Care este obiectul unei ipoteci. Subiect ipotecar: ce este, ce poate fi? Ce trebuie să știți despre ipotecarea clădirilor rezidențiale

O.P. Kazachenok, 2005

SCURT RAPOARTE ȘTIINȚIFICE

OBIECTUL CONTRACTULUI DE IPOTECA

O. P. Kazachenok

În conformitate cu art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, ipoteca este un gaj al terenurilor, întreprinderilor, clădirilor, structurilor, apartamentelor și altor bunuri imobiliare. În acest caz, imobilul asupra căruia se constituie ipoteca rămâne la debitorul ipotecar în posesia și folosința acestuia (clauza 1 a art. Lege federala„Despre ipoteca”).

În art. 5 din Legea federală „Cu privire la ipoteci” definește proprietatea care poate face obiectul unei ipoteci. În primul rând, acestea pot fi lucruri imobile ( imobiliare, imobile) specificate la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, și anume: terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de teren, la care drepturile sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare. Clauza 1 a art. 5 din Legea federală „Cu privire la ipoteci” specifică proprietățile care pot face obiectul unei ipoteci. Este vorba, în primul rând, de terenuri, cu excepția parcelelor menționate la art. 63 din Legea federală „Cu privire la ipoteci”. În al doilea rând, întreprinderile, clădirile și structurile și alte bunuri imobiliare utilizate în afaceri. În al treilea rând, clădirile rezidențiale, apartamentele și părțile clădirilor și apartamentelor rezidențiale, constând din camere izolate (una sau mai multe). În al patrulea rând, cabane de vară, case de gradina, garaje și alte clădiri pentru uzul consumatorilor. În al cincilea rând, avioanele și navele maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale.

Definiția imobilului este cuprinsă în art. 130 din Codul civil al Federației Ruse. Acestea sunt obiecte care sunt ferm legate de pământ, a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor.

Este evident că împărțirea proprietății în bunuri mobile și imobile nu este întâmplătoare. În practică, semnificația sa se manifestă în dominația limitată mai mare asupra imobiliarelor și în puterea întăririi drepturilor de a tipuri diferite această proprietate este comparată cu bunurile mobile.

Clauza 1 a art. 1 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” stabilește că proprietatea pe care

asupra ipotecii, rămâne la debitorul ipotecar în posesia și folosința sa. Aceasta înseamnă de fapt retragerea de la debitorul gajist a dreptului de a dispune de gaj, cel mai important drept de proprietate (clauza 1 a articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse). Potrivit lui A. Smolyannikov, aceasta contrazice tradițiile ipotecii dreptului clasic romano-germanic, la care aderă toată Europa continentală și multe alte țări, și contravine tradițiilor dreptului civil rus. În conformitate cu această prevedere, continuă el, „la constituirea unei ipoteci, gajul este obligat să-și înstrăineze efectiv dreptul de proprietate asupra bunului gajat în favoarea creditorului, ceea ce nu corespunde alin.2 al art. 209 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia proprietarul are dreptul, la discreția sa, rămânând proprietar, de a gaja proprietatea și de a o împovăra în alte moduri ”1. În acest sens, pare necesar ca paragraful 3 al paragrafului 1 al art. 1 din Legea federală „Cu privire la ipoteci” se completează cu norma conform căreia proprietatea asupra căreia se întemeiază ipoteca rămâne la debitorul gajist nu numai în posesia și utilizarea sa, ci și la dispoziția sa, cu restricțiile stabilite de federale. lege.

Obiectul ipotecii conform art. 9 din Legea federală „Cu privire la ipoteci” este supus evaluării prin acordul părților, în conformitate cu legislația Federației Ruse. A.A. notează corect. Kiselev, că „principiul evaluării subiectului gajului prin acordul părților pare a fi destul de adecvat, deoarece numai prin acordul părților în această condiție a contractului este posibil să se realizeze echilibrul maxim al intereselor contrapărților în acest sens. raport juridic” 2. Se pare că aprecierea subiectului gajului de către un terț propus de A. Smo-lyannikov3, deși va fi cât se poate de independentă, poate duce totuși la contradicții insolubile între părți și, în cele din urmă, poate obliga pe cineva să aleagă o altă metodă de asigurarea obligației principale sau adresarea justiției pentru soluționarea unui litigiu privind evaluarea obiectului ipotecii. Aceste căi sunt considerate prea împovărătoare și, prin urmare, inacceptabile.

Buletinul VolSU. Seria 5. Problemă. 7.2005

SCURT RAPOARTE ȘTIINȚIFICE

O ipotecă poate fi constituită ca garanție pentru o obligație în baza unui contract de credit, a unui contract de împrumut sau a unei alte obligații, inclusiv o obligație bazată pe vânzarea și cumpărarea, închirierea, contractul, alt acord, care cauzează prejudicii, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel.

Asemenea unui gaj asupra bunurilor mobile, o ipotecă asigură plata către debitorul ipotecar a sumei principale a datoriei în baza unui contract de împrumut sau a unei alte obligații garantate printr-o ipotecă, în întregime sau parțial prevăzute de contractul de ipotecă.

O ipotecă constituită pentru a garanta executarea unui contract de împrumut sau a unui contract de împrumut supus plății dobânzii asigură și plata către creditor (împrumutător) a dobânzii care i se cuvine pentru utilizarea împrumutului (fonduri împrumutate).

În plus, dacă în contract nu se prevede altfel, ipoteca asigură și plata către creditorul gajist a sumelor cuvenite acestuia:

În compensarea pierderilor și (sau) ca pierdere (amendă, penalitate) din neexecutare, întârziere în executare sau alte executări necorespunzătoare a obligației garantate prin ipotecă;

Sub formă de dobândă pentru utilizarea ilegală a fondurilor altor persoane, prevăzută de o obligație garantată printr-o ipotecă sau prin legea federală;

Pentru a rambursa costurile legale și alte cheltuieli cauzate de executarea silită asupra bunului gajat;

În rambursarea cheltuielilor pentru vânzarea proprietății gajate (aceasta corespunde articolului 337 din Codul civil al Federației Ruse).

Ipoteca garantează creanțele creditorului gajist în măsura în care acestea au la momentul satisfacerii lor pe cheltuiala proprietății ipotecate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (clauza 2 a articolului 3 din Legea federală „Cu privire la ipotecă”). Totodată, legiuitorul prevede o excepție în regulile privind garantarea obligațiilor cu ipotecă. În cazul în care contractul de ipotecă specifică suma totală fermă a creanțelor creditorului ipotecar garantate prin ipotecă, obligațiile debitorului față de creditorul ipotecar în partea care depășește această sumă nu sunt considerate garantate prin ipotecă, cu excepția creanțelor bazate pe:

Rambursarea cheltuielilor de judecată și a altor cheltuieli cauzate de executarea silită asupra proprietății gajate;

Rambursarea cheltuielilor pentru vânzarea proprietății gajate (articolul 3 din Legea federală „Cu privire la ipoteci”).

Legea federală „Cu privire la ipoteci” prevede că și alte cheltuieli suplimentare ale creditorului ipotecar pot fi garantate prin ipotecă.

Trebuie avut în vedere că în conformitate cu paragraful 3 al art. 5 din Legea federală „Cu privire la ipoteci”, un lucru care face obiectul unei ipoteci este considerat a fi gajat împreună cu accesoriile în ansamblu, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Între timp, o parte a proprietății, a cărei împărțire în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi un subiect independent de ipotecă (clauza 4 a articolului 5 din Legea federală „Cu privire la ipoteci”),

Anexa nr. 1 la Codul de procedură civilă al RSFSR din 1964 conține o listă a tipurilor de bunuri ale cetățenilor care nu pot fi executate silit. Conform Codului civil al Federației Ruse, proprietatea cuprinsă în această listă nu poate fi gajată (clauza 2 a articolului 336 din Codul civil al Federației Ruse). Singurul imobil specificat în anexă este o clădire rezidențială cu anexe sau părțile sale individuale - pentru persoanele a căror ocupație principală este Agricultură, - in care locuiesc permanent debitorul si intreaga sa familie.

În art. 6 din Legea federală „Cu privire la ipoteci” interzice ipotecarea proprietății pentru care, în modul prevăzut de prezenta lege, este prevăzută privatizarea obligatorie sau a căror privatizare este interzisă. Această prevedere la nivel legislativ a rezolvat în cele din urmă problema, care până atunci fusese rezolvată doar prin practica judiciară.

Astfel, în funcție de scopul principal al elementelor ipotecare, acestea se disting:

Ipoteci pentru clădiri rezidențiale și apartamente;

Ipoteca de terenuri;

Ipoteca întreprinderilor, clădirilor, structurilor, structurilor și altor bunuri imobiliare.

NOTE

1 Smolyannikov A. Ipoteca: teoria prin prisma legiferării // Probleme de economie. 1997. Nr 7.P. 115.

2 Kiselev A.A. Obiectul contractului de ipotecă // Notar. 2003. Nr 2.P. 18.

3 Smolyannikov A decret. op. p. 116.

O. P. Kazachenok. Obiectul contractului de ipotecă

1. În temeiul unui contract de ipotecă, bunurile imobile menționate la paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil pot fi ipotecate. Federația Rusă, drepturile asupra cărora sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, inclusiv:

1) terenuri, cu excepția terenurilor menționate la articolul 63 din prezenta lege federală;

2) întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte bunuri imobile utilizate în activitatea de întreprinzător;

3) cladiri de locuit, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate;

4) case de grădină, garaje și alte clădiri de uz consumator;

5) nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară;

6) locuri de parcare.

Clădirile, inclusiv clădirile rezidențiale și alte structuri, precum și structurile direct legate de teren pot fi supuse ipotecii, sub rezerva regulilor articolului 69 din prezenta lege federală.

Lipsa înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra terenurilor, a căror proprietate de stat nu este delimitată, nu reprezintă un obstacol în calea ipotecării unor astfel de terenuri în conformitate cu articolul 62.1 din prezenta lege federală.

2. Regulile prezentei legi federale se aplică gajului bunurilor imobile aflate în construcție, care se ridică la terenîn conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse, inclusiv clădiri și structuri, sub rezerva regulilor articolului 69 din această lege federală.

3. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, lucrul care face obiectul ipotecii este considerat a fi gajat împreună cu accesoriile (articolul 135 din Codul civil al Federației Ruse) în ansamblu.

4. O parte din imobil, a cărei împărțire este imposibilă în natură fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi subiect independent de ipotecă.

5. Regulile privind ipotecarea bunurilor imobile se aplică în consecință gajării drepturilor locatarului în temeiul contractului de închiriere pentru o astfel de proprietate (dreptul de închiriere), deoarece altfel nu este stabilit de legea federală și nu contrazice esența. a relatiei de inchiriere.

Regulile privind ipotecarea bunurilor imobile se aplică și gajului drepturilor de creanță ale unui participant la construcția comună care decurg dintr-un contract de participare la construcție comună(în continuare - drepturile de revendicare ale unui participant la construcția în comun) care îndeplinește cerințele Legii federale din 30 decembrie 2004 N 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună clădire de apartamenteși alte obiecte imobiliare și privind modificările aduse unor acte legislative ale Federației Ruse "(denumită în continuare Legea federală" privind participarea la construcția comună de clădiri de apartamente și alte obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse ").

Ca urmare a studierii acestui capitol, studentul trebuie: stiu

esența și tipurile de credite ipotecare;
lista actelor normative și juridice care reglementează creditarea ipotecară;
modele de creditare ipotecară;
schema de creditare ipotecară și participanți;
metode de amortizare a creditelor ipotecare;
conceptele de „raportul datoriei ipotecare”, „constante ipotecare”; a fi capabil să
distinge un credit ipotecar de alte tipuri de credite;
identifica diferite tipuri de credite ipotecare;
oferiți o descriere a principalelor tipuri de credite ipotecare;
determinați raportul dintre datoria ipotecară, constantă ipotecară; proprii
abilități în calcularea unei plăți standard de anuitate;
informații despre starea creditării ipotecare în Federația Rusă;
terminologia si vocabularul special al acestei teme.

Esența și tipurile de credite ipotecare

Una dintre formele de creditare care este utilizată activ de către entitățile economice în prezent este împrumutul ipotecar. Credit ipotecar - acesta este un împrumut sau un împrumut acordat pe o perioadă de trei ani sau mai mult de o bancă (instituție de credit) sau de o persoană juridică (instituție non-credit) unei persoane juridice sau unei persoane fizice pentru achiziționarea unui obiect imobiliar garantat de către proprietatea dobandita ca garantie pentru o obligatie. Un credit ipotecar se acordă în condiții de plată, urgență și rambursare, precum și cu control strict asupra utilizării fondurilor de credit. Proprietatea exclusivă a unei ipoteci și cea mai bună garanție a garanției împrumutului este dreptul împrumutătorului de a dispune de bunurile imobile ale împrumutatului, la propria discreție, în cazul neîndeplinirii obligațiilor de rambursare a împrumutului.

Termen credit ipotecar a apărut pentru prima dată în Grecia antică la începutul secolului al VI-lea. î.Hr. (a fost introdusă de arhontul Solon) și era asociată cu asigurarea răspunderii debitorului față de creditor de către anumite exploatații funciare. Pentru aceasta s-au întocmit obligații, iar la hotarul terenului deținut de împrumutat s-a așezat un post cu inscripția că bunul precizat servește drept garanție pentru creanța creditorului în suma menționată. Pe un astfel de stâlp, numit „ipotecă” (din greacă. ipoteca - stand, sprijin), au fost notate toate datoriile proprietarului terenului.

Mai târziu, în acest scop au început să fie folosite cărți speciale numite cărți ipotecare. Deja în Grecia Antică, s-a oferit publicitate, care a permis fiecărei persoane interesate să verifice în mod liber starea acestei proprietăți funciare. Instituția ipotecii a primit o nouă dezvoltare în Imperiul Roman. In secolul I. ANUNȚ au creat instituții ipotecare care acordau împrumuturi persoanelor fizice garantate cu proprietate.

În țara noastră, conceptul de „ipotecă” a apărut pentru prima dată în legislația rusă în Legea Federației Ruse din 05/29/1992 nr. 2872-1 „On gaj”. În art. 42 din prezenta lege se da urmatoarea definitie a ipotecii: „O ipotecă este un gaj al unei întreprinderi, cladiri, clădire, structura sau alt obiect, conectat direct la pământ, împreună cu terenul corespunzător sau dreptul de folosință al acestuia”.

Următorul pas în dezvoltarea legislației privind creditarea ipotecară a fost adoptarea Codului civil al Federației Ruse, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1995. reguli generale asigurarea creditelor cu gaj imobiliar, reglementări privind proprietatea și alte drepturi de proprietate asupra spațiilor rezidențiale, motive de executare silită asupra proprietății rezidențiale ipotecate.

Ulterior, a fost adoptată o lege specială care reglementează creditarea ipotecară - Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteci (gajarea imobiliară)” (în continuare - Legea ipotecilor). Ea definește contract de ipoteca ca un acord în temeiul căruia creditorul gajist, care este creditor al obligației garantate prin ipotecă, are dreptul de a primi satisfacție din partea sa creanțe bănești debitorului cu această obligație din valoarea imobilului ipotecat al celeilalte părți - debitorul ipotecar, în principal față de alți creditori ai debitorului ipotecar, cu excepțiile stabilite de legea federală (clauza 1 a articolului 1).

Cel mai important eveniment în dezvoltarea pieței ipotecare în Federația Rusă a fost Decretul Guvernului Federației Ruse din 11 ianuarie 2000 nr. 28 „Cu privire la măsurile de dezvoltare a sistemului de creditare ipotecară în Federația Rusă”, care a aprobat Conceptul pentru dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară în Federația Rusă. Ea a determinat strategia statului în formarea și dezvoltarea sferei creditării ipotecare și a descris în detaliu formarea sistemului și mecanismul organizatoric și economic de atragere a resurselor de credit în această sferă.

O încercare a statului de a îmbunătăți conditii de viata dintre cetățenii săi a fost programul federal „Locuințe”, aprobat prin decretul Guvernului Federației Ruse din 17.09.2001 nr. 675 „Cu privire la programul țintă federal” Locuințe „pentru 2002-2010”.

Pe baza rezultatelor primei etape de implementare a Programului țintă federal „Zhilische”, ținând cont de intrarea în vigoare a unui pachet de legi federale privind formarea pieței de locuințe la prețuri accesibile în legătură cu implementarea proiectului național „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii Rusiei” și crearea Consiliului Național pentru Politica Locuinței în țintă federală specificată programul prin decretul Guvernului Federației Ruse din 31 decembrie 2005 nr. 865 „Cu privire la măsuri suplimentare pentru implementarea programului țintă federal „Locuințe „pentru 2002-2010”, au fost efectuate modificările corespunzătoare, care au condus la modernizarea subprogramelor FTP „Locuințe”.

A doua etapă a implementării FTP „Locuințe” a fost realizată în 2006-2010. și a prevăzut continuarea reformelor inițiate în sectorul locuințelor și implementarea unui set de măsuri în cadrul proiectului național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile - pentru cetățenii Rusiei”. Acest etan al implementării FTP „Locuințe” vizează implementarea subprogramelor „Asigurarea terenurilor cu infrastructură comunală în vederea construcția de locuințe"; „Modernizarea infrastructurii de utilități”; „Oferirea de locuințe pentru familii tinere”; „Îndeplinirea obligațiilor statului de a asigura locuințe pentru categoriile de cetățeni stabilite lege federala". Aceste subprograme sunt măsuri care vizează implementarea principalelor domenii prioritare ale proiectului național și sunt menite să rezolve una dintre sarcinile principale - stabilizarea echilibrului dintre cerere și ofertă pe piața imobiliară.

Termenul limită de implementare a Programului țintă federal „Locuințe” și a subprogramelor acestuia a fost prelungit pentru perioada 2011-2015. În același timp, împreună cu subprogramele și măsurile existente anterior ale programului federal, au fost adăugate noi domenii de furnizare de locuințe.

Următorul pas în dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară a fost adoptarea în 2003 a Legii federale din 11.11.2003 nr. 152-FZ „Cu privire la titlurile ipotecare” (denumită în continuare Legea privind titlurile ipotecare). Prezența acestei Legi este necesară pentru dezvoltarea și funcționarea normală a sistemului de creditare ipotecară pe două niveluri.

Un fapt semnificativ care a influențat formarea pieței creditării ipotecare rezidențiale este Conceptul pentru dezvoltarea unui sistem unificat de refinanțare a creditelor ipotecare rezidențiale în Rusia, aprobat de Guvernul Federației Ruse la 30 iunie 2005.

Astfel, în țara noastră, procedura de implementare a creditării ipotecare este reglementată de Legea ipotecilor, parte a celui de-al doilea Cod civil al Federației Ruse și alte acte legislative.

Credit ipotecar este o formă de acordare a unui împrumut și a unui gaj de imobil. Sistemul de creditare ipotecară include două domenii:

1) acordarea directă de împrumuturi ipotecare întreprinderilor și populației;
2) vânzarea de credite ipotecare pe piața secundară (obligații ipotecare).

În primul caz, un credit ipotecar este emis de băncile ipotecare pentru a acoperi mari cheltuieli de capital, constructie noua, achizitie imobiliara. A doua direcție este companii financiare, fonduri care cumpără activele băncilor ipotecare, garantate printr-un gaj de proprietate, iar apoi în nume propriu, pe baza lor, emiterea de titluri de valoare (obligațiuni, certificate de participare) pentru a asigura atragerea suplimentară a resurselor pentru creditare.

Relațiile de credit se bazează pe principiile utilizării direcționate, securitate, urgență, plată, rambursare. Utilizarea intenționată a împrumutului este confirmată de documentele furnizate de împrumutat. Principalele tipuri de garanții pentru împrumut sunt: cauțiune, garanție, gaj, asigurare a răspunderii împrumutatului pentru nerambursarea împrumutului. Un împrumut ipotecar este garantat prin gajul debitorului asupra bunurilor imobiliare și a drepturilor de proprietate, care servesc drept gaj pentru împrumutător a rambursării integrale și la timp a împrumutului primit de debitor și a plății dobânzii care i se cuvine. Confirmarea rambursării este furnizarea de către împrumutat a documentelor care confirmă solvabilitatea acestuia.

Creditul ipotecar indeplineste urmatoarele funcții”.

funcția de mecanism financiar de atragere a investițiilor în sfera producției materiale;
funcția de asigurare a returnării fondurilor împrumutate;
funcția de stimulare a cifrei de afaceri și redistribuire a bunurilor imobiliare, atunci când alte metode (cumpărare și vânzare etc.) sunt necorespunzătoare din punct de vedere economic sau imposibil din punct de vedere juridic;
funcția de formare a unui capital fictiv pe mai multe niveluri sub formă de credite ipotecare, derivate din titluri garantate cu ipoteci etc.

Astfel, din punct de vedere economic credit ipotecar - ego este un instrument de piață pentru cifra de afaceri a drepturilor de proprietate asupra obiectelor imobiliare, care permite atragerea de resurse financiare suplimentare pentru implementarea oricăror proiecte, iar din punct de vedere juridic, ipoteca reprezintă grevarea drepturilor de proprietate asupra obiectelor imobiliare atunci când sunt gajați.

În prezent, în lume au fost dezvoltate multe tipuri de credite ipotecare, care diferă în funcție de schemele de emitere, rambursare și deservire (Tabelul 4.1).

Tipuri de credite ipotecare

Atribut de clasificare	Tipuri de împrumut
	Imobiliare	Teren; întreprinderi, precum și clădiri, structuri etc.; case de locuit, apartamente și părțile acestora; avioane, nave, nave interioare și nave spațiale
	Constructii imobiliare in curs	clădire; constructii
Tipul de creditor	După statut	Bancă; nebancare
	Dar accesoriile	Stat; privat; public
	După gradul de specializare	Universal; de specialitate
Tipul de împrumutat	Entitatea de creditare	Credite acordate dezvoltatorilor; împrumuturi acordate direct viitorului proprietar
Tipul de împrumutat	Gradul de afiliere al debitorilor	Credite acordate de: angajații băncii; angajații firmelor - clienții bicicletei; clienti ai firmelor imobiliare; persoanele care locuiesc în această regiune; toti cei interesati
Metoda de amortizare a datoriilor	Credit ipotecar permanent
Metoda de amortizare a datoriilor	Împrumut cu plăți variabile	Credite de plată cu minge; împrumuturi de primăvară; împrumuturi cu participare (împrumuturi ipotecare care asigură interesul financiar al creditorului); împrumuturi cu plăți acumulate; împrumuturi de anuitate inversă; împrumuturi cu rată variabilă; Rollover canadian; ipoteca finala; credite cu plata dobânzii adăugate
Metoda de acordare a creditului	model european; model american

Atribut de clasificare	Tipuri de împrumut
Posibilitate din timp rambursare	Cu dreapta rambursare anticipată; fără dreptul la rambursare anticipată; cu drept de rambursare anticipată, sub rezerva plății amenzii
Tipul ratei dobânzii	Împrumut fix rata dobânzii; împrumut cu rată variabilă
Metoda de refinanțare	Emisiune de obligațiuni ipotecare; economii preliminare ale debitorilor, subvenții guvernamentale; fonduri proprii, împrumutate și împrumutate (inclusiv împrumuturi organizatii internationale); vânzarea de credite ipotecare unei agenții ipotecare sau unei bănci ipotecare importante
Scopul împrumutului	Credite pentru locuințe	Achiziționarea locuințelor finisate în bloc; constructii, reconstructii, revizuire; construirea si cumpararea de locuinte finisate in scop investitional
	Dezvoltarea unui teren
	Dezvoltarea agricolă
	Dezvoltarea productiei
	Credite garantate cu bunuri imobiliare existente pentru diverse nevoi ale împrumutatului
Termenul și scopul solicitării unui împrumut	Împrumut pe termen scurt (nevoie curentă de fonduri); împrumut pe termen lung (finanțare construcție capitală, reconstrucție, dezvoltare a terenului)

Subiectul ipotecii poate fi urmatoarea proprietate (art. 5 din Legea ipotecilor).

1. Imobilele specificate în clauza 1 a art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, inclusiv:
- teren;
- întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte imobile utilizate în activități comerciale;
- cladiri rezidentiale, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate;
- cabane de vara, case de gradina, garaje si alte cladiri de consum;
- nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.
2. Construcția neterminată de bun imobil fiind ridicată pe un teren alocat construcției în conformitate cu procedura stabilită de lege, inclusiv clădiri și structuri.

Garajul de terenuri, întreprinderi, structuri, apartamente și alte proprietăți imobiliare poate apărea numai în măsura în care cifra de afaceri a acestora este permisă de legile federale.

O parte a proprietății, a cărei împărțire este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi subiect independent de ipotecă. Nu sunt permise ipoteci în legătură cu:

parte dintr-un teren care, ținând cont de dimensiunea acestuia, nu poate fi utilizat ca teren independent în conformitate cu destinația terenurilor din categoria corespunzătoare;
camere de zi care fac parte din casa sau apartamentul proprietarului acestei case sau apartament;
o întreprindere în privința căreia a fost inițiat un caz de faliment sau a fost luată o decizie de lichidare sau reorganizare.

Ipoteca se constituie asupra bunurilor care aparțin debitorului ipotecar pe baza drepturilor de proprietate sau a gestiunii economice. Imobilul asupra căruia se constituie ipoteca rămâne la debitorul ipotecar în posesia și folosința acestuia.

Pentru bunurile aflate în proprietate comună (fără a se determina cota fiecăruia dintre proprietarii în proprietate), se poate constitui o ipotecă cu acordul tuturor proprietarilor. Consimțământul trebuie dat în scris.

Subiectul ipotecii este determinat în contract cu indicarea denumirii, locației și descrierii acesteia suficientă pentru a identifica acest subiect.

Potrivit art. 43 din Legea ipotecare, bunurile gajate în temeiul unui contract de ipotecă pentru a garanta executarea unei obligații (ipoteca anterioară) pot fi gajate pentru a garanta executarea unei alte obligații a aceluiași sau a altui debitor față de același sau alt creditor gajist (ipoteca ulterioară). Ordinea creditorilor ipotecari se stabileste pe baza datelor din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare si Tranzactiilor cu acesta despre momentul producerii ipotecii.

Ipotecile ulterioare sunt permise dacă nu este interzis de contractele de ipotecă anterioare pentru aceeași proprietate, al căror efect nu a încetat până la încheierea contractului de ipotecă ulterior. Daca un contract de ipoteca anterior prevede conditiile in care poate fi incheiat un contract de ipoteca ulterior, acesta din urma trebuie incheiat cu respectarea acestor conditii.

Persoanele fizice și juridice și băncile comerciale pot acționa ca creditori și debitori în împrumuturile ipotecare.

După tipul debitorilor cum sunt împărțiți subiecții împrumuturilor ipotecare în:

împrumuturi acordate dezvoltatorilor și constructorilor;
împrumuturi acordate direct viitorului proprietar;
după gradul de afiliere al debitorilor.

Participanții credit ipotecar: bănci (verificați solvabilitatea debitorului) și organizații nebancare; Firme de asigurari(se angajează să asigure riscurile apărute în procesul de creditare ipotecară); firme de evaluare (evaluare valoare de piață apartamente).

În funcție de modalitatea de amortizare, se disting următoarele tipuri de împrumuturi.

Credit ipotecar permanent- cea mai simplă formă de credit. Acest împrumut se caracterizează printr-un termen fix de împrumut și o rată fixă a dobânzii. Este tipic pentru țările cu inflație scăzută, termene lungi de credit și presupune rambursări egale (amortizare) la intervale regulate (de exemplu, o dată pe lună). Prin urmare, astfel de împrumuturi sunt clasificate ca fiind auto-amortizabile.

Plata anuală standard este calculată folosind formula

unde P este mărimea plății lunare a anuității; K - cuantumul creditului; i- rata dobânzii pentru perioada (lună, an); NS- numărul de perioade de plată (luni, ani).

Determinați suma plății anuității. Rata dobânzii - 20% pe an. Dimensiunea împrumutului - 1 milion de ruble. Termenul împrumutului - 5 ani. Plățile sunt datorate o dată pe an.

Soluţie.

Folosim formula (4.1):

Credite cu plati variabile nu se autoamortizează și prevăd o frecvență diferită de rambursare a datoriei principale și a dobânzii, precum și alte conditii suplimentare... Aceste împrumuturi includ împrumuturi cu plata mingii, presupunând o plată finală (bil) unică sau cu defalcarea unei plăți unice. Acestea sunt subdivizate:

pentru împrumuturile cu plata numai a dobânzii - acesta este un tip de împrumut cu plată bilă, care prevede o plată bilă a sumei principalului la sfârșitul termenului și plăți a dobânzii - în mod regulat pe toată durata împrumutului. Un astfel de credit se mai numește și ipotecă amânată;
împrumuturi cu înghețare a plăților dobânzilor până la expirarea termenului de împrumut, care nu prevăd nicio plată, atât în rambursarea datoriei principale, cât și a dobânzii. Împrumutul și dobânda capitalizată aferentă acestuia sunt rambursate la sfârșitul termenului de împrumut. Utilizarea unor astfel de împrumuturi este destul de costisitoare și, prin urmare, limitată. Acestea sunt folosite în principal de speculatorii de terenuri care se așteaptă să vândă un teren la sfârșitul termenului pentru o sumă care le permite să achite împrumutul, dobânda și profitul din vânzare;
împrumuturile cu amortizare parțială și plata finală presupun efectuarea de plăți periodice parțiale atât a sumei principalului, cât și a dobânzii, precum și o plată unică a sumei rămase a datoriei;
împrumuturile cu plata treptată numai a datoriei principale implică plata sumei principale a datoriei și o plată unică, inclusiv a datoriei pentru plata dobânzii.

Împrumuturi de primăvară implică plăți regulate pentru achitarea datoriei principale. De exemplu, în primii patru ani se plătește doar dobânda, iar în următorii trei ani se plătește dobânda și principalul.

Credite cu participare sunt folosite pentru a finanța proprietăți imobiliare profitabile. Acest împrumut este aproape de un împrumut cu autoamortizare, dar presupune că creditorul, primind în mod regulat principalul și dobânda pe acesta, participă și la venitul din obiect. Participarea împrumutătorului poate fi diferită: poate pretinde o parte din surplusul de chirie, o parte din excedentul venitului net din exploatare (împrumut cu participare la venituri), o parte din câștigurile de capital sau veniturile primite din vânzarea bunurilor imobiliare (împrumut). cu participare la creșterea valorii), etc...

Împrumuturi cu plăți în creștere(cu o anuitate în creștere) prevăd plăți egale pe întreaga perioadă și sunt utilizate de proprietarii imobilului închiriat în așteptarea că plățile vor crește anual sau cu o frecvență diferită. Astfel de împrumuturi sunt folosite pentru a împrumuta familiilor tinere care au venituri mai mici la începutul termenului de împrumut decât la sfârșit.

împrumuturi de anuitate inversă, dimpotrivă, ele presupun o scădere a plăților la împrumut la sfârșitul termenului sau încetarea acestora. În acest sens, sunt comparabile cu împrumuturile înghețate. Aceste împrumuturi sunt folosite pentru finanțarea proprietarilor mai în vârstă.

împrumuturi cu rată variabilă, de obicei „legat” la unul dintre indicii pieței monetare, inflația, valută etc., vă permit să plătiți împrumutul la o rată variabilă cu restricții privind valoarea minimă și maximă a acestuia. Modificările ratelor afectează termenii împrumutului.

Rasturnare canadiană caracterizat prin rate variabile ale dobânzii la intervale prestabilite (de exemplu, la fiecare cinci ani). O variație a acestui tip de împrumut este un împrumut cu o rată negociată, care diferă prin faptul că, pe lângă frecvența plăților, se negociază în avans dobânzile marginale.

Ipoteci definitive au mai multe varietăți și sunt ele însele un caz special de finanțare secundară (junior). Esența acestui tip de creditare este că este prevăzut un al doilea credit pentru bunurile imobiliare deja neacreditate, plățile asupra cărora sunt trimise pentru rambursarea primului credit. Ratele pentru astfel de credite sunt de obicei mai mari decât pentru primul credit.

Credite adăugate cu rata dobânzii prevăd atribuirea dobânzii la datoria principală, iar rezultatul este împărțit la numărul de perioade de rambursare pentru a determina mărimea plății următoare.

În funcție de modalitatea de acordare a unui credit în istoria dezvoltării creditelor ipotecare, există două modele principale ale pieței de creditare ipotecară: europeană și americană.

model european - Acesta este un model de credit ipotecar cu un singur nivel, a cărui esență este că banca, după ce a emis un credit, îl refinanțează în mod independent prin emiterea propriilor titluri de valoare (obligațiuni ipotecare, obligațiuni garantate cu ipoteci pe termen lung) cu o structură standard cu plata sumei principalului la sfârşitul perioadei de plată (Fig. 4.1). Emisiunea și circulația acestor valori mobiliare sunt reglementate de legislație specială. Creditele incluse în acoperirea ipotecarului rămân în bilanţul băncii emitente. Activitățile emitenților de obligațiuni ipotecare, de regulă, sunt limitate din punct de vedere legal la emiterea de credite ipotecare și alte operațiuni caracterizate printr-un grad scăzut de risc. Niciun alt emitent, cu excepția celor enumerați în lege, nu poate emite valori mobiliare numite „foaia ipotecară”. Activitățile băncilor ipotecare sunt strict controlate de către stat și autoritățile de supraveghere bancară.

Orez. 4.1.

1 - depozit de economii; 2 - obtinerea unui credit ipotecar de catre debitor; 3 - plata pentru locuințe în baza contractelor de cumpărare și vânzare sau a unui contract de muncă (capital propriu și capital împrumutat); 4 - rambursarea creditului ipotecar și a dobânzii la acesta; 5 - asigurarea locuințelor ipotecate; 6 - venituri din vânzarea valorilor mobiliare (ipoteci); 7 - venit dar valori mobiliare(ipoteci) și rambursarea acestora

La implementarea acestui model, se are în vedere încheierea următoarelor tipuri principale de contracte:

între împrumutat și creditor - un contract de economisire a locuințelor și apoi - acord de împrumutși un contract de ipotecă;
între debitor și societatea de asigurări - un contract de asigurare pentru locuințe ipotecate;
între împrumutat și vânzător (constructor) - un contract de cumpărare și vânzare de locuințe.

Acest model de creditare ipotecară funcționează de mult timp într-un număr de țări vest-europene - Danemarca, Germania, Franța și, mai recent - în Polonia, Cehia, Slovacia, Ungaria.

Cel mai frapant exemplu de aplicare a acestei scheme este model german. Se bazează pe principiul de economisire și împrumut de funcționare, ca în „băncile de economii private în construcții” germane - Bausparkasse, limba franceza Livret Epargne Logement, american Economii & Împrumuturi. Banca de economii pentru construcții este o structură financiară închisă și își începe activitatea odată cu formarea capitalului autorizat și are în baza sa sursa proprie fonduri (inclusiv fondul locativ) pentru acordarea de credite. Toate fondurile de numerar disponibile (proprii și împrumutate) sunt utilizate numai pentru implementarea activităților statutare, de ex. să finanțeze construcția de locuințe și acordarea de credite ipotecare pentru achiziționarea de apartamente deja construite. Investitorul are posibilitatea de a acumula contribuția necesară pentru achiziționarea unui apartament (de exemplu, în valoare de 50% din valoarea acestuia) pe o perioadă lungă, apoi de a primi un credit ipotecar pentru achiziționarea (construirea) unui pre -apartament ales. În versiunea germană, împrumutul nu este bani gheata, și direct locuințe - finisate sau neterminate (așa-numita ipotecă de construcție).

Dezavantajele modelului german sunt: o gamă limitată de spații rezidențiale care sunt construite de o casă de economii de clădiri și care pot fi oferite de un participant); preț fix, care este determinat de casa în sine; termene limitate de credit pentru trei la cinci ani, imposibilitatea vânzării unui apartament de către debitor până la stingerea datoriei.

Un alt model de creditare ipotecară este Model american în două niveluri, ceea ce este comun în ţările sistemului de drept anglo-saxon. Esența acestuia este că banca, după ce a acordat un credit, îl refinanțează prin atragerea de resurse pe termen lung, prin cesionarea drepturilor de creanță asupra creditelor ipotecare deja emise unei alte instituții financiare (operator al pieței secundare, agenții special create).

La rândul lor, instituțiile financiare (operatorii pieței secundare, agențiile special create) pot acționa cu creditele ipotecare primite astfel:

1) atribuirea acestora unor investitori secundari;
2) să formeze pool-uri de credite ipotecare uniforme și să vândă investitorilor secundari astfel de pool-uri indivizibile de credite ipotecare sau drepturi de participare (acțiuni) la astfel de pool-uri;
3) emiterea și plasarea titlurilor garantate cu ipoteci (acestea pot fi obligațiuni garantate cu ipoteci sau certificate de participare la credite ipotecare).

Acest sistem este foarte comun în Statele Unite. O diagramă simplificată a modelului american al unei structuri cu două niveluri este prezentată în Fig. 4.2. Creditele ipotecare emise sunt apoi atribuite de către bănci agențiilor ipotecare specializate. După ce au răscumpărat împrumuturi de la bănci la valoarea nominală, agențiile ipotecare le combină în pool-uri și își emit propriile obligații de datorie garantate de acestea. Împrumutații depun bani în bănci ca plată pentru împrumutul primit, iar băncile transferă aceste fonduri, reținând comisioane, agentului ipotecar, care plătește veniturile din acestea deținătorilor de titluri ipotecare.

Orez. 4.2.

1 - contract de comodat; 2 - contract ipotecar; 3 - contract de asigurare pentru locuințe ipotecate; 4 - contract de vânzare-cumpărare sau contract de muncă;
5 - acord general între creditor și agenția ipotecară; b - contract de agentie;
7 - contract de cesiune; 8 - un acord privind procedura de efectuare a tranzacțiilor cu valori

titluri de valoare pentru agenții ipotecare; 9 - contract de asigurare a riscurilor de afaceri; 10 - contracte de cumpărare și vânzare de valori mobiliare

La implementarea unui model pe două niveluri de creditare ipotecară, se oferă următoarea concluzie:

contract de împrumut și contract de ipotecă între debitor și creditor;
contract de vânzare și cumpărare de locuințe între împrumutat și vânzător (constructor);
contract de asigurare a locuintei ipotecate intre debitor si societatea de asigurari;
contracte de asigurare pentru riscuri de afaceri între o companie de asigurări și o agenție de credit ipotecar;
un acord privind cesiunea dreptului de creanță pentru împrumuturile ipotecare între creditor și agenția ipotecară;
acord de administrare a trustului pentru drepturile de creanță dobândite.

Alegerea unui model pe două niveluri se explică nu numai prin interesele statului, ci și prin particularitățile conceptului de drept de proprietate în sistemul de drept anglo-saxon, ceea ce implică scindarea acestuia. Pentru una și aceeași proprietate, este posibilă stabilirea mai multor titluri de proprietate și împărțirea conținutului de proprietate între diferite persoane. Obiectul drepturilor de proprietate în țările sistemului juridic anglo-american poate fi chiar legea.

Conceptul de ipotecă (ing., monage)în dreptul civil american (și dreptul civil englez) nu prea coincide cu conceptul de ipotecă din dreptul civil al țărilor europene continentale. În special, atât bunurile imobile, cât și cele mobile pot face obiectul unei ipoteci. Dar principalul lucru este că, cu o ipotecă, proprietatea asupra proprietății gajate este transferată creditorului ipotecar. Acesta este un gaj fiduciar în care creditorul gajist devine proprietarul bunului gajat 1.

Complexitatea mecanismului modelului pe două niveluri a pieței secundare pentru creditarea ipotecară predetermina o creștere a costului întreținerii acestuia. Aceasta, la rândul său, implică o creștere a costului creditului pentru debitor. Un alt dezavantaj este imposibilitatea reglementării clare și eficiente a pieței de credit ipotecar construită pe modelul anglo-american în cadrul sistemului continental de moralitate.

În acest stadiu Legislația rusă privind titlurile ipotecare, ținând cont de modificările adoptate în cadrul reformei pentru crearea unei piețe de locuințe la prețuri accesibile, permite instituțiilor de credit să recurgă la toate metodele de dezvoltare a creditelor ipotecare descrise mai sus atât prin atragerea de resurse de către bănci, cât și prin utilizarea de instrumente financiare operatorii pieţei secundare.

In functie de posibilitate rambursare anticipată acordă împrumuturi cu drept de rambursare anticipată și fără drept de rambursare anticipată. Potrivit art. 45 din Legea ipotecilor, gajul are dreptul de a îndeplini în orice moment obligația garantată de ipotecă în totalitate, dacă contractul de ipotecă exclude posibilitatea unui gaj ulterioar al aceluiași obiect al ipotecii.

Depinzând de tipul ratei dobânziiîmprumutul este cu dobândă fixă și cu dobândă variabilă. În Federația Rusă, rata dobânzii pe credit ipotecar poate fi fix sau variabil. De exemplu, bancă ipotecară CB DeltaCredit CJSC a lansat un produs de împrumut în ruble cu o rată a dobânzii variabilă legată de rata indicativă Rata MosPrime.

Pentru debitorii care își pot confirma oficial veniturile, DeltaCredit Bank stabilește o rată de 5,5% + trei luni Rata MosPrime, pentru debitorii cu venit „gri” - 6,5% + trei luni Rata MosPrime. Rata este recalculată trimestrial.

Prin metoda de refinanțare - diverse instituții de creditare sunt angajate în împrumuturi ipotecare. Particularitățile activităților lor sunt în modul de refinanțare a creditelor emise (Tabelul 4.2).

Tabelul 4.2

Metode de refinanțare ipotecară

După gradul de securitateîmprumuturile se împart în funcție de valoarea plății inițiale, a cărei valoare poate varia de la 0 la 100% din valoarea imobilului ipotecat. Ipotecile pot fi garantate prin credite ipotecare primare sau ulterioare (ipoteci junior, senior).

În funcție de numărul creditorilor, implicate în acordarea unui credit, creditele ipotecare sunt: convenționale și combinate. Împrumuturile obișnuite sunt emise de un singur creditor, împrumuturile combinate sunt emise de mai mulți creditori.

Depinzând de conditii de imprumut alocă: un împrumut subvenționat și un împrumut acordat în condiții generale. Împrumutul subvenționat se acordă persoanelor fizice și entitati legale- grupuri de beneficiari incluse în programe guvernamentale... Finanțarea se realizează atât de către stat, cât și de către organizațiile de credit. Deci, în 2011, Sberbank din Rusia a implementat programe: „Ipoteca cu sprijin de stat”, „Ipoteca plus capitalul matern"," Ipoteca militară ", etc.; Agenția pentru Împrumut Ipoteca pentru Locuințe (AHML) a lansat programul Ipoteca pentru Tineri Oameni de Știință; Globex Bank a acordat în mod activ împrumuturi în cadrul unui program de credit ipotecar pentru personalul militar. Cu toate acestea, un număr limitat de persoane au acces la astfel de programe.

În plus, împrumuturile ipotecare pot fi emise sub formă linii de creditși într-o comandă unică.

Avantajele unui credit ipotecar sunt:

oportunitatea în suficientă timp scurt deveniți proprietar de casă și mutați-vă în apartament nou;
obținerea unui împrumut pe termen lung, pentru care valoarea plăților lunare nu se va modifica în cazul creșterii valorii apartamentului;
capacitatea de a plăti pentru propriul apartament și de a nu închiria proprietatea altcuiva, în timp ce dobânda la împrumut este comparabilă cu cea lunară chirie pentru un apartament similar;
posibilitatea de a se înregistra într-un apartament achiziționat în cadrul unui credit ipotecar pentru debitor și membrii familiei acestuia;
investiții profitabile (prețurile imobiliarelor sunt în creștere constantă);
obtinerea scutire de impozit pentru întreaga durată a ipotecii de la o sumă în limita a 2 milioane de ruble, precum și din suma plătită în dobândă, pentru perioada de rambursare a împrumutului (paragraful 2 al paragrafului 1 al articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Razumova I.A. Credit ipotecar... a 2-a ed. SPb .: Peter, 2009.S. 14.

În conformitate cu articolul 5 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipoteci (gajarea imobiliară)”, obiectul unei ipoteci poate fi bunurile imobile menționate la paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil al Federația Rusă, ale cărei drepturi sunt înregistrate în conformitate cu procedura stabilită pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, inclusiv:

Loturi de teren, cu excepția terenurilor menționate la articolul 63 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ.
Întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte imobile utilizate în afaceri.
Clădiri de locuit, apartamente și părți ale clădirilor și apartamentelor rezidențiale, formate din una sau mai multe camere izolate.
Căsuțe de vară, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum.
Avioane și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

Clădirile, inclusiv clădirile rezidențiale și alte structuri, precum și structurile legate direct de teren, pot fi supuse ipotecii, sub rezerva regulilor articolului 69 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ.

Lipsa înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra terenurilor, a căror proprietate de stat nu este delimitată, nu reprezintă un obstacol pentru ipotecarea unor astfel de terenuri în conformitate cu articolul 62.1 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ.

Subiectul unei ipoteci poate fi, de asemenea, construcția neterminată a unui imobil construit pe un teren în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse, inclusiv clădiri și structuri, sub rezerva regulilor articolului 69 din Legea federală a 16 iulie 1998 N 102-FZ.

Dacă prin contractul de ipotecă nu se prevede altfel, lucrul care face obiectul ipotecii se consideră a fi gaj împreună cu accesoriile în ansamblu.

O parte a proprietății, a cărei împărțire în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi subiect independent de ipotecă.

Obiectul ipotecii, evaluarea ipotecii, natura, mărimea și durata obligației garantate prin ipotecă trebuie să fie indicate în contractul de ipotecă. În acest caz, contractul de ipotecă trebuie să conțină denumirea exactă a subiectului ipotecii, locația acestuia și o descriere suficientă pentru a identifica acest subiect. În plus, contractul de ipotecă trebuie să indice dreptul în virtutea căruia imobilul care face obiectul ipotecii aparține debitorului ipotecar și denumirea organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, care a înregistrat acest drept al debitorului ipotecar.

Știri similare

Deținătorii de credite ipotecare „monede” scapă masiv de apartamentele lor și devin fără adăpost
Nu au mai rămas mulți dintre ei. O clasă rară de ruși care s-a stins când dolarul a depășit 80 de ruble. Tot au încercat să facă ceva cu 50 de lemn pe cu, și-au scăpat mâinile la 60. Și acum doar stau și așteaptă somațiile și titlurile executorii de la bănci.
6 capcane pentru debitorii în valută: analiza facturii nr. 4004
În luna februarie a acestui an, Cabinetul de Miniștri a înaintat Radei Supreme propriul proiect de lege (nr. de înregistrare 4004), elaborat cu sprijinul Asociației Independente a Băncilor Ucrainene și menit să reducă povara datoriilor pentru cetățenii care au luat străinătate. împrumuturi valutare pentru achiziționarea de locuințe.
Beneficii pentru toată lumea: modalități neevidente de a obține un credit ipotecar ieftin
Obișnuit termeni profitabili privind creditele ipotecare se aplică anumitor categorii de debitori, de exemplu, militarii sau nevoiașii. Cu toate acestea, există oferte speciale pe piață pentru cei care nu se încadrează în niciunul dintre aceste grupuri.

Proprietatea care poate face obiectul unei ipoteci este definită la articolul 5 din Legea cu privire la ipoteci - lucruri imobile specificate la articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor. la bunurile imobile și tranzacțiile cu aceasta.

Acestea includ: terenuri, cu excepția terenurilor specificate la articolul 63 din Legea ipotecilor; întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte imobile utilizate în activități comerciale; cladiri rezidentiale, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate; cabane de vara, case de gradina, garaje si alte cladiri de consum; nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

82) Ordinul de executare silită asupra bunurilor gajate. Ordinea de executare silită asupra bunurilor gajate și punerea în aplicare a acesteia.

Temeiul executării silite asupra bunului gajat îl constituie executarea sau neexecutarea necorespunzătoare a obligației de către gajist pentru obligațiile pentru care răspunde. Pretențiile gajului (creditorului) sunt satisfăcute din valoarea bunului imobil gajat printr-o hotărâre judecătorească. Fără a apela la instanță, satisfacerea pretențiilor gajului pe cheltuiala bunului imobil gajat este permisă pe baza unui acord notarial între gaj și gaj, încheiat după ce au apărut motivele de executare silită asupra bunului gajat. proces al unei persoane ale cărei drepturi sunt încălcate printr-un astfel de acord. Colectarea cu obiectul gajului nu poate fi percepută de o hotărâre judecătorească decât în următoarele cazuri: - a fost necesar acordul sau permisiunea unei alte persoane sau organism pentru a încheia un contract de gaj; sau valoare culturală pentru societate, - Nu există niciun gaj și este imposibil să se stabilească locația sa. Dacă obiectul gajului este un bun mobil, iar acordul de gaj prevede executarea silită a acestuia în afara instanței, atunci după ce se ia decizia de a exclude obiectul gajului, trebuie să acționeze în modul prevăzut de acord, ținând cont de legislația actuală a Federației Ruse.proprietatea trebuie făcută de un executor judecătoresc (Codul de procedură civilă al Federației Ruse).Pentru aceasta se depune o cerere la Tribunalul Popular pentru inițierea procedurii de executare.Numai dacă Tribunalul Popular. refuză, proprietatea gajată ar trebui vândută independent prin organizarea unei licitații publice. Executarea silită asupra bunului mobil gajat se poate face fără a se adresa justiției pe bază de convenție, în timp ce obiectul gajului transferat Creatorului gajist (ipoteca) poate fi executat silit în modul prevăzut de contractul de gaj. În cazul în care, în ciuda termenilor contractului de gaj, este imposibil să se excludă obiectul gajului în afara instanței și/sau vânzarea ulterioară a obiectului gajului (inclusiv atunci când debitorul sau gajantul nu desfășoară afaceri și locația lor este necunoscut), în cazul în care debitorul și gajul contestă acțiunile gajului, din orice motiv, se sustrage săvârșirii acțiunilor prevăzute de contract, în cazul în care contractul nu prevede o procedură extrajudiciară de încasare, atunci acesta trebuie trimis în judecată. . La introducerea unui proces declarație de revendicare este necesar ca acesta să formuleze clar trei cerințe: - privind încasarea datoriilor în temeiul contractului de împrumut de la debitor, inclusiv cuantumul principal al debitului, cuantumul dobânzii, penalități, - cu privire la executarea silită a bunului gajat și vânzarea. a bunului gajat, - cu privire la rambursarea cheltuielilor reclamantei pentru taxa de stat... La depunerea unei cereri de creanță, se depune simultan o cerere de sechestru pe obiectul unui gaj. Executarea hotărârilor instanțelor judecătorești, instanțelor de arbitraj și arbitraj, executarea silită asupra notarilor executivi se efectuează de executorii judecătorești care se află la instanța de la locul de reședință sau locul de muncă al debitorului sau la locul bunurilor acestuia. Taxa de executare asupra proprietatii consta in arestarea (inventarierea), sechestrul si executarea acesteia. Realizarea (vânzarea) bunului gajat se realizează prin vânzarea la licitație publică. Licitațiile publice se desfășoară sub formă de concurs sau licitație pe baza acordurilor existente cu o firmă specializată. Câștigătorul licitației la licitație este persoana care a oferit cele mai mari prețuri, iar la concurs - persoana care, conform încheierii comisiei de concurs, a oferit cele mai bune condiții.Licitația și concursul la care a participat un singur participant. sunt recunoscute ca inexistente. Orice persoană poate participa la o licitație deschisă și la o licitație deschisă La o licitație închisă și la o licitație închisă pot participa numai persoane, persoane special invitate. Anunțul de licitație trebuie publicat cu cel puțin 30 de zile înainte de licitație.Anunțul trebuie să conțină informații despre ora, locul și forma licitației, subiectul și procedura acestora, inclusiv procedura de înregistrare a participării la licitație, determinând persoana. care a câștigat licitația, precum și informații despre prețul de pornire. Cu excepția cazului în care se prevede altfel în anunțul de licitație, organizatorul licitației deschise, care a făcut anunțul, are dreptul de a refuza desfășurarea licitației în orice moment, dar nu mai târziu de trei zile înainte de data desfășurării acesteia, iar licitație - cu cel mult 30 de zile înainte de concurs. În cazurile în care organizatorul unei licitații deschise a refuzat să o desfășoare cu încălcarea condițiilor specificate, acesta este obligat să ramburseze participanților prejudiciul efectiv suferit de acesta.Organizatorul unei licitații închise este obligat să despăgubească participanții invitați de către el pentru prejudiciu real, indiferent de momentul exact la care a urmat refuzul. Persoanele care doresc să participe la licitația publică fac un depozit în suma, termenele și procedura specificate în anunț. În cazul în care licitația nu a avut loc, depozitul este supus restituirii, depozitul se returnează și persoanelor care au participat la licitație, dar nu au câștigat (depunere -10% din prețul inițial). La încheierea unui acord cu persoana care a câștigat licitația, suma depozitului plătit se ia în calcul la îndeplinirea obligațiilor care decurg din contractul încheiat. Prețul inițial de vânzare al bunului gajat, de la care începe licitația, este determinat printr-o hotărâre judecătorească sau printr-un acord între gaj și gaj. Atunci când licitația este declarată nulă, gajul are dreptul, prin acord cu gajul, de a dobândi bunul gajat și de a compensa creanțele sale cu prețul de cumpărare. În cazul în care licitațiile repetate sunt declarate nevalide, Creatorul gajist are dreptul de a păstra obiectul gajului cu o estimare a acestuia în valoare de cel mult 10% mai mică decât prețul inițial de vânzare la licitațiile repetate. În cazul în care Creatorul gajist nu își exercită dreptul de a reține obiectul gajului în termen de o lună de la data anunțării nulității licitațiilor repetate, contractul de gaj va fi reziliat. Debitorul și gajul, care este terț, au dreptul, în orice moment înainte de vânzarea obiectului gajului, să înceteze executarea și vânzarea acestuia, după ce și-au îndeplinit obligația garantată prin gaj sau acea parte. din care prestaţia este întârziată. Din suma primită din vânzarea bunului gajat se acoperă mai întâi cheltuielile de executare, restul sumei merge spre satisfacerea creanțelor reclamanților, suma rămasă după satisfacerea tuturor creanțelor se restituie debitorului. Pe cheltuiala bunurilor gajate, Banca Garajului va avea dreptul de a-și satisface integral creanțele, determinate de momentul satisfacerii efective, inclusiv dobânda, pierderea, pierderile cauzate de întârzierea executării, precum și costurile necesare pentru întreținere. bunurile gajate și cheltuielile pentru executarea creanței garantate prin gaj. Dacă obiectul gajului este mai multe lucruri, Creatorul gajist, la alegerea sa, poate primi satisfacție pe cheltuiala tuturor acestor bunuri sau pe cheltuiala oricăruia dintre lucruri. În cazul în care bunul gajat grevat cu drepturile mai multor garanți este vândut, atunci repartizarea încasărilor din vânzarea unui astfel de bun se face ținând cont de ordinea acordurilor de gaj încheiate. Pretențiile gajului următor sunt satisfăcute din valoarea obiectului gajului după ce pretențiile gajului anterior au fost satisfăcute. În cazul în care suma recuperată de la debitor este insuficientă pentru a îndeplini toate cerințele pentru hotărâri judecătorești, această sumă se repartizează între reclamanți în ordinea de prioritate. Pretențiile fiecărei priorități ulterioare sunt satisfăcute după ce pretențiile de prioritate anterioară sunt achitate integral.Dacă suma încasată este insuficientă pentru a satisface integral pretențiile unei priorități, aceste creanțe sunt satisfăcute proporțional cu suma datorată fiecărui recuperator. În primul rând, sunt îndeplinite cerințele privind încasarea pensiei alimentare, compensarea prejudiciului cauzat sănătății, precum și compensarea prejudiciului cauzat persoanelor care au suferit prejudicii ca urmare a decesului întreținătorului de familie. În al doilea rând, sunt satisfăcute pretențiile angajaților care decurg din relațiile de muncă, plata remunerației către autori, în al treilea rând, deducerile la Fondul de pensii, asigurările sociale și fondul de ocupare a forței de muncă, în al patrulea rând, cererile de plăți către bugetele de toate nivelurile și fondurile extrabugetare ale statului. , În al cincilea rând, a îndeplinit toate celelalte cerințe. Banca poate vinde proprietatea gajată fără a trece printr-o licitație publică; 1. Când gajul insolvabil este de acord să cedeze bunul gajat sau alte bunuri de interes băncii către banca creditoare. 2. Codul civil al Federației Ruse permite băncii creditoare să înlocuiască contractul de împrumut cu un contract de cumpărare și vânzare pentru bunul gajat.Debitorul stabilește cu banca prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru elementul gajat. Satisfacerea creanțelor Băncii Împrumutătoare se poate face nu numai de debitor însuși, ci și de un terț.În acest caz, terțul, împreună cu dreptul de creanță, transferă dreptul de gaj asigurându-l. debitorul nu îndeplinește obligația de a restitui împrumutul noului creditor, acesta din urmă având dreptul de a aplica încasare pe obiectul gajului. Cesiunea creanțelor trebuie făcută în scris. O bancă creditoare care a cedat o creanță unei alte persoane este obligată să-i transfere acesteia documente care atestă dreptul de creanță; contract de împrumut, documente care garantează executarea contractului de împrumut, document care confirmă plata datoriei către primul creditor pentru debitor. Debitorul trebuie să fie înștiințat de cesiunea creanței.Dacă această condiție nu a fost îndeplinită, atunci executarea obligației față de creditorul inițial este recunoscută ca prestare față de creditorul corespunzător. Pentru a accelera rambursarea datoriilor în baza unui contract de împrumut, o organizație negrevată de obligații restante poate acționa ca persoana căreia îi sunt atribuite drepturile de creanță. Cu acordul terțului de a rambursa datoria Împrumutatului, se poate încheia un acord privind transferul datoriilor.În acest caz, noul debitor nu ar trebui să aibă datorii.Transferul datoriei se face cu acordul banca creditoare. Dacă societatea debitoare este debitorul, banca și un terț (cumpărătorul bunului gajat) încheie un contract de garanție pentru a garanta obligațiile împrumutatului în baza contractului de împrumut. Cumpărătorul își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul contractului de garanție în calitate de fidejusor, după care îi sunt transferate drepturile băncii în temeiul Contractului de împrumut și drepturile băncii în calitate de Creator gajist conform contractului de gaj. Împrumutatul și cumpărătorul (garantul) încheie un acord de anulare, astfel încât banca să primească fondurile, iar garantul să primească proprietatea dorită. Codul civil permite, de asemenea, încetarea obligațiilor în următoarele cazuri: compensare de creanțe, novație, iertare de datorii. Iertarea datoriilor, ca eliberare de o obligație de proprietate în raport cu sine, este un fel de relație care decurge dintr-un cadou.Donația de proprietate, a cărei valoare depășește cinci salarii minime munca, intre organizatii comerciale este interzisa.O astfel de tranzactie este nula. La compensarea creanțelor, obligațiile reciproce se sting doar dacă sunt de aceeași sumă, în caz contrar există doar rambursare parțială prin compensare, suma nereîncărcată rămâne o datorie care va trebui rambursată în viitor.