Pe piața secundară imobiliară există destul de multe apartamente „periculoase”, a căror achiziție se poate transforma în probleme pentru noul proprietar. Acestea sunt obiecte cu un istoric juridic necurat, cu drepturi nerespectate ale minorilor, locuințe moștenite. În această categorie sunt incluse și apartamentele ai căror vânzători au acumulat o mulțime de datorii.
Vă vom spune despre riscurile tranzacțiilor cu debitorii și despre cum să vă asigurați împotriva posibilelor probleme în carduri detaliate.
Vânzător de datorii
Ce înseamnă
Cele mai frecvente datorii ale vânzătorilor de apartamente sunt pentru utilitati... Potrivit agenților imobiliari, ponderea obiectelor cu „comunale” neplătite pe piața imobiliară este de aproximativ 1-3%.
Vânzătorul poate să nu poată achita datoriile la locuințe și serviciile comunale, dar atunci când vinde un apartament, scăparea de această datorie este singura șansă de a face o afacere, așa că poate chiar să atragă un alt împrumut, spune Alexander Moskatov, directorul general. al departamentului de brokeraj al Miel-Rețeaua de Birouri Imobiliare. „Sunt situații în care vânzătorul, pe cont propriu, caută o oportunitate de a obține un credit bancar sau un credit de la persoane fizice pentru a plăti facturile la utilități, fiind încrezător că îl va rambursa din fondurile primite pentru apartament. Cu o sumă semnificativă de datorii, un astfel de împrumut poate fi garantat de proprietatea vânzătorului: un apartament, o mașină, un teren.”
Se întâmplă ca proprietarul casei să aibă alte datorii - de exemplu, credite bancare restante cu întârzieri și alte credite. Și ulterior, un astfel de vânzător poate fi declarat faliment.
Servicii neplătite
Ce trebuie făcut dacă vânzătorul a acumulat datorii pentru locuințe și servicii comunale
De regulă, în astfel de cazuri, vânzătorul și cumpărătorul sunt de acord „pe țărm”. Să presupunem că costul unui apartament este de 10 milioane de ruble, iar datoria pe acesta este de 100 de mii de ruble. Când face o afacere, cumpărătorul pune într-o cutie de valori suma de 9,9 milioane de ruble. (10 milioane de ruble minus 100 de mii de ruble). Experții subliniază că, pentru a evita frauda, este mai bine ca cumpărătorul să plătească singur această datorie, scăzând-o din suma achiziției.
„De obicei, nu există niciun pericol într-o astfel de schemă”, spune Maria Litinetskaya, partener director al Metrium. - Viitorul proprietar păstrează suma, pe care o va folosi apoi pentru achitarea datoriei după reînregistrarea dreptului de proprietate. Dacă apartamentul nu este arestat, atunci astfel de contracte se încheie fără probleme. Dacă vorbim despre o tranzacție ipotecară, atunci cumpărătorul pur și simplu deduce datoria din valoarea avansului.”
Confirmare
Cum să afli că un cumpărător are datorii pentru locuințe și servicii comunale
Pentru a afla despre prezența datoriilor la utilități, trebuie să solicitați vânzătorului să furnizeze un certificat de la companie de management despre absența datoriilor pentru locuințe și servicii comunale. În cazul în care apartamentul este arestat, acest lucru se reflectă în extrasul din Registrul Unificat al Imobiliar de Stat (USRN). Apropo, acest document afișează nu numai faptul arestării în sine, ci și informații despre cine a impus restricția: executorii judecătoreşti, taxă, bancă etc.
Apel de alarmă
De ce datoriile „comunale” sunt periculoase
De la sine, nu sunt periculoase dacă acționați conform schemei de mai sus. „Dar datoria trebuie să fie închisă înainte de tranzacție”, spune Denis Frolov, șeful cabinetului de avocatură BMS Law Firm. - Formal, datoriile pentru locuințe și servicii comunale nu ar trebui să fie transferate noului proprietar. Dar pot exista multe probleme cu societatea de administrare și dificultăți cu vânzarea ulterioară a apartamentului.”
Problema plății datoriei „comunale” în sine poate fi rezolvată. Dar datorii mari pentru locuințe și servicii comunale ar trebui să alerteze cumpărătorul și să devină un stimulent pentru a afla informații suplimentare. Este posibil ca vânzătorul apartamentului să aibă alte datorii neplătite - iar acest lucru este deja un motiv de îngrijorare.
Vânzător în faliment
Care sunt riscurile pentru cumpărător
Problema cumpărătorului de aici este că falimentul unui proprietar puternic îndatorat poate apărea nu înainte, ci după vânzarea apartamentului. Totodată, legea prevede un interval mare de timp: dacă vânzătorul este declarat faliment în termen de trei ani de la tranzacție, acesta poate fi invalidat.
„Cumpărătorul poate fi obligat să returneze apartamentul în proprietatea falimentului”, explică Galina Hamburg, șef adjunct al practicii de relații de proprietate și răspundere a serviciului juridic național „Amuleks”. - Dar cu o întoarcere la cumpărător Bani uneori apar probleme insolubile. De fapt, cumpărătorul devine unul dintre creditorii vânzătorului falimentar.”
Nici măcar vânzătorul însuși nu poate cădea sub procedura de faliment, ci proprietarul anterior al apartamentului, iar acest lucru poate afecta negativ și cumpărătorul final, adaugă Svetlana Krasnova, șeful departamentului juridic al Inkom-Nedvizhimost. Dacă nu au trecut trei ani de la finalizarea tranzacției anterioare, atunci apartamentul revândut va fi revendicat și în masa falimentului.
Proceduri
Poate un faliment să ascundă faptul unei tranzacții de creditori și instanță?
O astfel de afacere nu se poate „rătăci” nici măcar după trecerea timpului, notează Galina Hamburg. La depunerea unei cereri de declarare a unui cetățean în stare de faliment (din proprie inițiativă sau din inițiativa creditorului), debitorul trebuie să informeze instanța de arbitraj informații despre toate tranzacțiile pe care le-a efectuat cu imobiliareîn ultimii trei ani. În plus, managerul financiar va face o cerere către Rosreestr, așa că este aproape imposibil să ascundem o astfel de afacere de instanță și de alți creditori.
Masuri de securitate
Cum să preveniți retragerea unui apartament
Este imposibil să se asigure 100% împotriva unei astfel de situații, dar riscul apariției acesteia poate fi redus, spun experții. Aici este mai bine să nu neglijați ajutorul avocaților profesioniști sau agenților imobiliari care pot evalua perspectivele tranzacției și pot obține informațiile necesare.
La cea mai mică suspiciune (și pot fi cauzate, de exemplu, de acele restanțe foarte mari la plăți pentru locuințe și servicii comunale), trebuie să aflați cât mai multe despre vânzător, sfătuiește Svetlana Krasnova. De exemplu, despre prezența obligațiilor financiare față de terți (împrumuturi restante, împrumuturi, alte datorii). Este important să includeți în textul contractului de vânzare cumpărare o clauză privind garanțiile vânzătorului că acesta nu are obligații financiare neîndeplinite, care ar putea sta la baza declarării acestuia în stare de faliment. De asemenea, trebuie să verificați disponibilitatea procedurilor de executare inițiate împotriva vânzătorului, prezența dosarelor judiciare pentru a colecta bani de la vânzător, să solicitați informații de la birou istorii de credit, verificați vânzătorul pentru absența procedurii de faliment împotriva sa, asigurați-vă că proprietatea acestuia nu este sechestrată sau interzisă. De asemenea, este necesar să aflați istoricul tranzacțiilor cu acest apartament: dacă și-a schimbat proprietarul relativ recent, atunci ar trebui verificat și proprietarul anterior al apartamentului.
„O altă opțiune de rezervă este titlul de asigurare, atunci când apartamentul este asigurat doar în cazul în care afacerea este anulată din vina cumpărătorului. Cu toate acestea, în acest caz, va trebui totuși să vă adresați instanțelor și să vă dovediți cazul ”, notează Maria Litinetskaya.
Fundamente
Din cauza faptului că tranzacția poate fi invalidată
O tranzacție de vânzare a unui apartament poate fi invalidată dacă se dovedește că vânzătorul în faliment a făcut-o cu preferință unuia dintre creditori. De exemplu, dacă vânzătorul are mai mulți creditori, dar își vinde proprietatea unuia dintre ei, privând pe toți ceilalți de dreptul de a primi despăgubiri sau încălcând ordinea de satisfacere a creanțelor, a spus Svetlana Krasnova de la Inkom-Real Estate.
Un alt motiv este deteriorarea drepturilor de proprietate ale creditorilor. Aceasta se referă la o tranzacție de vânzare a unui imobil la un preț net mai mic, un cadou sau o vânzare fictivă (de exemplu, atunci când vânzătorul continuă să folosească apartamentul după tranzacție).
„O condiție suplimentară pentru declararea unei tranzacții invalide este ca cumpărătorul să cunoască scopul ilegal al vânzătorului în momentul tranzacției”, a explicat avocatul. „Acest lucru se presupune dacă, de exemplu, tranzacția contestată a fost încheiată între părți interesate – rude, afiliați”.
Drepturile cumpărătorului
Poate să demonstreze că are dreptate
Chiar și în cazul falimentului vânzătorului, tranzacția de vânzare a apartamentului de către acesta poate fi lăsată în vigoare. „Cremitatorii vor trebui în continuare să demonstreze că tranzacția le-a prejudiciat interesele și că cumpărătorul știa de insolvența vânzătorului. În practică, acest lucru este dificil de făcut, mai ales dacă cumpărătorul a acționat cu bună-credință”, a explicat Vladimir Starinskiy, partener director al Baroului „Starinsky, Korchago and Partners”.
Dar chiar dacă cumpărătorul reușește să-și apere drepturile asupra apartamentului, cumpărarea unei locuințe de la un proprietar cu datorii se poate transforma în lungi bătălii legale. Prin urmare, astfel de tranzacții sunt cel mai bine evitate.
Ultima modificare: mai 2019
Tranzacțiile imobiliare necesită o atenție serioasă la documente, cu toate acestea, este imposibil de prevăzut toate dificultățile și circumstanțele, mai ales când vine vorba de locuințe secundare. Când apartamentul este deja în funcțiune de ceva timp, este necesar să se întocmească un certificat de absență a datoriilor pentru locuințe și servicii comunale la documentele principale pentru tranzacție. Uneori, vânzătorii tac cu privire la existența problemelor cu plățile, cumpărarea unui apartament cu datorii pentru facturile de utilități devine un „porc în picior”.
Indiferent dacă cumpărătorul știa de datorie, legea nu interzice tranzacțiile și nu obligă noul proprietar să plătească pentru proprietarul anterior.
Pentru a asigura siguranța și transparența tranzacției, vânzătorul se pregătește, iar cumpărătorul, la semnarea actului de vânzare, verifică prezența unui document care confirmă absența datoriilor față de utilități. Dacă apare o situație în care în apartament s-a acumulat o datorie mare la facturile de utilități atunci când proprietarul se schimbă, va fi necesar să se rezolve suplimentar problemele cu plățile din perioada anterioară.
Ar trebui să vă dați seama dacă cererile de plată împotriva noilor proprietari sunt legale și care este procedura atunci când cumpărătorul nu a rezolvat problema cu locuința și serviciile comunale înainte de tranzacție.
Este important de înțeles că legea nu poate interzice recunoașterea unei tranzacții cu apartament cu probleme valabil, în cazul în care nu există alte restricții privind dreptul de dispoziție. Totodată, facturile neachitate acumulate nu pot fi transferate noului proprietar, întrucât au fost emise împotriva altor cetățeni.
Atunci când se confruntă cu o cerere insistentă de achitare a datoriilor pentru vânzător, trebuie amintit că o astfel de constrângere este ilegală, așa cum este stabilit de prevederile legislației locative.
Potrivit art. 153 LCD RF, cetățean care a cumpărat proprietăți, este responsabil financiar pentru utilitatile consumate numai în perioada de proprietate... Cerințe similare se aplică cetățenilor care au consumat utilități pe baza unui contract de închiriere.
Situația este mai puțin clară cu plata reparațiilor capitale. Pe de o parte, art. 154 face referire la acest articol de cheltuieli la utilitățile care nu pot fi transferate altui proprietar, pe de altă parte, articolul 158 (clauza 3) răspunde de datorii de revizie asupra actualului proprietar.
Masuri de precautie
Puteți asigura securitatea tranzacției verificând, la etapa semnării contractului de cumpărare și vânzare, certificatul de rambursare a tuturor cheltuielilor curente. Dacă informațiile despre datorie sunt dezvăluite după reînregistrarea bunurilor imobiliare, va fi util să aflați următoarele nuanțe:
- este permis nu numai vânzarea, ci și donarea sau lăsarea în moștenire a locuințelor cu datorii;
- proprietarul anterior este responsabil pentru plăți, cu toate acestea, noul proprietar se poate confrunta cu problema reînregistrării apartamentului dacă datoriile au condus la o restrângere a dreptului de a dispune de proprietate;
- în ciuda obligației de a plăti integral, atunci când datoria este recuperată în instanță, o restricție asupra termen de prescripție- să oblige la achitarea datoriei prin instanţă numai pentru ultimii trei ani;
- revendicările Codului penal către noul proprietar pe baza facturării la o anumită adresă sunt ilegale - responsabilitatea financiară specifică este suportată de individual care a deţinut apartamentul în perioada în care s-a format datoria.
În același timp, există o problemă semnificativă de stabilire a debitorului pentru plăți pentru revizuire – aplicarea art. 158 ZhK RF vă permite să transferați datorii pe un apartament comunal de la proprietarii anteriori către cumpărător, care a intrat în proprietatea unei locuințe la o anumită adresă. Soluționarea problemei datoriilor pentru revizie, dacă proprietarul anterior refuză să plătească facturile, este mai bine să se efectueze cu implicarea avocaților cu experiență.
Cum să afli despre datorii de locuințe și servicii comunale pentru un apartament?
Un certificat de rambursare a tuturor plăților curente pentru apartamentul înstrăinat este singura măsură care îi va permite noului proprietar să evite necazurile. Mai mult, datoriile mari pe o perioadă lungă pot duce la sechestrul bunurilor imobile și la restrângerea dreptului de a dispune. Astfel, riscul refuzului de a transfera proprietatea altui proprietar este destul de mare.
Pentru a evita riscul, la cumpărarea unui apartament pe bază de ipotecă, banca împrumutatoare va cere dovada absenței oricăror pretenții financiare cu privire la proprietate. Gravitatea situatiei il obliga pe cumparator sa ia masuri de securitate, precizand in prealabil situatia cu plata utilitatilor. Dacă dorește, cumpărătorul are dreptul de a contesta tranzacția cu privire la apartamentul cu probleme.
Următoarele metode vă vor ajuta să verificați, există pretenții financiare la obiectul tranzacției:
- Resursa de internet a centrului de coordonare GU IS oferă informații despre proprietăți imobiliare situate în regiunea Moscova. Aici puteți obține informații generale despre locuințe și extrase pentru anumite perioade.
- Resurse oficiale de internet ale companiilor de management care deservesc adrese specifice.
- Surse de informare de diverse structuri de stat si banci.
- Decontare și cenți în numerar, birou de locuințe.
- Organizatii specifice care presteaza servicii la adresa locatiei apartamentului.
Dintre instituțiile financiare, serviciile de informare despre prezența datoriilor sunt furnizate de Sberbank. Acolo puteți afla datorii și prin detaliile chitanțelor disponibile - la plata la o anumită adresă, va fi indicată suma totală a datoriei pentru un anumit tip de serviciu.
Ce se întâmplă dacă societatea de administrare insistă asupra plății?
Eliminarea cererilor de la utilități va ajuta un contract întocmit în mod competent cu vânzătorul cu includerea unei clauze privind inadmisibilitatea transferului datoriilor către cumpărător. Prezența unei astfel de clauze în faptă va permite protejarea împotriva pretențiilor din Codul Penal și furnizorilor de servicii în cadrul procedurilor judiciare.
Excepția este situația când legalitatea transferului de creanţă este indicată în acordul cu Codul penal sau utilităţi. Potrivit art. 391 din Codul civil, vânzătorul poate evita răspunderea pentru plată dacă acordul cu Codul penal conține prevederi specifice care să permită transferul datoriei către noul proprietar.
În fața solicitărilor insistente din partea utilităților de a plăti facturile proprietarului anterior, cumpărătorul ar trebui să ia următoarele măsuri:
- Intocmeste documentele care stabilesc drepturile asupra obiectului in cauza (contract de vanzare-cumparare, certificat, extras USRR).
- Întocmește o declarație scrisă cu obligația de a exclude din chitanțele de decontare suma datoriei din perioadele anterioare.
- În cazul în care actul de acceptare conține informații despre citirile contorului la momentul predării apartamentului noului proprietar, la cerere trebuie să se atașeze și o copie a acestuia.
- Pachetul pregătit se trimite prin poștă cu înștiințare, sau se duce personal la reprezentanța Codului Penal. După stabilirea faptului de transfer al contestației, orice măsuri împotriva noului proprietar vor fi ilegale, iar tentativa de a forța plata poate duce la urmărire penală în conformitate cu art. 163 din Codul penal.
Întrucât după tranzacție, relația dintre părți este considerată finalizată, vânzătorul are dreptul de a nu informa noul proprietar informații despre noul său loc de reședință și numere de contact.
Reguli de înregistrare a transferului de drepturi
Următorul algoritm va ajuta cumpărătorul să evite problemele.și proceduri neplăcute cu Codul penal și autoritățile judiciare, dacă există îndoieli cu privire la absența datoriilor pentru locuințe și servicii comunale:
- Solicitați vânzătorului o listă exhaustivă de documente pentru obiectul proprietății înstrăinate (documentație de titlu, un extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice, certificate).
- Un studiu al listei prezentate va dezvălui dacă există restricții legale privind reînregistrarea imobilelor pentru noul proprietar, dacă proprietatea a fost sechestrată în legătură cu datorii.
- Trimiteți o cerere în Marea Britanie sau verificați pe site-uri specializate despre situația cu plățile pentru apartamentul în cauză. Aceste solicitări vor necesita acordul pentru distribuirea informațiilor către persoane din afară, însă, dacă proprietarul actual nu intenționează să faciliteze primirea informațiilor, există un risc ridicat de risc. Refuzul de a depune documente care confirmă plățile facturilor de utilități este un motiv serios pentru a refuza cumpărarea.
- In cazul in care sunt identificate facturi neachitate, este necesar sa se incheie in contract fiind intocmite clauze privind raspunderea fostului proprietar pentru datoriile care s-au format in perioada detinerii imobilului.
- Alternativ, la contract se poate adăuga o clauză care stabilește o reducere la plata unui apartament, ceea ce va permite noului proprietar să achite datoria rezultată.
- După ce problema rambursării datoriei este soluționată prin acord, apartamentul este reînregistrat la cumpărător în Rosreestr.
- În actul de acceptare și transfer al apartamentului, este indicat un articol separat, unde datele contorului sunt înregistrate la momentul acceptării proprietății.
- documente care dovedesc identitatea cumpărătorului și vânzătorului.
- extras din Registrul Unificat de Stat.
- un document de la Serviciul Federal de Taxe care confirmă plata impozitului pe proprietate.
- o adeverință de la FSSP, care stabilește dreptul de reînregistrare a bunurilor imobile.
- facturi și extrase de la organizația de servicii, biroul biroului de locuințe, prestatori de servicii, care să ateste decontarea integrală a plăților.
- contract de vânzare-cumpărare (dacă există o datorie - cu includerea unei clauze separate care stabilește responsabilitatea unei anumite părți la tranzacție pentru plata serviciilor consumate;
- certificat, act de proprietate care confirmă legitimitatea înstrăinării bunului;
- certificat de chiriași, chiriași înregistrați sau absența acestora;
- document de plată confirmarea plății taxei în valoare de 2 mii de ruble;
- act de acceptare cu includerea de informații despre citirile contorului;
- o chitanță prin care se constată plata fondurilor în suma specificată în act.
Deoarece un certificat de absență a datoriei nu este un document obligatoriu legal pentru efectuarea unei achiziții, cumpărătorul poate întâmpina probleme după calcule și reînregistrare.
Despre facturile neachitate noul proprietar află atunci când contactează societatea de administrare. Pentru a vă absolvi de responsabilitatea pentru facturile neplătite acumulate, trebuie să contactați compania de servicii cu o solicitare de a vă înregistra apartamentul. Un angajat al HOA este obligat să transfere un cont personal la prezentarea documentelor care confirmă faptul tranzacției.
Se pot face pretenții și împotriva persoanelor care nu au raportat anterior că apartamentul are o datorie pentru utilități. Legea prevede răspunderea pentru inducerea în eroare a unui agent imobiliar pe baza încălcării legii privind protecția drepturilor consumatorilor.
Tăcerea cu privire la problemele legate de plățile pentru locuințe și serviciile comunale poate fi calificată drept servicii de calitate scăzută, pentru care comisioanele plătite anterior pot fi colectate pentru rambursare.
Obstacolele în calea reînregistrării unui apartament pentru un nou proprietar, în absența restricțiilor de înregistrare stabilite oficial, sunt ilegale. Dacă cumpărătorul se confruntă cu o problemă similară, reprezentanților Codului penal ar trebui să li se reamintească articolul 153 din LC.
În ciuda faptului că legea protejează drepturile noului proprietar, exonerând de răspundere pentru facturile neplătite emise anterior, riscul unor eventuale necazuri rămâne destul de mare. Când se confruntă cu arbitrariul din partea organizației de conducere și a furnizorilor de utilități, trebuie amintit că practica de arbitraj oferă protecție legală noului proprietar.
În videoclip, avocatul explică în detaliu problema cumpărării unui apartament cu facturi la utilități. Iti recomandam:
Întrebare gratuită către un avocat
Ai nevoie de o consultație? Pune o întrebare direct pe site. Toate consultațiile sunt gratuite. Calitatea și completitudinea răspunsului avocatului depind de cât de complet și clar descrieți problema dvs.
Te-ai decis să te muți și ai cumpărat un apartament. Afacerea a mers fără probleme, am primit un certificat în Rosreestr. Să mergem la firma de administrare să ne înregistrăm. Și apoi îți spun că nu va exista nicio înregistrare până când nu vei achita datoria pentru plata facturilor la utilități...
Situație familiară? Vai, da. Nu toți vânzătorii de apartamente sunt conștiincioși și chiar și o înțelegere cu un agent imobiliar nu este o garanție de 100% că nu vor fi probleme cu locuințe noi. Ce sfaturi ii puteti da noului proprietar al apartamentului daca incearca sa-i factureze datoriile fostului proprietar?
Ce spune legea despre cumpararea unui apartament cu facturi la utilitati?
În acest caz, legea este de partea noului proprietar al apartamentului. Articolul 153 Codul Locuinței RF precizează în mod explicit că obligația de a plăti utilitățile și întreținerea locuinței de la proprietarul unui apartament, camere și alte locuințe ia naștere din momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra acestui spațiu de locuit. Din punct de vedere juridic, acest moment este luat în considerare data eliberării certificatului de proprietate către noul proprietar al apartamentului.În consecință, toate datoriile pentru locuințe și servicii comunale care au apărut înainte de această dată trebuie rambursate de către fostul proprietar al apartamentului.
Cu toate acestea, aici există o nuanță importantă: uneori, noul proprietar al apartamentului mai trebuie să plătească datoriile vechiului proprietar pentru utilități. Acest lucru se întâmplă dacă, la transferul unui apartament, ați uitat complet să verificați și să înregistrați citirile dispozitivelor de contorizare. În acest caz, este dificil să stabilești ce citiri erau pe contoarele de apă sau electricitate în momentul în care ai primit apartamentul. Este bine dacă în același timp fostul proprietar și-a transmis măcar regulat mărturia către societatea de administrare. Dacă mărturia nu a fost transmisă deloc, sau vechiul proprietar le-a subestimat în mod regulat, valoarea datoriei poate crește semnificativ.
Pentru a evita plata facturilor la utilități pentru vechiul proprietar al apartamentului, faceți un certificat de acceptare pentru apartament în 2 exemplare și semnați-l împreună cu vânzătorul. În act, este necesar să se noteze citirile contorului pentru apă, încălzire, electricitate, gaz la data efectivă a transferului apartamentului.
Societatea de administrare cere să plătească datoria fostului proprietar al apartamentului
Din păcate, companiile de management și președinții HOA nu cunosc întotdeauna bine legea. O concepție greșită foarte comună a utilităților publice este aceea că datoria nu atârnă de proprietar, ci de apartamentul în sine. De fapt, acesta nu este cazul. Dacă fostul proprietar s-a mutat fără să plătească utilitățile, datoria lui nu merge nicăieri și nu merge către noul proprietar al apartamentului. În caz de neplată a debitului, Codul penal poate încasa oricând datoria pentru locuințe și servicii comunale de la vechiul proprietar în instanță - care, de altfel, este în responsabilitatea directă a Codului penal, pentru care chiriașii plătesc bani. la ea. Noul proprietar de bună credință al apartamentului nu trebuie în niciun fel să sufere pentru „păcatele” proprietarului anterior.
Cel mai adesea, în această situație neplăcută, compania de management amenință:
- „Până când datoria nu va fi rambursată, nu vom emite permis de ședere”.
- „Dacă nu plătiți, vă vom opri alimentarea cu apă.”
- „Plătește acum, sau vom emite o penalizare”.
Toate acestea sunt, desigur, ilegale.
Datoria la contribuții pentru revizie revine noului proprietar al apartamentului
Vom discuta separat situația cu plățile pentru revizie. În partea 3 a articolului 158 din Codul Locuinței, se spune că obligația de plată a costurilor de revizie în imobilul aparține proprietarilor din momentul în care ia naștere dreptul de proprietate asupra imobilului din casă. Cu toate acestea, în cazul unui transfer de proprietate (de exemplu, la vânzarea unui apartament), toate obligațiile proprietarului anterior al apartamentului de a plăti costul reparațiilor capitale sunt transferate simultan noului proprietar. Adică datoriile la plăți pentru revizie, rămase de la proprietarul anterior, vor trebui rambursate de noul proprietar al apartamentului.
O excepție de la această regulă este prevăzută de lege pentru apartamentele care au fost deținute anterior Federația Rusă, entități constitutive ale Federației Ruse sau municipalități: vor trebui să își acopere singuri datoriile la contribuțiile pentru revizie până la transferul dreptului de proprietate către noul proprietar.
Ce să faci dacă apartamentul are datorii ale fostului proprietar?
- Informați imediat Codul Penal cu privire la schimbarea proprietarului apartamentului.
V cât mai repede posibil după ce ați înregistrat tranzacția în Rosreestr și ați primit un certificat de proprietate asupra apartamentului, mergeți la o întâlnire cu compania dvs. de administrare sau cu președintele HOA. Aduceți o copie a certificatului de proprietate sau un extras din USRN pentru apartament, precum și o copie a certificatului de acceptare pentru apartament cu citirea contorului și cereți modificarea informațiilor din contul personal. Acum toate facturile pentru locuințe și servicii comunale ar trebui să fie emise pe numele tău și fără datorii altora. - Scrieți o reclamație către societatea de administrare.
Dacă angajații Codului Penal insistă că trebuie să acoperiți datoriile fostului proprietar al apartamentului, mai întâi, descrieți-le politicos situația și faceți referire la legislație (articolul 153 din RF LC). În multe cazuri, o conversație competentă ajută la eliminarea tuturor revendicărilor. Nu ai reușit să fii de acord? Depuneți o cerere scrisă adresată directorului societății de administrare sau președintele HOA... În această cerere, sub orice formă, descrieți din nou întreaga situație, citați legea, atașați copii ale documentelor la apartament. Imprimați cererea în 2 exemplare, astfel încât Codul Penal să semneze pentru primirea ei pe exemplarul dumneavoastră. - Depuneți o plângere la Inspectoratul pentru Locuințe.
Acest organ de stat controlează corectitudinea calculului facturilor de utilități. Dacă societatea de administrare include în mod nerezonabil datoriile altor persoane în chitanță, aceasta este o încălcare. Inspectoratul pentru Locuințe poate verifica corectitudinea calculului facturilor de utilități și poate emite Cod penal un ordin de recalculare. - Scrieți o reclamație agentului imobiliar.
Dacă un agent imobiliar a efectuat vânzarea și cumpărarea unui apartament pentru dvs., vă recomandăm să depuneți o reclamație la acesta în legătură cu furnizarea de servicii de proastă calitate. Conform articolului 29 din Legea Federației Ruse „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”, puteți, de exemplu, să solicitați rambursarea unei părți a costului pentru performanța slabă a unui agent imobiliar care a verificat prost puritatea juridică a tranzacţie.
Cod penal refuză înregistrarea din cauza datoriilor fostului proprietar
Unele companii de management deosebit de persistente pot crea probleme atunci când se înregistrează într-un apartament nou, refuzând să accepte pașapoartele noului proprietar și ale membrilor familiei acestuia. În cazul în care ofițerii de pașapoarte din Codul Penal plasează posibilitatea înregistrării sub condiția achitării datoriilor vechiului proprietar al apartamentului, solicitați înregistrarea într-un apartament nou direct la Direcția Principală de Interne a Ministerului Afacerilor Interne din Federația Rusă în orașul tău. O cerere de radiere la vechea adresă și de înregistrare la o nouă adresă poate fi depusă în același timp. Este convenabil să faceți acest lucru prin intermediul site-ului web al Serviciilor de Stat.
Cum să nu cumperi un apartament cu datorii pentru locuințe și servicii comunale și revizie?
- Cereți confirmarea absenței datoriilor pentru locuințe și servicii comunale și revizie.
Înainte de a semna orice contract, de a transfera bani și de a vă înregistra la Rosreestr, solicitați proprietarului apartamentului să prezinte documente justificative că și-a achitat toate datoriile pentru utilități și taxele de revizie. Lasă-l să-ți arate un certificat de la compania de administrare, vânzări de energie, vodokanal (dacă utilitățile sunt plătite direct de ei), fondul regional de reparații a capitalului despre absența datoriilor. - Verificați singur apartamentul.
Există multe metode disponibile public care vă vor permite să verificați puritatea tranzacției și absența datoriilor. Puteți suna la societatea de administrare sau puteți verifica lista debitorilor de pe site-ul acesteia, vă uitați la terminalul de plată Sberbank pentru suma de plătit (la adresa apartamentului, numărul de cont personal). De asemenea, merită să verificați proprietarul apartamentului și toți chiriașii de pe Banca Procedurilor de executare a Serviciului Executorilor Judecătorești.
Instrucțiuni detaliate pentru verificarea apartamentului achiziționat sunt pe site-ul nostru: - Înregistrați citirile contorului.
Dacă apartamentul are contoare individuale pentru lumină, apă, încălzire, gaz, asigurați-vă că le verificați citirile. La semnarea certificatului de acceptare a apartamentului reflecta in el citirile finale ale contoarelor cu care proprietarul anterior iti da apartamentul. În cazul unor dispute cu societatea de administrare, veți avea dovezi cu documente ale mărturiei de care răspunde anterior proprietarul. În plus, puteți solicita Codului Penal în legătură cu viitoarea vânzare a apartamentului să verifice corectitudinea citirilor de către vechiul proprietar al apartamentului.
Nu orice vânzător de locuințe, atunci când face o afacere, anunță cumpărătorul despre datoria pentru locuințe și servicii comunale. Astfel de informații sunt ascunse în speranța transferului obligațiilor de plată către noul proprietar. Pentru a vă proteja, ar trebui să le obțineți în avans și să rezolvați problema în timpul documentației.
Informații generale
Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de rezolvare a problemelor juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:
APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și FĂRĂ ZILE.
Este rapid și ESTE GRATUIT!
Adesea, numai după ce tranzacția de vânzare-cumpărare a fost finalizată, noul proprietar află de la RCC sau Marea Britanie despre disponibilitatea restului vechiului proprietar. În acest caz, este important de știut că transferul dreptului de proprietate se face fără grevare.
Legislația nu interzice vânzarea imobilelor cu datorii, decât dacă acestea sunt stabilite de o autoritate judiciară. Pentru furnizorii de utilități, mersul în justiție este o ultimă soluție. Înainte de aplicarea acesteia, companiile de administrare încearcă adesea să colecteze datorii de la noii proprietari, încălcând normele legale. Legea dă un răspuns negativ la întrebarea dacă datoriile pentru locuințe și servicii comunale sunt transferate cumpărătorului locuinței.
Reglementare legislativă
Obligația pentru utilități apare la cetățean din momentul în care acesta primește dreptul de proprietate asupra spațiului de locuit (clauza 5, partea 2, clauza 1). Legea prevede ca plățile să fie efectuate la timp și integral.
Când cumpărați un apartament cu datorii, trebuie să vă bazați pe articole și pe Codul civil al Federației Ruse. Finalizarea tranzacției de cumpărare și vânzare nu constituie temeiul modificărilor în relațiile cu terții.
Cu toate acestea, în virtutea normei, contribuțiile de revizie pot merge legal către un nou proprietar. Nu se va putea evita plata pentru acestea, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.
Cumpar apartament cu facturi la utilitati
Dacă vânzătorul apartamentului are o datorie pentru locuințe și servicii comunale, nuanțele rambursării acestuia de către vechiul sau noul proprietar ar trebui stipulate în contract și în actul de transfer. Deci, vă puteți proteja de bătăi de cap și proceduri.
Ordinea tranzacției
Secvența de acțiuni la cumpărarea unui apartament de la până în 2019 este următoarea:
- Solicitare de informatii despre datoria (prezenta sau absenta) de la vanzator sau societate de administrare.
- Obținerea unui extras de la USRN la o autoritate de stat pentru a verifica dacă există o arestare sau o grevare asupra proprietății.
- Dacă există o datorie, o discuție cu vânzătorul cu privire la problema introducerii condițiilor de rambursare a acesteia în contract.
- Intocmirea si semnarea unui contract de vanzare cu conditii agreate.
- Contactarea autorității de înregistrare pentru a transfera dreptul de proprietate asupra cumpărătorului.
În cazul în care datoria va fi plătită de către cumpărător în schimbul unei reduceri de preț, este necesară înregistrarea acesteia în contract ca clauză separată.
La achitarea datoriei, vânzătorul întocmește un act de acceptare și transfer al apartamentului cu reflectarea sumei datoriei și citirile dispozitivelor de contorizare pentru eliminarea statutului debitorului la departamentul de locuințe.
Certificat de absență a datoriilor
Înainte de a efectua o tranzacție de vânzare-cumpărare, cumpărătorul trebuie să verifice dacă vânzătorul are dovezi documentare:
- efectuarea plăților pentru locuințe și servicii comunale în perioada de facturare la momentul transferului dreptului de proprietate;
- fara datorii pentru utilitati;
- în prezența dispozitivelor individuale de măsurare - indicatorii lor de control.
Puteți afla despre absența sau prezența datoriilor prin. Vânzătorul trebuie să-l furnizeze. În caz contrar, ar trebui să faceți independent o solicitare către Regatul Unit, HOA sau cooperativa de locuinte la locatia apartamentului.
Reflectarea sumei în contract
Merită să se prescrie în acordul principal sau preliminar cu privire la rambursarea datoriei existente de către vânzător sau o reducere proporțională a prețului locuinței atunci când cumpărătorul închide datoria.
Această acțiune va păstra toate acordurile și va evita abaterea de la ele.
Cine ar trebui să plătească?
Articolul 210 din Codul civil al Federației Ruse prevede că obligațiile de rambursare a datoriilor vechiului proprietar nu trec noului proprietar al casei. O astfel de obligație apare la proprietarul apartamentului din momentul înregistrării dreptului de proprietate. În consecință, cerința de a închide datoria fostului proprietar este ilegală.
Singura excepție sunt taxele de reparații capitale. Potrivit paragrafului 3 al art. 158 din RF LCD, obligatia de a le realiza pentru vechiul proprietar poate fi transferata cumparatorului in baza contractului.
O tranzacție cu o astfel de condiție poate fi încheiată numai la cererea cumpărătorului spațiului de locuit (clauzele 1-2, articolul 391 din Codul civil al Federației Ruse). Neștiind aceste reglementări, cumpărătorii își asumă adesea povara plății datoriilor altora.
Ce trebuie făcut dacă Codul penal impune plata
Societatea de administrare nu are dreptul de a cere de la noul proprietar plata datoriilor pentru utilitățile anteriorului proprietar, cu excepția cazului în care în contract este specificată condiția contrară. În acest caz, trebuie să plătiți facturile în baza art. 391 din Codul civil al Federației Ruse.
Dacă documentele pentru plata datoriilor altor persoane ajung la noul proprietar, trebuie să acționați astfel:
- Faceți fotocopii după contractul de cumpărare a apartamentului și un extras din USRN.
- Pregătiți o declarație pentru a încheia facturarea pentru perioada premergătoare înregistrării locuinței.
- Dacă există un act de acceptare cu citirile aparatelor de măsurare, faceți o copie a acestuia.
- Trimiteți pachetul de documentație pregătit către societatea de administrare prin poștă recomandată sau aduceți-l personal.
Orice măsuri de colectare a datoriilor după o astfel de contestație sunt recunoscute de instanță drept extorcare. Responsabilitatea pentru aceasta este prevăzută de articolul 163 din Codul penal al Federației Ruse.
Cum să te protejezi?
Cumpărătorul unui apartament trebuie să adopte o abordare responsabilă pentru verificarea stării facturilor la utilități.
În cazul în care vânzătorul nu furnizează un certificat, ar trebui să îl solicitați dvs. de către oricare dintre moduri convenabile:
- Prin contactarea personală a unui singur centru de informare și decontare, disponibil în aproape fiecare localitate. Informațiile sunt furnizate în mod integrat, dar la momentul primirii informațiilor de la furnizorii de utilități.
- Vizitarea biroului unei organizații furnizoare de resurse (companie teritorială de încălzire, vânzări de energie etc.).
- Într-o HOA sau o companie de management pe o resursă de internet specializată sau contactând personal.
- La poștă sau instituție bancară, dacă organizația acceptă plăți de utilități în acest mod. Acest serviciu este oferit de Sberbank, în capitală - Banca Moscovei este, de asemenea, răspândită.
- Prin portalul centrului de coordonare al GU IS (la Moscova și regiunea sa). Informațiile pot fi obținute în general sau parțial, calculate pentru o anumită perioadă. Informații sunt oferite pentru apartamentele din toate cartierele orașului.
Cumpărarea unui apartament cu datorii pentru locuințe și servicii comunale va fi în siguranță dacă sunt luate următoarele măsuri înainte de finalizarea tranzacției de vânzare-cumpărare:
- scoateți personal indicatoarele dispozitivelor de contorizare pentru electricitate, apă, căldură și înregistrați-le în actul de acceptare și transfer al apartamentului, care este parte integrantă a contractului;
- în contract, înregistrați o clauză separată care indică valoarea datoriei în fața fiecărui serviciu de utilități. Deci datoria va fi atribuită vânzătorului, și nu spațiului de locuit.