Главная » Оспаривание

Инвестирование и финансирование объектов недвижимости. Механизмы финансирования операций с объектами недвижимости

1.Коммерческие банки. Коммерческие банки являются Основным источником как краткосрочных, так и среднесрочных кредитов. Обычно они предпочитают выдавать краткосрочные кредиты - от одного до трех лет - на период строительства и сдачи в аренду, после чего долгосрочный кредитор гасит кредит строительному кредитору.

2.Ссудо-сберегательные организации. Теперь им не разрешается владеть дочерними компаниями и участвовать в совместных предприятиях по недвижимости. В настоящее время они в основном занимаются кредитованием покупки домов и квартир.

3.Страховые компании. Компании, занимающиеся страхованием жизни, выдают долгосрочные кредиты под крупные проекты (обычно сроком на десять лет) и предоставляют краткосрочное и долгосрочное финансирование. В отличие от большинства строительных кредиторов, они обычно выдают кредиты под фиксированные ставки процента. Начинающим девелоперам без соответствующего опыта будет трудно привлечь к проекту страховую компанию.

4.Пенсионные фонды. Пенсионные фонды становятся крупным источником финансирования операций с недвижимостью, так как они стремятся к диверсификации своих инвестиций. Благодаря возможности вложения крупных сумм они являются привлекательным источником финансирования для девелоперов. Они занимаются и краткосрочным строительным кредитованием, и долгосрочным ипотечным финансированием, обычно под фиксированные ставки. Как правило, пенсионные фонды финансируют крупные проекты, осуществляемые опытными девелоперами.

5.Иностранные инвесторы/ Хотя многие иностранные инвесторы предпочитают инвестировать в уже построенную недвижимость, они также представляют собой важный источник финансирования нового строительства, в первую очередь для более крупных фирм.

7.Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты. Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты (real estate investment trusts, RE/7) дают возможность поделить владение недвижимым имуществом на небольшие части, доступные большому числу граждан (прим. науч. ред. - они создаются по типу инвестиционных компаний). Синдикаты, акции которых котировались па рынке, уже не являются значительным источником собственного капитала, хотя для небольших дсвелоперов лучшим источником капитала по-прежнему остаются частные синдикаты, образуемые в форме товариществ с ограниченной ответственностью и совместных предприятий.

8.REIT становятся все более важным механизмом привлечения капитала для финансирования приемов в сфере девелопмента. Они объединяют капитал многих инвесторов для привлечения или предоставления финансирования всех форм недвижимости. REIT работают как паевые инвестиционные фонды в области недвижимости, так как их частые инвесторы получают все преимущества диверсифицированного портфеля под профессиональным управлением. Их акции находятся в свободном обращении, обычно ими торгуют на крупных фондовых биржах.

9.Частные инвесторы и совместные предприятия. Пожалуй, самым распространенным типом финансового партнера для начинающего девелопера является частный инвестор, которым может быть практически кто угодно

10.Многочисленные инвесторы также формируют акционерный капитал инвестиционной фирмы, чтобы она могла финансировать новое строительство или приобретение существующей недвижимости. Кредитные организации. Пользуясь своим влиянием на финансовых рынках, некоторые американские корпорации создаю*! кредитные организации. По сравнению с банками, кредитная деятельность таких организаций в меньшей степени регулируется федеральным правительством. В результате они часто готовы кредитовать более рискованные и более сложные проекты, чем те, которые финансируются коммерческими банками. Однако нередко они взимают более высокие процентные ставки и имеют больше возможностей для судебной защиты своих интересов.

11.Строительные кредиторы. Строительные краткосрочные кредиты предоставляются самыми различными типами кредиторов. Какое конкретно учреждение будет финансировать проект, зависит от опытности команды девелопера. типа и масштаба проекта.

8.Предмет экспертно-правовой деятельности в строительстве и её виды

Государственная экспертиза является важным и действенным методом государственного управления и контроля. Под экспертизой понимается анализ, исследование, оценка, результатом которых является заключение, отвечающее требованиям утвержденных стандартов, норм и правил и отвечающих интересам общества и государства. Главная цель, достижению которой способствует экспертиза, - снижение вероятности принятия неоптимальных управленческих решений. К сожалению, научно разработанный терминологический словарь в области экспертной деятельности отсутствует, неопределенность в терминологии во многих случаях порождает проблемы толкования. Экспертная деятельность смешивается с другими видами деятельности и выполняемыми функциями.

Государственная экспертиза проводится в сфере, которая признается значимой с точки зрения государственных и общественных интересов и поэтому требует особых охранительных гарантий, обеспечиваемых государством. Особенно необходимо участие экспертов при выработке приоритетов социально-экономического, научно-технического и технологического развития, распределении средств налогоплательщиков на программы и проекты целенаправленной научно-исследовательской и инновационно-технологической деятельности в разных сферах экономики и жизнедеятельности общества.



Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

Отвод земли и сбор финансовых средств;

Изыскания;

Проектирование;

Поставки (материально-техническое снабжение);

Строительство жилого здания;

Регистрация прав собственности;

Эксплуатация объекта.На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизывходит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используютпри проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешенийна их проведение, относятся:

Новое (капитальное и некапитальное) строительство;

Реконструкция;

Реставрация;

Установка нестационарных объектов;

Использование территорий (приспособление для ведения хозяйственной деятельности);

Благоустройство территорий;

Капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

Перепланировка и переоборудование помещений;

Реконструктивные работы.

Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

8.1. Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

Реальные инвестиции – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

Портфельные инвестиции – вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

Инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и государств.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

Правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;

Органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

Предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

Совместные российско-зарубежные организации;

Зарубежные организации и другие юридические лица;

Отечественные и зарубежные физические лица;

Представительства иностранных государств;

Международные организации.

Инвесторы – это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций – привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.

Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость. Государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания эффективной системы защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.

Основными инструментами такой политики должны стать жесткое регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода.

Существуют разнообразные инвестиционные инструменты и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Одной из основных в системе инвестирования в сфере недвижимости является функция финансирования – перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости – это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является высокая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

Финансирование с помощью только собственного капитала;

Финансирование с помощью заемного капитала;

Финансирование с помощью смешанного капитала – собственного и заемного.

Финансирование с помощью только собственного капитала (незаемных средств), т. е. расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости – смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может вноситься одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

Предыдущая

Все источники финансирования можно разделить на 3 группы: собственные, привлеченные и заемные.

К собственным средствам относят :

· Прибыль предприятий. Прибыль,если она есть, – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. При этом, чем больше инвестируется прибыли, тем меньше дивиденды акционеров. И не все акционеры готовы пожертвовать синицей в руках (дивидендами) ради журавля в небе – ожидаемым в будущем доходом от инвестиций. Таким образом, доступность прибыли для инвестирования тоже не абсолютная.

· Амортизация. Она предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль – для расширенного. Конечно, амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстановить выбывающую из-за ветхости недвижимость и, следовательно, компенсировать изъятия амортизация либо за счет прибыли, но это проблематично в полном объеме, либо за счет привлеченных или заемных средств.

· Собственные средства граждан.

На долю собственных средствв настоящее время приходится около 70 – 80 % всей массы инвестиций в недвижимость. Среди собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70…90 %). В развитых странах с установившимся и эволюционно развивающимся рынком недвижимости примерно одинаковое соотношение между прибылью и амортизацией.

К привлеченным средствам относят денежные средства, которые привлекают через выпуск акций, продажу паев, а также долевых взносов на строительство физических и юридических лиц.

К заемным средствам относят: все виды кредитов и займов. Мы же будем рассматривать только кредитование недвижимости.

1.3.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости – получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями. В Европе три четверти всех кредитов выдается под залог недвижимости.



Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Оно было введено еще в VI в. до н.э. Для информации всех заинтересованных лиц, что данный земельный участок служит обеспечением претензий на определенную сумму, на его границе ставился столб с надписью об этом. Такой столб и назвали ипотекой (по-гречески «hypotheca» –подставка, подпорка).

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII-XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства.

В 1754 г. было положено начало формированию в России системы организованного ипотечного кредитования. Во второй половине XIX века уже существовала стройная система, в которую входили как государственные кредитные учреждения – Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк (1883 г.), так и частные Акционерные земельные банки и Взаимно-общественные земельные банки.

К началу ХХ столетия Россия имела развитую успешно функционирующую систему ипотечного кредитования, доступную многим слоям населения. Достаточно сказать, что ссудно-сберегательные и ссудные товарищества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли 8 миллионов человек.

Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось только в девяностые годы.

Ипотека (залог недвижимости) непосредственно связана с кредитными отношениями.

Наиболее общее определение ипотеки – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.

Иначе говоря, ипотека – это залог недвижимости с целью получения денежной ссуды.

Нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в РФ составляют значительное количество законодательных актов, основным из которых являются:

· Часть первая ГК РФ (статьи 334-358) главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» §3 «Залог»

· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

· Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ с изменениями и дополнениями.

Согласно ст.5 данного закона предметом ипотеки (залога) могут являться:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства.

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом ипотеки не может быть:

1. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (квартира).

2. Имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание (памятники архитектуры, объекты для захоронения радиоактивных отходов и т.п.), а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особоохраняемые природные территории.

4. Часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования (например, для ИЖС в Сочи -2-3 сотки).

5. Доля в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Основными участниками рынка ипотеки являются:

Залогодатели (заемщики ) – физические или юридические лица, предоставившие недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность; добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели ) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения.

Основные функции кредитора:

Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

Оформление кредитного договора и договора об ипотеке;

Обслуживание ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Фонды ипотечного кредитования (в России АИЖК –агентства ипотечного жилищного кредитования) специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий, сложившихся в регионе.

Продавцы жилья – физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, а также ведение единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенного объекта недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают государственные (муниципальные) и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

· Ипотека в силу закона;

· Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку . К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

· покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;

· строительство дома с использованием кредитных средств банка;

Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

Пример : Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

В ипотеку (в залог) может быть передано имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно ст.10 Закона Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Этапы ипотечного кредитования приведены в Приложении 2.

Главой 3 закона «Об ипотеке» предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

«Закладная» - это ценная бумага или юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости. Закладные подлежат регистрации.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая несколько напоминает вексель. Она призвана регулировать отношения между заемщиком и кредитором в части возврата кредита и залоговых отношений.

Различия между ипотечным договором и закладной приведены в таблице 1.2.

Ипотечный договор являет собой основной документ, удостоверяющий ипотеку, в то время как закладная выступает в качестве его гарантии.

Оригинал закладной хранится у банка-кредитора, однако на руки заемщику передается заверенная в нотариусе копия. Без письменного

Создание любого объекта недвижимости представляет собой инвестиционный проект со свойственной ему системой финансового обеспечения. К формам финансирования недвижимости (сделок с недвижимостью) относятся: самофинансирование, финансирование с помощью заемного и привлеченного капитала.

Самофинансирование- это финансирование сделок с объектами недвижимости за счет собственного капитала предприятий, граждан, государства. Оно может осуществляться посредством использования различных форм выделения и накопления финансовых ресурсов. Среди них:

1. Инвестиционные и иные фонды предприятий и органов власти.

Инвестиционные фонды органов власти формируются, в основном, за счет средств, поступающих из бюджета (на инвестиционные цели); это может быть часть амортизационных отчислений предприятий муниципальной и государственной собственности (до 50%) и предприятий других форм собственности (до 30%); внебюджетные доходы и др. Формирование данного вида фондов регламентируется нормативно-правовыми актами органов власти соответствующего уровня.

2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Образуется для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Члены кооператива приобретают (строят) соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай. В Санкт-Петербурге насчитывается более 1800 домов ЖСК.

3. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного кооператива. Целью деятельности жилищных накопительных кооперативов является удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК – это привлечение пайщиков, способных ежегодно вносить в кооператив свою долю, затем накапливать средства и поочередно покупать квартиры для каждого члена, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

4. Стройсберкассы (ССК).

Это специализированный банк, находящийся под надзором Центробанка с ограниченным перечнем банковских операций, направленных на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.

Основной формой заемного финансированияявляется ипотечное кредитование(ипотека). Это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может быть следующее недвижимое имущество (п. 1 ст. 5 Закона об Ипотеке):

· земельные участки, находящие в частной собственности;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в России сложилась обширная классификация ипотечного кредитования: по объекту недвижимости, по целям кредитования, по виду заемщиков, по типу кредитора и т.д.

Рассмотрим формы ипотечного кредита по способу амортизации (погашения кредита). Выделяют:

1. Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит.

Данная форма предполагает такую организацию выплат, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов в течение определенного времени. Заемщик в конце (или начале) равных временных интервалов выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение основного кредита, а часть – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

В начале, большую часть суммы выплаты составляют проценты, однако постепенно их доля снижается, а сумма выплат по основному долгу увеличивается. Общая величина выплат остается фиксированной.

Рассмотренный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в определении размеров его выплат по кредиту, а также кредитополучатель выплачивает процентов меньше, чем при начислении их сразу на всю сумму полученного кредита.

2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на:

· кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга;

· кредиты с переменной процентной ставкой;

· кредиты с «шаровым» платежом;

· завершающие ипотечные кредиты;

· кредиты с участием;

· кредиты с обратным аннуитетом;

· кредиты нарастающими платежами;

· канадский ролловер.

Существование большого количества ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.

В отличие от ипотечного кредита, главным положительным моментом схемы привлеченного финансированияявляется то, что она устраняет необходимость в залоге. Самой распространенной формой данного финансирования является выпуск ценных бумаг в форме облигаций, т.е. ценных бумаг, содержащих обязательство эмитента (застройщика) выплатить ее владельцу номинальную стоимость по окончании установленного срока, а до истечения срока – периодически выплачивать определенную сумму процента.

Наиболее распространенным видом облигационных займов является схема облигационного жилищного займа. Особенность такого займа состоит в том, что застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье. Одна облигация обычно соответствует 1м 2 строящегося жилья. Эмитент может выпустить облигаций только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья. Накопив пакет облигаций, достаточный для приобретения квартиры, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Предельный срок обращения акций облигационного жилищного займа в России составляет 10 лет.

Накопительные схемы через привлечение средств посредством жилищных займов имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:

· отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;

· цены в 2-3 раза ниже цены м 2 жилья, приобретаемого через схемы ипотечного кредитования;

· не требует постоянных ежемесячных платежей;

· денежные средства на жилье можно приобретать постепенно, по мере появления финансовых возможностей.

Востребованным дополнением к кредитным возможностям на рынке недвижимости могут служить сделки, когда часть акций предприятия покупается только на период инвестиционного цикла и с абсолютным обязательством владельцев контрольного пакета или оператора проекта (управляющей компании) выкупить их по согласованной в бизнес-плане цене в определенный момент инвестиционного цикла.

На российском инвестиционном рынке появился такой продукт как мезонинное финансирование (mezzanine financing). Мезонинное финансирование – способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заемщика в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий.

Это промежуточный вид финансирования через залог ценных бумаг между стандартным кредитом с преимущественным погашением и акционерным капиталом. Проценты по мезонинному кредиту существенно выше обычных кредитов в силу более высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется на срок не менее 3-5 лет с погашением тела кредита в конце срока.

К данному инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании.

Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестиционные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.

Недостатками данной модели финансирования являются: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски.

К преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые для получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки. Также к плюсам данного вида кредита можно отнести сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при продаже объекта. Кроме того, девелопер считает своей первоочередной выгодой привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического партнёра положительно сказывается на имидже как самого девелопера, так и совместного проекта.

Основными отличиями этого финансового инструмента от прочих можно назвать являются следующие:

Источники погашения. Погашение мезонинных займов, как правило, осуществляется с помощью средств, вырученных от реализации активов или акций компании, в отличие от заёмного финансирования, где погашение происходит за счёт денежных средств, получаемых от основной деятельности.

Источних заёмных средств. Мезонинное финансирование осуществляется только через инструменты, размещаемые напрямую по результатам переговоров между инвестором и заёмщиком. Обычно, заёмные средства привлекаются через открытый рынок.

Ликвидность. Инструменты мезонинного кредитования совершенно неликвидны, не могут быть проданы на финансовом рынке. Векселя, облигации, пулы стандартных кредитов и.т.д. – ликвидные инструменты и находятся в обращении.

Объёмы финансирования. Мезонинное финансирование предоставляется в небольших объёмах (10-20 %) от общего проектного финансирования, в то время как обычные кредиты могут покрывать до 80 процентов общего объёма проектного финансирования.

Другим перспективным направлением инвестиционного обеспечения рынка недвижимости является форвардное финансирование, или форвардная сделка. Это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.

Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности на объект после окончания строительства.

Основным условием применения схемы форвардного финансирования является продажа инициатором проекта 51-100% имущественных прав на проект в обмен на обязательство реализации проекта. Инвестор в свою очередь гарантирует инициатору выплату девелоперской прибыли, определяемой разницей между рыночной стоимостью завершенного проекта и понесенными в рамках проекта инвестиционных расходов.

Согласно правилам данного механизма инвестирования между собственником и инвестором заключается соглашение, согласно которому завершенный проект будет продан по заранее оговоренной цене. Таким образом, получается, что инвестор финансирует часть или весь проект, предоставляя заём девелоперу под определенный процент.

Форвардное финансирование, как правило, структурируется через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости. Однако эта схема наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, а в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть также весьма проблематично.

Литература:

1. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах;

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.;

3. Барсуков Д.П. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Д.А.Р.К., 2010. – 516 с.;

4. Иванова Е.А. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.;

5. http://www.fellton.ru/news/12617/

6. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/

Источники финансирования недвижимости (формы привлечения ресурсов)

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.

К собственным источникам финансирования относятся:

  • 1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
  • 2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
  • 3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
  • 4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
  • 5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
  • 6. Благотворительньне взносы и пр.

На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).

К внешним источникам финансирования относятся:

1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;

Основные направлений использования бюджетных средств:

  • * Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
  • * Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
  • * Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
  • * Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
  • 2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;
  • 3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);
  • 4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.

Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:

  • * Институты залога недвижимости;
  • * Ипотечный кредит;
  • * Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;
  • * Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.
  • 5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.

В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.

Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):

  • * Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
  • * Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
  • * Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей Под ред. Ресина, Экономика недвижимости, изд-во «Дело», М 2000г, с. 100.

Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.