Жск капитальный ремонт. Законно ли взимать взнос за капитальный ремонт многоквартирных домов? Собранные средства могут храниться

Заплатите деньги сейчас, а красоту в доме получите лет через 30-40. И не вздумайте увиливать, иначе насчитаем пеню и обратимся в суд. Так вкратце можно охарактеризовать закон о капремонте, будоражащий умы россиян в последнее время. Давайте разбираться: взнос на капитальный ремонт, законно ли это?

Напомним, что новую графу в расходах собственников жилья ввел отредактированный в июне 2015 года Федеральный закон №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» . Этот законодательный документ обязал россиян ежемесячно отчислять фиксированную сумму на капитальный ремонт дома.

В СССР капремонт жилья в большинстве случаев проводился на государственные деньги. Исключение составляли кооперативные дома, в которых бремя восстановительных работ ложилось на плечи ЖСК. После развала СССР и массовой приватизации жилья в собственность к гражданам перешло порядка 85% многоквартирного фонда. В оставшиеся 15% вошло ведомственное жилье и квартиры, жильцы которых до сих пор не озадачились приватизацией.

Подобное положение вещей привело к тому, что государство перестало отвечать за капремонт, и решение проблемы было спущено на регионы. В каких-то местах были созданы специализированные фонды, собирающие деньги с населения на капремонт, в других республиканские, краевые и областные власти не стали забивать голову подобными вещами и жильцы многоквартирных домов могли требовать капремонта лишь с ТСЖ.

Внести порядок в разброд и шатание и был призван закон о капитальном ремонте многоквартирных домов. Теперь в каждом регионе сформированы фонды, аккумулирующие средства на капремонт.

Далее накопленные деньги планируется тратить на дома, находящиеся в наиболее плачевном состоянии. Простая арифметика показывает, что в среднем очередь на капремонт для большинства многоэтажек подойдет лишь через несколько десятков лет. Эта ситуация и вызывает бурю негодования у людей, не верящих в долгосрочные обещания власти предержащих.

Порядок расчета

Обновленный Жилищный кодекс Российской Федерации прописывает механизм сбора средств на ремонт аварийных домов. В частности, он обязывает граждан оплачивать соответствующие взносы в местные спецфонды. Скидываться в общий котел на капремонт общего имущества должны как собственники жилья, так и владельцы коммерческой недвижимости, расположенной в многоквартирных домах (обычно под места продажи товаров и услуг отдаются первые этажи).

При расчете суммы в платежке за капитальный ремонт учитывается возраст строения и наличие лифта. Однако общая схема формирования квитанции одинакова для всей страны – площадь помещения умножается на определенный коэффициент. А вот размер этого коэффициента устанавливается на местах. Кстати, зачастую эти расчеты вызывают не меньшее недоумение у населения, чем и навязанные сборы на капремонт. Например, разница в коэффициенте в таких похожих по уровню жизни городах как Москва и Санкт-Петербург превышает 10 рублей. И это, напомним, с одного квадратного метра.

Средства на капремонт многоэтажек по закону можно тратить только на реставрацию объектов общего имущества. Расшифровку этого термина дает ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ:

Помещения общего пользования.
- Лестничные пролеты.
- Лифтовые шахты.
- Коридоры.
- Технические этажи, а также подвалы, где расположены инженерные коммуникации.
Ограждающие несущие конструкции.
- Фундамент.
- Несущие стены.
- Плиты перекрытий.
- Несущие колонны.
Ограждающие ненесущие конструкции в помещениях общего пользования.
- Окна и двери.
- Стены, отделяющие жилые помещения от нежилых.
- Наружные входные двери.
- Ограждения кровли, балконов и веранд.
Крыши.
- 4.1. Кровля многоквартирного дома.
- 4.2. Кровля пристроек, если они отданы в общее пользование.
Обслуживающее дом оборудование.
- Системы холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения.
- Газоснабжение.
- Отопление.
- Электроснабжение.
- Система вентиляции.
- Мусоропровод.
- Оборудование для лифта.
- Пожарная система.

Таким образом, владельцы жилья и коммерческих помещений не могут рассчитывать на обновление своей личной собственности за счет сборов на капремонт.

Платить нельзя отказаться

Введенная на законодательном уровне практика обязательных платежей в счет будущего восстановления многоэтажных домов, безусловно, еще будет дорабатываться. Слишком много в ней малопонятных мест и непрозрачных моментов, открывающих дорогу злоупотреблениям и откровенному воровству. Однако деньги с россиян требуют каждый месяц, не дожидаясь внесения в регламенты изменений и дополнений. Поэтому многие люди закономерно задаются вопросом: взнос на капитальный ремонт – законно ли это?

Как предписывает ч.14.1 ст.155 Жилищного кодекса РФ, платежки за капремонт надо погашать наравне с квитанциями за жилищно-коммунальные услуги. Если человек регулярно игнорирует эту платежку, то в отношении него могут быть применены такие меры воздействия, как начисление пени (отметим, что размер составляет по 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ), обращение в суд и далее в службу судебных приставов. Далее приставы могут инициировать арест или изъятие имущества, наложить запрет на выезд за границу, да еще и взыскать исполнительный сбор в размере 7% от суммы долга (но не менее 1000 рублей).

Илья ФЕЛЬДМАН

Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ и ЖСК, для формирования фонда капитального ремонта могут использовать один из двух способов:

Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. При этом владельцами специального счета, как правило, становятся сами ТСЖ и ЖСК;

Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

В домах, управляемых управляющими организациями, используется только второй способ.

В табл. 1 приведены бухгалтерские операции, которые могут совершаться при использовании специального счета.

В табл. 2 приведены бухгалтерские операции при использовании счета регионального оператора.

Таблица 1.

Использование специального счета

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит	Норма ЖК РФ
	76-1	86-1	ст. 169, ч. 1
2. Начислены собственникам проценты (пени) в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов	76-1	86-1	ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 5
3. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли		76-1	ст. 169, ч. 4
4. На специальный счет перечислена часть прибыли в соответствии с п. 3			ст. 169, ч. 4
5. Взносы собственников поступили на специальный счет		76-1
6. На специальный счет поступили проценты (пени), начисленные в п. 2		76-1
7. В фонд капитального ремонта поступили проценты банка за пользование средствами специального счета		86-1	ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 6
8. Поступили средства из бюджета в качестве меры государственной поддержки капитального ремонта		86-2	ст. 191
9. Получен кредит (заем) в связи с недостатком средств в фонде капитального ремонта		66, 67	ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2
10. За счет будущих взносов собственников увеличен фонд капитального ремонта для покрытия кредита (займа)	76-2	86-3	ст. 177, ч. 1, п. 2
11. Образован резерв для финансирования капитального ремонта в соответствии со сметой на ремонт	86-1, 86-2, 86-3
12. Начислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта			ст. 177, ч. 1, п. 1
13. Перечислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта			ст. 177, ч. 1, п. 1
14. На специальный счет поступили взносы собственников, достаточные для покрытия долга по п. 9		76-2
15. Со специального счета уплачен долг по кредиту (займу)	66, 67		ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2
16. Перечислены денежные средства на счет регионального оператора при изменении способа формирования фонда капитального ремонта	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 4
17. Зачислены на специальный счет денежные средства, поступившие от регионального оператора, при изменении способа формирования фонда капитального ремонта		86-1	ст. 177, ч. 1, п. 4
18. Списано комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 6
19. Со специального счета перечислены денежные средства в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 7

В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ средства, поступающие товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу на формирование резерва на проведение капитального ремонта общего имущества, представляют собой целевые поступления. Поэтому в табл. 1 указанные средства отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» по видам поступлений.

Движение денежных средств на специальном счете отражается с использованием счета 55 «Специальные счета в банках».

Счет 76-2 (операция 10) используется для увеличения фонда капитального ремонта, отражаемого по кредиту счета 86-3, за счет дебиторской задолженности - будущих взносов собственников в случае получения кредита (займа), необходимого для производства капитального ремонта.

Сумма средств, предназначенных для финансирования конкретного капитального ремонта согласно смете по договору подряда, аккумулируется по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов» путем дебетования каждого из субсчетов счета 86 «Целевое финансирование» пропорционально остаткам на указанных субсчетах.

В соответствии с нормой ч. 2 ст. 177 поступления, отраженные в п.п. 6 и 7 табл. 1, не образуют объекта налогообложения.

Если ТСЖ создано в нескольких многоквартирных домах, то, согласно ч. 4 ст. 175 ЖК РФ, для каждого дома в банке надо открыть отдельный специальный счет, а в бухгалтерском учете к счету 55 «Специальные счета в банках» - отдельный субсчет.

Таблица 2.

Операции в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) и управляющей организации при использовании счета регионального оператора

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит	Норма ЖК РФ
1. Начислены собственникам ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта	76-1	76-2	ст. 169, ч. 1
2. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли ТСЖ (ЖСК)		76-1	ст. 169, ч. 4
3. Отражено перечисление собственниками взносов региональному оператору	76-2	76-1
4. Региональному оператору перечислена часть прибыли для случая п. 2	76-2

При использовании счета регионального оператора ежемесячные взносы на капитальный ремонт поступают от собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно на счет регионального оператора (минуя счета ТСЖ, ЖСК, управляющей организации). По этой причине в табл. 2 отсутствуют операции, аналогичные операции 5 в табл. 1. Но ТСЖ, ЖСК, управляющие организации должны контролировать процессы начисления и уплаты взносов собственниками помещений домов, находящихся в их управлении. Для этой цели в бухгалтерии ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций должны поступать сведения о начислении и фактической уплате взносов (операции 1 и 3 табл. 2). Кредитовое сальдо по счету 76-2 отражает задолженность собственников по уплате взносов. Операции 2 и 4 появляются при наличии у ТСЖ, ЖСК или управляющей организации возможности покрыть часть долга собственников за счет имеющихся доходов от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме или иных доходов.

Номера субсчетов в таблицах являются условными. Бухгалтер вправе устанавливать номера субсчетов согласно рабочему плану счетов, принятому в учетной политике организации.

Материалы

Фонд капитального ремонта общего имущества в МКД направлен на целевое расходование средств. Когда собственники помещений в МКД формируют этот фонд на специальном счете, банк перечисляет денежные средства по указанию владельца счета – УО, ТСЖ, ЖСК или регионального оператора. Об особенностях использования средств фонда капитального ремонта со специального счета подробнее поговорим в этой статье.

Обязательные условия для перечисления:

решение об использовании фонда приняли собственники помещений в МКД;
владелец счета представил в банк установленный перечень документов.

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта с регионального оператора на специальный счет

В каких целях УО может использовать средства фонда капитального ремонта со специального счета

Ситуация: можно ли перечислить со специального счета всю сумму по договору до подписания акта выполненных работ

Нет, нельзя.

Акт приемки разрешено не представлять в банк только в случае выплаты аванса по договору об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ). В остальных случаях представление акта выполненных работ обязательно.

УВАЖАЕМЫЕ ЖИТЕЛИ! ПРОЧТИТЕ ЭТО ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНО! И ДУМАЙТЕ.

1 января 2011 года мы с Вами получили наш дом от ДЕЗа в состоянии, о котором страшно вспомнить - в подвале по колено «канализация», блохи, крысы как куры на насесте, дыры в трубах не чинились, а заматывались тряпками. Мы уже немало сделали. Сегодня системы жизнеобеспечения нашего дома гораздо более работоспособны. Но они находятся в очень изношенном состоянии и чувствительны к малейшим вмешательствам (например, Вы ставите новую батарею - отнимается тепло у верхних соседей). Спасибо обслуживающей наш дом Службе эксплуатации ТСЖ «Квинта» - она следит за коммуникациями, как подрядчикам ДЕЗа не снилось.

Наш дом давно требует КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА . Но все это время мы не имели права САМИ ЗАМЕНИТЬ трубы на новые - нам это было запрещено законом и мы не имели на это денег. А Департаменту капремонта было не до нашего дома. Когда город создавал такие ТСЖ, как наше, он обещал в первую очередь сделать капремонт именно в ТСЖ. Но нас опять «кинули». Почему? - Да потому, что наше ТСЖ, как и многие другие ТСЖ, работает «безоткатно» . А сейчас уже широко известно, что «откаты» в ЖКХ за последние два года выросли с 40% до 70% от суммы работ!!!

Но теперь ситуация с капитальным ремонтом изменилась. Государство признало, что НЕ МОЖЕТ И НЕ ХОЧЕТ больше нести это бремя само . С 1 января 2013 года вступил в силу Федеральный закон № 271-ФЗ (от 25.12.2012) - Закон о капитальном ремонте . Вступил в силу он с 1 января, а вот когда он начнет РЕАЛЬНО ПРИМЕНЯТЬСЯ - это хранится в глубочайшей тайне. Почему?

Об этом очень понятно рассказала на пресс-конференции депутат Госдумы, руководитель комитета по ЖКХ

Галина Хованская .

С какого-то - неизвестно с какого - времени, - может быть, с этого лета, может, с лета 2014 года, а может, с 1 января 2014 г., мы увидим в ежемесячной платежке квартплаты графу «капитальный ремонт». Этот обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества дома будет идти в Фонд капремонта . При этом закон предусматривает всего ДВА СПОСОБА формирования ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА.

Первый (вначале он был единственным): все деньги жителей дома уходят в федеральный «ОБЩАК ». Которым будет распоряжаться ЧИНОВНИК - «региональный оператор». ЧИНОВНИКИ будут определять график ремонта, ежегодный перечень домов и даже перечень работ. ЧИНОВНИКИ будут отвечать за подбор компании. И за качество работ. Как они отвечают - спросите в ТСЖ «Бибирево-18» (Шенкурский пр. д. 4). Там, при ДЕЗе, половина работ была сделана некачественно, половину не сделали, подрядчик исчез с деньгами, зам.префекта подписал акт выполненных работ - и как ни билось ТСЖ, РЕМОНТ НЕ БУДЕТ ДОДЕЛАН НИКОГДА.

Контроль сознательных и строгих жителей чиновникам не нужен. Что будет в случае «общака» с нашим домом - понятно.

А еще в Москве 60 тысяч аварийных домов - перед которыми государство несет обязательство в первую очередь. Значит, это мы с вами будем долго финансировать в первую очередь ремонт АВАРИЙНОГО ФОНДА. А еще накопления в «общем котле» будет съедать инфляция. А еще при ежемесячном взносе в платежке 7 руб/кв.м на полный капремонт дома надо собирать 45 лет.

Хованская прямо назвала эту схему очередной «пирамидой» (признак «пирамиды»: денег на всех не хватит). Которая лопнет как мыльный пузырь, как только в нее перестанут поступать деньги из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Уже не первый год говорят о закрытии этого Фонда, потому что «денег нет», но пока не закрыли. Фонд искусственно накачивают деньгами, как это свойственно пирамидам . По словам Хованской - «…схема эта, совершенно очевидно, с коррупционной составляющей». Жители никогда не смогут контролировать, на ремонт какого дома пойдут их обязательные взносы из «общего котла».

Но благодаря усилиям Хованской как депутата Госдумы в Закон включили другую схему - для ТСЖ и ЖСК .

Мы вправе определить решением общего собрания собственников помещений, передавать ли средства в федеральный фонд - или открыть СВОЙ, самостоятельный ЦЕЛЕВОЙ банковский счет на капремонт.

Мы вправе сами общим собранием собственников помещений определить размеры обязательного взноса на капремонт нашего собственного дома (хотя государство уже назвало минимальный взнос - 7 р. 20 к./кв.м) .

Мы вправе сами устанавливать сроки капремонта и перечень ремонтных работ.

Мы вправе решить, брать ли нам кредит и залезать в кабалу - или проводить работы капитального характера постепенно, по мере накопления денежных средств - что вполне реально!

Мы вправе сами выбрать компанию с лицензией на производство капитальных работ и ПОЛНОСТЬЮ «безоткатно» контролировать ее.

Мы вправе сами определить банк, в котором откроем целевой счет. Сейчас наш счет открыт в Сбербанке. В Сбербанке действуют банковские правила страхования вкладов. Это РЕАЛЬНАЯ гарантия.

А вот теперь о том, почему держится в глубокой тайне, когда же в платежки квартплаты введут графу «капремонт» . Потому что - если ТСЖ или ЖСК не успеет до этого момента провести собрание и открыть счет - деньги жителей дома автоматически пойдут в федеральный «общак». И ВЫЙТИ ИЗ НЕГО МОЖНО БУДЕТ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ ДВА ГОДА. Причем ДЕНЬГИ ЗА ДВА ГОДА НЕ БУДУТ ВОЗВРАЩЕНЫ. ТАК И НАПИСАНО. Грабеж.

Пословица говорит: Закон - что дышло, куда повернешь - туда и вышло. Для домов, жители которых думают, что все за них решит государство - для большинства домов, которые «в ДЕЗе», Закон о капремонте может обернуться проблемой затягивания капремонта - как это происходит сейчас. Но домам, в которых есть ТСЖ и ЖСК, Закон о капремонте реально выгоден . Пока. У нас в государстве постоянно «хотят как лучше - а получается как всегда», и как изменится Закон через пару лет - этого не ведает никто. Но ведь и за пару лет распоряжения своим счетом мы можем сделать много для сохранения и улучшения своего дома. Деньги на нашем собственном целевом счете - это от 1 до 1,5 млн р. в год!

Закон дает нам возможность самим решить судьбу нашего дома, нашего ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА - потому что мы ТСЖ. Для жителей домов ДЕЗа это - невозможно.

Уважаемые жители! В последнее время в разных районах Москвы коррумпированные чиновники ГУИСов, Управ, Жилинспекций с помощью своего «административного ресурса» всеми способами пытаются разрушить и ликвидировать успешные ТСЖ - чтобы ВЕРНУТЬ ДОМА В ДЕЗ. Дез - кормушка коррупции. О том, как кормятся от ДЕЗа и ГУИСа чиновники - прочитайте в интернете статью из газеты «Известия» от 29.01.2013 : «Уборка Москвы приносит чиновникам 100 млн. в год» . При этом, идя на прямой подкуп некоторых жителей, чтобы они разрушали ТСЖ, ДЕЗ велит им говорить, что он «сразу же сделает капремонт». Теперь вы понимаете - он это выполнить не может . В свете нового Закона о капремонте попытаться добиться нормального «человеческого» капремонта смогут только те ТСЖ и ЖСК, где жители понимают, что надо использовать любую возможность, предоставленную им законодательством, для ремонта и сохранения своего жилья НАМИ САМИМИ.

Для 80% проживающих в нашем доме это единственное жилье. СУДЬБА ДОМОВ ТСЖ и ЖСК В НАШИХ РУКАХ. МЫ ДОЛЖНЫ САМИ КОПИТЬ И САМИ ТРАТИТЬ ДЕНЬГИ НА РЕМОНТ СВОЕГО ДОМА.

По окончании отчетного собрания ТСЖ мы сразу же, до дачного сезона, будем проводить общее собрание собственников помещений с повесткой: оставлять обязательные платежи на капремонт, согласно Федеральному закону № 271-ФЗ, в распоряжении собственников помещений дома . У нас очень большой процент не-собственников, поэтому Ваш голос - решающий. Надеемся, что Вы будете голосовать за реальность капремонта в нашем доме.

Полную пресс-конференцию Галины Хованской смотрите в Интернете: ЖКХ. Итоги года. mp 4

С уважением,Председатель Правления Н.Г. Шантырь

Я купила квартиру в ЖСК и на правах нового собственника спросила у председателя на какой вид работ и какой срок высчитывается капитальный ремонт в размере 16 рублей за 1 кв.м с общей площади на. что в ответ услышала, что я, т.е она не обязана кому попало предъявлять какие-либо документы. Кроме капитального ремонта собственники платят еще за содержание и текущее обслуживание в размере 16 рублей за 1 кв.м, что в сумме получается 32 рубля за 1 кв.м с общей площади, что в разы превышает сумму даже в Управляющей Компании г.Шатуры. Что делать в данной ситуации? Имеем ли мы права не оплачивать капитальный ремонт если нам не предъявляют ни каких документов?

Ответ

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» кооператив обязан раскрывать следующую информацию:

Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
Данная информация предоставляется на основании письменного запроса.
В соответствии с ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ЖСК в соответствии с его уставом.
Статьей 155 ЖК РФ установлено, что члены ЖСК вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ЖСК.
Не являющиеся членами ЖСК собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ЖСК, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ЖСК.