Toți participanții pe piața imobiliară pot fi grupați în trei grupuri:

§ Vânzători. Vânzătorii pot fi cetățeni, întreprinderi, persoane străine care sunt proprietarii de bunuri imobile;

§ Cumpărători-investitori, investesc fonduri împrumutate, fonduri proprii sub formă de capital și oferă o distribuție țintită a capitalului;

§ Participanții profesioniști sunt întreprinderi de infrastructură cu ajutorul cărora piața funcționează în conformitate cu normele stabilite.

Participanti profesionisti pe piata imobiliara - aceștia sunt intermediari profesioniști care vând obiecte imobiliare: brokeri, case de avocatură, brokeri, agenți imobiliari, dealeri, Firme de asigurari, Persoane autorizate.

Un agent imobiliar este un antreprenor care se ocupă de tranzacții cu locuințe sau alte tipuri de bunuri imobiliare.

Activități imobiliare - activități desfășurate de persoane juridice și întreprinzători individuali în baza unui acord cu o persoană interesată (sau prin împuternicit) să efectueze, în numele și pe cheltuiala acesteia, sau în nume propriu, dar pe cheltuiala și in interesul persoanei interesate, tranzactii civile cu terenuri, cladiri, structuri, structuri, spatii rezidentiale si nerezidentiale si drepturile asupra acestora.

Organizațiile imobiliare sunt vânzători de locuințe care efectuează:

§ vânzarea de locuințe în numele altor participanți la piață, inclusiv al guvernului de la Moscova;

§ vânzarea locuințelor din fondul propriu de locuințe;

§ participarea la organizarea și desfășurarea licitațiilor pentru vânzarea de locuințe, care este supusă unei penalități.

Participanții la piață este un grup de persoane sau companii care intră în relații între ele în scopul efectuării de tranzacții imobiliare:

§ cumparatori;

§ vânzători;

§ chiriași;

§ proprietarii;

§ institutii de credit;

Debitori;

§ dezvoltatori;

§ constructori;

§ manageri;

§ proprietari;

§ investitori.

Creditorii- sunt instituții financiare care asigură capital acelor investitori care nu au fonduri suficiente.

Investitorii fizic poate acţiona. și persoane juridice care achiziționează bunuri imobiliare și le mențin în stare bună. Investitorii decid ce proiect, când și cât să investească.

Piața de investiții poate fi împărțită în următoarele grupuri de jucători:

1. Investitor privat... Investiția în imobiliare pentru persoane fizice are un avantaj clar față de depozituri bancare oferind venituri nu mai mult de 9-10% pe an. Imobilul aduce venituri mult mai importante. De asemenea, imobiliarele nu vor merge nicăieri de la tine, chiar dacă e criză, vor rămâne imobiliare.

2. Bănci și altele institutii de credit... Instituțiile financiare investesc în diverse domenii ale imobiliare, dar acesta nu este principalul lor venit, principalul lor venit provine din creditare, inclusiv din investitori pe piața imobiliară.

3. Agenții imobiliare. De regulă, ei investesc în imobil, pe care apoi îl vând singuri.

4. Fonduri mutuale închise de imobiliare.

5. Investiții companii străine. Ei preferă să folosească schema „sale & leaseback” atunci când cumpără imobile comerciale. Proprietarul vinde proprietatea și închiriază aceeași proprietate la o rată fixă.

6. Mari grupuri financiare și industriale. Ei preferă să investească exclusiv în imobiliare comerciale, deoarece investiția în imobiliare rezidențiale este considerată prea riscantă.

Dezvoltator- un organizator care transformă terenul pentru noua sa utilizare.

Dezvoltatorîn Rusia, dezvoltatorul este cel mai adesea numit. Sarcina principală a dezvoltatorului este să obțină profit din proiect. Pentru aceasta, el trebuie să găsească cel mai bun loc pentru realizarea de obiecte imobiliare. Atunci i se va garanta practic returnarea resurselor investite. Și cum rezolvă un dezvoltator problema terenului?

· Participarea la licitații, dezvoltatorul câștigă o licitație pentru contracte de investiții pentru implementarea proiectelor de construcții din partea guvernului regional.

Dobândirea cesiunii dreptului de vânzare proiecte de investitii de la alți dezvoltatori care le-au primit în oricare dintre moduri.

· A treia metodă este de a îndepărta întreprinderile industriale sau de altă natură din locurile care sunt profitabile pentru investitor din oraș și de a construi imobile în locul lor.

· Participarea la programe guvernamentale majore.

Etapa cea mai dificilă, riscantă și pe termen lung, mai ales având în vedere situația din Rusia, este colectarea avizelor și avizelor necesare. Dezvoltatorul va trebui să treacă prin aproximativ două duzini de instanțe și, poate, de mai multe ori să dea peste vreun oficial corupt. Acest proces în timp depinde de dimensiunea proiectului în sine și începe de la șase luni și se termină cu infinit.

Concomitent cu colectarea documentelor, dezvoltatorul strânge capital pentru proiectul său. Principalele metode de finanțare sunt următoarele:

· Credit. Schema de atragere a fondurilor de credit este de obicei următoarea: banca acordă un împrumut împotriva garanțiilor că după finalizarea construcției va primi o anumită parte metri patrati proiectul investit. Pentru a aproba împrumutul, trebuie să colectați destul de multe documente care confirmă solvabilitatea dezvoltatorului (garanție lichidă, istoricul creditului, indicatori financiari pentru anii anteriori, planul de afaceri al proiectului etc.). Și nu uitați că în comparație cu Occidentul (3-5% pe an), împrumutul este emis la un procent uriaș - de la 15% pe an.

· Obligațiuni. Companiile mari preferă să emită obligațiuni pentru a obține investiții mai ieftine. Trebuie menționat că împrumuturile cu obligațiuni sunt cel mai adesea plasate fără garanții, adică fără garanții. Iar pentru a returna împrumuturile, în caz de întârziere, este nevoie de mult timp.

· Co-investiții. Cea mai profitabilă formă de finanțare pentru un dezvoltator. Investitorii încheie un acord cu dezvoltatorii, care spune că pentru o anumită sumă de bani investită, investitorul va primi o parte din drepturile asupra proprietății. În consecință, împreună cu drepturile, trece și responsabilitatea pentru succesul proiectului.

Documentele sunt gata, bani gheata colectate. Acum trebuie să treci direct la construcții, la politica de marketing și apoi la vânzarea imobiliare. Construcția în sine este realizată de antreprenori.

Trebuie remarcat faptul că munca dezvoltatorilor este destul de dificilă. Dar, pe de altă parte, aceste organizații în stadiu inițial au venituri de 15-30% pe an din fondurile investite, iar la finalizarea construcției, veniturile cresc până la 50-70% în unele cazuri.

Constructie contractorii sunt implicați. Există un număr mare de ele pe piața imobiliară. marimi diferite... În fruntea lanțului se află antreprenorul general, sarcina acestuia este de a efectua lucrări individuale și de a gestiona progresul construcției. El angajează subcontractanți pentru anumite tipuri de lucrări, iar aceștia la rândul lor sunt subantreprenori.

Totul despre cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale. Sfatul expertului Zubova Elena Evgenievna

Structura pieței imobiliare

Piața imobiliară este diversă, atunci când o descriu, experții operează adesea atât cu concepte destul de evidente („primar”, „locuințe secundare”), cât și cu termeni foarte specializați. Să ne oprim mai întâi asupra structurii pieței imobiliare.

Întreaga piață poate fi împărțită în primarși secundar. Piața primară este obiectele care tocmai sunt create (adică în construcție) sau care se află în cifra de afaceri pe piață ca urmare a privatizării. Orice clădire nou construită este un obiect primar piaţă. Atunci când tocmai acest obiect, cu ajutorul unei tranzacții de vânzare-cumpărare, urmează să-și schimbe proprietarul, el devine subiectul unei tranzacții pt. secundar piaţă.

Poți aborda clasificarea pieței din cealaltă parte. Toate proprietățile sunt împărțite în Rezidențialși nelocuit(uneori se mai numește și comercial). Totul este evident aici: dacă incinta îndeplinește cerințele sanitare și poți locui în el, atunci proprietatea este rezidențială.

Piața este, de asemenea, împărțită în urbanși țară.În Sankt Petersburg, în interiorul pieței orașului încă se remarcă suburban, care, în cazul nostru, are multe în comun cu suburbanul. Principala caracteristică a pieței suburbane este considerată a fi proprietatea teren unde se află casa. Mai mult decât atât, formarea unui obiect imobiliar integral începe de obicei doar cu un teren.

În plus, pe piața imobiliară, obiectele variază ca înălțime. Există o clădire crestere inceatași înaltă. Casele tipice se mai numesc multi-apartament- spre deosebire de cabane, case de oraș și alte clădiri joase.

Fiecare clădire a fost construită după o anumită tehnologie și dintr-un anumit material - cărămizi, panouri, beton monolit, lemn. Mai mult decât atât, din panouri, puteți atât monta o casă tradițională de fabrică, cât și agățați panourile pe un cadru monolitic sau le puteți folosi ca material de finisare pentru fațadă. Adică, există multe cazuri de utilizare pentru fiecare material. Astfel, piata imobiliara poate fi impartita si in functie de tehnologiile folosite.

Acest text este un fragment introductiv. Din cartea Bani. Credit. Bănci [Răspunsuri la biletele de examen] autorul Varlamova Tatiana Petrovna

53. Caracteristicile capitalului de credit, sursele formării acestuia și structura pieței de capital de credit În piața de capital capital de împrumut ocupă un loc aparte, satisfacând nevoile economiei naţionale în persoana statului, juridică şi indiviziiîn liber

Din cartea Finanțe și credit autorul Şevciuk Denis Alexandrovici

40. Structura pieţei asigurărilor În sens larg, piaţa asigurărilor este întregul ansamblu relaţiile economice despre vânzarea și cumpărarea unui produs de asigurare. Piața asigură o legătură organică între asigurător și asigurat. Aici se realizează

Din cartea Finanțe și credit. Tutorial autorul Poliakova Elena Valerievna

15.2. Esența, rolul și structura pieței valutare hârtii valoroaseîn valută, precum și operațiuni de investiții valutare

autorul Kiyosaki Robert Tohru

Ciclurile pieței imobiliare comerciale Impactul economic al proprietății imobiliare comerciale este supus fluctuațiilor ciclice. Adică toate categoriile de bunuri imobiliare trec prin anumite cicluri, iar fiecare dintre ele precede ciclurile altor categorii,

Din cartea Investiții imobiliare autorul Kiyosaki Robert Tohru

Inspecția proprietății Împreună cu echipa, inspectați starea proprietății pentru a vă asigura că îndeplinește planurile și dorințele. De exemplu, plănuiți să cumpărați un bloc de apartamente și să faceți reparații minore în apartamente, astfel încât să puteți

Din cartea One Good Trade. Informații ascunse despre lumea extrem de competitivă a tranzacțiilor private autorul Bellafiore Mike

Criza imobiliară Am învățat tot ce trebuie știut, nu-i așa? Am reușit să supraviețuiesc crizei asiatice, prăbușirii boom-ului internetului, după 11 septembrie, am reușit să trec peste anii în care nu prea am putut să câștig nimic, să mă adaptez la noile condiții și să-mi reînnoiesc arsenalul.

Din cartea Banking: Cheat Sheet autorul Şevciuk Denis Alexandrovici

Tema 53. Structura pieței valorilor mobiliare (SM), caracteristicile participanților săi Piața valorilor mobiliare este o structură complexă, care are multe caracteristici. Aloca următoarele tipuri piețe: 1. Primar și secundar 2. Organizat și neorganizat 3. Schimb și OTC 4. Tradițional și

Din cartea Personal Finance-2. Secrete de management și individuale plan financiar autorul Alexei Pokudov

5.3. Structură fină piata financiara, sau "Cine-cine locuiește în căsuța?" Contradicțiile care apar între grupurile de actori principali în sistem economic, sunt rezolvate cu destul de mult succes pe piața financiară. Cum se face acest lucru, adică ce procesează și

Din cartea Complex analiză economicăîntreprinderilor. Curs scurt autorul Echipa de autori

5.3. Evaluarea capacității de piață și a cotei de piață a unei organizații comerciale Capacitatea de piață este determinată de volumul total al vânzărilor pe aceasta a unui anumit tip de produs într-o anumită perioadă de timp în termeni fizici sau valorici. Acest indicator caracterizează

Din cartea Economics of the Firm: Lecture Notes autorul Kotelnikova Ekaterina

2. Funcţiile şi structura pieţei Definirea pieţei dată în capitolul precedent necesită o abordare a caracteristicilor acesteia ca obiect organizat complex, format dintr-o gamă largă de părţi, elemente separate. O astfel de varietate de componente și specificitate

Din cartea Teoria economică: Note de curs autorul Dushenkina Elena Alekseevna

1. Esența pieței. Elementele principale ale pieței

Din cartea Prețuri autorul Şevciuk Denis Alexandrovici

5.1.1. Prețuri și structura pieței Politica de prețuri și metodele aplicate de stabilire a prețurilor depind de mediu competitiv piata in care opereaza compania. Conceptul de „structură de piață” se bazează pe posibilitatea și gradul de influență a vânzătorului (producătorului) la nivel

Din cartea Drept comercial autorul Gorbuhov VA

18. Structura pieţei de mărfuri. Suport juridic pentru dezvoltarea pieţei de mărfuri Structura pieţei de mărfuri este înţeleasă ca un ansamblu de verigi care sunt implicate în promovarea mărfurilor de la producători la consumatori.

Din cartea Lumii Criza financiară[= Aventura globală] autor Aventurier

Piața imobiliară din SUA 07/01/2007 Problema locuințelor doar i-a stricat Rezumate Piața imobiliară este unul dintre principalii piloni pe care se sprijină economia SUA. Două treimi din totalul proprietății populației constă în locuințele acestora. Conturi de proprietate rezidentiala

Din cartea Totul despre cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale. Consultanță de specialitate autorul Zubova Elena Evghenievna

Teren - cea mai semnificativă parte a pieței imobiliare suburbane Mark Twain a cerut să cumpere teren, deoarece acesta nu mai este produs. La aceasta se mai poate adăuga un argument: terenul devine tot timpul mai scump. Prețurile ajung la 30-40 de mii de dolari la o sută de metri pătrați în locuri deosebit de prestigioase. V

Din cartea Instrumente strategice cheie de Evans Vaughan

16. Dimensiunea pieței și crearea pieței (Evans) Dimensiunea instrumentului contează.Fără a cunoaște dimensiunea pieței, nu puteți determina dimensiunea cotei de piață. Fără a cunoaște cota relativă de piață, îți va fi dificil să judeci poziția competitivă și pe tine

Piața imobiliară (înțeleasă în sens larg) este un ansamblu de
mecanisme care asigură înstrăinarea drepturilor de proprietate integrale și parțiale de la un subiect la altul.

Piața imobiliară (în sens restrâns) - un set de obiecte
imobiliare în raport cu care se poate implica în cifra de afaceri economică.

Piața imobiliară este imperfectă din cauza lipsei unui număr de caracteristici inerente unei piețe perfecte (Tabelul 1).

Piața imobiliară este o componentă esențială a economiei naționale. Fără o piață imobiliară nu poate exista deloc piață, întrucât piața muncii, piața de capital, piața de bunuri și servicii și altele asemenea, pentru existența lor trebuie să aibă sau să închirieze spațiile adecvate necesare activităților lor.

Cererea de pe piața imobiliară este reprezentată de cumpărători care achiziționează imobile în scop de investiții, exploatare comercială (închiriere), folosință în organizarea producției sau activitati comerciale(obiective financiare și economice), sau pentru utilizare directă (cazare), scopuri sociale, oferind oportunități pentru crearea de facilități de infrastructură (obiective non-cost).

tabelul 1

Caracteristicile pieței mainstream și imobiliare

Sfârșitul mesei. 1


6. Natura tranzacțiilor	public și schimb	sunt private
7. Fiabilitatea și caracterul complet al informațiilor	foarte inalt	Informațiile disponibile sunt adesea inexacte
8. Disponibilitatea informațiilor despre produse și piață	foarte inalt	accesul la informație este de obicei dificil
9. Viteza schimbului de informații	foarte inalt	Scăzut
10. Gradul de conștientizare a cumpărătorului și vânzătorului cu privire la produs	înalt	Scăzut
11 . Reglementare legală relația dintre cumpărător și vânzător	minim	Semnificativ
12. Stabilitatea prețurilor	preturile sunt stabile	tendinta ascendenta a preturilor
13. Transportabilitate	înalt	Absent
14. Influența locației asupra prețului mărfurilor	nesemnificativ	foarte semnificative
15. Rolul naționalității în luarea deciziilor pe piață	practic absent	Rol important
16. Posibilitatea unei creșteri sau scăderi vizibile relativ rapide a volumului de aprovizionare	semnificativ	Practic absent din cauza duratei ciclului de construcție

Specificul ofertei pe piata imobiliara presupune impartirea acesteia in piete primare si secundare.

Este pentru prima dată când imobiliare acționează ca o marfă pe piața primară, iar companiile de construcții și construcții de investiții sunt principalii vânzători.

Pe piata secundara se prezinta imobile care au fost in folosinta anterior si au apartinut unui anumit proprietar.

Situațiile de pe piețele secundare și primare sunt interconectate.

Următorii factori influențează cererea și oferta pe piața imobiliară:

1) economic;

2) sociale;

3) administrativ;

4) mediu;

5) factori politici, naționali, culturali, tradiții ale populației.

Piata imobiliara - sectorul economiei naționale de piață, care este un ansamblu de obiecte imobiliare, entități economice care activează pe piață, procese de funcționare a pieței, adică procesele de producție (creare), consum (utilizare) și schimb de obiecte imobiliare și managementul pieței și mecanismele care asigură funcționarea pieței (piața infrastructurii).

În conformitate cu definiția de mai sus, structura pieței include:

Obiecte imobiliare ale pietei;

Procesele de funcționare a pieței mecanismele (infrastructura) pieței.

La descrierea structurii pieței imobiliare sunt utilizate trei abordări cele mai comune: instituțional, obiect, reproducere.

Dacă descriem fiecare tip de activitate profesională pe piața imobiliară din punct de vedere al normelor legale, regulilor și standardelor, modalități tipice de implementare și reglementare a acestuia, adică ca instituție independentă, și indică, de asemenea, relația dintre instituții, primim abordare instituțională. Să numim câteva instituții ale pieței imobiliare:

Autoritati (federale; regionale; municipale) care reglementeaza conditiile de functionare si dezvoltare a pietei imobiliare;

Institutul Independent de Evaluare Imobiliară;

Dezvoltare;

Bănci și alte instituții financiare ( fonduri de investiții, fonduri fiduciare), folosind mecanismul de creditare garantată în activitățile lor;

Institutul Administratorilor de Imobiliare;

Institutul Agenților Imobiliari;

Notarii de stat și privați;

Organizații de construcții; chiriașii imobiliare;

Vanzatori de imobiliare;

Asociații de autoreglementare și public-profesionale ale participanților pe piața imobiliară.

Dacă clasificăm activitățile de pe piața imobiliară din punctul de vedere al obiectului raporturilor juridice civile (terenuri, structuri artificiale, precum și drepturile de proprietate corespunzătoare), vom implementa „ abordare orientată pe obiecte descrieri ale structurii pieței imobiliare.

Ar fi legitim de subliniat:

Piața funciară: piețele primare (inclusiv privatizarea) și secundare, piața de închiriere (care este, de asemenea, împărțită în primară și secundară) și alte forme de asigurare a terenurilor pentru utilizare;

Piaţă structuri artificiale: împărțit în piață rezidențială și nerezidențială. Piaţă spații nerezidențiale se împarte pe piața imobiliară comercială, industrială și socială (parcuri, zone de recreere, sanatorie, case de cultură). Fiecare dintre sectoare poate fi primar (inclusiv privatizarea) și secundar, precum și include o piață de închiriere;

Piața construcțiilor: piețe pentru contracte de construcții, proiecte, tehnologii etc.;

Piața de timeshare (perioade de timp în care se împarte utilizarea aceleiași proprietăți de către diferiți proprietari, de exemplu: un „program” pe tot parcursul anului de închiriere a unei vile la mare pentru cinci familii).

Abordarea reproductivă descrie structura pieţei prin prisma relaţiilor apărute în procesul ciclului de reproducere a bunurilor imobiliare. Cu un grad suficient de convenție, ele pot fi reprezentate prin trei grupuri de relații:

Relații apărute în procesul de reconstrucție sau creare a unui obiect imobiliar (în piața imobiliară, acestea constituie sectorul dezvoltării imobiliare);

Relații apărute în cursul exploatării, întreținerii și administrării obiectelor imobiliare (în piața imobiliară, acestea constituie sectorul de consum al obiectelor imobiliare);

În fine, într-o formă distrată, la figurat vorbind, „în intervalele” dintre relaţiile privind crearea şi consumul de obiecte imobiliare, există relaţii de redistribuire a drepturilor imobiliare. Pe piata imobiliara, acestea constituie sectorul de cifra de afaceri a drepturilor imobiliare.

Dezvoltare (reconstrucție, creare) sector de obiecte imobiliare presupune crearea (modificarea) caracteristicilor fizice ale obiectelor imobiliare. Acestea din urmă determină întreaga natură ulterioară a tranzacțiilor cu drepturi (cifra de afaceri) și consumul proprietății.

Sector de cifra de afaceri a drepturilor asupra obiectelor imobiliare asigură transferul drepturilor asupra obiectelor imobiliare, înregistrarea drepturilor și tranzacțiile cu acestea. Ca urmare a cifrei de afaceri a drepturilor, imobilele sunt redistribuite între entitățile economice în conformitate cu scopurile și interesele economice ale acestora. Odată cu transferul de drepturi, proprietarii de imobile au obligații, în primul rând, de a plăti impozite și de a întreține obiectele imobiliare pe cheltuiala și responsabilitatea lor. Responsabilitățile comunitare stimulează consumul eficient (adică exploatarea, managementul) proprietăților utile ale proprietăților imobiliare.

Sector operațiuni și management imobiliar asigură „consum” – exploatarea, întreținerea și gestionarea imobilelor. Aceste relații iau naștere din momentul dobândirii drepturilor imobiliare și, parcă, strânse ciclu de viață existența ei. Durata existenței fizice a obiectului și efectul benefic pentru proprietar depind de organizarea „consumului” de bunuri imobiliare: dacă deținerea imobilului va face posibilă obținerea de venituri sau rezolvarea problemelor sociale. Astfel, se pun premisele pentru extinderea imobilelor, fie prin dobândirea de noi drepturi asupra obiectelor imobiliare, fie prin construcție nouă.

Se formează relația de împletire a acestor sectoare structura reproductivă piata imobiliara in general.

Piata imobiliara in economie nationalaîndeplinește următoarele funcții:

Rezolvarea eficientă a problemelor sociale asociate cu crearea și utilizarea proprietăților utile ale proprietăților imobiliare;

Înstrăinarea drepturilor de proprietate totală sau parțială asupra obiectelor imobiliare de la o entitate economică la alta și protecția drepturilor acesteia;

Formarea gratuită a prețurilor pentru obiecte și servicii;

Redistribuirea fluxurile investiționaleîntre tipuri concurente de bunuri imobiliare;

Redistribuirea fluxurilor investiționale între metodele concurente de utilizare a terenurilor.

Importanța pieței imobiliare ca sector al economiei de piață este confirmată de:

Cost colosal bogăția națională, materializat în imobiliare, dintre care cel puțin jumătate pot fi implicate în cifra de afaceri a pieței și pot aduce chirie - proprietarilor, venituri - antreprenorilor, impozite și alte plăți - bugetelor federale, regionale, bugetelor municipalităților;

Cota ridicată deja atinsă a pieței imobiliare în produsul național brut;

Realizat într-un număr de regiuni și orașe cu un nivel ridicat de venituri bugetare din vânzarea inițială, închirierea imobilelor de stat și municipale (inclusiv terenuri);

Un nivel ridicat al veniturilor bugetare din impozitele pe imobiliare și tranzacțiile cu acesta, un număr mare de locuri de muncă create în timpul formării și dezvoltării pieței imobiliare.

Specificul pieței imobiliare este determinat de natura bunurilor imobiliare.

Spre deosebire de piața financiară, de piața valorilor mobiliare sau de forța de muncă, piața imobiliară are un distinct specificul regional, deoarece este „legată” de o locație specifică a obiectelor imobiliare.

Amploarea și natura cererii de obiecte imobiliare sunt predeterminate de sistemul politic al societății, de factori geografici, istorici și culturali, de starea infrastructurii și de disponibilitatea potențialelor locuri de muncă, de nivelul dezvoltare economică regiunea în ansamblu. Cererea imobiliară nu este fungibilă(de exemplu, cererea de locuințe nu poate fi reorientată către instalații industriale).

Aproape tot tranzacțiile pe piața imobiliară necesită înregistrarea de stat.

Majoritatea covârșitoare a cetățenilor sunt proprietarii singurului tip de imobil - locuința. Prin urmare, piața imobiliară funcționează funcţia de stabilizator social. Astfel, transferul fondului de locuințe către cetățeni și reglementarea rezonabilă a drepturilor la locuințe au permis Rusiei sovietice în 1924-1928. pentru a forma autoguvernare independentă, depășirea a 30% din devastările economiei urbane și ridicarea nivelului de trai al populației la nivelul anului 1913. Dimpotrivă, încălcarea funcției sociale a pieței imobiliare duce la destabilizarea și prăbușirea regimului de conducere, așa cum sa întâmplat în ianuarie-martie 1997 în Albania.

Combinația tuturor factorilor și formează în fiecare regiune caracterul special al pieței imobiliare locale.

Clarificare. Legătura regională a pieței imobiliare are o serie de importante consecințe.

1. Conceptul de „piață imobiliară unică din Rusia” ar trebui perceput cu un grad semnificativ de convenție. Deci, de exemplu, „piața (unică) comună” a forței de muncă din Rusia înseamnă nu doar un sistem de relații privind cumpărarea și vânzarea (angajarea) forței de muncă, ci și posibilitatea liberei sale circulații între regiuni. Din definiția bunurilor imobiliare reiese clar că este imposibil să-l „muți”. În consecință, termenul „singur” în raport cu piața imobiliară din Rusia poate fi descifrat ca „un set de norme, reguli și proceduri comune pentru Rusia pentru circulația drepturilor asupra bunurilor imobiliare, sau ca un spațiu unic de reglementare și juridic. "

2. Prin urmare, sarcina principală a centrului federal este formarea de norme uniforme și obligatorii pentru toți participanții la piața imobiliară, reguli și proceduri pentru circulația drepturilor asupra bunurilor imobiliare, ținând cont de diferențele în dezvoltarea economică a regiuni.

De asemenea, trebuie să modificați conținutul politica regionala centrul federal: stimularea independenței economice a regiunilor, bazată pe implicarea proprietății entităților constitutive ale Federației și a municipalităților în cifra de afaceri economică, ar trebui să suprime încercările de introducere a oricăror restricții locale privind drepturile legale sau condițiile pentru cifra de afaceri imobiliară, dacă acestea se datorează nu oportunității economice, ci preferințelor politice ale autorităților regionale.

Baza materială a pieței a fost formată din două surse. Prima este privatizarea gratuită a locuințelor de către cetățeni, privatizarea gratuită și plătită a spațiilor nerezidențiale și terenuri(piața de privatizare primară a imobiliare). Al doilea este formarea în cadrul industriei construcțiilor și în afara segmentului său de construcții comerciale și vânzarea de obiecte (piața primară a construcțiilor și vânzarea de bunuri imobiliare). Ulterior, s-a format piața imobiliară secundară - piața de revânzare a proprietăților noi privatizate anterior sau nou vândute.

Structura și infrastructura pieței imobiliare, sistemul de concepte și terminologia au evoluat oarecum spontan. Dar, în același timp, experiența țărilor cu dezvoltate economie de piata(în primul rând Statele Unite ale Americii, precum și Germania, Marea Britanie, Franța, Austria etc.), care, deși dezvoltă baza legislativă, de reglementare și metodologică a pieței, s-au adaptat pe cât posibil la condițiile reale ale economiei de tranziție a Rusiei.

În funcție de scopul funcțional al obiectelor, piața imobiliară este împărțită în patru componente principale:

Piața de teren (loturi de teren);

Piața imobiliară;

Piața spațiilor nerezidențiale;

Piața imobiliară industrială.

Fiecare dintre aceste segmente se dezvoltă independent, deoarece se bazează pe propria sa legislație și, cadrul de reglementareși are diferențe semnificative în politica de privatizare a proprietății de stat și municipale.

În plus, putem evidenția piața de construcții în derulare, care are proceduri speciale în evaluarea și vânzarea obiectelor și un rol puternic reglementare de stat, întrucât statul este proprietarul majorității covârșitoare a proiectelor de construcții înghețate. Mai mult, pe această piață, este posibil să se măsoare atât scopul propus al unui obiect neterminat, cât și planul original de dezvoltare.

O poziție intermediară este ocupată de piața serviciilor hoteliere, care se caracterizează prin furnizarea de locuințe pentru utilizare temporară pe o perioadă de o zi sau mai multe și prezența unei infrastructuri dezvoltate pentru deservirea oaspeților (servicii pentru consumatori, comerț, transport și servicii de excursii). , servicii de afaceri, sportive și culturale).

În fiecare segment de piață se poate vorbi despre prezența a două componente: cea primară, care caracterizează apariția imobilului ca marfă pe piață. Statul, reprezentat de autoritățile federale, regionale și locale, acționează în prezent ca principal vânzător de bunuri imobiliare; secundar, pe care un număr mare de vânzători și cumpărători (fizici și entitati legale).

Transferul drepturilor asupra bunurilor imobiliare se realizează, de regulă, în una dintre următoarele opțiuni:

În mod continuu, adică dobândirea dreptului de proprietate sau transferul în utilizare nedeterminată (plătită sau gratuită);

Pe o bază temporară, adică leasing sau leasing.

Proprietarul imobilului nu numai că deține și folosește proprietatea, ci dispune și de aceasta. El îl poate vinde, schimba, închiria, îl poate gaja, îl poate lăsa moștenire sau îl poate transfera gratuit, la propria discreție.

Întreprinderile de stat și municipale nu au dreptul de a închiria imobilul ce le este atribuit în baza dreptului de gestionare economică deplină. Locatorul acestei proprietăți este Comitetul de Stat al Federației Ruse pentru Administrarea Proprietății de Stat, reprezentat de departamentele și organele teritoriale relevante.

Pentru întreprinderile cu alte forme de proprietate, sunt impuse restricții privind înstrăinarea bunurilor imobile.

În special, modelul de carte societate pe actiuni tip deschis, utilizat în corporatizarea întreprinderilor de stat, determină că deciziile privind închirierea, vânzarea, schimbul, gajul sau altă înstrăinare a bunurilor imobiliare ale companiei care depășesc 10% din activele (capitalul autorizat) în valoare nu sunt luate de către consiliului sau directorului, ci de către adunarea generală a acţionarilor. Pe drumul spre extinderea în continuare a relațiilor de piață în sectorul imobiliar, există o serie de bariere cauzate de perioada de tranziție în economia rusă.

Barierele economice includ investițiile, creditele și politica fiscala state, precum și problemele care decurg din inflație, neplăți, perioade de rambursare crescute și alți factori.

Un rol semnificativ îl au barierele administrative care sunt stabilite de autoritățile executive la toate nivelurile. Acest lucru se aplică aspectelor precum înregistrarea afacerii, acordarea de licențe tipuri diferite activități în domeniul imobiliar, procedura de furnizare, cumpărare și vânzare și închiriere de terenuri, locuințe și spații nerezidențiale, obiecte de construcție în curs.

Amploarea și ritmul de dezvoltare a pieței imobiliare este puternic afectată de subdezvoltarea infrastructurii pieței.

Resursele limitate de terenuri și problemele asociate cu protecția mediului se adaugă la lista barierelor care împiedică în mod obiectiv intrarea noilor entități pe piața imobiliară.

Piața imobiliară rusă reflectă toate problemele unei economii în tranziție și se caracterizează prin dezvoltarea inegală a segmentelor sale individuale, imperfectă. cadru legislativși activitate investițională scăzută a cetățenilor și a persoanelor juridice. În același timp, această piață reprezintă o zonă promițătoare pentru investiții de capital, inteligență și energie.

Perspectivele pieței imobiliare în sectorul locativ determină în cele din urmă prezența unei nevoi obiective a populației de a îmbunătăți condițiile de locuire. Există o lipsă acută de locuințe în Rusia. Acest lucru este evidențiat de datele Comitetului de Stat al Federației Ruse pentru Statistică și materialele Programului țintă de stat „Locuințe”, prezentate mai jos:

În care trăiesc aproximativ 11 milioane de familii și persoane apartamente comune, pensiuni, închiriază locuințe de la proprietarii privați de case și apartamente;

Peste 1 milion de oameni trăiesc într-o zonă dărăpănată și case de urgență;

17 milioane de oameni au un spațiu de locuit mai mic de 5 m2 de persoană cu un standard sanitar de 9 m2.

La sfârșitul anului 1994, aproximativ 9 milioane de ruși se aflau pe lista de așteptare pentru a-și îmbunătăți condițiile de viață, inclusiv pe cei incluși în 12 categorii preferențiale.

Îmbunătățirea condițiilor de viață se realizează prin:

Furnizare de locuințe municipale gratuite pentru uz social;

Vânzări de locuințe.

Fondul pentru locuințe utilizare socialăîn primul rând, este trimis pentru a îmbunătăți condițiile de viață ale persoanelor cu dizabilități și ale participanților la Marele Război Patriotic, femei singure - participante la Marele Război Patriotic, foști prizonieri minori ai lagărelor de concentrare; pe lista de așteptare a categoriilor privilegiate în conformitate cu legislația în vigoare - ofițeri demobilizați, judecători populari, participanți la lichidarea accidentului de la centrala nucleară de la Cernobîl, reabilitați, bolnavi de tuberculoză etc.

Toți ceilalți cetățeni își pot îmbunătăți conditii de viata prin cumpărarea (schimbul) de locuințe municipale sau private la prețurile pieței. Numărul de cetățeni care doresc să aibă locuințe mai confortabile nu este luat în calcul nicăieri, dar, pe baza standardelor scăzute și a calității proaste a construcției și întreținerii majorității fondului de locuințe, ar trebui să fie de câteva ori mai mare decât numărul de persoane de pe lista de asteptare.

O problemă acută în sectorul locuințelor este afluxul constant de refugiați și migranți forțați din țările vecine în Rusia, după demobilizarea și retragerea armatei din Europa de Est și republicile fostei URSS, precum și strămutarea din zona accidentului de la Cernobîl. . O împrejurare suplimentară care agravează problema locuințelor este refuzul forțat al majorității întreprinderilor ruse de la investiții de capital în construcția de locuințe și dorința de a scăpa de fondul locativ care este în sarcina lor. Fondul de locuințe din zonele rurale necesită în cea mai mare parte reconstrucție, deoarece este insuficient prevăzut cu canalizare, încălzire centrală și alte facilități.

În același timp, trecerea la relațiile de piață în economie a dus la o reducere bruscă a construcției de locuințe din cauza buget de stat, care a fost principala sursă de investiții de capital necesare.

Astfel, pe fondul unei penurii agravate de locuințe, o scădere bruscă a punerii în funcțiune a spațiului rezidențial, prăbușirea vechiului mecanism de distribuție pentru rezolvarea problemei locuințelor în Rusia, există o nevoie obiectivă uriașă pentru rezolvarea problemei locuințelor și dezvoltarea pieței imobiliare. .

Privatizarea gratuita a locuintelor pt Pe termen scurt a creat în Rusia un strat larg de proprietari - proprietari de apartamente și camere din fondul locativ municipal și departamental.

Piața imobiliară se dezvoltă într-un ritm rapid în Rusia, în ciuda complexității generale situatia economicaîn țară. Motivul principal pentru aceasta este problema locuinței nerezolvată, care îi determină pe cetățeni să caute orice modalități de a-și îmbunătăți condițiile de viață.

Piața imobiliară este împărțită în două componente principale - piața imobiliară urbană și piața imobiliară suburbană.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Documente similare

Conceptul de imobil, conținutul său. Funcțiile pieței imobiliare. Obiecte legate de imobiliare si clasificarea acestora. Caracteristicile pieței funciare. Segmente ale pieței imobiliare și dezvoltarea lor modernă. Piața imobiliară și dezvoltarea acesteia.

cheat sheet, adăugată la 06.10.2009

Piața imobiliară ca tip de piață de investiții și piață a serviciilor, tipurile și subiectele acesteia. Principii legate de utilizator ale evaluării imobiliare. Analiza prețurilor pe piața secundară a locuințelor din Almaty. Ipoteca și închirierea pieței imobiliare din Kazahstan.

teză, adăugată 11.09.2015

Concept, funcții, abordări ale segmentării, caracteristici și modele ale pieței imobiliare. Natura cererii și ofertei de bunuri imobiliare. Structură, mecanisme, actori economici și participanți profesioniști piata imobiliara.

rezumat, adăugat 25.07.2010

Conceptul și caracteristicile pieței imobiliare, clasificarea obiectelor acesteia. Principalele etape ale formării pieței imobiliare din Federația Rusă, perspectivele dezvoltării acesteia la stadiul prezent... Analiza costului apartamentelor pe piața imobiliară din Sankt Petersburg și regiunea Leningrad.

lucrare de termen, adăugată 11.07.2014

Segmentarea pietei imobiliare: locuinte; proprietate comerciala; terenuri. Caracteristicile pieței imobiliare rezidențiale din regiunea Volga. Tranzacții de vânzare și cumpărare de terenuri mari în Kazan. Costul mediu al obiectelor de pe piața primară și secundară.

test, adaugat 16.08.2010

Principalele caracteristici ale pieței imobiliare. Organizarea și mecanismul de funcționare a pieței imobiliare. Instrumente de monitorizare statistică a pieței imobiliare. Obiective și direcții, sarcini și etape ale analizei pieței imobiliare. Piața imobiliară din Rusia astăzi.

lucrare de termen adăugată 23.07.2012

Conceptul de piata imobiliara ca sistem de mecanisme de piata care asigura crearea, transferul, exploatarea si finantarea bunurilor imobiliare. Condițiile de valabilitate a tranzacției, procedurile necesare pentru finalizarea acesteia. Structura pieței imobiliare.

prezentare adaugata la 20.05.2013

Caracteristici și diferențe ale pieței imobiliare primare față de cea secundară, clasificarea și structura acestora. Principii legate de utilizator ale evaluării imobiliare. Determinarea veniturilor atribuibile clădirilor și terenurilor, coeficientul de capitalizare folosind metoda Elwood.

test, adaugat 07.05.2009

La descrierea structurii pieței imobiliare sunt utilizate trei abordări cele mai comune: instituțional, obiect, reproducere.

Abordare instituțională descrie fiecare tip de activitate profesională din piața imobiliară din punct de vedere al normelor legale, regulilor și standardelor, modalităților tipice de implementare și reglementare a acesteia, i.e. ca instituție independentă, precum și relația dintre instituții. Să numim câteva instituții ale pieței imobiliare:

autorități (federale, regionale, municipale) care reglementează condițiile de funcționare și dezvoltare a pieței imobiliare;

institut de evaluare independentă a imobilelor;

băncile și alte instituții financiare (fonduri de investiții, fonduri fiduciare) care utilizează mecanismul de creditare garantată în activitățile lor;

institutul administratorilor imobiliari;

Institutul de Agenții Imobiliari și Dezvoltatori;

notarii publici și privați;

organizații de construcții;

chiriașii imobiliare;

vânzători de imobile;

asociații de autoreglementare și public-profesionale ale participanților la piața imobiliară;

dezvoltare.

Abordarea obiectului clasifică activitățile de pe piața imobiliară în funcție de obiectul raporturilor juridice civile (teren, structuri artificiale, precum și drepturile de proprietate corespunzătoare). Cu o abordare de obiect, va fi legitim să evidențiem:

piata structurilor artificiale: impartita in spatii rezidentiale si nerezidentiale. Piața spațiilor nerezidențiale se împarte în piața imobiliară comercială, industrială și socială (parcuri, zone de recreere, sanatorie, case de cultură). Fiecare dintre sectoare poate fi primar (inclusiv privatizarea) și secundar, precum și include o piață de închiriere;

piata constructiilor: piete pentru contracte de constructii, proiecte, tehnologii etc.;

piața de timeshare (perioade de timp în care se împarte utilizarea aceleiași proprietăți de către diferiți proprietari, de exemplu: un „program” pe tot parcursul anului de închiriere a unei vile la mare pentru cinci familii).

Abordarea reproductivă descrie structura pieţei prin prisma relaţiilor apărute în procesul ciclului de reproducere a bunurilor imobiliare. Cu un grad suficient de convenție, ele pot fi reprezentate prin trei grupuri de relații:

relaţiile apărute în procesul de reconstrucţie sau creare a unui obiect imobiliar (sectorul de dezvoltare imobiliară). Sectorul de dezvoltare (reconstrucție, creare) de obiecte imobiliare presupune activități de creare (modificare) caracteristici fizice obiecte imobiliare;

relațiile apărute în cursul exploatării, întreținerii și administrării obiectelor imobiliare (sectorul de consum al obiectelor imobiliare). Sectorul Operațiuni și Management Imobiliar asigură consum - exploatarea, întreținerea și gestionarea obiectelor imobiliare. Durata existenței fizice a obiectului și efectul benefic pentru proprietar depind de organizarea consumului de bunuri imobiliare: dacă proprietatea asupra imobilului va permite obținerea de venituri sau rezolvarea problemelor sociale;

relaţii de redistribuire a drepturilor asupra bunurilor imobiliare (sectorul cifrei de afaceri a drepturilor asupra bunurilor imobiliare). Sectorul de rulare a drepturilor asupra obiectelor imobiliare asigură transferul drepturilor asupra obiectelor imobiliare, înregistrarea drepturilor și tranzacțiile cu acestea. Ca urmare a cifrei de afaceri a drepturilor, imobilele sunt redistribuite între entitățile economice în conformitate cu scopurile și interesele economice ale acestora. Odată cu transferul de drepturi, proprietarii de imobile au obligații, în primul rând, de a plăti impozite și de a întreține obiectele imobiliare pe cheltuiala și responsabilitatea lor.

Împătrunderea relațiilor dintre aceste sectoare formează structura reproductivă a pieței imobiliare în ansamblu.

Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi împărțită după mai multe criterii:

1. După metoda tranzacțiilor pe piața imobiliară, există două dintre componentele acesteia: piețele imobiliare primare și secundare.

Piața primară - o situație economică în care bunurile imobiliare ca marfă intră pentru prima dată pe piață. În acest caz, principalii vânzători de proprietăți imobiliare sunt statul reprezentat de autoritățile sale federale, regionale și locale (prin privatizarea întreprinderilor de stat și municipale, proprietăți rezidențiale și drepturi de proprietate), companii de construcții - furnizori de imobile rezidențiale și nerezidențiale. imobiliar. Numărul de proprietăți oferite pe piața primară depinde de construcția nouă. Având în vedere că nevoile populației pentru locuințe, antreprenori – pentru imobile comerciale sunt departe de a fi satisfăcute în mod adecvat, dezvoltarea ulterioară a pieței imobiliare nu poate avea loc decât ținând cont de construcțiile noi, i.e. Piața primară.

Pe piața secundară, imobilele acționează ca un produs care a fost utilizat anterior și deținut de un anumit proprietar - o persoană fizică sau juridică.

Piețele imobiliare primare și secundare sunt interconectate. Dacă din orice motiv (de exemplu, un conflict interetnic în zonă, condiții de mediu nefavorabile etc.), oferta de imobile pe piața secundară crește, aceasta va duce la o depreciere a imobilelor pe piața primară. În același timp, o creștere a costurilor de construcție duce la o creștere a prețurilor pe piața primară a locuințelor, care afectează imediat creșterea prețurilor pe piața secundară.

2. După tipul de obiect (produs): piață funciară, piață de clădiri, structuri, întreprinderi, spații, plantații perene, drepturi de proprietate și alte obiecte.

3. După factor geografic: fiecare regiune și district poate fi o piață separată; chiar și în zone diferite ale unui anumit oraș, pot fi diferite conditiile magazinului(local, oraș, regional, național, mondial).

4. Cost: piață imobiliară scumpă, piață de masă pentru bunuri imobiliare relativ ieftine.

5. După gradul de pregătire pentru funcționare: dotări existente, construcție în curs, construcție nouă.

6. După forma de proprietate: dotări de stat și municipale, private etc.

7. După tipul de tranzacții: cumpărare și vânzare, închiriere, investiție, ipotecă, gaj etc.

8. După utilizare (scop funcțional): piața locuințelor, piața spațiilor nerezidențiale (imobile comerciale), piața imobiliară în scop industrial și agricol.