Какво е ипотека. Предмет на ипотека: какво е това, какво може да бъде? Какво трябва да знаете за жилищните ипотеки

О.П. Казаченок, 2005

КРАТКИ НАУЧНИ ДОКЛАДИ

ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА ЗА ИПОТЕКА

О. П. Казаченок

В съответствие с чл. 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация, залогът се признава за ипотека парцели, предприятия, сгради, конструкции, апартаменти и други недвижими имоти. В същото време имотът, върху който е учредена ипотеката, остава при залогодателя в негово владение и ползване (клауза 1, чл. федерален закон„Относно ипотеката“).

В чл. 5 от Федералния закон "За ипотеката" определя имуществото, което може да бъде предмет на ипотека. На първо място, това могат да бъдат неподвижни вещи ( недвижим имот, недвижим имот) по чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а именно: поземлени участъци, земни участъци, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земя, за което правата са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти. Параграф 1 на чл. 5 от Федералния закон "За ипотеката" посочва имуществото, което може да бъде предмет на ипотека. Това са, първо, поземлени имоти, с изключение на парцелите, посочени в чл. 63 FZ „За ипотека“. Второ, предприятия, сгради и конструкции и други недвижими имоти, използвани в стопанската дейност. На трето място, жилищни сгради, апартаменти и части от жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от изолирани помещения (една или повече). Четвърто, вили градински къщи, гаражи и други потребителски сгради. Пето, въздушни и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно плаване и космически обекти.

Определението на понятието недвижим имот се съдържа в чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това са обекти, които са здраво свързани със земята, чието движение е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им.

Очевидно разделянето на имуществото на движимо и недвижимо не е случайно. На практика значението му се проявява в по-голямото ограничаване на господството над недвижимите имоти и в силата на укрепване на правата на различни видоветози имот спрямо движимото имущество.

Параграф 1 на чл. 1 от Федералния закон "За ипотеката" определя, че имуществото, върху което

върху ипотека, остава при ипотекодателя в негово владение и ползване. Това всъщност означава премахване от залогодателя на правото да се разпорежда със залога, най-важното право на собственост (клауза 1, член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Според А. Смоляников това противоречи на традициите на класическото романо-германско ипотечно право, към което се придържа цяла континентална Европа и много други страни, и противоречи на традициите на руското гражданско право. В съответствие с тази разпоредба, продължава той, „при учредяване на ипотека ипотекарният кредитор е длъжен действително да отчужди собствеността си върху заложения имот в полза на кредитора, което не е съобразено с ал.2 на чл. 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който собственикът има право по свое усмотрение, като остава собственик, да залага имущество и да го обременява по други начини. В тази връзка алинея 3 на ал.1 на чл. 1 от Федералния закон "За ипотеката" се допълва с норма, според която имуществото, върху което е учредена ипотека, остава в залогодателя не само в негово владение и ползване, но и на негово разположение, с ограниченията, установени от федералния закон. закон.

Предметът на ипотеката съгласно чл. 9 от Федералния закон "За ипотеката" подлежи на оценка по споразумение на страните в съответствие със законодателството на Руската федерация. Верни бележки A.A. Киселев, че „принципът за оценка на предмета на залога по споразумение на страните изглежда доста подходящ, тъй като само по споразумение на страните при това условие на договора може да бъде възможно да се постигне максимален баланс на интересите на контрагентите в това правоотношение”2. Изглежда, че оценката на предмета на залог от трето лице, предложена от А. Смолянников3, макар и да е възможно най-независима, все пак може да доведе до неразрешими противоречия между страните и в крайна сметка да ги принуди да изберат различен начин на обезпечаване. основното задължение или се обърнете към съда за уреждане на спор относно оценката на предмета на ипотеката. Тези пътища се разглеждат като твърде обременителни и следователно неприемливи.

Вестник ВолГУ. Серия 5. бр. 7-ми 2005г

КРАТКИ НАУЧНИ ДОКЛАДИ

Ипотеката може да бъде учредена като обезпечение на задължение по договор за заем, по договор за заем или друго задължение, включително задължение, основано на продажба, покупка, лизинг, договор, друго споразумение или щета, освен ако федералният закон не предвижда друго.

Подобно на залог на движимо имущество, ипотеката обезпечава изплащането на заложния кредитор на главницата на дълга по договор за заем или друго обезпечено с ипотеката задължение, изцяло или частично, предвидено в договора за ипотека.

Ипотека, учредена за обезпечаване изпълнението на договор за заем или договор за заем с условие за плащане на лихва, осигурява и изплащането на кредитора (заемодателя) на дължимата му лихва за ползване на заема (заемни средства).

Освен това, освен ако не е предвидено друго в споразумението, ипотеката гарантира и изплащането на заложния кредитор на дължимите му суми:

За обезщетение за загуби и (или) като неустойка (глоба, неустойка) поради неизпълнение, забава в изпълнението или друго неправилно изпълнение на задължение, обезпечено с ипотека;

Под формата на лихва за незаконно използване на средства на други хора, предвидени от задължение, обезпечено с ипотека или федерален закон;

При възстановяване на съдебни и други разноски, причинени от възбрана върху заложено имущество;

За възстановяване на разходите за продажба на заложено имущество (това съответства на член 337 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ипотеката обезпечава вземанията на ипотекарния кредитор, доколкото те са към момента на удовлетворяването им за сметка на заложеното имущество, освен ако в споразумението не е предвидено друго (клауза 2, член 3 от Федералния закон "За ипотеката"). В същото време законодателят предвижда изключение в правилата за обезпечаване на задължения с ипотека. Ако в договора за ипотека е посочен общият фиксиран размер на обезпечените с ипотеката вземания на заложния кредитор, задълженията на длъжника към заложния кредитор, надвишаващи този размер, не се считат за обезпечени с ипотеката, с изключение на вземанията, основани на:

Възстановяване на съдебни и други разноски, причинени от възбрана върху заложено имущество;

Възстановяване на разходите за продажба на заложено имущество (член 3 от Федералния закон „За ипотеката“).

Федералният закон „За ипотеката“ предвижда, че с ипотека могат да бъдат обезпечени и други допълнителни разходи на ипотекарния кредитор.

Следва да се има предвид, че в съответствие с параграф 3 на чл. 5 от Федералния закон „За ипотеката“ вещта, която е предмет на ипотеката, се счита за заложена заедно с принадлежностите като цяло, освен ако в договора не е предвидено друго. Междувременно част от имуществото, чието разделяне в натура е невъзможно без промяна на предназначението му (неделимо нещо), не може да бъде независим предмет на ипотека (клауза 4, член 5 от Федералния закон „За ипотеката“),

Приложение № 1 към Гражданския процесуален кодекс на РСФСР от 1964 г. съдържа списък на видовете имущество на гражданите, които не могат да бъдат облагани. Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация имуществото, което се съдържа в този списък, не може да бъде заложено (клауза 2, член 336 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Единственият недвижим имот, посочен в приложението, е жилищна сграда със стопански постройки или отделни нейни части - за лица, чието основно обитаване е селско стопанство- в която постоянно пребивават длъжникът и цялото му семейство.

В чл. 6 от Федералния закон "За ипотеката" установява забрана за ипотека на имущество, по отношение на което, в съответствие с процедурата, установена с този закон, е предвидена задължителна приватизация или чиято приватизация е забранена. Тази разпоредба на законодателно ниво окончателно реши проблема, който досега се решаваше само от съдебната практика.

По този начин, според основното предназначение на ипотечните предмети, те разграничават:

Ипотека на къщи и апартаменти;

Ипотека на парцели;

Ипотека на предприятия, сгради, конструкции, конструкции и други недвижими имоти.

БЕЛЕЖКИ

1 Смолянников А. Ипотеката: теория през призмата на законотворчеството // Въпроси на икономиката. 1997. No 7. С. 115.

2 Киселев А.А. Предмет на договора за ипотека // Нотариус. 2003. No 2. С. 18.

3 Смолянников Указ. оп. С. 116.

О. П. Казаченок. Предмет на договора за ипотека

1. Недвижими имоти, посочени в чл. 130, ал. 1, могат да бъдат заложени по договор за ипотека. Граждански кодекс Руска федерация, правата върху които са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, включително:

1) поземлени парцели, с изключение на поземлени парцели, посочени в член 63 от този федерален закон;

2) предприятия, както и сгради, постройки и други недвижими имоти, използвани в стопанската дейност;

3) жилищни сгради, апартаменти и части от жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от една или повече изолирани помещения;

4) градински къщи, гаражи и други потребителски сгради;

5) въздушни и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно плаване;

6) паркоместа.

Сгради, включително жилищни къщи и други постройки, както и структури, пряко свързани със земята, могат да бъдат обект на ипотека при спазване на правилата на член 69 от този федерален закон.

Липсата на държавна регистрация на правото на собственост върху поземлени парцели, чиято държавна собственост не е разграничена, не е пречка за ипотеката на такива поземлени парцели в съответствие с член 62.1 от този федерален закон.

2. Правилата на този федерален закон се прилагат за залог на незавършено строителство върху недвижими имоти, върху които се строи поземлен имотв съответствие с изискванията на законодателството на Руската федерация, включително сгради и конструкции, при спазване на правилата на член 69 от този федерален закон.

3. Освен ако в споразумението не е предвидено друго, вещта, която е предмет на ипотека, се счита за заложена заедно с принадлежности (чл. 135 от Гражданския кодекс на Руската федерация) като цяло.

4. Част от имота, чиято делба в натура е невъзможна без промяна на предназначението му (неделима вещ), не може да бъде самостоятелен предмет на ипотека.

5. Правилата за ипотеката на недвижим имот съответно се прилагат към залога на правата на наемателя по договор за лизинг за такъв имот (правото на лизинг), освен ако федералният закон не предвижда друго и не противоречи на същността на лизинговото правоотношение .

Правилата за ипотеката на недвижим имот се прилагат и по отношение на залога на правата на вземане на участник в споделено строителство, произтичащи от договор за участие в споделено строителство(наричани по-долу права на иск на участник в споделено строителство), което отговаря на изискванията на Федералния закон от 30 декември 2004 г. N 214-FZ „За участие в съвместно строителство жилищни сградии други обекти на недвижими имоти и за изменения в някои законодателни актове на Руската федерация" (наричан по-долу Федерален закон "За участие в съвместното строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменения в някои законодателни актове на Руската федерация" ").

В резултат на изучаването на тази глава ученикът трябва: зная

същност и видове ипотечни кредити;
списък на нормативните и правни актове, регулиращи ипотечното кредитиране;
модели на ипотечно кредитиране;
схема и участници в ипотечното кредитиране;
методи на амортизация на ипотечните кредити;
понятията "коефициент на ипотечен дълг", "ипотечна константа"; да може
разграничаване на ипотечния кредит от другите видове заеми;
идентифициране на различни видове ипотечни заеми;
характеризира основните видове ипотечни кредити;
определят коефициента на ипотечния дълг, ипотечната константа; собствен
умения за изчисляване на стандартно анюитетно плащане;
информация за състоянието на ипотечното кредитиране в Руската федерация;
специална терминология и речник на тази тема.

Същност и видове ипотечни кредити

Една от формите на кредитиране, активно използвана от икономическите субекти в момента, е ипотечният заем. Ипотека -това е кредит или заем, предоставен за срок от три години или повече от банка (кредитна институция) или юридическо лице (некредитна институция) на юридическо или физическо лице за придобиване на обект на недвижим имот, обезпечен от придобитото имущество като обезпечение на задължение. Ипотечен кредит се издава при условията на плащане, спешност и погасяване, както и при строг контрол върху използването заемни средства. Изключителната собственост на ипотеката и най-добрата гаранция за заема е правото на заемодателя да се разпорежда с недвижимия имот на кредитополучателя по свое усмотрение в случай на неизпълнение от страна на кредитополучателя при изплащане на заеми.

Срок ипотеказа първи път се появява в древна Гърция в началото на VI век. пр.н.е. (въведена е от архонт Солон) и е свързана с осигуряване на отговорността на длъжника към кредитора от определени поземлени владения. За целта са съставени задължения и е поставен стълб на границата на принадлежащата на кредитополучателя земя с надпис, че посоченият имот служи за обезпечение на вземането на кредитора в посочения размер. На такъв стълб, наречен "ипотека" (от гръцки. хипотека-стойка, опора), са отбелязани всички дългове на собственика на земята.

По-късно за тази цел започват да се използват специални книги, наречени ипотечни книги. Още в Древна Гърция е била осигурена публичност, позволяваща на всеки заинтересован да установи свободно състоянието на даден поземлен имот. Институцията на ипотеката получава ново развитие в Римската империя. През 1 век АД Създадени са ипотечни институции, които отпускат заеми на физически лица, обезпечени с имущество.

В нашата страна понятието "ипотека" се появява за първи път в руското законодателство в Закона на Руската федерация от 29 май 1992 г. № 2872-1 "За залога". В чл. 42 от този закон се дава следното определение за ипотека: „Ипотеката се признава за залог на предприятие, сгради, сграда, сграда или друг обект, директно свързан със земята, заедно със съответния поземлен имот или правото на ползване.

Следващата стъпка в развитието на законодателството относно ипотечното кредитиране беше приемането на Гражданския кодекс на Руската федерация, който влезе в сила на 1 януари 1995 г. Кодексът, създаден Общи правилаобезпечаване на кредити със залог на недвижим имот, предоставяне на правото на собственост и други вещни права върху жилищни помещения, основанието за възбрана върху ипотекиран жилищен имот.

Впоследствие беше приет специален закон, регулиращ ипотечното кредитиране - Федерален закон № 102-FZ от 16 юли 1998 г. "За ипотеката (залог на недвижими имоти)" (наричан по-долу Закон за ипотеката). То определя ипотечни договорикато споразумение, по силата на което заложният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворяване на своето парични вземанияна длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, предимно над другите кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон (клауза 1, член 1).

Най-важното събитие в развитието на ипотечния пазар в Руската федерация беше Постановление на правителството на Руската федерация от 11 януари 2000 г. № 28 „За мерките за развитие на системата за жилищно ипотечно кредитиране в Руската федерация“, което одобри Концепцията за развитие на системата за жилищно ипотечно кредитиране в Руската федерация. Тя определи стратегията на държавата при формирането и развитието на сферата на ипотечното кредитиране и подробно описа формирането на системата и организационния и икономически механизъм за привличане на кредитни ресурси в тази област.

Опитът на държавата да се подобри условия на животна своите граждани беше Федералната програма „Жилище“, одобрена с Постановление на правителството на Руската федерация от 17 септември 2001 г. № 675 „За федералната целева програма „Жилища“ за 2002-2010 г.“.

Въз основа на резултатите от първия етап от прилагането на FTP „Жилища“, като се вземе предвид влизането в сила на пакет от федерални закони за формиране на пазар на жилища на достъпни цени във връзка с изпълнението на националния проект „Достъпни и комфортно жилище за руски граждани" и създаването на Националния съвет по жилищната политика в посочената федерална цел Постановление на правителството на Руската федерация от 31 декември 2005 г. № 865 „За допълнителни мерки за изпълнение на Федералната целева програма „Жилища” за 2002-2010 г.” въведе съответните промени, които доведоха до модернизиране на подпрограмите на ФТП „Жилища”.

Втората фаза от прилагането на FTP „Жилища” се проведе през 2006-2010 г. и предвиждаше продължаване на започнатите реформи в жилищния сектор и изпълнение на комплекс от мерки в рамките на приоритетния национален проект „Достъпно и удобно жилище за гражданите на Русия“. Тази фаза от изпълнението на ФТП „Жилища” е насочена към изпълнение на подпрограми „Предоставяне на поземлени имоти с комунална инфраструктура с цел жилищно строителство»; „Модернизация на обекти на обществената инфраструктура”; „Осигуряване на жилища за млади семейства”; „Установено е изпълнение на държавните задължения за осигуряване на жилища за категории граждани федерален закон". Тези подпрограми са мерки, насочени към реализиране на основните приоритетни направления на националния проект и са предназначени за решаване на една от основните задачи – стабилизиране на баланса между търсене и предлагане на жилищния пазар.

Срокът за изпълнение на ФТП „Жилища” и неговите подпрограми е удължен за периода 2011-2015г. В същото време, наред със съществуващите досега подпрограми и мерки на федералната програма, бяха добавени нови области на жилищно осигуряване.

Следващата стъпка в развитието на системата за ипотечно кредитиране беше приемането през 2003 г. на Федералния закон от 11 ноември 2003 г. № 152-FZ „За ипотечните ценни книжа“ (наричан по-долу Закон за ипотечните ценни книжа). Наличието на този закон е необходимо за нормалното развитие и функциониране на двустепенна система на ипотечно кредитиране.

Важен факт, който повлия на формирането на пазара на жилищно ипотечно кредитиране, е Концепцията за разработване на единна система за рефинансиране на жилищни ипотечни заеми в Русия, одобрена от правителството на Руската федерация на 30 юни 2005 г.

По този начин в нашата страна процедурата за ипотечно кредитиране се регулира от Закона за ипотеките, част втора от Гражданския кодекс на Руската федерация и други законодателни актове.

Ипотекае форма на предоставяне на заем иод залог на недвижим имот. Системата за ипотечно кредитиране включва две области:

1) директно предоставяне на ипотечни кредити на стопански субекти и населението;
2) продажба на ипотечни заеми на вторичния пазар (ипотечни задължения).

В първия случай, ипотечен заем се издава от ипотечни банки за покриване на големи капиталови разходи, ново строителство, придобиване на недвижим имот. Втората посока е финансови компании, фондове, които изкупуват активите на ипотечни банки, обезпечени със залог на имущество, и след това от свое име издават ценни книжа (облигации, сертификати за участие) на тяхна основа, за да осигурят допълнително привличане на ресурси за кредитиране.

Кредитните отношения се изграждат на принципите на: целево използване, сигурност, спешност, плащане, погасяване. Предназначението на заема се потвърждава от документи, предоставени от кредитополучателя. Основните видове обезпечение на кредита са: поръчителство, гаранция, залог, застраховка отговорност на кредитополучателя при неизплащане на кредита. Ипотечният кредит се обезпечава със залог от кредитополучателя на недвижим имот и права на собственост, които служат като залог на заемодателя за пълно и своевременно погасяване на получения от длъжника заем и заплащане на дължимите им лихви. Потвърждение за погасяване е предоставянето от кредитополучателя на документи за неговата платежоспособност.

Ипотечният кредит прави следното функции".

функцията на финансовия механизъм за привличане на инвестиции в сферата на материалното производство;
функцията за осигуряване на връщане на привлечените средства;
функцията за стимулиране на оборота и преразпределението на недвижими имоти, когато други методи (покупко-продажба и др.) не са икономически осъществими или правно невъзможни;
функцията за формиране на многостепенен фиктивен капитал под формата на ипотеки, деривати на ценни книжа, обезпечени с ипотека и др.

Така че от икономическа гледна точка ипотека -егото е пазарен инструмент за движение на права на собственост върху обекти на недвижими имоти, който позволява привличане на допълнителни финансови ресурси за изпълнение на всякакви проекти, а от правна гледна точка ипотеката се състои в обременяване на правата на собственост върху собствеността върху недвижими имоти предмети, когато са заложени.

Понастоящем в света са разработени много видове ипотечни кредити, които се различават в зависимост от схемите за издаване, погасяване и обслужване (Таблица 4.1).

Видове ипотечни кредити

Класификационен знак	Видове заеми
	Недвижим имот	Земя; предприятия, както и сгради, конструкции и др.; жилищни сгради, апартаменти и техните части; въздушни и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно плаване и космически кораби
	Недвижими имоти в процес на строителство	Сграда; структури
Тип кредитор	По статус	Банка; небанкови
	Но аксесоари	щат; частен; обществено
	По степен на специализация	Универсален; специализирана
Тип кредитополучател	Предмет на кредитиране	Заеми, предоставени на предприемачи; заеми, предоставени директно на бъдещия собственик
Тип кредитополучател	Степен на принадлежност на кредитополучателите	Предоставени заеми: банкови служители; служители на фирми - клиенти на велосипеда; клиенти на фирми за недвижими имоти; хора, живеещи в този регион; всеки
Метод на амортизация на дълга	Постоянен ипотечен кредит
Метод на амортизация на дълга	Заем с променливи плащания	Заеми с плащане на топка; пролетни заеми; заеми с участие (ипотечни заеми, осигуряващи финансов интерес на кредитора); заеми с нарастващи плащания; обратни анюитетни заеми; заеми с променлив лихвен процент; канадско преобръщане; окончателна ипотека; заеми с добавена лихва
Начин на отпускане на заем	европейски модел; американски модел

Класификационен знак	Видове заеми
Възможност рано изплащане	правилно предсрочно погасяване; без право на предсрочно погасяване; с право на предсрочно погасяване при заплащане на глоба
Вид лихвен процент	Кредит с фиксиран лихвен процент; заем с променлив лихвен процент
Метод за рефинансиране	Издаване на ипотечни облигации; предварителни спестявания на кредитополучателите, държавни субсидии; собствени, привлечени и привлечени средства (включително заеми международни организации); продажба на ипотеки на ипотечна агенция или голяма ипотечна банка
Цел на кредитирането	Жилищно кредитиране	Придобиване на готово жилище жилищен блок; строителство, реконструкция, основен ремонт; изграждане и закупуване на готови жилища с цел инвестиция
	Развитие на земята
	Развитие на селското стопанство
	Развитие на производството
	Заеми, обезпечени със съществуващи недвижими имоти за различни нужди на кредитополучателя
Условия и цел на кандидатстване за кредит	Краткосрочен заем (текуща нужда от средства); дългосрочен заем (финансиране капитално строителство, реконструкция, развитие на земята)

Предмет на ипотекатаможе да бъде следният имот (чл. 5 Закон за ипотеките).

1. Недвижими имоти, посочени в ал. 1 на чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата върху които са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, включително:
- земя;
- предприятия, както и сгради, конструкции и други недвижими имоти, използвани в стопанската дейност;
- жилищни сгради, апартаменти и части от жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от една или повече изолирани помещения;
- дачи, градински къщи, гаражи и други потребителски сгради;
- въздушни и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно плаване и космически обекти.
2. Незавършено строителство на недвижим имот, който се строи върху поземлен имот, отреден за застрояване по установения от закона ред, включително сгради и конструкции.

Залог на поземлени парцели, предприятия, постройки, апартаменти и друго недвижимо имущество може да възникне само доколкото тяхното обращение е разрешено от федералните закони.

Част от имота, чието разделяне е невъзможно без промяна на предназначението му (неделима вещ), не може да бъде самостоятелен предмет на ипотека. Не се допускат ипотеки във връзка с:

част от поземления имот, който, като се има предвид размерът му, не може да се използва като самостоятелен парцел в съответствие с предназначението на земята от съответната категория;
дневни, които съставляват част от къщата или апартамента на собственика на тази къща или апартамент;
предприятие, за което е образувано дело за несъстоятелност или е взето решение за ликвидация или реорганизация.

Ипотека се учредява върху имот, който принадлежи на залогодателя въз основа на собственост или стопанско управление. Имотът, върху който е учредена ипотека, остава на залогодателя в негово владение и ползване.

Ипотека може да бъде учредена върху имот, който е в обща съсобственост (без да се определя делът на всеки от собствениците в правото на собственост) със съгласието на всички собственици. Съгласието трябва да бъде дадено в писмен вид.

Предметът на ипотеката се определя в договора, като се посочват неговото име, местоположение и описание, достатъчни за идентифициране на този предмет.

Съгласно чл. 43 от Закона за ипотеките, имущество, заложено по договор за ипотека за обезпечаване изпълнението на едно задължение (предишна ипотека), може да бъде заложено за обезпечаване изпълнението на друго задължение на същия или друг длъжник към същия или друг ипотекарен кредитор (последваща ипотека). Последователността на ипотекарните кредитори се установява въз основа на данните от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него към момента на възникване на ипотеката.

Допуска се последваща ипотека, ако не е забранена от предишни договори за ипотека върху същия имот, чиято валидност не е престанала към момента на сключване на последващия договор за ипотека. Ако предходният договор за ипотека предвижда условията, при които може да се сключи последващ договор за ипотека, последният трябва да бъде сключен при спазване на тези условия.

Физически и юридически лица и търговски банки могат да действат като кредитори и кредитополучатели при ипотечното кредитиране.

По вид кредитополучателКато предмет на кредитиране ипотечните заеми се разделят на:

заеми, предоставени на предприемачи и строители;
заеми, предоставени директно на бъдещия собственик на жилище;
според степента на принадлежност на кредитополучателите.

членовеипотечно кредитиране: банки (проверете платежоспособността на кредитополучателя) и небанкови организации; Застрахователни компании(да се задължат да застраховат рисковете, възникващи в процеса на ипотечно кредитиране); оценителски компании пазарна стойностапартаменти).

В зависимост от метода на амортизация се разграничават: видове заеми.

Постоянен ипотечен кредит- най-простата форма на кредит. Този заем се характеризира с фиксиран срок на заема и фиксиран лихвен процент. Характерно е за страни с ниска инфлация, дълги срокове на заемите и включва равни погашения (амортизация) на равни интервали (например веднъж месечно). Следователно такива заеми се класифицират като самоусвояващи се.

Стандартното анюитетно плащане се изчислява по формулата

където P - размерът на месечната анюитетна вноска; K - размерът на кредита; и- лихвен процент за периода (месец, година); П- брой периоди на плащане (месеци, години).

Определете размера на анюитетното плащане. Лихва - 20% годишно. Размерът на заема е 1 милион рубли. Срок на кредита - 5 години. Плащанията се извършват веднъж годишно.

Решение.

Използваме формула (4.1):

Кредити с променливи плащанияне се самоамортизират и предвиждат различни периоди на погасяване на главницата и лихвите, както и други допълнителни условия. Тези заеми включват заеми за плащане с балон,приемайки еднократно окончателно (топче) плащане или с разбивка на еднократно плащане. Те са подразделени:

заеми само с лихва – това е вид заем за изплащане на топки, който предвижда балонно плащане на главницата в края на срока и редовни лихвени плащания през целия срок на кредита. Такъв заем се нарича още отсрочена ипотека;
кредити със замразяване на лихвени плащания до изтичане на срока на кредита, които не предвиждат плащания, както при погасяване на главница, така и при лихва. Погасяването на кредита и капитализираната лихва по него се извършва в края на срока на кредита. Ползването на такива заеми е доста скъпо и следователно ограничено. Към тях прибягват предимно спекуланти със земя, които разчитат на продажба на парцел в края на срока за сума, която им позволява да изплатят заем, лихва и печалба от продажбата;
заеми с частична амортизация и окончателно балонно плащане включват частични периодични плащания както на главницата, така и на лихва, както и еднократно плащане на остатъка от дълга;
Кредитите с постепенно изплащане само на главния дълг включват извършване на плащания на главницата и еднократно плащане, включително задължението за плащане на лихва.

Пролетни заемивключват редовни плащания за погасяване на главния дълг. Например през първите четири години се плащат само лихви, а през следващите три години се плащат лихви и главница.

Заеми, включващиизползвани при финансирането на печеливши недвижими имоти. Този заем е близък до самоусвояващ се заем, но предполага, че заемодателят, получавайки редовно главницата и лихвите по нея, също участва в приходите от обекта. Участието на заемодателя може да бъде различно: той може да иска част от превишението на наема, част от превишението на нетния оперативен доход (заем с участие в приходи), част от капиталовата печалба или постъпленията, получени от продажбата на недвижими имоти (заем с участие в увеличение на капитала) и др.

Кредити с нарастващи плащания(с увеличаване на анюитета) предвиждат еднакво променливи плащания през целия период и се използват от собствениците на наети недвижими имоти в очакване плащанията да се увеличават ежегодно или на други интервали. Такива заеми се използват за кредитиране на млади семейства, които имат по-малко доходи в началото на периода на заема, отколкото в края.

Обратни анюитетни заеми,напротив, те предполагат намаляване на плащанията, но заем в края на срока или тяхното прекратяване. В този смисъл те са сравними със замразените заеми. Такива заеми се използват за финансиране на по-възрастни наемодатели.

заеми с променлива лихва,обикновено „привързани“ към един от индексите на паричния пазар, инфлация, валута и т.н., ви позволяват да плащате заем с променлива лихва с ограничения за минималните и максималните му стойности. Промените в лихвите засягат условията на заемите.

Канадско преобръщанехарактеризиращ се с променливи лихвени проценти на предварително определени интервали (например на всеки пет години). Разновидност на този вид заем е заем с договорена лихва, която се различава по това, че освен честотата на плащанията, предварително се договарят пределни лихви.

Прекратяване на ипотекиимат няколко разновидности и сами по себе си са частен случай на вторично (младше) финансиране. Същността на този вид кредитиране е, че се предоставя втори заем за вече акредитиран недвижим имот, плащанията по който се изпращат за погасяване на първия заем. Лихвите по такива заеми обикновено са по-високи, отколкото по първия заем.

Кредити с добавена лихвапредвиждат прехвърляне на лихва към главния дълг, а резултатът се разделя на броя на периодите на погасяване, за да се определи размера на следващото плащане.

В зависимост от начина на предоставяне на заем в историята на развитието на ипотечното кредитиране се разграничават два основни модела на пазара на ипотечно кредитиране: европейски и американски.

европейски модел -Това е едностепенен модел на ипотечно кредитиране, чиято същност е, че банката, издала заем, самостоятелно го рефинансира чрез издаване на собствени ценни книжа (ипотеки, дългосрочни ипотечни облигации) със стандартна структура с плащане на главницата в края на периода на плащане (фиг. 4.1). Емитирането и обращението на такива ценни книжа се уреждат със специално законодателство. Кредитите, включени в ипотечното покритие, остават в баланса на банката издател. Дейността на емитентите на ипотечни облигации по правило се ограничава от закона до издаване на ипотечни заеми и други операции, характеризиращи се с ниска степен на риск. Никой друг емитент, освен изброените в закона, не може да издава ценни книжа, наричани "ипотечен лист". Дейността на ипотечните банки се контролира стриктно от държавния и банковия надзор.

Ориз. 4.1.

1 - спестовен депозит; 2 - получаване на ипотечен кредит от кредитополучателя; 3 - плащане за жилища по договори за покупко-продажба или договор за работа (собствен и привлечен капитал); 4 - връщане на ипотечен кредит и лихва по него; 5 - ипотекирана жилищна застраховка; 6 - приходи от продажба на ценни книжа (ипотеки); 7 - доход но ценни книжа(ипотеки) и тяхното погасяване

Внедряването на този модел предвижда сключване на следните основни видове договори:

между кредитополучателя и заемодателя - споразумение за спестовен жилищен депозит, а след това - договор за заеми договор за ипотека;
между кредитополучателя и застрахователната компания - ипотекиран договор за застраховка на жилище;
между кредитополучателя и продавача (строителя) - договор за продажба на жилище.

Този модел на ипотечно кредитиране работи от дълго време в редица западноевропейски страни – Дания, Германия, Франция, а отскоро – и в Полша, Чехия, Словакия, Унгария.

Най-яркият пример за прилагането на тази схема е немски модел.Той се основава на спестовно-кредитния принцип на функциониране, подобно на германските "частни строителни спестовни банки" - Bausparkasse,Френски Livret Epargne Logement,американски Спестявания & заеми.Строителната спестовна каса е затворена финансова структура и започва дейността си с формиране на уставния капитал и има на нейната основа собствен източниксредства (включително жилищния фонд) за отпускане на заеми. Всички налични средства на касата (собствени и привлечени) се използват само за изпълнение на уставни дейности, т.е. за финансиране на строителството на жилища и издаване на ипотечни кредити за закупуване на вече построени апартаменти. Вложителят получава възможността да натрупа необходимата вноска за закупуване на апартамент (например в размер на 50% от стойността му) за дълъг период от време и след това да получи ипотечен заем за покупка (строителство) на предварителен -избран апартамент. В немската версия ролята на заем не е пари в брой, и директно жилища - завършени или недовършени (т.нар. строителна ипотека).

Недостатъците на немския модел са: ограничен избор на жилищни помещения, които се строят от строителната спестовна каса и могат да бъдат предложени от участника) "; фиксирана цена, която се определя от самата каса; ограничени условия за кредитиране за трима до пет години, невъзможността за продажба на апартамента от кредитополучателя до уреждане на дълга.

Друг модел на ипотечно кредитиране е американски двустепенен модел,което е разпространено в страните от англосаксонската система на правото. Същността му е, че банката, издала заем, го рефинансира чрез привличане на дългосрочни ресурси, като прехвърля вземания по вече издадени ипотечни заеми на друга финансова институция (оператор на вторичния пазар, специално създадени агенции).

От своя страна финансовите институции (оператори на вторичния пазар, специално създадени агенции) могат да се справят с получените ипотечни заеми, както следва:

1) да ги възложи на вторични инвеститори;
2) формира пулове от единни ипотечни заеми и продава такива неделими пулове от ипотеки или права на участие (акции) в тези пулове на вторични инвеститори;
3) издава и пласира обезпечени с ипотека ценни книжа (каквито могат да бъдат ипотечни облигации или ипотечни сертификати за участие).

Тази система е много разпространена в САЩ. Опростена диаграма на американския модел на двустепенна структура е показана на фиг. 4.2. След това издадените ипотечни кредити се прехвърлят към специализирани ипотечни агенции. След като изкупуват заеми от банки по номинална стойност, ипотечните агенции ги обединяват в пулове и издават собствени дългови задължения, обезпечени от тях. Кредитополучателите плащат пари на банките като плащане за получения заем и банките прехвърлят тези средства, удържайки комисионни, на ипотечния агент, който изплаща дохода от тях на притежателите на ипотечни ценни книжа.

Ориз. 4.2.

1 - договор за заем; 2 - договор за ипотека; 3 - ипотекиран жилищен застрахователен договор; 4 - договор за продажба или договор;
5 - общо споразумение между кредитора и ипотечната агенция; б - агентски договор;
7 - договор за цесия; 8 - споразумение за реда за извършване на сделки със ценности

книжа за ипотечни агенции; 9 - договор за застраховка на бизнес риск; 10 - договори за продажба на ценни книжа

При прилагане на двустепенен модел на ипотечно кредитиране се прави заключение:

договор за заем и договор за ипотека между кредитополучателя и заемодателя;
договори за продажба на жилища между кредитополучателя и продавача (строителя);
застрахователни договори за ипотекирано жилище между кредитополучателя и застрахователната компания;
договори за застраховка на бизнес риск между застрахователна компания и ипотечна агенция;
договори за прехвърляне на правото на вземане по ипотечни заеми между кредитора и ипотечната агенция;
договори за доверително управление на придобитите права на вземане.

Изборът на двустепенен модел се обяснява не само с държавните интереси, но и с особеностите на концепцията за собственост в англосаксонската система на правото, което включва нейното разделяне. За един и същи имот е възможно да се установят няколко титула на собственост и да се раздели съдържанието на правото на собственост между различни лица. Обект на правата на собственост в страните от англо-американската правна система може да бъде самото право.

Концепцията за ипотека монаж)в гражданското право на САЩ (и английското гражданско право) не съвпада съвсем с концепцията за ипотека в гражданското право на страните от континентална Европа. По-специално, предмет на ипотека могат да бъдат както недвижимо, така и движимо имущество. Но основното е, че при ипотека собствеността върху ипотекирания имот преминава върху ипотекарния кредитор. Това е фидуциарен залог, при който заложният кредитор става собственик на заложеното имущество 1 .

Сложността на механизма на двустепенния модел на вторичния пазар на ипотечно кредитиране предопределя увеличаването на разходите за поддръжката му. Това от своя страна увеличава цената на кредитните средства за кредитополучателя. Друг недостатък е невъзможността за ясно и ефективно регулиране на пазара на ипотечни кредити, изграден по англо-американския модел в рамките на континенталната правна система.

На този етап руското законодателствовърху обезпечените с ипотека ценни книжа, като се вземат предвид промените, приети като част от реформата за създаване на пазар на жилища на достъпни цени, позволява на кредитните институции да прибягват до всички горепосочени методи за развитие на ипотеки, както чрез привличане на ресурси от банките, така и чрез използване финансови инструментиоператори на вторичния пазар.

В зависимост от възможността предсрочно погасяванеотпуска заеми с право на предсрочно погасяване и без право на предсрочно погасяване. Съгласно чл. 45 от Закона за ипотеката залогодателят има право по всяко време да изпълни предсрочно изцяло обезпеченото с ипотеката задължение, ако договорът за ипотека изключва възможността за последващ залог на същия предмет на ипотеката.

Зависи от вид лихвен процентКредитът се предлага с фиксиран лихвен процент и променлив лихвен процент. В Руската федерация лихвеният процент на ипотечен кредитможе да бъде фиксиран или променлив. Например, ипотечна банка CJSC CB DeltaCredit пусна кредитен продукт в рубли с плаващ лихвен процент, фиксиран към индикативния процент MosPrime курс.

За кредитополучатели, които могат официално да потвърдят доходите си, DeltaCredit Bank определя ставка от 5,5% + тримесечен MosPrime Rate,за кредитополучатели със "сив" доход - 6,5% + три месеца MosPrime Rate.Цените се преизчисляват на тримесечие.

Според метода на рефинансиране -Ипотечното кредитиране се обработва от различни кредитни институции. Характеристики на дейността им са в начина на рефинансиране на отпуснатите заеми (Таблица 4.2).

Таблица 4.2

Начини за рефинансиране на ипотечни заеми

Според степента на сигурностзаемите се разделят в зависимост от размера на първоначалното плащане, чийто размер може да варира от 0 до 100% от стойността на заложеното имущество. Ипотечните заеми могат да бъдат обезпечени с първа или последваща ипотека (младши, старши ипотеки).

в зависимост от броя на кредиторитеучастващи в издаването на заем, ипотечните кредити биват: конвенционални и комбинирани. Обикновените заеми се издават от един кредитор, комбинираните заеми се издават от няколко кредитора.

Зависи от условия на заемаразграничават: субсидиран заем и заем, издаден при общи условия. Субсидиран заем се издава на физически лица и юридически лица- групи бенефициенти, включени в правителствени програми. Финансирането идва както от правителството, така и от кредитни организации. Така през 2011 г. Сбербанк на Русия реализира следните програми: Ипотека с държавна подкрепа, Ипотека Плюс майчин капитал“, “Военна ипотека” и др.; Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (АИЖК) стартира програма Ипотека за млади учени; Globex Bank активно отпуска заеми по ипотечната програма за военнослужещи. Само ограничен брой хора обаче имат достъп до такива програми.

Освен това ипотечните заеми могат да се издават под формата кредитни линиии еднократно.

Предимствата на ипотечния кредит са:

възможност в достатъчно кратко времестанете собственик на жилище и се нанесете нов апартамент;
получаване на заем за дълъг период, за който размерът на месечните плащания няма да се промени в случай на увеличение на цената на апартамента;
възможността да плащате за собствен апартамент, а не да наемате чужд имот, докато лихвата по заема е сравнима с месечната под наемза подобен апартамент;
възможност за регистрация в апартамент, закупен по ипотечен кредит, на кредитополучателя и членовете на неговото семейство;
печеливша инвестиция (цените на недвижимите имоти растат стабилно);
получаване данъчни облекченияза целия период на ипотеката от сума в рамките на 2 милиона рубли, както и от сумата, платена лихва за периода на погасяване на заема (подклауза 2, клауза 1, член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Разумова И.А. Ипотечно кредитиране. 2-ро изд. Санкт Петербург: Питър, 2009, с. 14.

В съответствие с член 5 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижимо имущество)", предмет на ипотека може да бъде недвижимо имущество, посочено в параграф 1 на член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата върху която са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, включително:

Поземлени парцели, с изключение на парцели, посочени в член 63 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ.
Предприятия, както и сгради, конструкции и други недвижими имоти, използвани в стопанската дейност.
Жилищни сгради, апартаменти и части от жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от една или повече изолирани помещения.
Вили, градински къщи, гаражи и други потребителски сгради.
Въздушни и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно плаване и космически обекти.

Сгради, включително жилищни сгради и други конструкции, както и структури, пряко свързани със земята, могат да бъдат обект на ипотека съгласно правилата на член 69 от Федералния закон № 102-FZ от 16 юли 1998 г.

Липсата на държавна регистрация на собствеността върху поземлени парцели, чиято държавна собственост не е ограничена, не е пречка за ипотеката на такива поземлени парцели в съответствие с член 62.1 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ.

Предмет на ипотека може да бъде и в процес на строителство на недвижим имот, който се строи върху поземлен имот в съответствие с изискванията на законодателството на Руската федерация, включително сгради и конструкции, при спазване на правилата на член 69 от Федерален закон № 2. 102-FZ от 16 юли 1998 г.

Освен ако в договора за ипотека не е предвидено друго, вещта, която е предмет на ипотеката, се счита за заложена заедно с принадлежностите като цяло.

Част от имота, чието разделяне в натура е невъзможно без промяна на предназначението му (неделима вещ), не може да бъде самостоятелен предмет на ипотека.

Предметът на ипотеката, оценката на ипотеката, характерът, размерът и срокът на изпълнение на обезпеченото с ипотеката задължение трябва да бъдат посочени в договора за ипотека. В този случай договорът за ипотека трябва да съдържа точното наименование на предмета на ипотеката, неговото местоположение и описание, достатъчно за идентифициране на този предмет. Освен това в договора за ипотека трябва да се посочи правото, по силата на което имуществото, което е предмет на ипотеката, принадлежи на залогодателя, както и наименованието на органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, които вписа това право на залогодателя.

Свързани новини

Притежателите на "валута" масово се отървават от апартаментите си и стават бездомни
Не са останали много. Рядък клас руснаци, който изчезна, когато доларът надмина 80 рубли. Все още се опитваха да направят нещо по 50 долара за долар, отказаха се на 60. А сега просто седят и чакат съдебни призовки и изпълнителни листове от банки.
6 клопки за валутните кредитополучатели: Анализ на законопроект № 4004
През февруари тази година Кабинетът на министрите внесе във Върховната Рада собствен проект на закон (регистрационен номер 4004), разработен с подкрепата на Независимата асоциация на банките на Украйна и предназначен да намали тежестта на дълга за граждани, които са взели заеми в чуждестранна валута. за закупуване на жилище.
Ползи за всички: неочевидни начини да получите евтина ипотека
обикновено изгодни условиявърху ипотеките се прилагат за определени категории кредитополучатели, като военни или лица с ниски доходи. Въпреки това на пазара има специални оферти за тези, които не попадат в една от тези групи.

Имуществото, което може да бъде предмет на ипотека, е определено в член 5 от Закона за ипотеката - недвижими вещи, посочени в член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата върху които са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти. имущество и сделки с него.

Такива неща включват: поземлени имоти, с изключение на поземлени имоти, посочени в чл.63 от Закона за ипотеките; предприятия, както и сгради, конструкции и други недвижими имоти, използвани в стопанската дейност; жилищни сгради, апартаменти и части от жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от една или повече изолирани помещения; дачи, градински къщи, гаражи и други потребителски сгради; въздушни и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно плаване и космически обекти.

82) Ред за налагане на изпълнение върху заложено имущество. Редът за възбрана на заложеното имущество и неговата продажба.

Основание за възбрана върху заложеното имущество е ненадлежното изпълнение или неизпълнение на задължения от страна на Залогодателя по задълженията, за които той отговаря. Вземанията на заложния кредитор (кредитора) се удовлетворяват от стойността на заложената недвижима вещ със съдебно решение. Без да се обръща към съда, удовлетворяването на вземанията на заложния кредитор за сметка на заложения недвижим имот се допуска въз основа на нотариално заверен договор между заложния кредитор и залогодателя, сключен след възникване на основанието за възбрана върху заложеното имущество. да се има предвид, че такова споразумение може да бъде обявено за недействително от съда по иск на лице, чиито права са нарушени с такова споразумение. Възбрана върху предмета на залога може да се наложи само със съдебно решение в следните случаи: - за сключването на договора за залог е било необходимо съгласието или разрешението на друго лице или орган, - предметът на залога е имущество със значителна историческа стойност, художествена или културна стойност за обществото, - залогодателят отсъства и местоположението му не може да бъде определено. Ако предметът на залог е движимо имущество и договорът за залог предвижда извънсъдебна възбрана върху него, то след вземане на решение за възбрана върху заложеното имущество следва да се процедира по начина, предвиден в споразумението, като се вземат предвид текущите законодателството на Руската федерация. Да приемем, че изпълнението на заложеното имущество трябва да се извърши от съдебен изпълнител (Граждански процесуален кодекс на Руската федерация). За това се подава молба до народния съд за образуване на изпълнително производство. Само ако народният съд отказва, следва самостоятелно да продадете заложеното имущество чрез публичен търг. Възбрана върху заложена движима вещ може да се извърши без съдебен процес въз основа на споразумение.В същото време възбрана върху предмета на залог, прехвърлен на заложния кредитор (ипотека), може да бъде наложено по реда, установен в договора за залог. . Ако въпреки условията на договора за залог е невъзможно извънсъдебно налагане на възбрана върху предмета на залога и/или последваща продажба на предмета на залога (включително когато длъжникът или залогодателят не оперират и тяхното местоположение е неизвестно ), ако длъжникът и залогодателят оспорват действията на залогодателя, по някаква причина избягват извършването на действия, предвидени в договора, ако договорът не предвижда извънсъдебна процедура за възстановяване, тогава трябва да заведете дело. При съдене искова молба необходимо е ясно да формулира три изисквания: - за възстановяване от длъжника на дълга по договора за заем, включително главницата на дълга, размера на лихвите, неустойките, - за възбраната върху предмета на залога и продажбата на заложеното имущество, - за възстановяване на разноските на ищеца за държавна такса. При подаване на исковата молба едновременно се подава и молба за запор на предмета на гаранция. Изпълнението на решения на съдилища, арбитражни и арбитражни съдилища, налагане на изпълнение върху изпълнителни надписи на нотариуси се извършва от съдебни изпълнители, които се намират в съда по местоживеене или месторабота на длъжника или по местонахождение на имуществото му. пристъпва към принудително изпълнение по искане на възстановителя. Възбраната върху имущество се състои от запор (опис), запор и принудителна продажба. Реализацията (продажбата) на заложеното имущество се извършва чрез продажба на публичен търг. Публичните търгове се провеждат под формата на конкурс или търг въз основа на съществуващи договори със специализирана фирма. За победител в търга на търга се признава лицето, предложило най-висока цена, а за победител се признава лицето, което според заключението на тръжната комисия е предложило най-добрите условия на търга. търг, в който участва само един участник, се признават за неуспешни. В открит търг и открит търг може да участва всяко лице.В закрит търг и закрит търг участват само специално поканени лица. Обявлението за търга трябва да бъде публикувано най-малко 30 дни преди търга Обявлението трябва да съдържа информация за времето, мястото и формата на търга, неговия предмет и процедура, включително реда за регистриране на участие в търга, определящ лицето който спечели наддаване, както и информация за началната цена. Освен ако в съобщението за търга не е предвидено друго, организаторът на открития търг, който е направил обявлението, има право да откаже провеждането на търга по всяко време, но не по-късно от три дни преди датата на провеждането му, а търгът - не по-късно от 30 дни преди състезанието. В случаите, когато организаторът на открити търгове откаже провеждането им в нарушение на посочените срокове, той е длъжен да обезщети участниците за действително претърпените от него вреди. Желаещите да участват в публични търгове правят депозит в размер, срок и начин, посочени в обявлението. Ако търгът не се проведе, депозитът се възстановява.Депозитът се връща и на лица, които са участвали в търга, но не са спечелили (депозит -10% от началната цена). При сключване на споразумение с лицето, спечелило търга, сумата на внесения депозит се зачита за изпълнение на задълженията по сключения договор. Началната продажна цена на заложеното имущество, от която започва търгът, се определя със съдебно решение или по споразумение между залогодателя и залогодателя. При обявяване на търг за недействителен заложният кредитор има право по споразумение със залогодателя да придобие заложеното имущество и да прихване вземанията си с покупната цена. При обявяване на повторния търг за недействителен заложният кредитор има право да задържи предмета на залог с неговата оценка в размер не повече от 10% по-ниска от първоначалната продажна цена при повторния търг. Ако заложният кредитор не се възползва от правото да задържи предмета на залог в едномесечен срок от датата на обявяване на повторни търгове за неуспешни, договорът за залог се прекратява. Длъжникът и залогодателят, като трето лице, имат право по всяко време преди продажбата на предмета на залога да прекратят налагането на изпълнение върху него и продажбата му, като са изпълнили задължението, обезпечено със залога или тази част. , чието изпълнение е просрочено. От сумата, получена от продажбата на заложеното имущество, първо се покриват разноските по изпълнението, останалата сума отива за удовлетворяване на претенциите на ищците.Останалата след удовлетворяване на всички вземания сума се връща на длъжника. За сметка на заложеното имущество банката залогодател има право да удовлетвори вземанията си в пълен размер, определен от момента на действителното удовлетворяване, включително лихви, неустойка, загуби, причинени от забава в изпълнението, както и необходимите разходи по издръжката на заложено имущество и разноските по изпълнение на обезпечения иск. Ако предмет на залог са няколко вещи, заложният кредитор може по свой избор да получи удовлетворение от цялото това имущество или за сметка на някоя от вещите. Ако заложеното имущество е продадено, обременено с правата на няколко залогодатели, то разпределението на приходите от продажбата на такова имущество се извършва, като се вземе предвид реда на сключените договори за залог. Вземанията на следващия заложнополучател се удовлетворяват от стойността на предмета на залога след удовлетворяване на вземанията на предишния заложнополучател. Ако възстановената сума от длъжника не е достатъчна, за да удовлетвори всички изисквания за изпълнителни документи, тази сума се разпределя между възстановителите по приоритет. Претенциите от всеки следващ ред се удовлетворяват след пълното погасяване на вземанията от предходния ред.Ако събраната сума е недостатъчна за пълно удовлетворяване на претенциите от един оборот, тези искове се удовлетворяват пропорционално на дължимата сума към всеки ищец. На първо място се удовлетворяват искове за възстановяване на издръжка, обезщетение за вреди, причинени на здравето, както и обезщетение за вреди, причинени на лица, претърпели вреди в резултат на смъртта на хранителя. На второ място претенциите на служители, произтичащи от трудови правоотношения, изплащане на възнаграждения на автори, На трето място - вноски във фонд "Пенсии", социално осигуряване и фонд по заетостта, На четвърто място - искове за плащания към бюджетите на всички нива и държавни извънбюджетни фондове, на пето място са изпълнени всички останали изисквания. Банката може също да продаде заложеното имущество, заобикаляйки публични търгове; 1. Когато неплатежоспособният залогодател се съгласи да отстъпи на банката кредитор предмета на залог или друго имущество, представляващо интерес за банката. 2. Гражданския кодекс на Руската федерация позволява на банката кредитор да замени договора за заем с договор за продажба на обезпечението.Длъжникът се разплаща с банката чрез сключване на договор за продажба на обезпечението. Удовлетворяването на изискванията на Банката-Кредитор може да бъде извършено не само от самия длъжник, но и от трето лице.В този случай третото лице, заедно с правото на иск, се прехвърля върху обезпечението, което обезпечава правото му. Ако длъжникът не изпълни задължението за изплащане на заема към новия кредитор, последният има право да иска обезпечение. Прехвърлянето на вземанията трябва да се извърши писмено. Банката кредитор, която е прехвърлила вземането на друго лице, е длъжна да му прехвърли документите, удостоверяващи правото на вземане; договор за заем, документи, които осигуряват изпълнението на договора за заем, документ, потвърждаващ плащането за длъжника на дълга към първия кредитор. Длъжникът трябва да бъде уведомен за извършеното прехвърляне на вземането.Ако това условие не е изпълнено, то изпълнението на задължението към първоначалния кредитор се признава за изпълнение на надлежния кредитор. За да се ускори погасяването на дълга по договор за заем, организация, която не е обременена с просрочени задължения, може да действа като лице, на което се прехвърлят правата на вземане. Ако трето лице се съгласи да погаси дълга на Кредитополучателя, може да се сключи договор за прехвърляне на дълг.В този случай новият длъжник не трябва да има дълг.Прехвърлянето на дълга се извършва със съгласието на Банката кредитор. Ако предприятието длъжник е длъжник, Банката и трето лице (купувач на заложеното имущество) сключват договор за поръчителство за обезпечаване на задълженията на кредитополучателя по договора за кредит. Купувачът изпълнява задълженията си по договора за гаранция като поръчител, след което правата на банката по договора за кредит и правата на банката като заложнополучател по договора за залог преминават към него. Кредитополучателят и купувачът (гарантът) сключват споразумение за уреждане.По този начин банката получава средства, а поръчителят – желания имот. Гражданския кодекс допуска прекратяване на задълженията и в следните случаи: прихващане на вземания, новация, опрощаване на дълг. Опростяването на дълг, като освобождаване от имуществено задължение по отношение на себе си, е вид отношения, които възникват от дарение Дарение на имущество, чиято стойност надвишава пет минимални плащаниятруд между търговски организации е забранен.Такава сделка е нищожна. При прихващане на вземания взаимните задължения се погасяват само ако са с еднакъв размер.В противен случай става само частично погасяване чрез прихващане, като невъзстановената сума остава дълг, който ще трябва да бъде възстановен в бъдеще.