Este posibil să creșteți prețul unui apartament în Tyumen dacă veți lăsa în el mobilă și electrocasnice? Răspunsul evaluatorilor O ONG AGA T-Ots en ka" - Da și nu. Citiți mai multe în materialul nostru analitic.
Desigur, fiecare cumpărător este liber să facă ce vrea, dar statisticile pieței ne spun că creșterea prețului unui apartament dacă urmează să lași în el obiecte de interior nu este întotdeauna justificată.
Să începem cu ceea ce a devenit deja practică de piață. În aproape toate apartamentele noului fond, mobilierul încorporat și seturile de bucătărie rămân pe perioada vânzării, uneori cu electrocasnice încorporate.
Statisticile de preț arată că acesta nu mai este considerat un motiv pentru a adăuga zeci de mii în plus la prețul unui apartament. Dar avantajul la alegerea mobilierului incorporabil va fi (daca este in stare buna, bineinteles).
Dar cum să privim situația când vânzătorul urmează să părăsească apartamentul toate mobilierul și chiar și electrocasnicele ? Din păcate, vremurile lipsurilor totale au trecut deja, iar second-hand poate fi de interes doar pentru cei care cumpără un apartament de închiriat. Și sunt puțini astfel de cumpărători în timpul crizei.
Pentru a înțelege dacă mobila influențează, am analizat segmentul imobiliar secundar din 1,2,3 Microdistricte din Tyumen, luând în considerare ofertele de apartamente comparabile cu și fără mobilă.
Analiza a făcut posibilă împărțirea grupurilor comparabile în mai multe segmente. Prima categorie includea apartamente din categoria prețurilor mici (de la 44,5 la 50 mii ruble/mp), – apartamente cu prețuri mari (de la 70,0 la 80,5 mii ruble pe mp).
Reamintim că costul mediu de aprovizionare în district la momentul studiului era de 54.824 ruble/mp.
După cum a arătat studiul, ajustarea pentru prezența mobilierului în apartament depinde de segmentul de preț în care se încadrează oferta. Rezultatele sunt rezumate în tabel:
Astfel, se pot trage următoarele concluzii:
- In segmentul de pret mai mic, in majoritatea cazurilor, situatia este valabila cand vanzatorul nu ridica pretul apartamentului. Mai degrabă, mobilierul rămâne ca o „încărcare”, iar starea sa este astfel încât nimeni nu va plăti în plus pentru ea.
- Pe segmentul de preț mediu sunt atât situații în care mobila nu este plătită în plus, cât și situații în care mobila este un motiv pentru care vânzătorul să ridice prețul (mai mult, destul de semnificativ). Totul depinde de starea mobilierului și/sau echipamentului. Modelele moderne în stare bună pot crește doar prețul cu la fel + 15%, iar mobilierul și electrocasnicele vechi nu vor mai fi un factor de creștere.
- Segmentul de preț ridicat prezintă ajustări mici, dar stabile pentru disponibilitatea mobilierului și a electrocasnicelor la vânzarea unui apartament. Desigur, aici se înțelege a priori că lucrurile sunt în stare bună, acestea sunt modele de import și moderne.
O ONG AGA T-Ots en ka" oferă servicii de consultanță pentru calcularea costului posibil de vânzare a proprietății dumneavoastră, luând în considerare toți factorii în formarea prețului pieței. Taxele de consultanță sunt listate în documentul nostru
Șeful Departamentului de Evaluare, Eurasia Service LLC,
membru titular al SRO ROO (număr de înregistrare 0003083)
La intocmirea rapoartelor de evaluare a apartamentelor, specialistii companiei noastre folosesc diverse metode si abordari. Utilizarea metodelor de abordare comparativă nu este completă fără utilizarea ajustărilor în determinarea valorii obiectului evaluat.
Aplicarea ajustărilor (modificărilor) depinde de multe caracteristici ale proprietății care se evaluează (data vânzării, negocierea și condițiile unei viitoare tranzacții, înregistrarea legală a dreptului de proprietate asupra obiectului și prezența sau absența restricțiilor privind proprietatea, locația și distanța față de stații de transport în comun, etaj, tip de casă, spații de decorare interioară, raportul dintre suprafața totală și suprafața de locuit și zona de bucătărie din apartament, prezența unei băi separate sau comune, prezența balcoanelor sau loggiilor, vedere de la ferestrele apartamentului - spre partea exterioară a străzii sau spre curte).
Desigur, toate ajustările necesită o justificare și o explicație adecvată. Prin urmare, mai jos vom încerca să reunim și să justificăm cuantumul uneia sau alteia ajustări (modificare) atunci când evaluăm și determinăm valoarea de piață a unui obiect.
1. Ajustare pentru negociere
În studiul situației actuale de pe piață în prezent, precum și pe baza experienței de evaluare a multor obiecte, valoarea ajustării pentru negociere este de 7%. În cazuri rare, prețul tranzacției și prețul ofertei sunt aceleași. Vă rugăm să rețineți că la efectuarea ajustărilor pentru licitare se ia în considerare diferența dintre prețul tranzacției care se încheie și prețul ofertei existente. Cum se dezvăluie această diferență? În cursul negocierilor reciproce privind prețurile, de ex. în proces de tranzacționare. Prețul inițial în cele mai multe cazuri este mult mai mare decât valoarea reală a obiectului. Această primă, conform calculelor noastre, este de 7%.
2. Ajustare pentru data vânzării (oferte)
În multe cazuri, a trecut ceva timp de la data vânzării obiectului de evaluare (de exemplu, mai mult de o lună), respectiv, s-au produs schimbări pe piață care au afectat, în primul rând, nivelul prețurilor. Ajustarea la data vânzării ține cont de aceste modificări, și anume, perioada de timp care a avut loc înainte de publicarea informațiilor privind prețul de vânzare.
Efectuarea unei ajustări la data vânzării înseamnă că modificările creșterilor de preț de pe piață au fost luate în considerare și luate în considerare. Acest punct este foarte important de luat în considerare atunci când evaluați și faceți ajustări.
3. Ajustare pentru termenii contractului
Atunci când se evaluează obiectul în raport cu care subiecții intenționează să facă o afacere, se iau în considerare și condițiile tranzacției în sine. În cazul în care obiectul evaluării este liber de drepturile terților (de exemplu, nimeni nu este înregistrat în apartament), i.e. gratuit atat legal cat si fizic, apoi se aplica o ajustare pentru termenii tranzactiei - cu 10% mai scump. Aceasta este corecția medie. Pentru a clarifica, să dăm un exemplu - dacă trebuie să evaluați un apartament de vânzare cu o achiziție (schimb) simultană, atunci costul apartamentului va fi mai mic cu valoarea ajustării specificate. Motivul pentru aceasta este pierderea de timp în căutarea unei opțiuni de schimb care să satisfacă dorințele celor două părți la tranzacție.
4. Ajustare pentru proprietate
Mulți factori afectează valoarea unui obiect. În același timp, este necesar să se țină cont de parametrii care îi reduc costul. Ajustarea pentru proprietate se referă la diferența dintre prețul unui obiect în prezența dreptului de proprietate, emis în conformitate cu normele și cerințele legale.
Dacă înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra obiectului de evaluare nu a fost efectuată, atunci ajustarea este de 5-10% pentru o scădere a valorii. O modificare similară se aplică dacă există diverse restricții privind proprietatea sau alte sarcini. În astfel de cazuri, valoarea obiectului scade și, în consecință, prețul tranzacției scade.
5. Ajustare pentru locație
Amplasarea este cea mai comună și una dintre cele mai semnificative caracteristici ale proprietății fiind evaluată în determinarea valorii unui apartament în condițiile relațiilor de piață existente. Necesitatea de a corecta locația apare atunci când locația unui obiect diferă de obiectele similare. Dacă apartamentul este departe de stația de metrou sau de alte stații de transport public, atunci acest lucru îi afectează în mod direct valoarea în jos. Și invers, apropierea apartamentului de stațiile de tramvaie, troleibuze, autobuze și stații de metrou crește prețul apartamentului.
Ajustarea este de până la 15% dacă apartamentul (obiectul de evaluare) este departe de stația de autobuz (troleibuz, tramvai) sau, pentru a ajunge la apartament din stația de metrou, trebuie să utilizați transportul de suprafață, acest lucru îi reduce prețul . Mai mult, la fiecare 200 de metri de la stația de transport în comun până la apartament, și anume la fiecare două minute în care trebuie să mergi pe jos pentru a ajunge la casă, afectează și prețul acesteia în scădere cu 1% (la fiecare 200 de metri).
6. Reglare pe etaj
La evaluarea unui apartament se tine cont de etajul pe care se afla. Factorul care afectează costul este la ce etaj se află apartamentul - la primul etaj, în partea de sus sau între ele. Dacă podeaua este prima, atunci aceasta implică umiditate și temperatură scăzută a aerului în apartament și, de regulă, în apartamentele de la primul etaj nu există suficientă lumină naturală din cauza copacilor sau tufișurilor plantați în jurul casei. În ceea ce privește ultimul etaj, există o probabilitate mare de scurgere a acoperișului și de încălzire puternică a ferestrelor vara. Există și o problemă cu presiunea apei din cauza etajului superior. Prin urmare, apartamentele de la etajele superioare vor costa mai mult decât apartamentele de la etajele inferioare.
Ajustarea pe etaj este de 15% pentru primul etaj și de 10% pentru ultimul.
7. Ajustare pentru clasa de calitate a finisării
Reparațiile și finisajele de calitate afectează costul apartamentului în cel mai direct mod. Finisajele impecabile și de înaltă calitate cresc prețul cu 10%.
Ajustarea pentru clasa de calitate a finisajului este calculată prin analogie cu un apartament similar.
Există patru tipuri de finisaje:
- fără finisare - nu există uși interioare, ferestre, pereți, podea și tavan nu au fost supuse lucrărilor de finisare. Aceasta este o construcție nouă, care necesită unele recondiționări.
- decor simplu - pereții și tavanele apartamentului sunt văruite sau tapetate, podeaua este gresie, linoleum sau parchet, baia și bucătăria sunt dotate cu instalații sanitare.
- finisare îmbunătățită - pereții și tavanul sunt acoperiți cu vopsea acrilică sau tapet, podeaua este gresie, linoleum sau parchet, baia și bucătăria sunt dotate cu obiecte sanitare de înaltă calitate.
- finisaje de înaltă calitate - apartamentul a fost renovat la un standard înalt, folosind tehnologii moderne de construcție și materiale de înaltă calitate. Suprafetele existente sunt perfect aliniate, apartamentul este dotat cu cablaje electrice si sanitare de ultima generatie. Este permisă efectuarea de reamenajări conform unui proiect individual folosind structuri cu o configurație complexă compozită.
8. Ajustare pentru tipul de casă
Atunci când se determină valoarea de piață a unui apartament, procesul de evaluare ia în considerare caracteristici ale obiectului precum tipul de clădire în care se află acest apartament. Pe baza practicii generale de evaluare și a experienței noastre, în special, un obiect de evaluare situat într-o casă tip bloc sau panou este cu 10-15% mai ieftin.
Dar o astfel de modificare nu se aplică dacă apartamentul este situat într-o clădire din cărămidă sau cărămidă-monolit. În același timp, sunt comparate apartamente similare, care în toate celelalte privințe, cu excepția tipului de casă, au caracteristici similare. După cum se poate observa din esența ajustării aplicate, materialele mai moderne și mai ecologice cresc valoarea obiectului evaluat.
9. Ajustare pentru suprafata totala, zona de living si zona de bucatarie.
La evaluarea unui apartament, se ia în considerare faptul că o suprafață mare a obiectului reduce costul pe metru pătrat. Pe lângă spațiul de locuit și zona de bucătărie joacă, de asemenea, un rol important atunci când se aplică ajustări. Astfel, apartamentele cu suprafata de living si bucatarie mai mare au un cost mai mare decat omologii lor cu suprafata de living si bucatarie mai mici.
La evaluarea unui apartament, se aplică următoarea ajustare pentru suprafață - la fiecare 5 mp. reduce costul unui metru pătrat cu 1%. Când se compară cu un apartament similar, care diferă doar ca suprafață, evaluatorii aplică această ajustare.
În plus, se face adesea o modificare în funcție de zona bucătăriei, deoarece. dimensiunea sa afectează costul total al unui apartament pe piața imobiliară. Ajustarea se aplica in cota de 0,5% pentru diferenta de 1 mp. bucatarii.
10. Ajustare pentru vedere de la ferestre
Vederea de la fereastră în majoritatea cazurilor afectează foarte mult valoarea apartamentului. Acest lucru este explicat simplu - atunci când fac o afacere și achiziționează un apartament, noii proprietari primesc nu doar o vedere de la fereastră, ci o caracteristică ecologică. Apartamentele care sunt situate cu ferestre în partea exterioară a străzii, pe drumuri sau autostrăzi - sunt semnificativ mai ieftine decât acele apartamente ale căror ferestre au vedere la curte. Dar, cele mai scumpe vor fi apartamentele care au ferestre pe ambele părți - atât pe stradă, cât și pe curte. În general, ajustarea pentru vederea de la ferestre este de 10-15% din valoarea obiectului de evaluare.
11. Ajustare pentru prezența unui balcon / loggie
Un factor esențial în determinarea valorii de piață a unui apartament este prezența unui balcon și (sau) loggie în acesta. În plus, pot exista mai multe balcoane (și/sau loggii), iar acest lucru crește prețul obiectului. Dacă apartamentul are un balcon (și/sau) o logie, atunci aceasta este considerată o caracteristică pozitivă și este considerată o îmbunătățire. Acest parametru este luat în considerare atunci când se evaluează aproape orice apartament. Valoarea corecției (ajustării) este de la 0 la 5%. După cum puteți vedea, diferența dintre pragurile inferioare și superioare ale corecției este foarte semnificativă și se aplică în fiecare caz individual, dar în comparație cu un apartament analog.
12. Reglaj pentru baie
Atunci când se evaluează și se determină valoarea de piață a unui apartament, se acordă o atenție deosebită amenajării unității sanitare din apartament. Pe lângă cele de mai sus, în unele cazuri se ține cont și de numărul de băi (nu întotdeauna există o singură baie într-un apartament). Un apartament în care toaleta este separată de baie revendică o valoare mai mare decât un apartament similar cu caracteristici descriptive similare, dar cu baie comună. În acest caz, ajustarea este în medie de 5% din valoarea obiectului evaluat.
13. Ajustare pentru lichiditatea cotei din apartament
Există adesea cazuri când este necesară o evaluare în legătură nu cu un apartament, ci cu partea acestuia, de exemplu. acțiuni. În același timp, ajustările sunt inevitabile, pentru că Valoarea de piata a unei actiuni dintr-un apartament este influentata de o multime de factori.
În același timp, sunt luați în considerare toți acei parametri care ar fi luați în considerare la evaluarea apartamentului în ansamblu, și nu doar cota acestuia. Și, de asemenea, trebuie să țineți cont de faptul că o cotă într-un apartament este mult mai dificil de vândut sau cumpărat decât un apartament ca obiect solid independent. Acest punct afectează și determinarea valorii acțiunii.
La aplicarea ajustării pentru lichiditatea cotei din apartament, aceasta variază de la 10 la 40%. Acesta este un decalaj destul de mare între pragul inferior și superior, așa că trebuie să țineți cont de caracteristicile cotei alocate, precum și de caracteristicile întregului apartament.
Metode de calcul al costului unui apartament sunt acoperite pe scară largă și dezvoltate teoretic, așa cum demonstrează o cantitate imensă de literatură și recomandări metodologice pentru evaluare.
Acest lucru este facilitat de piața imobiliară dezvoltată. În plus, numărul de propuneri este la fel de divers atât pe piața primară, cât și pe cea secundară.
Legislația actuală și standardele federale de evaluare necesită utilizarea a trei abordări principale de evaluare: abordări comparative, de cost și de venit. Cu toate acestea, în cazul evaluării imobiliare, care este un apartament, abordările de cost și venituri sunt de puțin folos. Evaluarea valorii de piață a unui apartament se realizează folosind o abordare comparativă. Algoritmul este următorul: sunt selectați 7-10 analogi ai bunurilor imobiliare care corespund obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici. În caz de discrepanță sau diferențe față de obiectul evaluării, se introduc factori de corecție. După cum arată practica, principalele ajustări sunt:
- La locația obiectului
- Corectarea caracteristicilor fizice (suprafață netedă, raportul suprafață utilă/totală, disponibilitatea mobilierului, tipul finisajului, dimensiunea bucătăriei, tipul băii, podeaua apartamentului din casă, balcon/logie)
- Disponibilitate si tip de parcare
În continuare, după aplicarea ajustărilor corespunzătoare, valoarea medie de piață de 1 mp. apartamente. Mai mult, trebuie menționat că există o diferență între conceptele de „valoare de piață” și „preț de vânzare”. Evaluatorul determină valoarea de piață a obiectului, care se înțelege ca „prețul cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat la data evaluării pe piața liberă într-un mediu concurențial” (Standard de evaluare federal nr. 2 Scop de evaluare și tipuri de valoare). Aceasta înseamnă că toți participanții la tranzacții sunt conștienți de condiții și sunt liberi în decizii. Valoarea de piata face obiectul cercetarilor si calculelor Evaluatorului. Prețul de vânzare, pe de altă parte, poate fi dictat de factori care nu se încadrează în aceste restricții, ceea ce distinge fundamental sensul economic al acestor definiții.
Această diferență este evidentă în exemplul evaluării cotei unui apartament. Între timp, un număr mare de cetățeni sunt convinși de necesitatea unei astfel de evaluări: aceasta este intrarea într-o moștenire, care uneori face parte dintr-un apartament, și proceduri judiciare în împărțirea proprietății, de exemplu, într-un divorț și , în final, tranzacții de vânzare a cotelor corespondente ale unui apartament .
În practica evaluării, nu există un punct de vedere unic în rândul specialiștilor. Discuția principală apare în jurul necesității de a aplica ajustări, reduceri la 1 mp. cota apartament fata de 1 mp. apartamentele ca un singur imobil. Această confuzie este facilitată și de lipsa unei piețe cu drepturi depline pentru tranzacțiile de cumpărare și vânzare de acțiuni într-un apartament.
În primul rând, este necesar să avem o înțelegere clară a contextului și a nuanțelor juridice în care apare necesitatea unei evaluări. Primul lucru de stabilit este care este cota estimată a apartamentului - dacă acesta poate fi alocat în natură, sub forma unei camere. Dacă răspunsul este da, atunci metodele clasice de evaluare a cotei ca o cameră separată, funcționează aici.
Achiziționarea unei cote într-un apartament este asociată cu o serie de dificultăți, ceea ce obligă la reducerea costului pe metru pătrat la evaluarea cotei unui apartament, cu toate acestea, trebuie menționat că aceste probleme și inconveniente sunt greu de transpus în bani. termeni.
Fiecare coproprietar are drepturi egale la cota din apartament care i se atribuie. Atunci când evaluarea unei cote într-un apartament crește prețul pe metru pătrat față de prețul pe metru pătrat din întregul apartament, Evaluatorul pune coproprietarii într-o poziție oarecum inegală, întrucât partea cumpărătoare trebuie să plătească mai mult pentru proprietate. a intregului apartament decat in cazul achizitionarii unui apartament similar pe piata libera . Dacă evaluarea cotei din apartament reduce costul unui metru pătrat în comparație cu costul unui metru pătrat din întregul apartament, partea vânzătoare nu are posibilitatea de a achiziționa o proprietate echivalentă pentru încasări.
În acest caz, ar trebui să se pornească de la esența tranzacției cu acțiunea corespunzătoare. De exemplu, în cazul cumpărării cotei rămase dintr-un apartament de la alți proprietari, valoarea cotei poate crește, deoarece in aceasta situatie se cumpara o parte din apartament care asigura unitatea de proprietate, i.e. există un efect sinergic - i.e. cumpără ceva mai mult decât o parte din apartament. Când vine vorba de cumpărarea unei acțiuni de la terți, atunci, poate, aplicarea ajustărilor în jos.
Dar nici creșterea costului unei unități de suprafață a unei părți a unui apartament, nici scăderea în raport cu costul unei unități de suprafață a întregului apartament nu pot fi calculate cu exactitate, ci pot fi doar presupuse. De menționat că prețul tranzacției poate diferi semnificativ de valoarea de piață a cotei apartamentului.
Astfel, Evaluatorii ar trebui să utilizeze costul de 1 mp. cota apartamentului din costul corespunzător de 1 mp. apartamentele în ansamblu, sub rezerva art. 250 „Dreptul de preempțiune de cumpărare” din Codul civil al Federației Ruse, care prevede următoarele: „când vând o acțiune din dreptul de proprietate comună unui străin, participanții rămași la proprietatea comună au dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiunea. fiind vândută la prețul pentru care se vinde, și în alte condiții egale, cu excepția cazului vânzării cu licitație publică”, ceea ce înseamnă respectarea obligatorie a procedurii legale de acordare a dreptului coproprietarilor apartamentului de cumpărare. această cotă într-un mod prioritar.
Atunci când se evaluează obiectul în raport cu care subiecții intenționează să facă o afacere, se iau în considerare și condițiile tranzacției în sine. În cazul în care obiectul evaluării este liber de drepturile terților (de exemplu, nimeni nu este înregistrat în apartament), i.e. gratuit atat legal cat si fizic, apoi se aplica o ajustare pentru termenii tranzactiei - cu 10% mai scump. Aceasta este corecția medie. Pentru a clarifica, să dăm un exemplu - dacă trebuie să evaluați un apartament de vânzare cu o achiziție (schimb) simultană, atunci costul apartamentului va fi mai mic cu valoarea ajustării specificate. Motivul pentru aceasta este pierderea de timp în căutarea unei opțiuni de schimb care să satisfacă dorințele celor două părți la tranzacție.
- fără finisare - nu există uși interioare, ferestre, pereți, podea și tavan nu au fost supuse lucrărilor de finisare. Aceasta este o construcție nouă, care necesită unele recondiționări.
- decor simplu - pereții și tavanele apartamentului sunt văruite sau tapetate, podeaua este gresie, linoleum sau parchet, baia și bucătăria sunt dotate cu instalații sanitare.
- finisare îmbunătățită - pereții și tavanul sunt acoperiți cu vopsea acrilică sau tapet, podeaua este gresie, linoleum sau parchet, baia și bucătăria sunt dotate cu obiecte sanitare de înaltă calitate.
- finisaje de înaltă calitate - apartamentul a fost renovat la un standard înalt, folosind tehnologii moderne de construcție și materiale de înaltă calitate. Suprafetele existente sunt perfect aliniate, apartamentul este dotat cu cablaje electrice si sanitare de ultima generatie. Este permisă efectuarea de reamenajări conform unui proiect individual folosind structuri cu o configurație complexă compozită.
Un raport de evaluare este un document scris care îndeplinește toate cerințele eticii profesionale, reflectând clar și într-un mod accesibil cursul procesului de evaluare și care conține datele inițiale utilizate de evaluator, analiza acestora, concluziile și valoarea finală. Anexa raportului de evaluare conține toate fotografiile, schițele și hărțile care nu sunt incluse în secțiunile principale ale raportului. Uneori, anexa include un glosar de termeni.
În determinarea prețului, cele mai importante sunt prețurile apartamentelor din clădirea dumneavoastră cu același număr de camere, apoi toate celelalte apartamente din acesta, apoi apartamentele din clădiri similare din zona dumneavoastră. Pentru a selecta case „similare”, am efectuat un studiu asupra tipologiei fondului de locuințe din Moscova și regiunea Moscovei.
EVALUAREA APARTAMENTULUI CU O ABORDARE COMPARATIVA
Analogiile ar trebui să fie cât mai asemănătoare cu Obiectul Evaluării și, în primul rând, în ceea ce privește primele cinci elemente de comparație, și pentru imobile rezidențiale (apartamente) și în ceea ce privește caracteristicile fizice (număr de camere, suprafață totală, tipul clădirii etc.). Toți analogii selectați sunt rezumați în Tabelul 8, care include date primare obținute din surse deschise și date suplimentare obținute direct de la vânzătorul de analogi.
Evaluarea unui apartament printr-o abordare comparativă
Următoarele sunt justificarea și calculul cuantumului ajustărilor pentru elementele de comparație, care sunt diferite pentru analogi și Imobilul evaluat. Se foloseşte tehnica de aproximare a fiecărui obiect de comparaţie cu Obiectul de evaluare. Ajustările (amendamentele) pot fi costuri și procente. Din punct de vedere cantitativ, diferențele sunt de obicei introduse în termeni valorici, iar din punct de vedere calitativ, în termeni procentuali. Ajustările procentuale sunt aplicate atât costului obiectului de comparație, cât și unității de comparație, iar ajustările de cost sunt aplicate costului obiectului de comparație. Ajustările pentru condițiile pieței, locație și depreciere sunt exprimate în procente.
La aplicarea abordării comparative, valoarea Proprietății de evaluat este determinată în comparație cu prețul de vânzare al proprietăților similare. Baza aplicării acestei abordări este faptul că valoarea Proprietății Subiectului este direct legată de prețul de vânzare al proprietăților similare. Fiecare vânzare comparabilă (obiect de comparație, analog) este comparată cu proprietatea evaluată. Acuratețea calculării valorii Obiectului de Evaluare prin abordarea comparativă depinde de volumul (completitudinea) și calitatea (fiabilitatea) informațiilor despre tranzacțiile de vânzare (sau ofertele de vânzare).
Ajustare pentru prezența mobilierului în evaluarea apartamentului
VÔœ8+.k d˝õ O-w¥ˇØ≈t‰&ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ëI1*I$íRíI$î§íI%)$íIJI$íRíI$ˇœ∑‚ô?Û̯´∑œÙc… 'ˆ$íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noííI$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noííI$ $íI)I$íJRI$noníI$ $íI) I$íJRI$noínI$ $íI)I$íJRI$noíI$ $íI)I$íJRI$noíI$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noíI$ $íI)I$íJRI$noóíI $ $íI)I$íJRI$noííI$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noííI$ $íI)I $íJRI$amiazăI$ $íI)I$íJRI$amiazăI$ $íI)I$íJRI$amiazăI$ $íI)I$íJRI$amiazăI$ $íI)I$íJRI$no®uOÃ˘ˇ>PÍüôÛ˛™t... ÷I›∂íI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $H$¶aL¶ í+K0,g©°˙=¸ˇÿ§ D©A ¨ö–pºg/˘˚?ÆÔ Ωò/À˛
Pentru a clarifica, să dăm un exemplu - dacă trebuie să evaluați un apartament de vânzare cu o achiziție (schimb) simultană, atunci costul apartamentului va fi mai mic cu valoarea ajustării specificate. Motivul pentru aceasta este pierderea de timp în căutarea unei opțiuni de schimb care să satisfacă dorințele celor două părți la tranzacție.
Ajustare pentru mobilier la evaluarea unui apartament
Aceasta este o practică comună. Nu o vom părăsi. Vă rugăm să rețineți că uneori există discrepanțe în documente. Oricum, dovezile sunt primordiale. Este necesar doar să ne amintim că într-un astfel de calcul este necesar să folosiți suprafața apartamentului fără a ține cont de camerele frigorifice (logii, balcoane).
În conformitate cu legea, evaluatorul este obligat să aplice toate cele trei abordări la evaluare sau să justifice imposibilitatea aplicării uneia sau alteia demersuri, de aceea este incorect să spunem că un raport este mai bun decât altul datorită faptului că folosește două. se apropie în loc de una.
Ajustare pentru prezența mobilierului în evaluarea apartamentului
Utilizarea metodei de vânzare perechi presupune compararea a două obiecte oferite spre vânzare, care sunt o copie exactă una a celeilalte, cu excepția unui parametru (de exemplu, podeaua), care explică diferența de preț a acestor obiecte. Este important ca restul parametrilor obiectului de evaluare și ai analogului să fie aceiași.
După selectarea analogilor pentru calcularea costului apartamentului prin abordarea comparativă, se fac ajustări la prețurile analogilor, care țin cont de diferențele dintre analogi și obiectul evaluării. Ajustările pot fi în sus sau în jos. Acestea pot fi procentuale sau absolute (pe baza a 1 mp din suprafata apartamentului).
Evaluare apartament
O ajustare importantă este ajustarea la licitație, care ține cont de faptul că prețul tranzacției este de obicei mai mic decât prețul la care obiectul este listat pe piața liberă. Pentru apartamente, reducerea de negociere variază de obicei între 2,5% și 5%. În consecință, pentru un apartament în valoare de aproximativ două milioane, reducerea la licitație va fi de 50-100 de mii de ruble. De foarte multe ori, evaluatorul nu ține cont de această reducere sau consideră dimensiunea acesteia discutabilă, totuși, luarea în considerare a reducerii de negociere este o cerință obligatorie atunci când evaluează un apartament pentru obținerea unui credit ipotecar.
Mai devreme sau mai târziu, aproape toată lumea are de-a face cu serviciile evaluatorilor. Marea majoritate a clienților pentru acest tip de muncă sunt persoane care doresc să obțină un credit ipotecar; evaluarea este, de asemenea, o procedură necesară la înregistrarea unei moșteniri, refinanțare, împărțirea proprietăților în instanță și în alte cazuri. Acest articol descrie nuanțele evaluării apartamentelor, care provoacă adesea nedumerire din partea clienților.
Corecție pentru numărul de etaje ale casei la evaluarea apartamentelor
Abordarea comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare bazate pe compararea obiectului evaluării cu analogii săi, în privința cărora există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia. Condiţii de aplicare a abordării comparative: 1. Obiectul nu trebuie să fie unic. 2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile pentru efectuarea tranzacțiilor.
Promoția se desfășoară până la sfârșitul acestei luni. Detalii de la manager. Pentru a afla cât costă evaluarea apartamentului dumneavoastră, sunați la: Vă oferim un serviciu on-line de evaluare a apartamentului. Vă rugăm să rețineți că această estimare este aproximativă și nu este obligatorie din punct de vedere juridic.
Corecție pe etaj la evaluarea apartamentelor
4.2.4. Necesita renovare (mobilier si echipamente). Nevoia de reparații duce la o scădere a costului apartamentului, ținând cont de costurile viitoare ale lucrărilor de reparații. Ajustare v Se face o ajustare pentru a ține seama de creșterea atractivității analogului. Nevoia de reparații duce la o scădere a costului apartamentului, ținând cont de costurile viitoare ale lucrărilor de reparații.
Derivarea prețurilor medii de vânzare și închiriere pentru spațiile comerciale situate la primele etaje ale clădirilor rezidențiale și administrative și pentru clădirile situate la subsol și subsol, în funcție de zona de preț* din Ekaterinburg. În acest caz se folosesc prețurile ofertelor, și nu prețurile reale ale tranzacțiilor cu obiecte imobiliare, prețul de vânzare și închiriere al obiectelor este afișat în formatul costului pe 1 mp.
Evaluarea costului apartamentului
Principalul argument pentru refuzul utilizării abordării veniturilor este că la analiza propunerilor de pe piața de închiriere a locuințelor din Perm au fost identificați factori variabili, precum: disponibilitatea mobilierului, electrocasnicelor, un telefon, calitatea reparațiilor, „ curățenia” spațiilor și altele greu de identificat în etapa de culegere a informațiilor. Acești factori sunt de obicei dezvăluiți doar în timpul unei inspecții directe a locuinței și pot afecta semnificativ costul chiriei lunare, diferența putând ajunge până la aproximativ 1,5 ori. Prezența unor astfel de factori complică calculul veniturilor pe care le poate aduce un obiect. De asemenea, acești factori afectează calculul ratei de capitalizare în cadrul abordării veniturilor, ceea ce complică și calculele ulterioare și determinarea valorii obiectului.
2. Pentru a determina costul înlocuirii unei părți a clădirii, trebuie mai întâi să calculați costul înlocuirii întregii clădiri. Pentru a face acest lucru, este necesar să aveți deviz de proiectare sau o soluție de amenajare a spațiului și o descriere tehnică a elementelor structurale ale clădirii în care se află obiectul evaluării.
Cum să evaluezi independent un apartament în capitală
- Cu cât suprafața apartamentului este mai mare, cu atât lichiditatea acestuia este mai mică, - explică Arslan Ainakulov. - Este mult mai greu de vândut. În consecință, prețul pe metru pătrat pentru un apartament mare va fi mai mic. Să presupunem că avem un complex rezidențial „Sun City”. Sunt apartamente acolo, atât de 25 de metri pătrați, cât și de 30. Adică intri tu - e imediat o cameră și nimic altceva. Acolo, un metru pătrat ajunge la 3.000 de dolari. Dacă ne uităm la un apartament pe malul stâng cu o suprafață de 70 de „pătrate”, va exista același preț pe metru pătrat - 2500-3000 de dolari.
Un obiect analog ar trebui să fie amplasat cât mai aproape posibil de obiectul evaluării. Ideal, dacă în aceeași casă sau LCD. În Astana, în principiu, nu există probleme cu alegerea opțiunilor. Prin urmare, găsirea unui apartament similar cu al tău în același complex rezidențial nu este de obicei o problemă. În funcție de priorități, criteriile sunt repartizate în următoarea succesiune: clădire de locuit, stradă, cartier.