La descrierea structurii pieței imobiliare sunt utilizate cele mai comune trei abordări: instituțională, de obiect și de reproducere.
Abordare instituțională descrie fiecare tip de activitate profesională din piața imobiliară din punct de vedere al normelor, regulilor și standardelor legale, modalități tipice de implementare și reglementare a acesteia, i.e. ca instituție independentă, precum și relațiile dintre instituții. Să numim câteva instituții ale pieței imobiliare:
autorități (federale, regionale, municipale) care reglementează condițiile de funcționare și dezvoltare a pieței imobiliare;
Institutul Independent de Evaluare Imobiliară;
bănci și altele institutii financiare (fonduri de investiții, fonduri fiduciare) care utilizează mecanismul de împrumut colateral în activitățile lor;
Institutul Administratorilor de Proprietate;
Institutul de Agenții Imobiliari și Dezvoltatori;
notarii publici și privați;
organizații de construcții;
chiriașii imobiliare;
vânzători de imobile;
asociații de autoreglementare și social-profesionale ale participanților la piața imobiliară;
dezvoltare.
Abordarea obiectului clasifică activitățile de pe piața imobiliară din punct de vedere al obiectului raporturilor juridice civile (terenuri, structuri artificiale, precum și drepturile de proprietate corespunzătoare). Cu o abordare bazată pe obiecte, ar fi legitim să evidențiem:
piața funciară: piețele primare (inclusiv privatizarea) și secundare, piața de închiriere (care este, de asemenea, împărțită în primară și secundară) și alte forme de atribuire a terenurilor în folosință;
piaţă structuri artificiale: Împărțit în piață rezidențială și nerezidențială. Piața spațiilor nerezidențiale este împărțită în piața imobiliară comercială, industrială și socială (parcuri, zone de recreere, sanatorie, centre culturale). Fiecare dintre sectoare poate fi primar (inclusiv privatizarea) și secundar și poate include și piața de închiriere;
piata constructiilor: piete pentru contracte de constructii, proiecte, tehnologii etc.;
piața de timeshare (perioade de timp în care se împarte utilizarea aceleiași proprietăți de către diferiți proprietari, de exemplu: un „program” pe tot parcursul anului pentru închirierea unei vile pe malul mării de către cinci familii).
Abordarea reproductivă descrie structura pieței prin prisma relațiilor care apar în procesul ciclului de reproducere a imobiliare. Cu un grad suficient de convenție, ele pot fi reprezentate prin trei grupuri de relații:
relațiile apărute în procesul de reconstrucție sau creare a unei proprietăți imobiliare (sectorul de dezvoltare imobiliară). Sectorul de dezvoltare (reconstrucție, creare) al imobiliare implică activități de creare (modificare) caracteristici fizice obiecte imobiliare;
relațiile apărute în procesul de exploatare, întreținere și administrare a bunurilor imobiliare (sectorul consumului imobiliar). Sectorul de exploatare și administrare imobiliară asigură consum - exploatarea, întreținerea și administrarea imobilelor. Organizarea consumului imobiliar determină durata existenței fizice a obiectului și efectul benefic pentru proprietar: dacă deținerea unui imobil va permite generarea de venituri sau rezolvarea problemelor sociale;
relaţii de redistribuire a drepturilor asupra bunurilor imobiliare (sectorul cifrei de afaceri a drepturilor asupra bunurilor imobiliare). Sectorul de rulare a drepturilor asupra obiectelor imobiliare asigură transferul drepturilor asupra obiectelor imobiliare, înregistrarea drepturilor și tranzacțiile cu acestea. Ca urmare a cifrei de afaceri a drepturilor, imobilele sunt redistribuite între entitățile economice în conformitate cu scopurile și interesele lor economice. Odată cu transferul de drepturi, proprietarii de proprietăți au și responsabilități, în primul rând, de a plăti impozite și de a întreține imobile pe cheltuiala proprie și pe propria răspundere.
Împătrunderea relațiilor dintre aceste sectoare formează structura reproductivă a pieței imobiliare în ansamblu.
Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi împărțită după diverse criterii:
1. După modalitatea de efectuare a tranzacțiilor pe piața imobiliară, există două componente: piețele imobiliare primare și secundare.
Piața primară este situația economică în care imobilul ca produs apare pentru prima dată pe piață. Principalii vânzători de proprietăți imobiliare în acest caz sunt statul reprezentat de autoritățile sale federale, regionale și locale (prin privatizarea întreprinderilor de stat și municipale, proprietăți rezidențiale și drepturi de proprietate), firme de constructii- furnizori de rezidentiale si bunuri imobiliare nerezidentiale. Numărul de proprietăți oferite pe piața primară depinde de construcția nouă. Având în vedere că nevoile populației de locuințe și ale antreprenorilor pentru imobile comerciale sunt departe de a fi satisfăcute în mod adecvat, dezvoltarea ulterioară a pieței imobiliare nu poate avea loc decât ținând cont de construcțiile noi, i.e. Piața primară.
Pe piața secundară, imobilele acționează ca un produs care a fost folosit anterior și aparține unui anumit proprietar - o persoană fizică sau juridică.
Piețele imobiliare primare și secundare sunt interconectate. Dacă din orice motiv (de exemplu, conflict interetnic în zonă, condiții de mediu nefavorabile etc.) oferta de imobile pe piața secundară crește, aceasta va duce la o depreciere a imobilelor în Piața primară. În același timp, creșterea costurilor de construcție duce la o creștere a prețurilor pe piața primară a locuințelor, care afectează imediat creșterea prețurilor pe piața secundară.
2. După tipul de obiect (produs): piață funciară, piață de clădiri, structuri, întreprinderi, spații, plantații perene, drepturi de proprietate și alte obiecte.
3. După factor geografic: fiecare regiune și district poate reprezenta o piață separată; chiar și în zone diferite ale unui anumit oraș pot fi diferite conditiile magazinului(local, oraș, regional, național, global).
4. După cost: piața pentru bunuri imobiliare scumpe, piața de masă pentru bunuri imobiliare relativ ieftine.
5. După gradul de pregătire pentru funcționare: dotări existente, construcție neterminată, construcție nouă.
6. După tipul de proprietate: dotări de stat și municipale, private etc.
7. După tipul tranzacției: cumpărare și vânzare, închiriere, investiție, ipotecă, gaj etc.
8. După utilizare (scop funcțional): piața imobiliară, piața nerezidențială ( proprietate comerciala), piaţa imobiliară industrială şi agricolă.
Piața imobiliară este un mecanism care asigură interacțiunea persoanelor fizice sau juridice în vederea schimbului drepturilor existente asupra bunurilor imobiliare cu bani sau alte active. Piața imobiliară este parte integrantă piata de investitii si reprezinta sectorul sau real, functionand in paralel cu sectorul investitiilor financiare.
Sector real piata de investitii se împarte, la rândul său, în investiții imobiliare și investiții imobiliare. Imobilul este considerat una dintre modalitățile de investire a capitalului, asigurând păstrarea (creșterea) valorii capitalului și obținerea unei valori pozitive a veniturilor curente.
În sistemul piețelor (muncă, capital, resurse, bunuri, servicii etc.), piața imobiliară are un loc de piatră de temelie. Imobilul aparține categoriei de bunuri, dar, în același timp, circulația sa pe piață este strâns legată de atragerea capital financiar, folosind diverse resurse și forță de muncă.
Piața imobiliară este determinată atât de specificul mărfurilor comercializate pe ea, cât și de o serie de caracteristici generale:
– localizarea pieței – bunurile acestei piețe sunt absolut imobile, unice și, prin urmare, nu există mostre pe această piață;
– competitivitatea produsului – valoarea produsului depinde de locație, de mediul exterior, de influența vecinătății, de tipul drepturilor (obiectele imobiliare pot fi grevate cu drepturi ale terților în diverse combinații), și este determinată de preferințele individuale ale cumpărătorului;
– tip de concurență – piață oligopolă, concurență imperfectă, controlul asupra prețurilor este limitat, intrarea pe piață necesită un capital mare (proprietatea imobilului implică următoarele costuri necesare: investiții unice relativ mari, costuri de exploatare pentru menținerea instalației într-un stare functionala, impozit pe bunuri imobiliare, Taxa nationalași alte comisioane de tranzacție), datorită cărora există un număr mic de cumpărători și vânzători pe piață, un grad relativ ridicat de reglementare guvernamentală normele legislative ale pieței și zonarea teritoriilor;
– elasticitatea cererii și ofertei – variabilitate mare a cererii și ofertei între regiuni, raioane și microdistricte, elasticitate scăzută a ofertei, cu o creștere a cererii și a prețurilor, cererea este mai mică decât oferta, adică nu lipsește;
– grad de deschidere – informațiile despre starea pieței sunt incomplete și nu întotdeauna de încredere, deoarece tranzacțiile imobiliare sunt confidențiale.
Conceptul de „piață imobiliară” include un set de instituții și proceduri care au ca scop reunirea cumpărătorilor și vânzătorilor unui produs special - diferite drepturi asupra imobiliare.
Piața imobiliară, ca orice altă piață, este formată din 7 elemente principale: cerere, ofertă, preț, management, marketing, infrastructură, proceduri de afaceri (Fig. 2.2.1).
Orez. 2.2.1. Sistemul pieței imobiliare
Caracteristici specifice imobiliare ca produs, care pot fi clasificate ca termen lung servicii, legarea la o anumită locație, perioada lungă de producție a unui nou produs, unicitatea, furnizarea unui scop funcțional specific, sunt motivul împărțirii pieței imobiliare în segmente separate.
Sub piata imobiliara se obişnuieşte să se înţeleagă un anumit sistem relaţiile economice, prin care, prin dinamica cererii și ofertei, se realizează transferul drepturilor de proprietate și a intereselor aferente de la vânzător către cumpărător direct sau prin instituția de intermediere, se determină prețurile și se repartizează spațiul între diverse opțiuni concurente pentru folosirea bunurilor imobile în limitele unor entităţi teritoriale închise.
Piata imobiliara este un ansamblu de tranzacții efectuate cu bunuri imobiliare, lor suport informativ, operațiuni de management și finanțare în domeniul imobiliar.
Piața imobiliară este un subsistem piata comuna legate de cifra de afaceri a drepturilor asupra bunurilor imobiliare.
Piața imobiliară este un mecanism prin care se leagă interesele și drepturile și se stabilesc prețurile imobiliare.
Piața imobiliară este o abstractizare a fluxului real de tranzacții imobiliare cu interese și drepturi asupra imobiliare, precum și a fluxului de informații referitoare la tranzacții. În analiza teoretică piata libera bunuri imobiliare la evaluarea bunurilor imobiliare se presupune că:
Cumpărătorii și vânzătorii de imobile se comportă într-un mod rațional, dar nu au cunoștințe absolute. Aceasta înseamnă că toți participanții la piață adună informații despre condiții înainte de a acționa;
Cumpărătorii și vânzătorii acționează independent unul de celălalt, adică acţionează fără coluziune sau fraudă. În caz contrar, unele prețuri ale tranzacțiilor ar putea fi foarte distorsionate.
Piața imobiliară și nivelul său de dezvoltare caracterizează dezvoltarea economie nationala. Obiectele pieței imobiliare reprezintă 70 - 80 la sută bogăția națională multe țări. Fără o piață imobiliară nu poate exista deloc piață, pentru că... piata muncii si piata de capital cu greu pot exista singure, deoarece chiar si institutiile financiare (banci, burse, companii de investitii etc.) trebuie să fie participanți pe piața imobiliară pentru achiziționarea sau închirierea spațiilor necesare activităților lor.
Piața imobiliară poate fi reprezentată ca un spațiu cilindric, împărțit vertical în următoarele sectoare:
Bunuri sub formă de obiecte imobiliare specifice;
Lucrări, adică constructii, reconstructii;
Servicii – mediere, evaluare, marketing etc.
Proprietatea principală a imobilului – imobilitatea acestuia – determină caracterul individual al oricărei proprietăți. Chiar și clădirile construite în același timp, după același design și cu aceeași calitate a manoperei, dar situate în locuri diferite, au de obicei utilitate și valoare diferită, ceea ce duce la formarea prețurilor individuale pentru imobile. Pentru ei, vânzările prin mostre și tranzacționarea la bursă practic nu sunt folosite.
Imobilul ocupă un loc central în orice structură socială, îndeplinind simultan două funcții importante: un mijloc de producție și un articol de consum personal pentru locuit, recreere, agrement cultural etc. Cea economică și reglementare legală starea diverselor sfere ale vieţii sociale şi ale producţiei materiale.
Obiectul principal, de bază, al proprietății imobiliare - terenul - are o semnificație unică în întregul sistem de activități antreprenoriale ale oamenilor și chiar în viața lor. Are o valoare deosebită pentru întreaga societate umană, întrucât este singurul loc de reședință al tuturor popoarelor și generațiilor de oameni, principalul și singurul factor în orice domeniu de afaceri, implicat direct sau indirect în producerea de toate celelalte bunuri și beneficii. Proprietatea este situata in centrul combinatiei procesele economice, interesele publice și private, normele și regulile administrative.
Imobilul ca marfă este un obiect al tranzacțiilor care satisface diverse nevoi reale sau potențiale și are anumite caracteristici calitative și cantitative.
Imobiliare este cea mai mare produs durabil dintre toate cele existente, asigurând fiabilitatea investițiilor, întrucât valoarea acesteia poate crește în timp sub influența diverșilor factori. O altă caracteristică importantă a bunurilor imobiliare este că bunurile imobiliare sunt consumate în locația lor, deci există o astfel de caracteristici economice ca preferinţe teritoriale. Alții caracteristici economice imobilele sunt inegale flux de fonduri, diferențierea impozitării, varietatea combinațiilor de drepturi reale, reglementarea strictă a tranzacțiilor, lichiditatea și nevoia de management. In conditii relaţiile de piaţă managementul proprietății este un sistem integrat complex pentru satisfacerea nevoilor unui anumit tip de imobil.
Datorită specificului său, piața imobiliară are o serie de caracteristici prezentate în Tabelul 1.2.
Tabel 1.2 - Caracteristicile pieței imobiliare
Piața imobiliară are o mare influență asupra tuturor aspectelor vieții și activităților oamenilor, îndeplinind o serie de funcții generale și speciale: de stabilire a prețurilor, de reglementare, comerciale, de reamenajare, de informare, de intermediar, de stimulare, de investiții, sociale.
Funcționarea pieței imobiliare este realizată de subiecții acesteia, care includ: vânzători, cumpărători, participanți profesioniști, organisme guvernamentale.
Participanții profesioniști pe piață sunt agenți imobiliari, evaluatori, dealeri și alți intermediari. Activitățile imobiliare sunt cele desfășurate entitati legaleȘi antreprenori individuali pe baza unui acord cu o persoană interesată (sau prin împuternicit) să efectueze în numele și pe cheltuiala sa sau în nume propriu, dar pe cheltuiala și în interesul persoanei interesate, tranzacții civile cu terenuri, cladiri, structuri, structuri, rezidentiale si spații nerezidențialeși drepturi asupra acestora.
Piața imobiliară are o structură ramificată, putând fi diferențiată în funcție de diverse caracteristici prezentate în Tabelul 1.3.
Tabelul 1.3 - Clasificarea piețelor imobiliare
În piața imobiliară se obișnuiește să se distingă două componente: piața imobiliară primară și cea secundară.
Piața primară corespunde situatia economica atunci când imobilul ca produs apare pentru prima dată pe piață. Principalii vânzători de proprietăți imobiliare în acest caz sunt statul reprezentat de autoritățile sale federale, regionale și locale, principalii clienți ai proprietăților rezidențiale noi și companiile de construcții - furnizori de bunuri imobiliare rezidențiale și nerezidențiale.
Pe piață secundară imobiliare acționează ca un produs care a fost utilizat anterior și aparține unui anumit proprietar - o persoană fizică sau juridică.
Împărțirea pieței în primară și secundară are loc în piața bunurilor de larg consum, piața hârtii valoroase etc. Dar acolo mărfurile circulă liber spatiu economic, au o durată de viață diferită. Datorită naturii staționare a proprietății imobiliare, oferta sa pe piață este legată de o anumită regiune.
Cantitatea de bunuri imobiliare oferite pe piața primară depinde de volumul construcției noi. Piețele imobiliare primare și secundare sunt interconectate. Dacă din anumite motive oferta de imobile pe piața secundară crește, aceasta va duce la o depreciere a imobilelor pe piața primară și invers.
Luarea în considerare a pieței imobiliare este imposibilă fără segmentarea acesteia.
Segmentarea pieței imobiliare- îl împarte în grupuri omogene. Segmentarea se poate baza și pe caracteristicile imobiliare, în spatele cărora se află grupuri corespunzătoare de cumpărători.
Există următoarele segmente ale pieței imobiliare: piața imobiliară, piața imobiliară comercială, piața terenuri(Figura 1.3).
Piața imobiliară la rândul său, este împărțit în piața urbană și piața imobiliară suburbană.
Fondul de locuințe urbane este împărțit în mai multe grupuri, ținând cont de natura dezvoltării: locuințe de calitate scăzută, locuințe standard, clădiri din vremea lui Stalin, case cu un aspect îmbunătățit, locuințe de lux. Desigur, această împărțire în grupuri este destul de arbitrară. Aceeași proprietate din orașe diferite poate fi clasificată, de exemplu, ca locuințe standard și ca locuințe cu un aspect îmbunătățit. În același timp, calitatea locuințelor și amplasarea acesteia sunt principalii parametri care influențează cererea pe piața imobiliară și luați în considerare în prețurile locuințelor.
Formarea pieței locuințe suburbane asociate cu eliminarea restricțiilor asupra individului construcție suburbană. În ciuda situației economice dificile din țară, creșterea stratului solvabil al populației a intensificat cererea de case de tara, cabane.
Figura 1.3 – Segmente de piață imobiliară
Cererea de locuințe suburbane depinde de locație, de disponibilitatea comunicațiilor moderne, de apropierea de zonele de agrement, de asigurarea siguranței personale și a securității proprietății personale, precum și de caracteristicile regionale.
Piata imobiliara comerciala a început să prindă contur în legătură cu privatizarea întreprinderilor, este mult mai mic decât piața imobiliară.
Piața imobiliară comercială se confruntă în prezent cu o creștere a activității afacerilor. Numărul tranzacțiilor de cumpărare și vânzare a crescut în ultimul timp semnificativ, în timp ce anterior predominau tranzacțiile de închiriere. Acest lucru se datorează în mare parte lipsei de imobile comerciale.
Această piață este împărțită în mai multe segmente, care se diferențiază după scopul funcțional: birou, retail, depozit, industrial.
Pe piata de birouri Au apărut trei sectoare principale:
1) birouri de prestigiu care îndeplinesc standardele internaționale pentru spațiile administrative. Chiria pentru astfel de spații este foarte mare. Din acest motiv, unii antreprenori ruși închiriază adesea birouri de primă clasă în străinătate pentru mai mult de preturi accesibile;
2) birouri situate în spații bine finisate, utilate și uneori în apartamente bine renovate marime mare(ceea ce în Rusia se numește spații cu „renovare de calitate europeană”). Tarifele de închiriere aici sunt acceptabile pentru companiile care operează cu succes, există o cerere activă în acest sector, care este în continuă creștere. De remarcat faptul că în prezent există un deficit pe piață spații de birouri de acest tip, ceea ce duce la o creștere a costului acestora;
3) spații în clădiri municipale și departamentale nerezidențiale și întreprinderi de stat. Aceste spații sunt de obicei oferite fără finisare sau renovare și servicii asemanatoare. Prețurile de închiriere aici sunt mici.
Piața spațiilor de birouri are perspective bune de dezvoltare.
Piața cu amănuntul ocupa si o anumita nisa pe piata imobiliara. Principalul factor în funcționarea de succes a întreprinderilor comerciale este o locație favorabilă, care determină volumul cifrei de afaceri comerciale. Forma predominantă de tranzacții pe piața de spații de vânzare cu amănuntul din centrul orașului este cumpărarea și vânzarea spațiilor de vânzare cu amănuntul în afara centrului - de obicei închirierea spațiilor; Mulți cumpărători iau mai întâi întreprindere comercială de închiriat pentru a verifica dacă comerțul va funcționa într-un anumit loc sau nu și apoi îl cumpără.
Un segment în dezvoltare dinamică al pieței imobiliare este piata de depozit. Se caracterizează prin stabilitate, stabilitatea cererii și ofertei și prețuri. Tarife chirieîn piața depozitelor sunt diferențiate în funcție de nivelul de dotare a depozitului, amplasarea acestuia și distanța față de nodurile de transport. Oferta de pe piața depozitelor este în creștere.
Piata imobiliara industriala este de mare importanţă pentru structurile de producţie nou formate. Majoritatea spațiului de producție este de obicei oferit pentru închiriere pe termen lung. Cerințele pentru spațiile de producție depind de specificul și tehnologia de producție, cerințele privind siguranța împotriva incendiilor și a mediului, precum și distanța față de rutele de transport.
Perspectivele acestei pieţe depind de perspectivele de dezvoltare a economiei naţionale.
Piața de terenuri are o nișă specială în piata interna imobiliare. În Rusia, piața funciară abia începe să prindă contur. Există operațiuni cu terenuri de grădină, cabane de vara, cu terenuri de întreprinderi cumpărate.
Numărul total de tranzacții pentru cumpărarea și vânzarea de terenuri, schimburi și donații este în creștere. Cumpărarea și vânzarea și moștenirea sunt cele mai frecvente tranzacții cu terenuri.
Formarea pieţei funciare, formarea preţurilor pieţei pentru teren se întâmplă, însă, într-un ritm insuficient, ceea ce se explică prin imperfecțiunea cadrului juridic și mecanismul actual al relațiilor funciare.
1. Definiți piața imobiliară.
2. Care sunt caracteristicile pieței imobiliare?
3. Ce segmente se disting pe piața imobiliară?
4. Descrieți piețele imobiliare primare și secundare.
5. Care sunt caracteristicile pieței imobiliare industriale?
6. Care sunt caracteristicile pieței imobiliare de birouri?
2.2 Structura pieței imobiliare
Piața imobiliară este o combinație a următoarelor elemente structurale:
- obiecte imobiliare;
- entitati economice care opereaza pe piata;
- procesele de funcționare a pieței;
- infrastructura pieței
- vânzători (proprietari). Vânzătorul (locatorul) poate fi orice legal sau individual având dreptul de proprietate asupra obiectului, inclusiv statul reprezentat de organele sale de specialitate în administrarea proprietății
- cumpărători (chiriași). Cumpărătorul (chiriașul) poate fi o persoană juridică sau fizică sau un organism controlat de guvern care are dreptul de a efectua această operațiune prin lege (adică restricții privind activitățile nerezidenților, cetateni straini, precum și pe activitati comerciale agentii guvernamentale).
- participanți profesioniști pe piața imobiliară. Compus participanți profesioniști pH-ul este determinat de lista proceselor care au loc pe piață cu participarea statului și de lista activităților structurilor comerciale.
Participanți instituționali pe piața imobiliară– subiecți reprezentând interesele statului și care acționează în numele acestuia. Organizațiile cu următorul profil includ:
- organizații care reglementează dezvoltarea urbană, gestionarea terenurilor și utilizarea terenurilor
- organismele funciare federale și teritoriale implicate în inventarierea terenurilor, crearea cadastru funciar, zonarea teritoriilor, înregistrarea alocației terenurilor,
- organele federale și teritoriale de arhitectură și urbanism implicate în aprobare și aprobare planuri urbanistice dezvoltarea teritoriilor și așezărilor, crearea unui cadastru urbanistic, eliberarea autorizațiilor de construcție;
- organele de examinare a urbanismului şi documentatia proiectului cei implicați în aprobarea și coordonarea proiectelor de arhitectură și construcții;
- organele însărcinate cu inventarierea și contabilitatea clădirilor;
- organele tehnice, de incendiu și alte organe de control implicate în supravegherea construcției și exploatării clădirilor și structurilor;
- proiectanti, constructori, specialisti in operare tehnica, finantati de la buget;
- organismele de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acestea;
- notarii de stat.
- Brokeri care furnizează servicii vânzătorilor și cumpărătorilor în tranzacții imobiliare;
- evaluatori imobiliari care furnizează servicii proprietarilor, investitorilor, vânzătorilor, cumpărătorilor evaluare independentă costul obiectelor;
- finantatori (bancheri) implicati in operatiuni de finantare pe piata imobiliara, inclusiv in credit ipotecar;
- dezvoltatori implicați în crearea și dezvoltarea de proprietăți imobiliare, inclusiv organizarea și finanțarea unui proiect de investiții, proiectarea și construcția, vânzarea proprietății în întregime sau parțial sau în leasing (independent sau cu implicarea participanților enumerați anterior ca antreprenori) și coinvestitori);
- reamenajatorii implicați în dezvoltarea și transformarea (dezvoltarea secundară) a teritoriilor;
- administratorii de proprietăți implicați în management financiarși funcționarea tehnică a instalației;
- proiectanți și constructori care lucrează pe bază comercială; avocații implicați în suportul juridic al tranzacțiilor de pe piața imobiliară;
- asigurători angajați în asigurarea de obiecte, tranzacții, răspundere profesională;
- participanții bursa bunuri imobiliare angajate în crearea și circulația de valori mobiliare garantate cu bunuri imobiliare (obligațiuni imobiliare, grup de credite ipotecare pentru creditare ipotecară);
- analiști implicați în cercetarea pieței imobiliare și pregătirea informațiilor pentru luarea deciziilor strategice privind dezvoltarea acesteia;
- analiștii financiari implicați analiză financiară proiecte de investiții;
- marketeri, specialiști în relații publice și publicitate implicați în promovarea obiectelor și serviciilor pe piață;
- publicații informative și analitice și alte media specializate pe piața imobiliară;
- specialisti in tehnologia de informație service LV;
- specialisti in domeniul pregatirii si pregatirii avansate a personalului;
- orice specialiști - angajați și membri ai asociațiilor profesionale naționale și internaționale ale pieței imobiliare.
Organizații de construcții (vânzători) există în cantități relativ mici, deoarece construcția necesită investiții mari de capital și are o perioadă de rambursare destul de lungă. Aceste organizații construiesc noi locuințe, proprietăți nerezidențiale și vând proprietăți imobiliare fie ele însele, fie prin atragerea de vânzători intermediari, plătind pentru serviciile lor.
Agent imobiliar este o persoană care desfășoară activitate de antreprenoriat pe piața imobiliară, efectuând diverse tranzacții cu bunuri imobiliare și drepturi asupra acestuia. Această activitate poate fi desfășurată de persoane juridice și antreprenori individuali. Companiile imobiliare nu vând imobilul în sine, acesta din urmă nu este proprietatea lor, ci serviciile lor. Principala sursă de venit este primirea de comisioane pentru serviciile prestate vânzătorilor sau cumpărătorilor de imobile. Activitățile imobiliare sunt supuse licenței obligatorii.
Evaluatorii. Procedura de evaluare precede orice decizie legata de bunuri imobiliare. Evaluarea reprezintă o opinie rezonabilă a unei părți independente despre valoare de piață imobiliare.
Există mai multe cazuri tipice când este necesar să folosiți serviciile unui evaluator:
- evaluare comandată de vânzător înainte de a scoate la vânzare imobilul;
- evaluarea la comanda unui potential cumparator inainte de incheierea unei tranzactii;
- evaluarea înainte de reconstrucția imobilului pentru creșterea veniturilor din exploatare și a valorii sale de piață, în funcție de costurile de transformare a obiectului;
- evaluarea proiectelor de investitii;
- evaluare la primirea unui împrumut garantat cu bunuri imobiliare, la aportul imobiliar ca cotă-parte în capitalul autorizatîntreprindere nouă;
- evaluare pentru a determina prețul de pornire al unui imobil la concursuri, licitații etc.
Băncile– participanți pasivi piata ruseasca imobiliare. Activitatea principală a băncilor pe piața imobiliară ar trebui să fie participarea la proiecte de investiții și dezvoltare și creditarea ipotecară.
Procesele de funcționare a pieței– procese de creare, utilizare și schimb de bunuri imobiliare și de gestionare a pieței;
Se disting următoarele procese principale:
1. Crearea dezvoltării imobiliare;
1.1 Organizarea sistemului de dezvoltare imobiliară;
1.2 Dezvoltarea teritoriilor;
1.3 Crearea (dezvoltarea) unei proprietăți imobiliare;
2. Utilizarea (exploatarea) proprietății;
2.1.Organizarea operațiunii și gestionării imobiliare;
2.2 Managementul facilității;
3. Cifra de afaceri a bunurilor imobiliare;
3.1.Organizarea sistemului de circulație a mărfurilor imobiliare;
3.2. Transferul drepturilor (puterilor) de proprietate asupra proprietății și înregistrarea tranzacției;
3.3.Finanţarea cifrei de afaceri imobiliare
4. Managementul pieței;
4.1.Cercetare de piata;
4.2.Formarea și dezvoltarea pieței;
4.3.Control și reglare.
Infrastructura pieței imobiliare– un set de mecanisme care asigură funcționarea pieței
În mod convențional, se pot distinge patru astfel de mecanisme:
In primul rand, mecanism social, inclusiv:
- legislativă şi cadrul de reglementare piaţă;
- un sistem de control public asupra respectării standardelor legale și etice de către toți participanții la piață, protecția drepturilor și intereselor acestora.
În al doilea rând, mecanism metodologic (macromarket)., inclusiv:
- un sistem de monitorizare și cercetare a proceselor de funcționare a pieței imobiliare, metode și mijloace de reformare și dezvoltare a pieței (unități de cercetare ale asociațiilor obștești, organizații de cercetare a pieței imobiliare cu participarea practicienilor profesioniști);
- instituții specializate de stat, publice și comerciale pentru gestionarea dezvoltării pieței imobiliare, în special:
a) organe de coordonare a eforturilor agentii guvernamentaleși departamente care vizează dezvoltarea pieței imobiliare.b) specializate diviziuni structurale organe ale puterii de stat și ale autoguvernării locale axate pe reformarea, reglementarea și controlul pieței imobiliare, protejând proprietarul de acțiunile ilegale;
c) organizații de autoreglementare și publice, uniuni profesionale și de consumatori ale pieței imobiliare;
d) instituţii de învăţământ şi centre de informare piata imobiliara;
d) nonprofit și organizatii comerciale– cercetători și inițiatori ai reformării anumitor segmente ale piețelor imobiliare.
- tehnologii de referință pentru activitățile profesionale pe piața imobiliară la efectuarea operațiunilor de toate categoriile;
- standarde de descriere a obiectelor imobiliare de toate tipurile în interesul tranzacțiilor cu acestea de toate categoriile;
- spațiu informațional unificat al pieței imobiliare și asigurarea deschiderii informaționale a pieței;
- cerințe de referință stabilite legal pentru imobiliareși activităților profesionale pe piața imobiliară;
- documente de reglementare, instrucțiuni și de înregistrare care reglementează operațiunile pe piața imobiliară; / Structura pieței imobiliare/ Concepte de bază ale pieței imobiliare / Segmentarea pieței imobiliare
© Atragem atenția deosebită a colegilor asupra necesității de a face referire la „ ” atunci când cităm (pentru proiectele on-line este necesar un hyperlink activ)
Piața imobiliară are o structură complexă, ramificată și poate fi diferențiată după diverse criterii:
1. Pe baza trinității esenței imobiliare ca produs, pe piața imobiliară se pot distinge trei sectoare:
dezvoltarea (crearea) de bunuri imobiliare;
cifra de afaceri imobiliara;
administrarea si exploatarea bunurilor imobiliare.
Fiecare sector are propria definiție structurală și specificitate. Atractivitatea, volumul, dinamica acestora depind de fluxurile financiare asociate acestora, subdivizate:
- - pentru investitii de capital (dezvoltare imobiliara);
- - pentru bunuri (finanţarea cifrei de afaceri a drepturilor imobiliare);
- - pe venituri (din tranzacții și din exploatarea bunurilor imobiliare);
- - pe impozite (impozitarea imobiliara).
Sectorul cifrei de afaceri imobiliare formează prețul de piață al obiectelor sale.
Sectorul managementului și operațiunilor imobiliare monitorizează gradul de influență a anumitor caracteristici ale bunurilor imobiliare asupra profitabilității acestora. De aici vine cererea către sectorul de dezvoltare de a crea cele mai profitabile tipuri de imobiliare. Când sectorul de management este subdezvoltat, așa cum este cazul în prezent pe piața imobiliară internă, cererea pentru sectorul de dezvoltare este transferată direct din sectorul cifrei de afaceri.
În acest moment, semnele pieței de dezvoltare imobiliară sunt:
- - predominanța surselor de investiții extrabugetare;
- - alternativa mai mare pentru potentialii investitori (diverse propuneri pentru cea mai buna locatie si scop al imobilului investit);
- - dificultate mare în găsirea unui manager proiect de investitii(de la încheierea unei scrisori de intenție până la punerea în funcțiune a proprietății);
- - slaba cunoastere a pietei de dezvoltare;
- - lipsa unor tehnologii bine dezvoltate pentru o construcție eficientă și economică și, în consecință, cererea pe termen lung de echipamente și materiale de construcții.
- 2. Pe baza metodei tranzacțiilor, piața imobiliară poate fi împărțită în primară și secundară.
Piața imobiliară primară este de obicei înțeleasă ca un set de tranzacții efectuate cu obiecte nou create, precum și privatizate. Asigură trecerea imobilelor în circulație economică.
În cadrul pieței imobiliare secundare - tranzacții efectuate cu obiecte deja create care sunt în funcțiune și asociate cu revânzarea sau alte forme de transfer al obiectelor care au intrat pe piață de la un proprietar la altul.
Piețele primare și secundare, acționând ca două părți ale unei piețe imobiliare unice, se influențează reciproc. De exemplu, prețurile de pe piața secundară oferă un punct de referință specific care arată cât de profitabilă este construcția nouă la nivelurile actuale de cost.
Influența reciprocă a cererii și ofertei pe piețele imobiliare primare și secundare este un factor care complică semnificativ analiza sferei de circulație și alegerea deciziilor corecte privind investițiile în imobiliare. Această sarcină este deosebit de dificilă deoarece tranzacțiile de pe piața imobiliară sunt, după cum știm, private și adesea confidențiale, ceea ce complică serios colectarea informațiilor necesare.
Cu toate acestea, în ciuda complexității acestei sarcini, aceasta nu este cea principală. Piața imobiliară este influențată de situația economică în ansamblu, atât la nivel național, cât și niveluri regionale. Posibilitățile de răspuns la schimbările din această situație pe piețele imobiliare primare și secundare sunt diferite. Astfel, atunci când cererea scade, piața imobiliară secundară poate reacționa destul de flexibil la aceasta prin reducerea ofertei și scăderea prețurilor, a căror limită inferioară este determinată, de fapt, de trei factori: prețul de cumpărare al proprietății, poziția financiară a vânzătorul și corespondența nivelului său de venit cu nivelul costurilor curente de întreținere a proprietății. Gama de reduceri de preț sau oferte poate fi destul de largă.
Situația pe piața imobiliară primară este diferită. Limita inferioară de preț este determinată de nivelul costurilor de construcție: la trecerea acesteia, dezvoltatorul suportă pierderi directe. În același timp, este mai dificil atât reducerea, cât și creșterea ofertei. În procesul de construcție sunt implicate o serie de organizații, fiecare dintre ele interesată să-și folosească capacitățile și resursele (ceea ce se aplică în special antreprenorilor) și este imposibil să opriți procesul de construcție instantaneu. Este la fel de imposibil să creșteți rapid oferta - procesul de creare a proprietății imobiliare durează luni și chiar ani.
- 3. După tipul de tranzacții în cadrul întregii piețe imobiliare putem distinge:
- - piata de cumparare si vanzare;
- - chirie;
- - ipoteci;
- - drepturi reale ( managementul încrederii) si etc.
- 4. În funcție de gradul de pregătire pentru funcționare:
- - Constructie in progres;
- - Construcție nouă;
- - constructie supusa reconstructiei etc.
- 5. După forma de proprietate:
- - bunuri imobiliare private;
- - bunuri imobiliare de stat si municipale.
- 6. După industrie:
- - instalații industriale;
- - facilitati agricole;
- - cladiri si structuri publice;
- - recreative etc.
- 7. După scopul funcțional:
- - Proprietăți rezidențiale;
- - clădiri industriale;
- - clădiri și spații neindustriale (birouri, depozite etc.);
- - hoteluri;
- - spații de vânzare cu amănuntul și spații de catering etc.
- 8. După tipul de imobil:
- - piata funciara;
- - cladiri si constructii;
- - sediul;
- - intreprinderi ca complexe imobiliare;
- - condominii;
- - drepturi reale;
- - plantatii perene.
Dintre piețele imobiliare menționate mai sus, cele mai dezvoltate piețe pentru terenuri, imobiliare rezidențiale și comerciale (nerezidențiale) sunt importante.
Pe piata imobiliara, diverse structurile pieței, contribuind la eficientizarea cifrei de afaceri. Relațiile și relațiile dintre subiecții pieței primare și secundare au o structură funcțională complexă, al cărei scop este satisfacerea cererii consumatorilor de imobiliare.