Tipuri de valoare în activitățile de evaluare. Caracteristici ale evaluării valorii investiției unui obiect imobiliar Conceptul valorii investiției unei afaceri

În cadrul investițiilor, în general, conform Legii federale „On activități de investiții v Federația Rusă efectuate sub formă de investiții de capital ", se obișnuiește să se înțeleagă numerarul, valorile mobiliare, alte proprietăți, inclusiv drepturi de proprietate, alte drepturi care au o valoare monetară, investite în obiecte de antreprenor și (sau) alte activități pentru a face o profit și (sau) obținerea unui efect benefic diferit.

Investițiile în proprietăți imobiliare reprezintă un caz particular de investiții. La rândul lor, obiectele imobiliare pot fi clasificate și în funcție de posibilitatea de a investi în ele. Clasificarea obiectelor imobiliare este prezentată în Figura 1:

Orez.

În conformitate cu această clasificare, investițiile în obiecte imobiliare pot fi, de asemenea, împărțite în funcție de tipul de imobil. Valoarea investiției specifică definiția, luând în considerare tipul investiției și preferințele. Valoarea investiției se bazează pe evaluarea subiectivă a unui anumit investitor al unei opțiuni specifice proiect de investiții.

În cazul unei tranzacții tipice de vânzare și cumpărare fără intențiile cumpărătorului pe termen lung cu privire la extragerea suplimentară a veniturilor din proprietate, valoarea de piață este determinată în mod obiectiv din punctul de vedere al abordărilor standard ale evaluării. Valoarea de piață reflectă situația obiectivă a pieței, este formată din relația dintre volumele de cerere și ofertă, adică cumpărătorul final nu poate influența schimbarea valoare de piață obiect, așa cum este dictat de piață.

În același timp, atunci când cumpărătorul achiziționează în mod intenționat bunuri imobile pentru a pune în aplicare principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări, adică investiția fonduri suplimentareîn proprietate și extragere ulterioară venit suplimentar dintr-un obiect reconstituit sau convertit - în acest caz vorbim despre valoarea de investiție subiectivă a unei proprietăți pentru un anumit cumpărător. Adică, în acest caz, valoarea investiției este valoarea utilității acestei proprietăți pentru acest cumpărător (investitor).

Înainte de a continua evaluarea valorii investiției și prezicerea datelor viitoare ale oricărei proprietăți, este necesar să se efectueze o analiză a pieței, pe baza căreia se va face evaluarea.

Trebuie remarcat faptul că conceptul de „analiză a pieței imobiliare” în utilizarea sa zilnică este destul de general și combină cel puțin două proceduri:

1. Monitorizarea cercetării pieței imobiliare în scopul identificării tendințelor generale și specifice;
2. Cercetarea pieței imobiliare și a împrejurimilor sale în scopul fundamentării unei decizii de investiții specifice.

Monitorizarea ar trebui să urmărească în principal acei parametri care sunt necesari atunci când se justifică adoptarea unor decizii de investiții specifice. Ca parte a justificării deciziilor de investiții, este necesar să se efectueze un studiu al pieței imobiliare.

Scopul final al oricărui studiu al tipului în cauză este de a măsura raportul dintre cerere și ofertă pentru un anumit tip de produs pe piața imobiliară la un anumit moment (de obicei viitor). Caracteristicile speciale ale bunurilor imobiliare ca marfă, împreună cu un loc special de bunuri imobiliare în economie de piata, formează o gamă destul de largă de informații socio-economice necesare pentru poziționarea unui anumit produs pe piață. Caracteristicile macroeconomice actuale și retrospective ale nivelului național și economie regională, indicatori socio-demografici ai piețelor regionale și locale, parametrii piețelor imobiliare regionale și locale - acestea sunt direcțiile în care ar trebui efectuate cercetările.

Astfel, principala și singura sarcină de monitorizare a pieței imobiliare este de a oferi tuturor participanților pe piață informații despre structura și dinamica modificărilor caracteristicilor, arătând atât tendințele generale de pe piața imobiliară, cât și tendințele indicatorilor individuali folosiți pentru a justifica deciziile de investiții. .

Pe baza monitorizării pieței imobiliare, investitorul, pentru care se determină valoarea investiției, formează cerințele de bază pentru obiectul imobiliar.

Investitorul întocmește un plan de afaceri preliminar pentru un proiect de investiții, care conține obiective clar definite ale proiectului și modalitățile preconizate de a le atinge și include următoarele secțiuni:

· Descrierea viitorului obiect;
· O descriere a bunurilor și serviciilor produse;
· Analiza pieței și planul de marketing;
· Plan de productie;
· Plan organizatoric;
· Evaluare a riscurilor;
· plan financiar;

Planul de afaceri al unui proiect de investiții, de fapt, reprezintă cea mai eficientă utilizare a proprietății pe baza cerințelor individuale ale investitorului, adică aceasta este opțiunea de utilizare a proprietății care oferă valoarea maximă a investiției pentru investitor, luând în considerare ținând cont de toate dorințele sale.

Pe baza unui astfel de plan de afaceri pentru un proiect de investiții, și anume natura obiectului propus, specificul acestuia, parametrii și caracteristicile operaționale, sunt formulate cerințele pentru obiectul imobiliar necesare implementării proiectului de investiții. Pentru construcțiile imobiliare, aceasta poate fi suprafața necesară a obiectului, înălțimea, dimensiunea, cantitatea și calitatea spațiilor, prezența echipamentului suplimentar (de exemplu, ascensoare în clădiri) etc. Aceste cerințe constituie baza viitoarei investiții a obiectului.

Evaluarea pieței nu implică existența unor vânzători sau cumpărători specifici; evaluatorul provine dintr-o tranzacție ipotetică între un vânzător și un cumpărător care au cerințele și motivațiile tipice pieței pentru activele evaluate. Și în acest caz, este esențial să se poată distinge între condițiile obișnuite pentru piață (informații, perspective, cerințe, motivație) și cerințe specifice individuale. Cerințele individuale ale investitorului sunt formate, de regulă, datorită:

· Diferențe în estimările dimensiunii viitoarelor fluxuri de venituri;
· Diferențe în determinarea nivelului de risc și a factorilor de risc;
· Rata de rentabilitate necesară;
· Diferențe în gradul de predictibilitate;
· Diferențe în nivelul costurilor financiare;
· Diferențe în ceea ce privește statutul fiscal;
· Efect sinergic din combinația cu alte operațiuni în desfășurare.

Astfel de diferențe în informațiile utilizate se datorează faptului că evaluarea valorii investiției presupune utilizarea unor informații privilegiate fiabile, inclusiv previziuni ale modificărilor elementelor fluxului de numerar.

În plus față de cerințele individuale de bază ale investitorului, atunci când se determină valoarea investiției, ar trebui acordată o atenție specială factorilor care au un impact direct asupra evaluării valorii investiției.

Factorii luați în considerare la determinarea valorii investiției pot să nu fie aceiași cu cei care afectează valoarea de piață. Pentru a evalua valoarea investiției, sunt necesare criterii specifice de investiții.

Criteriile care sunt semnificative în determinarea valorii investiției imobiliare pentru un potențial cumpărător pot fi distinse pe baza clasificării prezentate în Figura 2:

Introducerea criteriilor de investiții în model financiar calculele pot fi efectuate după cum urmează, prezentat în Fig. Numarul 3.

Formulate pe baza planului de afaceri și a proiectului și a documentației tehnice, cerințele pentru proprietatea evaluată sunt comparate cu caracteristicile reale ale acestei proprietăți, ca urmare a conformității sau neconformității proprietății evaluate cu cele de mai sus cerințele sunt dezvăluite.

Dacă cerințele investitorului coincid cu principalele caracteristici ale obiectului imobiliar, valoarea de piață este supusă evaluării, care va fi egală cu valoarea investiției. Aceste valori coincid numai atunci când așteptările unui anumit investitor sunt tipice pentru o anumită piață.

Orez. Nr. 3 Formarea valorii investiției

La evaluarea imobilului care urmează să fie investit, este necesar să se rezolve 2 probleme: să se determine valoarea imobilului în utilizarea curentă, întrucât această valoare ar trebui luată în considerare la încheierea unui contract de gaj; și, de asemenea, determina valoarea acestuia după lucrari de constructie(după investiție) pentru a evalua dacă tipul de investiție ales și dimensiunea investiției sunt adecvate.

Se poate să fie așa (și de foarte multe ori acest lucru nu este luat în considerare de către investitori) ca după lucrările de construcție, costul imobilelor să se dovedească a fi mai mic decât costul său fără reparații, plus costul lucrărilor de reparații plus dimensiunea capital de investiții, care indică inexpediența sau strategia irațională de investiții. Prin urmare, evaluarea valorii investiției este de obicei însoțită de o evaluare a valorii pieței pentru a permite luarea unei decizii de investiții în cunoștință de cauză.

În cazul în care proprietatea evaluată nu îndeplinește cerințele pentru aceasta din partea proiectului de investiții, se determină posibilitatea îmbunătățirii caracteristicilor relevante ale proprietății la nivelul cerut. Dacă îmbunătățirile de mai sus sunt imposibile dintr-un motiv sau altul, atunci evaluatorul concluzionează că proprietatea evaluată nu este adecvată pentru proiectul de investiții în cauză și, în consecință, despre valoarea de investiție zero a proprietății care este evaluată în cadrul prezentei proiect de investiții.

Dacă astfel de îmbunătățiri sunt posibile și fezabile din punct de vedere fizic, evaluatorul trebuie să facă o evaluare preliminară a costurilor financiare și de timp pentru implementarea lor.

Pe baza datelor privind costurile financiare și de timp suplimentare pentru aducerea caracteristicilor obiectului imobiliar evaluat în conformitate cu cerințele proiectului de investiții, precum și pe rezultatele comparării acestor date cu durata totală a proiectului și eventuale restricții extern proiectului (de exemplu, de natură juridică), se alege o variantă (variante) a setului evaluat de drepturi ale participanților la proiect în raport cu obiectul imobiliar. Dacă la a doua etapă a acestui algoritm se relevă conformitatea obiectului imobiliar evaluat cu cerințele proiectului de investiții, alegerea specificată se face imediat.

Luând în considerare opțiunea selectată a setului evaluat de drepturi ale investitorilor în raport cu obiectul imobiliar, se dezvoltă ajustări la planul de afaceri al proiectului de investiții, cu condiția ca acest imobil particular să fie utilizat în proiectul de investiții, valorile A materialelor suplimentare și a altor costuri care rezultă din utilizarea acestui obiect special cu acest set de drepturi sunt calculate pe acesta și nu sunt incluse în planul de afaceri principal. Acestea pot fi costuri suplimentare de transport asociate cu amplasarea nu foarte convenabilă a proprietății și costuri suplimentare de exploatare datorate, de exemplu, dimensiunii excesive a proprietății și a altor costuri similare. De asemenea, ține cont de apariția posibilă a așa-numitelor sume rambursabile asociate, de exemplu, cu venituri din vânzări după demontarea echipamentelor aflate anterior în clădire etc.

Pentru a determina valoarea investiției rol special redă datele declarațiilor financiare și contabile ale investitorilor - participanți la proiect, permițând să se facă o concluzie informată despre prețul și structura capitalului fiecăruia dintre ei. Pe baza datelor privind potențialii investitori în proiect, evaluatorul calculează prețul mediu ponderat al capitalului investit în proiect.

Deci, pe baza valorii planificate a fluxului de venituri din proiectul de investiții, evaluatorul, luând în considerare prețul capitalului investit în proiect și influența factorului timp, calculează valoarea investiției a setului de drepturi evaluat în relație la obiectul imobiliar considerat.

Astfel, pentru a determina valoarea investiției, evaluatorul trebuie să analizeze următoarele informații:

· Planul de afaceri preliminar al proiectului de investiții;
· Proiectare și documentație tehnică pentru imobilele evaluate;
· Situațiile financiare și contabile ale investitorilor - participanții la proiect.

Pe baza metodologiei luate în considerare pentru determinarea valorii investiției unei proprietăți, se poate concluziona că direcția principală aplicație practică este văzut în determinarea valorii investiției unei proprietăți sub forma unui proiect de investiții pentru construcția acesteia. La determinarea valorii investiției, proiectul este considerat ca un generator de fluxuri de venituri viitoare din utilizarea facilității. Prin urmare, pentru a calcula valoarea investiției obiectelor imobiliare, este necesar să ne bazăm în primul rând pe abordarea veniturilor. Numai această abordare face posibilă garantarea unei examinări cât mai complete a factorilor interni și externi care afectează valoarea imobilului ca resursă de investiții. Este valoarea actuală a veniturilor viitoare pe care o vom lua ca bază pentru determinarea valorii investiției obiectelor imobiliare. „Valoarea actuală a venitului viitor” se referă la valoarea venitului „net” din proprietate, redusă la data evaluării. Necesitatea unei astfel de considerații se datorează faptului că valoarea investiției face posibilă evaluarea potențialului investițional, a adecvării investiției unui obiect, care, la rândul său, sunt caracterizate de indicatori ai prețului maxim pentru care acest obiect poate fi cumpărate și la care investițiile în obiectul evaluării vor fi profitabile ... În cadrul abordării veniturilor, este logic ca investitorul să facă calcule folosind metoda fluxului de numerar actualizat. Acest lucru reflectă cel mai bine acel principiu de așteptare și, prin urmare, criteriile de investiții ale unui potențial cumpărător (investitor). Cel mai sensibil parametru atunci când se fac calcule folosind metoda fluxurilor de numerar actualizate este rata de actualizare și rata de capitalizare. Calculul ratei de actualizare utilizând metoda de construcție cumulativă va permite luarea în considerare a caracteristicilor unui anumit investitor și, prin urmare, obținerea valorii investiției.

Utilizarea unei abordări comparative a evaluării pentru a calcula valoarea investiției a majorității obiectelor imobiliare în condițiile economice actuale din Rusia este ilegală, în primul rând, datorită faptului că cea mai bună și mai eficientă utilizare a obiectului de evaluare în forma sa existentă și scopul funcțional nu este luat în considerare, deoarece acesta (obiectul), sub rezerva acestor condiții, nu este solicitat nici de piață, nici de proprietarul actual. Această situație duce la o subestimare semnificativă a costului dacă este determinată în acest caz pe baza unei abordări comparative.

La calcularea valorii investiției, spre deosebire de valoarea de piață, nu este luată în considerare una tipică, ci un investitor specific și un proiect de investiții specific. În plus, astfel de restricții tradiționale privind utilizarea unei abordări comparative a evaluării, cum ar fi subdezvoltarea segmentelor considerate ale pieței imobiliare, exprimate într-un număr extrem de mic de tranzacții cu o discrepanță mare în caracteristicile obiectelor, precum și întrucât colectarea problematică a informațiilor fiabile chiar și despre tranzacțiile încheiate confirmă doar concluzia cu privire la imposibilitatea utilizării metodelor de evaluare.în baza unei abordări comparative.

Utilizarea abordării costurilor pentru evaluare ca bază pentru calcularea valorii investiției este, de asemenea, ilegală, deoarece pentru un investitor care intenționează să realizeze un proiect de investiții cu o durată suficient de lungă, dimensiunea cărții, înlocuirea sau valoarea reziduală a obiectului nu are o importanță fundamentală, principalul lucru este că obiectul are utilitatea necesară investitorului și îl păstrează pe tot parcursul ciclu de viață proiect de investiții. Din același motiv, gradul de uzură al obiectului nu contează.

Evaluarea valorii investiției este direct legată de evaluarea eficacității proiectelor de investiții. Luarea deciziilor privind investițiile într-un proiect se bazează pe un sistem de criterii care permit evaluarea eficienței economice a unui proiect de investiții. Pentru investitori, baza pentru luarea unor astfel de decizii sunt indicatorii eficiența comercială proiecte de investiții, în algoritmul de calcul al căror principii de evaluare economică a eficienței investiției sunt implementate. Una dintre componentele principale ale analizei proiectelor de investiții este calcularea eficienței comerciale a acestora. Până foarte recent, calculul eficienței investițiilor de capital a fost efectuat în principal din punct de vedere al „producției” și nu a îndeplinit cerințele investitorilor financiari:

· În primul rând, au fost utilizate metode statice pentru calcularea eficienței investițiilor, care nu iau în considerare factorul timp, care este de o importanță fundamentală pentru un investitor financiar;
· În al doilea rând, indicatorii utilizați au vizat identificarea efectului de producție al investițiilor, adică creșterea productivității muncii, reducerea costurilor ca urmare a investițiilor, a căror eficiență financiară a dispărut în fundal.

Prin urmare, pentru a evalua eficiența financiară a proiectului, este recomandabil să se aplice metode „dinamice” bazate în principal pe actualizarea fluxurilor de numerar generate în timpul proiectului. Utilizarea actualizării face posibilă reflectarea principiului fundamental „banii de mâine sunt mai ieftini decât banii de azi” și, prin urmare, se ia în considerare posibilitatea investițiilor alternative la rata de actualizare. Schema generală a tuturor metodelor dinamice de evaluare a eficienței este practic aceeași și se bazează pe prognozarea fluxurilor de numerar pozitive și negative pentru perioada de planificare și compararea soldului fluxului de numerar rezultat, actualizat la rata corespunzătoare, cu costurile investiționale.

Metodele de evaluare a proiectelor de investiții pot fi împărțite în două grupuri.

· Metode dinamice bazate pe principiul DCF - flux de numerar actualizat, adică luând în considerare diferita valoare a banilor în timp;
· Metode statice care nu iau în considerare valoarea diferită a banilor în timp.

Cele mai progresive sunt metodele primului tip, bazate pe analiza fluxului de numerar actualizat utilizând funcțiile dobânzii compuse. Fluxul de numerar înseamnă suma surplusului (lipsă) Bani obținute prin compararea încasărilor (intrărilor) și a cheltuielilor (ieșirilor).

Grad atractivitatea investițională Proiectul luând în considerare factorul de timp se bazează pe utilizarea unui grup de indicatori, dintre care se utilizează cel mai frecvent următoarele:

Curat valoarea actuala(Valoarea actuală netă) - VAN ;
Indicele rentabilității investiției (indicele de rentabilitate) - PI ;
Rata interna de returnare - IRR ;
Perioadă de rambursare redusă - DPP .

Metodele statice includ: perioada simplă de rambursare PBP (perioada de rambursare); rata simplă de rentabilitate ARR (rata de rentabilitate contabilă).

Principalul dezavantaj al criteriilor celui de-al doilea grup este că ignoră costul diferit al banilor în timp. Având în vedere că aproape toate proiectele de investiții în construcții sunt proiectate de câțiva ani, este recomandabil să se utilizeze criteriile primului grup. Principalele caracteristici ale proprietății imobiliare profitabile ca produs de investiții sunt scopul propus pentru generarea de venituri și o locație fixă. Eficiența imobilelor profitabile este determinată de beneficiile viitoare ale utilizării acestora. În același timp, necesitatea utilizării raționale a unei resurse limitate și mai valoroase - terenuri, determină necesitatea de a maximiza valoarea acesteia. În acest sens, principalul indicator al eficienței obiectelor imobiliare este valoarea actuală netă a fluxurilor de numerar viitoare din obiect ( VAN ). Rentabilitatea bunurilor imobile depinde de tipul de utilizare funcțională și de caracteristicile obiectului, iar o valoare actuală netă strict definită corespunde fiecărei utilizări. Prin urmare, pare potrivit introducerea conceptului de „valoare actuală netă în utilizare” a obiectului. Conceptele strâns legate sunt valoarea investiției (valoarea pentru un anumit investitor) și valoarea de utilizare (valoarea pentru utilizarea fixă). Aceste valori diferă de conceptul introdus de valoare actuală netă în utilizare prin faptul că abordarea costurilor și abordarea sunt utilizate, de asemenea, pentru a le calcula. analiza comparativa vânzări.

Un mecanism universal pentru determinarea valorii investiției pentru un anumit cumpărător (investitor) se reduce la rezolvarea următoarelor sarcini secvențiale:

1. Identificarea factorilor de investiții aplicabili într-un anumit caz;
2. Determinarea gradului de influență a acestora asupra obiectului imobiliar;
3. Determinarea valorii de piață în utilizarea curentă;
4. Determinarea celei mai bune și mai eficiente utilizări, datorită cerințelor cumpărătorului (investitorului);
5. Determinați costurile pentru a obține cea mai bună și mai eficientă utilizare;
6. Determinarea valorii imobilelor, luând în considerare cea mai bună utilizare și ținând cont de factorii de investiții ai cumpărătorului (investitorului);
7. Efectuarea analizei riscurilor și corelarea rezultatelor valorilor pieței și a investițiilor pentru a forma decizia de investiție a cumpărătorului cu privire la fezabilitatea achiziționării unei proprietăți.

Potențialul investițional al unei proprietăți, definit ca diferența dintre investiția și valoarea de piață a acestei proprietăți în utilizarea curentă, ne permite să judecăm eficiență economică investind în imobiliare. Într-adevăr, dacă valoarea de piață a setului existent de drepturi pentru investitori în raport cu obiectul imobiliar depășește valoarea investiției sale (potențialul investițional al obiectului va fi negativ), atunci aceasta va indica inexpediența utilizării acestui obiect imobiliar într-un proiect de investiție, în cadrul căruia valoarea de investiție a acestui obiect a fost estimată, deci modul în care cazul de utilizare în cauză va duce la o scădere a valorii sale (obiect).

Scopul principal al oricărei evaluări este determinarea valorii obiectului. În același timp, aspectul definitoriu al lucrării evaluatorului este tipul specific de valoare, a cărei valoare trebuie calculată.

Pretul din magazin

Cel mai important concept de activitate de evaluare este conceptul de valoare de piață. Legea federală 135-FZ „privind activitatea de evaluare în Federația Rusă” oferă următoarea definiție a valorii de piață ():

"...sub valoare de piață din obiectul de evaluare se înțelege cel mai probabil preț la care poate fi înstrăinat acest obiect de evaluare piata deschisaîntr-un mediu competitiv, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare și nu se reflectă circumstanțe extraordinare în valoarea prețului tranzacției, adică atunci când:
una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze subiectul evaluării, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte executarea;

părțile la tranzacție sunt conștiente de subiectul tranzacției și acționează în propriile interese;

subiectul evaluării este prezentat pe piața deschisă printr-o ofertă publică tipică pentru obiecte de evaluare similare;

prețul tranzacției este o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nici o constrângere pentru a finaliza tranzacția cu privire la părțile la tranzacție de la orice parte;

plata pentru articolul evaluat este în termeni monetari. "

De această definiție se poate observa că valoarea obiectului are o natură probabilistică, adică este supusă fluctuațiilor aleatorii, iar valoarea valorii de piață, determinată de un evaluator independent, este doar cea mai probabilă valoare a sa. Pur și simplu, dacă comandați o evaluare de la diferiți evaluatori, cel mai probabil veți primi valori diferite ale valorii. Dar cât de diferite sunt rezultatele obținute de diferiți evaluatori, cu condiția să se facă cercetări bune? Totul depinde de obiectul și de specificul sectorului pieței căruia îi aparține obiectul evaluării.

De exemplu, evaluarea costului unui apartament într-o casă tipică din orașul Moscova nu va da discrepanțe mari în ceea ce privește valoarea determinată de diferiți evaluatori. De regulă, în acest caz, toate discrepanțele sunt cuprinse între 2-4%. Acest lucru se datorează faptului că apartamentele standard din Moscova sunt obiecte unificate pe o piață dezvoltată, adică pe o piață cu un volum foarte mare de tranzacții și oferte de vânzare. Mecanismele de concurență și informare ale pieței își fac treaba și nu există abateri mari în rezultatele evaluării.

Dar putem da exemple de obiecte, în evaluarea cărora aceste abateri pot ajunge la zeci de procente. De exemplu, astfel de obiecte includ drepturi la invenții. Dacă invenția nu este încă aplicată în producție sau în alte domenii viata economica, atunci evaluarea valorii sale se va baza pe ipoteze despre utilizarea sa viitoare, iar introducerea oricărei ipoteze face ca rezultatele evaluării să fie mai predispuse la fluctuații. Chiar dacă diferiți evaluatori se străduiesc să maximizeze obiectivitatea și validitatea ipotezelor lor, introducerea ipotezelor va duce la discrepanțe mai mari în valoare decât utilizarea datelor reale de piață.

Rezumând discuția cu privire la natura probabilistică a valorii pieței, trebuie remarcat faptul că deviațiile valorii valorii sunt întotdeauna prezente, dar sunt o consecință a incertitudinii pieței în raport cu un obiect specific de evaluare - cu cât este mai mare incertitudinea în valoarea economică a obiectului, cu atât fluctuațiile rezultatului evaluării valorii de piață sunt mai mari și cu atât intervalul în care poate fi valoarea costului total este mai mare.

Rețineți că Legea 135-FZ „Despre activitatea de evaluare în Federația Rusă” () conține următoarea regulă:

„În cazul în care ..... tipul specific de valoare al obiectului de evaluare nu este determinat, trebuie stabilită valoarea de piață a acestui obiect. Lege federala sau standarde de evaluare pentru termenii care definesc tipul valorii subiectului evaluării, inclusiv termenii „valoare reală”, „valoare rezonabilă”, „valoare echivalentă”, „valoare reală” și altele. ”

Adică, în toate situațiile incerte, legea acordă preferință valorii pieței și prescrie direct utilizarea preferențială a acesteia în activitățile de evaluare.

Tipuri de valori, altele decât valoarea de piață

În plus față de valoarea de piață, standardul federal de evaluare „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO N2)” oferă o listă cu alte tipuri principale de valoare utilizate în activitățile de evaluare:

Trebuie remarcat faptul că această listă de tipuri de valori nu este exhaustivă. Dacă este necesar, evaluatorul poate determina alte tipuri de costuri. În aceste cazuri, el este obligat să ofere o definiție exactă a tipului de valoare utilizată și să justifice necesitatea aplicării acesteia în această situație.

Valoarea investiției

Valoarea investiției este costul unui obiect dintr-un anumit proiect de investiții pentru un anumit investitor, ținând cont de obiectivele sale de investiții.

Principala diferență între valoarea investiției și valoarea de piață este că se determină atunci când obiectul este utilizat într-un anumit proiect de investiții dat cu scopuri fixe de utilizare, adică această valoare nu este în schimb, ci în utilizare.

Valoarea investiției este utilizată cel mai adesea pentru a evalua eficacitatea unui proiect sau pentru a împărți acțiunile în proiecte de investiții, atunci când proprietarul proprietății și investitorul sunt persoane diferite și doresc să își stabilească relația pe baza unei împărțiri echitabile a investițiilor viitoare sursa de venit.

Cum se compară valorile pieței și investițiilor? În general vorbind, valoarea investiției ar trebui să fie întotdeauna mai mare decât valoarea de piață, deoarece dacă este mai mică, atunci proprietarul obiectului nu are niciun sens să participe la acest proiect, este mai ușor pentru el să-și vândă obiectul pe piață preț, în acest caz va obține mai mulți bani mai repede. Desigur, ca urmare a calculelor, se poate dovedi că valoarea investiției va fi mai mică decât valoarea de piață - aceasta înseamnă că a fost ales un plan de investiții ineficient.

Valoarea lichidării

Valoarea lichidării - aceasta este, de fapt, valoarea de piață, dar calculată în două condiții de urgență - perioada alocată pentru vânzarea obiectului de evaluare este mai mică decât perioada medie de expunere a obiectelor similare de pe piață și vânzarea obiectului este forţat.

Aplicarea valorii reziduale este justificată în cazurile în care este imposibilă aplicarea timpilor de expunere standard din motive de natură fizică sau juridică.

Luați în considerare o situație în care o afacere este lichidată și vinde echipamente de birou uzate. Dacă se ia o decizie de lichidare a unei întreprinderi în termen de, de exemplu, o săptămână, atunci în această perioadă nu va fi posibil să se vândă echipamente de birou la valoarea de piață. În condițiile unor condiții de vânzare strict limitate, trebuie evaluată valoarea de lichidare, nu valoarea de piață a proprietății.

De asemenea, calculul valorii reziduale are sens dacă vânzarea rapidă a echipamentelor vechi va economisi la închirierea localurilor și a salariilor angajaților, în timp ce aceste economii vor fi mai mari decât diferența dintre valoarea de piață și valoarea reziduală.

Rețineți că valoarea lichidării este întotdeauna mai mică decât valoarea de piață, dar pentru obiectele cu lichiditate foarte mare, adică necesitând foarte puțin timp pentru a vinde, de exemplu, acțiuni cotate la bursă, lichidarea și valorile de piață pot fi egale - la urma urmei, lichiditatea acțiunilor la bursă este aproape instantanee, iar termenele limită de vânzare stabilite aici nu au timp să aibă un efect negativ asupra valorii.

Valoarea cadastrală

Valoarea cadastrală- aceasta este valoarea de piață a imobilelor, care este determinată în masă prin ordin de stat sau autoritățile municipale pentru obiectele înregistrate în cadastrul imobiliar de stat. Subliniem că numai organismele de stat autorizate au dreptul de a comanda o evaluare a valorii cadastrale, alți clienți nu vor putea face acest lucru.

Dacă nu sunteți de acord cu valoarea valorii cadastrale a obiectului dvs., îl puteți contesta (clarifica) - fie într-o comisie specială pentru examinarea litigiilor cu privire la valoarea valorii cadastrale, fie în instanță. Pentru a face acest lucru, va trebui să comandați o evaluare a valorii de piață a imobilelor de la un evaluator independent și să trimiteți setul de documente solicitate comisiei sau instanței.

Serviciile noastre

Compania noastră a condus cu succes mai mult de 15 ani... Pentru sfaturi detaliate cu privire la această problemă, vă rugăm să sunați la numărul nostru de telefon din Moscova: +7 495 726-86-74 în zilele lucrătoare de la 10.00 la 18.00.

FAQ

Întrebare: Este posibil să se determine valoarea de piață dacă nu există analogi ai obiectului evaluării pe piața deschisă?

Răspuns: Da, este posibil - pentru aceasta există metode de abordări profitabile și bazate pe costuri pentru evaluarea costului - ne permit să stabilim care va fi cel mai probabil preț de vânzare al unui obiect de evaluare pe piața deschisă într-un mediu competitiv, în ciuda faptului că faptul că prețurile acestor obiecte de pe piață nu ne sunt cunoscute.

cel mai probabil preț la care subiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața deschisă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare și nu se reflectă circumstanțe extraordinare în valoarea prețului tranzacției .

Valoarea de piață este determinată dacă:

se presupune că o tranzacție înstrăinează obiectul de evaluare, inclusiv la stabilirea prețului de răscumpărare, atunci când obiectul de evaluare este confiscat în absența prețurilor reglementate de stat sau pentru necesitățile statului;
la stabilirea valorii acțiunilor restante ale companiei achiziționate de companie prin decizia adunării generale a acționarilor sau prin decizia consiliului de administrație (consiliul de supraveghere) al companiei;
obiectul evaluării este obiectul garanției, inclusiv în cazul unei ipoteci;
atunci când se fac contribuții nemonetare la capitalul autorizat (cumulat), la determinarea valorii bunurilor primite gratuit;
la stabilirea costului hârtii valoroase că fie nu circulă la licitațiile organizatorilor de comerț pe piața valorilor mobiliare, fie circulă la licitațiile organizatorilor de comerț pe piața valorilor mobiliare pentru mai puțin de șase luni;
atunci când se decide asupra prețului inițial de vânzare a proprietății în cadrul procedurilor de faliment.

Valoarea investiției

valoarea proprietății pentru un anumit investitor sau o clasă de investitori în scopurile de investiții specificate. Acest concept subiectiv corelează o proprietate specifică cu un anumit investitor, un grup de investitori sau o organizație cu obiective și / sau criterii specifice pentru investiții. Valoarea investiției unui element de evaluare poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață a respectivului element de evaluare.

Valoarea investiției este determinată în următoarele cazuri:

dacă se presupune că va încheia un acord cu subiectul evaluării în prezența unei singure contrapărți;
dacă subiectul evaluării este considerat o contribuție la un proiect de investiții;
atunci când se justifică sau se analizează proiecte de investiții;
în implementarea măsurilor pentru reorganizarea întreprinderii.

Valoarea lichidării

cel mai probabil preț la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat pentru o perioadă insuficientă pentru a atrage un număr suficient de potențiali cumpărători sau în condițiile în care vânzătorul este obligat să încheie o tranzacție pentru înstrăinarea proprietății.

Valoarea lichidării este determinată atunci când proprietatea unei întreprinderi aflate în faliment este vândută la o licitație deschisă, proprietatea este confiscată ca urmare a unei proceduri judiciare sau la vamă. Valoarea lichidării poate fi determinată în plus față de valoarea de piață atunci când se acordă împrumuturi împotriva garanției proprietății.

Costul utilizării

cel mai probabil preț la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat ca un set de elemente și materiale conținute în el, dacă este imposibil să îl continuați să folosiți fără reparații și îmbunătățiri suplimentare.

Valoarea de utilizare este determinată la sfârșitul duratei de viață utilă a articolului evaluat sau în prezența unor daune semnificative, în cazul în care utilizarea ulterioară a articolului evaluat în scopul propus este imposibilă.

Costul de înlocuire

(costul reproducerii și înlocuirii) - suma costurilor în prețurile pieței existente la data evaluării, pentru crearea unui obiect identic cu obiectul evaluării, utilizând materiale și tehnologii identice sau pentru crearea unui obiect similar la obiectul evaluării, utilizând cele existente la data materialelor și tehnologiilor de evaluare.

Costul de înlocuire este stabilit:

la calcul baza impozabilă impozit pe venit, impozit pe proprietate;
în scopuri de contabilitate fiscală la efectuarea unui activ fix ca contribuție la capitalul autorizat;
la reevaluarea mijloacelor fixe în scopuri contabilitate;
în cadrul abordării bazate pe costuri a evaluării proprietății.

Costul de înlocuire poate fi determinat la asigurarea proprietății.

Cost special

valoare care se adaugă valorii de piață care poate apărea din cauza legăturii fizice, funcționale sau economice a unui element de proprietate cu un alt element de proprietate. Valoarea specială este o valoare suplimentară care poate exista mai mult pentru cumpărătorul de interes special decât pentru piață în ansamblu. În special, costul special poate fi calculat pentru a determina efectul de sinergie al reorganizării întreprinderii.

Prețul investiției Este valoarea unui complex imobiliar sau a unui activ care prezintă interes pentru un anumit investitor care are obiective în raport cu un obiect de investiții. Nu ar trebui să fie echivalat cu prețul de piață al obiectului de investiții. Valoarea de piață este suma calculată de bani pentru care complexul ar fi schimbat la data evaluării între cumpărător și vânzător ca urmare a tranzacției.

Prețul capitalului de investiții poate fi fie mai mare, fie mai mic decât prețul său de piață. În procesul activității de evaluare, acest preț este identificat cu o valoare specială, care se referă la elemente extraordinare peste prețul pieței. Cu alte cuvinte, reflectă un preț suplimentar care joacă un rol semnificativ pentru toți proprietarii.

Prețul de capital al unui proiect de investiții poate fi aplicat numai investitorilor cu un interes economic special. Se dezvoltă datorită efectului de sinergie, ca rezultat al procesului de fuzionare a unui număr stabilit de linii de afaceri, considerate în sensul larg și restrâns al cuvântului.

Considerat în sens larg, acesta poate fi distins ca un sistem de drepturi de proprietate, privilegii pe termen lung și avantaje competitive, proprietate foarte specializată și universală, tehnologii și acorduri care asigură obținerea unor profituri stabile specifice. De asemenea, linia se numește linie de produse, iar în analiza investițiilor investiționale - un proiect de investiții situat în toate etapele ciclului de viață al unei întreprinderi.

În sensul restrâns al cuvântului, o linie de afaceri este prezentată ca un sistem de anumite acorduri și active specifice, care includ licențe pentru anumite tipuri de activități, care sunt principalele pentru generarea unui flux de profit net. Procesul de investiții în produse rare, riscante și netransmisibile pe piață, cu excepția contrafacerii și a activităților organizației, active de natură inovatoare, are loc sub rezerva achiziționării de priorități competitive.

Investiții și

Prețul investiției nu este valoarea de piață. Se adaugă la prețul de utilizare, care este de natura unei entități și reflectă intențiile proprietarului, investitorului, chiriașului, care nu sunt legate de acordul de vânzare și cumpărare a obiectului, leasing și alte acțiuni similare.

Legea federală, astfel cum a fost modificată, „Despre activitatea de evaluare în Federația Rusă” nr. 135, adoptată la 29 iulie 1998, prevede că activitatea de evaluare este o activitate profesională a tuturor subiectelor procesului de evaluare, care are ca scop definirea pieței sau a altora obiecte de evaluare în termeni de obiecte. În plus, legea oferă o definiție largă a valorii de piață. În cadrul acestui document legislativ, prețul capitalului de investiții este clasificat ca un preț diferit.

Standardul federal de evaluare nr. 225 „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2)”, care a fost aprobat prin decrete ale Ministerului Dezvoltării Economice din Federația Rusă la 20 iulie 2007, identifică mai multe tipuri de valoare obiectului evaluat:

1) Valoarea de piață.

2) Valoarea investiției.

4) Valoarea cadastrală.

Asimetrie informațională

Prețul resurselor de investiții ale obiectelor activității de evaluare este determinat ca preț pentru o anumită persoană sau mai multe persoane cu obiectivele de investiții stabilite de acesta pentru utilizarea acestui obiect. Pentru a determina prețul investiției, spre deosebire de stabilirea valorii pieței, nu este atât de important să se ia în considerare cazurile de înstrăinare la prețul de pe piața deschisă.

Prețul capitalului unui proiect de investiții joacă un rol semnificativ în alegerea celui mai bun sistem de finanțare. În modelele de date asimetrice, presupunând că există inegalități semnificative de informații în condițiile pieței, iar principalii operatori care au acces la informații privilegiate sunt manageri de top.

Datorită înaltei poziții oficiale, acești manageri au acces la toate mișcările de informații ascunse din cadrul organizației. Există două tipuri condiționate de modele ale celui mai bun sistem de capital, a cărui separare se bazează pe teoria distribuției asimetrice a fluxurilor de informații. Acestea sunt modele de investiții și modele de semnalizare.

Modelele de investiții se caracterizează printr-o astfel de structură de capital, care este utilizată de manageri pentru sprijin financiar eficient al obiectelor de investiții. Pentru alegerea corectă a metodei de finanțare a proiectului de investiții. Adesea acordă atenție subestimărilor relative și supraestimărilor fluxurilor de venituri așteptate pe care le fac alți investitori datorită informațiilor asimetrice existente.

Un anumit transmițător de informații unic este utilizat de manageri în sistemul de finanțare a modelului de semnalizare. Transmite informații investitorilor externi despre poziția reală a companiei și perspectivele sale de creștere. Emisiile de diferite valori mobiliare ale unei organizații pot servi drept obiecte de semnal.

Standarde de cost

Un standard utilizat pe scară largă pentru piață, fundamental sau intern, prețurile de investiții și de lichidare sunt standarde de bază de valoare.

Utilizarea standardului de preț de piață implică procesul de evaluare a organizației, desfășurat pe baza tuturor informațiilor necesare, la care există acces gratuit atât vânzătorului, cât și cumpărătorului. Bazele pentru aceasta sunt uneori modelul de piață ideal, care se caracterizează prin prezența unor activități de informare cuprinzătoare și disponibile publicului.

Baza standardului prețului investiției este capacitatea unui anumit investitor de a primi un preț mai mare decât cel oferit de vânzător. utilizat pentru acest standard, în fiecare caz specific, se exprimă prin accesibilitate insuficientă totală pentru investitori.

Aceste standarde de stabilire a prețurilor asigură faptul că toți participanții la procesul de investiții sunt conștienți de perspectivele de creștere ulterioară a organizației. se va întâmpla dacă investitorul își evaluează capacitățile mai mari decât vânzătorul însuși.

De asemenea, este demn de remarcat faptul că, pe lângă diferitele abordări ale ambelor părți în procesul de evaluare a unei anumite organizații, este de o mare importanță ca investitorul să aibă oportunități specifice de a obține profitul maxim posibil din obiectul investiției. Diferența în prețul investiției din perspectiva investitorilor potențiali este destul de evidentă, ceea ce se observă datorită oricărui orizont de dezvoltare și creșterii atractivității investiționale pentru o anumită zonă de afaceri.

Prețul resurselor investiționale este reglementat de standardul de valoare intrinsecă, care implică procesul de evaluare a obiectului investițional de către un expert independent din exterior pe baza experienței și cunoștințelor sale, precum și utilizarea propriului chestionar de evaluare. Evaluarea finală va fi derivată utilizând toate abordările și metodele posibile și disponibile, cu luarea în considerare obligatorie a experienței expertului în această activitate și folosind un flux de informații complet și independent despre obiectul evaluat.

Atunci când se determină valoarea investiției obiectului de evaluare, valoarea pentru o anumită persoană sau grup de persoane este determinată cu scopul investiției de a utiliza obiectul de evaluare stabilit de această persoană (persoane).

La stabilirea valorii investiției, spre deosebire de determinarea valorii pieței, nu este necesară luarea în considerare a posibilității de înstrăinare la valoarea investiției pe piața deschisă.

Valoarea investiției - valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor (grup de investitori), pe baza cerințelor și preferințelor sale de investiții. Calculul costurilor se bazează pe o evaluare subiectivă a costurilor actualizate și a veniturilor investitorului așteptate din utilizarea acestei proprietăți într-un proiect de investiții promițător.

Calculul valorii investiției se bazează pe fezabilitatea investiției, din punctul de vedere al investitorilor tipici, în acest segment al pieței imobiliare. De exemplu, valoarea investiției unei clădiri situate în centrul orașului poate fi determinată pe baza celei mai eficiente utilizări a proprietăților similare, ținând seama de saturația pieței cu aceste servicii și proporțional cu venitul curent pe care proprietarul îl are a clădirii ar pierde dacă ar fi vândută.

Valoarea investiției imobiliare pentru un anumit investitor diferă de valoarea sa de piață ca urmare a diferitelor evaluări ale ratei de rentabilitate cerute, prestigiului, perspectivelor de localizare și posibilității de a obține un efect „spiritual”. Se calculează la clădirea vacantă terenuri, extinderea și reconstrucția obiectelor imobiliare, realizarea obiectelor imobiliare ca o contribuție la capitalul autorizat al întreprinderilor și în alte cazuri.

1. Metoda investițiilor aferente

Deoarece majoritatea proprietăților imobiliare sunt achiziționate folosind capitaluri de datorie și capitaluri proprii, rata totală de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele pieței pentru venit pentru ambele părți ale investiției.

Investiții = capital de datorie + capital de capital.

Împrumutătorii trebuie să prevadă o rată a dobânzii competitivă proporțională cu riscul perceput al investiției (altfel nu vor împrumuta) și să ramburseze principalul pe bază de amortizare periodică.

La fel, investitorii de capitaluri proprii trebuie să se aștepte să primească rentabilități competitive în numerar pe investițiile lor, proporționale cu riscul așteptat, altfel își vor investi banii într-un alt proiect.

Rata de capitalizare a fondurilor împrumutate se numește constantă ipotecară și se calculează după cum urmează:

R = plăți anuale pentru servicii. principalul datoriei / creditului ipotecar

Dacă împrumutul este rambursat mai frecvent, atunci R se calculează înmulțind plățile cu frecvența acestora (lună, trimestru).

Constanta ipotecară este o funcție a ratei dobânzii, a frecvenței amortizării datoriilor și a condițiilor împrumutului. Când sunt cunoscuți termenii împrumutului, constanta ipotecară poate fi determinată din tabelele financiare: va fi suma ratei dobânzii și a raportului fondului de rambursare. De asemenea, investitorul de acțiuni caută să genereze venituri sistematice în numerar.

Rata utilizată pentru a valorifica randamentul capitalurilor proprii se numește rata de capitalizare a capitalurilor proprii (Re) și este definită după cum urmează:

Rc = încasări de numerarînainte de impozite / suma fondurilor proprii investite

Rc nu este doar rata rentabilității capitalului, ci combină rata rentabilității capitalului și rentabilitatea capitalului investit.

Rata totală de capitalizare (R) trebuie să satisfacă un anumit nivel de ipotecă constantă pentru creditor și fluxul de venituri pentru capitalul propriu al investitorului.

Cota de credit (datorie) din totalul investițiilor în imobiliare este egală cu:

Mcred. = Valoarea împrumutului valoarea proprietății / valoarea proprietății

Apoi, cota de capital propriu este:

MSob. = 1 - Mcred., În cazul în care capitalul total este luat ca 1.

Când se cunoaște constanta ipotecară (Ra) și rata de rentabilitate a capitalului propriu, rata totală de capitalizare va fi:

R = R3 x Mcr. + Rc (1-Mcr.).

Termenii și condițiile tipice pentru împrumuturile ipotecare pot fi obținute prin analiza datelor de piață. Ratele de capitalizare a capitalurilor proprii sunt derivate din date de vânzări comparabile și sunt calculate după cum urmează:

Rc = încasări în numerar înainte de impozite / capitaluri proprii

2. Capitalizarea datoriei și a capitalului propriu (metoda Elwood)

Se crede că metoda investiției legate are unele dezavantaje, deoarece nu ia în considerare durata perioadei de investiții planificate sau scăderea sau creșterea valorii proprietății în această perioadă. În 1959, un membru al Institutului de Evaluare (IAG) L.V. Elwood a legat acești factori de factori deja incluși în metoda investiției legate și a propus o formulă care ar putea fi utilizată pentru a testa sau calcula rata totală de capitalizare. În plus, au fost dezvoltate metode simplificate de utilizare a tabelului său.

Formula lui Elwood, dezvoltată pentru a calcula rata totală de capitalizare, este după cum urmează:

R = Rс - Мкр х С / Dep - app (SFF),

unde R este rata totală de capitalizare;

Rс - rata rentabilității capitalului propriu;

Мкр - raportul dintre mărimea creditului ipotecar și cost (cota de credit din capitalul total);

С - raport ipotecar;

Dep - scăderea valorii proprietății pentru perioada prognozată;

arr - creșterea valorii proprietății pentru perioada prognozată;

SFF este raportul fond-scadență al ratei Y pentru perioada de deținere proiectată.

Rata ipotecii poate fi calculată folosind formula:

C = Y + P (SFF) - Rs,

unde P este partea creditului ipotecar care va fi amortizată (rambursată) în perioada de prognoză;

Ps - constantă ipotecară.

Rata ipotecii poate fi găsită în tabelele lui Elwood fără a o calcula singur.

Deci, metoda lui Elwood pentru calcularea ratei de capitalizare poate fi reprezentată ca următorul algoritm:

1. Colectarea informațiilor necesare despre proprietatea evaluată:

a) Rс (rata rentabilității capitalului propriu). Rentabilitatea ratei capitalului propriu reprezintă rentabilitatea reală a investiției pe care investitorul tipic se așteaptă să o primească în perioada de proprietate. Include pierderi sau în principal câștiguri din vânzări (deoarece majoritatea investitorilor intenționează să vândă proprietatea achiziționată la un preț mai mare decât a fost achiziționat).

Rata randamentului capitalului propriu este calculată pe baza datelor de piață și depinde de specificul subiectului special al evaluării.

b) Mkred - (raportul dintre mărimea împrumutului ipotecar și cost) - cota de impozitare (cota împrumutului) din capitalul total alocat imobilelor.

Bineînțeles, atunci când se calculează Mcred, nu sunt luate în considerare condițiile speciale (preferențiale) de finanțare.

c) Determinarea condițiilor tipice ale unui credit ipotecar și a ratei dobânzii la acesta.

Cand credit ipotecar nu are o rată a dobânzii fixă, apoi se prezic propunerile tipice ale dobânzii investitorului peste orizontul de calcul. Dacă o astfel de prognoză este imposibilă, nu ar trebui aplicată această metodă de calcul al ratei de capitalizare pentru proprietatea evaluată.

d) Perioada tipică de păstrare (orizont de decontare).

Deși unii investitori nu cumpără proprietăți cu intenția de a le vinde vreodată (moștenire), ar trebui să se determine cât timp un investitor prudent este dispus să dețină proprietatea. Când calculați raportul ipotecar C folosind tabelele Elwood, puteți alege ca perioadă tipică de proprietate asupra imobilului: S, 10, 15, 20 de ani.

e) app, Dep - creștere (scăderea valorii proprietății pentru perioada de proprietate proiectată.

Majoritatea investitorilor care cumpără proprietăți cred că valoarea acesteia va crește în viitor (altfel nu și-ar investi capitalul).

f) Determinarea ratei ipotecare corespunzătoare conform tabelelor Elwood. Informații pentru selectarea tabelelor:

Perioada de amortizare (scadență) proiectată;

Rata dobânzii ipotecare prognozată;

Perioada de păstrare proiectată.

g) Selectarea raportului fondului de răscumpărare (SFF) corespunzător (în aceeași secțiune din tabelul C). Factorul fondului de scadență poate fi găsit și în tabelul celor șase funcții ale banilor.

h) Calculul ratei totale de capitalizare:

R - Rс - Мкр х С / Dep - aplicație (SFF)

3. Contabilitatea rambursărilor cheltuieli de capitalîn raportul de valorificare

După cum sa discutat mai devreme, raportul de capitalizare pentru imobiliare include rentabilitatea capitalului și rentabilitatea capitalului. Fluxurile de venituri din investiții, ale căror intrări se estimează a fi sume egale pe o perioadă nedeterminată și, de asemenea, dacă modificarea costului capitalului investit nu este prevăzută, poate fi capitalizată la rata dobânzii (reducere).

În acest caz, rambursarea costurilor de investiții are loc în momentul revânzării activului. Întregul flux de venituri este venitul din investiții.

Dacă este prevăzută o modificare a valorii unui activ (pierdere sau creștere), atunci devine necesar să se ia în considerare raportul de capitalizare al recuperării capitalului.

Luați în considerare procedura de valorificare a unui flux de venituri în următoarele cazuri:

3. Se preconizează o creștere a costului capitalului.

1. Costul capitalului nu se modifică.

Atunci când se analizează investițiile imobiliare, raportul de capitalizare nu ar trebui să includă o primă de rambursare a capitalului dacă activul este revândut la un preț egal cu investiția inițială și se prevede un venit egal.

2. Se prognozează o scădere a costului capitalului.

Când se preconizează că valoarea capitalului investit va scădea, atunci o parte sau totalitatea investiției recuperate trebuie să provină din venitul curent. Prin urmare, raportul de capitalizare al veniturilor curente ar trebui să includă atât rentabilitatea investiției, cât și recuperarea pierderii preconizate.

Există trei modalități de recuperare a capitalului investit: - rentabilitate simplă a capitalului (metoda Ring). - Rentabilitatea capitalului pentru fondul de rambursare și rata rentabilității investiției (metoda Inwood). - Rentabilitatea capitalului pentru fondul de rambursare și rata dobânzii fără risc (metoda Hoskold).

4. Rentabilitate simplă a capitalului (metoda Ring)

Metoda Ring presupune că principalul este rambursat anual în rate egale. Cu rambursările de capital liniare, plățile totale anuale sunt reduse. Acest lucru indică faptul că valorificarea liniară corespunde fluxurilor de venituri în scădere și nu se aplică fluxurilor de venituri egale, deoarece duce la subestimarea evaluării lor.

5. Returnarea capitalului fondului pentru rambursarea ratei de rentabilitate a investiției (metoda Inwood)

Rata randamentului investiției, ca componentă a raportului de capitalizare, este egală cu factorul fondului de recuperare la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții. O parte din fluxul total de venituri este VAN, în timp ce restul fluxului de venituri asigură rambursarea sau returnarea capitalului. În cazul unei pierderi de capital de 100%, partea din venitul destinat recuperării capitalului, reinvestită la rata dobânzii, va crește la principalul inițial: adică există o rambursare integrală a capitalului.

Creșterea costurilor de capital proiectată

De obicei, atunci când investește în proprietăți imobiliare, investitorul tipic se așteaptă la o creștere viitoare a valorii capitalului inițial investit. Acest calcul se bazează pe prognoza investitorului privind o creștere a prețului terenurilor, clădirilor și structurilor pe baza informațiilor, o creștere a cererii pentru anumite obiecte imobiliare etc. În acest sens, devine necesar să se țină seama de raportul de capitalizare al creșterii costului investițiilor de capital.

Metoda de comparare a investițiilor alternative se bazează pe prevederea că proiectele cu risc similar ar trebui să aibă rate de actualizare similare.

Metoda de monitorizare vă permite să identificați tendințele în profitabilitatea investițiilor alternative care sunt legate de profitabilitatea proprietății. Această analiză ne permite să facem o presupunere cu privire la prognoza probabilă a modificărilor rentabilității unei proprietăți pe baza monitorizării pieței imobiliare, ale cărei rezultate sunt publicate oficial.

Abordarea veniturilor este utilizată pentru a determina atât valoarea de piață, cât și valoarea investiției, deoarece un potențial investitor nu va plăti pentru un obiect mai mult decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din acest obiect.