Приветствую! За девять месяцев 2017 года инвестиции в российскую недвижимость выросли на 40% и достигли $1,74 млрд. С другой стороны, за последние четыре года популярность вложений в жилой сегмент упала в три раза (по оценкам аналитиков ЦИАН).
Какой вывод можно сделать? В России явно уменьшается спрос на инвестиции в жилую недвижимость и растет - в недвижимость коммерческую.
Поэтому сегодня мы поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость: варианты, плюсы/минусы, риски и «подводные камни».
Коммерческая недвижимость - это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет).
Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее.
Торговые площадки
В России - это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.
Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника - проблемы арендатора, а не владельца.
Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.
К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. - максимальный показатель за последние пять лет.
Офисные площадки
Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.
Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).
За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.
Индустриальные объекты
В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.
Исключение - складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².
Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость
Инвестиции в строительство
С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками.
- Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом.
- Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы.
- В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки.
Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую.
Участие в краудфандинговом проекте
Краудинвестинг - это совместное или «народное» финансирование. Коллективные инвестиции дают возможность поучаствовать в масштабных проектах. В том числе, и в покупке объектов недвижимости. Краудинвестинговые онлайн-платформы отбирают перспективные проекты, делают их первичную оценку и привлекают к финансированию всех желающих.
Крупных площадок в России несколько: StartTrack, VentureClub.co, «Город денег», «Поток» и, конечно, AKTIVO. Проект AKTIVO предлагает новые возможности для пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду через онлайн-сервис.
Как это работает? Команда Aktivo ищет и проводит аудит объектов, выставленных на продажу. Проект ориентирован на недвижимость с доходностью от 13% (это около 2% всех коммерческих предложений на рынке). Чаще всего Aktivo отбирает для инвестирования стрит-ритейл.
Вложить деньги в «квадратные метры» может любой совершеннолетний россиянин с паспортом. Минимальный размер вложений на Aktivo составляет 100 000 рублей.
Для инвестиций создаются монофонды в виде закрытого ПИФа. Помещение, под которое собираются средства, вносится на баланс монофонда. Другими словами, паи фонда заранее обеспечены активом!
Каждый месяц площадка предлагает инвесторам новый объект, разделенный на доли по 1000 рублей (номинальная стоимость). Клиент нажимает кнопку «инвестировать» и через трое суток его доли зачисляются на личный счет. Все объекты Aktivo застрахованы в «Сбербанк Страхование».
Как только выкупаются все доли, пайщики начинают получить доход от сдачи объекта в аренду.
В 2016 году инвесторами площадки Aktivo стало более 200 человек. За год они инвестировали в коммерческую недвижимость 500 млн. рублей. На площадке было выставлено два объекта:
- Супермаркет «Виктория» в Долгопрудном (доходность 12,1% годовых).
- Супермаркет «Пятерочка» в Люберцах (доходность 11,2% годовых).
Доля в паевом фонде недвижимости
В России инвестиции в недвижимость через паи доступны только в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). По сути, это обычный ПИФ, но деньги пайщиков вкладываются в недвижимость.
Почему фонд «закрытый»? Потому что войти в него можно только вначале, а выйти (предъявить управляющей компании паи к выкупу) - после завершения. Классические инвестиции формата «купил и держи». Кстати, именно за счет средств ЗПИФН строился торговый центр «Атриум».
Из-за того, что ЗПИФН создаются под конкретные проекты (что-то вроде закрытого клуба «для своих»), они отличаются низкой ликвидностью.
Давайте разберем структуру ЗПИФН на примере «Фонд Коммерческая недвижимость» от УК «Сбербанк Управление Активами».
Фонд ориентирован на долгосрочных инвесторов (рекомендованный срок инвестиций составляет пять лет). Цель фонда: покупка недвижимости и прав на нее для получения в будущем прибыли от сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.
Фонд инвестирует в долевое строительство по жилым проектам, объекты коммерческой недвижимости и земельные участки в Москве и МО, Казани и Новосибирске. Каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками.
К сожалению, никакого роста «Фонд Коммерческая недвижимость» не показывает. Пока пайщики фонда несут только финансовые потери. С начала года цена пая упала на 10,61%, а за три года – на 30,56%. Сегодня один пай сберовского ЗПИФН оценивается почти в 180 рублей.
Номер в апарт-отеле
Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.
Для владельца такого номера есть два способа заработка:
- Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно);
- Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли.
Плюсы инвестиций в апарт-отели:
- Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%).
- Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта).
- Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил.
Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив.
В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.
В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.
Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).
Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?
Шаг 1. Определиться с целью вложений:
- Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
- Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.
Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».
Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.
Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.
Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» - это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.
Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².
Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.
Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).
Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.
Пару слов о жилой недвижимости
Квартира в новостройке
В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.
Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.
Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.
Квартира под сдачу в аренду
В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.
Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.
Риски и подводные камни
На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:
- Политические;
- Экономические;
- Юридические.
В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.
От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.
Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.
Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с 1 января 2017-го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.
Плюсы инвестиций в недвижимость
- По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
- На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
- Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
- Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
- Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
- В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».
Минусы инвестиций в недвижимость
- Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
- Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
- Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
- Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).
Заключение
Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.
Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.
Покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду – востребованный инвестиционный продукт в Москве. Мы провели исследование, опираясь на данные портала о московской недвижимости Domex, результаты работы компании «Миэль», а также информацию, полученную штатными специалистами «Ренессанс Инвестмент». В ходе исследования мы постарались выяснить доходность арендного бизнеса в Москве и сравнить ее с доходом, который можно получить от аренды квартир.
Во-первых, мы пришли к выводу, что объем инвестиций прямо пропорционально влияет на доходность. Во-вторых, ликвидность формата стрит-ритейл зависит не столько от района, сколько от близости к станциям метро, интенсивности пешеходного трафика и наличии поблизости сетевых магазинов. И, наконец, в-третьих мы узнали, что сдача в аренду коммерческой недвижимости более чем в два раза выгоднее сдачи в аренду квартир!
При покупке готового арендного бизнесапо «входной» стоимости (15-25 млн руб.) на первом этаже жилого дома реальная доходность оценивается экспертами на уровне 10% годовых.
Е. Мишина, эксперт из компании «Миэль», говорит о необходимости инвестирования сумм свыше 40-50 млн руб. для увеличения доходности арендного бизнеса до 11%.
Примечательно, что за эти деньги можно приобрести помещение в центре Москвы. Доходность по таким объектам оценивается в 12-12,5%. С. Данилова и Н. Самарина из «Ведомостей» отмечают доходность арендного бизнеса, сдающего площади под офисы, на уровне 9-11%. Об этом сообщает и Knight Frank. Инвестиционный фонд Stone Hedge ориентировался на прибыльность 12-14% годовых в 2013 году.
Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?
В 2015-2018 годах этот показатель будет коррелироваться слабо.
Коммерческая или жилая недвижимость?
Портал Domex сообщает о том, что инвестировать в жилую недвижимость куда менее выгодно, чем в коммерческую. В 2010 году доходность аренды квартир составляла 4-4,5% годовых в зависимости от класса жилья. Небольшая комната или квартира в 2-3 станциях метро от кольцевой линии приносила 4,0%, типовая квартира с ремонтом и техникой у конечной станции метро – 4,2-4,3%, элитная квартира у Чистых прудов – 4,4-4,5% годовых.
Руководитель отдела «Анализа и Стратегии» компании RENTAVED ESTATE Михаил Рудницкий поделился пошаговой инструкцией о том, как удержать доходы на плаву и увеличить рентабельность арендного бизнеса. Он предлагает:
- не работать в одиночку, искать связи в кругу профессионалов;
- доверять риелтору, но проверять всю информацию, риэлтор тоже человек, он может ошибаться;
- покупать недвижимость поблизости к дому;
- не игнорировать СМИ как источник информации, но вдумчиво подходить к каждой статье или высказыванию;
- отключить эмоции и не «приклеиваться» к одному варианту, выбирая, «включить голову»;
- не оттягивать момент решительных действий, но при этом не поддаваться эмоциям.
Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге - надежный способ сберечь и приумножить свой капитал. Однако вложение средств в этот сегмент рынка также сопряжено с определенными рисками и законодательными особенностями, о которых следует знать инвестору.
Виды коммерческой недвижимости
По своему назначению выделяют:
- офисную недвижимость (бизнес-центры, первые и цокольные этажи жилых зданий, помещения предприятий);
- торговые площади (магазины, комплексы, центры бытового обслуживания). Исчерпывающее определение этого объекта недвижимости дается в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ;
- складские помещения и логистические центры (функциональные комплексы, промзоны, жилые помещения, оборудованные по нормативам Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
В свою очередь, офисная недвижимость делится на классы А, В и С. Категория присваивается зданию после проведения проверки его технического состояния, инфраструктуры, транспортной доступности. Офисы класса А - это элитные строения в престижных районах города. Стоимость на них выше, но и доход они приносят более ощутимый. Классовая система позволяет застройщикам и инвесторам составить детальное представление об объекте и возможностях его дальнейшего развития.
Способы инвестирования в недвижимость
Для инвесторов есть несколько возможностей. Выбор зависит от суммы сбережений и соотношения возможных рисков с ожидаемым доходом.
- Инвестирование в жилую недвижимость. Объект впоследствии можно сдать в аренду жильцам или переоборудовать под коммерческие площади.
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как выбрать?
Главный недостаток в таком способе - необходимость личного участия и контроля. Ремонт помещения, поиск нанимателей, оформление договора затрачивает дополнительные время и средства. Поэтому реализовать одновременно несколько проектов сложно. Зато вероятность потерять средства достаточно мала. Санкт-Петербург - крупный туристический центр, и нехватки в желающих арендовать помещения у Вас не будет.
- Инвестирование в строящиеся объекты. Потенциал такого вложения определяет низкая стоимость покупки недвижимости на этапе строительства. После сдачи и ввода объекта в эксплуатацию продать коммерческое помещение можно по рыночной цене. Основные риски: ненадежный застройщик, падение спроса на недвижимость, колебание курса валют.
- Инвестирование в коммерческие площади. Основные преимущества - высокая прибыль и возможность делегировать полномочия по управлению имуществом. В частности, можно передать функции управляющей компании, которая решит все задачи по содержанию недвижимости.
И помните, что вложения в недвижимость потребуют больших расходов, но и прибыль от такой инвестиции в несколько раз выше!
Вас может также заинтересовать наше предложение.
Продажа коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге на выгодных условиях от компании «Созвездие недвижимости».
Вернуться к списку новостей
Покупка коммерческой недвижимости или финансовые инвестиции в нее – это, по мнению многих, один из самых верных способов вложения средств. В крупных городах (даже если не брать Москву и Санкт-Петербург) недвижимость всегда в цене, на нее есть спрос, поэтому со временем прибыль должна только увеличиваться.
Однако любой бизнес – это риск, а бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью – это риск ещё больший, так как деньги здесь крутятся немалые. Каждый шаг должен быть выверенным и продуманным. Ведь помимо рыночных или юридических факторов есть ещё и действия мошенников, которые стремятся присвоить ваши инвестиции себе.
Особенности коммерческой недвижимости
Если сравнивать коммерческую недвижимость с жилой, то первая более рентабельна для инвестирования:
- меньший срок окупаемости;
- больший коэффициент капитализации;
- меньшие трудозатраты;
- более стабильный пассивный доход.
Коммерческие объекты сдаются в аренду в 1,5-2 раза дороже, чем жилые с аналогичной стоимостью, следовательно, быстрее окупаются. Чистый годовой доход от аренды составляет 8-12% от вложенных средств, в то время как жилая недвижимость приносит в среднем до 7%.
Сдавать квартиру или дом можно посуточно или просто кратковременно, что может увеличить доход (особенно в курортных городах), но требует постоянного внимания. Сдача коммерческой недвижимости на короткий срок не имеет смысла: договор заключается на 2-3 года, после чего вы просто получаете доход.
Главные риски
Все возможные риски арендного бизнеса можно условно разбить на 3 категории:
- инвестиционные;
- юридические;
- административные.
Инвестиционные
Под инвестиционными рисками подразумевается вложение средств в объект коммерческой недвижимости, который принесет меньший от ожидаемого доход. Например, вкладывая средства в офисное здание вы планируете иметь прибыль с аренды в размере 1 000$ ежемесячно и отбить затраты за 10 лет. Но в итоге прибыль оказывается на пару сотен меньше, а срок возврата вложений – на пару лет больше. Такое возможно в ситуации, когда предыдущий владелец или застройщик закладывает неверные цифры. Ваша задача здесь – тщательно все проверить.
Юридические
Риски юридического характера – это как покупка неправильно оформленного объекта, так и мошенничество.
Если предыдущий владелец ненадлежащим образом оформил какие-то бумаги и продавец это проглядел, то в лучшем случае на его плечи лягут проблемы переоформления (это может тянуться месяцами, а недвижимость будет простаивать), а в худшем он потеряет часть денег (задаток, например).
Также широко распространена схема мошенничества с двойной продажей, когда нечистый на руку продавец собирает задаток с двух-трех человек (реже – с четырех), а процесс продажи не доходит дальше Росреестра.
Попавшийся на такой крючок покупатель может обратиться в суд, но, во-первых, разбирательство может длиться годами, а во-вторых, сделка будет упущена.
Еще один вид юридического мошенничества – это сокрытие обременений на недвижимость. Например, торговая недвижимость указывается в качестве кредитного залога в банк, но продавцу об этом не сообщается. После уплаты задатка (а то и всей суммы) банк может заявить свои права, и покупатель остается ни с чем.
Также мошенничеством является продажа некапитальных объектов под видом капитальных. Летние кафе, передвижные павильоны, сборные и контейнерные конструкции могут быть успешно замаскированы (даже на бумаге), и это необходимо помнить. Если на само строение продавец еще может иметь полные права, то земля, на которой оно расположено, чаще всего просто находится у него в аренде и в любой момент моет понадобиться администрации, которая в одностороннем порядке разорвет договор без последствий.
Административные
Если на юридические и инвестиционные риски еще можно повлиять, проявив должную внимательность, то административные риски в меньшей степени зависят от покупателя. Власти могут в какой-то момент решить очистить территорию, на которой расположена недвижимость, чтобы построить там жилой комплекс или сочтя постройку незаконной. Снос некапитальных построек вокруг московского метро – это не единственный, но самый яркий пример такой ситуации. Иногда, кстати, владелец через свои связи узнает о готовящемся постановлении, и «по-быстрому» старается продать объект, снизив цену. Сумма, полученная от продажи будет все равно выше компенсации, которую получит новый владелец.
Семь раз проверь, один раз купи
Защититься от инвестиционных рисков поможет проверка арендаторов, как нынешних (если они имеются), так и прошлых. Иногда владельцы специально накручивают стоимость аренды, договариваясь с арендаторами.
Это повышает цену на объект в момент продажи, а покупателю цену придется снизить, так как она несоразмерна недвижимости. Также стоит понимать рынок, его тенденции и веяния. То, что сегодня стоит дорого, завтра может резко упасть в цене (например, из-за строительства поблизости промышленного предприятия, что отпугнет некоторых арендаторов).
Юридические риски можно нивелировать все тем же внимательным подходом. Вы должны иметь на руках абсолютно все документы, знать всю историю покупаемой недвижимости. Проверка ее обремененности, законности прав владения продавцом, отсутствие долгов за коммуникации и проблем с их проведением при необходимости – это обязательный пакет.
Снизить административные риски сложнее, так как нужно постоянно быть «в теме» и знать обо всех готовящихся проектах в этой области.
Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать
Так что наилучший вариант – проверенная информация из городской или областной администрации.
Скупой платит дважды
Пытаться просчитать все риски и защититься от них своими силами – неподъемная задача для большинства. Не стоит пытаться экономить при столь больших тратах – смело обращайтесь к юристу, занимающемуся такими вопросами. Он – максимально заинтересованное лицо, особенно если пообещать надбавку к чеку. Юрист перероет все бумаги, соберет полное досье, и вы получите папку с полной подноготной интересующего вас объекта.
Остались вопросы?
Проконсультируем бесплатно!
Основные тенденции и факторы рынка инвестиций
Для 2017 года характерными являются следующие тенденции:
- ярко выраженная региональность;
- интерес в офисном сегменте;
- подавляющая доля российских инвесторов.
Рассмотрим каждый фактор подробнее.
Ярко выраженная региональность
Сумма инвестиций, зафиксированная во всей России, сопоставима с вложениями в коммерческую недвижимость таких стран, как Польша или Чехия. Несмотря на значительный потенциал других регионов РФ, интерес инвесторов вызывает Москва и Московская область, на их долю пришлось 86% всех сделок, что в денежном выражении составляет 3,9 млрд долл. В отличие от 2016 года, когда все ресурсы оседали в столице, в 2017 году 12% вложений были направлены в Санкт-Петербург (530 млн долл.), и всего лишь 2% - на прочие регионы России (около 110 млн долл.).
Интерес в офисном сегменте
Если оценивать секторы, в которые чаще всего инвестируются ресурсы, то на первом месте остается офисная недвижимость. По состоянию на 2017 год она составила около 40% общей суммы.
Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.
При этом именно ее в первую очередь коснулось падение, которое составило более 50%.
Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,8 млрд долл. - следующие 40% рынка. Это произошло благодаря двум крупным сделкам: смена собственника пяти ТЦ «Вавилон» и ТЦ «Горбушкин двор».
Складская недвижимость заняла 6%, при этом в натуральном выражении сумма несколько выросла (255 млн долл. против 218 млн долл.). Наименьший интерес вызвал гостиничный сектор, это направление развивается слабо, что связано с высокой конкуренцией, низкой востребованностью.
Структура инвестиционного капитала по происхождению
В 2016 году 100% инвесторов были из Российской Федерации. В 2017 году эта тенденция незначительно изменилась, на их долю пришлось 89% общей суммы. Несмотря на высокий потенциал, привлекать зарубежный капитал сложно по следующим факторам:
- Географическая ограниченность. Максимальная концентрация инвестиционно привлекательных объектов находится в Москве и МО, где уже весьма значительная конкуренция.
- Санкции против России. Они ограничивают возможности вхождения на российский рынок, влекут за собой большие риски.
- Снижение экономики. На фоне санкций наблюдается уменьшение экономических показателей, что также отталкивает иностранный капитал.
ТОП-4 крупных сделок в 2017 году
Более 38% общих инвестиций в коммерческую недвижимость были сформированы 4 ключевыми сделками:
- Около 1 млрд долларов стоила продажа ТЦ «Вавилон».
- В IQ квартале одна из башен общей площадью 74 тыс. кв. м сменила собственника. Стоимость операции оценивается в 429 млн долл.
- Продажа «Воздвиженки-центра» позволила привлечь 180 млн долл.
- 120 млн долларов - сделка по продаже 200 тыс. кв. м в «Логопарк Север 2».
По-прежнему наиболее крупными игроками являются девелоперские и инвестиционно-финансовые структуры. С их помощью сформировано 82% рынка, 18% приходится на другие организации и предприятия.
Прогнозируя 2018 год, эксперты уверены, что в первом полугодии показатели на рынке коммерческой недвижимости будут достаточно низкими.
Оживление начнется только во втором полугодии, именно тогда будет сформирован основной инвестиционный объем. В связи с тем, что остается высокая зависимость суммы вложенных денег от политической ситуации, более точные прогнозы делать сложно.
Нестабильная экономическая обстановка в стране побуждает россиян спешно искать выгодное применение своим сбережениям. Один из самых распространенных вариантов инвестиций – покупка квартиры. Между тем вкладывать деньги можно не только в жилую недвижимость, но и в коммерческую. При грамотном подходе торговые и офисные площади окупаются быстрее стандартных квартир и приносят владельцу стабильный доход даже в условиях кризиса.
Покупка коммерческой недвижимости – цена вопроса
Самые же доступные варианты офисных помещений встречаются на территории Новой Москвы (например, нежилое помещение площадью 18 кв. м в цокольном этаже нового жилого дома в городе Троицк на улице Заречной предлагается за 990 тысяч рублей) и Московской области. По данным Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», за пределами столицы, располагая бюджетом до 2 млн рублей, можно приобрести отдельно стоящее административное здание.
Однако прежде чем вкладывать деньги , нужно взвесить все плюсы и минусы и четко представлять себе круг потенциальных арендаторов. Такие объекты далеко не всегда могут похвастаться высокой конкурентоспособностью, особенно в условиях сегодняшней экономической обстановки. Исключение составляют небольшие помещения в центре города, которые охотно арендуют нотариусы, адвокатские конторы, туристические фирмы.
Еще один вариант инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка складского помещения. Однако здесь есть несколько нюансов: сдать в аренду отдельно стоящее помещение не так-то просто, ему потребуется собственная охрана, подключение к коммуникациям, дополнительное оборудование. А конкурировать с большими складскими комплексами частному инвестору сложно. Поэтому, если удастся приобрести подходящее помещение по сходной цене, его можно переоборудовать под сервис, шиномонтаж или автомойку и только потом искать арендатора.
Как частному инвестору заработать на жилье и коммерческой недвижимости?
Частный инвестор может заработать, инвестируя в три сегмента недвижимости: жилье, офисы и торговые помещения. Однако выбирая наиболее дешевый вариант из трех, например, покупку квартиры, нужно быть готовым и к малой доходности.
Минимальная стоимость квартиры в Москве составляет около 6 млн рублей - в этом случае можно рассчитывать на однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы. Это и есть минимальная сумма для инвестирования. По мнению экспертов, однокомнатные квартиры, даже на окраине города, вполне подходящий вариант для сдачи в аренду. Однако наиболее традиционная схема - это покупка квартиры в новостройке на этапе котлована. В этом случае первоначальная сумма будет даже меньше, а итоговая доходность - порядка 25% - рост стоимости квартиры по мере строительства дома. Правда такую прибыль можно получить за два года - время строительства дома.
Чтобы заработать на коммерческой недвижимости, нужно располагать большей суммой. Например,
Минимальная сумма для инвестирования в офисы составляет 8 - 10 млн рублей.
«Правда, в этом случае инвестору будет доступна лишь небольшая часть площади в бизнес-центре, что чревато возникновением конфликта интересов с другими собственниками, и может привести к дополнительным затратам на управление и эксплуатацию или вовсе завершиться необходимостью продажи доли. Для минимизации этих рисков стоит покупать как минимум этаж в бизнес-центре, а лучше все здание целиком. Но в этом случае счет ведется уже на десятки миллионов долларов», - говорит директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.
Больший выбор будет, если инвестор располагает суммой в 15 млн рублей - что равноценно стоимости квартиры в сегменте бизнес-класса. «По сравнению с жилой недвижимостью, доход и окупаемость вложенных средств в коммерческие объекты выше в два раза. Если за приобретенную с целью последующей сдачи в аренду квартиру можно получать ежегодно 4-6% годовых, то объекты стрит-ритейла, расположенные в удачном месте, приносят 10% годовых. Окупаемость квартиры составляет порядка 18 лет, на рынке коммерческой недвижимости - 9-10 лет», - говорит директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.
Наиболее привлекательными для последующей сдачи в аренду для частных инвесторов являются торговые площадки и объекты стрит-ритейла. Это помещения с площадью до 500 кв. м, расположенные на улицах с большой проходимостью. Здесь, как правило, располагаются небольшие офисы продаж, отделения банков и т.п., а также предприятия сферы услуг (салоны красоты, кафе, магазинчики и т.п.).
«При оценке инвестиционной привлекательности недвижимости стоит руководствоваться двумя показателями: доходностью и дельтой стоимости продажи и приобретения. На сегодняшний день
Доходность коммерческой недвижимости составляет от 9 до 13 % годовых, в отдельных случаях она достигает 15 %.
В то время как доходность жилой недвижимости в массовом сегменте находится в диапазоне 6 - 8 %, а в элитном сегменте - 2 - 5 % годовых. Дельта стоимости продажи и приобретения и в том, и в другом сегменте примерно одинакова. Таким образом, по двум этим показателям инвестиции в коммерческую недвижимость наиболее интересны», - говорит региональный директор по инвестициям Colliers International Россия Владимир Сергунин.
«Доходность инвестиций в жилье более чем вдвое ниже, чем в помещения street-retail, 4-5% годовых против 9-10% годовых, а если приобретаемый объект street-retail расположен в новостройке, находящейся на начальной стадии строительства, то иногда доходность инвестиций может достигать и 30%. Сравнение инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость можно рассмотреть на примере. Сравним ставки аренды: качественное помещение street-retail в центре Москвы - более 2000 $/кв. м/год, офисы в пределах Садового кольца в среднем - 800-850 $/кв. м/год, квартира эконом-класса на первом этаже в аналогичном месте - 300-350 $/кв. м/год. На данном примере отчетливо видно, что в центре Москвы для арендного бизнеса гораздо выгодней использовать квартиру на первом этаже (если квартира может быть переведена в нежилой фонд) как нежилое помещение», - рассказывает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.
Доходность инвестиций как в коммерческую, так и в жилую, недвижимость, зависит от стандартных условий: местоположение, качество дома или класс бизнес-центра, транспортная доступность к объекту, окружающая инфраструктура. Однако в каждом случае риски свои. «Считается, что инвестиции в жилую недвижимость обычно более понятны для частного инвестора, но и в этом сегменте существуют определенные риски, прежде всего связанные с необходимостью работы с физическими лицами.
Юридические лица более предсказуемы, и у арендодателя больше возможностей взыскать плату при возникновении проблем.
Еще одним интересным отличием рынка офисной недвижимости от жилой заключается в том, что при привлечении брокера к сдаче площадей в аренду комиссию обычно платит арендодатель, а не арендатор, как при сдаче квартиры», - объясняет Елена Семенихина.
Однако в некоторых случаях жилье может быть более доходным - но тут нужно рассматривать каждый конкретный вариант. «Например, в ММДЦ «Москва-Сити» предлагают два вида недвижимости: офисы и апартаменты. Так вот, у апартаментов доходность выше, так как у них выше стоимость. Если же сравнивать офисы «Москвы-Сити» и квартиры расположенного поблизости современного ЖК («Дом на Мосфильмовской»), то доходность будет больше у офисов ММДЦ «Москва-Сити. Частным инвесторам стоит вкладывать средства в нежилые помещения на первых этажах жилых комплексов. Такие помещения, особенно если их использовать под торговлю, имеют самую высокую доходность - до 40% годовых. Для частных инвесторов, у которых ограничен бюджет, это будет самым выгодным путем инвестирования», - считает руководитель отдела маркетинга SEZAR Group Елена Карпова.
Срок окупаемости коммерческой недвижимости в Москве - около 10 лет. «На мой взгляд, в Москве районные ТЦ имеют высокую инвестиционную привлекательность, можно даже сказать, что это новая ниша, имеющая высокий потенциал. Например, торговый центр, расположенный внутри кластера площадью 5-10 тыс. кв. м, имеет срок окупаемости, на сегодняшний день, от 8 до 11 лет, а в некоторых случаях и меньше, тогда как срок окупаемости вложений в крупный ТЦ составляет 9-14 лет», - говорит Денис Колокольников.
Доброго времени суток всем читателям блога об инвестициях!
- Если Вы совсем боитесь рисковать, а недвижимость приобрести надумали, то лучше подобрать вариант в новом, сданном объекте, в удобном районе. Преимуществ в этом несколько:
1. Объект, скорее всего, будет «чистым» и не иметь ранней истории с прежними хозяевами (например, судебные тяжбы, всплывшие родственники и т.п.);
2. Затраты при эксплуатации будут минимизированы, например, в старом офисном здании постоянно приходят счета на ремонт, обслуживание, замену чего-нибудь или всегда что-нибудь переделывают под новые стандарты, то охранную сигнализацию, то эл.сеть и т.п.
Вообщем, вложился раз и имеешь минимум заморочек.
Случается так, что за привлекательной ценой таиться обман, я и сам чуть не нарвался на такой момент, спасло то, что вечером находясь у компьютера, просто ввел в поисковик адрес здания и оказалось, что оно мало того, что не сдано, да еще и объекты в нем имеют разных хозяев, которые знакомятся друг с другом приходя каждый в свою квартиру, которая у них одна на троих-четверых…
- При покупке офисного или торгового объекта стоит изучить конкурентную обстановку.
Лучше всего, если офисное здание будет небольшое и будет находиться в крупном районе города, так спрос на аренду возрастает в разы, а еще лучше если варианты для нового строительства по близости будут отсутствовать, а то сегодня Вы считаете что сделали выгодное вложение в коммерческую недвижимость, а завтра рядом выстроят суперсовременную «свечку» и все, вероятнее всего цена на Вашу недвижимость и аренду упадет.
Инвестиции в недвижимость схожи с любым другим видом инвестирования, всегда нужно держать руку на пульсе и успевать «переливаться» и маневрировать.
- Очень важный момент, который «венчает» главный смысл инвестиций в коммерческую недвижимость, это коэффициент прибыльности объекта.
Для расчета нужно знать три момента: цена объекта, метраж и рыночная стоимость аренды. Естественно, прибыль с одного квадратного метра должна быть привлекательной и чем меньше будет стоимость квадратный метр недвижимости при этом, тем лучше.
Для наглядности, проведу примерный расчет выгодности инвестиций в коммерческую недвижимость в цифрах…
Допустим, что у Вас есть 5 млн. рублей и на них можно купить:
а) одну новую квартиру 50 м2 и сдать ее в аренду за 25 тыс. рублей;
б) две малосемейки по 18 м2 и сдать каждую за 15 тыс., в итоге получить прибыль в размере 30 тыс. рублей;
в) пять маленьких офисов по 10 м2 и сдать их по цене 10 тыс. и получить уже 50 тыс. рублей прибыли;
г) три квартиры в маленьком областном (где держать недвижимость в собственности в разы рискованнее чем в мегаполисе, так как маленькие городки и поселки зачастую зависят от градообразующих предприятий, поэтому в случае чего цены на недвижимость резко упадут) городе по 40 м2 каждая, стоимость аренды при этом будет примерно по 7 тыс. рублей и 21 в итоге.
д) отдельный торговый объект (маленький магазинчик или офис с отдельным входом) в том же областном городе метражом 40 м2 и получить с аренды 60 тыс. рублей
е) есть еще такой вариант когда один объект коммерческой недвижимости можно сдать нескольким арендаторам, например, при ведении такого бизнеса как стоматология или сфера парикмахерских услуг. В таком случае, организовать или купить тематический объект и разместить там несколько мастеров, да еще и в несколько смен, тогда при удачном раскладе прибыль от инвестиции будет больше всех остальных, дабы из пассивного инвестирования может получиться полноценное ведение бизнеса.
Думаю, что говорить больше ничего не надо и так по соотношению цифр все наглядно получилось.
В принципе, на этом можно подытожить сегодняшнюю тему об инвестициях в коммерческую недвижимость. В очередной раз понятно, что при любом вложении стоит предварительно все проанализировать, просчитать и учесть многие особенности инвестиций в тот или иной инструмент.
Всем удачных инвестиций! Если возникнут вопросы или дополнения пишите комментарии. До встречи.
**********************************************************************************************************************