Вокруг много шума, у нас в Москве, во всяком случае, по поводу законопроекта №120505-7 "...установления особенностей реновации жилищного фонда в столице...". В ЖЖ даже были посты, что москвичи совсем зажрались им халяву дают, а они за свои аварийные пятиэтажки с тараканами держаться. Халяву без мышеловки? У нас? Ну может от туда виднее, но чего зря воздух сотрясать, решил разобраться.
Почитал там, посмотрел в другом месте, послушал мнения экспертов и простых смертных. Как говорится поводил жалом. И пришел я к печальному выводу, который подтверждает мои страхи на счет халявы и мышеловки. Как и положено природой, комплект в полной сборке и готов к употреблению.
Если кратко, по быстрому, то если законопроект №120505-7 будет принят, а его 13-го апреля "важный" Комитет в Государственной Думе рекомендовал принять в первом чтении 20 апреля, то и я, не являясь жителем пятиэтажки, могу остаться без своей квартиры. Как вам такой поворот? Весь шум по поводу пятиэтажек - это просто дымовая завеса, не более того. Объясняю дальше, как говорится, на пальцах, но не быстро.
Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку
Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Александр Петросян
Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.
«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.
По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.
Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности
В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.
Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире. Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.
«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.
Коммунальная квартира (Фото: ИТАР-ТАСС/Интерпресс)
Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.
Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право. Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников. Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.
В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.
Как будут расселять согласно закону о реновации
Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе. В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.
«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.
Как сделать из квартиры коммуналку
Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.
Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.
Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.
Во время приготовления обеда на общей кухне в коммунальной квартире (Фото: Фотохроника ТАСС)
Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая. По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры. Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.
В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.
Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность. Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова. Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.
Как расселяли коммуналки по лужковской программе
При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.
Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе (Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС)
«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.
Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате. В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади. Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».
Выгодна ли для собственника квартиры реновация в экономическом плане? Такой вопрос возникает в последние месяцы в головах многих. Наш приглашенный автор экономист Надежда Шилова дает некоторые ответы.
Риски рынка пятиэтажек
В Москве обсуждается новый грандиозный проект по сносу пятиэтажек и переселению их жителей в другие, новые дома. В связи с этим как перед собственниками квартир в пятиэтажках, так и перед потенциальными покупателями встает вопрос, как определить идеальный момент для сделки и стоит ли вообще покупать или продавать такую квартиру?
Напомним, что в «лужковскую» пору скупка квартир под снос была одним из популярных способов инвестирования: новый покупатель, при определенных условиях и удаче, мог получить взамен купленной им старой квартиры новую, гораздо большей площади и почти в 2-3 раза более дорогую. Однако и в то время такая сделка была достаточно рисковой: некоторые пятиэтажки не сносились годами; часть из них не снесена и сейчас.
Сейчас все не так. Отличие новой предлагаемой программы в том, что вместо старой квартиры собственник получит жилье «метр в метр», возможно, что при этом на 20-30 процентов увеличатся кухня и коридор (напомним, что в большинстве панельных пятиэтажек площадь кухни – 5 кв.м, а коридора и того меньше; таким образом, в совокупности площадь квартир вырастет не более чем на 1-2 кв.метра). Более того, поскольку новые дома предлагается строить без соблюдения норм инсоляции и других нормативно-технических регламентов, при этом нагрузка на существующую инфраструктуру возрастет, а только что въехавшие в «муниципальную отделку» соседи все как один начнут делать ремонты, такая квартира может вообще стать такой же или ниже по стоимости, чем изначально купленная. То есть инвестор может вообще ничего не приобрести на такой квартире.
Но все эти риски меркнут перед основным риском: вместо договора с городом, собственник жилого помещения теперь должен будет заключить договор с неким Фондом, который, забрав старую квартиру, выпишет обязательство «в течение двух лет» передать новую квартиру в собственность. За эти два года может случиться все что угодно: экономический кризис, Фонд разорился, Фонд просто исчез… В результате собственник старой квартиры остается вообще ни с чем, а поскольку с момента передачи его квартиры Фонду город умывает руки и не имеет больше никакого отношения к тому, что происходит с собственниками дальше, вероятность такого исхода очень велика.
Итак, если рассматривать такую квартиру как инвестицию, то это очень рискованная инвестиция. Обычно риск оправдывается большим выигрышем в случае удачного исхода; но и этого здесь не будет. Но кроме риска и прибыльности, инвестиция должна обладать еще одной характеристикой – ликвидностью. Насколько быстро можно будет от нее избавиться и получить вместо нее то, что наиболее ликвидно, то есть деньги? Так вот в случае с квартирой под снос, мы снова сталкиваемся с проблемой. Во-первых, в течение двух лет «оформления» прав собственности на квартиру вышеупомянутым Фондом продать ее будет невозможно в силу элементарного отсутствия прав собственности на нее. Далее, в течение следующих пяти лет нельзя будет продать ее, не уплатив 13%-ный налог. Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %, и если до 2016 года срок, после которого можно было продать без налога, устанавливался равным 3 года, то теперь он составляет 5 лет, а три года оставлены только для объектов имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Среди перечисленных случаев нет «реновации», а, следовательно, для объектов, полученных в ходе реновации, этот срок составит 5 лет.
Итак, мы получаем, что в течение как минимум 7 лет купленная «инвестиционная» квартира, не принесшая практически ни рубля прибыли, еще и «заморожена»: по ней невозможно проводить сделки без налога.
Однако, конечно, если вы рисковый человек и если вы считаете, что уж вам-то, конечно, пойдут на встречу и выделят квартиру, которая будет в три раза дороже старой, можно попробовать пойти на такой риск.
Что касается продавцов квартир в пятиэтажках, то все те риски, которые были только что перечислены для покупателей, к ним вполне применимы: риск не получить взамен ничего; риск получить жилье сильно дешевле первоначально квартиры; риск не иметь возможности ее продать. Поэтому им, на наш взгляд, как раз «спрыгнуть» с этого поезда и продать квартиру. Но вмешивается еще один дополнительный риск: получить за первоначальную, старую квартиру, гораздо меньше денег, чем «хотелось бы».
Не секрет, что рынок квартир в пятиэтажках сейчас на время замер в ожидании, а немногочисленные выставленные уже квартиры дешевеют с каждым днем, потому что на них не находится покупателей, поскольку не известно, по какому все же закону будет идти переселение. Этот сегмент был популярен у ипотечников; квартиры на вторичном рынке ничем не уступали, а, зачастую, сильно выигрывали по многим параметрам (месторасположение; развитая инфраструктура, экологическая обстановка, малоэтажность) у новостроек и составляли им серьезную конкуренцию. Банки охотно выдавали кредиты на 2-3 миллиона для покупки таких квартир, и «средний класс» с удовольствием селился рядом с родителями. Сегодня банки перестали выдавать ипотечные кредиты под квартиры в пятиэтажках, а собрать сразу 5-10 миллионов для покупки квартиры российский «средний класс» пока не в состоянии. Упал спрос – начала падать и цена.
Кроме того, на падение цен повлиял и экономический кризис, и прошлогоднее 8-10-процентное падение цен на вторичке – тому подтверждение. Однако многие собственники и не подозревают, что в прошлом, 2016 году, кадастровая стоимость на квартиры в таких домах упала на 20-30 процентов; возможно, власти тогда уже готовились к тому, что придется выкупать квартиры у собственников и искусственно занижали цены. Если это так, то стоит ожидать еще большего снижения кадастровой стоимости в этом году: в этом случае если собственник решит не рисковать и продать свою квартиру, то все же лучше сделать это, продав частному лицу, а не государству.
Таким образом, мы предсказываем рост предложения и падение спроса на этом сегменте рынка, что приведет к дальнейшему падению цен на рынке пятиэтажек. В заключение заметим, что поскольку в законопроекте четко не обозначено, какие именно дома попадают под «программу реновации», возможно, что весь рынок жилья в Москве будет скоро необратимо искажен: если государство начнет само устанавливать цены покупки и продажи, если право частной собственности будет фактически отменено; если частные девелоперы смогут и дальше строить дешевое, некачественное жилье и продавать его городу, дальнейшим трендом станет резкий обвал цен, переход к съемному жилью и попытка поиска гражданами других способов сохранения и преумножения денег – вплоть до максимального вывода их за границу. Нерыночные механизмы могут полностью уничтожить, таким образом, рынок жилья, и такая перспектива, на наш взгляд, вполне реальна.
Экономист Надежда Шилова.
На слуху москвичей непрестанно находится подписанный 1 июля Президентом закон о программе реновации, далее Закон за № 141 ФЗ от 1 июля 2017г. Именно эту дату можно считать своеобразной точкой отсчета, дающей добро на снос домов, строившихся начиная с 1957 г. и по 1968 г. включительно по типовым проектам и относящихся к так называемому «первому периоду индустриального домостроения». По нормам закона под снос падают строения, не превышающие 9 этажей. Для владельцев «хрущевок», актуальным является вопрос о том, когда и куда будут переселять по программе реновации тех, чье жилье оказалось в списках.
Скептикам, прогнозировавшим пассивность проживающих в пятиэтажках москвичей, пришлось признать поражение. Ни одно голосование в последнее время не обеспечивало 70% явки. На то, чтобы проголосовать за внесение того или иного дома в список строений, подлежащих сносу, у жильцов, чьи дома оказались в предварительных списках, было достаточно времени. Первоначальный срок окончания, 15 июня, был продлен на целый месяц. Это дало возможность определиться сомневающимся собственникам.
Итоги голосования во многом зависели от технического состояния объектов недвижимости. В домах хрущевского фонда, техсостояние которых находится не на высоте, за снос проголосовало порядка 80-90% жильцов. При этом были и такие объекты, где положенных для сноса голосов 2/3 собственников или нанимателей, в соответствии с договорами социального найма, не набралось. В общей массе таких домов не более 10%. В то же время следует отметить, что приблизительно такое же количество заявок на внесение домов в списки поступило от москвичей, чьих домов в них ранее не было.
Примечательно, что голоса жильцов, оставшихся в стороне, не оказали какого-либо влияния на итоги голосования. Пропорциональное их распределение между высказавшимися «за» и «против» предусмотрено законодательно. При анализе карты Москвы легко увидеть, что мнения москвичей иногда не совпадали по поводу домов, находящихся по соседству.
Масштабное переселение: сроки, условия, перспективы
Стартовавшая 1 июля программа реновации не первая. Реальный опыт переселения москвичей из пятиэтажек, подлежащих сносу, существует. Согласно запущенной в 1999 году программы, под действие которой попадало 1700 домов, снести осталось немногим больше 50.
В этот раз под реновацию попадает порядка 4,5 тыс. домов, общая площадь которых близка к 25 млн. кв.м, количество проживающих на которой составляет 1,6 млн. человек.
В соответствии с п.2 ст.14 Закона под программу попадают исключительно те из многоквартирных домов, находящихся в предварительном перечне, голосование по которым было завершено до его вступления в законную силу.
Механизм строительства нового жилья взамен морально устаревших «хрущевок» уже разработан. То, в какие дома переселят по программе реновации москвичей, оговорено законодательно. В первую очередь новой жилплощадью обеспечат тех, чьи дома находятся в худшем состоянии.
По предварительным оценкам собственники и наниматели останутся в выигрыше:
- общая площадь квартир будет превышать ранее имеющуюся за счет размеров кухни, коридоров, наличия вместо неудобных санузлов современного туалета и ванной комнаты;
- у москвичей будет возможность получить вместо новой квартиры компенсацию в денежной форме;
- владельцы комнат в коммуналках в перспективе станут собственниками изолированного жилья;
- современное строительство предусматривает использование долговечных материалов, соответствующих санитарно-техническим нормам;
- у желающих будет возможность получить большее количество комнат с доплатой;
- равноценное или равнозначное жилье будет предоставляться в пределах того же района столицы, в исключительных случаях в пределах округа.
Каких округов Москвы коснется исключение
Изначально озвучивалась версия, согласно которой переселение в пределах района не касалось владельцев попадающих под снос квартир, расположенных в Центральном административном округе. После принятия Закона ситуация с тем, куда по программе реновации переселят жителей ЦАО прояснилась. Их жилье теперь не попадает под исключение, как это предполагалось ранее. Предоставление равнозначных квартир будет осуществляться исключительно в пределах района.
Из одного района в другой могут предложить переселиться жителям Зеленограда (ЗелАО), Троицкого (ТАО) и Новомосковского (НАО) административных округов. В списках по этим округам находятся дома, расположенные в следующих районах:
- ЗелАО – Старое Крюково, Крюково и Силино;
- НАО – Мосрентген, Щербинка, Кокошкино и Рязановское;
- ТАО — Михайлово-Ярцевское и Первомайское.
В соответствии с программой реновации, место, куда переселят жителей Щербинки, Силино, Первомайского и других вышеуказанных районов, территориально ограничивается пределами округов.
Когда переселенцы станут новоселами
Что касается сроков переселения, то они весьма условны. Согласно заявлению мэра Москвы Сергея Собянина, на реализацию программы уйдет не менее 15 лет. Общая сумма затрат также озвучена - порядка 3 триллионов рублей.
За последнее время ни один закон не вызвал столь бурных обсуждений общественности. Вопрос о том, каким будет окончательный вариант программы реновации, и куда переселят жильцов обозначенных «хрущевок» обсуждался не только в кулуарах власти. При этом законотворцам, принявшим в первом чтении проект еще в апреле текущего года, пришлось немало потрудиться над внесением поправок и согласованием норм ряда законов и подзаконных актов, так или иначе затрагивающих вопрос реновации. В их число вошли также Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы РФ. Благодаря детальной проработке определен четкий механизм действий.
Прогнозы, касающиеся сроков переселения
Все, что касается программы реновации в Москве и того, когда будут переселять в новые дома жителей так называемых «хрущевок», находится под особым контролем. В своем интервью Марат Хуснуллин, являющийся заместителем Мэра Москвы, курирующим вопросы, относящиеся к градостроительной политике и строительству, заявил, что детальный план выбора участков под строительство жилья, предусмотренного для реновации, будет сформирован к концу 2017 года. При этом первые переселенцы могут появиться в это же время. На балансе города имеется как строящееся, так и уже готовое жилье, которое может быть использовано под программу реновации.
Поиск площадок под застройку идет полным ходом во всех районах столицы, где имеются дома, подлежащие расселению. Порядка 300 из них уже выбраны, построить на них можно 4.5 млн. кв.м жилья. Первая волна массового переселения придется на 2019-2020 гг. Это период, когда начнут переселять по программе реновации жильцов тех домов старой застройки, которые находятся в худшем состоянии. По прогнозам специалистов пик переселения придется на 8-10 годы действия программы.
Согласно информации, находящейся на официальном портале Мэра и Правительства Москвы, владельцев попадающего под снос жилья обеспечат квартирами с отделкой комфорткласса. В соответствии с программой реновации в Москве кварталы, куда будут переселять жильцов, чьи дома попали в списки, должны быть благоустроены. Здесь предусматривается не только создание зеленых зон, парков, спортивных и детских площадок. В планах градоустройства заложены также паркинги для личного автотранспорта.
Место для строительства будет выбираться так, чтобы новое жилье находилось как можно ближе к старому месту жительства. Таким образом, у части переселенцев не будет возникать острой необходимости даже в смене школ или дошкольных учреждений.
Нюансы, возникающие при переселении
В попавших под реновацию домах есть собственники или наниматели, защита интересов которых оговорена законодательно. К ним можно отнести:
- требующих улучшения жилищных условий граждан;
- владельцев квартир или комнат, зарегистрированных в другом месте;
- тех, чье жилье приобретено в ипотеку и является предметом залога в банковских учреждениях;
- владельцев и арендаторов нежилых помещений, расположенных в подлежащих расселению домах;
- желающих сменить район проживания.
Тем, кто находился на очереди и в перспективе должен был получить расширение, не придется переезжать дважды. Интересы граждан, зарегистрированных в квартире, подлежащей расселению, будут учтены в момент предоставления нового жилья.
Собственники жилья имеют право на получение равнозначной квартиры вне зависимости от места регистрации. Более того у желающих есть право получить большее количество комнат или существенно увеличить жилую площадь за дополнительную плату. В случае, когда взамен старого жилья собственник получает равнозначную квартиру, общая площадь которой больше, доплата не потребуется.
Реновация в Москве 2018 — нюансы
Банковские учреждения не в праве требовать от собственников полученных по программе реновации квартир досрочного погашения ипотеки. При этом смена предмета залога проводится в обязательном порядке.
Для владельцев нежилых помещений предусмотрена денежная компенсация. Более того учтены в Законе № 141 ФЗ также интересы представителей малого и среднего бизнеса, арендовавших помещения. Для них предусмотрено предоставление равноценных по площади помещений на сроки, оговоренные в ранее заключенных с городом договорах аренды.
Для смены района проживания потребуется письменное заявление владельца квартиры, находящейся в подлежащем расселению многоквартирном доме. При этом учитываться будет и наличие свободного жилья в указанном в заявлении районе.
Кому помогут при переезде
Ст.4 Закона № 141 ФЗ предусмотрено оказание помощи при переезде и обустройстве определенным категориям граждан. На помощь смогут рассчитывать:
- ветераны;
- одинокие пенсионеры;
- малоимущие;
- инвалиды;
- прочие представители льготного контингента.
Место, куда переселят по программе реновации, подразумевает наличие развитой инфраструктуры и проживание в районах современной застройки. Планируется, что 30% новых домов будут панельными модернизированных серий, а 70% - монолитными. Просторные квартиры с современным ремонтом, удобные подъезды, стеклоблоки, необходимая сантехника - вот что гарантировано получат москвичи взамен старых квартир, моральный износ и техническое состояние которых находятся не в лучшем состоянии. Первый шаг к переселению для тех, чьи дома в процессе голосования попали в программу реновации, уже сделан. Остается лишь набраться немного терпения и спокойно дождаться своей очереди.
https://www.сайт/2017-05-18/kak_moskovskaya_programma_renovacii_skazhetsya_na_rossiyskih_regionah_intervyu
«Это не зомби-апокалипсис, но рынок недвижимости рухнет»
Как московская программа реновации скажется на российских регионах. Интервью
Яромир Романов / сайт
Московская программа по сносу хрущевок в Москве — одна из самых обсуждаемых тем не только в столичной, но и общероссийской информационной повестке. сайт поговорил с руководителем и экспертом проекта «Жилфин», доцентом Высшей школы экономики Антоном Табахом о том, какие изменения могут быть внесены в московскую программу под давлением критики, докатится ли волна сноса хрущевок до регионов и как она отразится на местном рынке жилья.
— Анализировал ли «Жилфин» программу по сносу хрущевок?
— Мы смотрели на эту программу с момента ее появления. Пока недостаточно деталей для полного анализа, но уже сейчас понятно, в чем ее основная проблема — ее приоритет не улучшение жизни людей, а трата излишков московского бюджета и перезапуск строительного комплекса Москвы. Жителям хрущевок, а самое главное — сталинок и других домов, попавших под программу сноса, законопроект, одобренный Государственной Думой в первом чтении, сулит мало хорошего. Просто ни в какие ворота. Он уже был раскритикован, в том числе президентом, и ко второму чтению, которое сдвинуто почти на два месяца, его скорректируют до неузнаваемости.
сайт
Более того, сама программа уже сократилась почти в два раза по количеству потенциально сносимых домов, а срок реализации продлен до 20 лет. С финансовой точки зрения, понятно, что за эту программу заплатит бюджет, а значит, и все жители Москвы как налогоплательщики. Выиграют от этого застройщики, а также, несмотря на большую шумиху, жители действительно разваливающихся хрущевок. Большинство попадающих под расселение жильцов, скорее всего, согласятся на участие в программе и улучшат свои жилищные условия, потеряв при этом на стоимости нового ремонта и переезда.
«Трансперенси Интернешнл»: депутат Ресин — ключевой лоббист программы реновации
Но доля проигравших от реализации программы будет очень большой — рынок недвижимости должен упасть из-за обсуждаемого резкого роста предложения нового жилья, построенного на месте пятиэтажек.
К тому же, свою роль сыграет обвал спроса на жилье в пригородах. Кому нужны квартиры в 20 километрах от метро, когда будут аналоги за сопоставимые деньги в 10 минутах ходьбы? Закупки уже построенного жилья у девелоперов, вероятно, будут вестись только на первом этапе, и вряд ли эта практика будет массовой.
Так что за реновацию москвичи заплатят, во-первых, налогами — московский бюджет преимущественно формируется с налогов на доходы и имущество граждан, а не бизнеса, — а во-вторых, косвенно, падением стоимости своей недвижимости.
Георгий Малец / Twitter
— Каким может быть это падение?
— Пока не понятны параметры, но, судя по тому, в каком параличе находится сейчас весь рынок недвижимости, цены будут стоять еще некоторое время, а затем за пару лет могут снизиться в пределах 10-15%. Это, конечно, не зомби-апокалипсис, но и первичный, и вторичный рынки жилья уже оказались в параличе, за которым может и вовсе наступить обвал. Строители потирали руки, ожидая участия в контрактах с единым заказчиком — фондом реновации. Но, судя по последним заявлениям московской мэрии, условия заказа будут очень жесткими для застройщиков.
— Насколько обоснованы опасения жителей хороших пятиэтажек, попавших в программу, что они потеряют в качестве нового жилья и в сегодняшней стоимости?
— С одной стороны, можно заподозрить наличие подковерной борьбы за земельные участки, на которых сейчас стоят подлежащие сносу хрущевки. Наверно, лет десять назад это было бы правдой, но сейчас — скорее нет. Сейчас свободной земли поблизости от метро или Центрального железнодорожного кольца, запущенного прошлой осенью, в Москве выше крыши. Часть домов, которые поприличнее и жители которых не хотят переезжать, выкинули из списков, и, скорее всего, программа будет сужена еще.
Но потери могут понести не только горожане. Нельзя забывать, что кампания по реновации вместо всплеска популярности привела к серьезному падению авторитета городской администрации и вмешательству со стороны федеральных властей. В этой истории есть и федеральная составляющая: многие регионы удивляются, почему Москва хочет потратить миллиарды и триллионы рублей на снос крепких домов, когда у всех других регионов нет денег на расселение гниющих бараков. Эта тема поднималась и на недавнем заседании Госсовета.
— Возможно ли, что после многочисленной и многовекторной критики, а также после выхода москвичей на акцию протеста, программа будет приостановлена?
— Протест, который мы видели, был достаточно массовый. После него из программы уберут самые одиозные моменты и замедлят ее реализацию. Но этого мало для принципиального отказа от планов. Да и проблема ветхости части жилья действительно назрела.
Яромир Романов / сайт
— Несколько лет назад активно пиарили проект «Большая Москва» по выносу за пределы центральных районов Москвы различных госучреждений. Не противоречит ли программа реновации, которая предполагает новую застройку в далеко не самых отдаленных районах города, «Большой Москве»?
— Противоречие есть. Проект «Большая Москва» — это проект администрации президента Дмитрия Медведева, перехваченный столичным правительством. Но если посмотреть на события последних двух-трех лет, есть стойкое ощущение, что «Большая Москва» — это пятое колесо в московской телеге. Жители районов Подмосковья, ставшие москвичами, от программы, конечно, выиграли, начиная от выплат московских надбавок и заканчивая унификацией общественного транспорта с Москвой. Но в целом для города это дополнительная административная морока.
Скорее всего, развития проекта «Большой Москвы» дальше не будет, потому что строительные мощности будут использоваться ближе к центру, благодаря программе реновации и конверсии промзон.В Новой Москве в последние годы шло массовое строительство жилья, которое сейчас плохо продается, а теперь в новых условиях строительство будет идти в более медленном темпе. В Новой Москве живет около 5% населения всего города. Поэтому уровень внимания к ней — соответствующий. А на федеральном уровне сейчас совсем не об этом думают.
— Теперь там думают, вероятно, о плане реновации…
— Основная проблема и основной порок плана реновации в том, что собственно плана никакого и нет. Все, что говорят: мы расселим. И возникает вопрос — а что будет дальше? У меня под окнами вместо двух убитых пятиэтажек десять лет назад построили здание смешанной высоты от 6 до 12 этажей. Довольно приличное. Все было на редкость корректно. Если бы новая программа предполагала следование «лужковским» гарантиям — то кто был бы против? Наиболее скандальные детали исходного плана сейчас убирают из городского законопроекта, но семена подозрения уже дают всходы. Московская администрация всегда отличалась молчаливостью. Это сейчас ее представители попытались поговорить с жителями, но язык привык либо к лаю, либо к канцеляриту.
Что будет вместо хрущевок? Больше улиц и инфраструктуры? По идее администрации все равно что строить — или парки с дорогами, или жилье. Здесь, в отличие от лужковской программы 15-летней давности, нет застройщиков, нет инвесторов, все идет от самого города.
Застроенная первыми типовыми сериями провинция потихоньку изобретает собственные механизмы реновации стареющих домов. На фото — ЧелябинскКонстантин Севостьянов / vedmed1969.livejournal.com
— Если предположить, что квартирный фонд в результате вырастет, кто будет покупать эти квартиры — новая волна провинциалов?
— Покупать будут мало — и это ключевое отличие. Непонятно, что будет с собственниками, желающими увеличить метраж в ходе реновации: какую им установят цену и будет ли ипотека? Если мы не говорим о жителях сталинских пятиэтажек, то для жителей хрущевок это может стать разумным вариантом. Остальное должно либо продаваться на рынке, либо закупаться городом. Есть сомнения, что при такой масштабной очереди льготников и очередников у властей будет такая возможность.
Если будут строиться большие кварталы «собянинских» домов, то тогда ценник на массовое жилье в Москве должен значительно упасть. Но пока сложно сказать, кто будет покупать. Приток провинциалов в столицу требует хоть какого-то экономического роста и позитивной динамики в зарплатах. Можно лишь сказать, что если начинается массовое строительство, то, скорее всего, предложение жилья вырастет. Это тяжелейший удар по всем жилищным проектам в Подмосковье, так как они будут вынуждены либо сбивать цену, либо замораживаться.
— Жилье действительно будет типовым?
— Пока данных никаких нет, но судя по тому, что строиться оно должно быстро, это будет самое что ни на есть типовое жилье, хотя и комфорт-класса, как недавно заявил мэр Собянин. Но для создателей программы это — второстепенные вопросы. Все же основная цель — потратить излишки городского бюджета, чтобы не «раскулачили», подкормить строителей, которые сегодня закредитованы. И еще одна цель — внести себя на скрижали истории.
— Отсутствие серьезного экономического обоснования у этой программы, понимание, что она родилась из-за избытка средств в московском бюджете, в то время как у регионов нет средств на более первостепенные нужды, это не повод поднять вопрос о необходимости пересмотра межбюджетных отношений в стране?
— В данном случае это будет ложной целью, поскольку Москву и так уже «потрогали за вымя». В Москве сейчас доминирующие статьи бюджета — это НДФЛ и налоги на имущество. В принципе, никто не мешает на следующий президентский срок объявить национальный проект «Жилье» в духе «майских указов» — но пока нет явных признаков. Решено продлить программу по сносу ветхого жилья, но пока это все.
Alexei Gyngazov / Global Look Press
— Вы не исключаете снижения цен на рынке недвижимости в Москве на 10-15%. Это может сказаться на региональных рынках или сейчас цены везде зависят от локальных факторов?
Ъ: Власти Москвы хотят построить жилье для переселенцев из хрущевок дешевле себестоимости
— Возможно снижение и на региональных рынках, так как Москва остается ориентиром во многих сферах. Понятно, что цены снижаются и без этого. В Екатеринбурге строительство ведется, но цены упали в некоторых случаях на уровень десятилетней давности. Если есть рост экономики, то цены на недвижимость растут — быстрее или медленнее. Свердловская и Челябинская области находятся в трудном финансовом положении, крупнейшие города тоже. В Екатеринбурге жилищная политика сейчас ведется по остаточному принципу.
— В новых жилищных проектах почти не закладывают новых школ и муниципальных детсадов. По крайней мере точно не в первой очереди.
— Про новые школы и детсады в рамках программы реновации тоже ничего пока не говорили. У нас, в отличие от международной практики, нет жесткого зонирования, требования строительства школ по обязательным нормативам.
Почему районы Новой Москвы все разлюбили и сейчас они очень часто превращаются в гетто? Потому что очень скученное жилье, мало школ и садиков, либо они частные и коммерческие и не по карману жителям. Плюс пробки.Поэтому, кто может, переезжает обратно в город, кто-то, наоборот, подальше от города в коттеджные поселки, в область. А в тех новых районах — съемное жилье, гастарбайтеры, неприкаянная молодежь. Возможно, надо принимать более жесткие федеральные нормативы — нельзя, чтобы при большом новом строительстве не было инфраструктуры. Но в законопроекте о реновации как раз прописано право нарушать нормативы, что, скорее всего, только усугубит сложившееся положение.
Новости России
Россия
Глава Минприроды предложил выпустить косаток из «китовой тюрьмы» в Приморье к июлю
Россия
В ЕСПЧ подана жалоба из-за задержания на Кубани феминисток и угроз со стороны казаков
Россия
Навальный ответил Силуанову и Цаликову, критиковавшим расследование ФБК об их недвижимости
Россия
В Архангельске протестующие против московского мусора записали обращение к Путину
Россия
В Москве загорелось здание РГУ нефти и газа. Эвакуированы около 3 тысяч человек
Россия