Достъпността на жилищата е спешен проблем за много семейства, според статистиката само 10-15% от населението имат възможност да закупят недвижими имоти за своя сметка. За огромното мнозинство от гражданите собствените им спестявания представляват малка част от цената на жилищата, така че проблемът трябва да бъде решен по други начини. Съществуват програми за държавни субсидии на безвъзмездна и възмездна основа, насочени към подобряване на условията на живот, предоставяне на обезщетения за закупуване на жилищни помещения или земя.
Съгласно действащата нормативна уредба и разработените системи за подпомагане на нуждаещите се гражданите могат да разчитат на държавна помощ. На първо място, трябва да споменем майчиното свидетелство, предоставянето на жилище под социален наем - всичко това са налични възможности за решаване на жилищния въпрос. С помощта на общината е възможно сключването на търговски договор за наем, когато част от наема за наеманото жилище се заплаща от региона. В допълнение към безвъзмездните субсидии има възможност за възстановяване на субсидии, плащане на вноски без лихва, облекчени кредити и социални ипотеки.
Предоставяне на жилище под социален наем
За да може едно семейство или гражданин да участва във всяка държавна програма за решаване на жилищния въпрос, е необходимо да се вземе решение за наличните обезщетения и възможността да се присъедини към опашката на нуждаещите се от подобрение. Изкуство. 51 от КТ на Руската федерация установява списък на привилегированите категории граждани, които могат да получават безплатни субсидии или да стоят на опашка за социални жилища.
Хората с определени хронични заболявания, които не трябва да споделят стая с други членове на семейството, могат да разчитат на общински жилища на преден план. Например граждани, страдащи от открита форма на туберкулоза. Приоритет при осигуряване на жилище имат и хората, живеещи в порутен и авариен фонд, без течаща вода, парно отопление и канализация.
Гражданите, които притежават недвижим имот или по договор за социален наем, не могат да стават на опашки, ако площта е по-висока или равна на общоприетите стандарти. Но ако семейства, които нямат семейни отношения, живеят в една стая, тогава те имат право да се присъединят към опашката за социални жилища.
Можете да се регистрирате, като предоставите пакет от документи, съдържащи потвърждение на правото на социална заетост. След получаване на документите, представители на отдела за социална защита проверяват условията на живот и съставят акт, потвърждаващ посоченото изискване. Решението на общината се издава след разглеждане на комисията по въпроса за регистрация или отказ, което трябва да бъде мотивирано писмено.
Държавно жилищно удостоверение
Вторият начин за получаване на държавна помощ е жилищно удостоверение. Този документ потвърждава правото на безвъзмездна субсидия, която може да се използва за закупуване на недвижим имот или за изплащане на ипотека. Трябва да се свържете с областната администрация, за да се информирате за възможността за получаване на субсидия, тъй като списъкът с преференциални категории е доста широк.
Многодетни семейства, граждани с ниски доходи, служители на бюджетни и държавни организации, млади специалисти могат да разчитат на жилищно удостоверение. Всеки регион установява редица допълнителни, различни от федералните, условия за получаване на субсидии. След подаване на необходимия пакет документи, заявителят ще бъде обявен за определената сума, тъй като тя винаги е индивидуална и зависи от изчисления коефициент.
Коефициентът зависи от броя на децата, района на пребиваване, съществуващите жилищни условия. Например максималният коефициент за град е 30-40% от стойността на придобития недвижим имот, докато в селските райони е 70%. Предпоставка за получаване на субсидия е наличието на собствено жилище, което може да бъде подобрено, банкови средства за закупуване на недвижим имот, вече издадена ипотека или договор за заем.
Можете да докажете своята платежоспособност, като предоставите удостоверение за доходи от постоянно място на работа или договор за ипотека с отметка за навременното плащане на плащанията. Жилищно удостоверение се издава за девет месеца и само веднъж. След като потвърди правото си на участие в програмата, кандидатът получава сертификат, който прехвърля в една от посочените банки в рамките на един месец.
След закупуването на недвижим имот, банката превежда сумата на сертификата на продавача или, в случай на погасяване на ипотеката, на банката, кредитираща сделката. Операцията се дава 14 дни, докато собственикът на сертификата не получава пари в ръцете си.
Достъпно жилище за младо семейство
Тази програма работи от 2005 г. и е помогнала на много семейства. Основното условие за получаване на безплатна субсидия е възрастта на кандидатите: съпрузите не трябва да са по-възрастни от 35 години. Липсата на деца не е причина за отказ, но влияе върху коефициента на изчисляване на размера на материалната помощ. В програмата могат да участват самотни жени с деца и настойници на непълнолетни.
Получената субсидия може да се използва в различни направления: за социална ипотека, закупуване на жилище с вноски от градския фонд, за наем на социални жилища и закупуване на земя. Жилищният въпрос в големия град може да бъде решен по много начини за младо семейство, ако съпрузите участват в програмата Достъпно жилище за млади хора.
Младо семейство може да се възползва от наема на търговски недвижим имот, собственост на града при преференциални условия. Списъкът с необходимите документи за включване в програмата и условията за субсидии можете да намерите в отдел „Социална защита“ или в областната администрация. Не забравяйте за майчинския сертификат, който помогна на много семейства да променят условията си на живот.
Ако искате да подобрите условията на живот за себе си и близките си, трябва да се възползвате от програмите за държавна подкрепа, достъпни за много нуждаещи се граждани.
12.12.2014
Решаваме жилищния въпрос. Кое е по-евтино: да купите апартамент или да построите къща за постоянно пребиваване?
Кръгла маса на тази тема се проведе в пресцентъра на седмичника „Полежная площадка“. В дискусията участваха анализатор, брокер, ипотечен брокер и представител на Министерството на строителството на Нижни Новгородска област. Защо жителите на Нижни Новгород предпочитат апартаменти пред частни къщи? Ирина Солнцева, независим анализатор на пазара на недвижими имоти, каза какво купуват жителите на града, къде и колко.
Свещен избор
„Въпреки че въпросът за цената е решаващ, той не е единственият“, отбеляза Солнцева. - Изборът на къща в широк смисъл е свещен за руския човек: той е избран за цял живот, както и за потомство. Така исторически се случи. В същото време къщата трябва да отговаря на съвременните идеи за комфорт. Градът ерозира, а броят на офертите расте. През последните две години се наблюдава рязко размиване на границите на града. Процесът на деурбанизация също набира скорост.
В резултат на това започна да се формира цивилизовано предградие, което постепенно започва да заобикаля Нижни Новгород. Нашият град се развива особено активно към районите Богородски и Кстовски, - каза Ирина Слонцева.
Разшири се и гамата от оферти. Ако преди пет години вторичният пазар на апартаменти управляваше топката, определяйки цените в други сегменти на пазара на недвижими имоти, сега всичко е различно. Водеща позиция се заема от пазара на нови сгради. И този тип жилища започна активно да се развива, като апартамент в ниска сграда. Разширяването на офертата доведе и до появата на т. нар. блокирани жилищни сгради (таунхаус, дуплекс и др.).
Сега на пазара се появиха по-демократични предложения. Ако говорим за нови сгради, тогава има по-голямата част от апартаментите - едно- и двустайни, както и студиа. Четиристайни или петстайни апартаменти са рядкост, те се строят в бизнес класа или елитни къщи, - каза Ирина Солнцева.
В предградията - 30% по-евтино
- През 2013 г. стартира единственият проект, който предлагаше нискоетажни жилищни сгради - "Окски берег". През 2014 г. вече имаше шест такива проекта - говорим за тези, при които текат продажби и активно строителство. Тези проекти се намират главно в посоките Богородски и Кстовски, а апартаментите в тях са предимно едно- и двустайни. Техните площи са приблизително същите като в града, но цената е много по-ниска: разликата в цената може да бъде до 30% и дори повече.
В резултат на това много жители на града са склонни да купуват апартаменти в такива проекти. И основната причина дори не е в най-добрата екология, а в това, че не могат да си позволят апартамент в града.
СРАВНЕНИЕ НА ОБЩА ЦЕНА И ПЛОЩ НА АПАРТАМЕНТИТЕ
ВТОРИЧЕН ПАЗАР
НОВИ СГРАДИ
Градските къщи в града са нова тенденция.
Тези, които не са доволни от апартамент в предградията, избират блокирана къща. Те също се строят в рамките на града. Тази тенденция започна да набира скорост в нашия град през последните 5 години. В същото време площите са съпоставими с площите на петстайни апартаменти в многоетажна сграда, но цените са по-ниски. Но като апартаментите в нови сгради, градските къщи се отдават под наем без довършване. Така че трябва да се заложи от около 500 хиляди до 1 милион рубли. за ремонти.
Когато говорим за къща за постоянно пребиваване, ние обмисляме район до 10 км от града “, уточни Солнцева. - На по-голямо разстояние по правило къщите не се купуват за тази цел. Само близкото предградие може да осигури развита инфраструктура и това е просто необходимо, ако говорим за комфорта на живот. Има, разбира се, и такива, които умишлено отиват на определени ограничения. Но ако няма такова желание, тогава човекът избира проект, в който територията се развива по интегриран и холистичен начин, където целта на разработчика е не просто да строи и продава, но и да остави след себе си нещо жизнеспособно.
Някои от най-успешните проекти в този сегмент са проектите на компанията "Жилищный ответ": Opalikha и Krutaya, Rzhavka и Zhdanovskoye. Това е супер икономичен сегмент, когато човек струва от 2800 до 3500 хиляди рубли. може да си купите къща с площ от 80-100 квадратни метра без довършителни работи, но с всички комуникации.
Предимството на закупуването на къща или градска къща извън града е не само, че жилищата са по-евтини, но и придобиването на малък парцел, както и условната екологичност, - каза Ирина Солнцева. - Защо е условно? Едва ли може да се каже сериозно, че на 10 км от голям град екологичната обстановка е в пъти по-добра. За да направите това, ще трябва да карате по-далеч - над 100 километра.
Апартаментите са по-ликвидни
На първо място е необходимо да се реши колко е целесъобразно по принцип да се премести от апартамент в частна къща, - посъветва Ирина Солнцева. - Това необходимо ли е, ако отхвърлим по-ниската себестойност? Готови ли сте да приемете факта, че ще трябва да прекарвате повече време на път? Че ще има и други задължения - в края на краищата къщата трябва периодично да се обновява и да го правите сами? Разбирате ли, че спешните служби, ако се случи нещо, най-вероятно ще пристигнат много по-късно?
Освен това собствеността върху крайградски недвижим имот предполага наличието на „движимо имущество“ – автомобил, а ако всички пълнолетни членове на семейството работят в града, то повече от един. А това са допълнителни разходи.
И най-важният въпрос, който през последните години хората започнаха да си задават все по-често – за колко и колко бързо мога да продам къщата си? Когато се отговори, скалата е недвусмислено наклонена в полза на апартамент - той се продава 2-3 пъти по-бързо от къща: това е по-познат и разбираем формат. Ето защо жителите на Нижни Новгород в момента правят своя избор в посока апартаменти.
Приоритет - интегрирано развитие
Евгений Морозов, началник на отдела за жилищно строителство на Министерството на строителството на Нижни Новгородска област,
поясни, че през последните години правителството на Нижни Новгородска област прилага набор от мерки, насочени към развитието на жилищното строителство, включително нискоетажни жилища. В резултат на това обемът на въведените в експлоатация жилища на територията на региона нараства всяка година, а делът на нискоетажните жилища в общия обем на въвеждане в експлоатация през последните години е около 60%. Трябва да се има предвид, че районът включва 52 общини: общински и градски райони. Многоквартирните жилища се строят главно в Нижни Новгород и големите градове в региона. А в по-малките населени места се строят предимно нискоетажни и индивидуални жилища. Това се дължи на икономическата целесъобразност и установените традиции.
При реализирането на жилищни проекти се дава приоритет на интегрираното развитие на поземлените парцели. Този подход позволява застрояването да бъде снабдено с цялата необходима инфраструктура (инженерна, социална, пътна), да се създадат условия за комфортен престой. Делът на подобни проекти се увеличава всяка година. От своя страна правителството на Нижни Новгородска област прилага мерки, насочени към увеличаване на дела на жилищата в икономична класа в развитието, както и повишаване на достъпността на жилищата за гражданите.
За да отговори на търсенето на гражданите днес, пазарът на недвижими имоти предлага разнообразие от оферти по видове жилища. В същото време гражданите сами избират за себе си къде им е по-удобно да живеят - това ще бъде апартамент в града, или в предградията, или частна къща.
Федералната програма „Жилища за руско семейство“ също не прави разлика какъв вид жилище трябва да бъде - нискоетажно или многоетажно. Основното е, че трябва да съответства на жилища от икономична класа, чиито критерии са определени със заповед на Министерството на строителството и жилищно-комуналните услуги на Руската федерация от 05.05.2014 г. No 223 / пр. В същото време с тази заповед се определят критериите за жилища от икономична класа както за жилищни сгради, така и за блокирани и индивидуални къщи.
Как да не се сбърка с избора
Олга Бердюгина, генерален директор на "AN" Golden Key "LLC,
споделени фирмени статистики. Според нея клиентите са разделени на две части: тези, които се местят от градски апартаменти в селска къща. И тези, които се местят от дома в апартамент. Съотношението им е приблизително 50 към 50.
А общият брой на желаещите да продадат съществуващи имоти и да заминат да живеят извън града е около 30% от цялата база на обектите на компанията. По този начин жителите на Нижни Новгород се стремят да напуснат, за да живеят извън града.
Когато избират къща или апартамент, хората винаги изхождат от своите възможности и желания: какъв живот искат да водят, - поясни Олга Бердюгина. - Младите семейства с деца са мобилни хора в колите, искат да живеят на екологично място. А за някои въпросът за чистия въздух е принципен, показан от лекарите. Оттук и желанието да се преместите в собствената си вила. Втората основна причина за това решение е изолацията от съседите и пространството наоколо, тъй като в близост до къщата винаги има парцел.
Домовете за постоянно пребиваване се купуват предимно във вилни комплекси. Тъй като тук, в една или друга степен, има цялата необходима инфраструктура за модерен комфортен живот. През последните години броят на проектите за развитие на вили нараства, тъй като търсенето също расте.
Въпросът за цената също е важен
- Тристаен апартамент в нова сграда с довършителни работи в горната част на града е сравним по цена с къща с площ от 120 кв.м в най-близкото предградие. Къщите директно в града са много по-скъпи, - обясни Олга Бердюгина.
Друг нюанс е цената на услугата и комуникациите.
- Ще трябва да плащате по-ниски сметки за комунални услуги обратно - те се изчисляват не по градски, а по селски тарифи. Но един дом може да бъде скъп. И временни, и материални. Освен това всички тези проблеми ще трябва да бъдат решени самостоятелно. Това трябва да се има предвид при закупуване на индивидуално жилище, - припомни Олга Бердюгина.
Затова е необходимо да се подходи сериозно към въпроса за преместването от града в покрайнините, заключи директорът на Академията на науките „Златен ключ”. - В крайна сметка трябва да се има предвид, че ако имате деца, тогава е малко вероятно те да бъдат водени в града всеки ден за класове в кръжоци и секции. Или възрастни хора - често посещават клиниката. Но ако решението е сериозно, тогава с удоволствие ще изберем необходимата опция.
По-лесно е да купите вторичен на кредит
Светлана Лаптева, ипотечен брокер на Академията на науките "Вариант плюс", обясни, че всяко семейство избира най-добрия и изгоден вариант за себе си. Ще бъде ли готова типична селска къща, или ще бъде построена по индивидуален проект. Независимо дали става дума за апартамент в строяща се сграда в рамките на града, или за готови жилища на вторичния пазар, това винаги е конкретен избор, базиран на конкретни възможности и обстоятелства.
Но банките могат да повлияят на решението на определено семейство, - обясни Светлана Лаптева. - Ако анализираме офертите за банкови ипотеки, започвайки от януари тази година, виждаме, че някои банки са повишили лихвите по кредитите два пъти, а други три пъти, и можем да заключим, че е било по-лесно да се закупи вторично жилище с ипотека през целия период година. Най-масовата оферта на кредитния пазар все още е покупката на жилища на вторичния пазар. В същото време заемите за жилища в строеж са по-евтини, отколкото за апартаменти на вторичния пазар: с половин процент, процента. Може би това се дължи на факта, че ликвидността на новите жилища е по-висока.
-
В края на миналата година и началото на тази много банки бяха предпазливи от предприемачи, които навлязоха на пазара с нискоетажни жилищни проекти. Като се има предвид, че търсенето на подобни обекти е от самото им създаване. Банките предлагаха не много интересни банкови продукти - например за сигурността на съществуващите жилища. Като се има предвид, че евтините нискоетажни проекти се избират от не много богати хора, се оказа, че те могат да осигурят единственото си жилище като обезпечение.
Тази година забелязваме нарастване на търсенето на кредити за индивидуално жилищно строителство. Но не са толкова много банките, които биха дали такива заеми. За днес мога да посоча само две. И какво имаме? В резултат на това търсенето на индивидуално жилищно строителство намалява. Банките са по-склонни да отпускат заеми за нови сгради в ниски сгради. Те са натрупали достатъчен опит за работа с подобни проекти, - каза Светлана Лаптева.
Така, - заключи ипотечният брокер на Академията на науките "Вариант плюс", - по отношение на кредитирането пазарът на вторични жилища и в процес на строителство е развит. Индивидуалното жилищно строителство все още изостава, въпреки че и тук има повече кредитни програми.
Що се отнася до процента на одобрения, той намаля.
Броят на офертите от банките е голям. Трудно е да се оплача от асортимента. Но изискванията към кредитополучателите станаха по-строги. Сега често подаваме заявления до няколко банки наведнъж. Увеличиха се и сроковете за тяхното разглеждане.
Към момента се наблюдава тенденция за по-нататъшно повишаване на лихвените проценти на кредитния пазар. От 1 ноември Централната банка повиши основната си лихва. Лихвените проценти винаги отговарят на това с увеличение.
Днес купувачите чакат спад в цените на пазара на недвижими имоти. Това е много спорен въпрос, но за купувачите, които привличат ипотечни средства, очакването за митичен спад на цените може да се превърне в съвсем реално увеличение на лихвените проценти. Ето защо е по-добре да купувате недвижими имоти без забавяне. Дори цените да паднат, това ще бъде незначително, а увеличението на лихвите дори с половин процент по време на срока на ипотеката, който е 15-25 години, се превръща в много прилична сума.
Наталия Чернишева
Народна анкета
Как жителите на Нижни Новгород решават жилищния си проблем
По време на изложбата на панаира в Нижни Новгород, служителите на редакцията "Полежная площадь" проведоха анкета сред посетителите на изложбата "От дизайна до довършването" на тема "Как бихте решили жилищния си проблем?" Ето какво отговориха нашите респонденти.
Къде предпочитате да живеете.
50% - в апартамента. 50% - в собствения си дом.
Ако сте избрали апартамент, тогава той трябва да бъде разположен.
55% - в нова сграда. 45% - на вторичния пазар на жилища.
Ако избереш къща, ще си купиш.
9% - парцел с завършена къща. 91% - парцел без договор.
0% - парцел с договор.
Предпочиташ вкъщи.
9% - във вилно селище. 64% са в предградията.
27% - в населеното място в района на Нижни Новгород.
0% - в рамките на града.
За изграждане на къща, която избирате.
36% е дървесина. 28% - тухла.
36% - газосиликатни блокове.
Според вас е по-изгодно:
48% - купуват апартамент. 52% - за построяване на къща.
Жилищното сътрудничество е най-добрият начин за решаване на жилищния проблем в Русия. Това не предполага закупуване на апартамент на прекомерни цени на кредит, нито предполага изразходване на значителни публични средства, какъвто е случаят с масовото строителство на жилища под наем. За какво точно е полезно жилищното сътрудничество, твърди Роман Василенко, доктор по икономика, председател на управителния съвет на кооперацията за жилищно настаняване на най-добрия начин
В майския си указ резидентът каза, че за решаване на жилищния проблем в страната е необходимо да се изграждат 120 милиона квадратни метра жилища годишно. Но днес на пазара на жилища, според Росстат, в най-добрия случай се строят 80 милиона квадратни метра. м годишно.
В секторите на масовото жилищно строителство сега има спад в рентабилността на строителния бизнес (и би трябвало да е доста висока, тъй като в тази област съществуват значителни регулаторни рискове). Дори в големите градове в много субсидирани региони рентабилността падна преди няколко години и там бяха построени предимно къщи по държавни програми за презаселване.
Търговският предприемач, особено в провинцията, не може да продаде необходимия обем апартаменти на цени, които ще покрият разходите за строителство, като се вземе предвид маржът (който трябва да е доста голям, отново, предвид високите регулаторни рискове), поради две основни причини .
Първо, търсенето намалява както на първичния, така и на вторичния пазар. Доходите на гражданите падат от няколко години. В същото време лихвеният процент по ипотечните кредити вече е по-висок, отколкото преди година, както и обемът на ипотечното кредитиране.
В допълнение, банковата система на Русия все още има свръхстроги изисквания за получаване на заеми, които не отговарят на икономическите реалности, поради което цели категории нуждаещи се от апартаменти не преминават през банковия филтър.
Ипотечните кредити у нас са много скъпи - те са три до четири пъти по-скъпи от ипотечните кредити в развитите страни по света
Второ, разходите на разработчиците растат. С реформата на капиталовото финансиране – въвеждането на ескроу сметки – те не могат да получават финансиране в същите размери и при същите условия.
Какво да направите в тази ситуация? Типичен отговор, който се чува и из кулоарите на властта, е увеличаване на обема на ипотечното кредитиране и държавната програма за субсидиране на лихвата.
Този път, разбира се, трябва да се следва. Но трябва да се помни, че ипотечните кредити у нас са много скъпи - те са три до четири пъти по-скъпи от ипотечните кредити в развитите страни по света и остават такива дори когато лихвеният процент е субсидиран. Тоест квадратен метър, надценен поради инфлацията на разходите на разработчика, с помощта на ипотека, става наистина златен.
Може ли семейство, застрашено от загуба на един от източниците си на доходи, да си позволи да изплати голяма и скъпа ипотека? Въпросът е риторичен.
Освен това ипотеката е проектирана по такъв начин, че ако има неизпълнение на плащания, свързано например със загуба на доход от един от членовете на семейството, домакинството може да загуби както апартамента, така и плащанията към банка, които вече са направени за него. Ипотечните ваканции ще намалят тежестта на проблема, но няма видимо желание от страна на банките да използват широко този инструмент. Най-вероятно ще се прилага в изключителни случаи.
Третият начин за решаване на жилищния въпрос не включва закупуване на апартамент на кредит и не изисква значително финансиране за строителство за сметка на държавата
Друг начин за "повдигане" на пазара на жилищно строителство, предложен от експерти, е масовото строителство на жилища под наем за държавни разноски. Програмата за жилищно строителство под наем е разработена от Министерството на строителството на Русия в началото на 2010 г. Но не виждаме мащабно строителство на жилища под наем, въпреки че това е важен начин за решаване на проблема, използван в целия свят. Има пари за това във федералния бюджет. Но готово ли е Министерството на финансите да се съгласи не да създава резерви, а да харчи средства? Засега явно не.
Можем ли да разчитаме на финансиране от съставните единици на федерацията? Дори в Москва, Московска област, Санкт Петербург, Свердловска област, Ханти-Мансийски автономен окръг, Ямало-Ненецки автономен окръг и други богати региони, където се извършва мащабно бюджетно строителство като част от програмите за презаселване, ние правим не виждам масовото строителство на жилища под наем. Да се надяваме, че подходите в провинциите ще бъдат преразгледани.
Но има и трети начин за решаване на жилищния проблем и повишаване на жилищния пазар. Това не предполага закупуване на апартамент на кредит и не изисква значително финансиране на строителството от държавата. Това е жилищно сътрудничество.
Тази посока всъщност беше забранена през първото следреформено десетилетие, въпреки че жилищните кооперации бяха популярни в съветско време: апартаменти с помощта на жилищни кооперации бяха закупени от онези, които не можеха да очакват бързо да получат апартамент на ред в предприятието или от изпълнителен комитет. Младите реформатори вярваха, че жилищното сътрудничество е непазарен път. Но той се използва широко в развитите страни като начин за решаване на жилищния проблем, успоредно с ипотеката. В следвоенна Германия например този метод беше дори приоритет по отношение на ипотеките.
Ясно е, че опашката за закупуване на апартамент ще се движи толкова по-бързо, колкото по-бързо се попълва взаимният фонд.
Същността на жилищното сътрудничество е, че апартаментът се купува в басейн - по пар. Кооперативните фондове се предоставят на безлихвена основа: кооперацията е организация с нестопанска цел, всъщност е фонд за взаимопомощ. Кооперацията финансира дейността си с приемен и членски внос, но дори и като ги вземе предвид, апартаментът излиза с порядък по-евтин от ипотеката.
Да предположим, че в една кооперация има десет души. Първо се купува апартамент за един, после за втори, после за трети. От тях започват да идват плащания за връщане, в кооперацията идват нови акционери - поради това опашката за закупуване на апартамент се движи.
Ясно е, че ще се движи толкова по-бързо, колкото по-бързо се попълва взаимният фонд. Следователно от основно значение за развитието на жилищните кооперации е, първо, възможността за попълване на взаимния фонд от държавния бюджет и второ, привличането на нови членове.
Бюджетното попълване на взаимен фонд в Германия достигна една четвърт от обема на взаимен фонд; това беше често срещано у нас и в съветско време. А привличането на нови членове се осигурява преди всичко от междурегионалния модел на кооперацията и от това колко бързо се движи опашката за апартамента. Ясно е, че колкото по-бързо се движи, толкова повече кандидати ще станат акционери на кооперацията.
Ниската скорост на опашката за закупуване на апартамент всъщност е единственият реален риск, свързан с кооперациите. Кооперацията няма риск да загине под тежестта на неплащанията - поради една проста причина: купува апартамент за акционера, но той става собственост на кооперацията и едва в момента, в който средствата на кооперацията се върнат напълно, тя става частна собственост на акционера.
Положението на жилищните кооперации в Русия е двусмислено
При неплащане от страна на акционера кооперацията има възможност да продаде апартамента. Ето защо кооперацията не се интересува от кредитната история на акционера, тя лесно преминава към съставяне на индивидуален график за плащане, ако акционерът има временни финансови затруднения - кооперацията е защитена от неплащане от страна на акционера. Ако акционерът не може да плати със сигурност, той напуска кооперацията, но в същото време, според LCD, всички внесени от него дялови вноски му се връщат.
Жилищните кооперации в Русия започнаха да се възраждат предимно с появата на специални разпоредби за жилищните комплекси в Жилищния кодекс. И сега в страната има много жилищни кооперации, макар че никой не води точна статистика. Има доста малки кооперации – например кооперации за разработчици. Има доста големи кооперации, създадени с финансовата подкрепа на органите на съставните образувания на федерацията и общините - като правило това са кооперации за държавни и общински служители.
Позицията на жилищните кооперации в Русия е двусмислена. От една страна има законодателни норми – жилищни и граждански, които малко или много позволяват да се работи нормално. От друга страна има много противоречия в законодателството, които пречат на наистина мащабна работа. Например въпросът за възможността за внасяне на майчински капитал като дялова вноска.
Нуждаем се от специално законодателство за жилищните кооперации, което може да бъде изготвено, например, по немски модел, където в продължение на много десетилетия е разработена подробна законодателна основа за дейността на ЖК. И поне част от средствата, предназначени за субсидиране на лихвения процент по ипотеките, биха могли да се използват за финансиране на взаимните фондове на жилищните кооперации.
Най-добрите световни практики на жилищно сътрудничество могат да бъдат използвани като основа за мащабно развитие на тази област на жилищното строителство у нас. И е абсолютно необходимо да се разработи за най-бързото решаване на жилищния проблем в Русия.
Днес е доста трудно да се купува недвижим имот, без да се използват заемни средства. Цените на апартаментите не само в Москва, но и в регионите са доста високи в сравнение със средната заплата на едно средно семейство в Русия. Ипотеките са реален начин да си купите собствен дом. Но доколко е икономически оправдано? Как да спестите семейния бюджет за закупуване на апартамент и в същото време да не поемате дългосрочни задължения по заем? Това, както и опциите за закупуване на апартамент без ипотека, ще бъдат разгледани в статията.
Икономическата осъществимост на ипотеките в настоящата ситуация
Икономическата реалност днес е такава, че решаването на жилищния проблем само със собствени средства е доста трудна задача.
Как можете да си купите собствен апартамент в Москва, без да имате много пари на ваше разположение? Най-очевидният отговор е да теглите ипотека.
В резултат на намаляване на търсенето и в резултат на това спадане на цените на пазара на нови сгради, ипотеката отново става актуална.
Ипотечният кредит е дългосрочен банков продукт, който ви позволява да закупите собствено жилище с кредитни средства. Ипотеката, като всеки заем, се издава при определен годишен лихвен процент и включва месечни плащания. При всяко плащане се изплаща част от главния дълг и начислената лихва.
Тази година условията за купувачи са се подобрили спрямо миналата година. Хората, които имат пари да си купят апартамент (или имат пари за първоначална вноска), очакваха спад в цените на имотите. Много от тях осъзнаха, че цените са най-ниски и такива благоприятни условия не бива да се пренебрегват. Следователно броят на сделките за покупко-продажба се увеличава и пазарът се съживява малко.
Колко икономически изгодно е да вземете ипотечен кредит за закупуване на жилище в сегашните условия?
За да отговорите на този въпрос, трябва да разберете за каква цел се купува недвижим имот с ипотека. Ако с цел печалба и по-нататъшна продажба или доставка на наематели, това е доста нерентабилно. За да се реализира печалба, е необходимо доходът да надвишава инвестицията. Тогава, например, за да стане печеливш наемът на имот, е необходимо наемните ставки да надвишават кредитните. Тези условия не са изпълнени сега. Приблизителните пазарни наемни ставки за обикновени жилища днес са не повече от 5% годишно спрямо цената му. Ипотечните лихви са 2 пъти по-високи.
Ето защо, ако сравним икономическата осъществимост на наемането на апартамент и придобиването му с ипотека, все още е по-изгодно да наемете къща. Отново, ако не вземете предвид, че по кредит плащате за вашето жилище, а при отдаване под наем за чуждо. Преди кризата ситуацията беше различна.
Ако сравним сегашните условия на ипотека с условията от миналата година, тогава ипотеката днес е по-привлекателна. Лихвените проценти по програмите на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране намаляват поради намаляване на основния лихвен процент на Централната банка на Руската федерация. Техният размер е почти същият като преди кризата. Като се вземе предвид намаляването на цената на апартаментите, размерът на ипотечните кредити, а оттам и размерът на месечните плащания също намаля. Така днес заемът за закупуване на апартамент е значително по-изгоден, отколкото преди кризата.
Гледайки напред, можем да кажем, че ипотеката ще стане наистина печеливша, когато цените на имотите, закупени днес (на намалена цена), отново се покачат.
Как да решим жилищния въпрос без много пари
Когато няма достатъчно пари дори за първоначалното плащане, въпросът за получаване на ипотека изчезва от само себе си. Сега много малък процент от банките отпускат заеми на кредитополучатели без първоначална вноска.
Откъде в този случай можете да вземете пари за закупуване на апартамент без ипотека?
Можете да поискате пари, за да вземете пари назаем от близки роднини или, например, ако имате голяма жилищна площ от родителите си, да я замените за 2 малки.
Но какво ще стане, ако трябва да разчитате само на себе си?
Прогнозните данни показват, че при ниво на лихвите по депозитите над средното ще бъде изгодно да спестявате част от парите от заплатата за покупка на апартамент на месечна база. Тази опция обаче е оптимална, ако имате възможност да живеете, например, с родителите си.
Обикновено експертите съветват да спестявате 10% от семейния доход всеки месец, но тази сума ще трябва да се увеличи за закупуване на жилище.
Помислете с конкретен пример дали е реалистично да спестявате за собствен дом без ипотека
Първо, нека изчислим как ще изглеждат ипотечните плащания, когато цената на апартамент е 5 милиона рубли. и първоначално плащане от 1 милион рубли.
Таблицата показва данните на калкулатора за ипотечен кредит в размер на 10% годишно за период от 10 години. Месечна вноска 52 860,29 RUB
| № | Плащане | Интерес | Основен дълг | Дължим остатък |
|---|---|---|---|---|
| Обща сума | 6342960,2 | 2342960,2 | 4000000 | 4000000 |
| декември 2017 г | 52860,29 | 33969,61 | 18890,69 | 3981109,31 |
| януари 2018 г | 52860,29 | 33719,78 | 19140,52 | 3961968,8 |
| февруари 2018 г | 52860,29 | 31392,65 | 21467,65 | 3940501,15 |
| март 2018 г | 52860,29 | 33375,83 | 19484,47 | 3921016,69 |
| април 2018 г | 52860,29 | 32139,48 | 20720,81 | 3900295,87 |
| май 2018г | 52860,29 | 33035,29 | 19825 | 3880470,87 |
| юни 2018 г | 52860,29 | 31807,14 | 21053,16 | 3859417,71 |
| юли 2018 г | 52860,29 | 32689,06 | 20171,24 | 3839246,48 |
| август 2018 г | 52860,29 | 32518,21 | 20342,09 | 3818904,39 |
| септември 2018 г | 52860,29 | 31302,49 | 21557,8 | 3797346,59 |
| октомври 2018 г | 52860,29 | 32163,32 | 20696,98 | 3776649,61 |
| … | ||||
| юни 2027 г | 52860,29 | 2530,03 | 50330,27 | 257489,95 |
| юли 2027 г | 52860,29 | 2186,9 | 50673,39 | 206816,56 |
| август 2027 г | 52860,29 | 1756,52 | 51103,77 | 155712,79 |
| септември 2027 г | 52860,29 | 1279,83 | 51580,46 | 104132,32 |
| октомври 2027 г | 52860,29 | 884,41 | 51975,88 | 52156,44 |
| ноември 2027 г | 52585,12 | 428,68 | 52156,44 | 0 |
След това ще изчислим колко ще излезе, ако отнесете приблизително същата сума към банката за депозит при средна ставка от 7%. Към условията ще добавим и липсата на авансово плащане.
Изчисленията показват, че е възможно да се натрупат пари със систематично попълване на депозита за 7 години, спестявайки дори малко по-малко. Но това е подходящо само за тези хора, които имат възможност да чакат и да не плащат за жилище под наем. В същото време трябва да се има предвид, че при неблагоприятни икономически условия темпът на инфлация може да обезцени спестяванията.
Трябва да се обърне внимание и на начините за спестяване на разходи и попълване на семейния бюджет.
Принципи на спестяване
- Редовно следене на приходите и разходите. Записвайте колко и какво сте похарчили всеки ден. Това ще ви позволи да получите информация за финансовото си състояние, да го анализирате и да намерите източници на спестявания. Можете да водите записи на хартия, но е по-удобно да използвате специални приложения за телефона.
- Отказ от лоши навици (цигари и алкохол). Ако се брои, тези разходи съставляват значителна част от семейния бюджет.
- Намалете количеството развлечения, ходенето по ресторанти и барове. Ако не можете да ги намалите до минимум, тогава можете да опитате да вземете определена сума пари със себе си и да се вместите в нея.
- Когато отивате в магазина за хранителни стоки, особено в супермаркета, направете и следвайте конкретен списък с хранителни стоки. Вземете ограничена сума пари.
- Купувайте хранителни стоки от търговци на едро.
- Ако наемате къща на не най-евтината цена, потърсете по-евтини варианти за наем или, ако е възможно, се преместете да живеете при родителите си.
- Анализирайте другите разходи на вашето семейство. Може би някои от статиите биха могли да бъдат съкратени. Например, сменете членството във фитнес залата за по-малко известно и съответно по-евтино.
Но само спестяванията не са достатъчни, трябва да помислите как да увеличите доходите на семейството си:
- струва си да се опитате да оцените вашите професионални умения и способности и как да получите допълнителен доход с тяхна помощ. Например, владеенето на чужди езици ще ви позволи да правите уроци, наличието на работни умения ще ви позволи да приемате поръчки за дребни ремонти;
- изучаването на допълнителна професия със свободно време също ще ви позволи да започнете да получавате допълнителни доходи, когато получите първоначална квалификация;
- развивайте се в основната си работа, опитайте се да получите повишение. Колкото по-високо се изкачвате по кариерната стълбица, толкова по-висока ще бъде заплатата.
Допълнителен доход:
- Заделените пари трябва сами да генерират приходи. Най-лесният начин е да поставите пари в банков депозит. Средният процент е около 7%.
- Има и алтернатива на депозитите - това са различни взаимни фондове, търгуващи на Форекс борсата. Те имат висока доходност, но и високи рискове от загуба на пари.
- Ако имате собствена кола, която използвате рядко, можете да я наемете за работа в такси. Трябва да се има предвид, че пробегът на автомобила значително ще се увеличи.
- Има много други начини за получаване на допълнителни доходи, всичко зависи от уменията, идеите и възможностите на конкретен човек.
Други възможности за закупуване на жилище без ипотека
В допълнение към възможността за използване на семейни спестявания, има следните опции за закупуване на жилище без използване на ипотека:
- Участвайте в правителствени програми за осигуряване на достъпни жилища за руски граждани. В момента има няколко програми за жилищни субсидии, според които определени категории руски граждани могат да кандидатстват за преференциални условия за закупуване на собствено жилище. Те включват военнослужещи, държавни служители, млади семейства, млади учени, многодетни и бедни семейства, ветерани от Втората световна война, сираци и др. За да участвате, трябва да отговаряте на определени условия и да подадете необходимия пакет от документи в упълномощения орган. Можете да разберете за всички нюанси на жилищните субсидии, като се свържете с териториалния орган за социална защита на населението.
- Кандидатствайте за потребителски заем. Тази опция е подходяща за хора, които нямат достатъчно 25-30% за закупуване на апартамент. В този случай ставките ще бъдат по-високи и периодът няма да надвишава 5 години, но закупеният апартамент може да се разпорежда по собствена преценка.
- Съберете пари за първа вноска, купете апартамент на вноски от предприемач в строяща се сграда. В условията на криза, за да поддържат търсенето на жилища, разработчиците охотно отиват към предоставянето на изгодни условия на вноски. Например, YIT предоставя на притежателите на акции безлихвен план на вноски до края на строителството с първоначална вноска от 30% или повече.
- Подпишете договор за анюитет със самотен пенсионер или договор за издръжка на живот със зависим. В първия случай наемателят може да кандидатства за месечна парична помощ в размер на най-малко две минимални работни заплати, като не се изисква помощ за домакинството. Във втория случай, в замяна на апартамент, на възрастен човек се осигуряват грижи през целия живот, закупуване на храна и лекарства. Недостатъците на тази опция: договорът може да бъде прекратен в съда, ако пенсионерът смята, че условията не са изпълнени. Освен това не е определен срокът за получаване на апартамента.
- Ако имате недвижим имот в имота си, продайте го и купете нов с майчински капитал. Руските семейства с две или повече деца кандидатстват за майчинство. Можете да го похарчите за подобряване на условията на живот, след като детето навърши три години. Сумата през 2017 г. е 453 026 рубли.
Има варианти за закупуване на апартамент, без да се прибягва до ипотечен кредит, но всички те включват някои разходи и условия.