Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Выбора наиболее эффективного из возможных

1. Введение

2. Определение наиболее эффективного использования недвижимости

2.1. Критерии анализа наиболее эффективного использования недвижимости

2.1.1 Юридическая допустимость

2.1.2 Физическая осуществимость

2.1.3 Финансовая обеспеченность

2.1.4 Максимальная продуктивность

2.2. Основные приемы в анализе наилучшего использования недвижимости

3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

4. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости

4.1. Обособленные виды пользования

4.2. Промежуточные виды использования

4.3. Юридически противоречивые виды использования

4.4. Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным

4.5. Многопрофильные виды пользования

4.6. Виды использования специального назначения

4.7. Спекулятивные виды использования

4.8. Избыточная и лишняя площадь участка

5. Заключение

Список использованной литературы

1. Введение

Рассматривая мной тема, безусловно, является очень актуальной в условиях современных рыночных отношений. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то здесь решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат - жилье.

Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение инвестиционных ресурсов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

Во-вторых, реализация которых возможна физически;

В-третьих, осуществимы финансово;

В-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Цель моего реферата – рассмотреть основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Передо мной поставлена задача, выяснить какими методами осуществляется выбор наилучшего использования объекта, какие анализы производят для этой цели.

Реферат изложен на 27 листах машинописного текста, включая список используемой литературы из 6 источников.

2. Определение наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится несколькими альтернативными вариантами и включает следующие направления:

Рыночный анализ

Анализ реализуемости варианта

Анализ наиболее эффективного использования

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов:

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

2.1 Критерии анализа наиболее эффективного использования

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая обеспеченность;

Максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

В этой статье мы рассмотрим основные этапы продаж, которые позволят довести сделку до успешного завершения. О том, какие основные этапы продаж необходимы для совершения сделки, какая техника продаж потенциально успешна, а также от чего продажникам необходимо категорически отказаться, – читайте далее.

Шаги продаж

Выделяют следующие основные этапы продаж грамотного менеджера по продажам:

1. Подготовка к продажам, психологический настрой;
2. Установка контакта с покупателем;
3. Выявление потребностей;
4. Презентация товара;
5. Работа с возражениями;
6. Завершение продажи;
7. Прощаемся с покупателями, закрепление приятного впечатления, с подтверждением правильности покупки.

Каждый этап профессионального продавца-консультанта из техники продаж в 7 этапов имеет важное значение, способствуя достижению определенного результата. Не обязательно, чтобы в каждой сделке была строгая последовательность этих семи этапов. Манера продаж у каждого менеджера индивидуальна, поэтому нужно работать с разными вариантами диалога и подхода, с подбором наиболее эффективных вариантов. Хотя в работе начинающих продавцов распространена проблема пренебрежения этапом выявления потребностей либо недостаточным выявлением потребностей. Из-за этого и возникает основная потеря клиентов.

Этап 1. Как готовиться к продажам

1. Поймайте «драйв» . Вряд ли сами звонки способны особо повышать настроение и придавать заряд бодрости. Но здесь важно учитывать один эффективный секрет для лучшей работы. Просто вспомните о своем увлечении – что вам нравится делать? У каждого человека существуют свои увлечения, и здесь важны эмоции, которые вы испытываете во время любимого занятия. Постарайтесь запомнить подобное состояние. Вы не обманываете свой организм, а стимулируете мозг на эффективную работу, несмотря на переживания и стресс.
2. Настройтесь на победу . Действует здесь аналогичный принцип – дайте организму определенную «зацепку», вспомнив свои успехи в продажах.
3. Настройтесь на неудачу . В спорных и рисковых ситуациях, когда высока вероятность неудачи, подготовьте себя к возможным отказам. Ведь в таком случае удается избавиться от надуманных страхов и более уверенно вести свои переговоры.
4. Настройтесь на партнера . При общении с новым клиентом нужно думать не о деньгах. Зачем начинаете переговоры? Для помощи своему клиенту – и это главное!
5. Запланируйте все самые важные дела на утро . При грамотном планировании распорядка дня утро становится самым успешным временем для атаки, налаживая контакты и договоренности, достигая желаемого результата.
6. Настройтесь «съесть слона по кусочкам» . Редко удается с первого же звонка или встречи выйти на эксклюзивные условия и отличные скидки. Первые несколько встреч обычно являются лишь подготовительным этапом для формирования соответствующих доверенностей. Поэтому ставьте себе реальные цели на каждый день.

Этап 2. Как установить контакт с клиентом

Ученые доказали, что информация воспринимается человеком в таком соотношении:

• 55 % – визуальная информация, через жесты и мимику;
• 38 % – аудиальная информация, посредством интонации речи;
• 7 % – вербальные данные через смысл слов.

Следовательно, невербально мы воспринимаем 93 % всей информации. Поэтому крайне важна не сама произносимая информация, а то, как мы это делаем.

Позитивное впечатление у клиента формируется из следующих факторов:

1. Внешнего вида менеджера. Производите впечатление успешного человека, чтобы партнеры хотели с вами сотрудничать.
2. Манеры поведения. Уверенность и правильные манеры позволят подчеркнуть свою уверенность и расположенность к сотрудничеству.
3. Жестикуляции. При слишком широких жестах у собеседника может сложиться ощущение, что вы приукрашиваете свою информацию. При отказе от жестов во время общения вас будут воспринимать как бесчувственного и сухого человека. При постоянном повторении одинакового жеста это может начать раздражать.
4. Мимики лица. Злобное выражение лица может обезобразить любую красоту. А вот улыбка способна преобразить даже некрасивых людей. Напряжение лица может говорить о неуверенности и волнении человека. Постарайтесь работать с разными выражениями лица, примеряйте подходящие выражения в зависимости от ситуации.
5. Взгляда. При отводе глаз у собеседника может сложиться ощущение, словно вы подавлены, вас мучает ощущение вины. Очень плохо, если глаза «бегают». Поскольку это свидетельствует о неправдивости человека. При жестком взгляде можно доминировать, однако это отталкивает. Открытый взгляд позволяет создать благоприятное впечатление и располагать к общению.
6. Голоса. Нужно обязательно контролировать скорость встречи оппонента, чтобы подстраиваться под него. Голос должен быть уверенным и достаточно громким.

Приемы переговоров от спецназовцев, политиков и крупных предпринимателей

Переговоры - это всегда поединок. А что главное в поединке? Не показывать слабость, быть уверенным в собственных силах и заранее готовиться к любому повороту событий.

Как противостоять манипуляциям клиентов и самому управлять людьми, рассказал редакции журнала «Коммерческий директор» известный теле- и радиоведущий Владимир Соловьев.

Как завязать беседу с клиентом

1. Поприветствуйте клиента. Любой контакт с клиентом следует начинать с приветствия. Перед устным приветствием следует встретиться с собеседником глазами и улыбнуться.
2. Спросите разрешения войти. При входе в кабинет к клиенту, следует спросить разрешение войти, но важно делать это уверенным голосом, без заискиваний.
3. Представьтесь. Многие компании устанавливают стандарты обслуживания, по которым менеджер должен представляться клиентам. Оправданный подход, когда общение с клиентом будет длиться не меньше 10 минут. Следует произносить имя четко и достаточно громко. Представление должно быть достаточно коротким – не больше 2 предложений.
4. Обозначьте цель своего визита. Торговому представителю следует обозначить цель визита. В случае с розничными продажами такой пункт можно пропустить. Формулировать цель визита нужно сразу в 1-2 предложениях. Следует указать в своей цели и чем вы можете быть интересны собеседнику.
5. Начните разговор «ни о чем» (Small Talk). Несколько фраз искреннего комплимента клиенту и его компании либо офису.

Мнение эксперта

На встречу пришел в джинсах, и беседа не получилась

Илья Маликов,
генеральный директор компании «Самоспас», Москва; кандидат технических наук

Когда в молодости я лишь начинал бизнес, мне предстояла встреча с проректором по безопасности в крупном университете. Я прибыл на встречу в майке и джинсах, пошел в кабинет и поздоровался. Но встреча не заладилась – мой вид явно удивил проректора, он попросил подождать за дверью. Оказалось, что он просто принял меня за своего студента. Тогда я и осознал важность работы над имиджем.
Сейчас работникам моей компании при общении с заказчиками необходимо следовать установленному дресс-коду. На заключение контракта специалист приходит в строгом костюме, несмотря на жару. А для сотрудников службы доставки предусмотрена специальная униформа, чемоданчики и фирменная машина.

Как установить контакт с клиентом

1. Внимательно слушайте клиента.
2. Пересказывайте услышанное от клиента своими словами. Старайтесь осознать полученную от клиента информацию, пересказав её своими словами – чтобы он понимал, вы воспринимаете его речь.
3. Отметьте эмоции собеседника. Отметьте для себя переживания и эмоции, которые проявляются в словах, жестах и поведении.
4. Попросите клиента конкретизировать свои слова. Следует уточнять позицию клиента, особенно по вопросам, которые выражают его основные потребности в экономии, безопасности и повышении социального статуса.

Этап 3. Как выявить потребности клиента

Работая в продажах, очень важно уметь задавать вопросы собеседнику, а также уметь активно слушать клиента и поддерживать разговор.

Почему умение задавать вопросы важно:

• предотвращает пустую болтовню;
• возможность избежать споров;
• удается разложить мысли своего собеседника «по полочкам»;
• понимание, что необходимо вашему клиенту, как можно это получить;
• выявление уязвимых мест своего оппонента, одновременно придавая ему ощущение своей значимости;
• возможность вложить собеседнику необходимую идею, превращая её в идею клиента.

Я придумал модель, чтобы консультировать клиента

Нил Рекхэм ,

бизнес-консультант

СПИН-продажа, разработанная нашей компании, предполагает консультации клиента, с пониманием текущей ситуации и помогая решить проблему. Однако консультанты часто сталкиваются с характерной ошибкой – множество внимания уделено своему вопросу, но недостаточно уделяется самому ответу. Но ведь проблема содержится как раз в ответе. Вместо понимания ответа своего собеседника, консультант заявляет «У меня возникла идея! Вам нужно сделать то‑то и то‑то».

В работе многих непрофессиональных консультантов предлагается исследование усилиями 10 специалистов совместно за пять месяцев. А ведь время для клиента может быть не таким важным, сколь экономия.

Основная ошибка большинства специалистов по продажам в том, что они стремятся скорее сообщить о предложенном продукте. Но опытные специалисты не дают ответ до понимания сути проблем клиента.

Второй распространенной ошибкой становится расценивание стоимости продукта как залог успеха. Ведь даже при важности стоимости услуги, часто могут быть выявлены и другие, более значимые для клиента факторы.

Этап 4. Презентуем наше предложение

Для того, чтобы провести презентацию необходимо использовать концепцию Свойства – Преимущества – Выгода, где:

1. Свойства - это характеристики товара, его особенности.
2. Преимущества - это то, чем ваш товар выгодно отличается от других подобных или аналогичных товаров.
3. Выгода - это преимущество, которое получает клиент, используя ваш продукт. За основу презентации следует брать преимущества и выгоды вашего товара.

Выгоды бывают разные:

1. Функциональные - прямые выгоды для клиента благодаря использованию товара.
2. Эмоциональные - зависят от эмоций клиента, которые возникают при использовании продукта. Особенно важное условие при продаже дорогого и брендового товара;
3. Психологические выгоды – для ощущение определенного состояния. В частности, для ощущения мужественности, уверенности в себе и пр.;
4. Социальные – выгоды, которые определяют место человека в обществе. В том числе принадлежность к определенной субкультуре либо социальному классу.

При работе с розничными клиентами, для покупателя важен ряд следующих факторов:

1. Качество продукции.
2. Стоимость товара.
3. Надежность компании товара.
4. Выступает ли товар как средство вложения денег.
5. Конкурентоспособность товара.
6. Как использование товара повлияет на тщеславие и гордость клиента.
7. Дизайнерские особенности товара.
8. Насколько применение данного товара становится привычкой.

При работе с оптовой компанией либо организацией, внимания заслуживают следующие факторы:

1. Рост престижа организации.
2. Прибыль компании.
3. Перспектива развития компании клиента.
4. Красивая упаковка продукта.

Главной причиной покупки товара становится получение большей прибыли, чем при сделке с конкурентом. Такая выгода для клиента всегда приоритетна.

• Закрытие сделки: 12 техник убедить клиента совершить покупку

Этап 5. Боремся с возражениями клиента

На практике от клиентов можно услышать различные виды возражений. Во время переговоров клиенты возражают по разным причинам: чтобы отделаться от менеджера, получить скидку, выбить выгодные условия и пр. Задача сейлза при этом - не поддаться на манипуляции и продать заказчику ценность товара.

Методы работы с возражениями в зависимости от типа вопроса

1. Бессмысленные, несущественные возражения и вопросы. В таком случае люди обычно пытаются поставить продавца в тупик, отчасти самоутвердиться за счет него. Можно проигнорировать такой глупый вопрос либо перенести его обсуждение на потом.
2. Безнадежные возражения. Обычно относится к покупке аналогичного товара или отсутствию денег. В этом случае не нужно тратить на покупателя множество времени, особенно при наличии очереди в магазине.
3. Возражения со скрытым смыслом. Обычно к данной категории относится основная часть возражений, особенно фразы о высокой стоимости товара. Это предполагает, что покупатель недостаточно осознал все преимущества продукта.
4. Возражения по поводу негативного опыта у знакомых. Покупателю в действительности важно понять, насколько правдивы отзывы его знакомых. Если отзывы действительно правдивы, вам предстоит подумать – как обыграть выявленный недостаток так, чтобы он стал преимуществом.
5. Возражения, основанные на стереотипах и эмоциях. Каждый человек индивидуален и перечень возможных стереотипов может быть очень обширным. Сложно в каждой отдельной ситуации предсказать возможные эмоциональные рассуждения человека, при этом практически невозможно оказывается избавить его от многолетнего стереотипа. В этом случае клиенту следует предоставить рекламную либо ознакомительную информацию – и можно переключаться на следующего.

Как готовить ответы на возражения

1. Укажите на бумаге все возражения, которые произносились вашими покупателями.
2. Все возражения далее стоит расположить в зависимости от частоты произношения клиентами.
3. Напротив каждого возражения следует указать свой ответ на подобное возражение – укажите те слова, которые говорите покупателю.
4. Заучиваем свои ответы.
5. Теперь будет подготовленный ответ на уже знакомое возражение.

Этап 6. Как завершить продажу

Стимулировать клиента на завершение покупки можно с помощью следующих подходов:

1. Задайте альтернативный вопрос. Альтернативный вопрос позволит понять намерения клиента, предоставляя ему право выбора, способствуя ненавязчивому принятию решения. У клиента не возникнет ощущения навязывания товара, он будет уверен в самостоятельном решении о покупке товара.
2. Создайте искусственный дефицит товара или времени. Эффективен данный прием для людей возрастом старше 30 лет, которые еще столкнулись с временами дефицита. Также подходит данный пример для людей с импульсивным поведением. Клиент понимает, что товар скоро может закончиться – и нужно успеть сейчас. Добиться аналогичного эффекта можно благодаря распространению информации о распродажах и акциях, или скором росте цен.
3. Сведите продажу к одному вопросу (сузьте вопрос). Резюмируем все аспекты покупки, по которым договорились, напоминаем клиенту – уже существуют между вами договоренности по определенным вопросам, после чего выделяем единственный вопрос, по которому нужно договориться.
4. Предложите клиенту «примерку» товара под себя. Обсуждаем, как клиент будет использовать приобретенный продукт. Нужно говорить таким образом, словно решение о покупке уже принято. Предполагается обсуждение всех выгод клиента за счет покупки, он начинает ощущать товар своим.
5. Сделайте небольшую уступку, скидку, подарок. Применяется данный метод при заметной заинтересованности покупателя в товаре, множестве вопросов с его стороны, отсутствии возражений, но с принятием решений не спешит, при этом не выражает явные сомнения и не уходит.
6. Перечислите достоинства. При правильном выявлении потребностей и понимании важных для клиентов преимуществ. В таком случае напомните покупателю все важные для него преимущества, аргументируясь его мнением по данным характеристикам.

Также будут актуальны следующие методы завершения продаж:

1. Метод прямой сделки. Напрямую задаем покупателю вопрос о готовности покупки либо оформления заказа.
2. Метод инициативной сделки. С клиентом оговариваем все преимущества, снимая все возражения. Произносим «Отлично, я рад, что вам подходит этот товар. Давайте перейдем к формальностям».
3. Метод пробных сделок. Подходит данный метод на любой стадии продаж, чтобы стимулировать клиента на совершение покупки. К примеру, «Кстати, на какую дату мы планировали доставку?».
4. Метод снятия возражений (техника трех «да»). Используется такая техника в случае сомнений клиента и его желании подумать. В таком случае приводятся аргументы «за» принятие решения о покупке. «Ведь у этого автомобиля справедливая цена?» – да. «Он в отличном состоянии» – да. «И цвет вам подходит» – да. «Характеристики автомобиля вам подходят» – да. Наша цель – выманить по возможности больше положительных ответов. После такого количества да, клиенту будет сложно отказать. Если же будет отвечать на один из вопросов отрицательно, потребуется обоснование своего отказа – у продавца будет возможность указания своих доводов.
5. Метод заполнения бланка. Когда отлично поработали с клиентом, но продолжает молчать, не принимая решение, попробуйте начать заполнение документов на товар. Чем больше пунктов заполните, и чем больше получите данных от клиента, тем больше возрастает его готовность к сотрудничеству. Но не следует работать с документами со строгой отчетностью и номером бланков, чтобы не испортить их.

Этап 7. Как нужно прощаться с клиентами

1. Поведение продавцов. Не должно быть проявления нежелания помогать клиентам, несмотря на плохое настроение и усталость.
2. Поведение кассиров. При закрытии кассы любому сотруднику необходимо вежливо предупредить людей в очереди, чтобы не занимали её. И при этом извиниться за неудобство.
3. Не должно быть закрытие магазина за 10-15 мин. до указанного в графике режима работы.
4. Администратору нужно оперативно реагировать на появление очередей.
5. Контролируйте интонацию продавца при общении с покупателем. У клиента не должно быть ощущения, что общаться с ним не рады. Менеджеры должны научиться улыбаться перед своим приветствием, чтобы сделать свой тон мягче.
6. Менеджеров нужно отучить от разговоров по телефону, пока в зале присутствует покупатель.
7. На работу приглашайте менеджеров с высокой степенью искренности и воспитания.
8. Упростите процесс возврата и обмена товара. Ведь при возврате товара у клиента огромный стресс, нередко усугубляясь хамством персонала. При спокойном и корректном возврате покупатель обязательно вернется.

Информация об экспертах

Елена Иванова, генеральный директор сети магазинов по продаже кофе и чая «Кофетут», Москва. Окончила Институт экономики, финансов и права офицеров запаса по специальности «юрист». За время учебы реализовала несколько торговых проектов: сеть автозаправочных станций, сеть цветочных салонов, ресторан русской и грузинской кухни. Имеет опыт управления бизнесом с 1989 года. «Кофетут» - компания, занимающаяся оптовой и розничной продажей чая и кофе. Предприятие основано в 2002 году. Численность персонала - 20 человек. Официальный сайт -www.kofetut.ru.

Илья Маликов , генеральный директор компании «Самоспас», Москва; кандидат технических наук. Окончил МГТУ им. Н.Э. Баумана по специальности «экономист-менеджер», получил кандидатскую степень в Санкт-Петербургском университете государственной противопожарной службы МЧС России. Работал в компании «Венто», торгующей альпинистским снаряжением, прошел путь от курьера до руководителя розничной сети. В 2006 году основал противопожарный центр «Самоспас». Преподает в московском учебно-научном комплексе пожаротушения Академии ГПС МЧС.
ООО «Самоспас». Сфера деятельности: производство и продажа средств спасения людей при пожаре. Численность персонала: 25. 
Годовой оборот: 85 млн руб.

Антон Шматалюк , директор по консалтингу компании РДТЕХ, Москва. ЗАО «РДТЕХ». Сфера деятельности: управленческий консалтинг, услуги по автоматизации. Численность персонала: 286. Основные клиенты: Банк России, ВТБ, компании «Вымпелком», «Газпром», «Мегафон», МТС, «Сибур Холдинг». Годовой оборот: 2,029 мрд руб. 


Нил Рекхэм , бизнес-консультант. Известный эксперт по продажам в сфере b2b. В 1970‑х годах получил международное признание благодаря масштабному исследованию эффективности продаж, поддержанному транснациональными корпорациями: за 12 лет 30 специалистов изучили 35 тыс. успешных сделок по продаже товаров и услуг в 23 странах. Бюджет проекта составил $30 млн. По результатам исследования Рекхэм разработал инновационную технику эффективных продаж, которую описал в своей книге «СПИН-продажи».

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления: рыночный анализ; анализ реализуемости варианта; анализ наиболее эффективного использования. Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов : Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования : юридическая допустимость (Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды); физическая осуществимость (Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли); финансовая обеспеченность (все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их, лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.); максимальная продуктивность (это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования). Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема : наиболее эффективное использование участка как незастроенного; наиболее эффективное использование участка как застроенного. Основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной : Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка. Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам : Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

"

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости), в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки. Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность? рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) ? рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

ну и самые главные факторы - это социально-экономические возможности людей и их культурно-эстетические ценности.

Итак, рассмотрев некоторые из этих критериев, можно сделать ряд предполагаемых вариантов использования данного объекта. Конечно, все эти выводы будут приближенными, но даже по ним можно в целом сделать оценку о выборе подходящего варианта.

Для каждого объекта алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из пяти этапов.

ЭТАП 1. На первом этапе составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.

Итак, в нашем случае можно привести вот такой список вариантов: гостиница, доходный дом (жилье в аренду), оздоровительный центр, научно-исследовательский центр, банк, бассейн, офисный центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, кинотеатр, гимназия, тренажерный зал, теннисный корт.

ЭТАП 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.

Так, согласно СНиП 2.08.02 - 89* «Общественные здания и сооружения» предполагаемое здание научно-исследовательского центра не может быть запроектировано на данном участке. Так как на территории научной и научно-производственной зоны следует размещать учреждения науки и научного обслуживания, опытные производства и связанные с ними высшие и средние учебные заведения, учреждения и предприятия обслуживания, а также инженерные и транспортные коммуникации и сооружения. А в нашем случае уже сложилась определенная курортная застройка, которая не может быть изменена, и с правовой точки зрения это юридически неосуществимо.

Применение объекта в качестве гимназии также невозможно, так как согласно СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» общеобразовательные учреждения в селитебной зоне могут располагаться в радиусе 750 м каждое, а исследуемом районе уже существует две школы.

Согласно, Гражданскому кодексу РФ все предлагаемые функции не имеют непреодолимые препятствия вследствие законодательных ограничений.

ЭТАП 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

Не тот рельеф, имеются скальные образования;

Неудобная форма или малый размер участка;

Неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте, имеются затопляемые зоны;

Недостаточная несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;

Нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;

Планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения.

Исследуемый район имеет ряд специфических инженерно-геологических условий, есть различные отклонения в гидрологии и рельефе участка. Все инженерные коммуникации, включающие в себя водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию, электроснабжение, устройство связи, выполнены централизовано от городских сетей.

ЭТАП 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, то есть если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.

Так предлагаемый вариант доходного дома (жилье в аренду) по экономической целесообразности не может быть выбран. Спрос на такую недвижимость в этом районе будет не значительным. Данный район является селитебной зоной, хотя и жилая застройка здесь представлена небольшим количеством домовладений.

Строительство кинотеатра является также экономически не выгодным, так как уже существует такое сооружение вблизи исследуемого участка.

Парфюмерный центр также не подходит для нашего района. Дело в том, что исследуемый объект находится в районе, где проживает малое количество людей. В г. Железноводске уже имеются специализированные группы таких магазинов, которые положительно зарекомендовали себя в этом профиле, и мало кому понадобится из центра города ехать в глубь за необходимым товаром. Единственным условием для таких действий может быть только значительное снижение цен на продукцию. Но такое также не возможно в силу больших затрат, во-первых, на строительство, а во-вторых, на закупку товара. Все это приведет к убыточности объекта.

ЭТАП 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Итак, в данной работе, при рассмотрении функций к пятому этапу мы подошли с таким перечнем: оздоровительный центр, банк, бассейн, юридический центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, ресторан, кинотеатр, тренажерный зал, теннисный корт Все эти функции можно скомпоновать в три варианта:

1. Банк, офисный центр.

2. Гостиница с рестораном.

3. Пансионат

Рассмотрим каждый из этих вариантов в рамках экономически целесообразных и финансово осуществимых функций.

Первый вариант - это банк с юридическим центром. Ну, во-первых, необходимо ответить на вопрос, почему этот вариант находится в числе оставшихся?

Самое главное, это то, что ни в анализируемом районе, ни в самом г. Железноводске нет такого специализированного объекта, где сконцентрированы такие функции. В данном районе имеется только банкомат. Хотя, это селитебная зона, но потребность в услугах банка, всегда будет существовать.

Кроме того, в данный вариант включена функция юридического центра. Это совсем не случайно. Основная причина в отсутствии такого центра и в районе, и даже в городе. Конечно, существуют различные нотариальные конторы, кабинеты юристов, но нет такого учреждения, где комплексно решался ряд вопросов. Кстати, проектируемый центр может иметь и междугороднее значение, так как в нем будет осуществляться весь спектр услуг, осуществляемых в области правоотношений.

Ближайшее расположение банка и юридического центра друг к другу будет способствовать их взаимосвязанной и налаженной работе в решении ряда вопросов. Это создаст удобства в сокращении времени оформления документов, в повышении качества выполнения услуг, а также привлечет большее количество заинтересованных сторон. Ну, а если отобрать и подготовить высококвалифицированные кадры, то данный объект станет по-настоящему востребованным.

Второй вариант - это гостиница с рестораном. Его выбор в числе трех оставшихся вариантов неслучаен. Но сначала нужно ответить на вопрос.

Ну, во-первых, для чего здесь гостиница? Ведь вокруг множество санаториев и пансионатов со множеством предлагаемых ими услуг в сфере здравоохранения. Но нет в этом живописном районе сооружения, где можно было бы остановиться на короткий, неопределенный срок.

Но сама по себе гостиница будет здесь нерентабельна. Это связано с большой площадью застройки. Было бы глупо для заказчика недоиспользовать предлагаемый земельный фонд. Поэтому в этот вариант можно включить и ресторан, и боулинг-клуб. Думаю, что данные функции будут востребованы и иметь спрос. Любой отдыхающий, остановившийся здесь, может не выходя из здания поужинать и провести досуг.

Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.

Ну, и наконец, третий, заключительный вариант пансионат. Безусловно, на его выбор из массы других повлияло местоположение исследуемого участка. Что может быть лучше чистого воздуха, горного пейзажа, целебных свойств минеральных вод?!

На протяжение двух столетий строились и строятся такие санаторные комплексы. И не возникал вопрос о конкуренции среди них, так как востребованность таких услуг всегда существовала. Тысячи людей из разных уголков нашей страны и ближнего зарубежья стремятся сюда, на Кавказские Минеральные Воды.

Наоборот, в 90-е годы прошлого столетия, многие из таких комплексов пришли в упадок. Медицинский персонал расформирован, потеряно много рабочих мест. Поэтому сейчас даже необходим рост строительства таких учреждений. Необходимо вернуть нашему региону прежний статус Здравницы. А также чтобы поднять социально-экономический рост жизни населения. Только всегда встает вопрос об инвестициях в эту отрасль!

Реальное хозяйствование сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности этого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов, используемых в качестве реального или финансового актива, т.е предназначенных для извлечения прибыли, должны основываться на параметрах доходности объекта.

Одним из основных параметров доходности объекта является ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Данные об арендных ставках для данной работы взяты из мониторинга СМИ «Из рук в руки», «Все для Вас», «Рынок недвижимости Кавминвод».

В ряде случаев доходы не могут быть получены в полном объеме:

Из-за потерь, связанных с недозагрузкой, ? вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;

Из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Если предположить, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, то можно рассчитать эффективный валовой доход как разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки и неплатежей.

Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные и условно переменные, которые формируются из общего перечня расходов.

Чистый операционный доход представляет собой чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в изучаемый объект недвижимости, и рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.

Еще одним из показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой нормы доходности капитала, вложенного в объект недвижимости. Общая норма доходности всего инвестиционного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода к общей сумме средств, вложенных в этот объект.

Для данной дипломной работе все вышеперечисленные показатели эффективности использования объекта определены и сведены в таблице 1 «Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка».

Проанализировав оставшиеся три варианта функций, можно выделить третий - «Пансионат», который по отдельным показателям опережает остальные, и в целом является оптимальным. Если сравнивать значения стоимости объекта для каждого из них, то нужно отметить, что самым высоким является у последнего - 196166883,11. Данный вывод является определяющим в выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования.

Диаграмма предложения по видам недвижимости %

Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка.

Таблица 1.

Показатель	Вариант 1 (банк, юридический центр)	Вариант 2 (гостиница с рестораном)	Вариант 3 (пансионат)
Площадь (S), м2
Строительный объем, м3
Площадь застройки, м2
Площадь участка, м2
Арендная ставка (А), д.е. за м2 в год
Потери от недозагрузки (Кv), %
Потери от неплатежей (КL), %
Коэффициент операционных расходов (КЕ0), %
Эффективный валовой доход (Ieg), д.е. в год
Чистый операционный доход (I0), д.е. в год
Стоимость строительства здания (VB), д.е.
Общий коэффициент капитализации (R0)
Стоимость объекта, д.е.
Стоимость земли, д.е.

Выбор варианта ННЭИ земельного участка с улучшениями

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Так, исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности его емкости и эффективности. В данной работе, как и для анализа ННЭИ земельного участка как свободного, так и для анализа ННЭИ земельного участка с улучшениями выбранные три варианта остаются без изменений. Результаты расчетов для определения нормы прибыли на инвестиции сводятся в таблицу 2.

Определение нормы прибыли на инвестиции.

Таблица 2.

В данном случае выбор варианта производится на основе анализа значения нормы прибыли на инвестиции. Самым высоким оно является для третьего варианта (пансионат) - 55%. Следовательно, он и является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования исследуемого объекта.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Введение

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Целью данной работы является анализ объекта недвижимости с точки зрения его наилучшего и наиболее эффективного использования как условно свободного, а также с улучшениями. Земельный учсток с с кадастровым номером 78:5516А:2 и расположен в Санкт-Петербурге по адресу: проспект Просвещения, дом 40, литера A. Для этого будут определены юридически осуществимые варианты использования земельного участка на основании Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, а также проведены все необходимые расчёты.

1 . Характеристики объекта

В данном разделе работы приводятся:

Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом недвижимого имущества, о физических свойствах объекта недвижимого имущества, имеющаяся информация об износе и устаревании.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта недвижимого имущества, которые имеют специфику, влияющую на результаты проекта.

Информация о текущем использовании объекта недвижимого имущества.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту недвижимого имущества, существенно влияющие на технико-экономические показатели проекта.

1.1 Описание земельного участка

Описание земельного участка представлено в таблице ниже.

Таблица 1.1 - Описание земельного участка

Адрес объекта (город, область, район)	г.Санкт-Петербург, проспект Просвещения, дом 40, литера А
Собственник (арендаторы)	Государство
Права на земельный участок	Постоянное (бессрочное) пользование, Собственность
Кадастровый номер
Дата и цена приобретения объекта
Площадь участка, м2
Текущее использование объекта	Для размещения объектов культуры и искусства
Функциональное зонирование участка в соответствии с Генпланом	С Генпланом: «Д» - зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. С ПЗЗ: ТД2-2 - зона специализированных общественно-деловых объектов в периферийных и пригородных районах города, с включением объектов инженерной инфраструктуры.
Высотный регламент, м
Характеристика местоположения	Рельеф без существенных уклонов
Форма участка	Прямоугольная
Наличие коммунальных услуг	электричество, газ, вода, канализация, центральное отопление и т. д.
Транспортная доступность	удовлетворительная
Подъездные пути	Дорога(асфальт)

1.2 Описание улучшений

Описание улучшений представлено в таблице ниже.

Таблица 1.2 - Описание улучшений земельного участка

Общая характеристика	архитектурный стиль, конструктивные и объемно-планировочные решения, тип
Год постройки
Год последнего капитального ремонта
Площадь общая, м2
Количество этажей
Фактический возраст здания, лет
Системы инженерного обеспечения:	Состояние - хорошее
Водопровод
Электросети
Канализационная сеть
Система отопления и охлаждения
Телевидение
Сигнализация (охранная, пожарная)
Внешнее благоустройство:
Озеленение
Стоянка для автомашин
Детская площадка
Уличное освещение

1.3 История объекта

В 1986 году в Выборгском районе Санкт-Петербурга на проспекте Просвещения появилось новое красивое здание, построенное специально для первой в городе Детской школы искусств. Светлые, хорошо оборудованные классы, просторные коридоры, буфет, один выставочный и 2 концертных зала. В этих прекрасных помещениях размести­лись три отделения - художественное, хореографическое и музыкальное. Такое творческое содружество было внове и тут же вызвало живейший интерес не только у жителей микрорайона, но и у всего города.

Рис.

В 1999 г. Детской школе искусств было присвоено имя Георгия Свиридова, замечательного русского композитора, жизнь и творчество которого долгие годы были связаны с нашим городом. Подлинно творческая атмосфера, высокий профессиональный уровень обучения сложились во многом благодаря основателю и первому директору школы Заслуженному работнику культуры Рос­сии Сердюку А. М. (1937-2001). Александр Михайлович был замечательным педагогом и музыкантом, который прекрасно владел двумя инструментами органом и фортепиано. Его имя часто встречалось на филармонических афишах не только Санкт-Петербурга, но и других городов России и Зарубежья, именно такой руководитель смог создать коллектив отличных специалистов своего дела, любящих свою профессию и стремящихся увлечь ребят в мир музыки, танца, живописи.

С 2001 года руководство школой осуществляет заслуженный работник культуры РФ Наталия Михайловна Веледеева. В сфере музыкального образования Наталия Михайловна работает с 1966 года, на административной должности с 1987 года. Опытный руководитель, Н.М. Веледеева пользуется большим авторитетом в городе, является членом Совета директоров школ при Комитете по культуре.

В школе обучается около 2000 детей, ра­ботает более 130 преподавателей. За большие творческие достижения лучшие преподаватели награждены Почетными званиями. «Заслуженный работник культуры РФ»: Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, Г.С. Леонова; «За достижения в культуре»: И.С. Соколова, В.П. Кальщикова; «За успехи в деле гуманизации школы Санкт-Петербурга»: Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, М.Ф. Пугачевский, О.И. Кузнецова, О.Ф. Перевёрткина, М.В. Фурсова, О.В. Герасимова, Ю.Б. Сливовский. Школа гордится своими талантливыми учениками, лучшие из которых завоевывают звания лауреатов и дипломантов во многих международных конкурсах и фестивалях. Будущие профессионалы награждаются стипендиями Комитета по культуре Правительства Санкт-Петербурга, Министерства Культуры России, Филармонического общества Санкт-Петербурга. Коллектив школы с гордостью носит имя великого русского композитора. 8-го декабря 2000 года в связи с 85-летием Г. В. Свиридова был торжественно открыт школьный музей «Свиридов в Ленинграде».

С 2000 года в школе ежегодно проводился Открытый Санкт-Петербургский фестиваль детского исполнительского искусства им. Г.В. Свиридова. В 2005 году, став членом Ассоциации музыкальных конкурсов России, фестиваль приобрёл новый статус: Международный конкурс юношеского исполнительского искусства им.Г.В. Свиридова. Все эти годы почетным Президентом конкурса является племянник композитора Александр Сергеевич Белоненко, а постоянным председателем жюри - многие годы работает заслуженный артист России, профессор Санкт-Петербургской государственной консерватории им. Н.А. Римского-Корсакова Олег Юрьевич Малов.

Для многих лауреатов победа на Свиридовском конкурсе стала удачным стартом в их профессиональном становлении.

Для самых маленьких музыкантов (до 10 лет) Школа инициировала проведение городского фестиваля «ИСКОРКИ». Раз в два года юные солисты любых специальностей соревнуются в музыкальном исполнительстве. Награждение и концерт лауреатов проходит в Малом зале им.М.И. Глинки Санкт-Петербургской филармонии. Сегодня школа играет заметную роль в концертной жизни города. Ученики музыкального и хореографического отделений постоянно выступают на больших концертных площадках: в Шереметевском дворце, Большом и Малом залах Санкт-Петербургской филармонии, Концертном зале Академической капеллы, музее-квартире актеров Самойловых, музее Н.А. Римского-Корсакова. Ребята принимают участие в музыкальном абонементе Дома композиторов, театра «Зазеркалье», в Доме Кочневой, в музее Ф.И. Шаляпина, во дворцах Русского музея.

Один из лучших музыкальных отделов - фортепианный. Такие преподаватели как: Г.С. Леонова, Д.Ю. Быстров, М.Ю. Кузьмина, О.Ф. Перевёрткина, О.И. Радаева, М.В. Хван успешно готовят своих учеников к выступлениям на конкурсах, городских концертах и к поступлению в средние учебные заведения. На всех отделениях школы работают бывшие выпускники, вернувшиеся в родные стены после окончания высших учебных заведений. Школа славится своими творческими коллективами, которые выступают не только у нас в городе, но и за рубежом.

Образцовый коллектив духовой оркестр под руководством Заслуженного Работника Культуры РФ Ефимова В.Г. - лауреат многих Международных конкурсов и фестивалей - бывал в Израиле, Италии, Германии, Франции, Испании, Бельгии, Греции. Хоро­вой коллектив «Консонанс» под руководством М.В. Фурсовой является лауреатом и дипломантом многих Международных фестивалей: I премия конкурса-фестиваля, посвящённого 90-летию Г.В. Свиридова (Москва 2005г.), Диплом I степени на Открытой Всероссийской детской хоровой ассамблее «На берегах Невы» (СП-б 2006г.), Золотая медаль хорового международного конкурса «Mundi Cantant» (Чехия, г. Оломоуц 2007 г.), I премия международного конкурса им.Г.В. Свиридова (СП-б 2007 г.), Диплом II степени X Санкт-Петербургского фестиваля детских хоровых коллективов «Классика и современность» (2007 г.), I премия на 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Бельгия 2008 г.), Серебряный диплом на 6 Festival e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Италия 2008 г.). Коллектив постоянно выезжает с концертами во многие города России и Зарубежья: Польшу, Венгрию, Финляндию, Францию, Италию, Чехию, Бельгию. На художественном отделении школы работают 22 преподавателя. Из них: Н.Е. Белых, В.П. Головин, О.Н. Панкратова, Ф.Ф. Расулов, Ю.Б. Сливовский, М.С. Смирнов, Н.П. Старова, М.В. Трофимова являются членами Союза художников Российской Федерации. Работы учащихся художественного отделения неоднократно завоевывали призы на выставках Санкт-Петербурга, России, Англии, Америки, Франции, Германии, Финляндии, Польши, Чехии, Венгрии.

На хореографическом отделении работает коллектив опытных преподавателей, которые имеют большой опыт сценической и педагогической работы и участвуют в проведении международных семинаров по хореографическому искусству: в США, Франции, Финляндии. Учащиеся отделения обучаются по академической программе. На отделении работает И.К. Новик - ведущий режиссер-постановщик Санкт-Петербургского детского музыкального театра «Зазеркалье». Под её руководством ведется интересная творческая работа, осуществляются постановки, объединяющие деятельность хореографического, музыкального и художественного отделений школы. Установлены творческие связи с Академией русского танца имени А. Вагановой. Учащиеся выступают на ведущих концертных площадках города: Большой зал филармонии, Академическая Капелла, Смольный собор. Одним из достижений работы отделения является завоевание учащимися званий лауреатов и дипломантов на городских и международных фестивалях, в том числе: «Танцующий Олимп» (Берлин 2008 г.), «Искорки» (СП-б 2009 г.). Выступления учащихся очень украшают проведение абонементных и праздничных концертов.

2 .Анализ окружающей среды

2.1 Анализ местоположения объекта

Рис.

Застройка территории

Территория квартала, в котором расположен исследуемый объект, ограничена:

- Улицей Есенина;

- Проспектом Просвещения;

-Улицей Ивана-Фомина;

- Сиреневым бульваров.

Исследуемый район выделяется обилием парков.

Самые большие из них - парк Сосновка, с ухоженным лесным массивом, пешеходными дорожками, детскими площадками и площадками для игр в волейбол, парк Лесотехнической академии, находящийся в районе площади Мужества.

Экологическое состояние жилых кварталов района, в целом, хорошее, но степень загрязненности почв в микрорайонах существенно различается. А вот уровень загрязненности воздуха, в целом, выше, чем в соседнем Приморском районе, где воздух активно вентилируется с залива. Также рядом с исследуемым объектом находится Кантемировский мост, территория которого считается одной из самых шумных мест города.

Рисунок 2.1 - Локальное местоположение объекта

Жилая застройка

Состав жилищного фонда Выборгского района практически повторяет хронологию застройки города. На юге - старый фонд, в центральной части - «сталинки» и «хрущевки», на севере - преимущественно новые дома. В числе главных достоинств Выборгского района является его развитая инфраструктура. Район стоит на четвертом месте в рейтинге районов Санкт-Петербурга по наличию качественных торговых площадей. Район известен торговыми зонами у станции метро «Удельная», «Политехническая», торговыми центрами «Светлановский», «Шуваловский», огромными торгово - досуговыми центрами в районе Озерков и станции метро «Проспект Просвещения», гипермаркетами «О"Кей», «Лента» и «Максидом».В районе действуют бизнес - центры «Нобель» (Пироговская набережная), «Акватория» (Выборгская набережная), «Бекар» (Б. Сампсониевский проспект). Нужно отметить, что большая часть действующих бизнес - центров располагается на Выборгской стороне. Выборгский район располагает большим количеством объектов (свыше 40), сдающих офисные помещения в аренду. Также в районе ведется реконструкция старых зданий, проектирование и строительство новых сооружений под бизнес - центры.В Выборгском районе проходит успешная реализация программы капитального строительства многоэтажных гаражей-паркингов.

Общая информация

Выборгский район (образован в 1718 году) - один из крупнейших на сегодняшний день в Санкт-Петербурге, к тому же - и один из старейших: он получил свое название еще в 1817 году. Именно в это время указом Петра I территория по правому берегу Большой Невки и Невы, где проходила древняя дорога на Выборг, стала называться Выборгской стороной.

В первые годы существования города Выборгская сторона считалась пограничным рубежом. На первых планах города эта территория входила в состав Петербургской части, затем стала самостоятельной Финляндской, потом Выборгской стороной.

По правому берегу Большой Невки, который почти не затоплялся при наводнениях, уже в начале XVIII века стали строить склады, амбары, госпитали. Набережная на этом участке постоянно расширялась за счет подсыпки берега и выдвинулась в реку почти на 200 метров. С 1711 года появились жилые строения. Здесь селились строители города, отставные солдаты, мастеровые. Так образовались слободы: бочарная, компанейская, госпитальная, синявинская. Здесь вокруг заводов чередовались застроенные участки. В первой четверти XVIII века Выборгская сторона осваивалась медленнее, чем другие районы Петербурга. В 1717 году на Выборгской стороне было всего 350 дворов (на Адмиралтейском острове в этот же период было 1720 дворов).

На окраине появляются разные промышленные предприятия - сахарные, кожевенные, пивоваренные заводы; верфь, казармы, тюрьмы. Тут же на набережных Невы строят дачи царские сановники - Г. Теплов, А. Безбородко, адмирал А. Синявин и другие.

Южная часть района, прилегающая к Неве, вошла в состав города еще в XVIII веке. Здесь образовалась госпитальная слобода. Первый в России военный госпиталь (Адмиралтейская гошпиталь) по указу Петра I был заложен в 1715 году, рядом с ним в 1717 году был открыт сухопутный военный госпиталь. Строил их на сваях первый архитектор нашего города Д. Трезини, затем в камне эти здания с двумя башенками по углам и длиной почти 300 метров перестраивал М. Земцов. Тот вид, что мы наблюдаем сейчас, Академия приобрела в 60-е годы прошлого века. Сначала перестроили те корпуса, что выходят на Неву, затем остальные. С 1881 года этот комплекс стал называться Военно-медицинской академией. Во второй половине XIX века вдоль берегов Невы и Большой Невки складывается промышленный район. Здесь располагаются заводы А. Барановского, Г. Лесснера, Л. Эриксона, Л. Нобеля, а так же Сампсониевская, Никольская и Выборгская мануфактуры.

Центральная часть современного района ранее называлась «Лесное». Точные границы «Лесного» в современном городе определить достаточно трудно. Сергей Александрович Безбах (выдающийся краевед 20-х годов) в своей книге отмечал, что «Лесным» называется местность по правую сторону Выборгского шоссе (пр. Энгельса) между Ланской ул., Исаковым пер. (ныне Манчестерская ул.), Старо-Парголовским пр. (ныне пр. Мориса Тореза), Богословским кладбищем и парком Лесного института. Теперь, как считает историк С. Глезеров: «В широкое понятие «Лесной» включают близлежащие Малую и Большую Кушелевку, Гражданку и Сосновку».

Земли в центральной и северной части современного Выборгского района раньше принадлежали царским вельможам - Шувалову, Левашову, Кушелеву. Их фамилии дали название селам Кушелевка, Левашово, Шуваловское. В район Кушелевки в XIX веке из Царского Села переехало Лесное училище, на базе которого впоследствии была создана Лесотехническая академия. В середине XIX века территория вблизи Лесного училища начала застраиваться дачами, но с прокладкой в 70-х годах ветки Финляндской железной дороги их строительство переместилось на север, в Шувалово и Озерки. В районе площади Мужества соединяются все основные магистрали «Лесного». В XVIII веке они вели на Спасскую мызу. Тогда ею владел влиятельный вельможа царского двора Екатерины II и Павла I - Иван Кушелев. Купив часть земель у графа Безбородко, он построил летнюю резиденцию. В начале века рядом с дачей Кушелева находилась Английская ферма, история которой относится ко времени царствования Александра I, когда он разрешил устроить английскому отставному капитану Давидсону образцовую сельскохозяйственную ферму, для чего были приобретены земли за Выборгской стороной, в том числе и часть Спасской мызы. Ферма не стала образцом для подражания, а приносила только убытки и в 1809 году была возвращена в казну. Часть земли фермы была продана, кроме двух участков, на которых располагались хозяйственные постройки. На них разместился в 1811 году, переведенный из Царского Села Лесной институт, тогда называвшийся «Форст-институтом» (от английского «forest» - лес), давший впоследствии название всей местности. Институт постепенно превратил часть своих земель в лесной парк: вместо старых кривых дорог на Спасскую мызу и Мурино проводились улицы, были посажены сосновые деревья, устроены питомники, ботанический сад, оранжерея.

С 30-х годов XIX века институт, нуждавшийся в деньгах, начал продавать часть своих земель частным лицам для строительства дач, и местность вокруг него стала оживленным пригородом. Земли достаточно быстро были раскуплены состоятельными петербуржцами, которые оценили привлекательность этих загородных мест. Образовавшуюся дачную местность стали называть «дачами за Лесным институтом». Потом, когда институт в 1837 году стал военно-учебным заведением, который именовали Лесным корпусом, а местность стали называть «Лесной корпус». Название сохранилось до середины XIX века, впоследствии слово «корпус» постепенно вышло из обихода и осталось название «Лесной», а иногда «Лесное».

Со временем, к началу XX века, название «Лесной» охватило собой достаточно большую территорию. Когдаздесь был открыт Политехнический институт, значение «Лесного» особенно возросло. Он превратился в своего рода петербургский «Кембридж». Судьба «Лесного» после революции характерна для многих столичных предместий. «В 20-30-х годах XX века здесь жила простая публика из числа рабочих и совслужащих, а в 60-х годах сюда пришел город» - пишет С. Глезеров. От старого Лесного сохранилось лишь несколько построек, среди них - деревянное здание дачи Бертлинга на Болотной улице знаменитое своим революционным прошлым, сейчас здесь находится Детский исторический музей, особняк Котлова на площади Мужества, домик профессора Лесного института Дмитрия Никифоровича Кайгородова у Серебряного пруда, особняк у площади Мужества, который старожилы называют "домом Шаляпина".А сегодня парк Лесотехнической академии (в прошлом Лесного института), как и раньше, - любимое место прогулок жителей Выборгского района. Наиболее древней из северных окрестностей района является поселок Парголово. Первое упоминание о нем встречается в Переписной окладной книге по Новгороду за 7008 (1500) год. Тогда деревня называлась Паркола. В состав Парголовской мызы, подаренной Петром I своей дочери Елизавете Петровне, входили селения: Суздальская слобода (1-е Парголово), слобода Малая Вологодская (2-е Парголов, По площади район занимает IV место после Курортного, Пушкинского и Приморского районов. В современных границах район существует с 1978 года, граничит с Приморским, Калининским, Петроградским, Центральным. На севере район граничит с Всеволожским и Курортным районами. На юге его граница проходит по Неве между Литейным мостом и Большой Невкой, c Центральным районом Выборгский соединен Литейным мостом, который переброшен через Большую Неву.

Территория района вытянулась в направлении от Выборгской набережной и расширилась к северу. Площадь территории - 11,5 тысячи гектаров. Население - около 412 тысячи человек. По численности населения район занимает третье место в городе после Калининского и Невского районов.

Несмотря на то, что Выборгский район по насыщенности промышленными предприятиями занимает одно из ведущих мест в городе, это одна из самых зеленых территорий Петербурга. Более трети района занимают парки и скверы. Например, площадь парка Сосновка составляет около 322 га. Территория парка Лесотехнической академии - 65 га, зеленых насаждений в Левашово - 346 га. По количеству зелени на душу населения район занимает первое место в Санкт-Петербурге.

Промзона вдоль Большой Невки существует и поныне. Крупных предприятий на территории - более пятнадцати, в том числе «Двигатель», «Мезон», «Уран», «Петербургский текстиль», «Система», «Красная нить», «Компрессор», «Красный маяк», «Теплоприбор», «Светлана», первый кондитерский комбинат «Азарт» и др. В постсоветское время большая часть промышленных производств на территории Выборгской стороны закрылась. Возникла идея создания на их месте крупного делового центра. Быстрыми темпами идет реализация крупных инвестиционных проектов - строятся автомобильные заводы «Ниссан» и «Хендай», открылась первая очередь молокозавода «Петмол» (группа компаний «Юнимилк»), бизнес центра «Капитал-М» на улице Матросова, таможенно-логистического терминала компании «Стерх» в Парголово.

В советское время на севере Выборгского района появилась еще одна промзона - «Парнас», где и сегодня продолжается промышленное строительство. В ней размещаются такие крупные предприятия как ОАО «Пивзавод «Балтика», ЗАО «Парнас-М». Среди них, кроме уже упомянутых выше, - Парнасский опытный завод металлоконструкций, асфальтово-бетонный завод, ЛПО «Вибратор», Предприятие № 2 «Петрохимоптторг», компании «Пепси-Кола», «Вимм Билль Данн». Здесь же расположены Северный таможенный пост, склады и терминалы. Есть на «Парнасе» и одноимённый бизнес-центр. Вдоль железной дороги и проспекта Энгельса выстроились бетонные гаражи коллективных автостоянок. Промзона «Парнас» продолжает стремительно развиваться, осваивая территории вокруг себя, переползая за Кольцевую автодорогу.

Транспортную доступность Выборгского района можно в целом охарактеризовать как удовлетворительную.

Его центральную часть обслуживают две станции метро - «Лесная» и «Выборгская», северную - четыре станции: «Парнас», «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная». Однако территория района слишком велика, существующих станций метро явно недостаточно. Главными транспортными магистралями района, соединяющими его северную и южную части, являются: Большой Сампсониевский проспект, проспект Энгельса и Выборгское шоссе, а также Лесной, Тихорецкий проспекты и проспект Культуры, которые соединяют северную и южную части района. Западную и восточную части района связывают проспекты Светлановский, Луначарского, Просвещения, Суздальский. Владельцы личного автотранспорта, выезжая из района в центр города, вынуждены простаивать в длительных пробках. Имеющиеся развязки на выезде из северных районов не справляются с нагрузкой, и в час пик автотранспорт «стоит» на площади Мужества, Светлановской площади и площади Ленина.

· ближайшее окружение объекта - преимущественно производственные компании и жилая застройка

· уровень интенсивности транспортных потоков вблизи Объекта оценки - высокий, а пешеходной активности - средний;

· транспортная доступность общественным транспортом и автомобильным характеризуется как хорошая удовлетворительная.

3. Анализ рынка коммерческой недвижимости

недвижимый коммерческий имущество

Обзор коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты офисной, торговой, производственно-складской и гостиничной недвижимости. При этом торговая недвижимость включает площади, используемые под размещение различных услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т. д.

В соответствии с предварительным позиционированием объекта оценки, в настоящем Отчете приводится обзор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по следующим секторам:

Промышленная и складская недвижимость;

Офисная недвижимость;

Земельные участки.

Общая ситуация. В сегменте коммерческой недвижимости происходит поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, ставки аренды подрастают параллельно с инфляцией. В этом сходятся аналитики всех компаний. Эксперты различных компаний оценивают суммарное предложение качественных офисных площадей примерно в 2 млн. кв. м. Самые скупые оценки - в компании Knigh Frank St-Petersburg (1,65 млн.), щедрее других в этом отношении специалисты управляющей компании Maris / CBRE (2,2 млн.).Все эксперты сходятся также в том, что за минувший год сократилось количество свободных площадей в офисном сегменте (текущий уровень вакансий в компаниях оценивают в 11-13%). При этом эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отмечают, что рынок офисной недвижимости Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», а показатели чистого поглощения превысили объем ввода, а также снижение доли вакантных площадей за 2012 год с 19,7 % до 13,5.

Стабильный спрос на офисные помещения, снижение количества вакантных площадей привели к росту арендных ставок. По оценкам аналитиков Maris офисы класса В подорожали на 3-4%. В действующих офисных центрах класса А арендные ставки существенно не менялись.

Текущий уровень заполняемости торговых площадей специалисты оценивают схожим образом - примерно в 96% - что говорит о высокой степени востребованности это вида недвижимости в городе. Не смотря на скромную долю вакантных площадей, быстрого роста ставок в этом сегменте тоже не наблюдается. Торговые места за прошедший год подорожали примерно так же, как и офисы - на 7-10%.

В 2012 году на рынке складов почти не прибавилось (увеличение на уровне 1% от имеющегося объема). Из-за этого заполняемость этих площадей существенно возросла, девелоперы срочно запускали замороженные проекты. На конец 2012 года значения ставок капитализации в Санкт-Петербурге составляют: для офисных объектов высокого класса - 9,5-10 %, для качественных торговых объектов - 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости - 11-11,5%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.

Табл.3-1 Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости в 2012 г.

Развитие сегментов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит неравномерно. Самыми развитыми являются рынки офисной и торговой недвижимости. От них значительно отстает рынок гостиниц и производственно-складских объектов.

Территориальное распределение коммерческих площадей. Территориальное распределение коммерческих площадей сильно зависит от их функции. Офисные помещения, как в бизнес-центрах, так и встроенные, а также гостиничные объекты преимущественно располагаются в центральных районах Санкт-Петербурга - Адмиралтейском, Петроградском, Центральном. Это обусловлено близостью к деловым центрам и объектам туристического назначения.

Крупные торговые комплексы в основном расположены в спальных районах (Приморском, Выборгском, Московском), что определено наличием там больших земельных участков и близостью к основной массе потребителей. Встроенные торговые помещения располагаются преимущественно в центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном).Качественные производственно-складские комплексы тяготеют к основным транспортным коридорам города - Морскому порту Санкт-Петербурга, основному северному коридору (трасса «Скандинавия»), Московскому шоссе (М-10, направление на Москву), Мурманскому шоссе (М-18) и западному коридору (Таллинское шоссе, М-11).

По данным ГУИОН, сдаваемые в аренду встроенные помещения производственно-складского назначения преимущественно располагаются в Выборгском, Невском, Красногвардейском, Фрунзенском и Кировском районах.

Активность рынка. По данным аналитиков Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, на рынке наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте - происходит «смена составов», обусловленная предыдущим кризисом. Со второго полугодия 2012 года наблюдается заметное и достаточно резкое увеличение активности покупателей на рынке за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в приобретении сравнительно крупных объектов коммерческой недвижимости (прежде всего, зданий) различного назначения - торгового, офисного, досугово-развлекательного. Такая тенденция во многом обусловлена тем, что Россия и, в частности, Санкт-Петербург в 2011 году окончательно преодолел кризис и вышел на рынок недвижимости на стабильные показатели роста.

С другой стороны, мировую экономику и финансовые рынки продолжает лихорадить в связи с известными событиями в США и Европе. Это порождает у инвесторов определенную неуверенность в завтрашнем дне и достаточно серьезные инфляционные ожидания. В данной ситуации у клиентов появилась мотивация приобретать действующие объекты, которые уже построены и заполнены арендаторами. Такая недвижимость служит инструментом вложения средств и страхования себя от обесценивая денег. Ведь по опыту 2008-2009 годов хорошие качественные объекты, заполненные арендаторами, хоть и показывали некоторое снижение текущих показателей по заполняемости и доходности, но продолжали генерировать денежный поток.

Помимо инвесторов, достаточно заметно активизировались конечные покупатели. Это можно связать как со стабилизацией экономики, так и с процессом перевода в Санкт-Петербург офисов ряда крупных компаний, прежде всего, сырьевого сектора. Очень часто в стратегию таких компаний входит не аренда, а владение недвижимостью. Они нацелены на приобретение современных высококлассных зданий в лучших местах города и готовы заплатить за них соответствующую цену.В 2012 году рынок недвижимости пополнился предложениями. Следствием кризисных явлений стало то, что ряд собственников, по тем или иным обстоятельствам, выставляли свои объекты на продажу. Кроме этого, именно в 2012 году стали продаваться залоговые объекты банков. Банковские структуры подошли к той критической черте, когда необходимо было принимать решение относительно таких активов. И часто оно было в пользу продажи, хотя иногда с существенным дисконтом. Необходимо отметить, что в этой залоговой массе качественные объекты с хорошей локацией и уровнем строительства встречаются редко. Сейчас у покупателей, внимательно отслеживающих текущую ситуацию, есть возможность вступать в переговоры с банками и выкупать данные залоговые активы.

В целом, та активность, которая началась летом 2012 года, уже привела к некоторым знаковым для рынка сделкам. Например: приобретение Jensen Group универмага «Пассаж» в качестве залогового актива, продажа кинотеатра «Колизей», ведение переговоров о продаже торгового центра «Галерея» и еще ряд совершившихся либо открытых сделок с известными в городе зданиями. Данная тенденция осенне-зимнего периода будет продолжаться.

В настоящий момент наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте. Одни компании усиливают свое влияние, другие - сдают позиции либо уходят с рынка, а также появляются новые игроки.

Если в будущем не будет какие-то глобальные финансовые потрясения, то по итогам 2012 года будем наблюдать достаточно уверенный рост рынка - как арендного, так и рынка инвест-сделок.

Табл.3-2.Доходность инвестиций в различные сегменты коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Потребительский рынок. В январе-ноябре 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года оборот розничной торговли в городе увеличился на 8,3%, в области - на 2,7%. Оборот общественного питания в городе возрос на 2,4%, в области - на 7,9%.В январе-ноябре т.г. оборот оптовой торговли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в городе снизился на 10%, в области возрос на 1,7%.

Рынок труда. В октябре 2012 года по сравнению с октябрем 2011 года число замещенных рабочих мест в организациях (без субъектов малого предпринимательства) увеличилось в Санкт-Петербурге на 1,0%, в Ленинградской области - на 0,1%.По данным комитетов по труду и занятости населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области численность официально зарегистрированных безработных с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года уменьшилась в городе на 22%, в области - на 16% и составила на конец ноября 2012 года, соответственно, 10,2 и 4,2 тыс. человек. Уровень регистрируемой безработицы на конец ноября 2012 года составил в Санкт-Петербурге 0,4%, в Ленинградской области - 0,5% экономически активного населения, против 0,5%, как по городу, так и по области на конец ноября 2011 года.

Строительство и инвестиции. В январе-ноябре 2012 года объем инвестиций в основной капитал по крупным организациям снизился по Санкт-Петербургу по сравнению с январем-ноябрем прошлого года на 10,0% и составил 176,2 млрд. рублей, по Ленинградской области увеличился на 4,0% и составил 194,1 млрд. рублей. С начала текущего года объем работ по виду деятельности «строительство» по Санкт-Петербургу также снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 6,7% и составил 299,4 млрд. рублей, по Ленинградской области увеличился на 10,1% и составил 101,4 млрд. рублей.

Ввод в действие жилых домов за январь-ноябрь текущего года, как по Санкт-Петербургу, так и по Ленинградской области вырос по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 2,8% и 11,3% соответственно и составил 1778,3 тыс. кв. м жилой площади по Санкт-Петербургу и 894,0 тыс. кв. м. по Ленинградской области. В ноябре т.г. в Санкт-Петербурге введены в действие производственный корпус ООО «Ферромет-Инвест», производственно-складской комплекс ООО «Трейдер», производственно-технический центр по ремонту и продаже автомобилей ООО «Феникс-Моторс», складской комплекс с автостоянкой ЗАО «УНИСТО», склад строительных материалов ЗАО «ГРАН», 1 трансформаторная подстанция, 3 АЗС, дошкольное образовательное учреждение в Пушкинском районе, ресторан в Курортном районе, бизнес-центр в Московском районе, социально-бытовой комплекс в Кировском районе и другие.

В Ленинградской области введены в действие тепличное хозяйство ООО «Вектор», селекционно-семеноводческий центр Управление лесами ЛО, цех по переработке древесины ООО «Паллет-Плюс», 2 котельные в Выборгском и Всеволожском районах,1 АЗС, дошкольное образовательное учреждение и федеральный тренировочный центр (1 этап) во Всеволожском районе и другие.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного

Выбор оптимального использования земельного участка.

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного обычно выполняется в двух случаях: при необходимости отдельной оценки участка земли, а также при выборе объектов для сравнительного анализа. Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической, юридической, финансовой осуществимости такого рода действий. Сначала необходимо привести перечень функций, возможных к осуществлению на данном участке земли без каких-либо ограничений. Наиболее эффективного использования определяется взаимодействием ряда факторов:

Юридическая осуществимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость. Рассмотрение принципиальной возможности обеспечения финансирования проекта с привлечением заемного капитала.

Максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из экономически целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость

Анализ использования участка как условно свободного. Юридическая осуществимость. Основные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории этой зоны, установленные в приложении 3 к Закону Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29-10 (часть II), представлены в следующей таблице:

Таблица 4.1 - Виды разрешенного использования объекта исследования

Объекты видов использования, отмеченных в пункте 3 настоящей статьи знаком(*), могут размещаться только на земельных участках, непосредственно примыкающих красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

Минимальная площадь земельных участков.

Допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных территорий, площади для размещения машино - мест, проездов и иных, необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Коэффициент использования территории.

Коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициентаfffиспользованияfffтерритории: - для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей - 1,7; - для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше - 2,3.

Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков.

Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений без окон: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных и отделенных территориями общего пользования земельных участков или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы; в случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 0 метров.

Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных земельных участков, по границам земельных участков, отделенных территориями общего пользования, или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы, но не менее 10 метров;

В случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 3 метра.

Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений по границам земельных участков, совпадающим с красными линиями улиц и проездов устанавливаются: для жилых зданий с квартирами в первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на магистральные улицы - 6 метров; для жилых зданий с квартирами на первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования - 3 метра; для прочих зданий - 0 метров.

Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений сооружений.

В соответствии со статьей 7 Части II настоящих Правил: допускаются: в отношении балконов, эркеров, козырьков - не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли.

Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельных участков.

Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, расположенных на застроенных территориях - не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале, а именно 30 метров развитии застроенных территорий - не устанавливается), в случае, если иное значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений. При этом, при совпадении ограничений относящихся к одной и той же территории, действуют минимальные предельные параметры, за исключением случаев размещения локальных доминант.

Минимальная доля озелененных территорий.

Таблица4-2. Минимальная доля озеленительной территории для участков с различными видами использования.

	Вид использования	Код вида использования	Минимальная площадь озелененных территорий
	Многоквартирные жилые дома		23 квадратных метра на 100 кв. метров общей площади квартир в объекте капитального строительства на участке
	Сады, скверы, бульвары		95 % территории земельного участка при площади участка менее 1 га; 90 % - при площади от 1 до 5 га; 85 % - при площади от 5 до 20 га; 80 % - при площади свыше 20 га
	Комплексы аттракционов, луна- парков, аквапарков		0 % территории земельного участка при площади участка менее 1 га; 10 % - при площади от 1 до 5 га; 20 % - при площади от 5 до 20 га; 30 % - при площади свыше 20 га
	Больничные учреждения, санаторно- курортные учреждения, объекты социального обеспечения, объекты для оздоровительных целей, зеленые насаждения, выполняющие спец.функ.	10910;10940; 10950; 12600; 12510	60 % территории земельного участка
	Объекты дош., нач. и среднего общего образ. (школы)		50 % территории земельного участка
	Индивидуальные жилые дома, дачи, объекты среднего и высшего профессионального образования; объекты физической культуры и спорта, включая спортивные клубы; объекты ритуальной деятельности	10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020	40 % территории земельного участка
	Объекты коммунального хозяйства, объекты сельскохоз. использования, объекты транспорта, специальные парки (зоопарки, ботанические сады)	10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120	не устанавливается

При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов, части требуемых настоящими Правилами придомовых открытых озелененных пространств (до 30% их площади) могут быть выделены для объединения в самостоятельные земельные участки внутриквартальных скверов (садов) общего пользования

Минимальное количество машино-мест.

Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков - в соответствии со статьей 10 Части II Правил: Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков поликлиник, (код вида использования 10910; 10840; 10950) - 1 машино-место на 20 койко-мест, а также 1 машино-место на 5 работников.

Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках

Минимальное количество мест на погрузо-разгрузочных площадках на территории земельных участков - в соответствии со статьей 11 Части II Правил: определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов - для складских объектов (код 122).

Минимальное количество мест для хранения

1.Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов для складских объектов (код 122).

2.Площадь машино-мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта определяется из расчета 95 квадратных метров на автомобиль(с учетом проездов); при примыкании участков для стоянки к проезжей части улиц и проездов и продольном расположении автомобилей - 70 квадратных метров на автомобиль.

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки - в соответствии со статьей 13 Части II настоящих Правил: :вдоль скоростных транспортных магистралей - 2,5 метров; вдоль улиц и проездов - 1,8 метров; между соседними участками застройки - 1,8 метров без согласования со смежными землепользователями. Более 1,8 метра - по согласованию со смежными землепользователями. Для участков жилой застройки высота 1,8 метра может быть превышена при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности.

Максимальный класс опасности

Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства размещаемых на территории зоны - V (за исключением автовокзалов и объектов внутригородского транспорта)В правилах землепользования и застройки СПб выделяется более 100 видов разрешенного использования земельных участков. Однако, профессионалы рынка недвижимости называют значительно меньше сегментов рынка земельных участков. Характеристики участков, обуславливающие иное их различие, признаются ценообразующими факторами, оказывающими влияние на цену объекта внутри сходной группы, сегмента.

К выделяемым рынком по функциональному назначению сегментам относятся земельные участки, предназначенные для использования под:

Реализацию дачных поселков невысокого класса и садоводств;

Жилую малоэтажную застройку (таун-хаузы и коттеджы);

Жилую многоэтажную застройку;

Гостиничную застройку;

Производственно-складскую функцию;

Паркинги;

Открытые парковки и стоянки;

Объекты спортивного назначения;

Так как речь идет о сегментировании рынком, то земельные участки, предназначенные для застройки объектами социальной направленности и коммунально-бытовыми объектами, относятся к группе инвестиционно-непривлекательных объектов. Для целей анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором дальнейшая сегментация этой группы бессмысленна.

В правилах землепользования и застройки СПб указаны также варианты использования земельных участков, ограниченных в обороте или вовсе изъятых из оборота. При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором такие земельные участки не анализируются. Представленные в правилах землепользования и застройки СПб виды функционального использования исследуемого земельного участка можно сгруппировать следующим образом:

Таблица 4-3 - Виды разрешенного функционального использования исследуемого земельного участка

	Вариант разреш. использования, указанный в правилах землепользования и застройки СПб	Сегменты рынка ком. недвиж.
	Для размещения объектов общественного питания	Торговля
	Для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани)	Объекты дошкольного, начального и среднего общего образования (школы)
	Для размещения объектов среднего и высшего профессионального образования
	Для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений
	Для размещения объектов социального обеспечения ...

Подобные документы

курсовая работа , добавлен 08.05.2009


Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости нежилых помещений сравнительным, затратным и доходным подходом. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта.

контрольная работа , добавлен 20.04.2016


Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.

курсовая работа , добавлен 22.07.2011


Общая характеристика ООО "Городской центр недвижимости", анализ основных видов деятельности, знакомство с методами кадрового планирования. Способы оценки результативности системы управления персоналом. Рассмотрение элементов организационной структуры.

отчет по практике , добавлен 09.05.2013


Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ "МегаСити", его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии.

курсовая работа , добавлен 18.10.2011


дипломная работа , добавлен 25.06.2012


Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.

курсовая работа , добавлен 25.03.2011


Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. Создание концепции нового комплекса, обоснование его возможного профиля и эффективности. Формат и определение оптимального места для размещения, а также подбор и привлечение арендаторов.

контрольная работа , добавлен 28.06.2011


Ознакомление с агентством недвижимости ООО "Виктория-СМ". Виды деятельности предприятия. Принципы развития организации в условиях рынка. Функциональные подразделения организации. Мониторинг Кировского района на предмет средней стоимости квартиры.

отчет по практике , добавлен 11.10.2011


Управление объектов недвижимости коммерческого назначения на основе многофункциональных комплексов. Создание проекта многофункционального торгового комплекса и проекта автоматизированной системы управления. Оценка суммарной экономической эффективности.