Искате ли да продадете апартамент, който е бил в ипотека? Изплатихте ли банката, регистрирахте ли имота и сте сигурни, че това е достатъчно? Всъщност погасяването на кредита и прекратяването на договора с банката далеч не е всичко, което трябва да направите според закона, за да може апартаментът да има „чиста” история и бившият ипотекарен кредитор да не може да съди за неизпълнението на задълженията ви. Прочетете статията и разберете защо можете да останете без апартамент дори след изплащане на ипотеката и как да го избегнете.
Какви проблеми възникват при неспазване на правилата за регистрация на недвижими имоти
Изплатихте всичките си ипотечни пари добросъвестно. Изпълни изцяло условията на договора и изпълни документите за апартамента. Сега вие сте пълноправен собственик на заложения апартамент. Какви проблеми имат хората след това? Недвижимите имоти трябва да бъдат регистрирани по правилата. Отношенията ви с продавача се уреждат от договора за покупка. Този документ се основава на чл. 454 от Гражданския кодекс на Руската федерация http://stgkrf.ru/454.
Ако нямате достатъчно пари, за да купите недвижим имот веднага, тогава взимате заем, обезпечен с ипотека. Отношенията с кредитор, финансова и кредитна организация, банка се регулират от договор за заем, няколко закона: Федералният закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ http://docs.cntd.ru/document/901712928, Федерален закон „За защита на правата на потребителите“ http:/ /docs.cntd.ru/document/9005388 , Федерален закон „За банките“ http://docs.cntd.ru/document/9004805 , Федерален закон „За регистрация на недвижими имоти и сделки с тях" http://docs.cntd.ru/document/9046215 . Всички тези закони се основават на Гражданския кодекс на Руската федерация. Тези закони уреждат отношенията с кредитора, вашите двустранни права и задължения. Но самият имот има собствен паспорт и регистрационен номер. Всичко, което се случва с него, собственици, процеси се вписват в USRN. Ако вписванията в регистъра не се променят според реалното състояние на нещата, тогава собственикът може да има проблеми.
Първата често срещана поява на проблеми– не е завършил регистрацията на закупения/продаден апартамент:
Ако имотът е частична собственост, след това първо се погасява вписването за целия имот, а след това, въз основа на извлечение от ЕГРП, вписването за всеки акционер. При погасяване на ипотеката договорът за ипотека се разваля по закон. Този документ трябва да бъде взет от кредитополучателя.
Ако има възстановяване по съдебен път, тогава записът за регистрация на ипотека и регистрацията на правата на собственост се погасяват едновременно.
Не забравяйте какво трябва да направите с банката:
- прекрати договора за ипотека;
- изплащане на ипотечни записи;
- прави промени в EGRP.
Отнемане на обезпечение от недвижим имот
Освобождаването на тежестта е необходимо, когато ще изплатите ипотечния запис.
Това е необходимо, ако:
- договорът за ипотека е изпълнен изцяло и обезпечението е прекратено;
- имотът е продаден на търг или търг;
- залогът е повреден или напълно унищожен (изгорен например).
За да премахнете обезпечението от този статут, се нуждаете от взаимното съгласие на двете страни - тази, която е напуснала апартамента като залог (залогодател) и тази, която е дала пари по този залог (залогодател). Някои банки се грижат за документите. Обяснете поне къде да отида. Но има и такива, за които вашият апартамент има стойност. Ако финансова и кредитна организация с лош имидж, тогава трябва да проверите всички документи и да направите регистрацията сами. По-добре е да включите адвокат или адвокат, за да не пропуснете малките неща, които могат да ви попречат да влезете в пълна собственост.
Собственикът на ипотечната облигация може да освободи тежестта, ако в този документ е посочено, че всички страни са изпълнили задълженията си. Ако погасяването е било по съдебен ред, то съдебното решение е документ, върху който тежестта се премахва.
Изплащането на главница и лихва по ипотечните кредити не означава премахване на тежест върху недвижимия имот, който е предмет на споразумението. След това ще разгледаме процедурата за премахване на тежести върху ипотеките, която е в сила през 2019-2020 г.
Премахването на тежестта върху ипотеката се извършва от клоновете на Rosreestr или в MFC след погасяване на ипотеката. Премахването на тежестта става чрез изкупуване на записа за регистрация на ипотека в Единен държавен регистър на правата на недвижим имот.
Процедурата за премахване на ограничението е еднаква за всички банки. Основните са: VTB-24, Банка Откритие, Газпромбанк, Банка на Москва, Сбербанк, Промсвязбанк, Росселхозбанк, Московска индустриална банка, INVESTTORGBANK, LokoBank, Bank Vozrozhdenie, Center-Invest, AK Bars Bank, TranscapitalBank.
За да премахнете тежестта, трябва да се свържете с Rosreestr по местонахождението на имота. В същото време законът предвижда случаи, когато собственикът на апартамент (къща, поземлен имот), и представителят кредитна институция.
В зависимост от начина на обезпечаване на изпълнението на задълженията по жилищен заем, характеристиките на премахването на ограниченията се различават.
Изкупуване на ипотечен запис
Съгласно чл. 25 от Закона „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“, Федерален закон на Руската федерация от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавната регистрация на правата върху недвижимо имущество и сделките с него“, записът за регистрация на ипотека се изплаща в рамките на три работни дни от датата на получаване на Rosreestr:
- извлечения на титуляря на ипотека (т.е. кредитна институция),
- съвместно заявление на залогодателя и заложния кредитор (т.е. длъжника и представителя на банката),
- изявления на залогодателя (длъжника) с едновременно представяне на ипотечна облигация, съдържаща бележка от собственика на ипотечната облигация за пълното изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката, или съдебно решение, арбитражен съдпрекратяване на ипотеката.
Забележка, че в съответствие със Закона за ипотеката отметката върху ипотечната облигация за изпълнение на обезпеченото с ипотеката задължение трябва да включва думите за това изпълнение на задължението и датата на неговото изпълнение, а също така трябва да бъде удостоверена от подпис на собственика на ипотечната облигация и заверен с негов печат (ако има печат), ако собственикът на ипотеката е юридическо лице.
При анулиране на записа за регистрация на ипотека поради прекратяване на ипотеката, ипотечната облигация се анулира. В този случай Rosreestr веднага след получаването на ипотечната облигация я анулира, като подпечата „изкупено“ от предната страна или по друг начин, който не позволява нейното обращение. Анулираната ипотечна облигация се прехвърля на по-рано задълженото лице по негово искане.
По този начин,ако има ипотека, самият длъжник може също да подаде молба до Rosreestr, ако има погасена ипотека. За получаване на ипотека, след като кредитополучателят е изпълнил изцяло задълженията си към кредитора, банката, от която е взета ипотеката, трябва да кандидатства за ипотека. Можете също така да поискате от банката писмено потвърждение за изплащането на жилищен кредит (ипотека). В зависимост от кредитната организация, в допълнение към самата ипотека, могат да бъдат издадени: писмо, потвърждаващо марката върху ипотеката, както и акт за приемане и прехвърляне на ипотеката.
Погасяване на ипотека с участие в съвместно строителство
Тези правила се прилагат, ако ипотеката е взета при закупуване на апартамент по договор дялово участиеи към момента на погасяването му къщата не е предадена, правото на собственост не е оформено с удостоверение за собственост.
Поради факта, че при вписване на ипотека с участие в споделено строителство, обектът реално не е построен, ипотека не се издава.
В този случай обезпечение не е самият имот, а правото на иск на участника споделено строителствопроизтичащи от договор за участие в съвместно строителство, отговарящ на изискванията федерален законот 30 декември 2004 г. N 214-FZ „За участие в споделено строителство жилищни сградии други обекти на недвижими имоти и относно изменения на някои законодателни актове Руска федерация".
Погасяването на ипотека при закупуване на недвижим имот по споразумение за споделено участие (докато съоръжението бъде въведено в експлоатация и прехвърлено на участник в споделено строителство) се извършва от Rosreestr въз основа на съвместно заявление на ипотекаря и ипотекарния кредитор (т.е. длъжника). и банковия представител).
Следователно, за да премахнете тежестта върху ипотеката, трябва да се свържете с банката, така че те да осигурят свой представител за съвместен престой в Rosreestr.
Необходимо е да се представи в Rosreestr сертификат от банката, потвърждаващ погасяването на ипотеката и липсата на дълг, както и споразумение за дялово участие.
Погасяване на ипотеки по натрупано-ипотечната система на жилища за военнослужещи
В случай, че жилище е придобито или построено изцяло или частично с помощта на спестявания за жилищаза военнослужещи, предоставени по договор за целеви жилищен заем в съответствие с Федералния закон "За натрупващата и ипотечна система за жилищно осигуряване на военнослужещи", записът за регистрация на ипотека се погасява в рамките на 3 работни дни от датата на получаване от Rosreestr:
- изявления на федералния изпълнителен орган, който осигурява функционирането на натрупано-ипотечната система за жилищно осигуряване на военнослужещи в съответствие с Федералния закон „За натрупвано-ипотечната система за жилищно осигуряване на военнослужещи“.
Изкупуването на ипотечния запис е действие, извършено след прекратяване на ипотечното правоотношение, което служебно потвърждава факта на прекратяване на ипотеката и също така премахва обезпечителната тежест върху имота.
Кредитополучателят плати ипотека - това е най-честата ситуация, при която ипотеката престава да действа, заедно с което има нужда от изплащане на ипотечния запис. В същото време съществуват и редица други основания, на които ипотечните правоотношения могат да бъдат прекратени (виж по-долу).
Прекратяване на ипотека
Регистрационният запис на ипотека може да бъде заличен само при условие, че ипотечното правоотношение е прекратено. От своя страна има много основания за прекратяване на тези правоотношения и почти всички от тях са посочени в член 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация:
- прекратяване на обезпеченото задължение (погасяване на ипотечен кредит);
- продажба на заложеното имущество на лице, което не е знаело нищо за наличието на тежестта (измама);
- унищожаване на заложеното имущество, при условие че залогодателят не е използвал правото, предвидено в параграф 2 на член 345 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- продажба на заложено имущество от заложния кредитор в случаите, предвидени в параграфи 4 и 8 на член 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- признаване на договора за залог за недействителен;
- съдебно решение (в случаите, предвидени в параграф 3 на член 343 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
- отнемане на заложено имущество (членове 167, 327 от Гражданския кодекс на Руската федерация), с изключение на случаите, предвидени в параграф 1 на член 353 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- случаите, посочени в параграф 2 на член 352 и член 355 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Процедура за обратно изкупуване на ипотечен запис
Процедурата за погасяване на вписване за регистрация на ипотека е следната: подава се съответно заявление в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти (ЕГРП), където исканото действие се извършва в рамките на три работни дни от датата на получаване на документите. (клауза 1, член 25 от Федерален закон № 102- Федерален закон от 16 юли 1998 г. "За ипотеката") (по-нататък - Закон № 102-FZ). Междувременно заявлението, подадено до ЕГРП, трябва да бъде (една от възможностите): съвместно заявление на ипотекаря (кредитополучателя) и заложния кредитор (кредитор); изявление на титуляра на ипотека; заявление на залогодателя (към него трябва да бъде приложена ипотека) (клауза 1, член 25 от Закон № 102-FZ).
Държавната такса за изкупуване на регистрационния запис на ипотека не се начислява (клауза 6, клауза 3, член 333.35 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Трябва да се разбере, че ако се изисква заявление от ипотекаря, тогава това означава, че всеки, който е ипотекарен кредитор, трябва да кандидатства в USRR (например семейна двойка). Ако някой (един от няколкото ипотекарни кредитори) няма да може лично да подаде молба до регистрационния орган, тогава той ще трябва да издаде пълномощно, съдържащо правомощието за подаване на съответното заявление.
Заедно с погасяването на ипотечния запис се заличава и ипотеката(клауза 3, член 25 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Този документ е на разположение на наемодателя при поискване. Междувременно ще трябва да поискате този документ, тъй като без него ще бъде невъзможно да получите ново удостоверение за държавна регистрация, което няма да посочва наличието на тежести (в колоната съществуващи тежести (ограничения) думата „ипотека“ ще да бъде заменен с израза „не е регистриран“). Също така, за да получи сертификат, бившият кредитополучател ще трябва да подаде заявление с подходящо съдържание и разписка за плащане на държавното мито, чийто размер е 350 рубли (клауза 33, клауза 1, член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Необходими документи за изплащане на ипотека
Приблизителен списък на документите, представени при обратно изкупуване на запис за регистрация на ипотека, е както следва:
- заявление за обратно изкупуване на запис в USRR (образец може да бъде изтеглен от уебсайта на Rosreestr);
- оригиналния договор за ипотека на заем (или друг документ, чието изпълнение е обезпечено с ипотека);
- договор за продажба;
- оригинална ипотека;
- удостоверение от банката за изпълнение на задълженията на залогодателя;
- оригинал или нотариално заверено копие на извлечение от Единния държавен регистър юридически лица(Единен държавен регистър на юридическите лица).
Съдействие при погасяване на регистрационния запис на ипотека
Редица компании сега предлагат помощ за изплащане на регистрационните записи на ипотека. Техните услуги включват: анализ на предмета на сделката, идентифициране и формиране на списък задължителни документис последващото им прехвърляне към Федералната служба за регистрация, контрол върху процеса на анулиране на записа.
Кредитополучателите, които кандидатстват в една от тези компании, ще трябва само да предоставят исканите от компанията документи, както и да издадат необходимите пълномощни. Всичко останало ще се извършва без участието на собственика на имота. Цената на такава услуга варира около 10 хиляди рубли.
В [посочете име на съда,
към който се подава заявлението]
Ищецът: [F. I. O. изцяло]
Адрес: [попълнете]
Отговарящ: [посочете името на кредитната институция]
Адрес: [попълнете]
Трета страна: [посочете името на регистрационния орган]
Адрес: [попълнете]
[Дата, месец, година] между мен и [посочете името на кредитната институция] (наричана по-долу Ответник) беше сключен договор за ипотека N [стойност], по който Ответникът ми предостави пари в бройв размер на [с цифри и думи] рубли за период от [стойност] месеца до [стойност] % годишно за придобиване на собственост върху [апартамент/парцел/друг недвижим имот].
Обезпечаване изпълнението на задълженията по посочения договор е залог на недвижим имот, придобит за сметка на заемни средствав съответствие с условията на договора за покупко-продажба на [апартамент/земя/друг недвижим имот], находящ се на адрес: [посочете според случая] от [ден, месец, година] N [стойност].
[Ден, месец, година], въз основа на акта за приемане и предаване на [посочете името на продавача на имота], приех (а) недвижим имот и посочения акт за приемане и прехвърляне и договора на продажба на [апартамент/парцел/друг недвижим имот], регистриран в [посочете име на регистрационния орган] [ден, месец, година]. Собствеността на посочения имот и тежестта под формата на ипотека по силата на закона са вписани в съответствие с изискванията на законодателството, което се потвърждава с удостоверение за държавна регистрация на правото от [ден, месец, година] N [стойност].
[Дата, месец, година] според регистъра за погасяване на дълга направих последната сума на плащане в касата на ответника, като по този начин изплатих цялата сума на заема в размер на [цифри и думи] рубли.
По този начин изпълних изцяло задълженията си по договора за заем N [стойност] от [дата, месец, година].
Въпреки това, [опишете същността (обстоятелствата) на обжалваните действия (бездействия), по силата на които ответникът неоснователно избягва вписване на погасяването на ипотечния запис в ЕГРП за недвижими имоти и сделки с него, а ищецът е бил принуден да да се обърне към съда с искова молба. Посочва се обстоятелствата, на които се основават претенциите на ищеца, като се посочват конкретните норми на закона, позовавайки се на които ищецът обосновава претенциите си в правен аспект].
По силата на чл. 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация гражданските права и задължения произтичат от основанията, предвидени в закон и други актове, както и от действия на граждани и юридически лица, които, въпреки че не са предвидени в закон или такива актове, но по силата на общите принципи и смисъл на гражданското право пораждат граждански права и задължения .
Тези основания включват договори и други сделки, предвидени в закона, както и договори и други сделки, въпреки че не са предвидени в закона, но не противоречат на него.
Разновидност на последното е споразумение за залог на недвижим имот (ипотека), правна регулациякойто е определен от § 3 на глава 23 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ от 16 юли 1998 г. N 102-FZ (наричана по-долу ипотеката). Закон).
Съгласно чл. 1 от Закона за ипотеките по договор за залог на недвижим имот (договор за ипотека), едната страна - заложният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворение на своето парични вземанияна длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, предимно над другите кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон. Залогодател може да бъде длъжникът по задължение, обезпечено с ипотека, или лице, което не участва в това задължение (трето лице).
В съответствие с ал.1 на ал.1 на чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация, залогът се прекратява с прекратяването на обезпеченото с него задължение. В същото време трябва да се направи бележка за прекратяването на ипотеката в регистъра, в който е регистрирано това споразумение (клауза 2, член 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
В съответствие с параграф 1 на чл. 19 от Закона за ипотеката, ипотеката подлежи на държавна регистрация в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях по начина, установен с Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ от юли 21, 1997 N 122-FZ (наричан по-долу Закон за държавната регистрация).
По силата на алинея 4 на чл. 29 от Закона за държавната регистрация регистрационният запис на ипотеката се заличава на основанията, предвидени в Закона за ипотеката.
В съответствие с параграф 1 на чл. 25 от Закона за ипотеката, освен ако не е предвидено друго във федералния закон или посочения член, вписването за регистрация на ипотека се анулира в рамките на три работни дни от датата на получаване от органа, който извършва държавна регистрация на права, заявлението на собственика на ипотечната облигация, съвместното заявление на залогодателя и заложния кредитор, заявлението на залогодателя с едновременно представяне на ипотечна облигация, съдържаща бележка от собственика си за пълното изпълнение на обезпеченото с ипотеката задължение, или решение на съд, арбитражен съд или арбитражен съд за прекратяване на ипотеката.
Задължения по договора от [дата, месец, година] N [стойност] Изпълних изцяло и в съответствие с чл. 408 от Гражданския кодекс на Руската федерация се прекратяват поради правилното им изпълнение. Поради горните причини обаче не е възможно да се изключи от регистъра регистрационният запис, направен в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него с дата [ден, месец, година] N [стойност].
[Изложете допълнителни факти по преценка на ищеца].
Предвид изложеното, ръководейки се от ал.1 на чл. 352, чл. 408 от Гражданския кодекс на Руската федерация, чл. Изкуство. 3, 4, 131, 132 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, чл. 25 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ от 16 юли 1998 г. N 102-FZ, моля:
1. Прекратете ипотеката върху имота, намиращ се на [вмъкнете както е подходящо].
2. Задължава [посочете името на регистриращия орган] да предприеме действия за премахване и заличаване на вписването на ипотеката в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях от [ден, месец, година] N [стойност].
Анекс (според броя на лицата, участващи в делото):
1. Копие от исковата молба за прекратяване на ипотеката и погасяване на регистрационния запис в ЕГРП.
2. Копие от договора за ипотека (залог на недвижим имот) с дата [ден, месец, година] N [стойност].
3. Копие от договора за продажба от [ден, месец, година] N [стойност].
4. Копия от документи, потвърждаващи изпълнението на задълженията за плащане на привлечени средства.
5. Разписка за плащане държавно мито.
6. [Избройте други документи, свързани със същността на исковата молба].
[подпис, инициали, фамилия]
[ден месец Година]