У дома » Счетоводство

Какво да направите, ако сте купили апартамент с дългове. Характеристики на закупуване на апартамент с дългове за комунални услуги

На вторичен пазарВ недвижимите имоти има доста „опасни“ апартаменти, чиято покупка може да доведе до проблеми за новия собственик. Това са обекти с нечиста правна история, с неотчетени права на малолетни и наследени жилища. В тази категория влизат и апартаменти, чиито продавачи са натрупали много дългове.

Разказваме ви в подробни карти за рисковете при сделки с длъжници и как да се застраховате от евентуални проблеми.

Продавач със задължения
Какво означава

Най-честите задължения на продавачите на апартаменти са за комунални услуги. Според брокери делът на имотите с неплатени комунални услуги на пазара на имоти е около 1-3%.

Продавачът може да не е в състояние да изплати дългове за жилищни и комунални услуги, но когато продава апартамент, освобождаването от този дълг е единственият шанс за завършване на сделката, така че той дори може да привлече друг заем, отбелязва Александър Москатов, управляващ директор на брокерския отдел на Миел-Мрежа от офиси за недвижими имоти. „Има ситуации, когато продавачът сам търси възможност да получи банков заем или заем от физически лица за плащане на жилищни и комунални услуги, като е уверен, че ще го изплати от средствата, получени за апартамента. Ако размерът на дълга е значителен, обезпечението за такъв заем може да бъде собственост на продавача: апартамент, кола, парцел.

Случва се собственикът на жилището да има други дългове, например непогасени банкови заемис просрочени и други кредити. И впоследствие такъв продавач може да бъде обявен в несъстоятелност.

Неплатени услуги
Какво да направите, ако продавачът е натрупал дълг за жилищни и комунални услуги

По правило в такива случаи продавачът и купувачът се договарят „на сушата“. Да приемем, че цената на апартамент е 10 милиона рубли, а дългът по него е 100 хиляди рубли. При извършване на транзакция купувачът депозира сума от 9,9 милиона рубли в сейф. (10 милиона рубли минус 100 хиляди рубли). Експертите специално подчертават, че за да се избегне измама, е по-добре купувачът да плати този дълг сам, като го извади от сумата на покупката.

„Обикновено няма опасност в такава схема“, казва Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium. — Бъдещият собственик запазва сумата, която след това ще използва за изплащане на дълга след пререгистрация на собствеността. Ако апартаментът не е иззет, тогава такива споразумения се сключват без проблеми. При ипотечна сделка купувачът просто приспада дълга от първоначалната вноска.“

Потвърждение
Как да разберете, че купувачът има дългове за жилищни и комунални услуги

За да разберете за наличието на дългове за комунални услуги, трябва да помолите продавача да предостави сертификат от управляващо дружествоотносно липсата на дългове за жилищни и комунални услуги. Ако апартаментът е иззет, това се отразява в извлечението от Единния държавен регистърнедвижими имоти (USRN). Между другото, този документ показва не само факта на самия арест, но и информация за това кой е наложил ограничението: съдебни изпълнители, данъчна служба, банка и др.

Събуждане по телефона
Защо дълговете за комунални услуги са опасни?

Сами по себе си те не са опасни, ако следвате горната схема. „Но дългът трябва да бъде закрит преди сделката“, отбелязва Денис Фролов, ръководител на търговската практика на Адвокатско дружество BMS. — Формално дълговете за жилищни и комунални услуги не трябва да се прехвърлят на новия собственик. Но могат да възникнат много проблеми с управляващата компания и трудности с последващата продажба на апартамента.

Проблемът с плащането на самия дълг за „комунални услуги“ може да бъде решен. Но голям дълг за жилищни и комунални услуги трябва да предупреди купувача и да се превърне в стимул за намиране на допълнителна информация. Възможно е продавачът на апартамента да има и други неплатени задължения – и това вече е повод за притеснение.

Продавачът е в несъстоятелност
Какви са рисковете за купувача?

Проблемът за купувача тук е, че фалитът на собственик на жилище с големи дългове може да настъпи не преди, а след продажбата на апартамента му. В същото време законът предвижда голяма разлика във времето: ако продавачът бъде обявен в несъстоятелност в рамките на три години след приключване на сделката, тя може да бъде обявена за невалидна.

„От купувача може да бъде изискано да върне апартамента в масата на несъстоятелността“, обяснява Галина Хамбург, заместник-ръководител на практиката по отношение на собствеността и задълженията на националната правна служба Amulex. - Но с връщане към купувача ПариПонякога възникват неразрешими проблеми. Всъщност купувачът става един от кредиторите на фалиралия продавач.”

В процедурата по обявяване в несъстоятелност може да попадне дори не самият продавач, а предишният собственик на апартамента, а това също може да се отрази негативно на крайния купувач, допълва Светлана Краснова, ръководител правна служба в Инком-Недвижими имоти . Ако не са изминали три години от предишната сделка, тогава препродаденият апартамент също ще бъде предявен в масата на несъстоятелността.

Сборник
Може ли фалит да скрие факта на сделката от кредиторите и съда?

Такава сделка не може да се „загуби” дори след изтичане на времето, отбелязва Галина Хамбург. При подаване на заявление за обявяване на гражданин в несъстоятелност (по собствена инициатива или по инициатива на кредитор), длъжникът трябва да информира арбитражен съдинформация за всички сделки, с които е извършил недвижим имотпрез последните три години. Освен това финансовият мениджър ще отправи искане до Rosreestr, така че е почти невъзможно да се скрие такава сделка от съда и други кредитори.

Мерки за сигурност
Как да предотвратите отнемането на апартамента си

Невъзможно е да се застраховате на 100% от подобна ситуация, но рискът от възникването й може да бъде намален, смятат специалистите. Тук е по-добре да не пренебрегвате помощта на професионални адвокати или брокери, които ще могат да оценят перспективите на сделката и да получат необходимата информация.

При най-малкото подозрение (и те могат да бъдат причинени например от онези много големи дългове за плащане на жилищни и комунални услуги), трябва да разберете колкото е възможно повече за продавача, съветва Светлана Краснова. Например дали има финансови задължения към трети лица ( непогасени заеми, заеми, други дългове). Важно е в текста на договора за покупко-продажба да се включи клауза за гаранциите на продавача, че няма неизпълнени финансови задължения, които могат да бъдат основание за обявяването му в несъстоятелност. Трябва също така да проверите дали има съдебни производства срещу продавача изпълнително производство, наличие на съдебни дела за възстановяване на пари от продавача, искане на информация от бюрото кредитни истории, проверете продавача дали срещу него няма заведени дела за несъстоятелност и дали имуществото му не е под запор или забрана. Също така трябва да разберете историята на транзакциите с този апартамент: ако е променил собственика си сравнително наскоро, тогава трябва да се провери и предишният собственик на апартамента.

„Друг резервен вариант е застраховката на собствеността, когато апартаментът е застрахован само в случай, че сделката бъде прекратена не по вина на купувача. Но в този случай все пак ще трябва да отидете в съда и да докажете, че сте прави“, отбелязва Мария Литинецкая.

Причини
Защо една сделка може да бъде невалидна

Сделка за продажба на апартамент може да бъде обявена за невалидна, ако се докаже, че фалиралият продавач я е направил с предпочитание към един от кредиторите. Например, ако продавачът има няколко кредитори, но продава имота си на един от тях, лишавайки всички останали от правото да получат обезщетение или нарушава реда за удовлетворяване на вземанията, каза Светлана Краснова от Inkom-Real Estate.

Друга причина е накърняване на имуществените права на кредиторите. Това се отнася за сделки за продажба на недвижими имоти на ясно намалена цена, дарение или фиктивна продажба (например, когато продавачът продължава да използва апартамента след сделката).

„Допълнително условие за признаване на сделката за невалидна е купувачът да е знаел за незаконната цел на продавача по време на сделката“, обясни адвокатът. „Това се приема, ако например спорната сделка е сключена между заинтересовани лица – роднини, свързани лица.“

Права на купувача
Може ли да докаже, че е прав?

Дори ако продавачът фалира, сделката за продажба на апартамента може да бъде оставена в сила. „Кредиторите все пак ще трябва да докажат, че сделката е била вредна за техните интереси и че купувачът е знаел за неплатежоспособността на продавача. На практика това е трудно осъществимо, особено ако купувачът е действал добросъвестно“, обясни Владимир Старински, управляващ партньор на адвокатската колегия „Старински, Корчаго и партньори“.

Но дори купувачът да успее да защити правата си върху апартамента, покупката на жилище от собственик с дългове може да доведе до дълги съдебни битки. Ето защо е по-добре да избягвате подобни сделки.

Последна промяна: май 2019 г

Сделките с недвижими имоти изискват сериозно внимание към документите, но е невъзможно да се предвидят всички трудности и обстоятелства, особено когато става дума за вторично жилище. Когато апартаментът вече се използва известно време, е необходимо да се изготви удостоверение за липса на дългове за жилищни и комунални услуги заедно с основните документи за сделката. Понякога продавачите мълчат за наличието на проблеми с плащанията и закупуването на апартамент с дългове по сметки за комунални услуги се превръща в „прасе в джоба“.
Независимо дали купувачът е знаел за дълга, законът не забранява сделки и не принуждава новия собственик да плаща за предишния собственик.

За да се гарантира сигурността и прозрачността на сделката, продавачът подготвя, а купувачът при подписване на акта за продажба проверява наличието на документ, посочващ липсата на задължения към комунални услуги. Ако възникне ситуация, при която апартаментът е натрупал голям дълг за сметки за комунални услуги, когато собственикът се промени, ще е необходимо допълнително да се разрешат проблеми с плащането за предходния период.

Необходимо е да се разбере дали исковете за плащане срещу нови собственици са законни и каква е процедурата, когато купувачът не е разрешил проблема с жилищните и комуналните услуги преди сделката.

Важно е да се разбере, че законът не може да забрани признаването на сделка с проблемен апартаментвалиден, ако няма други ограничения на правото на разпореждане. В същото време натрупаните неплатени сметки не могат да бъдат прехвърлени на нов собственик, тъй като са издадени по отношение на други граждани.

Когато се сблъскате с настоятелно искане за плащане на дългове за продавача, е необходимо да запомните, че такава принуда е незаконна, както е установено от разпоредбите на жилищното законодателство.

Съгласно чл. 153 Жилищния кодекс на Руската федерация, гражданин, закупил имот, носи финансова отговорност за изразходвани комунални услуги само в рамките на периода на собственост върху недвижимия имот. Подобни изисквания важат и за гражданите, които консумират комунални услуги въз основа на договор за наем.

По-малко ясна е ситуацията с плащането за основен ремонт. От една страна чл. 154 класифицира този разход като комунални услуги, които не могат да бъдат прехвърлени на друг собственик; от друга страна, член 158 (клауза 3) възлага отговорността за дългове за основен ремонт на настоящия собственик.

Предпазни мерки

Можете да гарантирате сигурността на сделката, като проверите на етапа на подписване на договора за покупко-продажба сертификати, потвърждаващи изплащането на всички текущи разходи. Ако след пререгистрацията на недвижими имоти се разкрие информация за дълга, ще бъде полезно да знаете следните нюанси:

  • разрешено е не само да продавате, но и да давате или завещавате жилища с дългове;
  • Предишният собственик е отговорен за плащанията, но новият собственик може да се сблъска с проблема с пререгистрацията на апартамента, ако дълговете са довели до ограничаване на правото на разпореждане с имущество;
  • Въпреки задължението за пълно плащане, когато се претендира дълг в съда, ограничение на срок на давност– дълг може да бъде задължен за погасяване чрез съда само за последните три години;
  • претенциите на управляващото дружество към новия собственик въз основа на издаване на фактури на определен адрес са незаконни - финансовата отговорност се носи от конкретния индивидуаленкойто е бил собственик на апартамента в периода на възникване на дълга.

В същото време има съществен въпрос за определяне на длъжника за плащания за основен ремонт – прилагане на чл. 158 от Жилищния кодекс на Руската федерация ви позволява да прехвърляте задължения за комунални услуги от предишни собственици на купувачакойто е взел собствеността върху имота на определен адрес. Решаването на проблема с дълговете за основен ремонт, ако предишният собственик откаже да плати сметките, е най-добре с участието на опитни адвокати.

Как да разберете за дългове за жилищни и комунални услуги за апартамент?

Сертификат, потвърждаващ изплащането на всички текущи плащания за отчуждения апартамент, е единствената мярка, която ще позволи на новия собственик да избегне проблеми. Освен това големите задължения за дълъг период могат да доведат до изземване на недвижими имоти и ограничаване на правото на разпореждане. По този начин рискът от отказ за прехвърляне на собственост на друг собственик е доста висок.

За да се избегне рискът, при закупуване на апартамент с ипотека, банката кредитор ще изисква доказателства, потвърждаващи липсата на финансови претенции във връзка с имота. Сериозността на ситуацията принуждава купувача да вземе мерки за безопасност, като предварително изясни ситуацията с плащането на жилищни и комунални услуги. При желание купувачът има право да обжалва сделката за проблемен апартамент.

Следните методи ще ви помогнат да проверите, има ли финансови претенции към обекта на сделката:

  1. Интернет ресурсът на Държавния координационен център за IP предоставя информация за недвижими имоти, разположени в района на Москва. Тук можете да получите Главна информацияза жилища и отчети за определени периоди.
  2. Официални интернет ресурси на управляващи компании, обслужващи конкретни адреси.
  3. Информационни ресурси от различни правителствени агенциии банки.
  4. Разплащателни центрове, жилищни офиси.
  5. Специфични организации, предоставящи услуги на мястото на апартамента.

Сред финансовите институции Сбербанк предоставя информационни услуги за наличието на дългове. Там можете също да разберете задълженията, като използвате данните за съществуващите касови бележки - при плащане на конкретен адрес ще бъде посочена общата сума на задължението за определен вид услуга.

Какво да направите, ако управляващото дружество настоява за плащане?

Ще помогне за премахване на искове от компании за комунални услугикомпетентно изготвено споразумение с продавача, включващо клауза, че дългът не може да бъде прехвърлен на купувача. Наличието на такава клауза в акта за продажба ще защити срещу претенции от страна на управляващото дружество и доставчиците на услуги по време на съдебното разглеждане на делото.

Изключение е ситуациятакогато споразумението с управляващото дружество или комуналните услуги показва законността на прехвърлянето на дълга. Съгласно чл. 391 от Гражданския кодекс, продавачът може да избегне отговорността за плащане, ако споразумението с управляващото дружество съдържа конкретни разпоредби, позволяващи прехвърлянето на дълга на новия собственик.

Изправен пред постоянните искания от комуналните компании да плащат сметки за предишния собственик, купувачът трябва да предприеме следните действия:

  1. Подгответе документи, установяващи правата върху въпросния обект (договор за покупко-продажба, сертификат, извлечение от Единния държавен регистър).
  2. Подайте писмено изявление, в което изисквате дължимите суми за предишни периодиот каси за заплати.
  3. Ако сертификатът за приемане съдържа информация за показанията на електромера към момента, в който апартаментът е прехвърлен на новия собственик, копие от него също трябва да бъде приложено към заявлението.
  4. Подготвеният пакет се изпраща по пощата с уведомление или се носи лично в представителството на управляващото дружество. След записване на факта на прехвърляне на жалбата, всякакви мерки срещу новия собственик ще бъдат незаконни и опитът за принудително плащане може да доведе до наказателно преследване в съответствие с чл. 163 от Наказателния кодекс.

Тъй като след сделката отношенията между страните се считат за приключени, продавачът има право да не предоставя на новия собственик информация за новото му местоживеене и телефони за връзка.

Правила за регистриране на прехвърляне на права

Следният алгоритъм ще помогне на купувача да избегне проблемии неприятни процедури с управляващото дружество и съдебните органи, ако възникнат съмнения относно липсата на дългове за жилищни и комунални услуги:

  • Поискайте от продавача изчерпателен списък с документи за отчуждената собственост (документация за собственост, извлечение от Единния държавен регистър, сертификати).
  • Проучването на представения списък ще покаже дали има законови ограничения за пререгистрирането на недвижими имоти на новия собственик, или имотът е запориран поради дългове.
  • Изпратете заявка до управляващата компания или проверете на специализирани уебсайтове за ситуацията с плащанията за въпросния апартамент. Тези искания ще изискват съгласие за разкриване на информация на външни лица, но ако настоящият собственик не възнамерява да улесни получаването на информация, има голяма вероятност за риск. Отказът за предоставяне на документи, потвърждаващи плащането на разходите за комунални услуги, е сериозна причина за отказ от покупката.
  • При установяване на неплатени сметки е необходимо в договора, който се изготвя, да бъдат включени клаузи относно отговорността на предишния собственик за дългове, възникнали през периода на собственост върху имота.
  • Като алтернатива в договора може да бъде включена клауза, която установява отстъпка при плащане на апартамент, което ще позволи на новия собственик да изплати произтичащия дълг.
  • След като въпросът за изплащането на дълга бъде уреден чрез споразумение, апартаментът се пререгистрира на името на купувача в Rosreestr.
  • В акта за приемане на апартамента е посочена отделна точка, където се записват данните от измервателния уред към момента на приемане на имота.
За сделката се подготвя внушителен списък от ценни книжа, намалявайки риска от проблемна транзакция до минимум:
  • документи за самоличност на купувача и продавача.
  • извлечение от единния държавен регистър.
  • документ от Федералната данъчна служба, потвърждаващ плащането на данък върху имуществото.
  • удостоверение от FSSP, установяващо правото на пререгистрация на недвижими имоти.
  • фактури и извлечения от обслужващата организация, офиса на жилищния офис, доставчиците на услуги, посочващи пълното уреждане на плащанията.
  • договор за покупко-продажба (при наличие на дълг - с включване на отделна клауза, установяваща отговорността на конкретна страна по сделката за плащане на потребените услуги);
  • удостоверение, документ за собственост, потвърждаващ законността на разпореждането с имущество;
  • удостоверение за жители, регистрирани жители или тяхното отсъствие;
  • платежен документ, потвърждавайки плащането на такса в размер на 2 хиляди рубли;
  • сертификат за приемане, включително информация за показанията на измервателния уред;
  • разписка, установяваща плащането на средства в размера, посочен в сметката за продажба.

Тъй като удостоверението за липса на дълг не е законово необходим документ за извършване на покупка, купувачът може да срещне проблеми след извършване на плащания и пререгистрация.

За неплатените сметки нов собственикустановява при контакт с управляващото дружество. За да се освободите от отговорност за натрупани неплатени сметки, трябва да се свържете с обслужващата компания с молба за регистриране на апартамента на ваше име. Служителят на HOA е длъжен да прехвърли личната сметка при представяне на документи, доказващи факта на транзакцията.

Искове могат да бъдат предявени и срещу лица, които първо не са уведомили, че апартаментът има дълг за комунални услуги. Законът предвижда отговорност за невярно представяне от брокер въз основа на нарушение на закона за защита на правата на потребителите.

Мълчанието за проблеми с плащанията за жилищни и комунални услуги може да се класифицира като услуги с лошо качество, за които платените по-рано комисионни могат да бъдат възстановени.

Пречките за пререгистрация на апартамент на нов собственик, при липса на официално установени ограничения за регистрация, са незаконни. Ако купувачът е изправен пред подобен проблем, представителите на Наказателния кодекс трябва да им напомнят за член 153 от Жилищния кодекс.

Въпреки факта, че законът защитава правата на новия собственик, освобождавайки го от отговорност за неплатени преди това сметки, рискът от възможни проблеми остава доста висок. Когато се сблъскате с произвол от страна на управляващата организация и доставчиците на комунални услуги, е необходимо да запомните, че арбитражна практикаосигурява правна защита на новия собственик.

Във видеото адвокатът обяснява подробно въпроса за закупуване на апартамент със сметки за комунални услуги. Препоръчваме:

Безплатен въпрос към адвокат

Имате нужда от съвет? Задайте въпрос директно на сайта. Всички консултации са безплатни.Качеството и пълнотата на отговора на адвоката зависи от това колко пълно и ясно описвате проблема си.


Решихте да се преместите и си купихте апартамент. Сделката премина гладко, получихме сертификат от Rosreestr. Да отидем да се регистрираме в управляващото дружество. И тогава ти казват, че няма да има регистрация, докато не си изплатиш комуналните задължения...

Обичайна ситуация? Уви, да. Не всички продавачи на апартаменти са съвестни и дори извършването на сделка с брокер не е 100% гаранция, че няма да има проблеми с новия ви дом. Какво можете да посъветвате нов собственик на апартамент, ако се опитват да го таксуват за дълговете на предишния собственик?

Какво казва законът за закупуване на апартамент с дългове за комунални услуги?

В този случай законът е на страната на новия собственик на апартамента. В чл.153 Жилищен кодексРуската федерация директно заявява, че задължението за плащане на комунални услуги и поддръжка на жилище за собственика на апартамент, стая и други жилища възниква от момента на придобиване на собственост върху това жилищно пространство. От правна гледна точка този момент е разгледан дата на издаване на удостоверението за собственост на новия собственик на апартамента.Съответно всички дългове за жилищни и комунални услуги, възникнали преди тази дата, трябва да бъдат изплатени от предишния собственик на апартамента.

Има обаче важен нюанс: понякога новият собственик на апартамента все още трябва да изплати дълговете на стария собственик за комунални услуги. Това се случва, ако при прехвърлянето на апартамента напълно сте забравили да проверите и запишете показанията на електромера. В този случай е трудно да се установи какви са показанията на водомерите или електромерите в момента, в който сте получили апартамента. Би било добре предишният собственик поне редовно да предава доказателствата на управляващото дружество. Ако свидетелството изобщо не е било предадено или старият собственик на апартамента редовно го е подценявал, размерът на дълга може да се увеличи значително.

За да избегнете плащането на задължения за комунални услуги за стария собственик на апартамента, направете акт за приемане и предаване на апартамента в 2 екземпляра и го подпишете заедно с продавача. В акта трябва да отбележите показанията на водомера, отоплението, електричеството, газа към действителната дата на прехвърляне на апартамента.

Управляващото дружество изисква да изплати дълга на предишния собственик на апартамента

Уви, управляващите дружества и председателите на HOA не винаги познават добре закона. Много често срещано погрешно схващане сред комуналните работници е, че дългът не е на собственика, а на самия апартамент. Всъщност това не е вярно. Ако предишният собственик се изнесе, без да плати за комунални услуги, дългът му не изчезва и не се прехвърля на новия собственик на апартамента. Ако дългът не бъде изплатен, управляващото дружество винаги може да събере дълга за жилищни и комунални услуги от стария собственик в съда - което, между другото, е пряка отговорност на управляващото дружество, за което жителите му плащат пари. Новият добросъвестен собственик на апартамента по никакъв начин не трябва да страда за „греховете“ на предишния собственик.

Най-често в тази неприятна ситуация управляващото дружество заплашва:

  • „Докато не изплатите дълга, няма да издадем вашата регистрация.“
  • „Ако не платите, ще ви спрем водата.“
  • „Платете сега или ще ви начислим неустойка.“

Всичко това, разбира се, е незаконно.

Дългът за вноски за основен ремонт се прехвърля на новия собственик на апартамента

Отделно ще обсъдим ситуацията с вноските за основен ремонт. Част 3 от член 158 от Жилищния кодекс гласи, че задължението за плащане на разходите за основен ремонт в жилищни сгради възниква за собствениците от момента на възникване на собствеността върху помещенията в къщата. Въпреки това, в случай на прехвърляне на собственост (например при продажба на апартамент), всички задължения на предишния собственик на апартамента за плащане на разходите за основен ремонт се прехвърлят едновременно на новия собственик. Тоест дълговете за вноски за основен ремонт, останали от предишния собственик, ще трябва да бъдат изплатени от новия собственик на апартамента.

Изключение от това правило е предвидено от закона за апартаменти, които преди са принадлежали на Руска федерация, субекти на Руската федерация или общини: ще трябва сами да погасяват задълженията си по вноски за основен ремонт до прехвърлянето на собствеността на новия собственик.

Какво да направите, ако апартаментът има дългове от предишния собственик?

  1. Незабавно информирайте управляващата компания за смяната на собственика на апартамента.
    IN възможно най-скороСлед като регистрирате транзакцията в Rosreestr и получите сертификат за собственост на апартамента, отидете на среща с вашата управляваща компания или председателя на HOA. Донесете копие от сертификата за собственост или извлечение от Единния държавен регистър за апартамента, както и копие от акта за приемане на апартамента с показанията на електромера и поискайте да промените информацията в личния си акаунт. Сега всички сметки за жилищни и комунални услуги трябва да бъдат издадени на ваше име и без задължения на други хора.
  2. Напишете жалба до управляващото дружество.
    Ако служителите на управляващото дружество настояват, че трябва да покриете дълговете на предишния собственик на апартамента, първо им опишете учтиво ситуацията и се позовавайте на законодателството (член 153 от Жилищния кодекс на Руската федерация). В много случаи компетентният разговор помага да се премахнат всички оплаквания. Не можахте ли да постигнете споразумение? Подайте писмено заявление, адресирано до директора на управляващото дружество или председател на HOA. В това изявление, под каквато и да е форма, отново опишете цялата ситуация, цитирайте закона и приложете копия от документи за апартамента. Отпечатайте заявлението в 2 екземпляра, така че управляващото дружество да подпише за получаването му върху вашето копие.
  3. Подайте жалба до жилищния инспектор.
    Този държавен орган следи правилността на плащането на комунални услуги. Ако управляващото дружество неоснователно включва чужди дългове в разписката, това е нарушение. Жилищният инспекторат може да провери правилността на таксите за комунални услуги и да издаде заповед до Наказателния кодекс за преизчисляване.
  4. Напишете жалба до агент по недвижими имоти.
    Ако брокер се е занимавал с покупката и продажбата на апартамент вместо вас, препоръчваме да подадете иск при него поради лошо качество на услугите. Съгласно член 29 от Закона на Руската федерация „За защита на правата на потребителите“ можете например да поискате да върнете част от разходите за лошата работа на брокер, който не е проверил юридическата чистота на сделката.

Управляващото дружество отказва регистрация поради дълговете на предишния собственик

Някои особено упорити управляващи компании могат да създадат проблеми при регистрацията за нов апартамент, отказвайки да приемат паспорти на новия собственик и членовете на неговото семейство. Ако паспортните служители от управляващото дружество поставят възможността за регистрация в зависимост от условието за погасяване на дълговете на стария собственик на апартамента, кандидатствайте за регистрация в нов апартамент директно в Главната дирекция за миграция на Министерството на вътрешните работи на Руската федерация във вашия град. Заявление за отписване по стар адрес и за регистрация по нов адрес може да се подаде едновременно. Удобно е да направите това чрез уебсайта на държавните служби.

Как да не купите апартамент с дългове за жилищни и комунални услуги и основен ремонт?

  • Поискайте потвърждение за липсата на дългове за жилищни и комунални услуги и основен ремонт.
    Преди да подпишете договори, да прехвърлите пари и да се регистрирате в Rosreestr, помолете собственика на апартамента да документира, че е изплатил всичките си дългове за комунални услуги и вноски за основен ремонт. Нека ви покаже сертификат от управляващото дружество, енергийните продажби, водоснабдяването (ако комуналните услуги се плащат директно от тях) или регионалния фонд за капитален ремонт за липсата на дълг.
  • Проверете сами апартамента.
    Има много публично достъпни методи, които ще ви позволят да проверите целостта на транзакцията и липсата на дългове. Можете да се обадите на управляващото дружество или да проверите списъка на длъжниците на неговия уебсайт, да разгледате дължимата сума в платежния терминал на Сбербанк (по адрес на апартамент, номер на лична сметка). Също така си струва да проверите собственика на апартамента и всички жители според банката на изпълнителното производство на службата за съдебни изпълнители.
    Подробни инструкции за проверка на апартамента, който купувате, можете да намерите на нашия уебсайт:
  • Запишете показанията на измервателния уред.
    Ако в апартамента има индивидуални измервателни уреди за ток, вода, парно, газ, задължително проверете показанията им. Когато подписвате акта за предаване и приемане на апартамента, отразете в него окончателните показания на електромера, с който предишният собственик ви дава апартамента. В случай на спорове с управляващото дружество ще имате документално доказателство за показанията, за които отговаря предишният собственик. Освен това можете да поискате от управляващата компания, във връзка с предстоящата продажба на апартамента, да провери точността на показанията, взети от стария собственик на апартамента.

Не всеки продавач на жилища, когато извършва сделка, уведомява купувача за наличието на дълг за жилищни и комунални услуги. Такава информация се крие с надеждата, че задълженията за плащане ще бъдат прехвърлени на новия собственик. За да се предпазите, трябва да ги вземете предварително и да разрешите проблема при попълването на документите.

Главна информация

Уважаеми читатели! Статията говори за типични решения правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и БЕЗПЛАТНО!

Често, едва след приключване на сделката за покупко-продажба, новият собственик на имота научава от RCC или управляващо дружество за наличието на имущество, оставено от стария собственик. В този случай е важно да знаете, че прехвърлянето на правото на собственост се извършва без тежести.

Законът не забранява продажбата на имоти със задължения, ако такива не са установени съдебна власт. За доставчиците на комунални услуги обръщането към съд е крайна мярка. Преди да го приложат, управляващите дружества често се опитват да съберат дългове от нови собственици, нарушавайки правните норми. На въпрос дали дълговете за жилищни и комунални услуги се прехвърлят на купувача на жилище, законът дава отрицателен отговор.

Законодателна уредба

Гражданинът става задължен да предоставя комунални услуги от момента, в който получи собственост върху жилищното пространство (клауза 5, част 2, клауза 1). Законът изисква навременни и пълни плащания.

Когато купувате апартамент с дълг, трябва да разчитате на членовете и Гражданския кодекс на Руската федерация. Приключването на сделка за покупко-продажба не е основание за промени в отношенията с трети лица.

Въпреки това, поради нормата, вноските за основен ремонт могат законно да бъдат прехвърлени на нов собственик. Няма да е възможно да се избегне плащането им, освен ако не е предвидено друго в договора.

Купуване на апартамент с дългове по сметки за комунални услуги

Ако продавачът на апартамент има дълг за жилищни и комунални услуги, договорът и актът за прехвърляне трябва да определят нюансите на изплащането му от стария или новия собственик. По този начин можете да се предпазите от караница и съдебни спорове.

Процедура по сделката

Последователността на действията при закупуване на апартамент от 2019 г. до 2019 г. е следната:

  1. Поискайте информация за дълг (наличие или липса) от продавача или управляващото дружество.
  2. Получаване на извлечение от Единния държавен регистър от държавна агенция за проверка на наличието на залог или тежест върху имота.
  3. Ако има дълг, обсъдете с продавача въпроса за включването на условията за неговото изплащане в договора.
  4. Изготвяне и подписване на договор за покупко-продажба с договорените условия.
  5. Свързване с регистриращия орган за прехвърляне на собствеността на купувача.

Ако дългът ще бъде платен от купувача в замяна на намаление на цената, това трябва да бъде посочено в договора като отделна клауза.

При погасяване на дълга продавачът изготвя акт за предаване и приемане на апартамента, отразяващ размера на дълга и показанията от счетоводни устройства, за да премахне статута на длъжника в жилищния отдел.

Удостоверение за липса на дълг

Преди да извърши сделка за покупко-продажба, купувачът трябва да провери дали продавачът разполага с документални доказателства за:

  • извършване на плащания за жилищни и комунални услуги в период на фактуриранекъм момента на прехвърляне на собствеността;
  • няма дълг за комунални услуги;
  • ако има индивидуални измервателни уреди - техните контролни индикатори.

Можете да разберете за липсата или наличието на дългове чрез. Тя трябва да бъде предоставена от продавача. В противен случай трябва самостоятелно да подадете заявка до управляващото дружество, асоциацията на собствениците на жилища или жилищна кооперацияна мястото на апартамента.

Отразяване на сумата в договора

Погасяването на съществуващ дълг от продавача или съразмерно намаление на цената на жилището, когато купувачът изплати дълга, трябва да бъде посочено предварително в основния или предварителния договор.

Подобно действие ще запази всички споразумения и ще избегне отклонения от тях.

Кой трябва да плати?

Член 210 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява разпоредбата, че задълженията за изплащане на дълга на стария собственик не преминават към новия собственик на имота. Собственикът на апартамента има такова задължение от момента на регистрация на собствеността. Следователно изискването за закриване на дълга на предишния собственик е незаконосъобразно.

Единственото изключение са вноските за основен ремонт. Съгласно параграф 3 на чл. 158 от Жилищния кодекс на Руската федерация, задължението да ги плати за стария собственик може да бъде прехвърлено на купувача съгласно договора.

Сделка с такова условие може да бъде сключена само по искане на купувача на жилищното пространство (клаузи 1-2 от член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Без да познават тези законови разпоредби, купувачите често поемат тежестта на изплащане на чужди дългове.

Какво да направите, ако управляващото дружество изисква плащане

Управляващото дружество няма право да изисква от новия собственик да плати задълженията за комунални услуги на предишния собственик обратно състояниене е посочено в договора. В този случай Вие дължите сметките на основание чл. 391 Граждански кодекс на Руската федерация.

Ако документите за плащане на чужди дългове дойдат при новия собственик, трябва да действате така:

  • Направете фотокопия от договора за покупка на апартамент и извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти.
  • Направете заявление за спиране на издаването на фактури за времето, предхождащо регистрацията на жилище.
  • Ако има акт за приемане с показания на измервателния уред, направете копие от него.
  • Изпратете подготвения пакет документи на управляващото дружество с препоръчана поща или го донесете лично.

Всички мерки за събиране на дългове след такова лечение се признават от съда за изнудване. Отговорността за това е предвидена в член 163 от Наказателния кодекс на Руската федерация.

Как да се предпазите?

Купувачът на апартамент трябва да подходи отговорно към проверката на състоянието на сметките за комунални услуги.

Ако продавачът не предостави сертификат, трябва да го поискате сами от някой от удобни начини:

  • Като се свържете лично с един информационен и сетълмент център, достъпен в почти всеки местност. Информацията се предоставя интегрирана, но в момента на получаване на информация от доставчиците на комунални услуги.
  • Чрез посещение в офиса на организация, доставяща ресурси (териториална отоплителна компания, продажби на енергия и др.).
  • В HOA или управляващо дружество на специализиран интернет ресурс или като се свържете лично.
  • В пощата или банкова институция, ако организацията приема комунални плащания по този начин. Тази услуга се предоставя от Сбербанк, а Банката на Москва също е често срещана в столицата.
  • Чрез портала на координационния център на GU IS (в Москва и региона). Информацията може да бъде получена обща или частична, изчислена за определен период. Предоставена е информация за апартаменти във всички райони на града.

Купуването на апартамент с дългове за жилищни и комунални услуги ще бъде безопасно, ако вземете следните мерки, преди да финализирате сделката за продажба и покупка:

  • лично вземете показателите на електромерите, водата, топломерите и ги запишете в акта за приемане на апартамента, който е неразделна част от договора;
  • Запишете отделна клауза в договора, посочваща дължимата сума за всяка комунална услуга. Така задължението ще бъде прехвърлено на продавача, а не на жилищната площ.