Ipoteca a cărei terenuri nu este permisă. Caracteristicile subiectului ipotecii terenurilor

Articolul 62

Terenuri care pot fi ipotecate

1. În temeiul unui acord ipotecar, terenurile pot fi ipotecate în măsura în care terenul corespunzător în baza legii federale nu este exclus din circulație sau nu este limitat în circulație.

1.1. În cazul în care un teren este transferat în baza unui contract de închiriere unui cetățean sau unei persoane juridice, locatarul terenului are dreptul de a acorda drepturi de închiriere a terenului în termenul contractului de închiriere a terenului, cu acordul proprietarul terenului.

(Clauza 1.1 a fost introdusă prin Legea federală din 05.02.2004 N 1-FZ)

2. În cazul acțiunii comune sau al proprietății comune a terenurilor specificate la alineatul (1) din prezentul articol, o ipotecă poate fi stabilită numai pe un teren care aparține unui cetățean sau unei persoane juridice, alocat în natură din terenuri care sunt în comun. sau proprietate comună.

Articolul 63.

Terenuri care nu fac obiectul ipotecii

1. Ipotecarea terenurilor aflate în proprietatea de stat sau municipală nu este permisă în conformitate cu prezenta lege federală.

(Clauza 1 modificată prin Legea federală din 05.02.2004 N 1-FZ)

2. Nu este permisă ipotecarea unei părți dintr-un teren, a cărui suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin actele normative ale entităților constitutive ale Federației Ruse și actele normative ale organelor administrației publice locale pentru terenuri pentru diverse scopuri și utilizarea permisă.

Secțiunea 64

Ipoteca unui teren pe care se află clădiri sau structuri aparținând creditorului

1. Cu excepția cazului în care contractul ipotecar prevede altfel, în cazul unei ipoteci asupra unui teren, nu se aplică dreptul de gaj la clădirile și structurile gajului amplasate sau ridicate pe acest teren, inclusiv la clădirile rezidențiale.

În absența în contract a unei condiții care să prevadă că o clădire sau o structură aparținând creditorului situat sau care se ridică pe teren este ipotecată aceluiași creditor ipotecar, creditorul, atunci când percepe execuția pe teren, își păstrează dreptul la aceasta clădire sau structură și dobândește dreptul de utilizare limitată (servitute) a acelei părți a site-ului, care este necesară pentru utilizarea unei clădiri sau a unei structuri în conformitate cu scopul său. Condițiile pentru utilizarea acestei părți a site-ului sunt determinate de un acord între creditor și creditorul ipotecar și, în cazul unui litigiu, de către instanță.

2. Gajatorul unui teren are dreptul, fără consimțământul gajistului, să dispună de clădirile și structurile care îi aparțin pe acest teren, căruia, în conformitate cu paragraful 1 al acestui articol, dreptul de gaj nu se aplica.

Atunci când o astfel de clădire sau structură este înstrăinată unei alte persoane și nu există un acord cu gajantul cu privire la alte drepturi pe care această persoană le poate dobândi pe terenul ipotecar, acestea sunt limitate de condițiile prevăzute în partea a doua a paragrafului 1 al acestui articol .

3. În cazul în care o clădire sau o structură aparținând creditorului unui teren, situată sau care se ridică pe acest teren, este ipotecată aceluiași creditor ipotecar, dreptul creditorului de a dispune de această clădire sau structură, condițiile și consecințele transferul drepturilor asupra acestei clădiri sau structuri către alte persoane va fi determinat de regulile capitolului VI din prezenta lege federală.

4. Dacă pe terenul ipotecar din compoziția terenului agricol există clădiri, structuri, structuri, inclusiv cele ridicate pe un astfel de teren sau alte obiecte imobiliare strâns legate de teren, care aparțin aceluiași drept asupra proprietarul unui astfel de teren, ipoteca unui astfel de teren este permisă numai cu o ipotecă simultană de obiecte imobiliare strâns legate de acesta.

(Clauza 4 a fost introdusă prin Legea federală din 05.02.2004 N 1-FZ)

Secțiunea 65

Construirea de către creditor a clădirilor sau structurilor pe terenul ipotecar

1. Pe un teren gajat în temeiul unui contract ipotecar, gajantul va avea dreptul, fără consimțământul gajistului, să ridice clădiri sau structuri în conformitate cu procedura stabilită, cu excepția cazului în care se prevede altfel în acordul ipotecar. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de ipotecă, ipoteca se aplică acestor clădiri și structuri.

(modificat prin Legea federală din 11.02.2002 N 18-FZ)

În cazul în care construirea unei clădiri sau a unei structuri de către creditor pe terenul ipotecar implică sau poate duce la deteriorarea garanției acordate creditorului ipotecar prin ipoteca acestui teren, creditorul ipotecar are dreptul, în conformitate cu articolul 2 alineatul (2). 450 din Codul civil al Federației Ruse, pentru a cere modificări la acordul ipotecar, inclusiv, dacă este necesar, prin extinderea ipotecii la clădirea sau structura ridicată.

2. Ridicarea clădirilor sau structurilor pe terenul ipotecar, dacă drepturile creditorului ipotecar sunt certificate de ipotecă, este permisă numai dacă dreptul ipotecarului la acest lucru este prevăzut în ipotecă, sub rezerva condițiilor reflectate în aceasta.

Articolul 66

Ipoteca unui teren pe care se află clădiri sau structuri deținute de terți

Dacă ipoteca este instalată pe un teren pe care se află o clădire sau o structură care nu aparține gajului, ci unei alte persoane, atunci când gajistul percepe executarea acestui teren și vânzarea acestuia, drepturile și obligațiile pe care le-a avut gajantul întrucât proprietarul parcelei este transferat dobânditorului parcelei ...

Art. 67

Evaluarea unui teren cu ipoteca sa (modificată prin Legea federală din 05.02.2004 N 1-FZ)

1. Evaluarea terenului se efectuează în conformitate cu legislația care reglementează activitățile de evaluare din Federația Rusă.

2. Valoarea gajului unui teren gajat în temeiul unui contract ipotecar se stabilește prin acord între gajist și gajant.

3. O copie a planului (desenarea limitelor) acestui site, emisă de comitetul competent pentru resurse funciare și gestionarea terenurilor, trebuie atașată la contractul de ipotecă pentru un teren ca anexă obligatorie.

Secțiunea 68

Particularitățile executării silită a terenurilor ipotecare și vânzarea acestora

1. Cerințele pentru utilizarea permisă se aplică unui teren dobândit prin vânzare la o licitație publică, licitație sau concurs.

O persoană care a achiziționat un teren când este vândut la o licitație publică, prin licitație sau printr-o ofertă are dreptul de a schimba scopul parcelei numai în cazurile prevăzute de legislația funciară a Federației Ruse sau în modul stabilit prin această legislație.

(2) Vânzarea și cumpărarea de terenuri ipotecare la o licitație publică, licitație sau concurs se efectuează în conformitate cu restricțiile stabilite de legea federală cu privire la cercul de persoane care pot dobândi astfel de parcele.

3. Nu este permisă excluderea pe un teren ipotecar din compoziția terenurilor agricole înainte de expirarea perioadei corespunzătoare de muncă agricolă, luând în considerare timpul necesar pentru vânzarea produselor agricole produse sau produse și prelucrate.

Această cerință este valabilă până la 1 noiembrie a anului, care prevede îndeplinirea obligației garantate de ipotecă sau de o parte a acesteia, cu excepția cazului în care contractul de ipotecă stipulează o dată diferită.

Stabilește posibilitatea obținerii unei ipoteci pe site. Cu toate acestea, nu toate instituțiile financiare au programe de cumpărare a terenurilor la credit.

Practic, banii pentru achiziționarea de terenuri sunt acordați de băncile mari:

Rosselkhozbank;
Zapsibkombank etc.

Pentru detalii cu privire la instituțiile financiare care oferă împrumuturi pentru terenuri, precum și la ce trebuie să acordați atenție atunci când alegeți o bancă, citiți în.

O ipotecă pe un teren este posibilă numai dacă terenul selectat nu este exclus din circulație. O condiție prealabilă este apartenența alocării la terenurile așezărilor cu utilizare permisă pentru locuințe individuale sau agricultură subsidiară (citiți despre ce condiții și cum să luați o ipotecă pe un teren, inclusiv pentru construcția de locuințe individuale, citiți). Băncile acceptă rareori alocările în scopuri agricole ca garanție din cauza lichidității reduse și a unei proceduri complexe de executare silită.

Luați în considerare care terenuri nu sunt permise pentru înregistrarea ipotecii:

proprietate de stat și municipală;
situat în zonele de protecție a naturii și de rezervație;
a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de documentele de reglementare ale Federației Ruse sau ale autorităților locale.

De asemenea nu puteți obține o ipotecă pe o parte a terenului... Dacă site-ul este în proprietate comună sau comună, atunci acesta trebuie alocat în natură.

Criterii și cerințe

Care sunt cerințele băncilor pentru terenul achiziționat:

Trebuie să aparțină ținuturilor așezărilor. Dacă parcela este cumpărată în scopul construirii unei clădiri rezidențiale, atunci trebuie să fie potrivită pentru construcția de structuri.
Suprafața nu este mai mică de 6 acri.
Teritoriul trebuie să aibă limite clare și să fie cadastral.
Acesta trebuie să fie situat în regiunea în care este prezentă sucursala bancară. Distanța de la cea mai apropiată ramură nu trebuie să depășească 70-100 km.
Trebuie să existe un drum către site, care este accesibil în orice moment al anului.
Lipsa de sarcini și arestare.
În legătură cu alocarea, nu ar trebui să existe litigii cu privire la limitele sale.
Documentele site-ului trebuie să fie curate din punct de vedere legal.

Acestea sunt cerințele de bază ale băncilor. Dar atunci când alegeți un site, este important să luați în considerare și criteriile prin care va fi evaluată lichiditatea acestuia.

Banca este mai dispusă să acorde un împrumut dacă împrumutatul va achiziționa teritoriu într-o decontare cu o infrastructură dezvoltată, cu căi de acces bune, cu comunicații bine stabilite și departe de locul de eliminare a deșeurilor menajere.

Care sunt scopurile împrumutului?

Majoritatea băncilor emite un împrumut pentru achiziționarea de terenuri pentru construcția de locuințe individuale... Alocările pentru investițiile bancare au o lichiditate ridicată din punctul de vedere al băncilor. În plus, conform art. 64 din Legea federală „Cu privire la ipoteci”, dreptul de gaj este transferat la toate clădirile și structurile construite pe amplasamentul ipotecar. Aceasta înseamnă că, în cazul colectării bunurilor, banca prin instanță va confisca nu numai terenul, ci și casa ridicată pe acesta.

De asemenea, este posibil să obțineți un teren pe un credit ipotecar pentru construirea unei cabane de vară, pentru grădinărit, precum și pentru întreținerea unor parcele personale subsidiare. Un împrumut pentru achiziționarea de terenuri pentru parcele private de uz casnic este acordat numai proprietarilor de ferme.

Alocarea pentru agricultură poate fi achiziționată pe un credit ipotecar numai persoanelor juridice și antreprenorilor individuali. Pentru întreprinderile mici și mijlocii, băncile au programe speciale, în condițiile cărora puteți cumpăra terenuri agricole. Acestea se disting prin rate mai mari și o procedură de înregistrare mai complexă.

De ce nu toate băncile sunt de acord cu acordul?

Ipotecile pe terenuri nu sunt la fel de obișnuite ca împrumuturile pentru locuințe. Acest lucru se datorează complexității evaluării terenurilor și duratei procedurii de executare silită.

Terenul, spre deosebire de apartamente și case, nu este o garanție foarte lichidă... În cazul neplății împrumutului de către împrumutat, banca va fi obligată să confiște terenul prin instanță. Și își va putea recupera banii înapoi numai după vânzarea site-ului la licitație. În practică, această procedură va dura mult timp. În acest sens, nu toate băncile rusești sunt gata să acorde împrumuturi pentru terenuri.

Avantaje și dezavantaje

Dacă este nevoie să cumpere terenuri, împrumutatul are mai multe opțiuni: să economisească singur, să ia un împrumut de consum obișnuit sau să obțină un credit ipotecar. Fiecare dintre aceste opțiuni are propriile sale caracteristici.

Luați în considerare avantajele și dezavantajele împrumuturilor ipotecare. Avantaje:

Dezavantaje:

Tarife mari comparativ cu tarifele oferite de programele de împrumut la domiciliu.
Avans mare. În medie, avansul minim este de 25-30% din valoarea de evaluare a proprietății.
Asigurarea alocării este o cerință obligatorie a băncilor.
Cerințe stricte pentru garanție.
Dreptul de gaj se extinde nu numai la locul în sine, ci și la clădirile situate pe acesta.

Propriul dvs. teren este mai aproape decât ar putea părea, deoarece colectarea documentelor pentru a obține o ipotecă pe un teren este un lucru laborios, dar destul de real. De asemenea, trebuie să abordați cu seriozitate site-ul în sine.

Procedura de înregistrare nu este practic diferită de etapele de cumpărare a unui apartament pe credit. Principala dificultate poate apărea atunci când se caută un teren. Pentru a găsi o opțiune adecvată care să se potrivească băncii, este recomandabil să contactați un agent imobiliar cu experiență.

Dacă găsiți o eroare, selectați o bucată de text și apăsați Ctrl + Enter.

În conformitate cu paragraful 3 al art. 9 din Legea cu privire la creditele ipotecare pentru un teren, evaluarea subiectului este stabilită în conformitate cu legislația Federației Ruse prin acordul gajului cu gajistul în conformitate cu cerințele art. 67 din Legea ipotecilor. Evaluarea terenului trebuie indicată în acordul ipotecar în termeni monetari.

Dacă subiectul ipotecii este un teren agricol, care este supus Legii ipotecii, nu este permisă redactarea și emiterea unei ipoteci. În plus, pregătirea și emiterea unei ipoteci nu sunt permise dacă subiectul ipotecii este dreptul de a închiria un teren (clauza 4 a articolului 13 din Legea ipotecii).

În cazurile în care subiectul ipotecii este un teren din compoziția terenului agricol, care este supus Legii ipotecii, la cererea creditorului, instanța, dacă există motive valabile, are dreptul la hotărâre să excludă asupra bunului ipotecat să amâne vânzarea acestuia pentru o perioadă de până la un an (p. 3 articolul 54 din Legea ipotecii).

Dacă subiectul ipotecii este un teren, în acordul privind satisfacerea creanțelor creditorului ipotecar, încheiat în afara instanței, părțile nu au dreptul să prevadă achiziționarea bunului ipotecat de către creditorul ipotecar pentru el sau pentru terți cu o compensare contra prețului de cumpărare a creanțelor creditorului ipotecar împotriva debitorului garantat prin ipotecă. În acest caz, părțile sunt obligate să realizeze vânzarea bunului gajat fie la o licitație deschisă, fie la o licitație organizată de creditorul ipotecar (clauza 3 a articolului 55 din Legea ipotecilor).

În cazul în care, atunci când percepe executarea unui teren ca subiect de ipotecă, acest teren este dobândit de către creditorul ipotecar (creditorul ipotecar își rezervă terenul pentru el însuși), iar acest teren, prin natura și scopul său, nu poate aparține el, apoi este obligat să înstrăineze acest teren în termen de un an. proprietate în conformitate cu art. 238 din Codul civil al Federației Ruse (partea 2, clauza 4, articolul 58 din Legea ipotecilor).

Ipotecile întreprinderilor, clădirilor sau structurilor cu terenul pe care se află pot fi efectuate numai sub rezerva cerințelor stabilite de normele art. 69 din Legea ipotecilor.

Tipurile de terenuri care pot face obiectul unei ipoteci sunt definite la art. 62 din Legea ipotecilor.

În baza unui contract ipotecar, numai următoarele terenuri de teren pot fi gajate: deținute de cetățeni, asociațiile acestora, persoane juridice și prevăzute pentru grădinărit, creșterea animalelor, locuințe individuale, cabane de vară și construcții de garaje; parcele de curte de parcele personale filiale; terenuri ocupate de clădiri, structuri sau structuri, în cuantumul necesar pentru întreținerea lor economică (suport funcțional).

În același timp, parcelele de mai sus trebuie să îndeplinească următoarele cerințe: nu trebuie să se aplice terenurilor care nu sunt supuse ipotecii în conformitate cu art. 62 din Legea ipotecilor; acestea trebuie alocate în natură din terenuri în proprietate comună sau comună.

O serie de concepte utilizate în Legea ipotecilor sunt definite la art. 1 din Legea federală „Cu privire la asociațiile de cetățeni horticole, de grădinărit și de dacha non-profit” din 15 aprilie 1998 nr. 66-FZ.

În conformitate cu paragraful 2 al art. 62 din Legea federală cu privire la credite ipotecare, obiectul creanței a fost datoria LLC Portal în sumă de 45.000.000 ruble în temeiul contractului de împrumut din 26.12.2002 nr. 4520623 și dobânda împrumutului - 2026849 ruble 32 copeici cu executare proprietate ipotecară a gajanților - OJSC Aleksandrovsky Radiozavod și ZAO Standard.

Instanța de primă instanță și instanța de apel, după ce a analizat probele prezentate de părți, a satisfăcut în mod rezonabil pretențiile reclamantului și a colectat, pe baza articolelor 309, 819, 334, 348, 349 din Codul civil al Federației Ruse, valoarea datoriei împrumutului, dobânda pentru utilizarea acestuia prin executare silită asupra proprietății SA "Aleksandrovskiy radiozavod", gajată în temeiul contractului de gaj din 26 decembrie 2002 nr. 45206323/1 și proprietatea ZAO Standard, gajată conform contract de gaj nr. 45206323/2 din 26 decembrie 2002, care stabilește prețul inițial de vânzare a proprietății în decizie.

Din acordul de gaj al clădirii căldării și al terenului din 05.01.2003 rezultă că Standardul CJSC a gajat clădirea căldării, aflată la adresa: Aleksandrov, regiunea Vladimir, st. Gagarina, casa 2, cu o suprafață totală de 1784,8 metri pătrați și 106/1000 acțiuni în dreptul de proprietate comună comună a unui teren cu suprafața totală de 248653 metri pătrați, situat la adresa indicată cu număr cadastral 33:17:00 06 09: 0002.

În conformitate cu paragraful 3 al art. 340 din Codul civil al Federației Ruse, art. 69 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (gaj imobiliar)” ipotecă pentru o clădire sau o structură este permisă numai cu o ipotecă simultană în conformitate cu același acord al terenului pe care se află această clădire sau structură sau dintr-o parte din acest complot care oferă în mod funcțional obiectul gajat sau dreptul de închiriere aparținând gajului acestui site sau părții sale corespunzătoare.

Dovezile de gajare în temeiul acordului de gaj din data de 01/05/2003 a părții terenului care susține funcțional obiectul gajat (cazan) nu a fost prezentată cauzei. Acordul privind gajul clădirii căldării, terenul disponibil în cauză indică faptul că acestea sunt obiecte de gaj independente, condițiile pentru ipoteca simultană a clădirii și terenul care asigură funcțional obiectul gajat, acordul menționat nu contine. De asemenea, documentele care atestă proprietatea terenului gajat nu confirmă aceste circumstanțe.

În virtutea părții 2 a articolului 62 din Legea federală „Cu privire la ipoteci (gaj imobiliar)” în cazul proprietății comune comune sau comune asupra terenurilor, se poate constitui o ipotecă numai pe un teren alocat în natură. Acordul de gaj considerat este incompatibil cu norma specificată a legii.

În astfel de circumstanțe, instanța de primă instanță și instanța de apel a ajuns la o concluzie legală că acordul de gaj din 01/05/2003 a fost nul și neavenit. - sunt nerezonabile.

Adică, norma cuprinsă în paragraful 2 al art. 62 din Legea ipotecii limitează semnificativ, în comparație cu normele Codului civil al Federației Ruse, dreptul unui cetățean sau entitate juridică de a încheia un acord ipotecar pentru un teren care este în comun sau în comun. În conformitate cu paragraful 3 al art. 253 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare dintre participanții în proprietate comună are dreptul de a încheia tranzacții pentru cedarea proprietății comune, cu excepția cazului în care rezultă altfel din acordul tuturor participanților.

În conformitate cu art. 63 din Legea cu privire la ipoteci, ipotecile nu sunt permise: terenuri aflate în proprietate de stat sau municipală; o parte a terenului, a cărui suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin actele de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse și actele de reglementare ale guvernelor locale pentru terenuri în diverse scopuri și utilizare permisă (clauza 2 din articolul 63 din Legea ipotecii).

Deci, la stabilirea subiectului ipotecii terenurilor, este necesar să se ia în considerare dispozițiile Codului civil al Federației Ruse, Legea cu privire la ipoteci și alte acte juridice de reglementare.

Spre deosebire de legislația din cele mai dezvoltate țări străine, conform căreia ipoteca unui teren presupune întotdeauna o ipotecă de clădiri și structuri situate pe acesta, în legea gajului rus, principiul este consacrat în conformitate cu care, atunci când se ipotecează un terenul, dreptul de gaj asupra clădirilor situate sau ridicate pe acest teren și structurile gajului, inclusiv clădirile rezidențiale, nu se aplică. Cu toate acestea, această dispoziție are un caracter dispozitiv, iar părțile la acord pot prevedea ipoteca simultană a terenului și a clădirilor și structurilor situate pe acesta.

În conformitate cu art. 64 din Legea ipotecilor, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de ipotecă, atunci când ipotecează un teren, dreptul de gaj se extinde și asupra clădirii sau structurii gajului situat sau care se construiește pe terenul de teren. Dreptul gajantului de a dispune de o astfel de clădire sau structură, condițiile și consecințele transferului drepturilor asupra unei astfel de clădiri sau structuri către alte persoane sunt determinate de regulile cap. VI din Legea ipotecilor. Dacă în contract există o condiție care stipulează că o clădire sau o structură situată sau în construcție pe un teren și care aparține creditorului nu este ipotecată aceluiași creditor ipotecar, creditorul, atunci când percepe execuția pe terenul de teren, își păstrează dreptul de a o astfel de clădire sau structură și dobândește dreptul de utilizare limitată (servitute) a acelei părți a terenului, care este necesară pentru utilizarea unei astfel de clădiri sau structuri în conformitate cu scopul său. Condițiile pentru utilizarea părții specificate a terenului sunt determinate de un acord între creditor și creditorul ipotecar și, în cazul unui litigiu, de către instanță. Gajatorul unui teren are dreptul, fără consimțământul gajistului, să dispună de clădirile și structurile care îi aparțin pe acest teren, pentru care, în conformitate cu paragraful 1 al art. 64 din Legea ipotecilor, dreptul de gaj nu se aplică. Atunci când o astfel de clădire sau structură este înstrăinată unei alte persoane și nu există un acord cu creditorul ipotecar cu privire la alte drepturi pe care această persoană le poate dobândi asupra terenului ipotecar, acestea sunt limitate de condițiile prevăzute în partea 3 a paragrafului 1 al art. 64. Dacă pe terenul gajat din compoziția terenului agricol există clădiri, structuri, structuri, inclusiv cele ridicate pe un astfel de teren sau alte obiecte imobiliare strâns legate de teren, care aparțin cu același drept proprietarul unui astfel de teren, o ipotecă a unui teren similar este permisă numai cu o ipotecă simultană de obiecte imobiliare strâns legate de acesta.

Bineînțeles, articolul 64 din Legea privind ipotecile nu poate să nu contrazică același cod de drept al Federației Ruse.

În conformitate cu art. 1 din Codul muncii al Federației Ruse a stabilit principiul unității soartei terenului și a obiectelor imobiliare situate pe acesta. În conformitate cu paragraful 4 al art. 35 din Codul muncii al Federației Ruse, înstrăinarea unui teren fără clădiri, structuri, structuri situate pe acesta nu este permisă dacă aparțin unei singure persoane. Și când executarea sechestrului se percepe asupra bunului gajat, va fi înstrăinarea bunului.

Clauza 11 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă nr. 11 indică faptul că, conform clauzei 4 a articolului 35 din Codul muncii al Federației Ruse, înstrăinarea unei clădiri, structuri, structuri situate pe un terenul și apartenența la o persoană, cu excepția cazurilor indicate în acesta, se efectuează împreună cu terenul. Înstrăinarea unui teren fără construcție, structură, structură situată pe acesta, dacă aparțin unei singure persoane, nu este permisă.

Prin urmare, tranzacțiile, voința părților la care se urmărește înstrăinarea unei clădiri, structuri, structuri fără un teren corespunzător sau înstrăinarea unui teren fără obiecte imobiliare situate pe acesta, dacă terenul terenului și obiectele situate pe acesta aparțin unei persoane de drept de proprietate, sunt nule.

Aceeași procedură pentru înstrăinarea parcelelor de teren aparținând unei singure persoane și a obiectelor imobiliare situate pe acestea ar trebui aplicată și la încetarea dreptului la teren în caz de rechiziție, confiscarea unei clădiri, structură, structură, executarea silită a proprietate conform obligațiilor proprietarului său (articolele 242, 243, 237 din Codul civil al Federației Ruse).

În conformitate cu art. 6 din Legea ipotecilor, nu este permisă ipotecarea bunurilor retrase din circulație, bunuri care nu pot fi executate silit în conformitate cu legea federală. Și, după cum putem vedea, colectarea pe terenul separat de clădire nu este permisă.

În plus, este contrar articolului 64 din Legea privind ipotecile și art. 340 din Codul civil al Federației Ruse și art. 69 din Legea ipotecilor, care nu permit ipoteca unui imobil fără o ipotecă simultană a terenului pe care se află acest imobil, dacă proprietarul atât al imobilului, cât și al parcelei este aceeași persoană. Se pare că există o lipsă totală de logică: dacă o clădire este transferată către o ipotecă și contractul nu prevede în mod explicit că terenul pe care se află clădirea ipotecată este transferat la ipotecă simultan cu clădirea, atunci nu ipoteca, în virtutea legii, nu se aplică acestui complot, iar acordul ipotecar este un contract nul. Dacă un teren este gajat fără o ipotecă simultană a clădirilor situate pe acesta, atunci un astfel de gaj nu este o tranzacție invalidă și, cu excepția cazului în care părțile stabilesc altfel, ipoteca se extinde la clădirile de pe acest teren în virtutea legii . Ceea ce a cauzat o abordare atât de opusă a ipotecilor pentru o clădire și un teren sfidează explicația logică. La fel, ultimul paragraf al articolului comentat, care interzice ipoteca unui teren fără clădiri situate pe acesta, nu se pretează la explicații logice, dacă acest teren aparține terenurilor agricole. De ce un teren, de exemplu, din terenul așezărilor, destinat exploatării unei clădiri, poate fi așezat fără clădirile situate pe acesta, dar un teren din terenul agricol nu? Ce a cauzat această abordare selectivă? Din păcate, nici măcar nu este posibil să ghiciți de ce a fost ghidat legiuitorul atunci când a scris articolul comentat.

Astfel, articolul 64 din Legea ipotecilor este contrar art. 1 și 35 din Codul de drept RF. Și întrucât transferul proprietății către o ipotecă poate duce la înstrăinarea acestei proprietăți, atunci, în consecință, o ipotecă a unui teren fără o ipotecă simultană asupra unui obiect imobiliar situat pe acest site va fi o tranzacție nulă. În consecință, în acest caz, obiectul imobiliar trebuie să fie ipotecat împreună cu terenul, descris la egalitate cu terenul în conformitate cu art. 9 din Legea ipotecilor. Prin urmare, un contract de ipotecă pentru un teren cu un obiect imobiliar situat pe acesta trebuie să fie complet identic cu un contract de ipotecă pentru un obiect imobiliar cu o ipotecă simultană a unui teren și ipoteca unui teren cu un imobil obiectul situat pe acesta nu există ca tip independent de contract și fără o ipotecă simultană asupra unui obiect imobiliar este tranzacție nulă, iar articolul 64 din Legea ipotecilor nu este supus aplicării, deoarece este incompatibil cu legea aplicabilă.

O trăsătură caracteristică a sistemului juridic rus este că proprietățile imobiliare situate pe un teren pot aparține unei singure persoane, în timp ce terenul în sine poate fi deținut de alții. Prin urmare, în cazul în care un astfel de teren ar fi fost ipotecat în baza unui contract ipotecar și ulterior vândut în cursul prelevării executării asupra acestuia, noul proprietar al terenului înlocuiește în mod esențial creditorul în relația sa cu proprietarul imobilului.

În practică, situația opusă apare uneori atunci când clădirile sau localurile sunt închiriate fără a închiria terenul pe care se află, în urma cărora instanțele de arbitraj de primă instanță au recunoscut aceste contracte ipotecare ca fiind nule. Deci, societatea cu răspundere limitată "Întreprinderea agricolă" Chelyabinskoye "a solicitat Curții de Arbitraj din Regiunea Chelyabinsk cu o cerere împotriva societății pe acțiuni deschise" South Ural Bank for Social Development "Reserve" pentru invalidarea contractului de gaj al procesării cărnii magazin din 30 iulie 1997 și o inscripție notarială privind interzicerea înstrăinării bunului gajat până la încetarea contractului de gaj din data de 31 iulie 1997 nr. 1a-4 ca aplicare a consecințelor invalidității gajului. Cererea a fost satisfăcută prin decizia din 13.05.99.

Într-un alt caz, Societatea cu răspundere limitată „Repararea îmbrăcămintei” s-a adresat Curții de Arbitraj din Moscova cu o cerere împotriva băncii comerciale pe acțiuni „Moscova Industrial Bank” pentru invalidarea acordului privind gajarea spațiilor nerezidențiale din data de 09.29.95 Nr. 118-z.

Prin decizia din 06/11/99, cererea a fost satisfăcută. Acordul de gaj a fost recunoscut ca o tranzacție nulă, deoarece nu conține informații despre ipoteca simultană a incintei și a terenului pe care se află sediul, ceea ce contravine clauzei 3 a articolului 340 din Codul civil al Federației Ruse și Articolul 69 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” (ipotecă imobiliară). Prin decizia instanței de apel din data de 20.07.99, decizia a fost lăsată neschimbată.

În ambele cazuri, prezidiul Curții Supreme a Federației Ruse a anulat deciziile luate de instanțele inferioare, referindu-se la Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse și a Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă 01.07.96 nr. 6/8 "Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea primei părți din Codul civil al Federației Ruse» În cazul în care se explică faptul că atunci când creditorul unei clădiri sau structuri nu este proprietarul sau locatarul terenului complot, contractul de ipotecă nu poate fi considerat incompatibil cu legislația în temeiul alineatului (3) al art. 340 din Codul civil al Federației Ruse. Drepturile gajului și, atunci când percepe execuția asupra unei clădiri sau structuri, drepturile cumpărătorului asupra unui teren trebuie stabilite pe baza unui articol din Codul funciar al Federației Ruse, conform căruia, atunci când proprietatea asupra unei clădiri , structura este transferată sau atunci când acestea sunt transferate către alte persoane juridice sau cetățeni, împreună cu acestea obiectele transferă și dreptul de utilizare a terenului.

În conformitate cu articolul 69 din Legea federală „Cu privire la ipoteci”, dreptul de ipotecă nu se aplică dreptului de utilizare permanentă a terenului pe care se află clădirea sau structura către creditor. Atunci când executarea silită este percepută asupra unei structuri sau clădiri, persoana care dobândește această proprietate în proprietate dobândește dreptul de a utiliza terenul în aceleași condiții și în aceeași sumă ca și proprietarul (gajantul) imobiliar anterior. În astfel de circumstanțe, încheierea instanțelor judecătorești cu privire la recunoașterea acordului în litigiu privind gajul imobiliar ca tranzacție nulă contrazice legislația actuală.

În conformitate cu articolul 64.1 din Legea cu privire la ipoteci, cu excepția cazului în care prevede altfel legea sau acordul federal, un teren dobândit folosind fonduri de credit ale unei bănci sau altei instituții de credit sau fonduri ale unui împrumut vizat acordat de o altă persoană juridică pentru achiziționarea acestui terenul se consideră gajat din momentul înregistrării de stat a proprietății debitorului asupra acestui teren.

În cazul în care terenul respectiv este închiriat, se constituie o ipotecă în virtutea legii pentru dreptul de închiriere, cu excepția cazului în care legea federală sau contractul de închiriere prevăd altfel.

Gajistul conform acestui gaj este o bancă sau altă organizație de credit sau altă entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut țintă pentru achiziționarea unui teren sau dreptul de a închiria un teren.

Deci, ca regulă generală, dacă acordul ipotecar sau acordul care implică apariția unei ipoteci în virtutea legii nu prevede altfel, atunci când se ipotecează un teren, dreptul de gaj se aplică și clădirii sau structurii gajului amplasat sau construit pe teren.

Având în vedere că parcelele de teren ca obiecte de circulație civilă au propriile caracteristici, conținutul puterilor oricărui utilizator al terenului, inclusiv al proprietarului, este limitat, de exemplu, de cerințele stabilite pentru utilizarea permisă a unui anumit teren.

În conformitate cu art. 7 din Codul muncii al Federației Ruse, terenurile din Federația Rusă pentru scopul propus sunt împărțite în 7 categorii separate, care sunt utilizate în conformitate cu scopul prevăzut pentru acestea. Regimul juridic al terenurilor este determinat pe baza apartenenței lor la o anumită categorie și a utilizării permise în conformitate cu zonarea teritoriilor, principiile generale și procedura pentru care sunt stabilite de legile federale și cerințele legilor federale speciale. Orice tip de utilizare permisă dintre tipurile prevăzute de zonarea teritoriilor este selectat independent, fără permise suplimentare și proceduri de aprobare.

Cerințele de utilizare permisă se aplică tuturor terenurilor, inclusiv celor achiziționate prin vânzare la o licitație publică, licitație sau concurs.

Un proprietar care a achiziționat un teren ipotecar în timpul vânzării la o licitație publică, licitație sau ofertă are dreptul de a schimba scopul terenului în conformitate cu Legea federală nr. 172-FZ din 21 decembrie 2004 „Cu privire la transfer de teren sau de terenuri de la o categorie la alta. ".

În paragraful 2 al articolului 69 din Legea ipotecilor, se face trimitere la restricțiile asupra cercului de persoane care pot achiziționa terenuri atunci când sunt vândute la o licitație publică, la o licitație sau la o competiție.

Deci, conform art. 15 din Codul muncii al Federației Ruse, cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine nu pot deține terenuri situate pe teritoriile de frontieră, a căror listă este stabilită de președintele Federației Ruse în conformitate cu legislația federală privind Frontiera de Stat a Federației Ruse și în alte teritorii special stabilite ale Federației Ruse în conformitate cu legile federale.

Legea federală din 24 iulie 2002 nr. 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole” în art. 3 se stabilește că cetățenii străini, persoanele juridice străine, apatrizii, precum și persoanele juridice, în capitalul autorizat (comun) al cărui cota cetățenilor străini, persoanelor juridice străine, apatrizilor este mai mare de 50%, poate deține parcelele de teren de pe terenuri în scopuri agricole numai pe bază de arendă.

Legea federală nr. 1-FZ din 5 februarie 2004 „Cu privire la modificările legii federale„ Cu privire la ipoteci (gajuri imobiliare) ”a adăugat clauza 3 la articolul comentat, care stabilea restricții suplimentare privind executarea silită a unui teren agricol ipotecat. În cazul în care instanța decide să perceapă execuția pe un astfel de teren, punerea sa în aplicare este amânată cel puțin până la expirarea completă a perioadei relevante a muncii agricole, luând în considerare timpul necesar pentru a vinde produsele agricole produse sau produse și prelucrate. Această regulă permite gajului să păstreze produsele pe care se așteaptă să le primească de la terenul de teren și în a căror primire au fost investite anumite forțe și fonduri. În caz contrar, creditorul poate pierde atât terenul ipotecar, cât și produsele care nu au fost ipotecate.

Pentru a evita interpretarea momentului finalizării lucrărilor agricole, legiuitorul a definit 1 noiembrie a anului, care prevede îndeplinirea obligației garantate prin ipotecă sau o parte a acesteia, ca fiind data până la care vânzarea de proprietatea gajată nu este permisă. Mai mult, părțile pot stabili o altă dată în contractul de ipotecă.

La sfârșitul examinării problemei, observăm că trebuie avut în vedere faptul că, în conformitate cu paragraful 3 al art. 54 din Legea cu privire la ipotecă, la cererea gajului, instanța, dacă există motive valabile în decizia de a percepe executarea pe un teren de pe terenuri agricole, are dreptul să amâne punerea în aplicare a acestuia pentru o perioadă de până la un an.

Rezumând toate cele de mai sus, se pot trage următoarele concluzii.

Angajamentul terenurilor poate apărea numai în măsura în care cifra lor de afaceri este permisă de legile federale. În același timp, o caracteristică esențială a ipotecii terenurilor este faptul că acestea din urmă sunt împărțite în două tipuri: cele care pot face obiectul ipotecii și cele care nu sunt supuse ipotecii.

În baza unui acord ipotecar, terenurile deținute de cetățeni, asociațiile acestora, persoanele juridice și prevăzute pentru grădinărit, creșterea animalelor, locuințe individuale, construcții de cabane și garaje, parcele gospodărești de parcele personale subsidiare și terenuri ocupate de clădiri, structuri sau structuri, în suma necesară pentru întreținerea lor economică (sprijin funcțional), precum și terenurile din terenurile agricole. În caz de proprietate comună sau comună a respectivelor terenuri, se poate constitui o ipotecă numai pe un teren care aparține unui cetățean sau unei persoane juridice, alocat în natură din terenuri care sunt în comun sau în comun.

Nu sunt permise ipotecile asupra terenurilor aflate în proprietate de stat sau municipală. De asemenea, nu este permisă ipotecarea unei părți dintr-un teren, a cărui suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin acte normative atât ale entităților constitutive ale Federației Ruse, cât și ale autorităților guvernamentale locale pentru terenuri în diferite scopuri și permise utilizare.

Principalele date care trebuie specificate în contractul de ipotecă pentru parcela sunt: locația (adresa poștală) a parcelei gajate; numărul cadastral al acestuia; obiecte imobiliare situate pe site (dacă există); zona de aterizare; categoria principală (scopul preconizat) al terenului situat pe amplasament, cu o indicație a organului guvernamental local care se ocupă de aceste terenuri și scopul utilizării terenului; dreptul conform căruia terenul aparține creditorului (proprietatea) și numele organismului de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile care au înregistrat acest drept al creditorului.

În ceea ce privește evaluarea unui teren în cazul ipotecii sale, în conformitate cu articolul 67 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (gaj) a imobilelor”, aceasta se efectuează în conformitate cu legislația care reglementează activitățile de evaluare în Federația Rusă. Valoarea ipotecară a terenului este stabilită în contractul ipotecar prin acordul creditorului cu creditorul ipotecar.

Contractul de ipotecă este supus înregistrării de stat, intrând în vigoare din momentul acestuia din urmă. Nerespectarea regulilor pentru înregistrarea de stat a unui contract ipotecar atrage după sine invaliditatea acestuia. Un astfel de acord este considerat nul.

Un teren teren gajat în temeiul unui contract ipotecar este considerat grevat cu o ipotecă din momentul în care apar drepturile gajistului (dreptul de gaj) și dacă obligația garantată prin ipotecă a apărut mai târziu, din momentul în care a luat naștere obligația. Această condiție se aplică numai părților la contractul de ipotecă. Pentru terți, se consideră că ipoteca a apărut din momentul înregistrării sale de stat.

Articolul 62. Terenurile care pot face obiectul unei ipoteci

În temeiul unui contract ipotecar, terenurile pot fi gajate în măsura în care terenul corespunzător în baza legii federale nu este exclus din circulație sau nu este limitat în circulație (clauza modificată la 10 februarie 2004 prin Legea federală din 5 februarie 2004 N 1- FZ, vezi ediția anterioară). * 62.1)
1_1. În cazul în care un teren este transferat în baza unui contract de închiriere unui cetățean sau unei persoane juridice, locatarul terenului are dreptul de a acorda drepturi de închiriere a terenului în termenul contractului de închiriere a terenului, cu acordul proprietar de teren (clauza inclusă suplimentar din 10 februarie 2004 prin Legea federală din 5 februarie 2004 anul N 1-FZ).
În cazul proprietății comune partajate sau comune a terenurilor specificate la alineatul (1) al acestui articol, o ipotecă poate fi stabilită numai pe un teren aparținând unui cetățean sau unei persoane juridice, alocat în natură din terenuri comune sau comune proprietate.

Articolul 63. Terenuri care nu fac obiectul ipotecii

Ipoteca terenurilor aflate în proprietate de stat sau municipală nu este permisă în conformitate cu această lege federală (clauza modificată prin Legea federală din 5 februarie 2004 nr. 1-FZ) ...
Nu este permisă ipotecarea unei părți dintr-un teren, a cărui suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin actele normative ale entităților constitutive ale Federației Ruse și actele normative ale organismelor locale de autoguvernare pentru terenuri pentru diverse scopuri și utilizarea permisă. * 63.2)

Articolul 64. Ipoteca unui teren pe care se află clădiri sau structuri aparținând creditorului

Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de ipotecă, în cazul unei ipoteci asupra unui teren, dreptul de gaj se extinde și asupra clădirii sau construcției gajului situat sau care se construiește pe terenul de teren.
Dreptul gajantului de a dispune de o astfel de clădire sau structură, condițiile și consecințele transferului drepturilor asupra unei astfel de clădiri sau structuri către alte persoane sunt determinate de regulile capitolului VI din această lege federală.
În cazul în care acordul conține o condiție care stipulează că clădirea sau structura amplasată sau în construcție pe terenul care aparține gajului nu este gajată aceluiași gajist, gajantul, atunci când percepe execuția pe terenul de teren, își păstrează dreptul la o astfel de clădire sau structură și dobândește dreptul de utilizare limitată (servitute) a acelei părți a terenului, care este necesară pentru utilizarea unei astfel de clădiri sau structuri în conformitate cu scopul lor. Condițiile de utilizare a acestei părți a terenului sunt determinate de un acord între creditor și creditorul ipotecar și, în cazul unui litigiu, de către instanță.
(Clauza modificată prin Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ - vezi ediția anterioară)
Gajatorul unui teren trebuie să aibă dreptul, fără consimțământul gajistului, să dispună de clădirile și structurile care îi aparțin pe acest teren, cărora, în conformitate cu paragraful 1 al acestui articol, dreptul de gaj nu le aplica.
Dacă o astfel de clădire sau structură este înstrăinată unei alte persoane și nu există un acord cu gajantul cu privire la alte drepturi pe care această persoană le poate dobândi pe terenul ipotecar, acestea sunt limitate de condițiile prevăzute în partea a treia a paragrafului 1 al acestui articol (paragraf modificat din 11 ianuarie 2005 Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ - vezi ediția anterioară).
Clauza a devenit invalidă la 11 ianuarie 2005 - Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ. - Vezi ediția anterioară.
Dacă pe terenul ipotecar din compoziția terenului agricol există clădiri, structuri, structuri, inclusiv cele ridicate pe un astfel de teren, sau alte obiecte imobiliare strâns legate de teren, care aparțin cu același drept proprietarului un astfel de teren, ipoteca unui astfel de teren este permisă numai cu o ipotecă simultană de obiecte imobiliare strâns legate de acesta (articolul este inclus suplimentar din 10 februarie 2004 prin Legea federală din 5 februarie 2004 N 1-FZ ).

Articolul 64_1. Ipoteca unui teren dobândit folosind fonduri de credit ale unei bănci sau altei instituții de credit sau fonduri ale unui împrumut țintă

Cu excepția cazului în care legislația sau acordul federal prevede altfel, o parcelă de teren dobândită folosind fonduri de credit ale unei bănci sau altei instituții de credit sau fonduri ale unui împrumut țintă acordat de o altă entitate juridică pentru achiziționarea acestui parcelă de teren se consideră gajată din momentul înregistrarea de stat a proprietății împrumutatului asupra acestui teren.
În cazul în care terenul relevant este închiriat, în virtutea legii se constituie o ipotecă pentru dreptul de închiriere, cu excepția cazului în care legea federală sau contractul de închiriere prevăd altfel.
Gajul pentru acest gaj este o bancă sau altă organizație de credit sau altă entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut țintă pentru achiziționarea unui teren sau dreptul de a închiria un teren.
Gajul unui teren sau dreptul de a închiria un teren care decurge în temeiul alineatului (1) al prezentului articol se supune regulilor privind gajul de proprietate imobiliară care decurge în virtutea contractului și dreptul de a închiria proprietăți imobile.

Articolul 64_2. Ipoteca unui teren pe care sunt amplasate, achiziționate sau construite clădiri sau structuri cu ajutorul fondurilor de credit ale unei bănci sau ale altei instituții de credit sau ale fondurilor unui împrumut țintă

Cu excepția cazului în care legea sau acordul federal prevede altfel, un teren pe care, utilizând fondurile de credit ale unei bănci sau ale altei organizații de credit sau fondurile unui împrumut țintă acordat de o altă entitate juridică pentru construirea unei clădiri sau a unei structuri, a unei clădiri sau a unei structuri este construit sau se construiește sau dreptul de a închiria un astfel de teren, site-ul este considerat a fi gajat din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului la o clădire sau structură în construcție sau din momentul în care organismul efectuează înregistrarea de stat a drepturi primește o notificare a contractului.
Titularul gajului pentru gajul specificat la alineatul (1) al acestui articol este o bancă sau altă organizație de credit sau altă entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut țintit pentru construirea unei clădiri sau a unei structuri.
(Articolul este inclus suplimentar din 11 ianuarie 2005 prin Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ)

Articolul 65. Construirea de către creditor a clădirilor sau structurilor pe terenul ipotecar

Pe un teren gajat în temeiul unui contract ipotecar, gajantul va avea dreptul, fără consimțământul gajistului, să ridice clădiri sau structuri în conformitate cu procedura stabilită, cu excepția cazului în care acordul ipotecar prevede altfel. Dacă nu se prevede altfel prin contractul de ipotecă, ipoteca se aplică acestor clădiri și structuri (paragraf modificat prin Legea federală din 11 februarie 2002 N 18-FZ, a se vedea versiunea anterioară).
În cazul în care ridicarea unei clădiri sau a unei structuri de către creditor pe terenul ipotecar implică sau poate duce la deteriorarea garanției acordate creditorului ipotecar prin ipoteca acestui teren, creditorul ipotecar are dreptul, în conformitate cu articolul 2 alineatul (2). 450 din Codul civil al Federației Ruse, pentru a solicita modificări la acordul ipotecar, inclusiv, dacă este necesar, prin extinderea ipotecii la clădirea sau structura ridicată.
Construirea de clădiri sau structuri pe terenul ipotecar, dacă drepturile creditorului ipotecar sunt certificate de ipotecă, este permisă numai dacă dreptul ipotecarului la acest lucru este prevăzut în ipotecă, sub rezerva condițiilor care se reflectă în acesta.

Articolul 66. Ipoteca unui teren pe care se află clădiri sau structuri aparținând unor terți

Articolul 67. Evaluarea unui teren în cazul ipotecii sale

Evaluarea terenului se efectuează în conformitate cu legislația care reglementează activitățile de evaluare din Federația Rusă. * 67.1)
Valoarea garanției unei parcele de teren gajate în temeiul unui contract ipotecar se stabilește prin acord între creditor și creditorul ipotecar.
O copie a planului (desenarea limitelor) acestui site, emis de comitetul competent pentru resurse funciare și gestionarea terenurilor, trebuie atașat la contractul de ipotecă pentru un teren ca anexă obligatorie.
(Articolul modificat prin Legea federală din 5 februarie 2004 N 1-FZ, a intrat în vigoare la 10 februarie 2004 - vezi ediția anterioară)

Articolul 68. Particularitățile executării silită a terenurilor ipotecate și vânzarea acestora

Un teren cumpărat prin vânzare la o licitație publică, licitație sau concurs este supus cerințelor pentru utilizarea permisă.
O persoană care a achiziționat un teren atunci când este vândut la o licitație publică, licitație sau licitație are dreptul de a schimba scopul parcelei numai în cazurile prevăzute de legislația funciară a Federației Ruse sau în conformitate cu procedura stabilită prin această legislație. * 68.1.2)
Vânzarea și cumpărarea de terenuri ipotecare la o licitație publică, licitație sau concurs se efectuează în conformitate cu restricțiile stabilite de legea federală cu privire la cercul de persoane care pot dobândi astfel de parcele. * 68.2)
Nu este permisă excluderea pe un teren ipotecar din compoziția terenurilor agricole înainte de expirarea perioadei corespunzătoare de muncă agricolă, ținând cont de timpul necesar vânzării produselor agricole produse sau produse și prelucrate.
Această cerință este valabilă până la 1 noiembrie a anului, care prevede îndeplinirea obligației garantate de ipotecă sau de o parte a acesteia, cu excepția cazului în care contractul de ipotecă stipulează o dată diferită.
(Articolul a fost inclus suplimentar din 10 februarie 2004 prin Legea federală din 5 februarie 2004 N 1-FZ).

Ipoteca terenurilor aflate în proprietate de stat sau municipală nu este permisă în conformitate cu Legea federală privind ipoteca. De regulă, acestea sunt terenuri de așezări, transporturi, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru asigurarea activităților spațiale, terenuri pentru apărare, securitate și terenuri pentru alte scopuri speciale; terenuri de zone și obiecte special protejate; terenuri forestiere; terenurile fondului de apă; teren de rezervă, deși pot exista excepții.

Înainte de adoptarea Legii federale privind cifra de afaceri a terenurilor agricole, nu era permisă nici ipotecarea terenurilor agricole din terenurile organizațiilor agricole, gospodăriile țărănești (fermiere) și terenurile de teren ale terenurilor personale subsidiare. Conform articolului 7 din Legea federală din 24 iulie 2002 nr. 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”, ipoteca terenurilor din terenurile agricole se efectuează în conformitate cu Legea federală privind ipoteca.

Potrivit articolului 27 din Codul funciar al Federației Ruse, cifra de afaceri a terenurilor agricole este reglementată de legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole, dar această regulă nu se aplică terenurilor furnizate de la terenuri agricole cetățenilor pentru locuințe individuale, construcții de garaje, agricultură personală subsidiară și suburbană, grădinărit, creșterea animalelor și camioane, precum și terenuri ocupate de clădiri, structuri, structuri. Legea federală nr. 1-FZ din 5 februarie 2004 a modificat Legea federală privind ipotecile.

Trebuie remarcat faptul că instituția de gajare a terenurilor agricole este uneori practic singura modalitate de a acorda împrumuturi în agricultură. Pe de altă parte, având în vedere că este imposibil (sau foarte dificil) să se schimbe scopul terenului, statul și consumatorul nu vor fi privați de produse agricole; dimpotrivă, un astfel de angajament va servi la redistribuirea terenurilor în favoarea dintre cei mai eficienți proprietari - producători de mărfuri agricole.

Nu este permisă ipotecarea unei părți a unui teren agricol, a cărui suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin actele normative ale entităților constitutive ale Federației Ruse și actele normative ale autorităților locale pentru terenuri în diverse scopuri și utilizarea permisă (articolul 4 din Legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole). Această măsură este prevăzută pentru a preveni fragmentarea nedorită a terenurilor agricole în zone excesiv de mici, pentru a menține dimensiunea optimă a terenurilor agricole.

Nu este permisă gajarea unui teren care se află în posesia vieții moștenite (). Există, de asemenea, restricții privind gajarea terenurilor către străini: în zonele de frontieră, gajarea terenurilor de orice categorie nu este permisă și nu este permisă gajarea terenurilor agricole către străini. Cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine nu pot deține terenuri situate pe teritoriile de frontieră, a căror listă este stabilită de președintele Federației Ruse în conformitate cu legislația federală privind frontiera de stat a Federației Ruse și în alte teritoriile special instituite ale Federației Ruse în conformitate cu legile federale (articolul 15 din Codul funciar al Federației Ruse).

Cetățenii străini, persoanele juridice străine, apatrizii, precum și persoanele juridice, în capitalul autorizat (grupat) a cărui pondere de cetățeni străini, persoane juridice străine, apatrizi este mai mare de 50%, pot deține terenuri sau acțiuni în dreptul de proprietate comună asupra terenurilor din terenuri agricole numai pe baza dreptului de închiriere (articolul 3 din Legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole), prin urmare, se poate concluziona că astfel de persoane nu pot fi credite ipotecare. Dacă, totuși, o astfel de persoană a devenit proprietarul unui teren, acesta devine obligat să înstrăineze terenul de terenuri agricole sau o parte din proprietatea comună a unui teren de terenuri agricole care nu îi pot aparține prin drept de proprietate ( Articolul 5 din Legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole).