Investiții în proprietăți de peste mări. Investiții în proprietăți de peste mări: care sunt avantajele

Astăzi, pe lângă primirea de venituri active, este necesar să investim cu înțelepciune pentru a obține un venit pasiv stabil. Un instrument convenabil pentru aceasta sunt cele care sunt atractive datorită vizibilității achizițiilor și a fiabilității plasării fondurilor. Mulți experți recomandă să investești în imobiliare străine, dar nu toți investitorii sunt capabili să calculeze corect riscuri posibile sau proprietăți rezidențiale, precum și evaluarea potențialului profit din această operațiune.

În ce țări ar trebui să cumpărați o proprietate?

Dacă conservarea capitalului este o prioritate pentru dvs., ar trebui să se acorde preferință țărilor în care piața imobiliară este stabilă, prețurile proprietăților cresc lent, dar constant, iar legislația este loială nerezidenților.

Dacă investitii imobiliare in strainatate sunt realizate cu scopul de a genera venituri, se recomanda alegerea statelor in care piata imobiliara se dezvolta, iar valoarea obiectelor creste suficient de repede. Experții identifică 5 domenii principale de investiție, fiecare dintre acestea fiind caracterizată de propriile caracteristici.

Țări dezvoltate: Germania, Franța, Marea Britanie, SUA

În ciuda mai multor probleme economice grave, acestea rămân standardul de stabilitate pe piețele mondiale. Principalii factori care vorbesc în favoarea investiției în imobiliare în aceste țări sunt legislația echitabilă pentru nerezidenți, convenabil regimul fiscal, fiabilitatea și siguranța investițiilor. Cu toate acestea, costul ridicat al obiectelor limitează intrarea micilor investitori pe această piață. În ceea ce privește imobiliarele de lux, rușii rămân în primele trei pe acest segment.

Stațiuni din lume: Riviera Franceză, Elveția

Aici, practic, sunt oferite obiecte destul de scumpe, dar foarte profitabile. Particularitățile investiției aici sunt legate de dificultatea de a alege dreptul proprietate comerciala si costuri mari de intretinere. Cu toate acestea, închirierea aproape pe tot parcursul anului oferă investitorului o sursă stabilă de venit suplimentar.

Europa de Sud: Cipru, Grecia, Spania

Investițiile în imobiliare locale sunt considerate destul de promițătoare, deoarece costul obiectelor este astăzi la un nivel inacceptabil de scăzut. Prin urmare, creșterea potențială a valorilor imobiliare aici poate fi mare, dar situația economică dificilă și subestimarea rolului caracteristicilor pieței locale fac investițiile în aceste țări foarte riscante.

Țări în curs de dezvoltare: Republica Cehă, Bulgaria, Muntenegru

Această direcție este îndrăgostită în special de investitorii ruși și ucraineni din cauza costului scăzut al proprietăților imobiliare rezidențiale și comerciale, precum și din cauza trecutului socialist comun, care a format o mentalitate asemănătoare cu a noastră în rândul populației. În Bulgaria, de exemplu, compatrioții noștri au cumpărat peste 500.000 de proprietăți; în Muntenegru, rușii reprezintă aproximativ jumătate din toate tranzacțiile imobiliare.

Orientul Mijlociu, Emiratele Arabe Unite, Turcia

Aceasta este o direcție relativ nouă a investițiilor de capital, care se dezvoltă rapid. În special, piața imobiliară din Dubai este una dintre cele mai promițătoare. Guvernul Emiratelor investește masiv în dezvoltarea infrastructurii stațiunii, care dă roade. Acum țara este vizitată anual de peste 10 milioane de oameni, în câțiva ani această cifră se va dubla. Prin urmare, cererea pentru bunuri imobiliare hoteliere este în creștere rapidă. De asemenea, prețurile pentru acesta au crescut rapid, prin urmare, momentul investiției este acum cel mai potrivit.

Caracteristicile investiției în proprietăți de peste mări

Principalele avantaje ale acestei metode de alocare a capitalului:

- în majoritatea orașelor stațiuni din UE este acum mai scăzut decât în orașele mari din Rusia și Ucraina, iar infrastructura și starea dotărilor sunt mult mai bune.
Estimarea din închirierea bunurilor imobiliare este mai mare decât profitul din tranzacții similare din țara de origine.
După ce ați cumpărat bunuri imobiliare în străinătate, le puteți utiliza ulterior atât în scopuri comerciale, cât și personale.
Nivelul de protecție a investiției este mai mare: puteți achiziționa mai multe obiecte în tari diferite diversificându-le astfel riscurile.

Printre dezavantaje:

Lipsa de conștientizare a investitorului cu privire la particularitățile legislației altor state.
Dificultăți în selectarea unui obiect care este potrivit din punct de vedere al parametrilor și capabil să aducă un profit decent.
Procedura de tranzacție în mai multe etape.
Costuri suplimentare pentru plata impozitelor și taxelor.
Dependența de schimbările din cadrul legislativ al unui stat străin.
O atenție sporită din partea autorităților fiscale din țara lor.

În acest sens, investitorii care decid să achiziționeze bunuri imobiliare străine se confruntă cu o alegere clasică: de a efectua o tranzacție pe cont propriu sau de a apela la serviciile intermediarilor specializați în vânzarea unor astfel de obiecte. Ambele opțiuni sunt pline de riscuri potențiale, care nu sunt ușor de calculat și de minimizat.

TOP 5 greșeli ale investitorilor începători

În primul rând, trebuie luat ca o axiomă că în străinătate nu este doar profitabilă, ci și riscantă: aproximativ jumătate dintre investitori își investesc fondurile fără succes. De aceea, experții au întocmit un rating al principalelor calcule greșite ale investitorilor începători. Încercați să evitați aceste greșeli:

Nu cumpăra articole ieftine pentru că sunt mult mai scumpe decât crezi. Mulți oameni cred că a pierde 10 mii de euro este mult mai de preferat decât a se despărți de un sfert de milion. Cu toate acestea, costul obiectelor ieftine din cauza plății diferitelor taxe, comisioane de broker, taxe de tranzacție și costuri de tranzacție poate crește cu 25–50%.
Nu aveți încredere în calculul publicitar al profitabilității, deoarece compilatorii săi sunt de obicei vicleni. Acest lucru este valabil mai ales pentru veniturile din chirie. Calculul standard al unui agent imobiliar este că anual chirieîmpărțit la prețul proprietății. O astfel de aritmetică este incorectă din multe motive. În primul rând, prețul bunurilor imobiliare este de obicei mult mai mic decât valoarea reală. În al doilea rând, costurile de întreținere a instalației (plăți de utilități, taxe, asigurări, cheltuieli curente) nu sunt luate în considerare. În al treilea rând, timpul de nefuncționare nu este luat în considerare atunci când un chiriaș s-a mutat și celălalt nu a fost încă găsit.
Nu neglijați factorul de sezonalitate - nu toate investitii imobiliare in strainatate la fel de profitabile. Mulți experți avertizează împotriva achiziționării de obiecte în țările din sudul Europei - Bulgaria, Spania, Grecia, Muntenegru. În sezonul „înalt”, aproape orice proprietate de acolo este la cerere și se închiriază ușor. În sezonul „în afara”, randamentul investiției tinde spre zero sau chiar negativ. În plus, există și un alt punct negativ: turiștii care vin în stațiune pentru a „petrece” tratează neglijent siguranța proprietății, ceea ce presupune Cheltuieli suplimentare pentru repararea imobilelor, înlocuirea utilajelor și echipamentelor deteriorate.
Asigurați-vă că găsiți un manager de încredere și competent. De aceasta depinde nu numai siguranța proprietății, ci și valoarea veniturilor dvs. Sunt cazuri când imobilul a fost închiriat fără știrea proprietarului său, iar în facturi de plată apăreau sume pentru servicii inexistente.
Nu pierde din vedere faptul că în majoritatea țări străine Legislația îi protejează pe chiriașii conștiincioși. Dacă efectuează plățile la timp, va fi aproape imposibil să rezilieze contractul de închiriere cu ei înainte de termen.

Înainte de a decide investitii imobiliare in strainatate, trebuie să studiați cu atenție piața țării alese. Urmați regula principală a investitorului: timpul petrecut pregătindu-vă pentru a investi ar trebui să fie corelat cu timpul petrecut câștigând suma pe care urmează să o investiți.

Caracteristicile rusești ale investiției în imobiliare în străinătate

Banca Centrală a publicat câteva statistici interesante. Potrivit autorității de reglementare, pentru prima dată în ultimii 5 ani, rușii au început să achiziționeze mai puține proprietăți imobiliare străine. Potrivit analiștilor, o scădere a volumului investitii imobiliare in strainatate afectate de deteriorarea relațiilor dintre Occident și Rusia, precum și de interzicerea achiziționării și deținerii de proprietăți imobiliare străine pentru funcționarii guvernamentali interni.

Rezumând cele de mai sus, se poate observa că investitii imobiliare in strainatate rămâne pentru mulți o modalitate excelentă de a extrage venituri pasive, dar dinamica cererii pentru bunuri imobiliare de peste mări nu este aceeași. În , SUA și mai multe țări CEE, cererea a devenit de fapt negativă, deoarece majoritatea obiectelor de acolo au fost achiziționate pentru a obține un permis de ședere. Astăzi, acest lucru este plin de dificultăți semnificative, motiv pentru care mulți ruși preferă să-și pună la vânzare locuințele achiziționate anterior.

În țările tradițional interesante pentru investiții -,

Toată lumea știe că cea mai importantă regulă atunci când investiți este să nu vă puneți toate ouăle într-un singur coș. Cu toate acestea, răspunsurile la întrebările despre unde să investiți și în ce proporție să distribuiți fondurile pentru a obține echilibrul optim de rentabilitate și risc nu sunt mai puțin importante. In contextul investitii imobiliare in strainatate sfatul meu este să aloci capitalul în două „coșuri” cu un raport de 70/30%.

Primul „coș”: pentru a păstra capitalul

Majoritatea fondurilor - 70% - recomand direcționarea către investiții în proiecte cu risc scăzut. Strategia de conservare a capitalului presupune o rentabilitate estimată de 4-5% pe an, care ar trebui să fie mai mare decât anuitatea (dobânda la credit plus plăți la organismul de credit) credit ipotecar, la fluxul de numerar nu a devenit negativ. Sarcina investitorului în acest caz este să păstreze capitalul și să depășească inflația în prima etapă și să creeze un fond de avere familial pe termen lung.

Astfel de investiții sunt potrivite pentru proprietăți imobiliare rezidențiale din orașele mari și proprietăți comerciale pe străzile pietonale aglomerate. Dar ambele opțiuni au un randament scăzut pe piața actuală - aproximativ 2-3%. În plus, costul apartamentelor dintr-o zonă bună (atât pentru investitori, cât și pentru chiriași) poate fi mare, iar prețurile imobiliare cu amănuntul și mai mari. O opțiune de compromis - micro-apartamente. Populația orașelor europene crește cu 1,5% anual, iar acest lucru se datorează în principal oamenilor care se mută din orașele mici în căutarea unui loc de muncă. Pentru ei se construiesc apartamente cu o suprafață de 20-30 mp în Germania, care au tot ce aveți nevoie - o baie, o chicinetă, o masă și un pat. Oamenii închiriază astfel de locuințe în timpul săptămânii de lucru, iar în weekend pleacă la casele lor din regiuni. În plus, apartamentele mici sunt căutate în rândul studenților și tinerilor profesioniști care nu și-au întemeiat încă o familie.

Micro-apartamentele sunt unul dintre cele mai interesante obiecte pentru investitii imobiliare. Pe de o parte, datorită microformatului, locuințele de acest tip sunt ieftine pentru chiriaș (circa 400 de euro pe lună), pe de altă parte, oferă mai multe venituri din chirie prin metru patrat pentru proprietar (rentabilitatea - aproximativ 4-5%). În același timp, lichiditatea micro-apartamentelor va crește doar pe măsură ce populația urbană va crește. În plus, riscurile investiției în astfel de facilități sunt minime. În primul rând, nu există probleme cu evacuarea chiriașilor fără scrupule, ca și în cazul închirierii tradiționale pe termen lung - contractele se semnează pe 3-6 luni. În al doilea rând, chiriașii plătesc depozite de asigurare în caz de avarie sau în prezența datoriilor. Un investitor nu trebuie să se scufunde în gestionarea chiriei: lucrul cu chiriașii, rezolvarea problemelor acestora, întreținerea proprietăților imobiliare și chiar adesea reparații - toate acestea se află pe companie de management.

Germania este cel mai bun loc pentru a investi în micro-apartamente, deoarece costul finanțării este important atunci când investiți într-o simplă afacere de închiriere, iar creditele din această țară sunt printre cele mai accesibile din lume. Un investitor nerezident poate obține o ipotecă în valoare de 50% din valoarea proprietății la mai puțin de 2% pe an ( rata fixa) timp de 10-20 de ani. Finanțarea ieftină acționează ca pârghie, crescând randamentul capitalului investit. Dobânda la împrumut, în același timp, merge la cheltuială și reduce baza de impozitare.

Fără îndoială: Austria, Marea Britanie, SUA, Elveția. Cu toate acestea, în Marea Britanie și SUA, finanțarea pentru nerezidenți este costisitoare, iar în Austria și Elveția, deși există împrumuturi ieftine, este mai dificil să găsești proprietăți de calitate cu un randament de 4-5%, deoarece țările sunt mici, iar investitorii locali sunt foarte rapizi și cumpără rapid tot ce este mai bun. În plus, în aceste două țări există restricții teritoriale pentru cumpărătorii străini de imobile. Piața germană este mai mare și șansele de a găsi obiect bun mai mare in tara asta. De asemenea, piețele austriece și elvețiene au crescut mai lent decât piața germană în ultimii ani.

Al doilea „coș”: pentru câștiguri

Pentru cel de-al doilea „cos” recomand asigurarea a 30% din capital, care va fi folosit pentru investitii in proiecte mai complexe de valoare adaugata (Valoare adaugata). Această strategie poate fi descrisă în trei cuvinte - „cumpărați, reparați, vindeți”. Concluzia este că se cumpără proprietăți rezidențiale, de birouri sau hoteliere în stare proastă, se fac reparații, din cauza cărora valoarea crește, iar apoi proprietatea este vândută la un preț mai mare.

Investiția în valoare adăugată este o afacere mai complexă decât o afacere de închiriere, deoarece există riscuri asociate cu suprabugetarea, dificultățile de a permite, prețul de cumpărare poate fi suprapreț, prețul de vânzare subpreț sau vânzarea proprietății poate dura mult timp. . În plus, investitorul sau echipa sa trebuie să participe activ la proiect și să aibă o calificare în domeniul construcțiilor. Aceasta este o opțiune mai riscantă. investitii imobiliare, dar și mai profitabilă: reamenajarea poate câștiga 12-20% din capitalul investit. Un alt avantaj este ca datorita necesitatii reparatiilor se poate obtine o reducere la pretul de achizitie.

Când investiți în proiecte cu valoare adăugată, puteți crește profitabilitatea după cum urmează:

Selectați o echipă profesionistă care poate gestiona eficient procesul la fața locului. Astfel de proiecte sunt aproape imposibil de implementat de la distanță, fără un partener local.
Investește în piețe cu potențial de creștere.
Investește în proprietăți lichide pentru ca la finalul proiectului să poată fi vândute rapid și profitabil.
Structurați corect afacerea pentru a optimiza impozitele și a crește profitabilitatea (relevant și pentru o strategie de conservare a capitalului). De exemplu, dacă faceți o afacere pentru o companie, puteți evita adesea să plătiți impozit pe transferul de proprietate.
Obțineți un împrumut ipotecar: finanțarea bancară reduce nevoia de capital propriu, creează efect de levier și crește profitabilitatea. Tariful de azi credite ipotecareîn Europa este de 2-3%.

Spania se potrivește astăzi pentru investiții în proiecte cu valoare adăugată. Prețurile imobiliarelor din această țară scad de șapte ani și au început să se stabilizeze în 2014. Acum obiectele din Spania sunt cu 45% mai ieftine față de vârful din 2007, dar încep deja să crească prețul, prin urmare, după ce au cumpărat un obiect la cel mai mic preț, ținând cont de creșterea ulterioară a prețului, investitorii pot câștiga din vânzare. in cativa ani. Lunga recesiune a trecut și redresarea pieței este în față: situația economică se îmbunătățește, încrederea consumatorilor crește, șomajul este în scădere, volumele de construcții cresc, iar băncile sunt mai dispuse să emită credite ipotecare.

Printre orașele spaniole, este profitabil să investești în proiecte cu valoare adăugată în Barcelona. Investitorii investesc din ce în ce mai mult în proiecte de reamenajare, deoarece există o penurie de clădiri noi pe piața imobiliară a capitalei catalane. Deosebit de promițătoare este achiziționarea de clădiri rezidențiale pentru renovare în vederea revânzării ulterioare către expații locali sau pentru a crea complexe studențești și apart-hoteluri. În plus, la Barcelona mare potential creșterea prețurilor: în 2016, prețurile locuințelor ar putea crește cu 7%. De asemenea, este profitabil să investești în proiecte de renovare în Madrid, unde există o lipsă de propuneri noi și de înaltă calitate pe segmentul de birouri.

Dacă investești 100% din fondurile tale în proiecte de închiriere, atunci aceasta va fi o investiție bună și de încredere, dar este dificil să câștigi bani în acest fel pe termen scurt. Dacă investiți totul în proiecte cu valoare adăugată, riscurile vor fi prea mari. În opinia mea, cel mai rezonabil echilibru pentru un investitor străin este o strategie în care 70% din fonduri sunt investite în proprietăți de închiriere și 30% în reamenajare. Acest lucru vă permite să obțineți echilibrul optim între rentabilitate și risc.

De exemplu, dacă ai 1 milion de euro, te poți forma portofoliul de investiții, luând încă 1 milion pe credit, investind 1,4 milioane în achiziționarea unui pachet de apartamente de închiriat, iar apoi trimițând restul de 600 de mii de euro la reamenajare. Randamentul echilibrat din astfel de operațiuni va fi peste 10% pe an, în timp ce riscurile vor rămâne scăzute.

Amenințarea unei lumi noi Criza financiară, inflația și fluctuațiile bruște Rata de schimb obligă investitorii să caute opțiuni stabile pentru a investi bani. O astfel de opțiune este investiția în imobiliare de peste mări.

Astăzi, există multe opțiuni disponibile pentru investitorul care dorește să investească în imobiliare.

Pentru alegerea potrivita O proprietate ar trebui să țină cont de câteva criterii importante:

locația proprietății;
popularitatea zonei;
tip de afacere;
perspective de dezvoltare a afacerilor.

Principalele tipuri de imobiliare pentru investiții includ:

case sau apartamente pentru locuit;
case sau apartamente de inchiriat;
birouri;
centre de cumparaturi;
hoteluri turistice;
cămine pentru studenți.

Este necesar să se decidă dacă sunt planificate investiții în imobiliare străine sau autohtone.

Case sau apartamente pentru locuit

Cel mai simplu este achiziționarea de imobile pentru locuit. Atunci când alegeți un astfel de obiect, este necesar să vă ghidați după comoditatea și preferințele investitorului.

Următoarele întrebări cheie trebuie abordate:

casă sau apartament;
clădire nouă sau locuințe secundare;
oraș sau rural;
reparatia este posibila sau nu.

Fiecare are propriile preferințe, dar este important să rețineți că va trebui să locuiți în această casă, eventual mult timp, așa că nu trebuie să vă grăbiți să alegeți.

Sfat! Poate că merită să închiriați o proprietate pentru o perioadă, care ar trebui să fie cumpărată și, în sfârșit, să decideți asupra avantajelor acesteia sau să identificați dezavantajele.

Case sau apartamente de inchiriat

Atunci cand te gandesti sa cumperi o casa sau un apartament pentru inchiriere, trebuie sa ai in vedere ca o casa situata intr-o zona slab populata nu va fi cel mai probabil un succes la chiriasi. Proprietate rezidentiala in oras important de asemenea, poate să nu fie în cerere din cauza costului chiriei, taxelor, cererii de locuințe închiriate.

Investiție în achiziționarea de birouri

Birouri. Potrivit multor investitori - cel mai promițător tip de investiții de resurse financiare. Investiția într-o țară dezvoltată economic sau în curs de dezvoltare rapidă este un tip de investiție promițător, deoarece cererea de imobile pentru birouri crește constant aici.

Sfat! Merită să luați în considerare cumpărarea unui birou într-un zgârie-nori mare din centrul Londrei, cererea pentru astfel de spații este garantată, dar nu uitați de alte orașe mari.

Investiție în achiziționarea unui centru comercial

Trebuie amintit că prețul ridicat al magazinului ar putea să nu plătească, deoarece costul magazinelor crește, în special în zonele aglomerate, iar profitul magazinului este stabil, iar înainte de a lua o decizie de cumpărare, merită să evaluați viitoarea cheltuieli.

Cumpărarea unui hotel turistic

La fel ca și în cazul achiziționării unui magazin, trebuie să analizați cu atenție toate costurile și profitul așteptat. Merită să ne uităm la datele privind ocuparea camerelor în diferite perioade ale anului, studiind starea clădirii și sistemul de management al hotelului.

Cămine pentru studenți ca obiect de investiție

Rentabilitatea acestui tip de investiție este determinată de calitatea societății de administrare, care este angajată în închirierea camerelor de pensiune. Aceasta este una dintre cele mai profitabile, deși oarecum exotice opțiuni pentru investiții în imobiliare.

Avantajele unor astfel de investiții sunt că nu este nevoie de a gestiona independent acest tip de imobiliare și, atâta timp cât educația este populară în lume, căminele nu vor fi goale.

Caracteristicile investiției în proprietăți de peste mări

Există multe locuri interesante pe planetă care merită atenția investitorilor.

Luați în considerare câteva probleme de investiții în țări, cum ar fi:

Marea Britanie;
Emiratul Dubai;
Kazahstan;
Cipru;
Franţa.

Sfat! Asigurați-vă că studiați legislația și sistemul de impozitare din țara în care intenționați să cumpărați imobile.

Investițiile imobiliare din Anglia sunt una dintre cele mai de încredere din lume. Deoarece țara este situată pe o insulă, pământul este o resursă limitată care crește în valoare. Marea Britanie oferă investitorilor investiții în tipuri diferite proprietate imobiliara.

Investițiile în imobiliare germane sunt cel mai bine făcute de acei investitori care iubesc stabilitatea și ordinea și preferă să primească venituri din chirie. Germania este considerată pe bună dreptate un paradis pentru proprietari, deoarece mai mult de jumătate din populație locuiește în apartamente închiriate. Atunci când cumpărați imobile comerciale, ar trebui să acordați atenție achiziționării de spațiu în centrele comerciale mari.

Sfat! Când cumpărați o proprietate, merită întotdeauna să luați în considerare cât de repede poate fi vândută dacă este necesar. Situația se poate schimba, iar banii care nu sunt necesari astăzi pot fi necesari mâine.

Investiția în imobiliare în Dubai are multe avantaje:

regiunea stațiune;
garanții de statși procesul transparent de înregistrare a tranzacțiilor;
profit mareși posibilitatea revânzării proprietății în faza de construcție;
tarife ridicate de închiriereși, în consecință, venituri mari din chirii din imobile;
viză de ședere pentru proprietar și familia acestuia;
perspective bune de creștere pentru economia regiunii.

Dubai este una dintre regiunile cu cea mai rapidă creștere din lume. Imobiliare aici pot fi găsite pentru toate gusturile. Dar nu pentru fiecare portofel. Aceasta este o regiune pentru investitori cu oportunități financiare mari.

Investitorii bogați ar putea fi, de asemenea, interesați să investească în imobiliare în Statele Unite. O caracteristică a achiziționării imobiliare în această țară este că le puteți cumpăra fără a părăsi țara.

În acest caz, o companie specială va efectua tranzacția și un mandat pentru proprietate va fi trimis prin poștă. De asemenea, puteți gestiona proprietatea achiziționată în acest mod de la distanță. Societatea de administrare însăși va găsi clienți pentru închiriere, va plăti toate taxele, va face reparații dacă este necesar și va efectua alte acțiuni necesare. Investiția în imobiliare din SUA vă permite să obțineți un profit fără a părăsi casa.

Pentru cei care văd perspective în dezvoltarea economiilor țărilor CSI, există astfel de investiții imobiliare în Kazahstan. Câștigurile economice și de stimulare din această țară sunt cele mai mari dintre toate țările spațiu post-sovietic, cu excepția țărilor baltice.

Țara are un modern sistemul fiscal, grajd sistem bancarși un sistem eficient de sprijin pentru afaceri. Perspectivele de investiții în această țară în viitorul îndepărtat pot fi profitabile. Dar totuși, aceste investiții sunt pentru cei care sunt gata să aștepte pentru profit mulți ani.

Pentru iubitorii unei vieți fără griji, investițiile în Cipru sunt potrivite.

Investiția în Cipru are două direcții:

Cipru;
Republica Cipru de Nord.

Investițiile în Cipru necesită mai multe resurse financiare, dar rentabilitatea acestor investiții va crește și în viitor. Investițiile în Republica Cipru de Nord necesită mai puține resurse financiare, dar perspectivele pentru o rapidă dezvoltare economică această zonă nu există. Acesta este un teritoriu disputat, care practic nu se dezvoltă. Este imposibil să numim acest teritoriu atractiv pentru turism. Fluxurile de turiști către Cipru sunt de multe ori mai mari decât numărul de turiști care vizitează Ciprul de Nord.

Sfat! După cum sa spus mai sus, distingeți aceste două teritorii și amintiți-vă. Investițiile în Cipru de Nord pot aduce și vor aduce randamente mari, dar într-un viitor foarte îndepărtat.

Investițiile în Franța odată cu adoptarea legii privind creșterea impozitelor pe proprietăți imobiliare și a profiturilor extraordinare au fost reduse semnificativ. Cetățenii bogați ai Franței încearcă să devină cetățeni ai țărilor din apropiere și totuși este încă posibil să vândă sau să cumpere proprietăți în Franța. O caracteristică a pieței imobiliare franceză este că costul obiectelor nu se schimbă prea mult.

Puteți cumpăra în Franța, ca și în alte țări, diverse tipuri de imobile, inclusiv exclusiv:

imobiliar;
apartament;
proprietate comerciala;
Viile nu pot fi cumpărate în fiecare țară, dar cele mai bune, desigur, în Franța

Investiție în imobiliare suburbană, cu toate acestea, sunt foarte populare și reprezintă o ofertă unică pe piața imobiliară europeană. Întotdeauna au existat destui oameni dispuși să cumpere podgorii în Franța.

Sfat! Investiția în imobiliare în Franța este foarte atractivă, dar costul unei astfel de plăceri este mare. Daca alegi obiectul de investitie potrivit, poti fi sigur ca nu va fi greu sa-l vinzi mai tarziu, iar pretul, cel putin, nu va duce la pierderi.

Cercetările efectuate de Tranio în 2015 și 2016 au arătat că din ce în ce mai puțini cumpărători cumpără proprietăți imobiliare în străinătate la malul mării pentru ei înșiși și tot mai mulți investesc în proprietăți profitabile. Dacă în 2015 71% dintre jucătorii de pe piață chestionați au vorbit despre o pondere semnificativă a investitorilor în rândul clienților, atunci în 2016 - 85% dintre respondenți. Ponderea celor care cred că investitorii sunt una dintre principalele categorii de pe piață a crescut de la 17% la 26%.

Din ce în ce mai mulți oameni înțeleg că imobilul nu este un lux, ci o sursă de venit. Calculele lui Tranio au arătat că prin închirierea locuințelor din străinătate poți acoperi toate costurile de întreținere și poți câștiga bani. De exemplu, în Barcelona un apartament în valoare de 500 de mii de euro poate aduce până la 18 mii de euro pe an, minus utilitati, comisioane și impozite ale companiei de administrare. Dacă acest obiect nu ar fi închiriat, proprietarul ar cheltui aproximativ 10 mii de euro anual pentru întreținere și nu ar câștiga nimic.

Investiția în imobiliare în străinătate ca mijloc de a genera venituri

Când investiți în imobiliare de peste mări, este important să luați în considerare echilibrul dintre risc și rentabilitate.

Riscul este probabilitatea de pierdere ca urmare a oricărei modificări. Cu cât este mai mare șansa ca un eveniment negativ să apară, cu atât riscul este mai mare și rentabilitatea este mai mare, deoarece investitorii compensează astfel potențialele pierderi.

Randamentul poate însemna venitul anual absolut, fluxul de numerar, venitul operațional, rata de capitalizare, creșterea valorii, rentabilitatea investiției cash-on-cash și IRR. Este important să înțelegeți despre ce tip de profitabilitate vorbește vânzătorul. De exemplu, după cum ilustrează exemplul de mai jos, IRR ar putea fi de 9%, în timp ce rata de capitalizare este de 5,5%.

Date de exemplu

Tipuri de randament

Tip de randament	Definiție și metodă de calcul	Exemplu
Venitul anual absolut	Cât de mult aduce proprietăți de închiriere pe an înainte de costurile de funcționare, plățile ipotecare și impozitele	În exemplul de mai sus, o facilitate de 10 milioane EUR generează un venit anual absolut de 650 mii euro
Venitul net din exploatare	Venitul anual absolut minus costurile de exploatare	Dacă imobilul aduce 650 de mii de euro pe an, iar costurile de exploatare sunt de 100 de mii de euro pe an, atunci profitul net din exploatare va fi egal cu 550 mii euro
Fluxul net de numerar	Profitul anual, inclusiv costurile de exploatare și plățile ipotecare, înainte de impozite	În acest exemplu, fluxul net de numerar este 300 de mii de euro pe an (650 mii (venituri din chirie) - 100 mii (costuri de exploatare) - 250 mii (plăți ipotecare))
Rata de capitalizare(rata plafon)	Raportul dintre profitul net operațional și valoarea obiectului	Dacă venitul net din exploatare este de 550 de mii de euro pe an, iar proprietatea valorează 10 milioane de euro, atunci rata de capitalizare este 5,5 % pe an
Cost în creștere	Arată câte procente pe an (conform prognozei) va crește prețul imobiliar	În exemplul de mai sus, creșterea valorii este 2 % in an
Rentabilitatea investiției cash-on-cash(Rentabilitatea investiției, raportul profitului capitalul investit)	Acest indicator este egal cu fluxul de numerar net anual împărțit la fondurile investite.	În exemplul de mai sus, rentabilitatea investiției cash-on-cash va fi 6 % pe an (300 mii (flux de numerar net) / 5 milioane (investit))
IRR(Rata interna de returnare)	Calculat pe baza indicatorilor tuturor fluxurilor de numerar pentru întreaga perioadă a proiectului	Dacă obiectul din exemplul de mai sus generează un cash flow de 300 de mii de euro timp de 10 ani, iar apoi investitorul îl vinde cu 12 milioane de euro, atunci IRR-ul va fi 9 % pe an

Activele cu risc scăzut de pe piețele occidentale sunt vândute cu un randament inițial de închiriere de 3 până la 7%. Nu este rentabil să cumpărați obiecte cu un randament inițial de peste 7%: în astfel de proiecte, este foarte probabil ca un risc să se materializeze pe un orizont de 5-10 ani, costul eliminării care va fi mai mare decât prima de risc. la intrare. În plus, piețele nivel scăzut riscurile și randamentele (de obicei centrele și districtele prestigioase ale marilor orașe) cresc în preț mai rapid decât cele caracterizate prin randamente inițiale ridicate și riscuri ridicate.

Rentabilitatea optimă depinde și de perioada investiției. Cu cât termenul este mai scurt, cu atât rentabilitatea inițială ar trebui să fie mai mare în intervalul 3–7%. De exemplu, fără a lua în calcul un credit cu o perioadă de investiție de 20 de ani, cea mai mare rentabilitate totală (ținând cont de creșterea capitalizării) se realizează cu o rentabilitate inițială de 3,8 - 5,8%; iar dacă perioada de investiție este de 10 ani, atunci randamentul inițial optim este de 4,5 - 6,5%.

Venitul poate fi crescut prin împrumut. De exemplu, atunci când cumpărați investiții imobiliare în Germania, puteți obține un credit ipotecar în valoare de 50% din valoarea proprietății la 1,9 - 2,5% pe an. Cu un randament de închiriere de 6,5%, randamentul capitalului investit, ținând cont de împrumut, poate ajunge la 8-9%.

O ipotecă în străinătate este, de asemenea, benefică prin faptul că poate fi folosită pentru a reduce impozitul pe bunurile imobiliare din străinătate: dobânda ipotecară este dedusă din baza impozabilă. În același timp, este imposibil să luați un împrumut în străinătate pentru a cumpăra o casă în Rusia: obiectul trebuie să fie situat în aceeași țară cu banca creditoare.

Unde și ce proprietate străină este acum mai profitabil să cumpere în Europa

Vă recomandăm să luați în considerare investițiile în obiecte străine cu un buget de 100-200 mii euro. Imobilul ieftin din străinătate are, de regulă, lichiditate scăzută și riscuri mari. Indiferent de buget, 50-60% din valoarea obiectului poate fi luată de obicei pe credit, deci poți investi în imobile profitabile chiar și cu 50-100 de mii de euro din fonduri proprii.

Pe segmentul de la 100-200 mii la 2,5 milioane de euro, recomandam achizitionarea apartamentelor rezidentiale. Printre avantajele lor se numără lichiditatea ridicată și cererea stabilă. Rentabilitatea - 2-3% pentru închirierea pe termen lung și 5-7% pentru închiriere pe termen scurt.

Cu un buget de peste 2,5 milioane de euro, te poți concentra pe facilități comerciale. Rentabilitatea - 3-5% pentru case de locuit, 3-4% pentru magazine stradale și 5-6% pentru supermarketuri. Casele de bătrâni, centrele comerciale și hotelurile sunt potrivite pentru investitori cu un buget de 10 milioane de euro.

Tipuri obiecte	profitabilitate, % pe an	Termen acorduri chirie	Avantaje	Defecte
De la 300 de mii de euro
Apartamente (închiriere pe termen scurt)	5–7	De la 1 zi	Lichiditate ridicată; comparativ cu o închiriere pe termen lung - profitabilitate mai mare și fără probleme cu evacuarea chiriașilor; mai mult potențial de creștere pentru chirii	Riscuri de management și de nefuncționare; comparativ cu închirierea pe termen lung - uzură mai rapidă
Apartamente (închiriere pe termen lung)	2–3	De la 1 an	Lichiditate ridicată; cerere mare din partea chiriașilor, stabilă chiar și în perioada de criză	Riscuri de management și de nefuncționare; probleme de evacuare
camin studentesc	4–6	De la 6 luni	Cerere mare din partea chiriașilor	În comparație cu apartamentele - lichiditate mai mică, greu de reutilizat
De la 2,5 milioane de euro
Case de locuit	3–5	De la 1 an		Rentabilitate scăzută, mulți chiriași, probleme cu evacuarea, au nevoie de o firmă de management
magazine stradale	3–4	3–10 ani	Lichiditate ridicată, potențial de creștere a capitalizării	Randament scăzut
Supermarketuri	5–6,5	12–15 ani	Randament ridicat, contracte pe termen lung	Cu cât data de expirare a contractului este mai apropiată, cu atât lichiditatea este mai mică
De la 10 milioane de euro
Creșă	5–6,5	20–25 de ani	Creștere a numărului de pensionari, contracte pe termen lung	Greu de reutilizat
Centre de cumparaturi	4–6	5–15 ani	Randament ridicat	Riscuri de management în număr mare chiriașilor
Hoteluri	4–6	10–20 de ani	Randament ridicat	Greu de reutilizat

Pentru investitorii conservatori care doresc să-și păstreze capitalul, vă sfătuim să investiți în micro-apartamente - apartamente închiriate mobilate de până la 30 m². Bugetul minim pentru achiziționarea unei astfel de locuințe este de 100 de mii de euro. La cumpărarea pe credit sunt de ajuns 50 de mii de euro. „Asemenea investiții sunt benefice prin faptul că nu există riscuri asociate cu dificultatea de evacuare a chiriașilor, ca și în cazul închirierii pe termen lung sau pe perioadă nedeterminată: microapartamentele sunt de obicei închiriate pe termen mediu pe 3-6 luni. Și randamentul este mai mare (4%) decât media pentru închirierile pe termen lung (2-3%). Este mai bine să cumpărați imobile de acest tip în Germania, unde piața de închiriere este bine dezvoltată, iar construcția unor astfel de locuințe este susținută de stat”, spune Georgy Kachmazov, managing partner al Tranio.

Pentru cei care intenționează nu doar să economisească capital, ci să câștige bani, recomandăm să investească în proiecte de reamenajare. Esența acestei strategii este de a cumpăra un obiect pe o piață în refacere, de a efectua reparații și de a-l vinde cu profit în 1-2 ani. Randamentul unor astfel de proiecte este de 12–15% pe an din capitalul investit. Această strategie este cel mai bine implementată în Barcelona. Imobiliarele din acest oraș de la nivelul de vârf din 2007 până la sfârșitul anului 2013 au scăzut cu 40%. Prețurile sunt în creștere din 2013, dar au încă potențialul de a crește: nu există suficient teren pentru construcții în oraș, economia spaniolă este în creștere, șomajul scade, iar ratele ipotecarelor scad.

Investiții imobiliare în străinătate: perspective de dezvoltare a pieței

Nu sunt de așteptat schimbări mari pe piețele europene în 2017-2018. Cel mai probabil, ratele ipotecare vor rămâne scăzute, iar dobânda de la cumpărătorii locali și străini va rămâne ridicată. Din ce în ce mai mulți investitori vor fi interesați de proiecte de reamenajare și construcție pentru închirierea ulterioară. În Marea Britanie, o creștere taxă de timbru atunci când cumpărați proprietăți de închiriere, poate speria micii investitori, dar este puțin probabil să afecteze tranzacțiile din portofoliu.

În ceea ce privește piața americană, potrivit expertului Tranio Thomas Espy, aceasta este sortită succesului. „Dolarul devine mai scump, iar randamentul crește. Imobiliarele din SUA oferă oportunități excelente de a proteja capitalul împotriva deprecierii. Cele mai interesante piețe sunt situate în sud-estul și vestul central. Acestea includ, de exemplu, Atlanta, Tampa, Chicago și Pittsburgh.”

Continuând tema investiției în active imobiliare, vreau să iau în considerare un instrument de investiții care a câștigat rapid popularitate în ultimii ani - investitii imobiliare in strainatate. Am scris deja despre ce este vorba în general, acum mă voi opri asupra unuia dintre tipurile acestei metode de investire a capitalului pentru a lua în considerare principalele sale avantaje și dezavantaje.

Deci, investind în imobiliare de peste mări.

Astăzi, tot mai mulți oameni înțeleg că câștigurile active nu vor duce la nimic bun, așa că se străduiesc să creeze capital și să-l investească în active care aduc venit pasiv. Unul dintre cele mai populare vehicule de investiții este imobiliare. Interesul pentru ele este cauzat, în primul rând, de faptul că acesta este ceva tangibil și tangibil (spre deosebire de, de exemplu, hârtii valoroaseși investiții în fonduri de investiții), ceea ce aparține proprietarului nu va merge nicăieri de la el și nu va scădea în valoare la zero.

Investițiile în imobiliare în străinătate au devenit populare literalmente în ultimul deceniu. Multe firme imobiliare oferă acum să investească în case și apartamente în străinătate și, bineînțeles, se concentrează pe avantajele investiției în imobiliare de peste mări, păstrând în același timp tăcere cu privire la dezavantaje. Voi încerca să iau în considerare ambele fețe ale monedei.

Avantajele investiției în imobiliare în străinătate.

1. Costul imobiliar în străinătate în multe țări este mai mic decât în orașele mari sau stațiune din Rusia și Ucraina, iar calitatea și veniturile pasive așteptate pe care le poate aduce sunt, dimpotrivă, mai mari.

2. După ce a cumpărat un imobil în străinătate, investitorul are posibilitatea de a le folosi nu numai pentru venituri pasive, ci și în scopuri personale: de exemplu, pentru a se relaxa acolo sau a se muta pentru a locui în această țară în viitor, având deja un apartament sau casa acolo.

3. Investițiile în imobiliare străine vă permit să vă diversificați prin distribuirea capitalului personal între activele diferitelor țări, ceea ce îi crește rezistența la riscuri.

Dezavantajele investiției în imobiliare în străinătate.

1. Procedura de achizitie imobiliara este destul de complicata pentru o persoana ignoranta, nevoia de a intelege aspectele legislative ale altui stat. În acest sens, mulți investitori achiziționează imobile în străinătate prin intermediari, sau apelând la serviciile avocaților, iar acestea sunt costuri suplimentare, adesea considerabile. În plus, nu poți fi niciodată complet sigur că intermediarii îți vor finaliza afacerea 100% corect și, ulterior, nu vor exista surprize neplăcute.

2. Costurile suplimentare asociate cu achiziționarea de bunuri imobiliare de peste mări sunt, de regulă, de cel puțin 5-10% din valoarea acestuia, iar acestea sunt sume destul de serioase. În special, acestea sunt impozite și taxe care vor trebui plătite la bugetul unui stat străin.

3. Dependență totală de cadru legislativ altă țară, care se poate schimba în orice moment. De exemplu, veniturile din tranzacții imobiliare pentru nerezidenți pot fi supuse unor taxe suplimentare, ceea ce va face ca închirierea sau revânzarea unui apartament sau a unei case cumpărate să fie pur și simplu neprofitabilă.

4. Prețurile imobiliarelor în străinătate pot nu numai să crească, ci și să scadă, iar anticiparea schimbărilor de preț, mai ales pe termen lung, este întotdeauna destul de dificilă și nimeni nu o poate face cu siguranță. Aceleași, dintre care noi valuri izbucnesc din ce în ce mai mult într-unul sau altul, pot provoca o scădere a prețurilor imobiliare, ceea ce va aduce pierderi investitorului.

5. Investițiile în imobiliare de peste mări pot necesita obținerea unui permis în organisme guvernamentale din țara lor (de exemplu, în Ucraina este o licență individuală BNU pentru investiții în străinătate). Iar acest lucru nu poate presupune doar costuri suplimentare, ci și atrage atenția asupra dvs. autoritățile fiscale care nu este de bun augur pentru sine.

Având în vedere principalele avantaje și dezavantaje ale investiției în imobiliare în străinătate, după cum puteți vedea, am găsit puțin mai multe dezavantaje. Totuși, asta nu înseamnă că investiția în imobiliare în alte țări nu este profitabilă. Acesta este doar un semnal important că investiția în imobiliare de peste mări include o mulțime de tot felul de nuanțe și subtilități pe care trebuie să le studiați cu atenție înainte de a lua o decizie de investiție. Până la urmă, vorbim despre investirea unei sume considerabile, așa că problema trebuie abordată cu toată responsabilitatea.

Ce țări sunt cele mai bune pentru a investi în imobiliare?

Deci, să presupunem că sunteți interesat să investiți în imobiliare în străinătate, atunci următoarea problemă importantă va fi alegerea unei anumite țări în care intenționați să cumpărați un apartament sau o casă. Aici, ca în orice metodă de investire a capitalului, există și altele diferite, așa că totul depinde de ce obiective urmăriți și de cât de mult sunteți dispus să vă asumați riscuri. Descrie țări individuale cu toate nuanțele, cred că încă nu merită, așa că voi evidenția principalul direcții de investiții în imobiliare străine, unind statele în grupuri după anumite criterii.

1. Investiții în imobiliare în țările dezvoltate. Cumpărarea de proprietăți imobiliare în Germania, Marea Britanie, Franța, SUA și alte țări cu o economie capitalistă foarte dezvoltată atrage astăzi, în primul rând, factorul de fiabilitate a investițiilor. La urma urmei, aceste țări, în ciuda faptului că sunt serioase probleme economice continuă să dețină liderul mondial și să acționeze ca un standard de stabilitate pe piețele mondiale. Pe de altă parte, apartamentele și casele din astfel de țări sunt destul de scumpe și nu toată lumea își poate permite.

2. Investiție în imobiliare în stațiunile din lume. Această variantă de a investi în locuințe în străinătate este, de asemenea, destul de costisitoare, dar, pe de altă parte, este și destul de profitabilă. În primul rând, astfel de obiecte sunt achiziționate în scopul de a câștiga din chirie. La urma urmei, va fi destul de mare și, în majoritatea cazurilor, chiar pe tot parcursul anului, adică investitorului i se va asigura o sursă stabilă de fonduri pentru bugetul personal.

3. Investiții în imobiliare în țările în curs de dezvoltare. Mulți investitori consideră că această metodă de a investi în imobiliare de peste mări este destul de promițătoare: dacă ritmul de dezvoltare al țării este ridicat (și în multe tari in curs de dezvoltare sunt mai mari decât în țările dezvoltate), atunci creșterea prețurilor locuințelor în astfel de țări ar putea fi mai mare. Prin urmare, bunurile imobiliare din țările în curs de dezvoltare sunt cel mai adesea achiziționate în scopul revânzării ulterioare. Obiectele populare pentru investitorii noștri în ultimii ani sunt imobiliare din Turcia, Republica Cehă, Bulgaria și China.

4. Investiție în imobiliare în țări cu o situație economică instabilă.Și, în sfârșit, cea mai riscantă opțiune de investiție în imobiliare în străinătate este achiziționarea de locuințe în țări care se confruntă cu o perioadă acută de criză economică și politică (Grecia, Cipru, Egipt etc.). Criza a provocat o scădere semnificativă a prețurilor imobiliare în aceste țări, așa că mulți investitori, în ciuda întregii instabilități a situației, se grăbesc să investească acolo, crezând că acum cumpără imobile la cel mai mic preț posibil, iar în viitor, după depășirea crizei, va fi semnificativ va crește în preț. Adică scopul principal al investiției aici este și revânzarea. Ei bine, o astfel de strategie de investiții are, fără îndoială, avantajele ei, dar riscurile de a investi capital aici sunt destul de mari.

Fiecare investitor este liber să aleagă în ce țară să investească capitalul. Desigur, în mod ideal, diversificați investind în imobiliare în mai multe țări, dar este clar că acest lucru va fi în puterea câtorva. Majoritatea investitorilor le va fi dificil să tragă chiar și un singur obiect imobiliar străin. Prin urmare, evaluați cu competență toate riscurile, de la un studiu amănunțit al legislației țării în domeniul tranzacțiilor imobiliare și al fiscalității, studierea modificărilor prețurilor imobiliare din ultimii ani, terminând cu o analiză a stabilității. situatia economicași previziuni pentru viitorul apropiat.

Costurile investiției în imobiliare de peste mări.

Investițiile în imobiliare în străinătate sunt întotdeauna asociate cu anumite costuri, care pot fi destul de semnificative. Voi evidenția principalele domenii ale unor astfel de costuri.

– Costuri pentru obținerea licențelor și a autorizațiilor pentru achiziționarea de imobile în străinătate (dacă este necesar);

– Costul achitării serviciilor juridice de sprijinire a tranzacției de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare;

– Cheltuieli pentru plata impozitelor și taxelor în cursul unei tranzacții de cumpărare și vânzare;

– Costul menținerii proprietății dobândite în formă corespunzătoare, facturile de utilități.

După cum puteți vedea, investițiile în imobiliare de peste mări includ costuri nu numai înainte, ci și după achiziționarea efectivă.

Acestea au fost informațiile de bază, introductive, despre investițiile în imobiliare de peste mări.

Cât de interesant este acest instrument de investiții, ce fel de imobil este mai bine să cumpărați și cum să câștigați bani (prin închiriere sau revânzare) - depinde de dvs. Principalul lucru de reținut este că, deși obiectele imobiliare sunt unul dintre cele mai fiabile instrumente pentru investirea capitalului, o mulțime de cheltuieli suplimentare, modificări ale legislației și probleme din economia țării pot face ca imobiliarele din străinătate să nu fie atât de profitabile pe cât ne-am dori, și uneori chiar neprofitabile. Prin urmare, atunci când investiți în imobiliare de peste mări, fiți vigilenți!

În publicațiile viitoare despre voi aborda câteva dintre nuanțele importante asociate cu investițiile în imobiliare în străinătate și în propria mea țară, precum și voi lua în considerare multe alte modalități de a investi capital și de a gestiona finanțele personale. Rămâneți alături de noi și fiți la curent cu noutăți!