Оценката на земята се подразделя на масова кадастрална оценка парцелии пазарна оценка на единични парцели.
Кадастралната оценка на поземлени имоти е масова оценка, която представлява съвкупност от административни и технически действия за установяване на кадастралната стойност на поземлени имоти в границите на административно-териториално образувание по оценъчни зони.
Държавната кадастрална оценка на земите се извършва по единна методика, за да се осигури съпоставимост на резултатите от оценката на цялата територия. Руска федерация... основната цел кадастрална оценка- създаване на данъчна основа. Целта на пазарната оценка на поземлен имот е да се определи пазарната (инвестиционна, ликвидационна) стойност на единичен поземлен имот към датата на оценка от независими оценители в съответствие с приетите стандарти и методи за оценка.
Масовата оценка характеризира набор от обекти на оценка и приложение към групи, състоящи се от голям брой от тях, един общ алгоритъм за извличане на стойността.Моделът на масовата оценка може да съдържа времеви фактор, но за индивидуална оценка това не е характерно, тъй като аналоговите обекти се избират директно към датата на оценка ...
Както показва световният опит, в допълнение към фискалните цели, масовата оценка може да реши следните задачи:
оценка за управление на портфейла от обезпечения;
определяне на начална цена на търгове;
определяне на изкупната цена на земя държавна или общинска собственост;
изчисляване на ставките под наемза недвижими имоти;
икономическа обосновка на разходите за придобиване на парцели за държавни нужди и планиране на разчети на проекти, свързани с такова отнемане;
подобряване на ефективността на управлението на недвижими имоти.
И двата вида оценка – масова и индивидуална – се основават на систематични методи за събиране, анализиране и обработка на пазарна информация за получаване на добре обосновани резултати. В процеса на масовата оценка, оценителят трябва да извърши същите действия, както при индивидуалната оценка, като разликите са свързани основно с разликата в обхвата на работата и методите за контрол на качеството на оценката.
Тъй като масовата оценка предполага разработването на стандартна методология, тя изисква не само координация на проблема, но и вземане на решение и единна процедура за оценка. Тежестта на експертното решение и възможността да се повлияе на крайния резултат е по-малка, отколкото при индивидуална оценка. В допълнение, моделите за оценка трябва да отразяват моделите на предлагане и търсене на групи имоти, а не на отделни единици. Тъй като моделът за оценка се разглежда като математическа интерпретация на поведението на пазара на недвижими имоти в определен момент, масовата оценка на модела е по-трудна, тъй като те се опитват да възпроизведат пазарната дейност в широк географски район.
И при масовата, и при индивидуалната оценка се използват три основни подхода – сравнителен, изгоден и скъп. Изборът на конкретни методи се определя от вида на имота, състоянието на пазара и наличието на необходимата информация. И двата вида оценка, използвайки едни и същи подходи и методи, се различават по методологията за оценка: дълбочината на анализ на най-важните фактори за ценообразуване, както и обема и методите на обработка, използвани за оценка на информацията.
Точно както при индивидуалната оценка, масовата оценка анализира най-доброто използване. Анализът на пазара с цел масова оценка предполага широкото използване, наред с експертни методи, на статистически методи, които спомагат за стратифициране на данните и изграждане на адекватен пазарен модел. В редица случаи, с недоразвитието на отделните пазарни сегменти, има смисъл да се говори за формата на прогнозната стойност ( инвестиционна стойност). Моделите за изграждане и калибриране също имат специални характеристики.
При индивидуална оценка за извличане на крайната стойност оценителят съгласува резултатите от трите подхода и взема окончателно решение. При масовата оценка нейните крайни етапи са валидиране на модела и контрол на качеството на получените резултати. Качеството на извършената работа се оценява главно чрез статистически методи: повечето от получените оценки трябва да попадат в определения диапазон на средното отклонение от реалните продажни цени. Наред със статистическия контрол се извършва и експертен контрол за компенсиране (при необходимост) на недостатъчното качество на първоначалната информация за пазарните сделки. Освен това оценката трябва да отговаря на съществуващите професионални стандарти, а за масовата оценка, освен етична и смислена, има редица статистически критерии за качество на модела. Така стандартите на Международната асоциация на данъчните оценители изискват коефициентът на дисперсия, който определя средното отклонение, за жилищните имоти да не надвишава 15%, а за групата на доходоносните недвижими имоти 20%.
Трябва да се подчертае, че индивидуалните и масовите оценки не са взаимозаменяеми. Всеки от тях има своя собствена област на приложение. Масовата оценка е за едновременна оценка на голяма хомогенна група обекти за данъчни цели, а индивидуалната оценка е за оценка пазарна стойностотделни обекти при извършване на различни пазарни сделки. И двете оценки могат да се допълват само в необходимите за това случаи.
По този начин могат да се разграничат следните разлики между масовите и индивидуалните оценки:
1) обект на оценка;
2) броя на обектите на оценка;
3) сложността на оценката;
4) квалификацията на изпълнителите;
5) количеството информация, обработена и създадена в хода на работа;
6) формиране на списък на обектите на оценка;
7) определяне на факторите на стойността на обектите на оценка;
8) ревизия на информация за стойностите на ценовите фактори на обектите на оценка;
9) групиране на обекти на оценка;
10) моделиране на стойността на обектите на оценка;
11) проверка на качеството на получените резултати;
12) алгоритъм за изчисляване на цената на обектите;
13) точност на резултатите;
14) формиране на информационни ресурси въз основа на резултатите от оценката.
Като цяло може да се заключи, че както масовите, така и индивидуалните оценки са систематизирани видове оценки, предназначени да моделират пазари, включително пазара на земя. Те се основават на едни и същи принципи, включително принципа на най-ефективното използване, но се различават по мащаба на моделиране, методите за измерване на ценовите характеристики на обектите, алгоритмите за обработка на пазарна информация и крайните показатели. Информацията, получена в процеса на държавната кадастрална оценка, може да се използва за определяне на пазарната стойност на парцелите.
При извършване на оценка, оценителят е длъжен да използва (или да обоснове отказ за използване) разходни, сравнителни и рентабилни подходи за оценка. Оценителят има право самостоятелно да определя, в рамките на всеки от подходите за оценка, специфични методи за оценяване. Това взема предвид обема и надеждността на наличната пазарна информация за използването на определен метод.
По правило при оценка на пазарната стойност на парцелите се използват методът за сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на разпределение, методът на капитализиране на рентата на земята, методът на остатъка и методът на предназначението.
Сравнителният подход се основава на метода за сравнение на продажбите, метода на разпределение, метода на разпространение. Подходът на доходите се основава на метода на капитализация на рентата на земята, метода на остатъка и метода на предвиденото използване. В метода на остатъка и метода на разпределение се използват елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на земята.
Следва съдържанието на изброените методи във връзка с оценката на пазарната стойност на парцели, заети от сгради, конструкции, конструкции или предназначени за тяхното разполагане, както и особеностите на оценката на пазарната стойност на земеделската земя.
Ако в доклада за оценка се използват други методи, препоръчително е да се разкрие тяхното съдържание и да се обоснове използването им.
Метод за сравнение на продажбите
Методът се използва за оценка на поземлени парцели, както заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (наричани по-долу - застроени поземлени парцели), така и поземлени парцели, които не са заети от сгради, конструкции и (или) конструкции. yenii (по-нататък - незастроени парцели). Условие за прилагане на метода е наличието на информация за цените на сделките с поземлени имоти, които са аналогични на оценяваната. При липса на информация за цените на сделките с парцели е разрешено използването на цени на предлагане (търсене).
· Определяне на елементите, чрез които се извършва съпоставянето на обекта на оценка с обектите - аналози (по-нататък - елементи за сравнение);
· Определяне за всеки от сравнителните елементи на характера и степента на различията на всеки аналог от прогнозния поземлен имот;
· Определяне за всеки от сравнителните елементи на корекции на цените на аналозите, съответстващи на естеството и степента на разлики на всеки аналог от прогнозния поземлен имот;
· Корекция за всеки от елементите на сравнението на цените на всеки аналог, изглаждане на техните разлики от прогнозния поземлен имот;
· Изчисляване на пазарната стойност на парцел чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналозите.
Елементите за сравнение включват факторите на стойността на оценявания обект (фактори, чиято промяна се отразява на пазара стойност на обектаоценки) и характеристиките на сделките с парцели, преобладаващи на пазара.
Най-важните фактори на разходите обикновено са:
местоположение и среда;
предназначение, разрешено ползване, права на други лица върху парцела;
физически характеристики(релеф, площ, конфигурация и др.);
инфраструктура (наличност или близост инженерни мрежии условията за присъединяване към тях, обекти на социалната инфраструктура и др.).
Характеристиките на сделките с парцели включват, inter alia:
1) условията за финансиране на сделки с парцели (съотношението на собствени и привлечени средства, условия за предоставяне на заемни средства);
2) условията на плащане за сделки с парцели (плащане в брой, сетълмент чрез записи на заповед, прихващане, бартер и др.);
3) обстоятелствата по сделката с поземлените имоти (дали парцелът е бил представен на открития пазар под формата на публично предложение, принадлежността на купувача и продавача, продажба в несъстоятелност и др.);
4) промяна в цените на парцели за периода от датата на сделката с аналог до датата на оценката.
Естеството и степента на разликите между аналога и прогнозния поземлен имот се установяват в контекста на елементите за сравнение чрез директно сравняване на всеки аналог с обекта на оценка. В този случай се приема, че сделката с предмет на оценка ще бъде извършена въз основа на характеристиките на сделките със земи, преобладаващи на пазара.
Корекциите на цените на аналозите чрез елементи за сравнение могат да бъдат определени като за цената на мерна единица на аналог (например хектар, квадратен метър), и за цената на аналога като цяло. Корекцията на цените може да бъде изчислена в парично или процентно изражение.
Размерът на корекциите на цените обикновено се определя по следните начини:
· Директно сравняване по двойки на цените на аналози, които се различават един от друг само по един сравнителен елемент, и определяне на базата на получената по този начин информация на корекции за този елемент за сравнение;
· Директно сравнение по двойки на доходите на два аналога, които се различават един от друг само по един елемент за сравнение, и определяне чрез капитализиране на разликата в дохода от корекцията за този елемент за сравнение;
· Корелационен и регресионен анализ на връзката между промяната в елемента за сравнение и промяната в цените на аналозите (цени на мерни единици на аналозите) и определяне на уравнението на връзката между стойността на елемента за сравнение и стойността на пазарната стойност на парцела;
· Определяне на разходите, свързани с промяна на характеристиките на елемента за сравнение, според който аналогът се различава от обекта на оценка;
· Експертна обосновка на корекции на цените за аналози.
В резултат на определяне и извършване на корекции, цените на аналозите (мерни единици за аналози), като правило, трябва да бъдат близки една до друга. В случай на значителни разлики в коригираните цени на аналозите е препоръчително да изберете други аналози; елементи за сравнение; стойности на корекция.
Метод на подбор
Условия за прилагане на метода:
наличие на информация за цените на сделките с единични обекти на недвижими имоти, подобни на един недвижим имот, който включва оценявания поземлен имот. При липса на информация за цените на сделките е разрешено използването на тръжни цени);
съответствие на подобренията на земята с нейното най-ефективно използване.
Методът предполага следната последователност от действия:
1) определяне на елементите, за които се прави сравнение на единично обект на недвижими имоти, което включва оценявания поземлен имот, с аналогични обекти;
2) определяне за всеки от сравнителните елементи на естеството и степента на разлики на всеки аналог от един обект на недвижим имот, който включва прогнозния поземлен имот;
3) определяне за всеки от елементите за сравнение на ценови корекции на аналози, съответстващи на естеството и степента на разлики на всеки аналог от един недвижим имот, който включва оценявания поземлен имот;
4) корекция за всеки от елементите за сравнение на цените на всеки аналог, изглаждане на техните разлики от един обект на недвижими имоти, който включва прогнозния поземлен имот;
5) изчисляване на пазарната стойност на един недвижим имот, включително прогнозния поземлен имот, чрез обосновано обобщение на коригираните цени на аналозите;
6) изчисляване на стойността на замяната или цената на възпроизвеждането на подобрения на оценявания поземлен имот;
7) изчисляване на пазарната стойност на оценявания поземлен имот чрез изваждане от пазарната стойност на един недвижим имот, който включва оценявания поземлен имот, стойността на замяната или разходите за възпроизвеждане на подобрения на поземления имот.
Размерът на разходите за създаване на подобрения на поземлен имот може да се определи с помощта на агрегирани и (или) елементарни показатели за разходите.
Съвкупните разходни показатели включват както показатели, характеризиращи параметрите на обекта като цяло - квадратен, кубичен, работен метър, така и показатели за комплекси и видове работа.
Елементните стойности са елементарните цени и норми, които се използват за определяне на разходите за създаване на подобрения.
Агрегираните и елементарни разходни показатели, изчислени на ценово ниво, фиксирано на конкретна дата (базово ценово ниво), могат да бъдат преизчислени до ценово ниво на датата на оценка, като се използва система от текущи и прогнозни индекси на промените в разходите за строителство.
Изчисляването на размера на разходите за създаване на подобрения с помощта на елементарни разходни показатели може да се извърши и с помощта на методите на ресурса и ресурсния индекс. Методите на ресурсите (индекс на ресурсите) се състоят в изчисляване в текущи (прогнозни) цени и норми на всички ресурси (елементи на разходите), необходими за създаване на подобрения.
При определяне на размера на разходите за създаване на подобрения на поземлен имот трябва да се вземе предвид печалбата на инвеститора - стойността на най-вероятното възнаграждение за инвестиране на капитал в създаването на подобрения. Печалбата на инвеститора може да се изчисли като разлика между продажната цена и разходите за създаване на подобни обекти. Печалбата на инвеститора може също да се изчисли като възвръщаемост на капитала при най-вероятната инвестиция със същото ниво на риск.
При определяне. разходите за замяна или разходите за възпроизвеждане вземат предвид размера на натрупаната амортизация на подобренията.
Натрупаната амортизация на подобренията може да се дефинира изцяло или в парично изражение като сума от физическа, функционална и част от икономическата амортизация, дължаща се на подобренията.
Физическото влошаване е загубата на цената на подобренията поради влошаване на техните физически свойства.
Функционалното износване е загубата на цената на подобренията, причинена от несъответствието между решението за планиране на пространството, строителните материали и инженерното оборудване на подобренията, качеството на строителни работиили други характеристики на подобрения на текущите пазарни изисквания за този вид подобрение.
Икономическата амортизация е загуба на стойността на един имот, поради отрицателното въздействие на външни фактори във връзка с него.
Физическото и функционално износване може да бъде отстранимо и непоправимо. Икономическото износване обикновено е непоправимо. В същото време амортизацията е отстраняема, ако разходите за нейното премахване са по-малки от увеличението на стойността на имуществото в резултат на неговото премахване.
Метод на разпространение
Методът се използва за оценка на застроени парцели.
Условия за прилагане на метода:
· Наличие на информация за цените на сделки с единични обекти на недвижими имоти, подобни на един недвижим обект, който включва прогнозния поземлен имот. При липса на информация за цените на сделките се допуска използването на цени на предлагане (търсене);
· Наличие на информация за най-вероятния дял на парцела в пазарната стойност на един недвижим имот;
· Съответствие на подобренията на парцела с най-ефективното му използване.
Методът предполага следната последователност от действия:
определяне на елементите, чрез които се извършва съпоставката на един недвижим имот, включващ оценявания поземлен имот, с аналогични обекти;
определяне за всеки от сравнителните елементи на естеството и степента на разлики на всеки аналог от един обект на недвижим имот, който включва прогнозния поземлен имот;
определяне за всеки от елементите за сравнение на ценови корекции на аналози, съответстващи на естеството и степента на разлики на всеки аналог от един обект на недвижим имот, който включва прогнозния поземлен имот;
корекция за всеки от елементите за сравнение на цените на всеки аналог, изглаждане на техните разлики от един обект на недвижими имоти, който включва прогнозния поземлен имот;
изчисляване на пазарната стойност на отделен обект на недвижими имоти, включително оценявания поземлен имот, чрез обосновано обобщение на коригираните цени на аналозите;
изчисляване на пазарната стойност на оценявания поземлен имот чрез умножаване на пазарната стойност на един недвижим имот, който включва оценявания поземлен имот, по най-вероятната стойност на дела на поземления имот в пазарната стойност на един недвижим имот обект.
Метод за капитализиране на рентата на земята
Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели. Възможно е условието за прилагане на методавъзможността за получаване на поземлен наем от оценявания поземлен имот.
Методът предполага следната последователност от действия:
1) изчисляване на поземлената рента, създадена от парцела;
2) определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на поземлената рента;
3) изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез капитализиране на поземлен наем.
Капитализацията на поземлен наем се разбира като определяне към датата на оценка на стойността на всички бъдещи стойности на поземлен наем, равни една на друга или променящи се с една и съща ставка за равни периоди от време. Изчислението се извършва чрез разделяне на размера на рентата за земя за първия период след датата на оценката на съответния коефициент на капитализация, определен от оценителя.
При този метод размерът на рентата за земя може да се изчисли като доход от отдаване под наем на поземлен имот при условията, преобладаващи на пазара на земя.
Основните методи за определяне на коефициента на капитализация са:
· Разделяне на размера на поземлен наем за подобни парцели на цената на продажбата им;
· Увеличаване на безрисковата норма на възвръщаемост на капитала с размера на рисковата премия, свързана с инвестиране на капитал в оценявания поземлен имот.
В този случай под безрисковата норма на възвръщаемост на капитала се разбира нормата на възвръщаемост за най-малко рисковата инвестиция на капитал (например нормата на възвръщаемост на депозитите на банки от най-висока категория надеждност или нормата на възвръщаемост на падеж на държавни ценни книжа).
Метод на остатъка
Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели. Условието за прилагане на метода е възможността за застрояване на прогнозната земянов сайт с подобрения, генериращи приходи.
Методът предполага следната последователност от действия:
изчисляване на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения, съответстващи на най-ефективното използване на оценявания поземлен имот;
изчисляване на нетния оперативен доход от един имот за определен период от време въз основа на пазарни наемни цени;
изчисляване на нетния оперативен доход, дължащ се на подобрения за определен период от време като продукт на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобренията със съответния коефициент на капитализация на приходите от подобрения;
изчисляване на размера на рентата за земя като разлика между нетния оперативен доход от един имот за определен период от време и нетния оперативен приход, дължащ се на подобрения за съответния период от време;
изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез капитализиране на поземлен наем.
Методът също така позволява следната последователност от действия:
1) изчисляване на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения, съответстващи на най-ефективното използване на прогнозния поземлен имот;
2) изчисляване на нетния оперативен доход от един имот за определен период от време въз основа на пазарни наемни ставки;
3) изчисляване на пазарната стойност на отделен недвижим имот чрез капитализиране на нетния оперативен доход за определен период от време;
4) изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез изваждане от пазарната стойност на един обект на недвижим имот разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения.
Нетният оперативен доход е равен на разликата между действителния брутен доход и оперативните разходи. От действителния брутен доход обаче се приспадат само онези оперативни разходи, които обикновено се поемат от лизингодателя.
Действителният брутен доход е равен на разликата между потенциален брутен доход и загуби от престой и загуби от неплащания за наем.
Потенциалният брутен доход е равен на дохода, който може да се получи от отдаване под наем на цялата площ на един имот при липса на загуби от неплащане на наем. При оценка на поземлен имот наемните ставки за ползване на един недвижим имот се изчисляват въз основа на пазарните наемни ставки (най-вероятните наемни ставки, при които оценяваният имот може да бъде отдаден под наем за отворен магазинв конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и не са отразени извънредни обстоятелства в наемната цена).
За свободни помещения, използвани от собственика за собствени нужди, се използват и пазарни наемни ставки. Потенциалните приходи включват други доходи, получени от неразделни подобрения на имота, но не включени в наема.
Размерът на оперативните разходи се определя въз основа на пазарните условия за отдаване под наем на единични недвижими имоти. Оперативните разходи се подразделят на: постоянни - не зависят от степента на заетост на един имот, променливи - в зависимост от степента на заетост на един обект на недвижим имот и разходите за подмяна на елементи за подобрение със срок на ползване, по-малък от срока на използване на подобрения като цяло (по-нататък - елементи с краткосроченизползване). Оперативните разходи не включват амортизационни отчислениявърху недвижими имоти и разходите за обслужване на дългови задължения по недвижими имоти.
Разходите за подмяна на краткотрайни артикули за подобрение се изчисляват, като разходите за генериране на тези подобрения се разделят на техния полезен живот. В процеса на извършване на тези изчисления е препоръчително да се вземе предвид възможността за процентно увеличение на паричните средства за замяна на елементи с кратък срок на използване.
Административните разходи се включват в оперативните разходи, независимо кой управлява имота - собственикът или управителят.
Когато се изчислява коефициентът на капитализация за подобрения на земята, трябва да се вземе предвид най-вероятният процент на промяна в дохода от подобрения и най-вероятната промяна в цената на подобренията (например, когато цената на подобренията намалява, да се вземе предвид възвръщаемостта върху капитала, инвестиран в подобренията).
Метод за използване по предназначение
Методът се използва за оценка на застроените и незастроените парцели.тъкане.
Условието за прилагане на метода е възможността за използване на парцела по начин, който генерира доход.
Методът предполага следната последователност от действия:
· Определяне на размера и времевата структура на разходите, необходими за използването на парцела в съответствие с варианта за неговото най-ефективно използване (например разходите за създаване на подобрения на парцела или разходите за разделяне на парцела на отделни части, различаващи се по форма, вид и естество на използване);
· Определяне на размера и времевата структура на доходите от най-ефективното използване на поземления имот;
· Определяне на размера и времевата структура на оперативните разходи, необходими за генериране на приходи от най-ефективното използване на поземления имот;
· Определяне на стойността на дисконтовия процент, съответстващ на нивото на риска от капиталова инвестиция в прогнозния поземлен имот;
· Изчисляване на цената на поземлен имот чрез дисконтиране на всички приходи и разходи, свързани с използването на поземления имот.
В този случай дисконтирането се отнася до процеса на привеждане на всички бъдещи приходи и разходи към датата на оценката по дисконтовия процент, определен от оценителя.
За привеждане на всички бъдещи приходи и разходи към датата на оценка се използват дисконтовите проценти, които се извличат от анализ на нормите на възвръщаемост на капитала за инвестиции с подобни нива на риск.
Източникът на доходи може да бъде лизинг, икономическо използване на поземлен имот или отделен имот, или продажба на парцел или отделен имот в най-вероятния период от време по пазарна стойност.
Изчисляването на дохода при опцията за отдаване на недвижим имот под наем трябва да предвижда отчитане на доходите от продажба на един имот в края на прогнозния период.
Особености на оценката на пазарната стойност на земеделската земя.
Оценката на земеделските земи се извършва въз основа на тяхното разрешено, устойчиво и най-ефективно използване, като се отчитат особеностите на селскостопанското райониране на територията.
За извършване на оценка в границите на земеделска земя в съответствие с нейната експликация се разграничават:
земеделски земи (обработваеми земи, сенокоси, пасища, угари и трайни насаждения);
земя, заета от сгради, постройки, постройки, използвани за производство, съхранение и първична преработка на селскостопански продукти;
земи, заети от селскостопански пътища, комуникации, дървета и храсти, предназначени да осигурят защитата на земите от въздействието на отрицателни (вредни) природни, антропогенни и техногенни явления, затворени водни обекти.
Пазарната стойност на земеделски поземлен имот се определя въз основа на оценка на неговата земеделска земя и земя, заета от сгради, постройки, постройки, използвани за производство, съхранение и първична преработка на земеделска продукция. В този случай пазарната стойност на оценявания поземлен имот се определя, като се вземат предвид характеристиките на земите, включени в неговия състав, заети от вътрешни пътища, комуникации, дървесна и храстова растителност, предназначени да гарантират защитата на земите от въздействие на неблагоприятни природни, антропогенни и техногенни явления, затворени водни обекти, които не могат да се използват за стопанска дейност.
Земеделската земя и затворените водни обекти, които могат да се използват за предприемачески дейности (например риболов), обикновено се оценяват чрез метода за сравнение на продажбите или метода на капитализация на наемите.
Земите, заети от сгради, конструкции, конструкции, използвани за производство, съхранение и първична преработка на селскостопански продукти, се оценяват по методи за оценка на застроени или предназначени за застрояване на земя. Земите под стопански постройки (навеси и други некапиталови постройки), разположени върху земеделска земя, се оценяват като земеделска земя.
При оценка на пазарната стойност на земеделската земя чрез сравняване на продажби и чрез капитализиране на рентата на земята, стойностните фактори трябва да отчитат плодородието на земята, както и влиянието на факторите на околната среда. Основните фактори, които определят плодородието на парцела, по-специално включват: качествените характеристики на почвения слой на парцела (съдържание на хранителни вещества, влага, аерация, механичен състав, структурен състав, киселинност и др.), релеф , микроклимат.
При оценката на пазарната стойност на земеделската земя чрез капитализиране на поземлената рента има особености на изчисляването на поземлен наем, свързани с възприета системаотчитане на плодородието на земята.
Рентата за земя се изчислява като разликата между брутния доход и себестойността на селскостопанската продукция, като се отчита печалбата на предприемача. Брутният доход се изчислява за единица поземлен имот като произведение на нормативния добив на земеделска култура от нейната пазарна цена.
Нормативният добив на земеделска култура се определя от плодородието на парцела, измерено в бонитни точки.
Изборът на основните и съпътстващите култури, за които се изчислява поземлената рента, се извършва от набор от култури, типични или традиционно отглеждани на мястото на парцела. Същевременно критериите за избор на култури и тяхното редуване са осигуряване на най-висок доход и запазване на почвеното плодородие.
Материалните разходи за производство на селскостопанска продукция се определят въз основа на технологични карти, които установяват нормативните разходи за семена, горива и смазочни материали, торове и др. в натура.
Изчисляването на разходите в парично изражение се основава на преобладаващите пазарни цени в района, където се намира парцела.
При изчисляване на разходите се взема предвид нивото на инженерно устройство на парцела, включително плътността пътна мрежа, клас на пътищата, близост до магистрали, пунктове за преработка на селскостопански суровини и центрове за материално-техническо снабдяване.
При изчисляване на брутния доход от обработваема земя може да се вземе предвид възможността за получаване на няколко реколти през един сезон за зеленчукови продукти и лечебни растителни продукти. Депозитът се оценява по начина на предназначение, като се отчита икономическата целесъобразност от прехвърлянето му в различен(и) вид(ове) земеделска земя.
При изчисляване на брутния доход от сенокосите и пасищата трябва да се изхожда от стандартния им добив. Нормативният добив на сенокоси и пасища се определя от превръщането му в центнер фуражни единици (1 цент фуражни единици се равнява на 1 цент овес). В този случай размерът на брутния доход се определя на базата на пазарната цена на овеса.
При изчисляване на брутния доход от трайни насаждения се препоръчва да се изхожда от честотата на тяхното плододаване и стандартния добив на плодови и ягодоплодни продукти. Това взема предвид:
1) възраст на многогодишните насаждения;
2) видов и сортов състав на трайни насаждения;
3) особености на пространственото разпределение на трайните насаждения в границите на поземления имот;
4) възможността за получаване на доходи от допълнителни продукти, получени от пътеките на овощни градини и лозя.
Като цяло, обобщавайки, можем да кажем, че оценката на недвижими имоти изисква индивидуален подход във всеки отделен случай. Много фактори влияят върху стойността на недвижимия имот. Не е лесно да разберете всички нюанси и да направите правилните изводи. Оценителят изисква умения и усещане за пазарната ситуация. За всеки случай и всеки тип стойност различните подходи и методи ще имат по-висок приоритет, което трябва да определи оценителят.
5 / 5 (гласове: 2 )
По това време големи градовесе намират в ситуация, която изисква определяне на пазарно обосновано ниво на стойност на земята, на което се основава масовата оценка на земята. За да направите това, е необходимо да се поддържа икономически справедлив баланс на интересите на всички: собственици, ползватели на поземлени имоти и община, както и изисквания за рационално използване на територията на града. Практическите задачи пред града включват както фискална функция (попълване на бюджета на града), така и регулаторна функция.
Различни предизвикателства, пред които са изправени, са свързани с определянето на различни видове стойности на парцели според различни задачи (например с цел определяне на градоустройство или кадастрална оценка на земята) или извършване на подходяща корекция на определена „базова“ цена според спецификата на конкретна задача. От опита на чужди държави става ясно, че в основата на методологията за фискални изчисления е масовата оценка на земята. Включва пазарната стойност на жилищата, приходите от наеми от търговско развитие и разходния метод за имоти със слаба ликвидност.
В момента страната решава този проблем чрез методологията за изчисляване на кадастралната стойност на земята, населените места, която е изготвена от Roszemkadastr въз основа на методологията, приета на федерално ниво. Но има още един, според нас, съществен недостатък. Въз основа на данните за продажби на застроени поземлени имоти кадастралната стойност на земята се изчислява по метода „извличане”, а в Стандартите за оценка, които са задължителни за прилагане от субектите на оценителска дейност, се нарича „метод на разпределение”. .
Този метод изисква познаване на площта на парцела или данни за съотношението на поземления дял (съотношението на площта на земята на 1 кв. цялата зонаапартаментът за продажба). Техническите инструкции на този метод посочват, че този показател трябва да се определи въз основа на таблица или според графика на годината на строителство на района - (СНиП в сила по това време), който регулира плътността на застрояване и етажност на жилищните сгради.
Днес масовата икономическа оценка на земните обекти на града се извършва по метод, който преди беше технически невъзможен за прилагане, тъй като включваше голям брой изчисления и многоизмерни класификации. Такива техники се характеризират с клъстерен и корелационно-регресионен анализ, методи за сравнения по двойки и приоритизиране, Систематичен подходи формиране на бази данни.
Прилагайки тези методи, е възможно да се постигне повишаване на научната валидност на управленските решения и да се анализира качествено работата на този подход. Например, изчисляването на цената на земята въз основа на данни за продажбите на апартаменти може да се извърши по два начина (методи):
- Изчисляване на всички данни за продажби на „референтен” апартамент за даден сегмент и едва след това изчисляване на цената на земята по метода на разпределение. Предимството на този метод е да се опростят предстоящите изчисления (само за един апартамент), а недостатъците включват високата вероятност от грешка при избора на референтен апартамент с помощта на методите на сдвоени сравнения, привеждане на апартамента до референтния и следователно , възможността за голяма неточност на резултатите.
- Определяне на стойността на земята в определен район за всеки един от продаваните апартаменти. Тук изчисленията са по-сложни (за целия набор от данни), но процентът на точност се увеличава.
Например, в определен жилищен район има шест къщи на различни етажи и са разположени обществени съоръжения.
Съгласно графика се изчислява необходимостта от територия за шофиране, тротоари, паркинги, площи и озеленяване, която пада на 1 жител, като се вземе предвид средният брой етажи в квартала от 7,3: и е равен на 4,2 + 11,1 = 15,3 m2 / човек ... Оказва се, че за население от 1370 души в квартала са необходими 20961 м2 жилищна площ, а реалната площ е 12055 м2. Освен това площта за търговски обекти е разпределена 10 пъти повече, въз основа на стандартите на SNiP, и дава основание на градските власти да помислят за поставянето на такива съоръжения в този квартал.
Необходимо е да се започне изчисляването на кадастралната стойност на 1 кв.м. земя в ж.к. Средната цена на 1 кв. м апартамент, пуснат за продажба в началото на 2005 г., се определя от 19 хил. рубли, докато средната цена на 1 кв. м. апартаменти в нови сгради се равняват на сумата от 9333,38 рубли без ДДС. Следователно, като се вземе предвид средната амортизация на сградите за тримесечието от 15%, отделяме цената на 1 кв.м. апартамент, падащ на земята, той е равен на 9639 рубли. Използвайки коефициента на поземления дял, изчисляваме пазарната стойност на 1 кв.м. жилищна площ в квартала, тя е равна на 24 714 рубли / кв. м.
Опитът на чужди страни показва, че кадастралната стойност на земята пада от 50 до 70% от пазарната стойност, оказва се, че се определя около 24 714-0,6 = 15 000 рубли. Като се вземе предвид размера на наема за годината от 3 до 7% от кадастралната стойност на земята, в. в такъв случайтя ще бъде равна на 15000-5% = 750 рубли / кв.м земя.
Това е много ниска сума за търговски обект (равна на една десета от разходите за наемане на помещения за търговски цели в даден район) и може да донесе значително попълване на градския бюджет, тъй като е почти десет пъти повече от основния наем за ползване на земята.
В сравнение с друг квартал на града с една жилищна четириетажна сграда и няколко обекта нежилищни недвижими имотиспоред графика, необходимата площ на парцел за обслужване на живеещите в квартала е 15,6 + 5,8 = 21,4 кв. м / човек, или 1819 кв. м. м. Според изчисленията площта на парцела, който попада върху жилищна сграда, е равна на 7 343,1 кв. м. Съотношението на търговските помещения към жилищните помещения също значително надвишава стандартите на SNiP.
С подобни изчисления на размера на наема за парцел установяваме, че той е приблизително четири пъти по-малък, което характеризира неефективното използване на земята в жилищен район. Възможно е да се решат тези проблеми чрез увеличаване на дела на жилищните сгради в това тримесечие, защото сега да се инвестира пари в бройжилищното строителство е много печеливш бизнес. В този случай стойността на коефициента на поземления дял намалява, кадастралната стойност на земята се повишава и съответно наемът на използваната територия в тримесечието се повишава, което, разбира се, ще носи приходи в бюджета на област и град.
Следователно, масата оценка на земятазастъпници икономическа основауправление на градски недвижими имоти, което допринася за рационалното използване на градските райони, попълване на градския и областния бюджет. Ако имате въпроси относно масовата оценка на земя, можете да потърсите съвет от НП „Федерация на съдебните експерти“, където ще получите експертни съвети по възникналите въпроси, можете да поръчате изчисленията на масовата оценка на земята .
Ако се интересувате не само от темата за оценка на поземлен имот, но и от свързани въпроси, като например оценка на недвижими имоти, тогава имаме удоволствието да Ви информираме, че ще се радваме да извършим оценка на недвижими имоти вместо Вас, и не само в Москва и Московска област, но и във всички региони на Руската федерация.
Цени
ЗАБЕЛЕЖКА:
Цената на услугите за оценка на парцели е посочена с включени данъци. Транспортните разходи се заплащат отделно.
V ... Оценка на земята
За пълноценното участие на парцелите в пазарните отношения е необходима тяхната адекватна оценка. Високата цена на парцелите не предизвиква желание те да бъдат включени в икономическото обращение. Подценената оценка води до неефективно използване на земята в селското и горското стопанство, както и ирационален модел на градско развитие, например разположението на индустриални зони в централната част на града, както и екологично вредни предприятия.
Земята в различните си функционални цели е подобна Натурални ресурси, основата за формиране на жизнената среда на населението, обектът на недвижимите имоти и основните средства за производство - подлежат на разходна оценка.
Обект на оценкае поземлен имот без недвижими имоти и разположените върху него недра.
Цел на оценката на земятапродиктувани от следните обстоятелства:
Определянето на стойността на поземлен имот е първият етап от метода на разходите при оценка на всеки обект на недвижим имот.
За определяне на данъчната основа.
За застрахователни цели (за земя предмет на застраховка може да бъде наводняване на територията, замърсяване на околната среда, ерозия и намаляване на почвеното плодородие).
За обосноваване на началните цени за конкурентни продажби, за корпоратизиране на предприятия, разделяне на акции, за ипотечно кредитиране, при определяне на размера на наема.
Да се обоснове вариантът за най-добро и ефективно използване (NNEI) на всеки имотен комплекс. Критерият за избор на разглежданите алтернативи е максимизирането на остатъчната стойност на земята. Потенциалът на парцела (поради неговото местоположение, пазарни условия, правни възможности и ресурсни параметри) е решаващ аргумент при вземане на инвестиционно решение.
Оценката на земята по географска ширина е разделена на два вида: масивен кадастрален оценка на парцели и пазар оценка единичен поземлен имот.
Целта на кадастралната оценкае едновременното определяне на кадастралната стойност на всички поземлени имоти в границите на административно-териториални образувания (области, области, градове, населени места и др.) по прогнозни зони в началото на следващата година.
Целта на пазарната оценкае определянето на пазарната стойност на единичен поземлен имот към датата на оценка от независими оценители в съответствие с приетите стандарти и методи за оценка.
Земеделска и горска земяоценени по тяхната производителност, природозащитно и рекреационно значение, местоположение.
Земи на градове и населени местасе оценяват според функционалното им предназначение, като се вземат предвид наситеността на сградата, особеностите на местоположението, екологичното състояние, социалните и инженерно-транспортните съоръжения и други потребителски характеристики.
Различията във видовете оценка причиняват различия в процедурата за оценяване. За извършване на масова оценка е необходим значителен персонал, разработването на специални методи, които дават възможност за унифициране на процеса на оценка на голям брой разнородни обекти и използването на статистически методи. Масовата оценка е най-подходяща за данъчно облагане.
Оценката на отделни имоти се извършва от малък брой оценители, като решението се взема от един оценител.
Кадастралната и пазарна оценка на земята се извършва въз основа на комплексното прилагане на три вида методи: изгодни, сравнителни и скъпоструващи.
Методи за оценка на земята:
печелившо:
директна капитализация;
капитализиране на дохода по периоди;
остатъкът за земята.
Сравнително:
сравнение на продажбите;
пренасям.
скъпо:
определяне на разходите за разработка;
оценки на разходите за инфраструктура.
аз... Рентабилни методи (или методи за бъдеща рентабилност).
Методите за оценка на земята, базирани на доходи, се основават на очаквания доход от собственост върху земята. Този подход е приложим за генериращи доход парцели. Пазарната стойност на парцел е сумата от очакваните бъдещи доходи от наем или други ползи, както и приходите от последваща препродажба на земята, намалена до датата на оценката.
Цената на земята се изчислява по формулата:
Стойност на земята =
В зависимост от предназначението на парцела като доходможе да действа:
Наем (за оценка на земеделска и горска земя);
Част от приходите от имотния комплекс, отнасящи се до застроения поземлен имот;
Наем (за оценка на населените места);
Доход от увеличението на стойността на парцел, получен от продажбата му в бъдеще.
Процент на капитализациядефиниран с помощта на три подхода:
1) използва се курсът на Сбербанк за дългосрочни депозити в чуждестранна валутаот инвестирането в поземлен имот е една от посоките на движението на паричния капитал.
2) кумулативна строителна техникакоето взема предвид безрисков ставка (напр. лихвен процентСбербанк на валутни депозити), държавен риск (например за Москва 3-6% е минималната стойност за Русия), ликвиден риск (рискът, свързан с възможността за загуби при продажба на имот поради недостатъчно развитие или нестабилност на пазара).
3м Метод на стискане на пазара (сравнителен анализ на продажбите)... Коефициентът на капитализация е равен на дохода, разделен на продажната цена на аналоговия имот. Препоръчително е да се изчисли средната стойност за няколко продажби.
Остатъчен метод за земяизтичащи от класическа теорияпоземлена икономика, първоначално разработена за земеделска земя, която третира всички приходи, приписвани на земята, като остатъчни. В практиката за оценка на недвижими имоти този метод се използва, когато сгради и конструкции все още не са построени (извършва се предпроектно проучване на ново строителство) или са относително нови.
II... Сравнителни (или аналогови) методи.
Метод за сравнение на продажбитенай-подходящ за оценка на свободни парцели. Тя се основава на действителните транзакционни цени за сравними колети.
Оценката може да се извърши по два начина: чрез елементи на сравнение и с помощта на единици за сравнение. Елементи за сравнение назовава характеристиките на земята и условията за сключване на сделки с тях, които влияят върху стойността на продажната цена. Тези елементи включват следните фактори:
Съставът на оценените права; условия за финансиране на сделката; условия за продажба; пазарни условия(време на транзакцията); местоположение;
Условия за зониране и други ограничения; физически характеристики;
Наличието на комуникации (транспортна достъпност, наличие или близост на инженерни мрежи, условия за свързване към тях и др.).
Сравнителни единици - това са стандартни единици за всеки пазарен сегмент, например цената за:
1 хектар (при продажба на големи площи земеделска или горска земя, за промишлена употреба, при разделяне на терени на стандартни парцели);
1 кв. метър (за продажба на земя в градски центрове за търговско развитие);
1 челен метър (при оценка на земя, предназначена за търговски предприятия - дължината по границата на улицата);
Парцел (цена за парцели стандартни по форма и размери в райони на масово застрояване);
Единицата за плътност.
В случай на прилагане на този метод, оценителят първо идентифицира редица действителни продажби на парцели на съответния пазар на недвижими имоти, подобни на оценените чрез съвкупността от показатели. След това аналоговите свойства се коригират за разликите между целта и всеки от сравнимите обекти (размер, местоположение, тип почва, топография, икономически условия и т.н.).
Ако няма достатъчно съпоставими продажби в района на оценявания имот, се избират продажби на парцели с подобно предназначение със сходни характеристики в съседни региони и се правят корекции за разликата в значимостта на териториите.
Предимството на метода е неговата лекота на използване. Недостатъкът е, че сравнителните данни не винаги са налични, което е типично за условията на съвременна Русия.
Трансферен или корелационен методсе основава на теоретичната предпоставка, че за всеки тип застрояване на земята има определена пропорция между цената на земята и цената на сградите. Методът се основава на идентифициране на средното съотношение за определени видове недвижими имоти в определен регион и отчитането му при оценката.
Методът на съпоставяне е препоръчителен, когато има очевиден недостатъчност на сравними продажби на свободни парцели. Той е в състояние да даде приемливи резултати при анализиране на обекти с относително нови сгради, чиято цена може да се определи по метода на разходите. С натрупването на стареене и влошаване на сградите, първоначалното съотношение на стойността на земята към подобренията (сградите) се променя в полза на увеличаване на дела от стойността на земята.
III... Скъпи (или нормативни) методи.
Скъпите методи се основават на използването на строги стандарти и предполагат недвусмислена оценка. В същото време по правило не се прилага класическият разходен подход за оценка на парцелите, а се използва принципът на разходния модел. Разходните методи се използват за определяне на най-доброто и ефективно използване на земя като безплатно. Те помагат да се определи пазарната стойност на парцелите при липса на данни за извършени сделки.
Метод за тегленеопределя пазарната стойност на самия парцел като разлика между пазарната стойност на целия имот (парцел със сгради) и цената на сградите.
Този метод се препоръчва от Госкомзем на РФ за кадастрална оценка на поземлени участъци, включително промишлени парцели, на всички съставни образувания на Руската федерация: градински къщи, използвайки разходния подход, който включва приспадане на възстановителната стойност на сградата минус нейната амортизация... от общата пазарна цена на имота...“. По същия начин в Швеция се извършват масови оценки на земя.
Метод на разходите за разработка (или метод на графика)се отнася основно за незастроени земи. Той определя общата стойност на земята, която ще бъде разделена на отделни поземлени имоти, държани за продажба. Всички необходими разходи за развитие се приспадат от очакваните парични постъпления от продажбата на парцелите. И така се определя стойността на незастроената земя. По правило това са големи нестандартни площи, за които се решава въпросът за тяхното рационално дългосрочно развитие. Разбивката на парцели, съответстващи на типичните пазарни условия за продажба в даден район, позволява не само да се обоснове хипотезата за оптимално развитие, но и да се оцени инвестиционната привлекателност на цялата земя. Работата по оценка се състои в определяне на:
големината и броя на парцелите, изискванията за тяхното благоустрояване, съответстващи на типичните условия на продажба в района;
продажни цени на подобрените парцели, срокове за изпълнение и очаквани приходи от продажбата им;
разходите на инвеститора за разработване на обекти и последващата им продажба, като се вземе предвид очакваната печалба от инвестиции в подобрения;
настоящата стойност на земната маса според очаквания нетен доход, като се вземе предвид възвръщаемостта на проекта и честотата на получаване на средства.
Метод за оценка на разходите за инфраструктураизползвани за земи на селища. Той отчита разходите за създаване на инженерна инфраструктура на град или село (строителство на пътища, подземни комунални услуги и др.). По-нататък се подчертава делът на разходите, които се отнасят към прогнозния поземлен имот.
Земята е най-важният природен ресурс, основата на живота. И само поради тази причина е безценен. За мнозина самата формулировка на въпроса за цената на земята изглежда принципно неприемлива. Жан-Жак Русо възкликна: „...загубен си, ако забравиш, че плодовете на земята са за всички, но те не са ничии”. А един от най-видните мислители и писатели на Съединените щати, Ралф Уолдо Емерсън, отбеляза: „Купувайки земя, вие ставате собственост на земята“.
Но хората купуват и продават земя от доста време. И една от жизненоважните нужди на съществуването на пазара на земя е оценката на земята.
Концепция за оценка на земята
Оценката на стойността на земята дава възможност да се преведе разговорът за нея в "парична" равнина, да се разглежда като стока. Оценката на земя е оценка на земя, тъй като това са поземлени участъци (тоест части от земната повърхност, чиито граници са описани и удостоверени по предписания начин), а не земя "като цяло", предмет на гражданското обращение.
При извършване на оценъчна дейност се използват няколко вида стойност на земята. Член 66 "Оценка на земята" от Поземления кодекс на Руската федерация (ZK RF) говори за два вида стойност: пазарна и кадастрална. По отношение на парцелите се говори и за инвестиционна стойност.
При определяне на пазарната стойност на поземлен имот се определя най-вероятната цена, на която той може да бъде отчужден към датата на оценката на свободния пазар в конкурентна среда. В този случай страните по сделката действат разумно, като разполагат с цялата необходима информация, като стойността на цената на сделката не отразява никакви извънредни обстоятелства.
При оценката на пазарната стойност на поземлен имот се вземат предвид предназначението, разрешеното ползване, правата върху него на лица, различни от собственика. При промяна на някой от тези законови параметри пазарната стойност на парцел се променя.
5.2.1. Основните разпоредби на оценката на поземлените парцели
Като средство за производство земята има характеристики, които оказват пряко влияние върху оценката на недвижимите имоти:
Земята не е резултат от предишен труд;
- пространствено ограничени;
- незаменими с други средства за производство;
- има постоянно местоположение;
- не се износва при правилна употреба;
- географско разнообразие;
- характеризира се със специфичната полезност на всеки конкретен поземлен имот;
- има плодовитост и в селско стопанствовсичките му полезни качества се използват най-ефективно;
- в почти всички сфери на човешката дейност (с изключение на селското и горското стопанство) той действа главно като пространствена оперативна основа, поради което е неразривно свързан с обектите, разположени върху него: сгради, конструкции, пътища, мелиоративни постройки, други материални елементи, създадени от човешки труд, така наречените подобрения.
Необходимо е да се прави разлика между термините "земя" и "земя", които се използват с различни значения. Терминът "земя" обикновено се използва, когато се говори за незастроен имот. Терминът "парцел" означава част от територията, върху която е извършена работа (облагородяване), позволяваща използването на този обект по предназначение.
Подчертава следните подобрения , извършено за създаване на сайт:
Външни: подреждане на улици, тротоари, отводнителни и инженерни мрежи;
- вътрешни: планиране, озеленяване, асфалтиране, устройство на изходи за свързване на инженерни мрежи, комуникации и др.
Поземленият кодекс на Руската федерация съдържа следното определение за поземлен имот: „Парцел – част от пл земя, която има фиксирана граница, площ, местоположение, правен статут и други характеристики, отразени в Държавния поземлен кадастър и документи за държавна регистрация на права върху земя. Легален статутпарцелът включва: предназначение, разрешено ползване, форма на законна собственост. Поземленият имот може да бъде делим и неделим. Поземлен имот се признава за неделим, който според предназначението и разрешеното му използване не може да бъде разделен на самостоятелни поземлени имоти.
Оценката на земята се отнася не само за празни, незастроени земи. Типичен обект на недвижими имоти се състои от поземлен имот и сгради и е необходимо да се определи стойността на парцела отделно от наличните подобрения върху него, което се дължи на следните причини:
Разлика в данъчното облагане на земята и сградите (данък имоти и поземлен данък);
- изисква се отделна оценка на поземления имот от подобренията при използване на разходния метод за определяне стойността на недвижимия имот;
- вземане на решения за разрушаване на съществуващи подобрения с цел по-добро и ефективно използване на парцела.
Основният елемент на поземлените отношения - собственост върху земята.
При оценката на поземлен имот е необходимо да се вземе предвид наборът от права, свързани с него. Общи права, които трябва да бъдат оценени:
1) пълно правоимот - възможност за използване на парцел свободен от наематели от всеки по законен начин;
2) право на лизинг - възможността за притежаване на поземлен имот по договор за наем.
В съответствие със Закона на Руската федерация „О плащане за земя „ползването на земята в нашата държава се заплаща. Формите на плащане в него са посочени: поземлен данък, наем, стандартна цена на земята. Поземлен данък се начислява ежегодно върху всички собственици на земя, както и собственици на земя и ползватели на земя, с изключение на наемателите. Наемът се начислява за наета земя. Нормативната цена на земята се въвежда за закупуване и изкупуване на поземлени парцели в случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация, за да се осигури икономическото регулиране на поземлените отношения при прехвърляне на земя в собственост, създаване на колектив споделена собственостна земя, наследена, дарена и получена банков заемобезпечени с поземлен имот.
В Русия повечето земя не се продава, а се отдава под наем, следователно оценителите често определят не цената на парцел, а цената на правата му за наем.
Цената на правата за наем - Това е сумата, която потенциалният купувач е готов да плати за правото да притежава този поземлен имот по договор за наем, за да се възползва от тази собственост. Оценката на правата за наем се използва при определяне на продажната цена на правото на наем на поземлен имот, при определяне на стойността на обект, от който е част от наетия поземлен имот, и при оценка на щетите от прекратяване на договор за наем.
5.2.2. Оценка на масови и единични обекти на поземлена собственост
Има три форми на плащане на земята:
§ поземлен данък,
§ под наем,
§ стандартна цена на земята,
които се основават на оценказемя.
В световната оценъчна практика има два вида оценка на стойността на земните ресурси:
§ маса;
§ единичен
ни обекти на поземлена собственост.
И двата вида оценка са систематични методи за изчисляване на разходите. И в двата случая е необходим пазарен анализ, но основната разлика е в обхвата и контрола на качеството на извършената оценка.
модели масова оценкафокусирани върху репродукцията
пазар за една или повече опции за използване на земята в широк географски район. Изисква се значителен персонал за извършване на масова оценка; разработване на стандартна методика, способна да унифицира процедурата за оценка на голям брой имоти за конкретна дата; използването на статистически методи както в процеса на оценяване, така и за проверка на качеството на извършената оценка. Масовата оценка е най-подходяща за данъчно облагане.
Оценката на отделни имоти за конкретна дата обикновено се извършва от малък брой служители, решението се взема от един специалист. Качеството на извършената работа се определя чрез сравняването й с реалните продажби на подобни обекти.
5.2.3. Анализ на най-доброто и ефективно използване на земята
При оценката на поземлен имот е необходимо да се определи вариантът за неговото най-добро и ефективно използване, което се определя от взаимодействието на редица фактори.
Анализът на най-доброто използване включва проучване на алтернативни варианти за използване (развитие, развитие) на парцела и избор на оптимален. Това отчита перспективите на местоположението, състоянието на пазарното търсене, разходите за развитие, стабилността на прогнозния доход и т.н.
При оценката на стойността на обект, състоящ се от поземлен имот и сгради, голямо значение се придава на анализа на най-доброто използване, първо, на предполагаемия свободен поземлен имот и, второ, на парцела със съществуващи подобрения.
Анализът на предполагаемия празен поземлен имот е необходима стъпка при определяне на неговата стойност и се основава на установяване на най-изгодния вариант за ползване на земята.
Анализът на поземлен имот със съществуващи подобрения включва вземане на решение за разрушаване, модернизиране или запазване на наличните подобрения на парцела, за да се осигури максимална доходност на обекта.
Вероятното и най-изгодно използване на сайта осигурява най-високата му стойност. Случаите на употреба трябва да са законни, физически приемливи и рентабилни.
Нека назовем основните фактори, които определят оптималното използване на земята:
1) местоположение - фактор, който оказва голямо влияние върху стойността на парцела (като се вземат предвид перспективите на местоположението, транспортната достъпност, естеството на околната среда);
2) пазарно търсене - фактор, който отразява съотношението на търсенето и предлагането на пазара;
3) финансова осъществимост - способността на проекта да осигури доход от използването на парцела, който би бил достатъчен, за да възстанови разходите на инвеститорите и да осигури получаването на очакваната печалба;
4) физическа пригодност на обекта - перспектива за създаване на подобрения - размер, топография, качество на почвата, климат, геотехнически и хидрогеоложки характеристики на обекта, съществуващо зониране, параметри на околната среда и др .;
5) технологична осъществимост и физическа осъществимост - анализ на съотношението на качеството, разходите и времето на проекта, вероятността природни бедствия, достъпност на транспорта, възможност за свързване към комунални услуги, като се вземе предвид размерът и формата на обекта, например, размерът може да бъде малък за изграждане на промишлено съоръжение;
6) законодателна (правна) допустимост - съответствие на възможността за използване на поземления имот с действащото законодателство. Разкрива се в резултат на анализ на застрояване, екологични стандарти, ограничения за етажност, наличие на временни забрани за строителство на дадено място, трудности в областта на историческото градско развитие, възможна промяна в нормативната уредба. , спазване на правилата за райониране, негативни настроения на местното население;
7) максимална доходност (максимален доход от собственост и цената на парцела), което се определя чрез дисконтиране на бъдещите приходи от алтернативни случаи на използване, като се вземе предвид инвестиционният риск.
5.2.4. Подобряване на ефективността на градското използване на земята
Градските земи са специална категория. Стойността им се влияе от размера на града и неговия производствен и икономически потенциал, нивото на развитие на инженерната и социална инфраструктура, регионалните природни, екологични и други фактори. Освен това има специфични особености на законодателството за тази категория земя.
Същите фактори могат да имат обратен ефект върху стойността на конкретен сайт:
Интензивният трафик е нежелателен за жилищен район, но повишава стойността на обекта за търговски цели;
- разположение относително образователни институциии търговски центрове, естетическите предимства и удобства, взети предвид при оценката на земята за жилища, практически не влияят върху стойността на териториите, насочени към промишлено развитие; транспортната инфраструктура и икономическото райониране са важни за тях.
В предишното функциониране планова икономикаС приоритетите на индустриалното развитие командно-административното разпределение на „свободната“ земя доведе до сериозни диспропорции в развитието на града и разточително, ненужно и дори вредно за града използване на най-ценната градска земя (в т.ч. от предприятия и организации). ), което често води до сериозни екологични проблеми. Веднъж разпределена, земята практически не се преразпределя, което води до по-нататъшно изостряне на негативните тенденции.
Основните използвани единици за сравнение на парцели:
Цена на хектар - за големи площи за селскостопанско, промишлено или жилищно строителство;
- цена за 1 м 2 - в бизнес центрове на градовете, за офиси, магазини;
- цена за 1 челен метър - за търговско ползване на земя в градовете. В този случай цената на обекта е пропорционална на дължината на границата му по улицата или магистралата при стандартната дълбочина на обекта, което представлява малка част от цената;
- цена за партида - използва се за сравняване на парцели със стандартни по форма и размери в жилищни и крайградски райони;
- цена за единица плътност - съотношението на застроената площ към площта на парцела и др.
Повечето от земните ресурси в момента са държавна и общинска собственост. Практиката показва, че в пазарни условия градската земя е ценен ресурс и може да служи като стабилен източник на доходи. местен бюджет... Градските власти определят размера на поземлен данък, лизинговата ставка за земя и стандартната цена на земя при изкупуване, следователно въпросът за повишаване на ефективността на използването на земята е от значение за тях. За да може собствеността на земята да се използва по-ефективно, тоест да носи максимален доход от използване и да подобри цялостния инвестиционен климат, е необходимо допълнително развитие на пазарните отношения на пазара на земя, фокусиране върху текущата пазарна ситуация и пазарните изисквания.
За да може собствеността на земята да се използва по-ефективно, тоест да носи максимален доход от използването и да допринесе за подобряване на общия инвестиционен климат, на първо място е необходимо да се прилагат процесите на данъчно облагане, отдаване под наем и обратно изкупуване на градски земя въз основа на пазарната й стойност. Същевременно се постига справедливо разпределение на данъчната тежест, стимулиране на ефективното използване и активизиране на инвестициите в реконструкция и развитие в процеса на преструктуриране на територията.
Резултатите от оценката на градската зона служат като първоначална информация за решаване на следните задачи:
§ разработване на градоустройствена политика и социално планиране;
§ формиране на предложения за видовете функционално използване на територията, като се отчита нейното качество;
§ формиране на икономически механизми за разполагане на различни варианти за земеползване и инвестиционно-строителна политика;
§ анализ на последствията от варианти за развитие и преструктуриране на градската среда, оптимизиране на общинските инвестиции в поддържането и развитието на градската среда;
§ определение инвестиционна привлекателносттеритория като функция от стойността на градската земя.
Има две възгледи за стойността на градската земя:
Градоустройство в процес на функционално зониране на територията като секция главен планградове;
- оценител в процес на изработване на кадастрална оценка на земята.
Основата за формиране на кадастралната оценка на земята и функционалното зониране на територията трябва да бъде цялостна градоустройствена оценка на пазарната стойност.
5.2.5. Методи за оценка на земята
Нормативен методе да се определи стандартната цена на земята. Използва се при прехвърляне, изкупуване на земя в собственост, учредяване на обща съвместна (споделена) собственост над свободната ставка, наследяване или дарение, получаване на обезпечен заем, изземване за държавни или обществени нужди.
Земите на градовете се оценяват, като се вземат предвид гъстотата на застрояване, престижа на района, естеството на заобикалящата земя, екологичното състояние, инженерните и транспортни съоръжения и др. Земите се разделят на зони, диференцирани според основните ставки на поземлен данък и нормативната цена на земята (Закон на Руската федерация "За плащане на земя") ... Стандартната цена на земята се записва в имотния регистър.
Основата за определяне на стандартната цена на земята:
ставки на поземлен данък и умножаващи коефициенти, стимули за поземлен данъкне се взема предвид.
Често е необходимо да се оцени обект, състоящ се от сграда и парцел, когато последният има само права за наем. В този случай разходите за разпределяне на парцел за строителство могат да се вземат предвид като стойността на земята.
В пазарни условия, когато е налична необходимата информация, е препоръчително да се прилагат методи, базирани на анализ на пазарните данни. Със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 07.03.2002 г. № 568-r бяха одобрени Методически препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели. По правило при оценката на пазарната стойност на поземлените парцели методът на сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на капитализация на наема на земята, методът на разпределение, методът на остатъка и методът на разделяне на парцели са използвани.
Метод за сравнение на продажбитее най-простият и ефективен метод за оценка, може да се използва за оценка както на действително свободни, така и на предполагаемо свободни земи; ви позволява да определите конкретната цена на парцел, като направите процентни корекции на продажните цени на аналозите. При липса на информация за цените на сделките с парцели е разрешено използването на цени на предлагане (търсене).
Общи елементи на сравнение за парцели: права на собственост, условия за финансиране, специални условия на продажба, пазарни условия (промяна във времето), местоположение (разстояние от града и пътищата, характеристики на околната среда), условия на зониране, физически характеристики (размер, форма и дълбочина на парцела, ъглова подредба, тип почва, релеф), налични обществени комунални услуги, икономически характеристики, най-доброто и ефективно използване. Когато оценявате земята, можете да използвате няколко единици за сравнение, като коригирате цената на всяка от тях и в края получавате няколко стойности на стойността, които определят диапазона на стойността. Градските земи са специална категория, тяхната стойност се влияе от размера на града и неговия производствен и икономически потенциал, нивото на развитие на инженерната и социалната инфраструктура, регионалните природни, екологични и други фактори.
Методът дава достатъчно точни резултати само при отворена информация конкурентен пазар... Руският пазар на земя не отговаря на тези изисквания; стойността на парцел не може да бъде определена въз основа на информация за транзакции при продажба на аналогични парцели. Следователно оценката трябва да събира цялата налична информация, за да приложи всички методи за оценка на обекта.
Метод за капитализиране на рентата на земятасе основава на факта, че ако има достатъчно информация за наемните цени на парцели, е възможно да се определи стойността на тези парцели като настояща стойностбъдещ доход под формата на рента за оценявания поземлен имот. При този метод размерът на рентата за земя може да се изчисли като доход от отдаване под наем на поземлен имот при условията, преобладаващи на пазара на земя. Като редовен поток от доходи, наемите за земя могат да бъдат капитализирани в стойност, като се разделят на коефициента на капитализация на земята, определен от пазарния анализ. Първоначалните данни за капитализация се получават от сравнение на продажбите на наета земя и наемните плащания.
Въз основа на получената наемна ставка пазарната стойност на парцела се определя по доходния подход, обикновено по метода на директна капитализация. Формулата за изчисляване на цената на парцел е:
VL -цената на земята,
азL -доходи от собственост върху земята,
R L: - процент на капитализация за земя.
Коефициентът на капитализация се определя чрез разделяне на размера на наема за земя за подобни парцели на цената на продажбата им или чрез увеличаване на безрисковата норма на възвръщаемост на капитала със размера на рисковата премия, свързана с капиталова инвестиция в оценявания поземлен имот .
Основните фактори, влияещи върху наемната цена на парцела са: характеристики на местоположението, размер, форма, вид на ползване на околната земя, транспортна достъпност, инженерно оборудване.
В Русия обаче земята се отдава главно от държавния и общинския фонд, а размерът на наема се изчислява в съответствие със стандартната цена на земята, която не е еквивалентна на нейната пазарна стойност. В момента се правят опити за отдаване на земя на пазарна стойност, но е рано да се говори за обективност на резултатите. практическо приложениеначин на капитализиране на поземлен наем.
Метод на разпространение(метод на корелация, корелация, разпределяне) -определяне на компонента от стойността на поземления имот въз основа на известното съотношение на стойността на земята и подобренията в имотния комплекс. Методът се основава на принципа на приноса и твърдението, че за всеки вид имущество има нормално съотношение между стойността на земята и сградите. Това съотношение е най-надеждно за нови сгради, те са близки до варианта за най-добро и ефективно използване. Колкото по-стари са сградите, толкова по-голямо е съотношението на стойността на земята към общата стойност на имота.
За прилагане на метода са необходими надеждни статистически данни за съотношението на стойностите на земята и цялото имущество на определен вид недвижим имот на даден пазар. Методът обаче се използва рядко, дори на развитите пазари, тъй като има ниска надеждност. Прилагането на метода е оправдано в контекста на недостатъчна информация за продажбата на парцели. Получените стойности се считат за ориентировъчни.
Метод на разпределение (екстракция).използва се за оценка на застроени поземлени имоти, ако има информация за цените на сделките с подобни недвижими имоти. Подобренията на парцела отговарят на най-ефективното му използване. Методът предполага следната последователност от действия:
Дефиниране на елементи за сравнение на обекти;
- определяне на разликите между всеки аналог и обекта на оценка;
- изчисляване и извършване на корекции за всеки от елементите за сравнение;
- изчисляване на пазарната стойност на отделен недвижим имот, включително прогнозния поземлен имот, чрез обосновано обобщение на коригираните цени на аналозите;
- изчисляване на разходите за замяна или на разходите за възпроизвеждане на подобрения на прогнозния поземлен имот;
- изчисляване на пазарната стойност на оценявания поземлен имот чрез изваждане от пазарната стойност на един недвижим имот, който включва оценявания поземлен имот, стойността на замяната или разходите за възпроизвеждане на подобрения на поземления имот.
Методът на разпределение се използва, когато приносът на подобренията към общата цена на парцела е малък, препоръчва се за оценка на крайградски зони (за които приносът на подобренията е малък и сравнително лесен за определяне), използва се при липса на данни за продажби на земя в близост.
Методът е най-ефективен на пасивен пазар (няма данни за продажба на свободни парцели), като се вземат предвид особеностите на първоначалната информация и модела за получаване на желаната стойност. Цената на земя като цяло се определя по формулата:
Сз, - цената на парцела,
С - цената на обекта,
Su е цената на надстройките.
Метод на остатъкана базата на техника на инвестиционна група за физически компоненти. Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели, ако има възможност за застрояване на оценявания поземлен имот с генериращи доход подобрения. Стойността на земята се определя чрез капитализиране на частта от дохода, която се отнася към земята.
За да определите стойността на парцел, трябва да знаете стойността на сградата, нетния оперативен доход на целия имот, коефициентите на капитализация за земя и за сгради.
Основните стъпки на остатъчния метод за земя са:
1) нетният оперативен доход на целия имот се определя въз основа на пазарния наем и прогнозните оперативни разходи;
2) се определя нетният оперативен приход, свързан със структурата (сградата);
3) нетен оперативен доход, приписван на поземлен имот, се капитализира в мярка за стойност чрез коефициента на капитализация за земята.
Трудно е да се предвидят доходи, когато икономиката не е достатъчно стабилна.
Метод на колет(устройствен подход) се използва при оценка на земята, подходяща за разделяне на отделни парцели. Състои се от следните стъпки:
Определяне на размера и броя на отделните парцели;
- изчисляване на цената на застроените площи по метода за сравнение на сравними продажби;
- калкулиране на разходите и график за развитие на очаквания период на продажба и разумна бизнес печалба;
- приспадане на всички разходи за развитие и бизнес печалба от прогнозната обща продажна цена на парцели за определяне на нетните приходи от продажба на недвижими имоти след завършване на застрояването и продажбата на отделни поземлени имоти;
- избор на дисконтов процент, който отразява риска, свързан с периода на предлаганото развитие и продажба.
Разходите за развитие на земята обикновено включват:
Разходи за разбиване, почистване и нивелиране;
- разходи за изграждане на пътища, тротоари, инженерни мрежи, отводняване;
- данъци, застраховки, възнаграждения за инженерно-технически персонал;
- маркетингови разходи;
- печалби и режийни разходи на изпълнителя и др.
Като цяло моделирането на пазарната стойност на парцелите се извършва при допускането за постигане на динамично равновесие в конкуренцията на различни „рационални” ползватели на земя за правото да заемат определен парцел. При баланс на ефективно търсене и предлагане на симулирания пазар на земя с ограничено предлагане се решава въпросът за най-ефективното използване на обекта като безплатно и с отчитане на съществуващото развитие. Моделирането на потенциалния доход от наем за различни видове земеползване се основава на моделите на формиране на наемните ефекти на местоположението и преобладаващите цени (продажби и наеми). Като се има предвид съществената разлика в разходните показатели за обекти, разположени по предната част на пътната мрежа на града и разположени във вътрешноблокови територии, тези обекти подлежат на задължително обособяване при оценка. Прилагането на принципа на най-ефективното използване се осъществява в условия на конкуренция за използване на недвижими имоти между различни функционални пазарни сегменти, като се вземат предвид реалните ограничения върху обема на търсенето и възможната многофункционалност на територията, в резултат от които на всеки обект се формира набор от ползватели на земята.
| Предишна |