Ипотеката, на която поземлени имоти не се допуска. Характеристики на предмета на ипотека на поземлени имоти

Член 62

Земякоито могат да бъдат предмет на ипотека

1. Съгласно договор за ипотека, парцелите могат да бъдат ипотекирани, доколкото съответната земя въз основа на федералния закон не е изключена от обращение или не е ограничена в обращение.

1.1. Ако по договора за аренда поземлен имот се прехвърли на гражданин или юридическо лице, наемателят на поземления имот има право да заложи правата на аренда на поземления имот в срока на договора за наем на земя със съгласието на собственик на парцела.

(Клауза 1.1 е въведена с Федералния закон от 05.02.2004 г. N 1-FZ)

2. В случай на общ дял или съвместна собственост върху поземлени имоти, посочени в параграф 1 от настоящия член, ипотека може да бъде учредена само върху поземлен имот, принадлежащ на гражданин или юридическо лице, отпуснат в натура от земи, които са в общ споделен или съвместна собственост.

Член 63.

Парцели, които не подлежат на ипотека

1. Ипотека на поземлени имоти в държавна или общинска собственост не е разрешена в съответствие с този федерален закон.

(Клауза 1, изменена с Федерален закон от 05.02.2004 г. N 1-ФЗ)

2. Не се допуска ипотекиране на част от поземлен имот, чиято площ е по -малка минимален размерустановени с регулаторните актове на субектите Руска федерацияи нормативни актове на органите на местното самоуправление за земи за различни цели и разрешено ползване.

Раздел 64

Ипотека на поземлен имот, върху който има сгради или съоръжения, принадлежащи на ипотекодателя

1. Освен ако в договора за ипотека не е предвидено друго, в случай на ипотека на поземлен имот, правото на залог върху сградите и конструкциите на залогодателя, разположени или издигнати върху този парцел, включително жилищни сгради, не се прилага.

При липса в договора на условие, че сграда или конструкция, принадлежаща на ипотекодателя, разположена или издигната върху поземления имот, е ипотекирана на същия ипотекар, ипотекарят, когато налага изпълнение върху поземления парцел, запазва правото си на това сграда или структура и придобива правото на ограничено ползване (сервитут) на онази част от обекта, която е необходима за използване на сграда или конструкция в съответствие с нейното предназначение. Условията за използване на тази част от сайта се определят със споразумение между залогодателя и ипотекарния кредитор, а в случай на спор - от съда.

2. Залогодателят на поземлен имот има право, без съгласието на залогодателя, да се разпорежда с принадлежащите му сгради и съоръжения върху този парцел, на което, в съответствие с параграф 1 от този член, правото на залог не се прилага.

Когато такава сграда или структура е отчуждена на друго лице и няма договореност със залогодателя за други права, които това лице може да придобие върху ипотекирания поземлен имот, те са ограничени от условията, предвидени в част втора на параграф 1 от този член .

3. Ако сграда или конструкция, принадлежаща на ипотекодателя на поземлен имот, разположен или издигнат върху този поземлен имот, е ипотекиран на същия ипотекар, правото на ипотекодателя да се разпорежда с тази сграда или структура, условията и последиците от прехвърлянето на права върху тази сграда или структура на други лица се определя от правилата на глава VI от този федерален закон.

4. Ако върху заложената поземлена земя от състава на земеделска земя има сгради, конструкции, конструкции, включително тези, издигнати върху такава поземлена площ, или други обекти на недвижими имоти, здраво свързани с поземления имот, принадлежащи по същото право на собственик на такъв поземлен имот, ипотеката на такъв поземлен имот се допуска само при едновременна ипотека на недвижими имоти, здраво свързани с него.

(Клауза 4 е въведена с Федералния закон от 05.02.2004 г. N 1-FZ)

Раздел 65

Изграждане от ипотекодателя на сгради или конструкции върху ипотекирания поземлен имот

1. На поземлен имот, заложен по ипотечен договор, залогодателят има право, без съгласието на залогодателя, да издига сгради или съоръжения по установения ред, освен ако в договора за ипотека е предвидено друго. Освен ако в договора за ипотека не е предвидено друго, ипотеката се прилага за тези сгради и съоръжения.

(изменен с Федерален закон от 11.02.2002 г. N 18-ФЗ)

Ако изграждането на сграда или конструкция от ипотекодателя върху ипотекирания поземлен имот води или може да доведе до влошаване на обезпечението, предоставено на ипотекарния кредитор от ипотеката на този поземлен имот, ипотекарният кредитор има право, в съответствие с параграф 2 от Член 450 Граждански кодексОт Руската федерация да изискват промени в договора за ипотека, включително, ако е необходимо, чрез разширяване на ипотеката до издигнатата сграда или структура.

2. Издигането на сгради или постройки върху ипотекирания поземлен имот, ако правата на ипотекарния кредитор са удостоверени с ипотеката, се допуска само ако правото на ипотекодателя върху това е предвидено в ипотеката, при спазване на условията, отразени в то.

Раздел 66

Ипотека на поземлен имот, върху който има сгради или съоръжения, собственост на трети страни

Ако ипотека е поставена върху поземлен имот, върху който се намира сграда или постройка, която не принадлежи на залогодателя, а на друго лице, когато заложният кредитор налага изпълнение върху този парцел и продажбата му, правата и задълженията, които залогодателят е имал като собственик на парцела се прехвърлят на приобретателя на парцела. ...

Член 67

Оценка на поземлен имот с неговата ипотека (изменен с Федералния закон от 05.02.2004 г. N 1-FZ)

1. Оценяването на поземления имот се извършва в съответствие с действащото законодателство оценъчна дейностВ Руската федерация.

2. Залоговата стойност на поземлен имот, заложен по ипотечен договор, се установява със споразумение между залогодателя и залогодателя.

3. Копие от плана (очертаване на граници) на този обект, издадено от съответната комисия по поземлени ресурси и управление на земята, трябва да бъде приложено към договора за ипотека за поземлен имот като задължително приложение.

Раздел 68

Особености на възбрана върху ипотекирани поземлени имоти и тяхната продажба

1. Изискванията за разрешено използване се прилагат за поземлен имот, придобит чрез продажба на публичен търг, търг или конкурс.

Лице, което е придобило поземлен имот, когато е продадено на публичен търг, търг или чрез търг, има право да промени предназначението на парцела само в случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация по земята, или по начина, установен по този закон.

2. Продажбата и покупката на ипотекирани поземлени имоти на публичен търг, търг или конкурс се извършват при спазване на ограниченията, установени от федералния закон по отношение на кръга от лица, които могат да придобият такива парцели.

3. Не се допуска възбрана върху ипотекиран поземлен имот от състава на земеделска земя преди изтичане на съответния период на селскостопанска работа, като се отчита времето, необходимо за продажбата на произведени или произведени и преработени селскостопански продукти.

Това изискване е валидно до 1 ноември на годината, което предвижда изпълнението на задължението, обезпечено с ипотеката, или част от нея, освен ако в договора за ипотека е предвидена друга дата.

Установява възможност за получаване на ипотека на сайта. Не всички финансови институции обаче имат програми за закупуване на земя на кредит.

По принцип парите за закупуване на поземлени имоти се дават от големи банки:

Rosselkhozbank;
Zapsibkombank и др.

За подробности относно това кои финансови институции предоставят заеми за земя, както и на какво трябва да обърнете внимание при избора на банка, прочетете.

Ипотека върху парцел е възможна само ако избраната земя не е изключена от обращение. Предпоставка е, че разпределението принадлежи към земите на населените места с разрешено ползване за индивидуални жилища или помощно земеделие (прочетете при какви условия и как да вземете ипотека върху поземлен имот, включително за индивидуално жилищно строителство, прочетете). Банките рядко приемат отпускане за земеделски цели като обезпечение поради ниска ликвидност и сложна процедура за възбрана.

Помислете кои поземлени имоти не са разрешени за регистрация на ипотека:

държавна и общинска собственост;
разположени в природозащитни и резерватни зони;
чиято площ е по -малка от установения минимален размер регулаторни документиРФ или местните власти.

Също не можете да получите ипотека върху част от земята... Ако сайтът е в общ или споделена собственост, тогава тя трябва да бъде подчертана в природата.

Критерии и изисквания

Какви са изискванията на банките за придобитата земя:

Той трябва да принадлежи към земите на населените места. Ако парцелът е закупен с цел изграждане на жилищна сграда, то той трябва да е подходящ за изграждане на конструкции.
Площта е не по -малко от 6 декара.
Територията трябва да има ясни граници и да бъде кадастрална.
Тя трябва да се намира в региона, където се намира банковият клон. Разстоянието от най-близкия клон трябва да бъде не повече от 70-100 км.
Трябва да има път до обекта, който е достъпен по всяко време на годината.
Липса на тежест и арест.
Във връзка с разпределението не следва да има съдебни спорове относно неговите граници.
Документите на сайта трябва да са юридически чисти.

Това са основните изисквания на банките. Но при избора на сайт също е важно да се вземат предвид критериите, по които ще се оценява неговата ликвидност.

Банката е по-склонна да отпусне заем, ако кредитополучателят ще придобие територия в населено място с развита инфраструктура, с добри пътища за достъп, с добре изградени комуникации и на разстояние от мястото за изхвърляне на битови отпадъци.

Какви са целите на заема?

Повечето банки предоставят заем за закупуване на земя за физическо лице жилищно строителство ... Разпределенията за инвестиционно банкиране имат висока ликвидност от гледна точка на банките. Освен това, съгласно чл. 64 от Федералния закон „За ипотеките“, правото на залог се прехвърля върху всички сгради и съоръжения, построени на ипотекирания обект. Това означава, че в случай на събиране на имущество, банката чрез съда ще конфискува не само парцела, но и къщата, издигната върху него.

Възможно е също така да се получи поземлен имот по ипотека за изграждане на лятна вила, за градинарство, както и за поддържане на лични помощни парцели. Заем за закупуване на земя за частни парцели се издава само на собственици на ферми.

Разпределението за земеделие може да бъде закупено под ипотека само на юридически лица и индивидуални предприемачи. За малкия и среден бизнес банките имат специални програми, при условията на които можете да закупите земеделска земя. Те се отличават с по -високи ставки и по -сложна процедура за регистрация.

Защо не всички банки са съгласни със сделката?

Ипотеките за земя не са толкова често срещани, колкото жилищните заеми. Това се дължи на сложността на оценката на земята и продължителността на процедурата за възбрана.

Земята, за разлика от апартаментите и къщите, не е силно ликвидно обезпечение... В случай на неплащане на кредита от заемополучателя, банката ще бъде принудена да конфискува земята чрез съда. И той ще може да си върне парите едва след продажбата на сайта на търга. На практика тази процедура ще отнеме много време. В това отношение не всички Руски банкиготов да предостави заеми за земя.

Предимства и недостатъци

Ако има нужда от закупуване на земя, тогава кредитополучателят има няколко възможности: да спести сам, вземете редовен потребителски кредитили вземете ипотека. Всяка от тези опции има свои собствени характеристики.

Помислете за плюсовете и минусите, а именно ипотечно кредитиране. Предимства:

Недостатъци:

Високи лихвени проценти в сравнение с лихвите, предлагани от програмите за жилищни кредити.
Голяма авансова вноска. Средно минимумът първоначална таксае 25-30% от оценената стойност на обекта.
Застраховката за разпределение е задължително изискване на банките.
Строги изисквания за обезпечение.
Правото на залог се простира не само върху самия обект, но и върху сградите, разположени върху него.

Собствената ви земя е по -близо, отколкото може да изглежда, защото събирането на документи, за да получите ипотека върху парцел, е трудна задача, но е напълно реална. Също така трябва сериозно да подходите към самия сайт.

Процедурата за регистрация практически не се различава от етапите на закупуване на апартамент на кредит. Основната трудност може да възникне при търсене на поземлен имот. За да намерите подходящ вариант, който да отговаря на банката, препоръчително е да се свържете с опитен брокер.

Ако откриете грешка, моля, изберете част от текста и натиснете Ctrl + Enter.

В съответствие с параграф 3 от чл. 9 от Закона за ипотеките за ипотека на поземлен имот, оценката на предмета се определя в съответствие със законодателството на Руската федерация по споразумение на залогодателя с залогодателя при спазване на изискванията на чл. 67 от Закона за ипотеките. Оценката на парцела трябва да бъде посочена в договора за ипотека в парично изражение.

Ако предмет на ипотеката е земеделска земя, която е предмет на Закона за ипотеката, съставянето и издаването на ипотека не се допуска. Освен това подготовката и издаването на ипотека не се допуска, ако предмет на ипотеката е правото на отдаване под наем на поземлен имот (клауза 4 на член 13 от Закона за ипотеката).

В случаите, когато предмет на ипотеката е поземлен имот от състава на земеделска земя, който е предмет на Закона за ипотеката, по искане на ипотекарния съд, ако има основателни причини, има право в решението да възбрани ипотекирания имот, за да отложи продажбата му за срок до една година (т. 3, член 54 от Закона за ипотеката).

Ако предмет на ипотеката е поземлен имот, в споразумението за удовлетворяване на вземанията на ипотекарния кредитор, сключено извънсъдебно, страните нямат право да предвиждат придобиването на ипотекирания имот от ипотекарния кредитор за себе си или за трети лица с прихващане срещу покупната цена на вземанията на ипотекарния кредитор срещу обезпечения с ипотеката длъжник. В този случай страните са длъжни да реализират продажбата на заложеното имущество или на открит търг, или на търг, организиран от ипотекарния кредитор (член 3, точка 3 от Закона за ипотеките).

В случай, че при налагане на изпълнение върху поземлен парцел като предмет на ипотека, този парцел се придобива от ипотекарния кредитор (ипотекарният кредитор си запазва поземления имот за себе си) и този поземлен имот по своя характер и предназначение не може да принадлежи на него, тогава той е длъжен да отчужди този поземлен имот в рамките на една година.имущество в съответствие с чл. 238 от Гражданския кодекс на Руската федерация (част 2, точка 4, член 58 от Закона за ипотеките).

Ипотеките на предприятия, сгради или конструкции с поземления имот, на който се намират, могат да се извършват само при спазване на изискванията, установени от нормите на чл. 69 от Закона за ипотеките.

Видовете поземлени имоти, които могат да бъдат предмет на ипотека, са определени в чл. 62 от Закона за ипотеките.

Съгласно договор за ипотека могат да се залагат само следните поземлени имоти: собственост на граждани, техните сдружения, юридически лицаи предвидени за градинарство, животновъдство, индивидуални жилища, лятна вила и строителство на гаражи; парцели от задния двор на лични помощни парцели; поземлени имоти, заети от сгради, конструкции или конструкции в размер, необходим за икономическата им поддръжка (функционална поддръжка).

В същото време горните парцели трябва да отговарят на следните изисквания: те не трябва да се прилагат за поземлени имоти, които не подлежат на ипотека в съответствие с чл. 62 от Закона за ипотеките; те трябва да бъдат разпределени в натура от земя в обща споделена или съвместна собственост.

Редица понятия, използвани в Закона за ипотеките, са дефинирани в чл. 1 от Федералния закон "За градинарството, зеленчукопроизводството и дачните сдружения с нестопанска цел на граждани" от 15 април 1998 г. № 66-ФЗ.

В съответствие с параграф 2 на чл. 62 от Федералния закон за ипотеките, предмет на иска е дългът на LLC Portal в размер на 45 000 000 рубли по договора за заем от 26.12.2002 г. № 4520623 и лихва по заема - 2026849 рубли 32 копейки с възбрана върху ипотекирано имущество на залогодателите - ОАО „Александровски радиозавод“ и ЗАО „Стандарт“.

Съдът на първа и въззивна инстанция, след като анализира представените от страните доказателства, разумно удовлетвори претенциите на ищеца и събра въз основа на членове 309, 819, 334, 348, 349 от Гражданския кодекс на Руската федерация размер на заемния дълг, лихви за използването му чрез възбрана върху имуществото на АД "Александровски радиозавод", заложено по договора за залог от 26 декември 2002 г. No 45206323/1, и имуществото на ЗАО "Стандарт", заложено по реда на договор за залог No 45206323/2 от 26 декември 2002 г., определящ първоначалната продажна цена на имота в решението.

От договора за залог на сградата на котелното и парцела от 01/05/2003 г. следва, че ЗАД „Стандарт“ е заложило котелната сграда, намираща се на адрес: Александров, област Владимир, ул. Гагарин, сграда 2, с обща площ 1784,8 квадратни метра и 106/1000 дяла в правото на обща споделена собственост върху поземлен имот с обща площ 248653 квадратни метранамиращ се на посочения адрес с кадастрален номер 33:17:00 06 09: 0002.

В съответствие с параграф 3 от чл. 340 от Гражданския кодекс на Руската федерация, чл. 69 от Федералния закон "За ипотека (залог на недвижим имот)" ипотека на сграда или структура е разрешена само с едновременна ипотека по същото споразумение на поземления имот, върху който се намира тази сграда или структура, или на част от този парцел, който функционално осигурява обекта на залог, или правото на аренда, принадлежащо на залогодателя на този обект или съответната му част.

По делото не са представени доказателства за залог по договора за залог от 01/05/2003 г., а именно за частта от поземления имот, която функционално осигурява обекта на залагане (сграда на котелно). Договорът за залог на котелната сграда, наличният по делото поземлен имот сочи, че това са независими обекти на залог, условията за едновременната ипотека на сградата и поземления имот, които функционално осигуряват обекта на залога, споменатото споразумение не съдържа. Документите, удостоверяващи собствеността върху заложената поземлена земя, също не потвърждават тези обстоятелства.

По силата на член 2, част 2 от Федералния закон "За ипотеките (залог на недвижими имоти)" в случай на обща споделена или съвместна собственост върху поземлени имоти, ипотека може да бъде учредена само върху поземлен имот, разпределен в натура. Разглежданият договор за залог е несъвместим с посочената норма на закона.

При такива обстоятелства първоинстанционният и апелативният съд стигна до законосъобразно заключение, че договорът за залог от 01/05/2003 е нищожен и недействителен. - са неоснователни.

Тоест нормата, съдържаща се в параграф 2 на чл. 62 от Закона за ипотеката значително ограничава в сравнение с правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация правото на гражданин или юридическо лице да сключи договор за ипотека за поземлен имот, който е в обща споделена или съвместна собственост. В съответствие с параграф 3 от чл. 253 от Гражданския кодекс на Руската федерация, всеки от участниците в съвместна собственост има право да сключва сделки по заповед обща собственостосвен ако не следва друго от съгласието на всички участници.

В съответствие с чл. 63 от Закона за ипотеките не се допускат ипотеки: земи в държавна или общинска собственост; част от поземления имот, чиято площ е по -малка от минималния размер, установен от регулаторните актове на съставните образувания на Руската федерация и регулаторните актове на местните власти за земи за различни цели и разрешено използване (точка 2 от 63 от Закона за ипотеката).

Така че, при определяне на предмета на ипотека на поземлени имоти, е необходимо да се вземат предвид разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация, Закона за ипотеките и други нормативни правни актове.

За разлика от законодателството на най -развитите чужди държави, според което ипотеката на поземлен имот винаги предполага ипотека на сградите и съоръженията, разположени върху него, руският залогов закон залага принципа, според който при ипотекиране на поземлен имот , правото на залог върху сградите, разположени или издигнати върху този парцел, и структури на залогодателя, включително жилищни сгради, не се прилага. Тази разпоредба обаче е диспозитивна и страните по споразумението могат да предвидят едновременната ипотека на поземления имот и сградите и съоръженията, разположени върху него.

В съответствие с чл. 64 от Закона за ипотеките, освен ако в договора за ипотека не е предвидено друго, при ипотекиране на поземлен имот правото на залог се разпростира и върху сградата или конструкцията на залогодателя, разположена или построена върху поземления имот. Правото на залогодателя да се разпорежда с такава сграда или конструкция, условията и последиците от прехвърлянето на права върху такава сграда или конструкция на други лица се определят от правилата на гл. VI от Закона за ипотеките. Ако в споразумението е налице условие, че сграда или конструкция, разположена или в процес на изграждане върху поземлен имот и принадлежаща на ипотекарния кредитор, не е ипотекирана при същия ипотекар, ипотекарят, когато налага изпълнение върху поземления парцел, си запазва правото на такава сграда или структура и придобива правото на ограничено ползване (сервитут) на тази част от поземления имот, която е необходима за използването на такава сграда или конструкция в съответствие с нейното предназначение. Условията за ползване на тази част от поземления имот се определят със споразумение между залогодателя и ипотекарния кредитор, а в случай на спор - от съда. Залогодателят на поземления имот има право, без съгласието на залогодателя, да се разпорежда с принадлежащите му сгради и съоръжения върху този парцел, за което, в съответствие с параграф 1 на чл. 64 от Закона за ипотеките, правото на залог не се прилага. Когато такава сграда или структура е отчуждена на друго лице и няма договореност с ипотекарния кредитор относно други права, които това лице може да придобие върху ипотекирания поземлен имот, те се ограничават от условията, предвидени в част 3 на параграф 1 на чл. 64. Ако върху заложената поземлена земя от състава на земеделска земя има сгради, конструкции, конструкции, включително тези, издигнати върху такава поземлена земя, или други обекти на недвижими имоти, здраво свързани с поземления имот, принадлежащи по същото право на собственик на такъв поземлен имот, ипотека на подобен поземлен имот се допуска само при едновременна ипотека на недвижими имоти, здраво свързани с него.

Естествено, член 64 от Закона за ипотеките не може да не противоречи на същия Закон на Руската федерация.

В съответствие с чл. 1 от Кодекса на труда на Руската федерация е установен принципът на единството на съдбата на поземления имот и обектите на недвижими имоти, разположени върху него. В съответствие с параграф 4 от чл. 35 от Кодекса на труда на Руската федерация не се допуска отчуждаване на поземлен имот без сгради, конструкции, конструкции, разположени върху него, ако те принадлежат на едно лице. И когато се налага възбрана върху заложеното имущество, това ще стане отчуждаването на имота.

Клауза 11 от Решението на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 11 показва, че съгласно член 4, точка 4 от Кодекса на труда на Руската федерация, отчуждаването на сграда, конструкция, структура, разположена на поземлен имот и принадлежащ на едно лице, с изключение на случаите, посочени в него, се извършва заедно с поземления имот. Отчуждаването на поземлен имот без сграда, структура, структура, разположени върху него, ако те принадлежат на едно лице, не се допуска.

Следователно сделки, волята на страните по които е насочена към отчуждаване на сграда, структура, структура без съответния поземлен имот или отчуждаване на поземлен имот без недвижими имоти, разположени върху него, ако поземленият имот и обектите, разположени върху него, принадлежат на едно лице по право на собственост, са нищожни.

Същата процедура за отчуждаване на поземлени имоти, принадлежащи на едно лице, и на недвижими имоти, разположени върху тях, следва да се приложи и при прекратяване на правото на земя в случай на реквизиция, конфискация на сграда, структура, структура, възбрана върху посочения имот според задълженията на неговия собственик (членове 242, 243, 237 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В съответствие с чл. 6 от Закона за ипотеките не е позволено да се ипотекира имущество, изтеглено от обращение, имущество, върху което в съответствие с федералния закон не може да се събира събиране. И, както виждаме, събирането на парцела отделно от сградата не е разрешено.

В допълнение, член 64 от Закона за ипотеките и чл. 340 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 69 от Закона за ипотеките, които не допускат ипотека на сграда без едновременна ипотека на поземления имот, върху който се намира тази сграда, ако собственикът както на сградата, така и на парцела е едно и също лице. Оказва се, че има пълна липса на логика: ако една сграда се прехвърли в ипотеката и в договора изрично не е посочено, че поземленият участък, върху който се намира ипотекираната сграда, се прехвърля към ипотеката едновременно със сградата, тогава не по силата на закона ипотеката не се прилага за този парцел, а ипотечният договор е нищожна сделка. Ако поземлен имот е заложен без едновременна ипотека на сградите, разположени върху него, тогава такъв залог не е недействителна сделка и освен ако страните не установят друго, ипотеката се разширява до сградите на този парцел по силата на закона . Това, което е причинило такъв противоположен подход към ипотеките за сграда и поземлен имот, се противопоставя на логичното обяснение. Както и последният параграф от коментираната статия, който забранява ипотеката на поземлен имот без сгради, разположени върху него, не се поддава на логично обяснение, ако този парцел принадлежи към земеделска земя. Защо поземлен имот, например от землището на населените места, предназначен за експлоатация на сграда, може да бъде положен без сградите, разположени върху него, но поземлен имот от земеделска земя не може? Какво предизвика този селективен подход? За съжаление дори не е възможно да се отгатне от какво се е ръководил законодателят при писането на коментираната статия.

Така член 64 от Закона за ипотеките е в противоречие с чл. 1 и 35 от Кодекса на труда на РФ. И тъй като прехвърлянето на имущество в ипотека може да доведе до отчуждаване на този имот, съответно ипотеката на поземлен имот без едновременна ипотека на обект на недвижим имот, разположен на този сайт, ще бъде недействителна сделка. Следователно в този случай обектът на недвижим имот трябва да бъде ипотекиран заедно с поземления имот, описан наравно с поземления имот в съответствие с чл. 9 от Закона за ипотеките. Следователно ипотечният договор за поземлен имот с разположен върху него обект на недвижим имот трябва да бъде напълно идентичен с ипотечния договор за недвижим имот с едновременна ипотека на поземлен имот и ипотеката на поземлен имот с недвижим имот обект, разположен върху него, не съществува като самостоятелен вид договор, а без едновременна ипотека на обект на недвижим имот е недействителна сделка, а член 64 от Закона за ипотеките не подлежи на прилагане като несъвместим с приложимото законодателство.

Характерна особеност на руската правна система е, че недвижимите имоти, разположени върху поземлен имот, могат да принадлежат на едно лице, докато самият поземлен имот може да бъде собственост на други. Следователно, в случай, че такъв поземлен имот е бил ипотекиран по договор за ипотека, а впоследствие е продаден в хода на възбрана, новият собственик на поземления имот по същество замества ипотекодателя в отношенията му със собственика на недвижим имот.

На практика понякога възниква обратната ситуация, когато сгради или помещения се отдават под наем, без да се отдава под наем землището, на което се намират, в резултат на което първоинстанционните арбитражни съди признават такива ипотечни договори за нищожни. И така, Партньорството с ограничена отговорност „Земеделско предприятие„ Челябинское “обжалва пред Арбитражния съд Челябинска областс иск за откриване акционерно дружествоЮжна Уралска банка социално развитие"Резерв" за признаване за недействителен договора за залог на месопреработвателния цех от 30 юли 1997 г. и нотариален надпис, забраняващ отчуждаването на заложеното имущество до прекратяването на договора за залог от 31 юли 1997 г. No 1а-4 , като прилагане на последиците от недействителността на залога. Искът е уважен с решение от 13.05.99г.

В друг случай Партньорството с ограничена отговорност „Ремонт на дрехи“ подаде молба до Арбитражния съд в Москва с иск срещу акционерното дружество търговска банка"Московска индустриална банка" за обезсилване на договора за залог нежилищни помещенияот 09.29.95 г. No 118-з.

С решение от 11.06.1999 г. искът е уважен. Договорът за залог е признат за нищожна сделка, тъй като не съдържа информация за едновременната ипотека на помещенията и поземления имот, на който се намират помещенията, което противоречи на клауза 3 от член 340 от Гражданския кодекс на Руската федерация и Член 69 от Федералния закон "За ипотеката" (ипотека на недвижими имоти). С решението на въззивната инстанция от 20.07.99 г. решението е оставено без изменение.

И в двата случая Президиумът на Върховния съд на Руската федерация отмени решенията на по -ниските съдилища, позовавайки се на Резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация и Пленума на Върховния съд От Арбитражния съдНа Руската федерация от 01.07.96 г. № 6/8 "По някои въпроси, свързани с прилагането на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация", където е обяснено, че когато ипотекодателят на сграда или структура не е собственик или наемател на поземления имот, ипотечният договор не може да се счита за несъвместим със законодателството на основание ал.3 на чл. 340 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Правата на залогодателя и при налагане на изпълнение върху сграда или постройка правата на купувача върху поземлен имот следва да се определят въз основа на член от Земелния кодекс на Руската федерация, според който когато собствеността върху сграда , структура се прехвърля или прехвърля на други юридически лица или граждани заедно с тези обекти прехвърлят и правото на ползване на парцела.

В съответствие с член 69 от Федералния закон „За ипотеката“, правото на ипотека не се прилага към правото на постоянно ползване на поземления имот, върху който се намира сградата или конструкцията, към ипотекодателя. Когато възбраната се налага върху структура или сграда, лице, което придобива този имот в собственост, придобива правото да използва парцела при същите условия и в същия размер като предишния собственик (залогодател) на недвижим имот. При такива обстоятелства заключението на съдилищата за признаване на оспорения договор за залог на недвижим имот като нищожна сделка противоречи на действащото законодателство.

В съответствие с член 64.1 от Закона за ипотеките, освен ако не е предвидено друго от федералния закон или споразумение, поземлен имот, придобит с кредитни средства на банка или друга кредитна институция или средства от целеви заем, предоставен от друго юридическо лице за придобиването на този поземлен имот се счита за заложен от момента на държавната регистрация на собствеността на кредитополучателя върху този поземлен имот.

Ако съответният поземлен имот е отдаден под наем, по силата на закона възниква ипотека за право на наем, освен ако федералното законодателство или договорът за наем не предвиждат друго.

Залогодателят по този залог е банка или друга кредитна организацияили друго юридическо лице, което е предоставило заем или целеви заем за закупуване на поземлен имот или право на отдаване под наем на парцел.

И така, от общо правилоосвен ако не е предвидено друго в договор за ипотека или споразумение, което води до възникване на ипотека по силата на закона, в случай на ипотека на поземлен имот, правото на залог се простира и върху сградата или структурата на залогодателя, който се намира или се строи върху парцела.

Като се има предвид, че поземлените парцели като обекти на граждански оборот имат свои собствени характеристики, съдържанието на правомощията на всеки ползвател на земя, включително на собственика, е ограничено например от установените изисквания за разрешеното използване на определен поземлен имот.

В съответствие с чл. 7 от Кодекса на труда на Руската федерация, земята в Руската федерация по предназначение е разделена на 7 отделни категории, които се използват в съответствие с предвиденото за тях предназначение. Правен режимземите се определят въз основа на принадлежността им към определена категория и разрешено използване в съответствие с зонирането на територии, общите принципи и процедура за които са установени федерални законии изискванията на специалните федерални закони. Всеки вид разрешена употреба от видовете, предвидени от зонирането на територии, се избира независимо, без допълнителни разрешителни и процедури за одобрение.

Изискванията за разрешено използване се прилагат за всички поземлени имоти, включително тези, придобити чрез продажба на публичен търг, търг или конкурс.

Собственик, който е придобил ипотекиран поземлен имот по време на продажбата на публичен търг, търг или търг, има право да промени предназначението на парцела в съответствие с Федералния закон № 172-ФЗ от 21 декември 2004 г. „За прехвърлянето земя или поземлени имоти от една категория в друга. “.

В член 69, параграф 2 от Закона за ипотеките се прави позоваване на ограничения за кръга на лицата, които могат да придобият поземлени имоти, когато се продават на публичен търг, търг или конкурс.

И така, съгласно чл. 15 от Кодекса на труда на Руската федерация, чуждестранни граждани, лица без гражданство и чуждестранни юридически лица не могат да притежават поземлени имоти, разположени на граничните територии, списъкът на които се установява от президента на Руската федерация в съответствие с федералното законодателство по Държавна граница на Руската федерация и на други специално установени територии на Руската федерация в съответствие с федералните закони.

Федерален закон от 24 юли 2002 г. № 101-ФЗ "За оборота на земеделска земя" в чл. 3 е установено, че чуждестранни граждани, чуждестранни юридически лица, лица без гражданство, както и юридически лица, в уставния (съвместен) капитал, от които дялът чуждестранни граждани, чуждестранни юридически лица, лица без гражданство съставляват повече от 50%, могат да притежават поземлени имоти от земеделска земя само въз основа на правото на наем.

Федералният закон № 1-ФЗ от 5 февруари 2004 г. „За изменения на Федералния закон„ За ипотеките (залози на недвижими имоти) “добави точка 3 към коментираната статия, която установи допълнителни ограничения за възбрана върху ипотекирана земеделска земя. Ако съдът реши да наложи изпълнение върху такъв поземлен имот, изпълнението му се отлага поне до пълното изтичане на съответния период на селскостопанска работа, като се вземе предвид времето, необходимо за продажба на произведените или произведените и преработени селскостопански продукти. Това правило позволява на ипотекодателя да запази продуктите, които очаква да получи от поземления имот и в получаването на които са вложени определени сили и средства. В противен случай ипотекодателят може да загуби както ипотекирания поземлен имот, така и продуктите, които не са били ипотекирани.

За да избегне тълкуването на сроковете за приключване на селскостопанските работи, законодателят е определил 1 ноември на годината, която предвижда изпълнението на задължението, обезпечено с ипотеката, или част от нея, като дата, до която продажбата на не се допуска заложено имущество. Освен това страните могат да предвидят различна дата в договора за ипотека.

В края на разглеждането на въпроса отбелязваме, че следва да се има предвид, че в съответствие с параграф 3 на чл. 54 от Закона за ипотеката, по молба на залогодателя, съдът, ако има основателни причини в решението за налагане на изпълнение върху поземлен имот измежду земеделски земи, има право да отложи изпълнението му за срок до една година.

Обобщавайки всичко по -горе, могат да се направят следните изводи.

Залогът на поземлени имоти може да възникне само доколкото техният оборот е разрешен от федералните закони. Същевременно съществена характеристика на ипотеката на поземлени имоти е фактът, че последните са разделени на два вида: тези, които могат да бъдат предмет на ипотека, и тези, които не подлежат на ипотека.

Съгласно договор за ипотека, парцелите, собственост на граждани, техните сдружения, юридически лица и предвидени за градинарство, животновъдство, индивидуални жилища, дачни и гаражни конструкции, битови парцели от лични помощни парцели и поземлени имоти, заети от сгради, конструкции или конструкции, в сумата, необходима за икономическата им поддръжка (функционална подкрепа), както и поземлени имоти от земеделска земя. В случай на обща споделена или съвместна собственост на посочените поземлени имоти, ипотека може да се учреди само върху поземлен имот, принадлежащ на гражданин или юридическо лице, отпуснат в натура от земи, които са в обща споделена или съвместна собственост.

Не се допускат ипотеки на земи в държавна или общинска собственост. Също така не е позволено да се ипотекира част от поземлен имот, чиято площ е по -малка от минималния размер, установен с нормативни актове както на съставните образувания на Руската федерация, така и на органите на местното самоуправление за земи за различни цели и разрешени използвайте.

Основните данни, които трябва да бъдат посочени в договора за ипотека за поземления имот, са: местоположение (пощенски адрес) на заложения парцел; кадастралния му номер; обекти на недвижими имоти, разположени на сайта (ако има такива); площ на земята; основната категория (предназначение) на земята, разположена на мястото, с указание на органа на местното самоуправление, отговарящ за тези земи, и целта за използване на парцела; правото, по което поземленият имот принадлежи на ипотекодателя (собственост), и името на органа за държавна регистрация на права върху недвижим имот, който е вписал това право на ипотекодателя.

Що се отнася до оценката на поземлен имот в случай на ипотека, съгласно член 67 от Федералния закон „За ипотека (залог) на недвижими имоти“, той се извършва в съответствие със законодателството, уреждащо оценъчните дейности в Руската федерация. Ипотечната стойност на поземления имот се установява в договора за ипотека по споразумение на ипотекодателя с ипотекарния кредитор.

Договорът за ипотека подлежи на държавна регистрация, влизаща в сила от момента на последния. Неспазването на правилата за държавна регистрация на ипотечен договор води до неговата недействителност. Такова споразумение се счита за нищожно.

Заложеният по ипотечен договор поземлен имот се счита за обременен с ипотека от момента на възникване на правата на залогодателя (право на залог) и ако задължението, обезпечено с ипотеката, е възникнало по -късно, от момента на възникване на задължението. Това условие се отнася само за страните по ипотечния договор. За трети страни ипотеката се счита за възникнала от момента на държавната й регистрация.

Член 62. Поземлени имоти, които могат да бъдат предмет на ипотека

Съгласно договор за ипотека, парцелите могат да бъдат залагани, доколкото съответната земя въз основа на федералния закон не е изключена от обращение или не е ограничена в обращение (клауза, изменена на 10 февруари 2004 г. с Федерален закон от 5 февруари 2004 г. N 1- FZ, вижте предишното издание). * 62.1)
1_1. Ако по договора за аренда поземлен имот се прехвърли на гражданин или юридическо лице, наемателят на поземления парцел има право да заложи правата на аренда на поземления имот в срока на договора за наем на земя със съгласието на земята собственик на парцел (клауза допълнително включена от 10 февруари 2004 г. с Федералния закон от 5 февруари 2004 г. N 1-FZ).
В случай на обща споделена или съвместна собственост върху поземлени имоти, посочени в параграф 1 от настоящия член, ипотека може да бъде учредена само върху поземлен имот, принадлежащ на гражданин или юридическо лице, отпуснат в натура от земи, които са в обща споделена или съвместна земя собственост.

Член 63. Поземлени имоти, които не подлежат на ипотека

Ипотека на поземлени имоти в държавна или общинска собственост не се допуска в съответствие с този Федерален закон (клауза, изменена с Федералния закон от 5 февруари 2004 г. N 1-FZ) ...
Не е позволено да се ипотекира част от поземлен имот, чиято площ е по -малка от минималния размер, установен с нормативни актове на съставните образувания на Руската федерация и регулаторни актове на местните държавни органи за земи за различни цели и разрешена употреба. * 63.2)

Член 64. Ипотека на поземлен имот, върху който има сгради или съоръжения, принадлежащи на ипотекодателя

Освен ако в договора за ипотека не е предвидено друго, в случай на ипотека на поземлен имот, правото на залог се разпростира и върху сградата или строежа на залогодателя, разположен или построен върху поземления имот.
Правото на залогодателя да се разпорежда с такава сграда или конструкция, условията и последиците от прехвърлянето на права върху такава сграда или конструкция на други лица се определят от правилата на глава VI от този федерален закон.
Ако споразумението съдържа условие, че сградата или строежът, разположени или в процес на изграждане върху поземления имот и принадлежащи на залогодателя, не са заложени пред същия залогодател, залогодателят, когато налага изпълнение върху поземления имот, запазва правото си на такова сграда или структура и придобива правото на ограничено ползване (сервитут) на онази част от поземления имот, която е необходима за използването на такава сграда или конструкция в съответствие с предназначението им. Условията за ползване на тази част от поземления имот се определят със споразумение между залогодателя и ипотекарния кредитор, а в случай на спор - от съда.
(Клауза, изменена с Федералния закон от 30 декември 2004 г. N 216 -FZ - виж предишното издание)
Залогодателят на поземлен имот има право, без съгласието на залогодателя, да се разпорежда с принадлежащите му сгради и съоръжения върху този парцел, на които, в съответствие с параграф 1 от този член, правото на залог няма Приложи.
Ако такава сграда или структура е отчуждена на друго лице и няма договореност със залогодателя за други права, които това лице може да придобие върху ипотекирания поземлен имот, те са ограничени от условията, предвидени в част трета на параграф 1 от този член (параграф, изменен от 11 януари 2005 г. Федерален закон от 30 декември 2004 г. N 216 -FZ - вижте предишното издание).
Клаузата става невалидна на 11 януари 2005 г. - Федерален закон от 30 декември 2004 г. N 216 -FZ. - Вижте предишното издание.
Ако върху ипотекирания поземлен имот от състава на земеделска земя има сгради, конструкции, конструкции, включително тези, издигнати върху такъв поземлен имот, или други обекти на недвижими имоти, здраво свързани с поземления имот, принадлежащи по същото право на собственика на такъв поземлен имот, ипотеката на такъв поземлен имот се допуска само при едновременна ипотека на недвижими имоти, здраво свързани с него (елементът е допълнително включен от 10 февруари 2004 г. от Федералния закон от 5 февруари 2004 г. N 1-FZ ).

Член 64_1. Ипотека на поземлен имот, придобит с помощта на кредитни средства на банка или друга кредитна институция или средства от целеви заем

Освен ако федералното законодателство или споразумението не предвиждат друго, поземлен имот, придобит с кредитни средства на банка или друга кредитна институция или средства от целеви заем, предоставен от друго юридическо лице за придобиване на този поземлен имот, се счита за заложен от момента на държавна регистрация на собствеността на кредитополучателя върху този поземлен имот.
Ако съответният поземлен имот е отдаден под наем, по силата на закона възниква ипотека за право на наем, освен ако федералното законодателство или договорът за наем не предвиждат друго.
Залогодателят по този залог е банка или друга кредитна организация или друго юридическо лице, предоставило заем или целеви заем за закупуване на поземлен имот или право на отдаване под наем на парцел.
Залогът на поземлен имот или правото на отдаване под наем на поземлен имот, възникнало въз основа на параграф 1 от настоящия член, се подчинява на правилата относно залога на недвижимо имущество, възникнал по силата на договор и правото на отдаване под наем на недвижим имот.

Член 64_2. Ипотека на поземлен имот, върху който са разположени, придобити или построени сгради или постройки с помощта на кредитни средства на банка или друга кредитна институция или средства от целеви заем

Освен ако не е предвидено друго от федералния закон или споразумение, поземлен имот, върху който, използвайки кредитните средства на банка или друга кредитна организация или средства от целеви заем, предоставен от друго юридическо лице за изграждане на сграда или конструкция, сграда или структура е построен или се строи, или правото на отдаване под наем на такава земя се счита за заложен от момента на държавната регистрация на собствеността на кредитополучателя върху сграда или конструкция, построена или в процес на изграждане, или от момента, в който органът, осъществяващ държавата регистрация на права получава уведомление от залогодателя и заложния кредитор за сключването договор за заем(договор за заем с условието на предназначението) с приложението на посочения договор.
Титулярът на залога по залога, посочен в параграф 1 на този член, е банка или друга кредитна организация или друго юридическо лице, предоставило заем или целеви заем за строителство на сграда или конструкция.
(Статията е допълнително включена от 11 януари 2005 г. с Федералния закон от 30 декември 2004 г. N 216-FZ)

Чл. 65. Изграждане от ипотекодателя на сгради или съоръжения върху ипотекирания поземлен имот

На поземлен имот, заложен по ипотечен договор, ипотекодателят има право да издига сгради или постройки по установения ред без съгласието на ипотекарния кредитор, освен ако в договора за ипотека е предвидено друго. Освен ако в договора за ипотека не е предвидено друго, ипотеката се прилага за тези сгради и съоръжения (параграф, изменен с Федералния закон от 11 февруари 2002 г. N 18-ФЗ, вижте предишната версия).
Ако изграждането на сграда или конструкция от ипотекодателя върху ипотекирания поземлен имот води или може да доведе до влошаване на обезпечението, предоставено на ипотекарния кредитор от ипотеката на този поземлен имот, ипотекарният кредитор има право, в съответствие с параграф 2 на чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, да изисква изменения в ипотечния договор, включително, ако е необходимо, чрез разширяване на ипотеката до издигнатата сграда или структура.
Издигането на сгради или съоръжения върху ипотекирания поземлен имот, ако правата на ипотекарния кредитор са удостоверени с ипотеката, е разрешено само ако правото на ипотекар на това е предвидено в ипотеката, при спазване на условията, които са отразени в нея.

Член 66. Ипотека на поземлен имот, върху който има сгради или съоръжения, принадлежащи на трети страни

Член 67. Оценка на поземлен имот в случай на ипотека

Оценката на парцела се извършва в съответствие със законодателството, уреждащо оценъчните дейности в Руската федерация. * 67.1)
Обезпечителната стойност на поземлен имот, заложен по ипотечен договор, се установява по споразумение между ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор.
Копие от плана (начертаване на граници) на този обект, издаден от съответната комисия по поземлени ресурси и управление на земята, трябва да бъде приложено към договора за ипотека за поземлен имот като задължително приложение.
(Статията, изменена с Федералния закон от 5 февруари 2004 г. N 1 -FZ, влезе в сила на 10 февруари 2004 г. - вижте предишното издание)

Член 68. Особености на възбраната върху ипотекирани поземлени имоти и продажбата им

Поземлен имот, придобит чрез продажба на публичен търг, търг или конкурс, подлежи на изискванията за разрешено ползване.
Лице, което е придобило поземлен имот, когато е продадено на публичен търг, търг или търг, има право да промени предназначението на парцела само в случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация за земята, или в съответствие с установената процедура по този закон. * 68.1.2)
Продажбата и покупката на ипотекирани поземлени имоти на публичен търг, търг или конкурс се извършва в съответствие с ограниченията, установени от федералния закон по отношение на кръга от лица, които могат да придобият такива парцели. * 68.2)
Не се допуска възбрана върху ипотекиран поземлен имот от състава на земеделска земя преди изтичане на съответния период на селскостопанска работа, като се вземе предвид времето, необходимо за продажбата на произведени или произведени и преработени селскостопански продукти.
Това изискване е валидно до 1 ноември на годината, което предвижда изпълнението на задължението, обезпечено с ипотеката или част от нея, освен ако в договора за ипотека е предвидена друга дата.
(Елементът беше допълнително включен от 10 февруари 2004 г. с Федералния закон от 5 февруари 2004 г. N 1-FZ).

Ипотеката на поземлени имоти в държавна или общинска собственост не е разрешена в съответствие с Федералния закон за ипотеката. По правило това са земи на населени места, транспорт, комуникации, радиоразпръскване, телевизия, информатика, земи за осигуряване на космически дейности, земи за отбрана, сигурност и земи за други специални цели; земи със специално защитени територии и обекти; горски земи; земи на водния фонд; резервна земя, въпреки че може да има изключения.

Преди приемането на Федералния закон за оборота на земеделска земя, ипотека на земеделска земя от земята на селскостопански организации, селски (фермерски) домакинства и полски поземлени парцели на лични помощни парцели също не беше разрешена. Съгласно член 7 от Федералния закон от 24 юли 2002 г. № 101-ФЗ „За оборота на земеделска земя“ ипотеката на поземлени имоти от земеделска земя се извършва в съответствие с Федералния закон за ипотеката.

Съгласно член 27 от Земелния кодекс на Руската федерация, оборотът на земеделска земя се регулира от федералния закон за оборота на земеделска земя, но това правило не се прилага за поземлени имоти, предоставени от земеделска земя на граждани за индивидуални жилища, гаражно строителство, поддръжка на лично дъщерно дружество и Вила, градинарство, животновъдство и отглеждане на камиони, както и върху парцели, заети от сгради, конструкции, конструкции. Федерален закон № 1-ФЗ от 5 февруари 2004 г. измени Федералния закон за ипотеките.

Трябва да се отбележи, че институцията за залог на земеделска земя понякога е практически единственият начин за предоставяне на заем селско стопанство... От друга страна, като се има предвид, че е невъзможно (или много трудно) да се промени предназначението на земята, държавата и потребителят няма да бъдат лишени от селскостопански продукти; напротив, такъв залог ще служи за преразпределение на земята в в полза на най -ефективните собственици - земеделски производители на стоки.

Не е разрешено да се ипотекира част от земеделска земя, чиято площ е по -малка от минималния размер, установен с нормативни актове на съставните образувания на Руската федерация и регулаторни актове на местните власти за земи за различни цели и разрешено използване (член 4 от Федералния закон за оборота на земеделска земя). Тази мярка е предвидена с цел да се предотврати нежеланото фрагментиране на земеделска земя на прекалено малки площи, за да се поддържа оптимален размер на земеделската земя.

Не се допуска залог на поземлен имот, който е в наследствено доживотно владение (). Съществуват и ограничения за прехвърляне на земя на чужденци като залог: в граничните райони не се допуска залагане на земя от каквато и да е категория, а също така не се допуска и прехвърляне на земеделска земя като залог на чужденци. Чуждестранни граждани, лица без гражданство и чуждестранни юридически лица не могат да притежават поземлени имоти, разположени на граничните територии, списъкът на които се установява от президента на Руската федерация в съответствие с федералното законодателство за държавната граница на Руската федерация, и в други специално създадени територии на Руската федерация в съответствие с федералните закони (член 15 от Земелния кодекс на Руската федерация).

Чуждестранни граждани, чуждестранни юридически лица, лица без гражданство, както и юридически лица, в упълномощения (обединен) капитал, от които делът на чуждестранни граждани, чуждестранни юридически лица, лица без гражданство е повече от 50%, могат да притежават поземлени имоти или дялове в правото на обща собственост върху поземлени имоти от земеделска земя само въз основа на правото на наем (член 3 от Федералния закон за оборота на земеделска земя), следователно може да се заключи, че такива лица не могат да бъдат ипотекарни кредитори. Ако въпреки това такова лице е станало собственик на поземлен имот, то се задължава да отчужди парцела от земеделска земя или дял в общата собственост на поземлен имот от земеделска земя, която не може да му принадлежи по право на собственост ( Член 5 от Федералния закон за оборота на земеделска земя).