Se construiește o clădire rezidențială adiacentă unui bloc de locuințe. etapa – aprobarea planului de dezvoltare urbană

Construcția nu este o sarcină ușoară... Nu este suficient să turnați pur și simplu o fundație și să construiți pereți pe șantierul care vă place. De asemenea, trebuie să știi cum să faci asta, urmând o anumită ordine.

Deci, să ne uităm la principalele etape ale construirii unui bloc de apartamente.

Etapa 1 – selecția terenului.

Atunci când aleg un teren pentru dezvoltare, constructorii sunt ghidați de o serie de reguli.

• O condiție prealabilă pentru construcție bloc este prezența infrastructurii dezvoltate. Apropierea apropiată de zonele centrale va crește semnificativ costul terenului și va fi mai dificil să obțineți autorizația de construcție de la autoritățile locale, dar, ca urmare, mulți vor dori să cheltuiască bani pentru un apartament în această clădire specială. Pretul pe metru patrat intr-o astfel de casa va justifica toate eforturile si costurile investite.
• Apropierea de rețelele de alimentare cu energie și disponibilitatea cablurilor telefonice.
• Distanța până la cele mai apropiate conducte de alimentare cu apă.

Etapa 2 – aprobarea planului de dezvoltare urbană.

Este întotdeauna mai ușor să obțineți o autorizație de construire pe un șantier care nu este încă construit dens cu clădiri înalte. Dacă proiectul este conceput pentru Cartierul central oraș, este posibil să întâmpinați o serie de întrebări sau interdicții. În acest caz, va trebui să ai răbdare și să demonstrezi tuturor că proiectul tău este cel mai necesar și necesar.

Etapa 3 – geologie și topografie.

Supravegherea topografică a viitorului șantier este necesară pentru a obține coordonatele exacte ale obiectului construit și pentru a obține principalele caracteristici ale peisajului local. Aceste proceduri vor ajuta la dezvăluirea cât de adânc este panza freatica, siguranța clădirii construite depinde de aceasta. Stare generală solul va ajuta la determinarea gradului de contracție posibilă a fundației. Pe baza datelor de cercetare geologică, se determină tehnologia de construcție și alegerea materialelor de construcție.

Etapa 4 – proiectare.

Cât de confortabilă va fi viața în apartamentele noi, aspectul și suprafața lor totală depind de nivelul de profesionalism al designerului. Acest tip de muncă nu este realizat de o singură persoană. Toți specialiștii companiei necesită o permisiune specială. În acțiunile lor, arhitecții și proiectanții se bazează pe standardele și cerințele sanitare adoptate în construcții. În această etapă, totul este luat în considerare: de la situația seismologică până la caracteristicile climatice ale zonei.

Complexitatea designului constă în faptul că proiectul nu numai că trebuie să îndeplinească cerințele clientului, ci trebuie și aprobat. arhitectural si constructii autoritățile orașului. Unii dintre ei vor avea cu siguranță întrebări și reclamații cu privire la proiect. În acest scop, un arhitect înțelept va avea în arsenalul său mai multe semifabricate pentru fațada unei clădiri sau alte părți ale planului.

Etapa 5 – construcție.

Această etapă devine cea mai vizibilă pentru cei din jur și foarte importantă pentru viitorii rezidenți. Înainte de a începe lucrările de construcție, antreprenorii trebuie să câștige o licitație pentru implementarea proiectului.

Construcția instalației va fi încredințată celor mai competenți și calificați constructori. De obicei, un antreprenor este selectat pe o bază competitivă, care ia în considerare experiența de lucru, calificările angajaților și disponibilitatea echipamentelor de construcții.

Etapa de construcție, la rândul ei, are și o secvență proprie.

1. A pregati santier(curățarea zonei, instalarea de garduri, instalarea de spații temporare etc.)
2. Marcați axele clădirii.
3. Excavare
4. Lucrați la turnarea fundației.
5. Construiți pereții exteriori ai unității.
6. Aduceți comunicații în casă.
7. Instalarea acoperișului
8. Instalarea partițiilor interioare
9. Instalează ferestre.
10. Umple podeaua.
11. Conduce sistem intern comunicatii.
12. Efectuați lucrări de finisare interioară
13. Decorarea fațadei exterioare.

Astăzi, multe clădiri rezidențiale presupun amplasarea de birouri, magazine și saloane la parter. Prezența lor ar trebui prevăzută în timpul procesului de redactare.

Etapa 6 – amenajarea teritoriului.

Conform reglementărilor de urbanism, dezvoltatorul trebuie să planifice dezvoltarea zonei din jurul casei. A devenit deja o practică să faci un loc de joacă în curte. Așezarea asfaltului sau a plăcilor în fața intrării și instalarea iluminatului stradal a devenit obligatorie. Amenajarea căilor de acces și crearea locurilor de parcare cade și pe umerii dezvoltatorului.

După cum puteți vedea, etapele construcției unui bloc de apartamente sunt foarte dificile. Fiecare etapă necesită o atenție deosebită. Fără anumite cunoștințe în probleme de construcție, va fi dificil de navigat. Mulți dezvoltatori susțin că trebuie să se confrunte cu toate dificultățile principale în etapa de colectare a documentelor, iar construcția în sine nu durează mult timp.

In contact cu

Locuințe au fost construite în regiunea Tver, unde prețul pe metru pătrat era de o ori și jumătate mai mic decât prețul pieței

Un bloc de apartamente a fost construit în Kalyazin, regiunea Tver, preț pe metru patratîn care de o ori şi jumătate mai puţin decât preţul pieţei. Să remarcăm imediat că construcția este solidă, tradițională, aceasta nu este o opțiune „sandwich”. Familiile locuiesc deja acolo. Casa a fost construită folosind sistemul cooperativ de construcție de locuințe (HCC), cadrul legislativ care a fost restaurat în Rusia din 2011. În consecință, experiența acestei construcții poate fi transferată la orice construcție din Rusia.

Organizator de constructii Sergey Kachushkin, președintele Consiliului de administrație al Fondului de asistență pentru dezvoltarea comunităților colective de locuințe. În calitate de persoană care pledează pentru revigorarea cooperativei de construcții, este convins că în Rusia este posibil să se construiască case oneste și, cel mai important, de înaltă calitate și de încredere. Cel mai important punct ideologic a fost principiul construcției fără un singur „banu” cheltuit pe recunoștință, stimulare, supărări, abordări și orice altceva. Am vorbit cu el într-un interviu despre nuanțele acestui experiment de construcție de succes, despre abordarea autorităților de control și supraveghere, precum și despre sistemul cooperativ de locuințe și nu numai.

„SP”: - Serghei, ai organizat un fel de experiment - ai construit o casă fără mită. Acest lucru este uimitor! Spune-ne ce mai este unic la acest șantier, unde a fost construită casa și este adevărat că prețul pe metru pătrat este de o ori și jumătate mai mic decât prețul pieței?

Totul a început cu inițiativa de a construi locuințe în orașul Kalyazin, regiunea Tver, pentru grupuri social vulnerabile: pentru profesori, medici, asistente, profesori de grădiniță, familii numeroase. Ne-am unit forțele cu autoritățile orașului. Drept urmare, astăzi a fost construită o casă în oraș în care locuiesc deja 44 de familii. Locuința cu finisare în această casă a costat 25 de mii de ruble pe metru pătrat. Pentru comparație, prețul unui metru pătrat similar în oraș fără finisare este de la 45 de mii de ruble.

Primul și cel mai important postulat în implementarea acestui proiect a fost principiul construcției fără „stimulente” din partea organizațiilor de reglementare.

„SP”: - Să ne dăm puțin deoparte și apoi vom vorbi în detaliu despre implementarea acestui experiment de construcție. Problema accesibilității locuințelor în Rusia este una dintre cele mai presante. Câte locuințe sociale se construiesc astăzi?

Volumul de construcție a unor astfel de locuințe variază în funcție de regiuni. În același timp, există proiecte mari de construcții orientate social. În plus, ele nu sunt întotdeauna dezvăluite public. De exemplu, știu că Vladimir Potanin și Alexey Mordashov au construit astfel de case. La un moment dat, Roman Abramovici a construit și el destul de multe.

„SP”: - Astăzi, conform economiștilor, 5-7% din populația rusă își permite să cumpere locuințe în Rusia. Cu un credit ipotecar - 10−15%. Există un deficit de locuințe în țară. Și „cladirile” individuale nu salvează situația.

Prin acest proiect am demonstrat că 100% din populație va putea cumpăra locuințe cu ipotecă. Federația Rusă. Sunt gata să afirm acest lucru cu toată responsabilitatea.

„SP”: - Atunci să dezactivăm totul. Care este baza proiectului?

În primul rând, am luat ca bază ceea ce a fost inițiat și implementat încă din 1958 în Uniunea Sovietică, și anume, cooperativele de construcție de locuințe (HBC). Permiteți-mi să vă reamintesc că în perioada sovietică nu exista proprietatea privată a locuințelor. Toate locuințele erau publice. În același timp, legislația Uniunii Sovietice permitea proprietatea cooperativă comună publică. Atunci conducerea țării a luat o decizie în privința locuințelor, comparabilă cu micul NEP - au permis proprietarilor privați să construiască locuințe, ceea ce înainte era inacceptabil.

Veniturile în Uniunea Sovietică erau scăzute, dar existau oameni care își permiteau să cheltuiască bani pentru locuințe scumpe. Aceștia erau oameni de știință, cadre didactice de top, elita culturală și o serie de alți oameni care aveau un nivel ridicat de venit (mai mult de 200 de ruble pe lună). După ce a făcut prima plată pentru cooperativă, o persoană a început să aloce o sumă suficient de mare de bani din salariu pentru a obține un apartament într-o clădire de elită. În epoca sovietică, o casă cooperativă era, de regulă, o construcție de nivel înalt: cărămidă, cu o logie vitată, cu zone complet diferite.

După prăbușirea URSS, au apărut probleme cu finanțarea, multe cooperative au fost „înghețate”, unele au fost „construite” timp de 15-20 de ani, iar unele au dat faliment. Au urmat o serie de investitori și acționari fraudați din cauza faptului că mulți oameni de afaceri, din păcate, simțind gustul banilor mari, au început să caute „opțiuni” pentru și mai mulți bani.

Voi explica în detaliu pentru a nu exista neînțelegeri. În sistemul de cooperative de locuințe din epoca sovietică, acționarii au angajat un dezvoltator care a construit casa. În anii ’90 și deja în vremea noastră, dezvoltatorul însuși (sau mai bine zis, un om de afaceri deghizat în dezvoltator) a inițiat crearea unei cooperative de locuințe și aproape a recrutat acționari acolo. Cu acești bani a început să-și construiască o casă. Drept urmare, acționarii, neînțelegând ce se întâmplă și fără a controla dezvoltatorul, pur și simplu au dat bani. Și dezvoltatorul l-a construit în așa fel încât aproape casa terminata acționarii (cum ar fi cooperativele de locuințe) datorau o mulțime de bani dezvoltatorului. Atunci dezvoltatorul a oprit construcția, depunând pretenții împotriva cooperativei de locuințe, cu care avea o relație pur contractuală. Permiteți-mi să subliniez încă o dată că inițiatorul construcției - omul de afaceri - a fost în dezvoltator. Mai departe prin hotărâre Tot ceea ce fusese construit a fost confiscat de la acţionari pentru datorii: oamenii au rămas fără apartamente, iar omul de afaceri a rămas de fapt cu o casă terminată.

„SP”: - Aceasta este o fraudă la nivel înalt.

Acesta este un abuz evident de lege. Prin urmare, statul trebuie să creeze astfel de reguli atunci când devine fie dificil, fie foarte greoi să abuzezi de dreptul.

„SP”: - Acum să revenim la proiect. Ce este unic la această „construcție a secolului”?

Când am luat o decizie cu privire la problema construcției de locuințe pentru locuitorii vulnerabili social din Kalyazin, mi-a venit în minte ideea unei cooperative de locuințe din epoca sovietică. S-a petrecut timp studiind legislația actuală. S-a dovedit că cadrul legislativ pentru cooperativele de locuințe a fost restabilit din 2011 și are o serie de oportunități și beneficii suplimentare, care, trebuie să spun imediat, sunt imposibil de implementat. Indiferent ce îmi spune cineva, este aproape imposibil să obții un credit ipotecar pentru segmentele social vulnerabile ale populației! Vorbesc despre cetățeanul mediu al Federației Ruse, al cărui venit este de plus sau minus 20-30 de mii de ruble.

„SP”: - 44 de familii au construit apartamente fără ipotecă?

Cu ipoteca, dar preferentiala. Noi, împreună cu Rosselkhozbank, am luptat pentru ea timp de zece luni. Ca urmare, a fost creat un produs financiar. Banca a acceptat prima cotă contribuită la cooperativa locativă drept contribuție pt credit ipotecar.

Fără produs bancar o persoană trebuia să contribuie cu o cotă în conformitate cu cerințele cooperativei de locuințe (pentru ca cooperativa de locuințe să înceapă să locuiască și să construiască), apoi să facă o contribuție la bancă pentru a primi un credit ipotecar. Pentru mulți cetățeni obișnuiți, aceasta este o sumă inaccesibilă.

Drept urmare, conform acordului cu Rosselkhozbank, rata ipotecii a fost de 12,9% pe an. Acest procent ridicat. Dar acest lucru este minim varianta posibila. Astfel, plata lunară a ipotecii a fost în medie de 10-13 mii de ruble pentru o perioadă de 20 de ani. Apropo, un credit ipotecar fără sprijin ar costa 20 de mii de ruble pe lună, ceea ce este o sumă inaccesibilă pentru Kalyazin.

În general, prin reducerea creditului ipotecar la 2-5%, Rusia s-ar putea reconstrui cât mai repede posibil iar milioane de familii ar primi locuințe mult așteptate.

„SP”: - Cooperativa dumneavoastră de locuințe a primit condiții preferențiale, de exemplu, pentru furnizarea unui teren fără concurență?

În practică, ne-am dat seama că nu vom putea ridica pachetul de documente care este necesar pentru a crea o cooperativă de locuințe cu orientare socială, care să ne dea dreptul la beneficii. Prin urmare, am abandonat această idee și am construit casa ca una obișnuită, fără privilegii și beneficii.

Voi nota câteva puncte fundamentale. Primul postulat, pe care l-am menționat deja, este că construcția casei s-a realizat fără un singur „banu” cheltuit pentru recunoștință, stimulare, șocuri, tackle și orice altceva. Lucrarea s-a dezvoltat conform la următorul principiu: când structurile de control au venit la noi și ne-au spus că trebuie să facem „probabil asta”, am calculat cât va costa și am pus întrebarea: ar trebui să se facă sau nu? Dacă acest lucru trebuie făcut, nu există nicio întrebare, o vom face. Dacă acest lucru nu este necesar, trimiteți-ne un document oficial care conține confirmarea. Și ne-am asigurat să le lămurim că, în afară de „mulțumesc”, nu le-am putea mulțumi cu nimic. Și asta s-a întâmplat aproape la fiecare pas.

Al doilea postul nostru a fost că prețul pe metru pătrat nu trebuie să depășească 25 de mii de ruble. Mai mult, pentru astfel de bani nu ar trebui să existe o opțiune de tip sandwich, ci o casă care folosește tehnologii tradiționale clasice dovedite. Am selectat o organizație care s-a oferit să construiască o casă la cheie la acest preț, cu apartamente cu finisaje sociale: linoleum termopan, tapet, toate instalațiile sanitare, o unitate de încălzire pentru apă caldă, uși, ferestre.

Am decis și noi în loc de 34 mp conform GOST. pentru un apartament cu o cameră, faceți-l mai spațios - 45 mp. Același lucru este valabil și pentru apartamentele cu două și trei camere.

„SP”: - Ce capcane ați întâlnit în timpul construcției?

Pentru a evita riscurile și pentru a nu primi întrebări de la Stroynadzor în momentul predării casei cu privire la adâncimea fundației, care de obicei costa un milion de ruble pentru a verifica de către serviciile specializate, am înregistrat toate etapele construcției încă de la început: de la săpare. o groapă pentru distribuirea finală a cheilor.

Orice lucrare la un șantier începea prin sesizarea autorităților de supraveghere cu privire la evoluția lucrărilor în curs. Apoi au dat totul Documente necesare organizația contractantă și li sa cerut să primească atât rapoarte preliminare, cât și rapoarte privind lucrările finalizate.

Astfel, conform cererii, „Stroynadzor” este obligat să furnizeze un angajat pentru șantier. Dacă structura începe să ignore cererea, deasupra acestora există autorități de supraveghere superioare și întotdeauna există parchetul. Crede-mă, să faci un funcționar să lucreze nu este dificil dacă tu însuți ești gata să lucrezi.

„SP”: - Este dificil din punct de vedere tehnic să-l elimini?

Acest lucru nu este absolut dificil, pentru că, slavă Domnului, avem o lege. Oricât de ciudat ar suna, legea funcționează pentru noi!

„SP”: - Spuneți-ne despre inspecțiile specifice efectuate de autoritățile de reglementare.

Prima inspecție a pompierilor a fost foarte dificilă: au fost identificate aproximativ 40 de deficiențe. Când au venit la mine cu un raport de comentarii și m-au întrebat ce să fac, i-am spus - elimină!

De exemplu, unul dintre deficiențe a fost lipsa unui scut de incendiu. Pot spune că în 99% dintre proiectele de construcții nu s-a întâmplat niciodată. Scutul a fost doborât în ​​două ore, în timp ce adună toate atributele pentru el: o găleată în formă de con, un cârlig, o rangă, o lopată etc. Când pompierii au venit a doua oară și au spus că „găleata nu este roșie”, i-am răspuns: „Dă-mi o pensulă, o vopsesc eu”. Dacă ar trebui să fie roșu, va fi. Iar vizavi de fiecare articol, angajatul a semnat că defectul a fost eliminat. De asemenea, a trebuit să corectăm astfel de „deficiențe” precum instalarea unei scăpări de incendiu pe un perete gol, instalarea unui sistem de incendiu „Rain” în fiecare cameră și alte „standarde” care sunt destinate clădiri industriale, și nu pentru clădiri rezidențiale.

Cel mai mult m-a frapat că acest proiect a fost pur social, a fost construit pentru profesori și medici, dar, din păcate, asta nu a oprit pe nimeni. Din anumite motive, ca pionier, am crezut ferm că, dacă construiești pentru profesori, nimeni nu va cere bani, ci dimpotrivă, ei vor spune: „Bravo, uite ce fel de casă primești!”

„SP”: - Oficialii sunt bolnavi?

S-ar putea să te supăr. Eu însumi eram oficial. Aceasta este formularea greșită. Un funcționar este o persoană, un cetățean. Oamenii sunt bolnavi, nu oficialii. Aceasta este o diferență fundamentală.

Următoarea situație a apărut și anecdotic. Am spus imediat că va exista cel mai strict control al resurselor financiare: vor exista plăți în avans, dar banii principali vor fi plătiți la acceptarea lucrării. Apare un om de afaceri, un subcontractant care trebuia să facă ceva. I s-au alocat 5 milioane de ruble. Trece ceva timp, a venit să ceară încă 4 milioane de ruble. Întreb, ai închis acele 5 milioane de ruble? El a răspuns: „Îl voi închide, dar aici și aici trebuie urgent să obțin asta și asta.” Am cerut cont pentru prima tranșă.

Drept urmare, s-a dovedit că acest tovarăș a cheltuit 1,5 milioane de ruble, iar cu banii rămași și-a cumpărat soției sale o haină de blană, o mașină pentru el și a plecat undeva în vacanță. Când a primit primul apel de la aplicarea legii cu cuvintele „vino și explică”, el a compensat de fapt toți banii lipsă. Drept urmare, am fost nevoiți să căutăm alți antreprenori. În plus, în mod ciudat, era mai greu să găsești contractori locali decât să-i aduci din afară. Anterior, am fost mereu surprins când au fost angajați antreprenori din alte regiuni pentru a derula un contract mare guvernamental. Mi s-a părut o prostie, pentru că oamenii trebuie aduși, duși, adăpostiți, sprijiniți. Dar când am întâlnit și eu asta, mi-am dat seama că nu era o prostie.

Un alt exemplu: regiunea Tver, sunt păduri de jur împrejur, copaci mai sus decât acoperișul. Începem să cumpărăm cherestea. Odată - prețul este mai mare. Întreb, de ce sunt prețurile mai mari și există prețuri diferite peste tot? Ei răspund: „Acesta este prețul nostru”. Drept urmare, tot ce aveam nevoie a fost adus din regiunea Moscovei. Aceasta este întrebarea dacă oficialii sunt bolnavi sau oamenii sunt bolnavi. Când oamenii văd că construcția progresează încet, că jumătate este furată, psihologia intervine - dă-mi cel puțin 100 de ruble. Și când o casă este construită sub control, ai imediat senzația că acesta este un proiect de construcție demonstrativ și vor fi mulți bani acolo, deci ce sunt 100 de ruble, cel puțin 200! Acesta este și motivul pentru care a trebuit să angajăm coreeni pentru finalizarea lucrărilor.

„SP”: - Au existat cazuri comice în care oficialii sau organismele de reglementare au încercat să interfereze în mod flagrant sau să obțină ceva din acest proiect de construcție?

În general, mi-am dat seama că pentru Zhvanetsky este foarte ușor să fie în țara noastră, trebuie doar să poți asculta și observa. Un „mundepka”, așa cum sunt denumiți popular deputații municipali, a spus că este necesar să se demoleze gardul care a fost construit în jurul casei reconstruite. Conform logicii ei, anterior exista un „traseu popular” către cel mai apropiat departament de alcool al magazinului și oamenii s-au obișnuit cu acest traseu. Acum se ciocnesc de un gard și se pot răni. „Trebuie să mă gândesc la întreg orașul, și nu la cele 20 de familii ale tale”, a spus deputatul. Acesta este un caz real. Să nu comentez motivele lui.

„SP”: - Cine ar trebui să devină locomotiva, inițiatorul unor astfel de proiecte de construcție, pentru ca astfel de case să fie construite în toată țara?

În timpul implementării proiectului, ne-am dat seama că inițiatorul unor astfel de mișcări ar trebui să fie administrația municipală. Un punct interesant este că autoritățile regionale au fost prezente și la predarea casei.

În același timp, administrația orașului și regiunea au mai multe temeri. În primul rând, riscul de a obține acționari fraudați, în urma căruia numărul de oameni care trebuie ajutați din nou, care trebuie protejați, care trebuie să cheltuiască bani pentru asta, va crește, în timp ce indicatorii se vor înrăutăți. Acesta este principiul „pecelui înțelept”. Dacă aveți o coadă de 100 de mii de oameni la nevoie - ei bine, nu-i atingeți. Și acum începi să ajuți, vor trece de la nevoie la a fi înșelați. Aceasta este prima teamă a administrației municipale.

Al doilea grup de temeri este asociat cu frica oamenilor care se trezesc din hibernare. Vorbim de multă vreme despre activitatea socială a populației, facem o cameră publică, ONF și alte instituții ale societății civile. Dar pot spune cu încredere că cele 44 de familii din Kalyazin care au luat parte la construcție cu siguranță nu vor da mită nimănui. Acești oameni erau convinși că pot primi în mod liber servicii guvernamentale fără a fi datori cu nimeni. Aceste persoane sunt subiecte efective ai raporturilor juridice civile. Ei pot participa la viata economicași obțineți rezultate eficiente, vizibile și tangibile. Și, în același timp, nu depinde de nimeni. Și din câte am înțeles, aici se află cutia Pandorei.

„SP”: - Proiectul a fost dezvoltat sub forma „Fondului de Asistență pentru Dezvoltarea Comunităților Colective de Locuințe”. Site-ul web original al structurii este disponibil pe internet. Cât de active sunt autoritățile față de astfel de proiecte?

Nu voi spune cine și-a arătat deja interesul pentru acest lucru, sunt mulți dintre ei și sper că vom dezvolta această direcție în continuare. Dar există o oarecare tăcere din partea autorităților.

Cu proiectul din Kalyazin, am demonstrat că oricine poate construi o casă fără mită la un preț adecvat pe metru pătrat. Vom duce această inițiativă la Duma de Stat. Există, de asemenea, planuri de inițiere a simplificării legislative a pachetului necesar de documente pentru a confirma statutul social vulnerabil.

Toate terenurile situate pe teritoriul Federației Ruse sunt împărțite în anumite categorii. Fiecare teritoriu are propriul său scop. Acest lucru interzice utilizarea acestuia în alte scopuri.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre soluții tipice probleme legale, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Un tip de desemnare a sitului include teritoriile așezărilor alocate pentru .

În 2019, Legea Amnistiei Dacha este încă în vigoare, permițând construirea de locuințe pe astfel de amplasamente într-o manieră simplificată, fără obținerea autorizației de construcție. În plus, acestor clădiri se aplică o procedură simplificată de înregistrare a drepturilor de proprietate.

Există cerințe care se aplică clădirilor de pe teritorii individuale de construcție a locuințelor. În astfel de zone, sunt permise doar construcții mici. Cu toate acestea, recent construcția de clădire de apartamente pentru construcția de locuințe individuale, care este interzisă de lege.

Scopul site-ului

În art. 222 clauzele 1, 2 din Codul civil al Federației Ruse prevede că orice obiecte construite fără a ține cont de tipul de utilizare permisă pot fi considerate clădiri neautorizate și pot fi demolate pe cheltuiala dezvoltatorilor care le-au ridicat.

Clădire de apartamente pe construcție de locuințe individuale

Dezvoltatorii fără scrupule construiesc blocuri de locuințe pe șantiere de locuințe individuale pentru a obține profit. Totuși, în același timp, ei ignoră grosolan cerințele legii, ceea ce este o infracțiune.

Unii indivizi deghizează blocurile de apartamente construite ca locuințe individuale sau case. Unii cetățeni reușesc chiar să înregistreze dreptul de proprietate asupra unor astfel de obiecte. in orice caz acest drept poate fi atacat oricând în instanță în urma unei cereri din partea unei părți interesate.

Instanța va dispune o examinare, în cadrul căreia se va stabili esența imobilului. În acest caz, dezvoltatorului i se va semnala faptul că imobilul nu corespunde tipului de utilizare permis și va fi obligat să demoleze imobilul.

În practică, inițiatorii proceduri legale cel mai adesea vecinii sunt deranjați de zgomotul dintr-o casă din apropiere. În plus, dacă într-o clădire locuiesc mai multe familii, cel mai probabil se vor organiza parcări spontane pentru mașinile rezidenților în zona adiacentă. Străzile private înguste sunt mai probabil să fie nepotrivite pentru atât de multe mașini.

Cu toate acestea, poate apărea o situație ca dezvoltatorul să aibă relații de prietenie cu vecinii și cu administrația aşezare. În acest caz, poate apărea o altă problemă în ceea ce privește conectarea la rețele de inginerie.

Puterea, care este indicată în condițiile tehnice pentru conectarea instalației la rețele, este de obicei suficientă pentru 1 familie.

Acest lucru nu este suficient pentru a susține un bloc de apartamente conceput pentru mai multe familii. În astfel de locuințe situate pe un șantier de construcție de locuințe individuale, pot exista probleme regulate cu alimentarea cu energie care apar din cauza supraîncărcărilor în rețeaua electrică. Această situație poate îngreuna cazare confortabilăîn locuințe.

Se poate construi?

Deci, este posibil să construiți un bloc de locuințe folosind construcția individuală de locuințe? Răspunsul la această întrebare este fără echivoc - este imposibil.

Ce pot face dezvoltatorii conștiincioși care nu au ținut cont de categoria de teren în timpul construcției sau cetățenii care doresc cu adevărat să construiască un bloc de locuințe pe un astfel de teritoriu?

Există 2 opțiuni:

1. Încercați să schimbați tipul de utilizare permisă a teritoriului. Pentru a face acest lucru, trebuie să colectați un pachet de documente și să depuneți o cerere corespunzătoare la administrația locală.
2. Proiectați obiectul construit ca camera izolata, și nu ca locuințe multifamiliale. Cu toate acestea, judecând după practica curentă, acest lucru va fi extrem de dificil de realizat.

Consecințele construcției fără permisiune

Consecințele construcției de clădiri cu mai multe apartamente pe șantierele individuale de construcții de locuințe amenință atât dezvoltatorii fără scrupule, cât și cetățenii care au achiziționat astfel de locuințe.

Consecințe pentru dezvoltator:

• amendă administrativă în valoare de 40-50 mii de ruble;
• recunoașterea obiectului ca construcție neautorizată și obligarea dezvoltatorului să-l demoleze sau să demoleze clădirea pe cheltuiala sa.

Autoritățile iau în considerare în prezent un proiect de lege pentru înăsprirea sancțiunilor pentru astfel de construcții.

Este de așteptat ca dezvoltatorii să fie supuși ulterior unei amenzi de 1-5 milioane de ruble sau suspendării activităților până la 90 de zile. Infractorii rău intenționați se vor confrunta cu ambele tipuri de pedepse.

Consecințele pentru cumpărătorii de apartamente în case pe terenuri individuale de construcție de locuințe:

• pierderi financiare;
• privarea de locuință;
• obligarea la demolarea unei clădiri.

Cetăţenii rămân partea înşelată. Ei au doar dreptul de a cere o rambursare de la dezvoltator Baniși plata despăgubirilor. Cu toate acestea, în cele mai multe cazuri, dezvoltatorii fără scrupule nu au fonduri suficiente în conturile lor pentru a compensa cetățenii. Prin urmare, chiar și mersul în instanță poate să nu conducă la rezultatul dorit.

Cetățenii nu pot fi decât vigilenți și înainte de a cumpăra un apartament într-un bloc de locuințe, să se întrebe despre categoria de teren pe care este construit obiectul.

Cum să eviți escrocii?

Cum să evitați frauda:

1. Este necesar să solicitați documentație de la dezvoltator. Acte principale - certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate, proiecte și planuri. Comparând documentele, puteți vedea utilizarea și destinația permisă a terenului.
2. Este necesar să se verifice dacă autorizația de construcție indică „cladire de apartamente” sau „cladire mică” și nu „cladire de locuit individuală”. Documentația trebuie să indice, de asemenea, suprafața obiectului și numărul acestuia de etaje, precum și suprafața terenului.
3. Merită să le cunoaștem. condiţiile de racordare a instalaţiei la utilităţi.
4. Merită să comparați informațiile conținute în documentația proiectului.
5. Se recomandă clarificarea cu dezvoltatorul a procedurii în care se va efectua înregistrarea drepturilor asupra obiectului construit. O procedură simplificată este posibilă numai în legătură cu construcția de locuințe individuale, grădini și case de țară.
6. Merită să evaluați conținutul contractului pe care dezvoltatorul își propune să îl încheie. Acesta trebuie să fie o lucrare despre participarea la capital. Un astfel de acord trebuie să facă obiectul înregistrării obligatorii la Rosreestr. Acest lucru elimină posibilitatea vânzării duble.

Implementarea oricărui proiect construcția de locuințeîncepe cu dezvoltatorul achiziționarea dreptului de proprietate asupra terenului de la un proprietar privat. Sau dreptul de a închiria terenul orașului este dobândit la licitație. De obicei, câștigătorul licitației Fondului Proprietății trebuie să finalizeze proiectarea instalației în termen de 11 luni de la data semnării protocolului privind rezultatele licitației. Construcția durează de la trei până la cinci ani, în funcție de condițiile de investiție. Dacă terenul este deținut de dezvoltator, acesta poate începe să construiască instalația după ce primește toate aprobările și autorizațiile de construcție necesare.

De la proiect la rezoluție
Procedura de întocmire a documentației necesare începerii construcției este aceeași pentru dezvoltatorii care au achiziționat un teren la licitația Fondului Proprietății și pentru cei care au achiziționat terenul de la un proprietar privat. Singura diferență este numărul de aprobări care trebuie finalizate. Potrivit lui Taras Kruchinin, director general al Companiei de Asigurări Sfera, achiziționarea unui teren la licitația Fondului Proprietății poate reduce semnificativ timpul necesar obținerii documentelor necesare construirii unei case. „Orașul vinde terenuri cu un pachet complet de aprobări, precum și condiții tehnice pentru conectarea viitoarei clădiri la rețelele de utilități”, spune Kruchinin.

Pentru a obține o autorizație de construcție, este necesar să se efectueze sondaje pe șantier și să se obțină aprobarea proiectului de la autoritățile guvernamentale. După cum a explicat managerul de proiect O2 Development, Vitaly Kolot, în această etapă dezvoltatorul primește și condiții tehnice pentru racordarea viitoarei locuințe la rețelele de utilități și un plan de urbanism. În plus, este necesar să se elaboreze un proiect al clădirii, care trebuie să fie aprobat de comitetele relevante și autoritățile de reglementare. Lista tuturor departamentelor în care trebuie să obțineți aprobarea depinde de complexitatea proiectului, locație etc.

După aprobarea de către comitetele orașului, proiectul este trimis spre examinare: la Sankt Petersburg, este realizat de Centrul din subordinea Serviciului de Supraveghere și Expertiză a Construcțiilor de Stat (Gosstroynadzor). examen de stat sau entități private autorizate. Perioada medie de desfășurare a unui examen este de 40 de zile calendaristice.

Conform statisticilor, doar 70% dintre proiectele depuse inițial primesc concluzii pozitive - restul sunt returnate dezvoltatorilor pentru revizuire.

Având în mână o opinie pozitivă a unui expert, dezvoltatorul solicită la Gosstroynadzor să obțină permisiunea de a construi un bloc de apartamente.

Prin lege, Gosstroynadzor trebuie să emită o autorizație de construcție în termen de zece zile de la data depunerii cererii. Dacă dezvoltatorul a depus un set incomplet de documente sau le-a completat incorect, serviciul emite o decizie de refuz.

Procesul de construcție
Vă rugăm să rețineți că înainte de obținerea autorizației de construire, orice lucrare la construcția casei este interzisă. În practică, se dovedește diferit: aproape un sfert din toate încălcările identificate de Gosstroynadzor sunt construirea de obiecte fără permisiune.

După primirea autorizațiilor, începe procesul de construire a unei case. Mai întâi vine așa-numita etapă zero, la care este pregătită baza de fundație. După aceasta, antreprenorii încep lucrările de construcție și instalare - ridicarea pereților și tavanelor, instalarea de ferestre și uși, conectarea casei la utilități. „Penultima etapă este finisarea interioară și exterioară a proprietății, după care dezvoltatorul efectuează lucrări de amenajare a teritoriului adiacent”, spune Vitaly Kolot.

Conform director general Compania „Oikumena” Lev Gnidenko, construirea unei case este etapa cea mai de înțeles în implementarea oricărui proiect. „Este mult mai dificil să obții aprobările necesare de la agentii guvernamentale, trec la o examinare a proiectului și convin asupra alocarii capacităților necesare cu monopoliștii”, susține el.

Etapa finală a proiectului este obținerea permisului de punere în funcțiune a unei clădiri rezidențiale (la Sankt Petersburg sunt eliberate de Gosstroynadzor, în regiunea Leningrad - de autoritățile municipale). În această etapă, autoritățile de supraveghere determină conformitatea casei construite cu cerințele reglementărilor tehnice, SNIP și proiectul aprobat inițial. De asemenea, dezvoltatorul are obligația de a furniza confirmarea că a îndeplinit condițiile tehnice de racordare a clădirii la rețelele de utilități. Dacă instalația construită îndeplinește toate aceste condiții, autoritatea de supraveghere a construcțiilor este obligată să elibereze permisiunea de a pune în funcțiune instalația - prin lege acest lucru trebuie făcut în termen de zece zile de la data depunerii cererii relevante.

Autorizația de punere în funcțiune stă la baza înregistrării unității construite cu înregistrarea de stat. După aceasta, dezvoltatorul formalizează dreptul de proprietate asupra apartamentelor - mai întâi pentru el însuși și apoi pentru cumpărătorii care au încheiat contracte cu el. participarea la capitaluri proprii.

Când este cel mai bun moment pentru a cumpăra
În conformitate cu 214-FZ, dezvoltatorul are dreptul de a vinde apartamente din momentul primirii autorizației de construire. Dar, într-o serie de cazuri, companiile încearcă să vândă locuințe imediat după ce au achiziționat un teren pentru construcția unei case - cetățenilor li se oferă să cumpere un apartament cu 5-15% mai ieftin decât după începerea „vânzărilor oficiale”. Potențialii cumpărători pot semna un contract preliminar de cumpărare și vânzare sau un acord de pre-rezervare a apartamentului.

După cum avertizează Oleg Ostrovsky, șeful Departamentului pentru Control și Supraveghere în domeniul Construcțiilor Partajate al Comitetului de Construcții din Sankt Petersburg, vânzarea de locuințe de către un dezvoltator înainte de a obține permisiunea de a construi o instalație este o încălcare directă a 214-FZ. . Cert este că contractele semnate în această perioadă nu pot fi înregistrate la oficiul Rosreestr. Aceasta înseamnă că riscurile cetățenilor cresc semnificativ: teoretic, apartamentul tău ar putea fi vândut de două ori.

Este logic să încheiați un acord de participare la capital imediat după ce dezvoltatorul a primit o autorizație de construcție și a deschis vânzările: în această etapă, cele mai lichide obiecte pot fi achiziționate. Apartamentele ieftine cu caracteristici bune sunt adesea „demontate” la câteva luni după începerea vânzărilor - dar până la sfârșitul construcției, cel mai adesea rămân în casă doar „apartamente cu două camere” și „apartamente cu trei camere” cu suprafețe mari. Dar achiziționând un apartament la stadiul gropii de fundație, riscați să așteptați o petrecere de inaugurare a casei timp de câțiva ani - construcția este uneori amânată pe termen nelimitat.

Până la finalizarea lucrărilor și la punerea în funcțiune a casei, apartamentele din ea sunt cu aproximativ 30% mai scumpe decât în ​​stadiul inițial de construcție. În etapa de punere în funcțiune a obiectului, apar destul de multe propuneri de la investitori privați care au achiziționat apartamente în această clădire în faza de săpătură și le revând până la finalizarea lucrării - în baza contractelor de cesiune.

Cetăţenii care cumpără locuinţe în fazele finale de construcţie (de la un dezvoltator sau un investitor privat) suportă riscuri mult mai mici decât cei care cumpără apartamente în stadiul gropii de fundaţie. Cu toate acestea, procesul de punere în funcțiune a casei poate dura câteva luni, timp în care va trebui să așteptați petrecerea de inaugurare a casei.

Desigur, cel mai sigur mod este să cumpărați un apartament într-o casă care a fost deja închiriată și este gata de mutare: dar aceasta este cea mai scumpă opțiune. Potrivit statisticilor, costul unei astfel de locuințe este în medie cu 7-10% mai scump decât casele învecinate care au fost puse în funcțiune în urmă cu câțiva ani.
Când vine vorba de achiziționarea de locuințe în construcție, este mai bine să urmați regula mijlocului de aur: este mai înțelept să cumpărați un apartament într-un moment în care casa este finalizată cu aproximativ 30-50% (la un an și jumătate de la început). de construcție). ÎN în acest caz, puteți evalua singur progresul lucrari de constructii, perspective de finalizare a proiectului, alege apartamentul care iti place si cumpara-l mai ieftin decat intr-un proiect aproape finalizat.

Este logic să acordați atenție apartamentelor din clădirile care sunt planificate să fie puse în funcțiune cel târziu în următorul an și jumătate. Nu veți pierde mulți bani: acum apartamentele cu o cameră din clădirile care urmează să fie finalizate în 2016 sunt cu doar 200-300 de mii de ruble mai ieftine decât în ​​cele planificate să fie puse în funcțiune până la sfârșitul anului 2014. Alegerea este a ta.

Text: Sergey Bardin Foto: Alexey Alexandronok

primit
taxa 50%

Bună, Evgeniy. Este imposibil să construiți o clădire rezidențială cu mai multe apartamente, indiferent în ce scop, pe un teren destinat construcției individuale de locuințe.

Puteți construi doar o clădire rezidențială individuală, dar poate avea și spații de locuit izolate care pot fi închiriate.

Construcția unui bloc de locuințe presupune schimbarea scopului terenului - pentru construirea unui bloc de locuințe. Ceea ce, cel mai probabil, este imposibil.

Buna ziua.

Dacă administrația stabilește faptul că imobilul este un bloc de locuințe, de exemplu, pe baza unei plângeri a vecinilor, atunci se poate adresa instanței de judecată cu o cerere de demolare a casei, deoarece va fi o construcție neautorizată.

Rezoluție FAS Districtul Caucazului de Nord din 26 martie 2012 în dosarul Nr. A32-19509/2011
Prin refuzul de a satisface cererea, instanța a respins cererile reclamantei de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra imobilului de locuit multi-apartament ridicat de reclamantă. După cum a arătat instanța, în conformitate cu dispozițiile art. 51 Codul de urbanism RF, art. 3 Legea federală „Cu privire la activitățile de arhitectură în Federația Rusă” construcție, reconstrucție de obiecte construcție capitală, precum și a lor renovare majoră se desfășoară pe baza unei autorizații de construcție, care este eliberată de administrația locală la locul terenului în care este planificată construcția. În același timp, conform paragrafului 26 din Rezoluția Plenului Forțelor Armate ale Federației Ruse și Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 aprilie 2010 N 10/22, absența unei construcții permisul în sine nu poate servi drept bază pentru refuzul unei cereri de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra unei construcții neautorizate, este necesar să se stabilească dacă persoana care a creat construcția neautorizată a luat măsurile adecvate pentru legalizarea acesteia, în special pentru a obține o construcție neautorizată. autorizație de construcție și/sau un act de punere în funcțiune a instalației. După cum a stabilit de instanță, reclamantul are permisiunea de a construi un imobil individual de locuit cu trei etaje. Cu toate acestea, în fapt, reclamantul a ridicat un bloc de locuințe cu cinci etaje, care nu respectă documentația de autorizare. Dovada unei modificări a tipului de utilizare permisă a terenului, respectarea procedurii stabilite pentru obținerea permisului de construire a unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje, disponibilitate documentatia proiectului pentru instalația construită, precum și contestațiile la organele abilitate pentru aprobarea construcției imobilului în litigiu lipsesc din materialele cazului. Astfel, nu există temeiuri care să satisfacă pretențiile reclamantei.

TRIBUNALUL REGIONAL KOSTROMA
DECIZIE DE RECURS
din 5 decembrie 2014 în dosarul nr. 33-1885
Prin ordin al Departamentului de Proprietăți și Relații Funciare din Regiunea Kostroma din data de DD.LL.AAAA N, terenul de mai sus cu suprafata totala 748 mp m, situat la:<адрес>, furnizat de H.A.I. gratuit în calitate de proprietar al unei proprietăți imobiliare, cu utilizare permisă „pentru exploatarea unei clădiri rezidențiale individuale”. Proprietatea asupra terenului a trecut înregistrare de stat, care se confirmă prin certificat de la ZZ.LL.AAAA.
Prin depunerea unei cereri de demolare a unui obiect la adresa:<адрес>, reclamanta a arătat că obiectul prezintă semne de structură neautorizată, întrucât este vorba de un bloc de locuințe, ridicat fără autorizație de construire, cu încălcarea destinației terenului, pe perioada construcției acestuia au fost încălcate normele și regulile tehnice și, prin urmare, structura amenință viața și sănătatea cetățenilor.
Poziția pârâtei a fost că casa era individuală, cu trei etaje, construită pentru o singură familie și, prin urmare, nu era necesară obținerea permisului de construire a unei case, pregătirea și aprobarea documentației de proiectare. Construcția unității nu a fost finalizată, toate încălcările identificate sunt remediabile și vor fi eliminate în timpul construcției.
După evaluarea și examinarea probelor prezentate în conformitate cu art. 67 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, instanța de fond a ajuns la concluzia că obiectul în litigiu are caracteristicile unui bloc de locuințe. Pârâta a efectuat construcție nouă înainte de începerea acesteia, elaborarea documentației de proiectare în conformitate cu art. 48 din Codul civil al Federației Ruse, care este supus examinării, nu a fost efectuată, nu a fost obținută o autorizație de construcție, în timpul eliberării căreia se determină tipurile de construcție permise și parametrii maximi ai acesteia, respectarea reglementărilor urbanistice. in conformitate cu art. 51 Cod civil al Federației Ruse. Ținând cont de împrejurările stabilite, instanța de fond a concluzionat că obiectul în litigiu prezintă toate caracteristicile construcție neautorizată: s-a construit un bloc de locuinte pe un teren nealocat in aceste scopuri in stabilit prin lege comandă, fără obținerea avizelor necesare, cu încălcare semnificativă a urbanismului și codurile de constructiiși reguli, incl. situat parțial în afara limitelor terenului, încalcă drepturile și interesele legitime ale terților, creează o amenințare pentru viața și sănătatea cetățenilor În circumstanțele de mai sus, o proprietate imobiliară situată la adresa:<адрес>, supus demolarii.
Astfel, obiectul în litigiu este o construcție neautorizată, care a fost ridicată cu încălcarea codurilor și reglementărilor construcțiilor pe un teren nealocat în scopul construirii unui bloc de locuințe, parțial pe un teren care nu aparține pârâților, și creează o amenințare pentru viața și sănătatea oamenilor.
Consecințele construcției neautorizate sunt stabilite de art. 222 din Codul civil al Federației Ruse. O persoană care a efectuat o construcție neautorizată nu dobândește drepturi de proprietate asupra acesteia. Nu are dreptul să dispună de construcție - să vândă, să doneze, să închirieze sau să facă alte tranzacții. O clădire neautorizată este supusă demolării de către persoana care a efectuat-o sau pe cheltuiala sa, cu excepția cazurilor prevăzute la paragraful 3 al prezentului articol. Dreptul de proprietate asupra unei construcții neautorizate poate fi recunoscut de către instanță, iar în cazurile prevăzute de lege în alt mod stabilit de lege, pentru persoana care deține, are posesia moștenită pe viață și a cărei folosință permanentă (perpetuă) este terenul. parcela unde s-a executat constructia. În acest caz, persoana căreia i s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului va rambursa persoanei care a efectuat-o cheltuielile de construcție în cuantumul stabilit de instanță. Dreptul de proprietate asupra unei structuri neautorizate nu poate fi recunoscut persoanei specificate dacă păstrarea structurii încalcă drepturile și interesele protejate de lege ale altor persoane sau creează o amenințare pentru viața și sănătatea cetățenilor.
În conformitate cu poziția juridică a Curții Constituționale a Federației Ruse, prevăzută în Decizia nr. 595-O-P din 3 iulie 2007, construcția neautorizată este o infracțiune care constă în încălcarea normelor legislației funciare care reglementează furnizarea unui teren. parcela pentru constructie, norme de urbanism care reglementeaza proiectarea si constructia. În sensul literal al paragrafului 1 al art. 222 din Codul civil al Federației Ruse, sancțiunea cuprinsă în acesta poate fi aplicată dacă se dovedește vinovăția cetățeanului în realizarea construcției neautorizate. Efectuarea construcției neautorizate este o faptă vinovă, a cărei dovadă este stabilirea a cel puțin una dintre cele trei condiții enumerate la paragraful 1 al articolului 222 din Codul civil al Federației Ruse.
Ținând cont, precum și de prevederile alin. 2 p. 2 art. 222 Cod civil al Federației Ruse, paragraful 3 al art. 76 din Codul funciar al Federației Ruse, obligația de a demola o structură neautorizată trebuie să fie atribuită persoanei care a efectuat construcția neautorizată, adică proprietarului Kh.A.I.
În conformitate cu explicațiile cuprinse în paragraful 23 din rezoluția Plenului Curtea Supremă de Justiție RF Nr.10 și Plenul Superior Curtea de Arbitraj RF nr. 22 din 29 aprilie 2010 „Cu privire la unele probleme apărute în practica judiciara la soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate”, decizia instanței de a satisface cererea de demolare a unei structuri neautorizate servește drept bază pentru efectuarea unei înscrieri în Registrul unificat al drepturilor de stat pentru încetarea dreptului de proprietate al pârâtului. a structurii neautorizate.
Având în vedere cele de mai sus, această decizie constituie temeiul încetării în Unic registrul de stat drepturi la imobiliareși tranzacțiile cu el înregistrările de proprietate asupra Kh.A.I. și V. pentru un proiect individual de construcție de locuințe - o clădire rezidențială cu 3 etaje în suprafață totală<данные изъяты>mp m număr de inventar N litera B la adresa:<адрес>.

Pentru a construi un bloc de apartamente, trebuie să schimbați tipul de utilizare permisă a terenului, dacă terenul aparține terenurilor de așezare.

CODUL DE URBANISME AL FEDERATIEI RUSA
Articolul 37. Tipuri de utilizare permisă terenuriși proiecte de construcții capitale
1. Utilizarea permisă a terenurilor și a proiectelor de construcții capitale poate fi de următoarele tipuri:
1) principalele tipuri de utilizare permisă;
2) tipuri de utilizare permise condiționat;
3) tipuri auxiliare de utilizare permisă, permise numai ca suplimentare la principalele tipuri de utilizare permise și tipuri de utilizare permise condiționat și efectuate împreună cu acestea.
2. În raport cu fiecare zonă teritorială se stabilesc tipurile de utilizare permisă a terenurilor și proiectele de construcții capitale.
3. O schimbare de la un tip de utilizare permisă a terenurilor și a proiectelor de construcții capitale la un alt tip de astfel de utilizare se realizează în conformitate cu reglementările de urbanism, sub rezerva respectării cerințelor reglementărilor tehnice.
4. Tipuri principale și auxiliare de utilizare permisă a terenurilor și a proiectelor de construcții capitale de către deținătorii legali ai terenurilor și proiectelor de construcții capitale, cu excepția organismelor guvernamentale, administrațiilor locale, statului și instituţiile municipale, întreprinderile unitare de stat și municipale sunt selectate independent, fără autorizații sau aprobari suplimentare.
5. Deciziile de schimbare a unui tip de utilizare permisă a terenurilor și a proiectelor de construcții capitale situate pe terenuri cărora nu se aplică reglementările de urbanism sau pentru care reglementările de urbanism nu sunt stabilite cu un alt tip de astfel de utilizare sunt luate în conformitate cu legile federale. .

Bună, Evgeniy.

Cu siguranță vei avea dificultăți:

1. Vi se poate refuza înregistrarea dreptului de proprietate asupra unei proprietăți

2. Clădirea dvs. de apartamente poate fi recunoscută ca fiind o construcție neautorizată și demolată.

Acest lucru este confirmat de numeroase practici judiciare, inclusiv la Moscova și regiunea Moscovei!

„Examinarea practicii instanțelor de soluționare a litigiilor apărute în legătură cu participarea cetățenilor la construcție comună blocuri de apartamente și alte proprietăți imobiliare" (aprobat de Prezidiul Curții Supreme a Federației Ruse la 4 decembrie 2013)
OM. pe un teren de 600 mp proprietate a acestuia. m, destinată construcției de locuințe individuale, a fost ridicată o clădire rezidențială cu o suprafață totală de 1005,9 mp. m. Autoritățile care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta au înregistrat drepturile de proprietate ale M.A.N. pe aceasta casa. În baza unui contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare de către proprietarii unui imobil rezidențial situat pe terenul specificat pe dreptul de comună proprietate comună sunt, pe lângă M.A.N., și B.K.V., G.O.A., G.V.A., O.M.L., R.L.N. și altele (14 persoane în total).
Prin decizia Tribunalului Orășenesc Lyubertsy din regiunea Moscova pretențiile procurorului orașului Lyubertsy, regiunea Moscova, au fost satisfăcute în interesul lui T.Yu.A., municipalitate « aşezare urbană Malakhovka din districtul municipal Lyubertsy din regiunea Moscovei" către M. cu privire la demolarea unei clădiri neautorizate. Prin determinarea completului judiciar pentru cauzele civile din Moscova tribunal regional Decizia instanței a rămas neschimbată.
Prin hotărârea completului de judecată pentru cauze administrative a Tribunalului Regional Moscova, care a examinat contestațiile B.K.V., G.O.A., G.V.A., O.M.L., R.L.N., hotărâri judecătorești anulate, pretențiile procurorului orașului Lyubertsy, regiunea Moscovei, au fost anulate. multumit.
După cum se poate observa din materialele cazului (proces de inspecție, documentație tehnică etc.), pe terenul specificat a fost ridicată o clădire de locuințe cu trei etaje (două parter și mansardă). La fiecare etaj sunt de fapt 8 sau 9 apartamente separate, toate sunt numerotate, au iesire separata pe coridor, o baie separata si o bucatarie separata dotata cu aragaz. Din blocul de locuințe există o ieșire la parter către terenul adiacent casei.
Imobilul de locuit ridicat de pârâtă este destinat în esență și este de fapt folosit pentru locuința mai multor familii care nu au legătură cu dezvoltatorul și locuiesc în spații izolate separate.
Ținând cont de conținutul paragrafelor 5 și 6 din Regulamentul privind recunoașterea spațiilor ca spații rezidențiale, spațiile rezidențiale nepotrivite pentru locuire și un bloc de apartamente ca fiind nesigure și supuse demolării sau reconstrucției (aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din ianuarie 28, 2006 N 47), care definesc caracteristicile unui imobil de locuit, apartament, bloc de locuințe, completul de judecată a constatat că totalitatea probelor prezentate în materialele cauzei a confirmat în mod credibil faptul construcției M.A.N. clădire rezidențială multi-apartamentală pe un teren destinat construirii unui proiect individual de construcție de locuințe, cu încălcarea cerințelor legislației civile privind utilizarea prevăzută teren. Pârâta nu a primit autorizația de a construi un bloc de locuințe cu mai multe apartamente și nu a solicitat punerea în funcțiune în modul prescris.
Astfel, pe baza prevederilor articolelor 222 (clauza 1) și 263 (clauza 1) din Codul civil al Federației Ruse, precum și articolelor 7 (clauza 2) și 40 (subclauza 2 din clauza 1) din Codul funciar al Federației Ruse, articolele 1, 2, 8, 9, 30 , 36, 44, 47, 48, 55 GrK RF ridicat de M.A.N. Clădirea rezidențială a fost recunoscută de către panoul administrativ al Tribunalului Regional din Moscova ca fiind o construcție neautorizată.
Conform paragrafului 2 al articolului 222 din Codul civil al Federației Ruse, alineatele 23 și 24 ale rezoluției Plenului Curții Supreme a Federației Ruse și Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 aprilie, 2010 N 10/22 „Cu privire la unele aspecte apărute în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de drepturile de proprietate apărării și alte drepturi reale” pe M.A.N. i-a încredinţat obligaţia de a demola respectiva structură.
De exemplu, completul judiciar pentru cauze civile Tribunalul Regional Moscova prin hotărâre de apel din 2 aprilie 2014 în dosarul nr. 33-3589/2014 instalat:
Administrația așezării urbane a districtului municipal Odintsovo din regiunea Moscova a intentat un proces împotriva inculpaților pentru demolarea unui imobil neautorizat - un bloc de locuințe. Susținerea este motivată de faptul că imobilul de locuințe în litigiu a fost ridicat fără autorizație de construire, pe un teren destinat construcției individuale de locuințe, într-o zonă de dezvoltare mică, fără posibilitatea de racordare la sistemele centrale alimentare cu apă și canalizare, cu încălcarea gravă a legislației urbanistice, precum și a normelor și regulilor de tehnologie a construcțiilor (Codul de urbanism al Federației Ruse, SNiP 2.08.01-89, SP 30-102-99, SNiP 2.07.01-). 89, SNiP 31-02-2001 și etc.).
Reprezentanții pârâților s-au opus cererii, arătând că nu au aprobat plan general aşezare urbană, precum şi planul de dezvoltare, pârâţii sunt inadecvate - deci, în conformitate cu art. 222 din Codul civil al Federației Ruse, cererile pentru demolarea unei clădiri neautorizate sunt formulate nu împotriva proprietarului, ci împotriva dezvoltatorului. Pentru unii proprietari, această clădire rezidențială este singurul loc de reședință din Federația Rusă, de fapt, în casă locuiesc două familii; Administrația împiedică schimbarea destinației terenului. Casa se află la 20 de metri de administrație, a fost construită în fața administrației, iar din anul 2008 nu a mai pus problema nelegalității construcției sau demolării acesteia, reclamantul nu a dovedit că construcția neautorizată reprezintă o amenințare pentru viața și sănătatea cetățenilor, simpla lipsă a permisului de construire nu servește drept bază pentru demolarea unei instalații existente, ale cărei drepturi sunt înregistrate în modul prevăzut de lege. Clădirea rezidențială a fost ridicată într-o zonă de dezvoltare rezidențială în conformitate cu Regulile de dezvoltare ale orașului Odintsovo, aprobate prin Rezoluția nr. 931 din 3 octombrie 2012.
Un reprezentant al unei terțe părți - Departamentul de Arhitectură și Urbanism al Administrației Districtului Municipal Odintsovo din Regiunea Moscova - a susținut afirmația administrației, spunând că terenul este destinat construcției individuale de locuințe.
Luând în considerare tipul de utilizare permisă a terenului, este permisă ridicarea pe acesta a unei clădiri rezidențiale cu un singur apartament, cu cel mult trei etaje, destinată unei familii (SP 55.13330.2011, alin. 3 al articolului 48 din Codul civil al Federației Ruse, paragraful 1 al articolului 49 din Codul civil al Federației Ruse ).
Reprezentanții Departamentului de Arhitectură și Urbanism al Administrației Districtului Municipal Odintsovo au efectuat vizite de inspecție, în urma cărora s-a stabilit că pe terenul a fost ridicat un bloc de apartamente cu 4 etaje.
Titularii de drepturi ai terenului nu s-au adresat la Departamentul de Arhitectură de Urbanism, i.e. nu a întreprins măsuri corespunzătoare în scopul legalizării construcției neautorizate și respectării legislației urbanistice.
Avand in vedere ca obiectul in litigiu este de fapt un bloc de locuinte, atunci in conformitate cu prevederile art. 48, 49, 52, 54, 55 din Codul civil al Federației Ruse, construcția unor astfel de instalații trebuie efectuată de organizații specializate care dețin un certificat SRO, pe baza documentației de proiectare care a trecut examinarea, sub supraveghere. de Gosstroynadzor (organism autorizat).
După cum rezultă din răspunsul Glavgosstroynadzorului din Regiunea Moscova din 18.02.2013 N ZH-59/31 și din Instrucțiunea Glavgosstroynadzorului din Regiunea Moscova N 44i din 16.11.2011, dezvoltatorul nu a aplicat la autoritățile de stat de supraveghere a construcțiilor cu notificarea începerii construcției instalației, supravegherea de stat a construcției asupra construcției unității nu a fost efectuată pe terenul specificat. Pe baza rezultatelor măsurătorilor liniare, încălcări ale distanțelor de siguranță la incendiu dintre structura în litigiu și Cladiri rezidentiale situate în zonele învecinate. Instalațiile nu sunt racordate la rețelele centrale de alimentare cu apă și de canalizare. Deoarece calitatea lucrărilor de construcție și instalare în casă nu îndeplinește cerințele documentelor de reglementare și tehnice pentru clădirile rezidențiale, apar îndoieli cu privire la durabilitatea și întreținerea casei (încălcări ale SP 54.13330.2011 (SNiP 31-01-2003) „Clădiri cu mai multe apartamente rezidențiale”).
Pârâții consideră că această cerere le încalcă drepturile constituționale în calitate de proprietari ai terenului, iar reclamantul nu a dovedit o încălcare a drepturilor și libertăților sale prin construirea termenului de prescripție prevăzut de art. 199 din Codul civil al Federației Ruse, în legătură cu care au solicitat respingerea cererii.
Din materialele cauzei rezultă că pârâții sunt coproprietari ai unui teren destinat construcției individuale de locuințe.
Potrivit proiectului, casa ar trebui să fie încălzită cu cazane pe gaz de la conducta de gaz existentă, alimentarea cu apă ar trebui să fie asigurată dintr-un puț existent, canalizare - instalații individuale de tratare locală, în viitor racordarea la rețelele de canalizare, eliminarea gunoiului - în containere metalice prin încheierea unui acord de eliminare a gunoiului. Acest proiect a fost dezvoltat în conformitate cu standardele sanitare și epidemiologice. După achiziționarea de apartamente într-un bloc de locuințe cu mai multe apartamente, inculpații au luat măsuri pentru legalizarea imobilului de locuit și aducerea acestuia într-o stare propice locuinței - asigurarea locuinței cu utilități.
În ceea ce privește afirmația pârâților că administrația a nerespectat termenul de prescripție, trebuie menționat că cererea de demolare a unui imobil neautorizat care reprezintă o amenințare pentru viața și sănătatea cetățenilor este limitarea actiunilor nu se aplica.
Conform explicațiilor date la paragraful 2 al paragrafului 24 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse și Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 aprilie 2010 N 10/22 „Cu privire la unele aspecte apărute în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de ocrotirea drepturilor de proprietate și a altor drepturi reale”, pârâta într-o cerere de demolare a unui imobil neautorizat este persoana care a efectuat construcția neautorizată. Dacă o structură neautorizată se află în posesia unei persoane care nu a efectuat construcția neautorizată, pârâtul în cererea de demolare a structurii neautorizate este persoana care ar fi devenit proprietar dacă structura nu ar fi fost neautorizată.
Studiind toate împrejurările cauzei, completul de judecată a ajuns la concluzia că au existat temeiuri pentru a satisface cererea de demolare a unui imobil neautorizat, întrucât la examinarea cauzei, s-a constatat faptul construirii unui apartament neautorizat. s-a înființat clădire pe un teren pentru construcție rezidențială individuală.