Участник ДДУ (Договор Долевого Участия), купивший помещение у застройщика на начальной стадии строительства, имеет право продать его другой стороне до момента сдачи здания в эксплуатацию. (читайте )
Между покупателем и дольщиком подписывается договор о переуступки права. Об этом намерение участники сделки письменно уведомляют застройщика, предоставив ему копию договора. Строительная компания должна дать свое согласие.
Цессия регулируется федеральным законом № 214-я статья 11.
Сведения покупателю
При приобретении квартиры по уступке прав имеются нюансы:
- При оформлении указывается вид первоначального договора - основание передачи прав.
- В документе приписывается фиксированная сумма и порядок расчета. Без этого пункта сделку можно признать незаконной.
- Проверяются документы застройщика на осуществление строительных действий.
- Договор переуступки заверяется нотариусом.
- Покупатель уведомляет застройщика о сделке, в независимости прописан этот пункт в документе или нет.
Основания для заключения договора
Основания для подписания документа переуступки регламентируются 328-й статьей пункт 1 ГК РФ. Принадлежащее дольщику право на собственность (подтверждается ), согласно закону, может быть передано другой стороне по заключенной сделке.
Возможен переход при правопреемстве (наследование) или реорганизации юридического лица, если помещением владеет организация.
Дольщик может уступить право требование, если соблюдаются условия:
- Уступка происходит после . Или единовременно переводится долг на новое лицо долевого участия в подряде. Вторая сторона будет производить оплату застройщику.
- Переуступка разрешена с момента фиксирования документа ДДУ, до заверения сторонами придаточного акта, или другой бумаги о передачи здания в эксплуатацию.
Первоначальное лицо, уступившее требование, несет ответственность за недействительность переданного права перед новым участником договора. Но дольщик не ответственен за неисполнение обязательств застройщиком.
Исключение: участник ДДУ поручился за компанию перед новым дольщиком.
Алгоритм заключения договора
- Проверка документации застройщика.
- Подготовка бумаг участников.
- Составление договора.
- Протоколирование соглашения.
Для проверки бумаг компании обращаются с просьбой в офис организации, занимающейся строительством. Администрация обязана по первому требованию приобретателя представить необходимые бумаги :
- Учредительные сертификаты предприятия.
- Регистрационный аттестат и ИНН.
- Патенты на землю - собственность или аренда.
- Квартальная финансовая выписка.
- Лицензия на постройку.
Вместе с этими свидетельствами покупатель вправе запросить план на строительство . В нем указывается:
- Проектируемая цель.
- Стадии возведения.
- Реализация сооружения здания (срок).
- Время сдачи дома в пользование (предполагаемое).
У организации должна быть проектная декларация, прописывающая способ выполнения обязательства застройщика. И договор, подтверждающий на основании чего (средства), осуществляется постройка.
Действия сторон сделки
Перед реализацией помещения продавец выполняет действия
:
- Уведомляет застройщика о продаже - организация извещается в письменной форме. Если фирма не предупреждена о смене дольщика, то сделка может быть признана незаконной.
- Застройщик выдает письменное разрешение - компания требует до 5% за процесс уступки. Так как продавец реализует площадь в основном по цене выше, чем приобретал у фирмы.
- Предприятие выдает справку о выплате задолженности по соглашению.
- Согласие (заверенное) одного из супругов на продажу - при приобретении помещения в браке. о разделе имущества читайте .
- Разрешение банка - при нахождении квартиры в закладе по ипотеке.
- Выписка из ЕГПР (Единый Государственный Реестр прав).
Покупатель перед приобретением должен заручиться разрешением жены/мужа (покупка имущества в браке). Будущий дольщик подписывает и получает договор по кредиту, если жилая площадь покупается по ипотеке.
Правильное составление
После всех действий составляется соглашение, подлежащее регистрации. Бумага составляется в строительной организации, в агентстве по недвижимости или у юриста.
В договоре прописывается:
- Предмет соглашения - ФИО участников, № документа участия в ДДУ, объект передачи (количество комнат, общая и жилая площадь, номер помещения).
- Стоимость, порядок расчетов, обеспечение выполнения обязательств об оплате.
- Обязанности и ответственности сторон.
- Заключение, адреса и подписи участников соглашения.
Скачайте образец, перейдя по .
Время оформления
Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).
В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:
- Удостоверение личности.
- Согласие супругов при необходимости.
- Документ на приобретение, ранее подписанный с застройщиком.
- Информацию о долге перед предприятием или бумагу о переводе задолженности новому дольщику.
- Разрешение фирмы на переуступку прав.
- Подтверждение от банка (при залоге) и договор по кредиту, если присутствует ипотека.
После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.
Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.
Сроки заверения - от 5 до 10 рабочих дней.
В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.
Какие есть особенности?
Покупатель заменяет первоначального владельца. По соглашению он получает объем прав, который был у продавца.
Участник ДДУ вправе требовать передачу собственности в оговоренное время . Но долевой документ подлежит обязательной регистрации, и право требования вступает в силу с момента заверения. Передача прав по ДДУ осуществляется , а на это может уйти до нескольких месяцев.
Но если метры переданы дольщику, то цессия лишается смысла: застройщик исполнил свои гарантии, а дольщик реализовал право ДДУ. В этом случае подписывается обычный договор купли-продажи.
При ДДУ переуступка осуществляется только с момента регистрации до того, как помещение передано владельцу.
Заключение
Переуступка прав требования не является как таковым документом о купле-продаже жилой площади. Это способ, где происходит смена сторон (дольщик или приобретатель) при согласии с застройщиком.
Выплачивая средства по договору, новый владелец покупает права и ответственность по главному документу, заключенным ранее со строительной компанией.
Переуступка прав облагается ставкой НДФЛ:
- Резидент РФ - 13%.
- Нерезидент - 30%.
Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Новострой-М о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.
По договору уступки прав (на латыни «уступка» - «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства - принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.
В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя - продавцом, а правоприобретателя - покупателем.
Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках. Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли. Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.
Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство - то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи - только при наличии оформленного права собственности на квартиру. При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир. В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.
Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки. Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию. Покупатель - приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности).
Подводные камни
Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:
Договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ - обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);
В договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;
Если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить - в противном случае сделка может быть признана недействительной.
Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:
Продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;
Уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется - уступать становится нечего).
Кроме того, важными являются следующие моменты:
В договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);
В соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);
Факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом - о взаиморасчетах;
Застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;
Перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.
Проще всего проверить это - запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.
Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.
После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:
Распоряжение главы местной администрации о строительстве;
Договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;
Договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);
Разрешение на строительство;
Положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.
Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).
Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.
Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.
Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.
Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом
При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная - он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов).
Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов - через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав.
Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения.
Указание в договоре уступки неполной цены квартиры
Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав - не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.
В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель - только документально зафиксированную стоимость квартиры.
Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).
Роль застройщика
Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.
Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы - продавец или покупатель.
Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.
Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное - продавцу.
Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.
Другие нюансы
Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.
Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК . Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.
В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.
При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.
Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме - дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.
Что такое переуступка
Переуступка - это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец - цедент, а покупатель - цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации - например, статьей 382.
Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.
При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.
К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.
Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС - застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.
Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.
Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец - денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда - и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия - это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия - не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.
|
Для продавца |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
Возможность быстро заработать на переуступке квартиры - можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене. |
Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр. Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ . |
|
Для покупателя |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%. Можно заработать на перепродаже - если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке. |
Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента. Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику. Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно. Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем - иногда стройки затягиваются на годы. |
Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке
Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет - перед вами мошенник.
Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:
🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она - банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.
🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания - тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть - из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.
🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.
🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше - от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет - компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.
Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме - инструкция по оформлению договора
Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.
Шаг 1: соберите пакет документов
Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:
📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;
📂 сам договор долевого участия;
📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;
📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;
📂 разрешение от банка на переуступку прав.
Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.
Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика - продавца - становится новый - покупатель.
Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.
Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру - покупателю недвижимости.
Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец - первичный покупатель недвижимости - приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.
Шаг 2: заключите договор
Напишите цессию в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения:
📝 Дата и город заключения.
📝 Адреса и паспортные данные обоих участников сделки - продавца и покупателя.
📝 Данные о заключенном договоре ДДУ - его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах.
📝 Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.
📝 Оценка права требования - стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.
📝 Порядок расчета и реквизиты - чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.
📝 Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю - например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.
📝 Права и обязанности обеих сторон по договору.
📝 Подписи сторон с расшифровкой.
В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком. То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.
Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре. Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.
Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре
Посетите подразделение Росреестра в вашем регионе либо обратитесь в ближайший МФЦ. Предоставьте сотруднику:
📌 оригинал договора о долевом участии в строительстве;
📌 договор о переуступке права требования по ДДУ;
📌 квитанцию об оплате государственной пошлины;
📌 паспорта обеих сторон сделки - продавца и будущего владельца права требования;
📌 нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки;
📌 разрешение о переуступке прав от компании-застройщика;
📌 справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы;
📌 разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.
Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.
Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель.
После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ. Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор долевого участия.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
После регистрации договора переуступки прав ждите, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Он присвоит ему почтовый адрес, оформит кадастровый паспорт на сам объект и каждую квартиру, составит протокол о распределении квартир и выполнит ряд других действий. Выдаст вам заверенную копию разрешения на ввод в эксплуатацию и подпишет акт приема-передачи квартиры.
Обратитесь в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности. Предоставьте сотруднику:
✔ паспорт гражданина Российской Федерации;
✔ цессию и договор долевого участия в строительстве;
✔ копию разрешения на ввод в эксплуатацию;
✔ акт приема-передачи квартиры;
✔ квитанцию об оплате государственной пошлины.
Размер пошлины составляет 2 000 ₽ для физических лиц, 22 000 ₽ для юридических.
Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст расписку с перечнем бумаг и датой, когда нужно забрать их. Срок регистрации права собственности - 10 рабочих дней. Когда придете в Росреестр, получите обратно оригиналы документов и выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.
Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке
Расходы на оформление цессии несет покупатель. Он оплачивает часть государственной пошлины в размере 350 ₽. Сумма, которую цессионер платит цеденту, зависит только от требований покупателя. как продать квартиру в ипотеке по переуступке .
Если права на новостройку у несовершеннолетних
Если в договоре ДДУ фигурируют несовершеннолетние лица, при оформлении цессии обязательно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Законными представителями несовершеннолетнего являются родители или опекуны - они и будут подписывать цессию.
Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом
Если оформляете переуступку прав, а продавец использовал для заключения ДДУ средства из материнского капитала, процедура усложняется. В цессии должно быть прописано, что дети получат свои доли в собственность после окончания срока строительства.
Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества - процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.
Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме
Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.
- Договор долевого участия . Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
- Договор переуступки прав (требований) . Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
- Договор предварительной купли-продажи . Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго - до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
- Договор купли-продажи . Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.
Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним
Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.
Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.
Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком - договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:
- Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
- Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
- Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое - у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
- Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи - извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
- Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
- Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.
Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.
Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.
При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.
Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы . Причем не важно, какой заключен договор - долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.
Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре . В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.