По указу президента России разрабатывается законопроект об отмене долевого строительства и переходе к более надежному проектному финансированию. Вступить в силу закон должен в течение трех лет.
Отличия долевого строительства и проектного финансирования
Долевое строительство – это строительство, с привлечением денег покупателей (дольщиков). В России это самый популярный вид финансирования новостроек. Схема долевого участия выглядит следующим образом: часть стоимости строительства берут на себя дольщики, а в случае, когда у строительной компании не хватает средств на завершение проекта, застройщики затевают новую стройку и на полученные деньги достраивают предыдущий объект. В какой-то момент денег перестает хватать на строительные работы и новострой может замораживаться до неопределенного времени. На смену долевого строительства придет проектное финансирование новостроек.
Проектное финансирование – это строительство многоквартирных домов за счет денежного обеспечения банков, а не физических лиц. Проектное финансирование будет организовано за счет привлечения кредитов, что в свою очередь отразится на стоимости квартир.
Что изменится после отмены долевого строительства
Реформа позволит снизить риски дольщиков и сделает систему рынка жилой недвижимости более прозрачной. В России на сегодняшний день более 800 проблемных строек, а количество обманутых граждан достигло 150-200 тысяч человек.
Преимущество нововведения - это в новостройке. Люди будут покупать уже готовое жилье, которое смогут сразу оформить в свою собственность. Увеличится скорость строительства домов, так как на бюджет застройщика не будут влиять темпы продаж новостройки.
Минус отмены долевого строительства – это увеличение стоимости недвижимости. Инвестиция в новостройки на низких этапах стройки теряет свои преимущества. Могут исчезнуть мелкие или даже средние строительные компании, предлагающие бюджетное жилье. С уменьшением объемов строительства жилья непременно вырастет его цена.
В правительстве сейчас активно обсуждаются пути перехода к проектному финансированию и возможности государственной поддержки или снижение процентных ставок банка.
Эксперты считают, что для каждого застройщика будет необходим индивидуальный подход, учитывающий его репутацию и финансовое обеспечение.
Подорожает ли жилье после отмены долевого строительства?
Аналитики прогнозируют после принятия нового закона увеличение . С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей.
Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.
Стоимость жилья будет напрямую связана с процентными ставками, которые предложат банки. Конкурировать с застройщиками-партнерами банков или крупными строительными компаниями, маленьким фирмам или “новичкам” станет очень сложно.
Снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость. Ожидает ли страну новый жилищный кризис или глобальное повышение цен, зависит от государственной поддержки застройщиков и продуманности этапов перехода к новой схеме.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или дожидаться отмены долевого строительства?
После вступления законопроекта в силу будут расти. Сейчас на фоне сниженных ипотечных ставок и доступных цен, можно успеть купить квартиру по хорошей цене для инвестирования или комфортной жизни. Свести к минимуму риски помогут эксперты по недвижимости сайта 23квартиры.ру. Выбрать квартиру от надежного застройщика, открыть и купить жилье удаленно помогут специалисты независимого портала недвижимости. Услуги наших экспертов и менеджеров бесплатны.
В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ
Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.
Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.
Альтернатива долевому строительству
В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.
Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.
«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.
Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.
Как будут переходить к новой схеме
Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.
На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.
Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.
Долевое строительство в России
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.
Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.
Страхи застройщиков
В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.
Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.
Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.
Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.
В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.
В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.
Как продают строящееся жилье за рубежом
В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.
В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.
В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.
В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.
Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.
Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.
Ликвидация долевого строительства в России
На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.
Число официально признанных обманутых дольщиков составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 млн людей, пострадавших от действий застройщиков
Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.
Что будет вместо долевого строительства?
Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.
При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.
Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.
Кстати, в правительстве не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.
Мнение президента
Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.
.jpg)
Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой
В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование - невнятным.
Закон об отмене долевого строительства
Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2019 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.
Новое в долевом строительстве с 2018 года
Ожидать полной отмены долевки в текущем году - рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения.
Главное - ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.
.jpg)
С 1 июля 2018 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов
Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.
После 1 июля застройщики смогут получать только одно разрешение на строительство. И до полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать.
Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.
Когда в РФ отменят долевое строительство
На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства - долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2019 года такой возможности не будет - долевое строительство полностью отменят.
За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.
Чем обернется запрет долевого строительства?
Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия - как позитивные, так и негативные - ощутят и девелоперы, и покупатели.
Безопасность покупателей
Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?
Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.
.jpg)
Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет
Но на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги - и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.
Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.
Цены на жилье
Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.
С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).
Участники рынка
Количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.
.jpg)
Рынок избавится от недобросовестных застройщиков. Некрупные компании также будут вынуждены уйти
Часть компаний уже сейчас переориентируется на генподряд. Основная причина - неопределенность положения, вызванная изменением законодательства. Среди таких компаний, к примеру, один из старейших петербургских застройщиков - «47 Трест».
Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.
Темпы строительства
Принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.
Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.
То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.
Что будет с обманутыми дольщиками?
Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.
А что сейчас?
Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.
В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание - умеренным.
Мнение 2019 года
Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости «М16»: С 1 июля строительный рынок окончательно переходит на расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Однако есть исключения: завершить стройку по старым правилам смогут те, кто уже продал более 10% площадей, а готовность дома превышает 30%.
Для тех, кто должен построить за свой счёт и передать в казну социальные объекты, минимальный уровень готовности снижен до 15%. А для «системообразующих» компаний порог готовности уменьшен до 6%, но в Петербурге на такой статус могут претендовать всего несколько застройщиков.
Период с 1 июля 2018 года стал «тестовым» режимом для строительного рынка. Некоторые компании перешли на эскроу-счета, но многие начали искать обходные пути решения, к примеру, продажи по переуступкам. Часть квартир была переоформлена на сторонние юридические лица, которые теперь выступают продавцами по договору уступки прав.
Прогнозируемый рост цен оказался меньше ожидаемого. За первое полугодие среднее подорожание квадратного метра составило 7-10%. В целом любая оценка новых правил пока будет преждевременной, только после окончательного перехода на эскроу-счета можно в полной мере оценить изменения рынка.
Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.
Рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.
О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.
Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.
«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» .
Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит , финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.
Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.
«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.
Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».
Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.
«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился . руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.
Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.
Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.
Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.
«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.
Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.
В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает , управляющий партнер «Метриум Групп».
«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.
По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.
При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.
«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.
Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.
Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.
Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.
Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.
«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.
Деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. С 1 июля начали действовать поправки в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...". Основное изменение в нем - появлении эскроу-счетов. На них банки будут хранить до окончания строительства деньги, поступившие от продажи квартир. И выдавать строителям под проценты кредиты на конкретный проект дома.
Таким образом, покупатель квартиры заключает договор с девелопером на приобретение квартиры в новостройке.
"Этот договор будет зарегистрирован в Росреестре, - объяснил новую систему Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса. - При этом денежные средства поступят не застройщику, а будут размещены в банке на спецсчете".
Застройщик получит их только после завершения строительства. Так средства дольщиков будут защищены от растраты. Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в строительство больше собственных средств. Минимальный их объем прописан новым законом. Застройщики обязаны резервировать 10 процентов собственных средств до начала строительства. Это может быть прибыль, полученная от реализации уже воплощенных проектов.
И чем больше своих средств вложит в дело застройщик, тем меньший объем банковских кредитов ему понадобится. Тем дешевле, а значит, конкурентнее будут его квартиры на рынке.
Именно заемные деньги потом станут основным источником финансирования после отказа от долевого строительства в России.
Чтобы деньги во время строительства не отвлекались на другие цели, установлен запрет на ведение проектов, не связанных с жилищным строительством, введение обязательного банковского сопровождения проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком средств.
Далеко не все застройщики сразу с 1 июля перейдут на эскроу-счета. В обязательном порядке этот механизм вводится для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
Особенности применения законодательства эксперты "РГ" в рубрике "Юрконсультация". Свои вопросы им можно задать
"Эскроу-счета в ближайшее время останутся большой редкостью", - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". Кроме того за счет большого количества проектов, которые уже выведены на рынок, найти квартиру, которую можно купить без использования эскроу-счетов, покупатели смогут еще в течение минимум двух лет, считает Александр Хрусталев, глава "НДВ Групп".
Другое дело, что для покупателя эскроу-счета как раз выгоднее действующего сегодня порядка долевого строительства. Участники рынка говорят о том, что новая финансовая схема гарантирует покупателям беспрецедентную безопасность совершения сделок на рынке недвижимости со строящимся жильем. Фактически предусмотрено сразу несколько страховых механизмов, которые запускаются в зависимости от возникшей ситуации.
"В случае, если у банка возникают проблемы, к примеру, отзыв лицензии, АСВ гарантирует дольщикам возврат сумм до 10 миллионов рублей, - говорит Николай Алексеенко. - Если застройщик не сможет завершить строительство, покупателю вернут деньги или же банк аккредитует нового застройщика, который завершит проект".
Изменения не только гарантируют возврат средств, но и ускорят этот процесс. До конца года могут быть внесены изменения, связанные с порядком банкротства застройщиков.
"Процедура изъятия объекта для достройки будет ускорена", - отмечает Александр Хрусталев. Сейчас банкротство может длиться несколько лет, люди не получают свои деньги, недострои не передаются новым строительным организациям для завершения. Новый механизм мог бы обеспечить возврат средств или передачу домов новым строительным организациям в течение трех-пяти месяцев, считает Хрусталев.
Дополнительно Госдума приняла поправки, которые позволят уйти от "котлового" принципа в строительстве. Он является одной из главных причин появления долгостроев и предотвратит нецелевое использование средств строительными организациями, что будет способствовать их финансовой устойчивости. Изменению подверглась и норма "одно разрешение на строительство - одна компания". Теперь застройщики могут использовать несколько разрешений на строительство, если реализуемые объекты являются частью одного проекта.