Всички участници на пазара на недвижими имоти могат да бъдат групирани в три групи:
§ Продавачи. Продавачи могат да бъдат граждани, предприятия, чуждестранни лица, които са собственици неподвижни обекти;
§ Купувачи-инвеститори, те инвестират на заем, собствени средствапод формата на капитал и осигуряват целевото разпределение на капитала;
§ Професионални участници са инфраструктурни предприятия, които осигуряват функционирането на пазара в съответствие с установените норми.
Професионални участници на пазара на недвижими имоти -това са професионални посредници, които продават недвижими имоти: брокери, адвокатски кантори, брокери, брокери, дилъри, Застрахователни компании, упълномощени лица.
Брокерът е предприемач, който се занимава с жилища или други видове недвижими имоти.
Дейност с недвижими имоти - извършва се от юридически лица и индивидуални предприемачивъз основа на споразумение със заинтересованото лице (или чрез пълномощник) да извършва от негово име и за негова сметка или от свое име, но за сметка и в интерес на заинтересованото лице, гражданскоправни сделки със земя. парцели, сгради, постройки, постройки, жилищни и нежилищни помещения и права върху тях.
Организации на брокери - продавачи на жилища, извършващи:
§ продажба на жилища от името на други участници на пазара, включително правителството на Москва;
§ продажба на жилища от собствени жилищни средства;
§ участие в организирането и провеждането на търгове за продажба на жилища, на които е наложена неустойка.
Участници на пазарае група от лица или дружества, които влизат в отношения помежду си с цел извършване на сделки с недвижими имоти:
§ купувачи;
§ продавачи;
§ наематели;
§ наемодатели;
§ кредитни институции;
§ кредитополучатели;
§ разработчици;
§ строители;
§ мениджъри;
§ собственици;
§ инвеститори.
Кредиториса финансови институции, които предоставят капитал на тези инвеститори, които нямат достатъчно средства.
Инвеститориможе да действа физически. и юридически лица, които закупуват недвижим имот и го поддържат в подходящо състояние. Инвеститорите решават кой проект, кога и колко да инвестират.
Инвестиционният пазар може да бъде разделен на следните групи играчи:
1. Частен инвеститор. Инвестирането в недвижими имоти за физически лица има явно предимство пред банкови депозити, давайки доход не повече от 9-10% годишно. Имотите носят много по-значителен доход. Освен това недвижимите имоти няма да отидат никъде от вас, дори и да настъпи криза, те ще си останат недвижими имоти.
2. Банки и други кредитни организации. Финансовите институции инвестират в различни области на недвижими имоти, но това не е основният им доход, основният им доход идва от кредитиране, включително инвеститори в недвижими имоти.
3. Агенции за недвижими имоти. Като правило те инвестират в имота, който след това сами продават.
4. Затворени взаимни фондове за недвижими имоти.
5. Инвестиционни чуждестранни компании. Те предпочитат да използват схемата „продажба и обратен лизинг“ при закупуване на търговски недвижими имоти. Собственикът продава имота и отдава под наем същия имот на фиксирана цена.
6. Големи финансови и индустриални групи. Те предпочитат да инвестират изключително в търговски имоти, тъй като инвестирането в жилищни се счита за твърде рисковано.
Разработчик- организатор, който преобразува земята за новото й предназначение.
Разработчикв Русия най-често се нарича разработчикът. Основната задача на разработчика е да извлече печалба от проекта. За да направи това, той трябва да намери най-доброто място за създаване на недвижими имоти. Тогава на практика ще му бъде гарантирана възвръщаемостта на вложените средства. И как предприемачът решава проблема със земята?
· Участие в търгове, предприемачът печели търг за инвестиционни договори за изпълнение на строителни проекти от областната управа.
Придобиване на прехвърляне на правото на продажба инвестиционни проектиот други разработчици, които са ги получили по някой от начините.
· Третият начин е да се отстранят промишлени или други предприятия от печеливши за инвеститора места в града и на тяхно място да се построят обекти с недвижими имоти.
· Участие в големи държавни програми.
Най-трудният, рискован и дългосрочен етап, особено предвид ситуацията в Русия, е събирането на необходимите разрешения и одобрения. Разработчикът ще трябва да премине през около две дузини случаи и може би повече от веднъж да се натъкне на някой корумпиран служител. Този процес във времето зависи от размера на самия проект и започва от шест месеца и завършва в безкрайност.
Едновременно със събирането на документи, разработчикът набира капитал за своя проект. Основните методи за финансиране са следните:
· Кредит. Схема за годеж заемни средстваобикновено следното: банката дава заем под гаранция, че след завършване на строителството ще получи определена част квадратни метраинвестиран проект. За да одобрите заем, е необходимо да съберете доста документи, потвърждаващи платежоспособността на предприемача (ликвидно обезпечение, кредитна история, финансови показатели за минали години, бизнес план на проекта и др.). И не забравяйте, че в сравнение със Запада (3-5% годишно), заемът се издава с огромен процент - от 15% годишно.
· Облигации. Големите компании, за да получат по-евтини инвестиции, предпочитат да издават облигации. Трябва да се отбележи, че облигационните заеми най-често се предоставят без обезпечение, тоест без никакви гаранции. А в случай на забавяне е необходимо много време за погасяване на заеми.
· Съвместно инвестиране. Най-печелившата форма на финансиране за разработчика. Инвеститорите сключват споразумение с разработчиците, в което се казва, че за определена сума инвестирани пари, инвеститорът ще получи част от правата върху имота. Съответно наред с правата преминава и отговорността за успеха на проекта.
Документите са готови пари в бройсъбран. Сега трябва да преминете директно към строителството, маркетинговата политика и след това продажбата на недвижими имоти. Самото строителство се извършва от изпълнители.
Трябва да се отбележи, че работата на разработчиците е доста сложна. Но, от друга страна, тези организации в началния етап имат приходи от 15-30% годишно от инвестирани средства, а след завършване на строителството доходите нарастват до 50-70% в някои случаи.
строителствосе извършват от изпълнители. На пазара на недвижими имоти има много такива. различни размери. Начело на веригата е главният изпълнител, чиято задача е да извършва индивидуални работи и да управлява хода на строителството. Той наема подизпълнители за определени видове работа, а тези от своя страна подизпълнители.
Всичко за покупка и продажба на жилищни имоти. Експертни съвети Зубова Елена Евгениевна
Структура на пазара на недвижими имоти
Структура на пазара на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти е разнообразен, когато го описват, експертите често оперират както с доста очевидни понятия („първични“, „вторични“), и с високоспециализирани термини. Нека започнем със структурата на пазара на недвижими имоти.
Целият пазар може да бъде разделен на първичени втори.Първичният пазар са обекти, които тепърва се създават (т.е. се строят) или са на пазара в резултат на приватизация. Всяка новопостроена сграда първиченпазар. Когато същият този обект е на път да смени собственика си с помощта на сделка за покупко-продажба, той става предмет на сделка за вторипазар.
Можете да подходите към класификацията на пазара от другата страна. Всички имоти са разделени на жилищени нежилищни(понякога наричан и търговски). Тук всичко е очевидно: ако помещението отговаря на санитарните изисквания и можете да живеете в него, значи имотът е жилищен.
Пазарът също е разделен на градскии държава.Петербург вътре в градския пазар все още се откроява крайградски,което в нашия случай има много общо с крайградското. Основната характеристика на крайградския пазар е собствеността на поземлен имотна която се намира къщата. Освен това формирането на неразделен обект на недвижими имоти обикновено започва само с разпределяне на земя.
Освен това на пазара на недвижими имоти обектите се различават по височина. Има сграда нискоетажнаи високоетажна.Наричат се и типични къщи жилищни сгради- за разлика от вили, градски къщи и други нискоетажни сгради.
Всяка сграда е изградена по определена технология и от определен материал - тухли, панели, монолитен бетон, дърво. Освен това от панелите можете или да монтирате традиционна фабрично изработена къща, или да окачите панелите върху монолитна рамка или да ги използвате като довършителен материал за фасадата. Тоест, за всеки материал има много възможности за използване. Така пазарът на недвижими имоти може да се раздели и според използваните технологии.
Този текст е уводна част.От книгата Пари. Кредит. Банки [Отговори на изпитни билети] автор Варламова Татяна Петровна53. Характеристики на заемния капитал, източници на неговото формиране и структура на пазара на заемния капитал На капиталовия пазар заемен капиталзаема специално място, задоволявайки нуждите на националното стопанство в лицето на държавното, правно и лицав безплатно
От книгата Финанси и кредит автор Шевчук Денис Александрович40. Структурата на застрахователния пазар В широк смисъл застрахователният пазар е съвкупността от икономически отношенияотносно покупко-продажба на застрахователен продукт. Пазарът осигурява органична връзка между застрахователя и притежателя на полицата. Тук се извършва
От книгата Финанси и кредит. Урок автор Полякова Елена Валериевна15.2. Същност, роля и структура на валутния пазар ценни книжав чужда валута, както и операции по инвестиране на валута
автор Кийосаки Робърт ТоруЦикли на пазара на търговски недвижими имоти Икономическият ефект на търговските недвижими имоти е обект на циклични колебания. Искам да кажа, че всички категории недвижими имоти преминават през определени цикли и всеки от тях предхожда циклите на други категории,
От книгата Инвестиране в недвижими имоти автор Кийосаки Робърт ТоруОглед на имота Заедно с екипа вие проверявате състоянието на имота, за да се уверите, че отговаря на плановете и желанията. Например, планирате да закупите жилищна сграда и да направите дребни ремонти на апартаментите, за да можете
От книгата Една добра търговия. Скрита информация за силно конкурентния свят на частната търговия автор Белафиоре МайкКриза на недвижимите имоти Научих всичко, което можех, нали? Успях да преживея азиатската криза, срива на интернет бума, след 11 септември успях да премина през години, когато не можех да спечеля нищо, да се адаптирам към новите условия и да надградя арсенала си
От книгата Банкиране: измамник автор Шевчук Денис АлександровичТема 53. Структурата на пазара на ценни книжа (ПЦК), характеристики на неговите участници SM е сложна структура с много характеристики. Разпределете следните видовепазари: 1. Основни и средни 2. Организирани и неорганизирани 3. Борсови и извънборсови 4. Традиционни и
От книгата Лични финанси-2. Контролни тайни и индивидуални финансов план автор Покудов Алексей Валентинович5.3. фина структура финансов пазар, или „Кой живее в малката къща?“ Противоречията, които възникват между групите главни действащи лица в икономическа системасе решават доста успешно на финансовия пазар. За това как се прави това, тоест какви процеси и
От книгата Комплекс икономически анализпредприятия. Кратък курс автор Екип от автори5.3. Оценка на пазарния капацитет и пазарния дял на търговска организация Пазарният капацитет се определя от общия обем на продажбите на определен вид продукт върху него за определен период от време във физическо или стойностно изражение. Този показател характеризира
От книгата Икономика на фирмата: Бележки от лекцията автор Котельникова Екатерина2. Функции и структура на пазара. Определението на пазара, дадено в предходната глава, изисква подход към характеризирането му като сложен обект, състоящ се от широк спектър от отделни части, елементи. Такова разнообразие от компоненти и специфика
От книга Икономическа теория: бележки от лекциите автор Душенкина Елена Алексеевна1. Същността на пазара. Основните елементи на пазара Появата на социално разделение на труда, възникнало между пастирски и земеделски племена, както и повишаване на производителността и ефективността на общественото производство, доведоха до необходимостта от обмен
От книгата Ценообразуване автор Шевчук Денис Александрович5.1.1. Ценообразуване и пазарна структура Ценовата политика и прилаганите методи на ценообразуване зависят от конкурентна средапазар, на който фирмата оперира. Концепцията за "пазарна структура" се основава на възможността и степента на влияние на продавача (производителя) на нивото
От книгата Търговско право авторът Горбухов В А18. Структурата на стоковия пазар. Правна подкрепа за развитието на стоковия пазар Структурата на стоковия пазар се разбира като съвкупност от връзки, които участват в промотирането на стоки от производителите към потребителите.Основните връзки на стоковия пазар
От книгата на света финансова криза[=Глобално приключение] автор авантюристПазарът на недвижими имоти в САЩ 01.07.2007 Жилищният проблем само ги разглези Резюме Пазарът на недвижими имоти е един от основните стълбове, на които се крепи икономиката на САЩ. Две трети от общото имущество на населението е в техните жилища. Сметки за жилищни имоти за
От книгата Всичко за придобиването и продажбата на жилищни имоти. Експертен съвет автор Зубова Елена ЕвгениевнаЗемята е най-значимата част от пазара на крайградски имоти, Марк Твен също призова за закупуване на земя, тъй като тя вече не се произвежда. Към това може да се добави още един аргумент: земята става все по-скъпа през цялото време. Цените достигат 30-40 хиляди долара за сто квадратни метра в особено престижни места. AT
От книгата Ключови стратегически инструменти от Евънс Вон16. Оразмеряване на пазара и създаване на пазар (Evans) Инструментът за размер има значение. Без да знаете размера на пазара, не можете да определите размера на пазарния дял. Без познания за относителния пазарен дял ще ви е трудно да прецените вашата конкурентна позиция и вас
Пазарът на недвижими имоти (в най-широк смисъл) е съвкупност от
механизми, които осигуряват отчуждаване на пълно и частично право на собственост от един субект на друг.
Пазарът на недвижими имоти (в тесен смисъл) е съвкупност от обекти
недвижими имоти, по отношение на които е възможно включване в стопанския оборот.
Пазарът на недвижими имоти е несъвършен поради липсата на редица характерни черти, присъщи на перфектния пазар (Таблица 1).
Пазарът на недвижими имоти е основен компонент на националната икономика. Без пазар на недвижими имоти изобщо не може да има пазар, тъй като пазарът на труда, капиталовият пазар, пазарът на стоки и услуги и други подобни трябва да имат или да наемат подходящите помещения, необходими за тяхната дейност, за да съществуват.
Търсенето на пазара на недвижими имоти се представлява от купувачи, които купуват недвижими имоти с цел инвестиция, търговска експлоатация (наем), използване за организиране на производство или търговски дейности(финансови и икономически цели), или за пряко ползване (настаняване), социални цели, предоставящи възможности за създаване на инфраструктурни съоръжения (непарични цели).
маса 1
Характерни особености на конвенционалния пазар и пазара на недвижими имоти
Краят на масата. един
| 6. Естество на сделките | обществени и обменни | са частни |
| 7. Надеждност и пълнота на информацията | много високо | Наличната информация често е ненадеждна |
| 8. Наличност на продуктова и пазарна информация | много високо | достъпът до информация обикновено е труден |
| 9. Скорост на обмен на информация | много високо | Ниска |
| 10. Степента на информираност на купувача и продавача за продукта | Високо | Ниска |
| 11 . Правна регулацияотношения между купувач и продавач | минимум | Значително |
| 12. Ценова стабилност | цените са стабилни | тенденция към повишаване на цените |
| 13. Транспортируемост | Високо | Липсва |
| 14. Влияние на местоположението върху цената на стоките | незначителен | много значимо |
| 15. Ролята на националната идентичност при вземането на решения на пазара | практически отсъства | видна роля |
| 16. Възможност за сравнително бързо забележимо увеличение или намаляване на обема на предлагането | значителен | На практика липсва поради продължителността на строителния цикъл |
Характеристиките на офертата на пазара на недвижими имоти предполагат разделянето й на първичен и вторичен пазар.
На първичния пазар недвижимите имоти като стока се появяват за първи път, а основните продавачи са строителство и инвестиции строителни фирми.
Вторичният пазар представя недвижими имоти, които преди това са били използвани и принадлежали на определен собственик.
Ситуациите на вторичния и първичния пазар са взаимосвързани.
Следните фактори влияят върху търсенето и предлагането на пазара на недвижими имоти:
1) икономически;
2) социални;
3) административен;
4) среда;
5) политически, национални, културни фактори, традиции на населението.
Пазар на недвижими имоти -сектор на националната пазарна икономика, който представлява съвкупност от обекти на недвижими имоти, икономически субекти, работещи на пазара, процеси на функциониране на пазара, тоест процеси на производство (създаване), потребление (използване) и обмен на обекти на недвижими имоти и управление на пазара , и механизми, които осигуряват функционирането на пазара (инфраструктурен пазар).
В съответствие с горното определение, структурата на пазара включва:
Недвижими имоти на пазара;
Процесите на функциониране на пазарните механизми (инфраструктура) на пазара.
При описанието на структурата на пазара на недвижими имоти се използват трите най-често срещани подхода: институционален, обектен, репродукционен.
Ако опишем всеки вид професионална дейност на пазара на недвижими имоти от гледна точка на правни норми, правила и стандарти, типични методи за неговото прилагане и регулиране, тоест като независима институция, а също така посочим връзката между институциите, получаваме институционален подход.Нека назовем някои институции на пазара на недвижими имоти:
Органи (федерални, регионални, общински), които регулират условията за функциониране и развитие на пазара на недвижими имоти;
Институт за независима оценка на недвижими имоти;
Развитие;
Банки и други финансови институции ( инвестиционни фондове, доверителни фондове), които използват механизма на обезпечено кредитиране в своята дейност;
Институт за управители на имоти;
Институт на брокерите;
Публични и частни нотариуси;
Строителни организации; наематели на недвижими имоти;
Продавачи на недвижими имоти;
Саморегулиращи се и обществено-професионални сдружения на участниците на пазара на недвижими имоти.
Ако класифицираме дейностите на пазара на недвижими имоти от гледна точка на обекта на гражданските правоотношения (земя, изкуствени постройки, както и съответните им права на собственост), ние прилагаме „ обектен подходописания на структурата на пазара на недвижими имоти.
Би било правилно да подчертаем:
Пазар на земя: първичен (включително приватизационен) и вторичен пазар, пазар на наем (който също е разделен на първичен и вторичен) и други форми на определяне на земя за ползване;
пазар изкуствени конструкции: се разделя на пазара на жилищни и нежилищни помещения. Пазарът на нежилищни помещения е разделен на пазара на търговски, промишлени и социални (паркове, зони за отдих, санаториуми, домове на културата) недвижими имоти. Всеки от секторите може да бъде първичен (включително приватизацията) и вторичен, както и да включва пазара на наем;
Строителен пазар: пазари на строителни договори, проекти, технологии и др.;
Пазар на таймшеър (периоди от време, на които се разделя използването на един и същ имот от различни собственици, например: целогодишен „график” за пет семейства за наемане на вила на брега на морето).
"Репродуктивен" подходописва структурата на пазара през призмата на взаимоотношенията, които възникват в процеса на цикъла на възпроизвеждане на недвижими имоти. С достатъчна степен на условност те могат да бъдат представени от три групи отношения:
Отношения, възникващи в процеса на реконструкция или създаване на обект на недвижими имоти (на пазара на недвижими имоти те представляват сектора за развитие на недвижими имоти);
Отношения, възникващи в процеса на експлоатация, поддръжка и управление на обекти на недвижими имоти (на пазара на недвижими имоти те представляват сектора на потребление на обекти на недвижими имоти);
И накрая, в разпръснат вид, образно казано, „в пролуките” между отношенията по отношение на създаването и потреблението на обекти на недвижими имоти, съществуват отношения на преразпределение на права върху недвижими имоти. На пазара на недвижими имоти те представляват сектора на оборота на права върху недвижими имоти.
Сектор развитие (реконструкция, създаване) на обекти на недвижими имотивключва дейности за създаване (промяна) на физическите характеристики на недвижими имоти. Последните определят целия по-нататъшен характер на операциите с права (оборот) и потреблението на имуществото.
Сектор за оборот на права върху недвижими имотиосигурява прехвърляне на права върху недвижими имоти, вписване на права и сделки с тях. В резултат на оборота на права недвижимите имоти се преразпределят между стопанските субекти в съответствие с техните икономически цели и интереси. С прехвърлянето на права собствениците на недвижими имоти имат и задължения преди всичко да плащат данъци и да поддържат обекти на недвижими имоти за своя сметка и на своя отговорност. Публичните задължения стимулират ефективното потребление (т.е. експлоатация, управление) на полезните свойства на недвижимите имоти.
Сектор за управление и управление на недвижими имотиосигурява "потребление" - експлоатация, поддръжка и управление на недвижими имоти. Тези отношения възникват от момента на придобиване на права върху недвижими имоти и така да се каже, близки кръговат на животанейното съществуване. Продължителността на физическото съществуване на обекта и полезният ефект за собственика зависят от организацията на "потреблението" на недвижими имоти: дали притежаването на недвижими имоти ще ви позволи да печелите доходи или да решавате социални проблеми. По този начин се създават предпоставките за разширяване на недвижимите имоти или чрез придобиване на нови права върху недвижими имоти, или чрез ново строителство.
Оформя се преплитането на отношенията между тези сектори репродуктивна структурапазара на недвижими имоти като цяло.
пазар на недвижими имоти в национална икономикаизпълнява следните функции:
Ефективно решаване на социални проблеми, свързани със създаването и използването на полезни свойства на недвижими имоти;
Отчуждаване на пълна или частична собственост върху недвижими имоти от един стопански субект на друг и защита на неговите права;
Безплатно формиране на цени за обекти и услуги;
Преразпределение инвестиционни потоцимежду конкуриращи се видове недвижими имоти;
Преразпределение на инвестиционните потоци между конкурентни начини за използване на земята.
Значението на пазара на недвижими имоти като сектор на пазарната икономика се потвърждава от:
колосална цена национално богатство, материализирани в недвижими имоти, от които поне половината могат да участват в пазарния оборот и да носят наем - на собствениците, доходи - на предприемачи, данъчни и други плащания - на федералния, регионалните бюджети, бюджетите на общините;
Постигнат вече висок дял на пазара на недвижими имоти в брутния национален продукт;
Постигнатото високо ниво на бюджетни приходи в редица региони и градове от първична продажба, отдаване под наем на държавни и общински недвижими имоти (включително земя);
Високо ниво на събирания в бюджета от данъци върху недвижими имоти и сделки с тях, голям брой работни места, създадени по време на формирането и развитието на пазара на недвижими имоти.
Характеристиките на пазара на недвижими имоти се дължат на естеството на недвижимите имоти.
За разлика от финансовия пазар, пазара на ценни книжа или пазара на труда, пазарът на недвижими имоти се отличава регионални специфики,тъй като е „обвързан” с конкретно местоположение на обекти на недвижими имоти.
Големината и естеството на търсенето на недвижими имоти са предварително определени политическа системаобщество, географски, исторически и културни фактори, състоянието на инфраструктурата и наличието на потенциални работни места, нивото на икономическо развитиерегиона като цяло. Търсенето на имоти не е заменимо(например търсенето на жилища не може да бъде пренасочено към промишлени съоръжения).
Почти всички сделките на пазара на недвижими имоти изискват държавна регистрация.
По-голямата част от гражданите действат като собственик на единствения вид недвижими имоти - жилища. Следователно, на пазара на недвижими имоти функция на социален стабилизатор.По този начин прехвърлянето на жилищен фонд в собственост на гражданите и разумното регулиране на жилищните права позволиха на Съветска Русия през 1924-1928 г. формират самостоятелно самоуправление, преодоляват 30% от разрухата на градската икономика и повишават стандарта на живот на населението до нивата от 1913 г. Напротив, нарушаването на социалната функция на пазара на недвижими имоти води до дестабилизация и сривът на управляващия режим, както се случи през януари-март 1997 г. в Албания.
Комбинацията от всички фактори формира във всеки регион особен характер на местния пазар на недвижими имоти.
Уточнение. Регионалното обвързване на пазара на недвижими имоти има редица важни последствия.
1. Концепцията за "единен пазар на недвижими имоти в Русия" трябва да се приема със значителна степен на условност. Така, например, „общият (единен) пазар“ на руската работна сила означава не само система от отношения относно покупко-продажбата (наемането) на работна ръка, но и възможността за свободното й движение между регионите. От определението за недвижим имот е видно, че е невъзможно той да бъде „преместен“. Следователно терминът „единичен“ по отношение на руския пазар на недвижими имоти може да се дешифрира като „набор от норми, правила и процедури, общи за Русия за движението на права върху недвижими имоти, или като единно регулаторно и правно пространство“.
2. Следователно основната задача на федералния център е формирането на единни и задължителни за всички участници в пазара на недвижими имоти норми, правила и процедури за движение на права върху недвижими имоти, като се вземат предвид различията в икономическото развитие на регионите .
Вие също трябва да промените съдържанието. регионална политикана федералния център: чрез стимулиране на икономическата независимост на регионите, основана на участието на имуществото на субектите на федерацията и общините в икономическия оборот, трябва да спре опитите за въвеждане на всякакви местни ограничения върху законовите права или условия за икономическия оборот на недвижимите имоти, ако те се дължат не на икономическа целесъобразност, а на политически предпочитания на регионалните власти.
Материалната база на пазара се състоеше от два източника. Първият е демон платена приватизацияжилища от граждани, безплатна и платена приватизация на нежилищни помещения и парцели(пазар на първична приватизация на недвижими имоти). Второто е формирането в рамките строителна индустрияи извън неговия сегмент търговско строителство и продажба на обекти (първичен пазар на строителство и продажба на недвижими имоти). В бъдеще се формира вторичен пазар на недвижими имоти - пазар за препродажба на по-рано приватизирани или продадени за първи път нови обекти.
Структурата и инфраструктурата на пазара на недвижими имоти, системата от понятия и терминология еволюира донякъде спонтанно. Но в същото време опитът на страните с развит пазарна икономика(на първо място САЩ, както и Германия, Великобритания, Франция, Австрия и др.), които при разработването на законодателната, регулаторната и методологическата база на пазара се адаптираха към реалните условия на преходната икономика на Русия доколкото е възможно.
Според функционалното предназначение на обектите пазарът на недвижими имоти е разделен на четири основни компонента:
Пазар на земя (парцели);
жилищен пазар;
Пазар на нежилищни помещения;
Пазар на индустриални имоти.
Всеки от тези сегменти се развива самостоятелно, тъй като разчита на собственото си законодателство и, регулаторна рамкаи има съществени различия в политиката на приватизация на държавна и общинска собственост.
Допълнително можем да откроим пазара на обекти в строеж, който има специални процедури за оценка и продажба на обекти и силна роля държавно регулиране, тъй като държавата е собственик на по-голямата част от замразените строителни проекти. Освен това на този пазар е възможно да се измери както предназначението на незавършен обект, така и първоначалния устройствен план.
Междинна позиция заема пазара на хотелски услуги, който се характеризира с предоставяне на жилища за временно ползване за период от един ден или повече и наличието на развита инфраструктура за обслужване на гостите (потребителски услуги, търговия, транспорт и екскурзионни услуги , бизнес, спортни и културни услуги).
Във всеки пазарен сегмент можем да говорим за наличието на два компонента: първичен, който характеризира появата на недвижими имоти като продукт на пазара. Държавата, представлявана от федерални, регионални и местни власти, понастоящем действа като основен продавач на недвижими имоти; вторичен, който оперира голям брой продавачи и купувачи (физически лица и юридически лица).
Прехвърлянето на права върху недвижими имоти по правило се извършва по една от следните опции:
На текуща основа, тоест придобиване на собственост или прехвърляне за постоянно (компенсирано или безвъзмездно) ползване;
На временна основа, тоест лизинг или заем.
Собственикът на недвижим имот не само притежава и ползва имота, но и се разпорежда с него. Той може да го продаде, замени, да го даде под наем, да го заложи, да го завещае или да го дари по свое усмотрение.
Държавните и общинските предприятия нямат право да отдават под наем недвижими имоти, предоставени им по право на пълно стопанско управление. Наемодателят на този имот е Държавният комитет на Руската федерация за управление на държавната собственост, представляван от съответните ведомства и териториални органи.
Установени са ограничения за разпореждане с недвижими имоти за предприятия от други форми на собственост.
По-специално, моделната харта акционерно дружествоотворен тип, използван при корпоратизирането на държавни предприятия, определя, че решенията за лизинг, продажба, замяна, залагане или по друг начин отчуждаване на недвижими имоти на дружество, които надхвърлят 10% от активите в стойност ( Уставният капитал), се приемат не от съвета или директора, а от общото събрание на акционерите. По пътя към по-нататъшното разширяване на пазарните отношения в сферата на недвижимите имоти съществуват редица бариери, дължащи се на преходен периодв руската икономика.
Икономическите бариери включват инвестиции, кредити и данъчна политикаправителство, както и проблеми, произтичащи от инфлация, неплащания, увеличени срокове на изплащане на инвестициите и други фактори.
Значителна роля играят административните бариери, които се установяват от изпълнителната власт на всички нива. Това се отнася за аспекти като бизнес регистрация, лицензиране различни видоведейности в областта на недвижимите имоти, реда за предоставяне, продажба и отдаване под наем на земя, жилищни и нежилищни помещения, обекти в строеж.
Мащабът и темпът на развитие на пазара на недвижими имоти са силно засегнати от неразвитостта на пазарната инфраструктура.
Ограничените поземлени ресурси и проблемите, свързани с опазването на околната среда, допълват списъка с бариери, които обективно възпрепятстват навлизането на нови субекти на пазара на недвижими имоти.
руски пазарнедвижимите имоти отразяват всички проблеми на преходната икономика и се характеризират с неравномерно развитие на отделните й сегменти, несъвършено законодателна рамкаи ниска инвестиционна активност на граждани и юридически лица. В същото време този пазар е перспективна област за инвестиране на капитал, интелигентност и енергия.
Перспективите за пазара на недвижими имоти в жилищния сектор в крайна сметка определят наличието на обективна нужда на населението от подобряване на жилищните условия. В Русия има остър недостиг на жилища. Това се доказва от данните на Държавния комитет на Руската федерация по статистика и материалите на Държавната целева програма "Жилища", дадени по-долу:
В тях живеят приблизително 11 милиона семейства и необвързани комунални апартаменти, хостели, жилища под наем от частни собственици на къщи и апартаменти;
Повече от 1 милион души живеят в порутени и спешни къщи;
17 милиона души имат жилищна площ под 5 m 2 на човек при санитарен стандарт от 9 m 2 .
В края на 1994 г. около 9 милиона руснаци бяха в списъка на чакащите за подобряване на жилищните си условия, включително тези, включени в 12 преференциални категории.
Подобряването на условията на живот се извършва от:
Предоставяне на общински безплатни жилища за социално ползване;
Продажби на дома.
Жилищен фонд социална употребана първо място, той се изпраща за подобряване на условията на живот на хората с увреждания и участниците във Великата отечествена война, самотните жени - участници във Великата отечествена война, бившите непълнолетни затворници от концентрационни лагери; списъци с чакащи преференциални категориив съответствие с действащото законодателство - демобилизирани офицери, народни съдии, участници в ликвидацията на аварията в АЕЦ Чернобил, реабилитирани, туберкулозно болни и др.
Всички останали граждани могат да подобрят своите условия на животчрез закупуване (замяна) на общински или частни жилища на пазарни цени. Броят на гражданите, които искат да имат по-удобни жилища, не се взема предвид никъде, но въз основа на ниски стандарти и лошо качество на строителство и поддръжка на по-голямата част от жилищния фонд, той трябва да бъде няколко пъти по-висок от броя на хората в списъка на чакащите.
Остър проблем в жилищния сектор е постоянният приток на бежанци и принудени мигранти от съседни страни в Русия след демобилизацията и изтеглянето на армията от на Източна Европаи републики от бившия СССР, както и преселване от зоната на Чернобилската авария. Допълнително обстоятелство, утежняващо жилищния проблем, е принудителният отказ на по-голямата част от руските предприятия от капиталови инвестиции в жилищното строителство и желанието да се отърват от жилищен фондкойто е под техен контрол. Жилищен фонд в провинцияв по-голямата си част изисква реконструкция, тъй като не е достатъчно осигурена с канализация, парно отопление и други удобства.
В същото време преходът към пазарни отношения в икономиката доведе до рязко намаляване на жилищно строителствоза сметка държавен бюджет, който преди е бил основен източник на необходимите капиталови инвестиции.
По този начин, на фона на влошаване на недостига на жилища, рязък спад в обема на въведената жилищна площ, срива на стария разпределителен механизъм за решаване на жилищния проблем в Русия, има огромна обективна необходимост от решаване жилищен въпроси развитие на пазара на жилища.
Безплатна приватизацияжилище за краткосроченсъздаде широка прослойка от собственици в Русия - собственици на апартаменти и стаи от общинския и ведомствен жилищен фонд.
Пазарът на жилища в Русия се развива бързо, въпреки сложността на като цяло икономическа ситуацияв страната. Основната причина за това е нерешеният жилищен проблем, който подтиква гражданите да търсят всякакви начини за подобряване на условията на живот.
Пазарът на жилища е разделен на два основни компонента – пазар на градски жилища и пазар на крайградски жилища.
Изпратете вашата добра работа в базата от знания е лесно. Използвайте формуляра по-долу
Студенти, специализанти, млади учени, които използват базата от знания в своето обучение и работа, ще Ви бъдат много благодарни.
Подобни документи
Понятието недвижим имот, неговото съдържание. Функции на пазара на недвижими имоти. Обекти, свързани с недвижим имоти тяхната класификация. Характеристики на пазара на земя. Сегменти на пазара на недвижими имоти и техните съвременно развитие. Пазарът на жилища и неговото развитие.
cheat sheet, добавен на 06/10/2009
Пазарът на недвижими имоти като вид инвестиционен пазар и пазар на услуги, неговите видове и субекти. Принципи за оценка на недвижими имоти, свързани с потребителите. Анализ на цените на пазара на вторични жилища в Алмати. Ипотека и лизинг на пазара на недвижими имоти в Казахстан.
дисертация, добавена на 09.11.2015г
Концепцията, функциите, подходите за сегментиране, особеностите и моделите на пазара на недвижими имоти. Същността на търсенето и предлагането на недвижими имоти. Структура, механизми, стопански субекти и професионални членовепазар на недвижими имоти.
резюме, добавен на 25.07.2010
Понятието и характеристиките на пазара на недвижими имоти, класификацията на неговите обекти. Основните етапи на формирането на пазара на недвижими имоти в Руската федерация, перспективите за неговото развитие в сегашен етап. Анализ на цената на апартаментите на пазара на жилища в Санкт Петербург и Ленинградска област.
курсова работа, добавена на 07.11.2014
Сегментиране на пазара на недвижими имоти: жилища; търговски недвижими имоти; парцели. Характеристики на пазара на жилищни имоти в региона на Волга. Сделки за покупко-продажба на големи парцели в Казан. Средната цена на обектите на първичния и вторичния пазар.
тест, добавен на 16.08.2010
Основни характеристики на жилищния пазар. Организация и механизъм на функциониране на жилищния пазар. Инструменти за статистическо наблюдение на пазара на недвижими имоти. Цели и направления, задачи и етапи на анализ на пазара на недвижими имоти. Пазарът на жилища в Русия днес.
курсова работа, добавена на 23.07.2012
Концепцията за пазара на недвижими имоти като система пазарни механизмикоито осигуряват създаването, прехвърлянето, експлоатацията и финансирането на обекти на недвижими имоти. Условия за валидност на сделката, процедурите, необходими за нейното приключване. Структурата на пазара на недвижими имоти.
презентация, добавена на 20.05.2013
Характеристики и разлики между първичния пазар на недвижими имоти от вторичния, тяхната класификация и структура. Принципи за оценка на недвижими имоти, свързани с потребителите. Определяне на дохода, отнасящ се до сградата и земята, коефициент на капитализация по метода на Елууд.
контролна работа, добавена 05.07.2009г
При описанието на структурата на пазара на недвижими имоти се използват трите най-често срещани подхода: институционален, обектен, репродукционен.
институционален подходописва всеки вид професионална дейност на пазара на недвижими имоти от гледна точка на правни норми, правила и стандарти, типични начини за нейното осъществяване и регулиране, т.е. като самостоятелна институция, както и връзката между институциите. Нека назовем някои институции на пазара на недвижими имоти:
органи (федерални, регионални, общински), които регулират условията за функциониране и развитие на пазара на недвижими имоти;
институт за независима оценка на недвижими имоти;
банки и други финансови институции (инвестиционни фондове, доверителни фондове), използващи в своята дейност механизма на обезпечено кредитиране;
институт на управителите на недвижими имоти;
институт на брокерите и предприемачите;
публични и частни нотариуси;
строителни организации;
наематели на недвижими имоти;
продавачи на недвижими имоти;
саморегулиращи се и обществено-професионални сдружения на участниците на пазара на недвижими имоти;
развитие.
Обектен подходкласифицира дейността на пазара на недвижими имоти от гледна точка на обекта на гражданските правоотношения (земя, изкуствени постройки, както и съответстващите им права на собственост). При обектен подход би било законно да се откроят:
пазар на земя: първичен (включително приватизационен) и вторичен пазар, пазар на наем (който също е разделен на първичен и вторичен) и други форми на определяне на земя за ползване;
Пазар на изкуствени конструкции: разделен на пазара на жилищни и нежилищни помещения. Пазарът на нежилищни помещения е разделен на пазара на търговски, промишлени и социални (паркове, зони за отдих, санаториуми, домове на културата) недвижими имоти. Всеки от секторите може да бъде първичен (включително приватизацията) и вторичен, както и да включва пазара на наем;
строителен пазар: пазари на строителни договори, проекти, технологии и др.;
Пазар на временно ползване (периоди от време, на които се разделя използването на един и същ имот от различни собственици, например: целогодишен „график” за пет семейства за наемане на вила на брега на морето).
Репродуктивен подходописва структурата на пазара през призмата на взаимоотношенията, които възникват в процеса на цикъла на възпроизвеждане на недвижими имоти. С достатъчна степен на условност те могат да бъдат представени от три групи отношения:
отношения, възникващи в процеса на реконструкция или създаване на обект на недвижим имот (сектор за развитие на недвижими имоти). Секторът за развитие (реконструкция, създаване) на обекти на недвижими имоти включва дейности по създаване (модификация) физически характеристикинедвижими имоти;
отношения, възникващи в процеса на експлоатация, поддръжка и управление на недвижими имоти (сектор потребление на недвижими имоти). Секторът за експлоатация и управление на недвижими имоти осигурява потребление - експлоатация, поддръжка и управление на недвижими имоти. Продължителността на физическото съществуване на обекта и полезният ефект за собственика зависят от организацията на потреблението на недвижими имоти: дали притежаването на недвижими имоти ще ви позволи да печелите доходи или да решавате социални проблеми;
отношения на преразпределение на права върху недвижими имоти (сектор на оборот на права върху недвижими имоти). Секторът на движение на права върху обекти на недвижими имоти осигурява прехвърляне на права върху обекти на недвижими имоти, регистрация на права и сделки с тях. В резултат на оборота на права недвижимите имоти се преразпределят между стопанските субекти в съответствие с техните икономически цели и интереси. С прехвърлянето на права собствениците на недвижими имоти имат и задължения преди всичко да плащат данъци и да поддържат обекти на недвижими имоти за своя сметка и на своя отговорност.
Преплитането на отношенията между тези сектори формира репродуктивната структура на пазара на недвижими имоти като цяло.
Пазарът на недвижими имоти има разклонена структура и може да бъде разделен по различни критерии:
1. Според метода на извършване на сделки на пазара на недвижими имоти се разграничават два от неговите компоненти: първични и вторични пазари на недвижими имоти.
Първичен пазар - икономическа ситуация, когато недвижимите имоти като стока за първи път навлизат на пазара. В този случай основните продавачи на недвижими имоти са държавата, представлявана от нейните федерални, регионални и местни власти (поради приватизацията на държавни и общински предприятия, жилищни обекти и права на собственост), строителни компании - доставчици на жилищни и нежилищен имот. Размерът на недвижимите имоти, предлагани на първичния пазар, зависи от новото строителство. Като се има предвид, че нуждите на населението от жилища, предприемачите - от търговски имоти далеч не са задоволени правилно, по-нататъшното развитие на пазара на недвижими имоти може да се осъществи само като се вземе предвид новото строителство, т.е. първичен пазар.
На вторичния пазар недвижимите имоти действат като стока, която преди това е била в употреба и е собственост на конкретен собственик - физическо или юридическо лице.
Първичният и вторичният пазар на недвижими имоти са взаимосвързани. Ако поради някаква причина (например етнически конфликт в района, неблагоприятни условия на околната среда и др.) предлагането на недвижими имоти на вторичния пазар се увеличи, това ще доведе до обезценяване на недвижимите имоти на първичния пазар. В същото време нарастването на разходите за строителство води до повишаване на цените на първичния пазар на жилища, което веднага се отразява на ръста на цените на вторичния пазар.
2. По вид на обекта (стоки): пазар на земя, пазар на сгради, постройки, предприятия, помещения, трайни насаждения, вещни права и други обекти.
3. По географски фактор: всеки регион и област може да бъде отделен пазар; дори в различни райони на един град може да има различни пазарни условия (локални, градски, регионални, национални, глобални).
4. По стойност: пазарът на скъпи недвижими имоти, масовият пазар за относително евтини недвижими имоти.
5. Според степента на готовност за експлоатация: съществуващи съоръжения, незавършено строителство, ново строителство.
6. По форма на собственост: държавни и общински обекти, частни и др.
7. По вид сделки: покупко-продажба, лизинг, инвестиция, ипотека, залог и др.
8. По предназначение (функционално предназначение): пазар на жилища, пазар на нежилищни помещения (търговски недвижими имоти), пазар на промишлени и селскостопански имоти.