Какво е наем?
Поради това, под наем- Това е съвкупност от плащания за факта на собственост върху имота, изразени в пари или в натура и се превеждат месечно или за други периоди от време. Наемът не трябва да има пазарен механизъм на формиране: на преден план са постигнатите споразумения между собственика и наемателя. Към момента на учредяване на лизинга наемателят действително притежава (но не е собственик и не може да се разпорежда) имота, използва го по предназначение и носи отговорност за неговата безопасност.
Важно е да се разбере, че статията описва най-основните ситуации и не взема предвид редица технически точки. За да разрешите конкретния си проблем, получете правен съвет по жилищни въпроси, като се обадите на горещите линии:
Наемът може да бъде определен за всяка движима и недвижим имот, по-специално за:
- Апартаменти и друго жилищно пространство (цялата глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
- Транспортна и друга техника под наем (монтирана).
- Земя ().
- Финансови активи (лизинг).
- Предприятия и сгради.
Видове наеми
Изчисляването на наема може да се установи в рамките на договора, както и в рамките на предвидените от закона методи:
- Периодични или еднократни плащанияплатени преди изтичане на лизинговия договор. Плащанията могат да бъдат фиксирани или плаващи, в зависимост от обема на допълнителните услуги, изразходвани в курса. Този тип е най-приложим.
- Контра лизингизразено в натура. Възможен е вариант, при който имотът се прехвърля в собственост на вещта, тоест се извършва плащане в натура. Страните определят гарантиран срок, който служи като необходимото обезщетение за прехвърлената вещ. Срокът за наем с подобна такса се определя от продължителността на насрещния лизинг.
- Приходи от правене на бизнесизвършва се в обект под наем. V в такъв случайсе установява лихвен процентприлага се както преди, така и след. На практика този вид наем е значително по-нисък от фиксираните плащания, тъй като внася несигурност и риск от измама за наемодателя. Лицето, действащо като работодател, информира за дохода, а собственикът предоставя отчет за наем.
- Инвестиции във външния вид и комуникацията на наетия обект... Често се смесва с фиксирани плащания, което позволява не само да се получават пари от наетия имот, но и да се възстановят качествените характеристики на жилищата и превозните средства.
- Други предимства и услуги, предоставяни от наемателя на собственика. По-специално, лизингополучателят може да предоставя бизнес услуги, които иначе се предоставят само на търговска основа.
Резолюция на Върховния арбитражен съд №3484/07 позволява смесване на горните видове лизинг във всякакви пропорции, установени по отношение на определен пазарна стойностлизинг. В случай, че наемът е определен в брой, размерът на наема се посочва директно в рамките на споразумението.
Определяне на размера на наема
Размерът на плащането е тясно свързан с вида на наема, който е определен в договора. Ако наемът е в определено съотношение, лицето, наемащо помещението, е длъжно да предостави документите, въз основа на които изчисляване на наемапо договорената формула. По-специално, сертификатите от данъчен офисили касови бележки.
Фиксирано изплащане, включително платена еднократно, се определя от условията на договора, който забранява едностранно увеличаване на наема. Тъй като е доброволно, законодателят приема, че страните могат самостоятелно да определят стойността на собствеността върху имота въз основа на пазарни показатели. В този случай лизингополучателят се задължава да плаща редовно въз основа на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тази клауза определя най-важното задължение, чието нарушение може да доведе до преразглеждане на споразумението.
Процедура за плащане на наем
Наемът не може да бъде платен, ако имотът не бъде прехвърлен за ползване. В противен случай процедурата за плащане е както следва:
- Лицата, които планират да сключат договор за наем съвместно (или собственикът самостоятелно), определят стойността на договора.
- Договор се сключва по образец, в рамките на който се посочва срокът на споразумението. от общо правилопосочено една година... Документът също така въвежда процедурата за извършване на плащания и отговорност, допълвайки нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация.
- Имотът се предава във владение на лизингополучателя по акта за приемане. Документът трябва да съдържа състоянието на предмета на сделката, както и бележки, които получаващата страна може да направи.
- Плащането се извършва по разплащателната сметка на организацията на наемодателя, посочена в договора, или се превежда лично като част от разписка, акт или друго документ за получаване... Лизинговите плащания, които не са документирани, не могат да се считат за погасени.
- Ако имот или еднократна сума се прехвърля като плащане и условията за прехвърляне не са посочени в договора, наемателят е длъжен да ги предостави в 30-дневен срок от момента на получаване на достъп до обекта.
- В края на лизинговия период настоящият наемател има приоритетно право да поднови договора за наем. В същото време наемната цена за него не може да надвишава офертата на този обект за отворен магазин... Наемателят може да изпрати писмо за намаляване на наема, ако пазарната ситуация позволява.
- Всички плащания от момента на извършването им стават собственост, с изключение на случаите, когато в договора е установен обратен лизинг. Така лизингополучателят няма право да се разпорежда със средствата и имуществото, възложени на лизингополучателя по договора.
Предсрочно плащане на наема
Гражданското право също така определя, че в ситуации, когато обстоятелствата не зависят от волята на лизингополучателя или лизингодателя, е възможно предсрочно плащане на лизинга. Ранното плащане не винаги означава. По-специално, ако наемателят редовно нарушава условията на споразумението, поврежда имота, наемодателят може да поиска плащане за два периода (обикновено равни на месец), посочени в споразумението.
Правото на предсрочно плащане на лизинга в полза на собственика може да се използва, ако е налице нарушение на условията по-малко от един месец... Освен това наемодателят може да изисква плащане не повече от един месец предварително, което всъщност означава предплащане. В случай на съдебен контрол, ако имуществото на собственика е повредено в резултат на действията на наемателя и това изискване е посочено в заявлението, съдът може също да принуди предсрочното плащане на лизинга.
Също така предсрочното плащане не може да припокрива датата на изтичане на лизинга, дори ако страните, ръководени от, са решили да удължат лизинга.
Най-популярните въпроси и отговори при наемане
Заключение
Наемът е ефективен инструмент за насърчаване на собственици, които не използват самостоятелно предмета на правата си. Определянето на наема може да стане едностранно или по споразумение между страните. Прехвърлянето на имущество на други лица срещу заплащане е разгледано подробно в Гражданския кодекс на Руската федерация, Кодекса на труда на Руската федерация, както и индивидуалните федерални законинастройка:
- Взаимни задължения за прехвърляне на имущество, средства и спазване на условията между наемателя и наемодателя.
- Необходимостта от своевременно плащане на наемните плащания.
- Различни форми на плащания, ограничени само от условията на споразумението.
- Възможността за получаване на плащания предсрочно, ако обстоятелствата благоприятстват това.
Най-важният документ, който регулира наема на жилище е договор. Граждански кодексв член 682 се посочва, че въпросите относно размера на средствата, процедурата за тяхното въвеждане и възможността за промяна на тези условия трябва да бъдат уредени в споразумението.
Член 682 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Плащане за жилищни помещения
- Размерът на периодичните плащания за жилище се определя по споразумение на страните. Ако максималното ниво е установено в съответствие със закона, тогава числата, посочени в споразумението, не трябва да го надвишават.
- Едностранно изменение на размера на необходимите средства не се допуска, освен ако в закон или споразумение не е предвидено друго.
- Парите за жилището трябва да бъдат платени от наемателя в рамките на документираните срокове. Ако това не е предвидено, средствата трябва да се изплащат от работодателя ежемесечно по предвидения начин Жилищен кодексРуска федерация.
Трудно е да си представим ситуация, когато условията за депозиране на пари за наемане на апартамент не са посочени. Следователно не само трябва да се обсъжда, но и опишете в този документ всички подробностиотносно този въпрос.
Какво плаща наемателят?
Общата цена може да бъде разделена на 2 части:
Освен това наемателят ще трябва да харчи пари залог... Вписва се в случай, че помещението се отдава под наем с "обзавеждане". Собственикът иска да е сигурен, че домакинските му уреди остават на мястото си и ще се използват по предназначение.
Ако някои интериорни предмети са повредени или повредени, тогава средствата за реставрация ще бъдат компенсирани от сумата на депозита.
Можете да научите как да съставите договор за наем, както и жилищна площ, от нашите статии.
Начините
Как да платя? Има два най-често срещаните начини:
- Прехвърляне на пари в брой срещу разписка на наемодателя.
- Кредитиране по банкова сметка, посочена от собственика.
Така ще остане документ, с който можете да потвърдите превода на пари в случай на спор. В никакъв случай не превеждайте пари "просто така", без документални доказателства... Не се съгласявайте да давате пари на роднини, приятели или познати на собственика.
Разберете от нашата статия за това как да получите пари.
Първо, измислени са много инструменти за картодържатели - терминали, интернет банкиране и т.н.
Второ, в банковия клон можете лесно да вземете разпечатка и да потвърдите плащането за комунални услуги.
Каква е таксата за наем приватизиран апартамент? Ако жилища приватизирани, тогава собственикът ще трябва допълнително да плати данък върху имотите. Наемателят не подлежи на данъчни въпроси.
Времето
Почти винаги наемателят плаща за следващия месец... Това се дължи на практиката да се сключват подобни споразумения – след подписване на документите се прави депозит и се изплаща първият месец. Депозирани са средства за следващия месец предварително, преди да се случи.
Страните трябва да се договорят и да фиксират датите, преди които трябва да бъдат въведени пари в брой... Например не по-късно от 20-то число на текущия месец трябва да платите за следващия.
Ако договорът е краткосрочен, до 11 месеца, тогава има смисъл да обсъдите извършването на плащания два пъти месечно.
Случаи на забавяне
Ами ако наемателят закъснее с плащането? За такава ситуация са предвидени условия наказанияприлага се в случай на забавяне на превода на средства: лихва и т.н. И все пак собственикът на помещението трябва да подходи с разбиране към такъв проблем.
Трябва да се свържете с наемателя, за да изясните какво е причинило некоректното му поведение. Вероятно човекът просто е имал материални затруднения, които могат да се случат на всеки човек.
Ако забавянето започва да става неприемливо, например, обещават да ви платят за един месец, но все още няма пари, тогава ще трябва да използвате официални методи.
Наемодателят изпраща писмо до временния наемател с молба да плати дълга.
Можете незабавно да се свържете ухажвамс изявление.
Обаждане на полициятаняма да помогне в тази ситуация. Това не е престъпление, а неспазване на условията граждански договор... Когато властите разберат за това, бързо ще изпратят собственика в съда по всички въпроси.
За съжаление наемодателят е в губеща позиция. Той е наемател не може да изгонибез съдебно решение, а производството ще продължи от месец до шест месеца, като се вземат предвид жалбите.
Някои разстроени собственици на апартаменти пишат изявления управляващо дружествотака че прекъснете захранването... След това става много трудно да се използва помещението и наемателите бързо се изнасят.
Участниците в транзакцията трябва да помнят, че всички условия на плащане трябва да бъдат документирани.
Страните не трябва да пренебрегват нюансите на извършване на плащания за ползване на жилище. Следва обратното, опишете възможно най-подробнокак и кога се плаща наемът на апартамент, за да няма в бъдеще конфликтни ситуации в това отношение.
Ако откриете грешка, моля, изберете част от текст и натиснете Ctrl + Enter.
Жилища под наем е отличен изход за тези, които все още не могат да решат жилищния проблем, но в същото време не искат да плащат прекомерни суми за наети квадратни метра. Как да получите жилище под наем, какви документи са необходими и колко ще струва? Помогнах да разбера всички нюанси Главен специалистот отдела за жилищна политика на администрацията на Первомайския район на Минск Елена Филипушко.
Кой кандидатства за апартамент под наем?
- Вземете апартамент от държавата жилищен фондвсички граждани могат, но някои имат предимства. Поради естеството на трудовите правоотношения гражданите, които не притежават жилищни помещения на работното си място, измежду съдии, прокурори, млади специалисти, военни, учени, преподаватели на университети, имат основното право да получават жилищни помещения за търговска дейност. ползване на държавния жилищен фонд, работници на културни организации. За старши районни инспектори, служители се съставят отделни списъци за предоставяне на апартаменти под наем Следствения комитети Службата на Отдела за финансови разследвания, прокурори, съдии.
Къде да кандидатствам и какви документи да предоставим?
- Регистрирани граждани, нуждаещи се от подобрение жилищни условия, подават заявление за предоставяне на жилище под наем в службата на едно гише на областната администрация, в която са регистрирани. На място се издава образец на документ, необходимо е само да имате паспорт със себе си. Тези, които кандидатстват за жилище от работа, трябва да донесат индивидуално заявление от организацията. В документа се посочва трудовият стаж, съставът на семейството, срокът на договора, адресът на конкретно жилищно помещение и основанието за предоставянето му. Максималният срок за разглеждане на заявление е един месец. През това време те работят с всяко заявление поотделно: изучават го в жилищната комисия, ако бъде одобрено, го разглеждат на среща в областната администрация. Ако заявлението е удовлетворено, тогава в рамките на три дни се изготвя пакет от документи в три екземпляра: за кандидата, селищния и референтния център, където е съставен договорът за наем, и третият - за жилищния отдел, който ще издаде ключове за желаното жилищно пространство.
- Месечната вноска за апартамент под наем се изчислява по определена формула. Общата площ на помещенията се умножава по 0,2 базови стойности и коефициента на зоната за икономическо планиране на местоположението на къщата. По този начин Минск е условно разделен на пет зони за икономическо планиране: колкото по-близо до центъра, толкова по-висока е стойността. За тези, които са получили жилищна площ за времето на работа, се прилага коефициент на намаление (това не важи за жителите на жилищния квартал „Магистр“ в Минск). Наемът се начислява от кол центрове. Плащането може да се извърши в банкови клонове, по пощата или чрез системата ERIP. Не забравяйте, че трябва да изплащате комуналните услуги отделно.
Какъв вид жилищно пространство трябва да очаквате?
- Списъкът на свободните помещения под наем може да бъде намерен на официалните сайтове и щандовете на областните администрации. През последните години са получени по-малко заявления. Ако преди няколко години имаше повече от сто заявки за едностаен апартамент, сега има около 50-60. "Однушки" са търсени, втори по популярност са "копейки", следвани от "трешки". Понякога желанията на гражданите не съвпадат с реалността: например не можем да дадем двустаен апартаментсемейство без дете. В момента има около 2348 апартамента под наем в квартал Первомайски в Минск и има малко свободни апартаменти.
Защо можете да загубите сменяеми измервателни уреди?
- Максималният срок на наем е пет години, но можете да загубите жилищната си площ и по-рано. Основанието за прекратяване на договора за наем може да бъде неплащане на наем, просрочени сметки за комунални услуги за два месеца без уважителна причина, отдаване на помещения под наем на трети лица и други нарушения на жилищното законодателство. За тези, които станаха наематели на апартамента по време на периода на заетост, причината за изгонване ще бъде прекратяването на договора с организацията, предоставила жилището. Възможно е да останете без жилищни помещения, дори ако след като вземете положително решение за предоставяне на апартамент под наем, в рамките на 15 дни, не се свържете с центъра за селище и справка, за да сключите договор за наем. В този случай жилището се връща в регистъра на свободните.
Имам въпрос
Бихте ли се преместили в жилище под наем?
Любов Порошкова, художник, Минск:
- И аз живея в него. Преди няколко години получих правото да се нанеса в тристаен апартамент под наем, тъй като отглеждам син и внук ученик. Преди да вляза, направих ремонт, монтирах нова кухня, оборудвах две детски стаи. Когато избирах, погледнах факта, че жилището не беше много скъпо. По това време наемането на нашата банкнота от три рубли на улица Горецки беше сравнително евтино. Но сега условията за наем не изглеждат толкова благоприятни, колкото бяха преди. Поради ръста на базовата стойност цените на жилищата се повишиха значително. През зимата трябваше да плащам почти 600 рубли на месец, сега около 400. Работя сам в семейство, така че не е лесно. И въпреки че все още съм далеч от пенсия, вече смятам как ще си платя апартамента. Надявам се, че когато отида на заслужена почивка, синът ми да е завършил обучението си и да ми помогне.
Андрей Гмырак, програмист, Докшици:
- Живея с майка ми в частна къща. Разбираме се добре: заедно управляваме къщата, готвим и чистим. Когато създам семейство, ще трябва да търся нещо свое. Не обмислям варианта за жилище под наем - не искам да плащам на някого за наем. Взимането на заеми също е съмнителен вариант. По-добре да живея с майка ми, докато не спестя за собствените си метри, макар че няма да е лесно да събера впечатляваща сума, разбира се.
Диана Арутюнян, ученичка на Могилевски държавен университетхрана:
- До завършване смятам да живея в студентско общежитие. Но когато си получа дипломата, ще трябва сериозно да се замисля. Разбира се, мечтая за собствените си метри, но гледам трезво на нещата: няма да мога да си купя апартамент веднага. Ако има възможност да се преместя в жилище под наем, определено ще го използвам. Сравнително евтино е, договорът е за пет години и никой не следи кой и кога ви идва на гости.
Жилище под наем- Това е жилище от държавния жилищен фонд, което се отдава под наем срещу заплащане по договор за наем.
В Беларус този термин започна да се използва след издаването на указ № 512 „Относно някои въпроси на използването на държавния жилищен фонд“ (от 8 ноември 2011 г.).
Темата за обществените жилища под наем обаче беше активно обсъждана в бизнеса и обществените кръгове преди публикуването на този документ. Жилища под наем трябваше да се превърнат в един от инструментите за решаване на жилищните проблеми на много беларуси. Всъщност това е потвърдено от световната практика.
След публикуването на Указ № 13, който значително намали списъка на категориите граждани за получаване на преференциален заем, темата за обществените жилища под наем стана още по-актуална. На него се гледаше като на алтернатива на изгодните заеми, които масово се отпускаха за строителство на апартаменти. За да намали тежестта върху бюджета, държавата се обърна към частни предприемачи и им предложи да строят къщи под наем.
Държавният жилищен фонд за наем започва да се формира от офис, специално обслужващи и жилищни помещения със специално предназначение. По-късно той беше попълнен за сметка на апартаменти, освободени от наемателите.
След приключването на приватизацията, която беше разрешена само до 1 юли 2016 г., тя включваше и неприватизирани апартаменти.
През 2012 г. започнаха да се изграждат първите къщи под наем в републиката. Предполагаше се, че до 2016 г. запасът от публични жилища под наем ще се попълни с най-малко 1 милион квадратни метра нови жилища.
Плановете обаче не се сбъднаха. Възникна дефицит на бюджетни пари и новото строителство започна да се съкращава. Що се отнася до бизнеса, той също не се интересуваше от този пазарен сегмент. На първо място, заради твърде скъпите банкови заеми, които биха могли да бъдат привлечени за строителство, и твърде дългото изплащане на проекти.
Обеми на въвеждане в експлоатация на нови жилища под наем в републиката
Години | цялата зона | Процент на изпълнение на годишната задача (%) |
|
2012 | 10 700 | 23,2 |
|
2013 | 53 500 | 24,3 |
|
2014 | 224 400 | 71,1 |
|
2015 | 176 800 | 95,2 |
|
2016 | 165 300 | 129,9 |
Жилища под наем през 2017 г
Отрицателната динамика на въвеждането на жилища под наем ще продължи и през 2017 г. До края на годината се планира да бъдат построени още 114,6 хил. кв.м в републиката. Повечето от новите апартаменти под наем ще бъдат построени в района на Гродно (51,3 хиляди квадратни метра). Минималният брой жилища под наем - 5 хиляди квадратни метра - ще бъдат въведени в експлоатация в района на Витебск.
Минск - на отделна линия
В столицата има около 20 хиляди апартамента под наем. Основният дял от фонда - около 14,5 хил. - са неприватизирани апартаменти и стаи, които след 1 юли 2016 г. са прекласифицирани в категорията на апартаменти под наем. През последните дни много жители на Минск са кандидатствали за приватизация. Следователно тази цифра може да намалее.
Строителството на къщи под наем в столицата започна през 2013 година. През март бяха въведени в експлоатация 2 жилищни сгради в Парка на високите технологии на ул. Купревич, 9, 9А, по общия план с обща площ 15 774 кв.м.
През 2014 г. са построени 8 жилищни сгради под наем с обща площ 67 176 кв.м, от които 1 - на ул. Селицки, 1 - на улицата. Тухачевски, 1 - в границите на ул. Уборевич - Чижевских - Корзюки, 4 - в жилищен квартал "Магистър" и 1 - в района на ул. Тимошенко - Шарангович.
През 2015 г. са въведени в експлоатация 6 къщи под наем с обща площ 47 687 кв.м, от които 3 са в ж.к. „Магистър”, 1 е в границите на ул. Алтай - Охотск - пер. Болотников и 2 - в микрорайон Михалово-2.
През 2016 г. поради наемни плащания са построени 2 къщи с обща площ 14 666 кв.м като част от жилищен блок на ул. Таежная - ул. Ключ.
Тази година реконструкцията на къщата на ул. Осипенко, 19 (47 апартамента).
Днес се строят 2 къщи на кръстовището на ул. Виготски и ул. Проектиран, 3. Първият е проектиран за 119 апартамента, вторият - за 129 апартамента.
Кой има право на жилище под наем
Всеки може да получи обществено жилище под наем. Но това е само на теория. В страната няма толкова много апартаменти под наем, колкото има желаещи за тях. Освен това има така наречените приоритетни приоритети. Сред тях: съдии, прокурори, млади специалисти, военни, служители по сигурността, учени и някои други.
За да отговарят на условията за обществено жилище под наем, кандидатите не трябва да имат жилища в частна собственост.
Освен това не повече от 40% от новопостроените или освободени апартаменти под наем се разпределят на тях, а не повече от 10% на военните и служителите по сигурността. Тези в списъка на чакащите могат да кандидатстват за всички останали апартаменти.
Колко ще трябва да платите
Изчислението на наема се определя, както следва: бр квадратни метраапартаментите се умножават по 0,2 от базовата стойност и по коефициента на стопанската зона.
Коефициентите се одобряват от регионалните изпълнителни комитети и Минския градски изпълнителен комитет и зависят от местоположението на апартамента.
Има предимства при изчисляване на наема. За наематели, на които са предоставени апартаменти за периода на работа или обслужване (в рамките на 20 кв. населени места на Гомелска област с население не повече от 5 хиляди души - 0,08).
В допълнение към наема, наемателите трябва да плащат и за жилищни и комунални услуги.