Главная » Задолженность

Ндфл продажа коммерческой недвижимости. Налог на нежилое помещение

10,605 Время чтения: 6 мин.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%. должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Какие помещения относятся к категории нежилых

Нежилым признается помещение, не соответствующее санитарно-техническим нормам и непригодное для проживания.

Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:

  1. гаражи;
  2. ангары;
  3. дачные домики;

Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.

Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.

Когда возникает необходимость уплаты налога с продажи нежилого помещения

При продаже нежилой недвижимости от лица юридического лица налог с дохода подлежит уплате в любом случае. Что касается физических лиц, в учет берется срок использования недвижимости в целом. Если он составляет меньше трех лет, гражданину придется уплатить налог. Действующим законодательством определено, что любые сделки с недвижимостью, совершенные в обозначенный период, говорят о получении дохода.

Пример. Гражданка С. в 2015 году купила квартиру, выведенную из жилого фонда. Через один год она решила продать приобретенную недвижимость дороже. С суммы продажи она обязана выплатить государству 13% и заполнить декларацию о доходах.
В том случае, если нежилая недвижимость не была использована в предпринимательской деятельности и срок ее эксплуатации превышает три года, оплата налога при продаже не нужна.

Пример. Гражданин Р. в 2000 году оформил право собственности на гараж, полученный в наследство от своего отца. В 2018 году он принял решение о его продажи, при этом все предыдущее время помещение использовалось исключительно в целях хранения собственного автомобиля. После продажи гаража, гражданин Р. не должен выплачивать налог на доходы, поскольку право собственности возникло после смерти предыдущего владельца и договор купли-продажи был заключен по окончании десятого года эксплуатации помещения.

Таким образом, физическое лицо может столкнуться с необходимостью выплаты налога на доходы в случае:

  • Использования помещения в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).
  • Перепродажи помещения в течении трех лет после его приобретения.

Отказаться от выплаты налога на законных основаниях нельзя. Если сделка купли-продажи подходит под перечисленные выше критерии, полученные средства будут признаны доходом.

Как начисляется налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Ставка налога на доходы физических лиц едина для всех разновидностей прибыли, она составляет 13%. Базой налогообложения при продаже нежилого помещения является его стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Именно на ее основании будет осуществляться расчет суммы налога. В исключительных случаях, за базу налогообложения может браться кадастровая стоимость, умноженная на региональный коэффициент. Об этом речь пойдет в следующем разделе статьи.
Владелец недвижимости может попытаться уменьшить фактическую сумму налога за счет использования права на налоговый вычет , при условии что оно не было применено ранее. Для нежилой недвижимости максимальная сумма составляет 250 тыс. рублей. Как оформить документы можно узнать у сотрудников налоговой службы.

Пример. Гражданин В. построил гараж за счет привлечения сторонней фирмы. Затраты на строительство составили 500 тыс. рублей. Через год, владелец решил продать гараж за 800 тыс. рублей. По закону он обязан заплатить в казну 104 тыс. рублей. Однако, гражданин В. решил воспользоваться правом на налоговый вычет. После перерасчета он должен внести в казну только 71,5 тыс. рублей, исходя из расчета: (800 000 – 250 000) * 13 / 100. Таким образом, налогоплательщик сможет получить значительную экономию за счет использования налогового вычета.

Оформить налоговый вычет можно один раз в жизни . Воспользоваться данным правом гражданин может с целью уменьшения суммы уплаты налога или возврата причитающихся средств на расчетный счет в банке. Данные вопросы рекомендовано заблаговременно уточнить в отделении налогового органа, в которое планируется дальнейшая подача декларации.
При расчете налога на доходы в учет берется первоначальная стоимость нежилого помещения. Если она была больше цены продажи, физическое лицо не облагается налогом. Это связано с тем, что оно получило не прибыль, а убытки.

Пример. Гражданин Х. в 2015 году приобрел автомобильный ангар за 1. 5 млн. рублей. Помещение использовалось в личных нуждах, т.е. его эксплуатация не подразумевала получение прибыли. В 2017 году владелец решается на продажу ангара, при этом сделка купли-продажи оформляется на сумму 1 млн. рублей. То есть, гражданин Х. терпит убыток, размером 500 тыс. рублей. Полученные после продажи средства не облагаются налогом на доходы физических лиц. Доказательством убытков являются договора купли-продажи.

Стоит сказать, что на практике довольно часто владельцы недвижимости стараются фиктивно уменьшить сумму продажи за счет ее занижения в договоре. Это позволяет снизить расходы на уплату налогов или полностью исключить их оплату. Однако, простановка фиктивной цены может быть признана мошенническими действиями со стороны продавца, также она ведет к созданию рисков обмана владельца.

Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:

  • если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
  • если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.

Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.

Пример. Кадастровая стоимость недвижимости, оформленной в право собственности в начале 2015 года составляла 1 млн. рублей. Через два года владелец продает ее за 700 тыс. рублей. В данном случае налог на доходы физических лиц рассчитывается следующим способом: (1 000 000 * 0,7) * 13 / 100 = 91 000 рублей. Данная сумма подлежит уплате в государственную казну.

Использование кадастровой стоимости исключено, если она не была отмечена в Росреестре. Значение указанного выше коэффициента может меняться в меньшую сторону и приравниваться к нулю. Все зависит исключительно от региона проживания. В связи с этим, гражданину стоит обратится в ближайшее отделение налоговой службы для личного выяснения расчета суммы налога и используемой базы налогообложения, исходя из индивидуальных обстоятельств.

Сдача отчетности в налоговую после продажи нежилого помещения

Получение дохода с продажи нежилого помещения требует заполнения декларации 3-НДФЛ . Физическое лицо обязано сдать ее в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, если имущество было продано в 2018 году, сдать декларацию и оплатить налог необходимо в 2019 году.
Форма 3-НДФЛ может быть сдана в бумажном или электронном виде. В ней происходит указание:

  1. данных налогового органа и физического лица;
  2. суммы полученного дохода;
  3. суммы налога, подлежащего уплате.

В том случае, если владелец недвижимости пожелает воспользоваться правом на налоговый вычет, ему следует сдать всю необходимую документацию совместно с декларацией.
Заполнить 3-НДФЛ можно самостоятельно, воспользовавшись примерами бланков, размещенных в интернете или на официальном сайте налоговой, либо при помощи услуг стороннего бухгалтера или юриста . В любом случае, документ должен быть заполнен грамотно и без сокрытия размера полученной прибыли.

Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.

Тема налогового планирования и налоговой оптимизации актуальна не только для организаций и индивидуальных предпринимателей, но и для физических лиц. Так, вопросы могут возникнуть, когда физическое лицо встречается с необходимостью продать свое имущество. Не все знают, но здесь тоже есть возможности спланировать так, чтобы меньше платить налоги или вообще не платить. Так, ко мне часто обращаются с вопросом: как быть в случае продажи нежилого помещения.

Все ниже рассмотренные ситуации предполагают что физическое лицо является резидентом РФ.

Ситуация 1.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3-х лет.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и не подавать декларацию. На это прямо указывает п. 17.1. ст. 217 НК РФ.

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более .

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из положений приведенного п. 17.1. ст. 217 НК РФ нежилые помещения отнесены к «иному имуществу».

Сложности могут возникнуть в случае, если вы осуществляете (осуществляли) предпринимательскую деятельность. С чем связаны эти сложности? При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию о продавце. После чего налоговый орган может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как индивидуальный предприниматель и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по адресу проданного нежилого помещения. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ отпадают. Даже если физическое лицо сдавало это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, но налоговый орган может попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ с дохода, полученного от сдачи в аренду – то нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Что может насторожить налоговую в такой ситуации:

— ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП , сдавал отчётность, а потом закрыл свою деятельность в качестве ИП и продал помещение от имени физического лица, владевшего этой недвижимостью больше 3-х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, как физическое лицо, платить не должно;

— наличие договоров аренды помещения, заключенных от имени ИП;

— наличие договоров на оказание коммунальных затрат, охранных услуг, заключенных от имени ИП, включение коммунальных и иных расходов на содержание помещения в состав расходов при исчислении налогов по предпринимательской деятельности;

— наличие первичных бухгалтерских документов, где в качестве адреса грузоотправителя или грузополучателя значится проданное нежилое помещение.

Важно!

Обращаю внимание на порядок исчисления сроках владения нежилым помещением . Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности. Но, если сперва была куплена квартира, которая в последующем была переведена в нежилое помещение, 3- х летний срок считается с момента регистрации объекта в качестве именно нежилого помещения.

Ситуация 2.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3-х лет.

В этом случае необходимо заплатить НДФЛ в размере 13% . Но ст. 220 НК РФ предусматривает два варианта уменьшения этого налога :

  1. получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). Такая возможность предусмотрена пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример 1. Иванов И. В. продал нежилое помещение за 1 000 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (1 000 000 – 250 000) х 13 % = 97 500 рублей.

Пример 2. Кондратьев С. И. продал нежилое помещение продано за 250 000 рублей. Вычет применяется на всю стоимость и налог в этом случае равен 0;

  1. вместо получения налогового вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением такого нежилого помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Такими расходами могут быть затраты на покупку помещения, регистрацию права собственности, перепланировку помещения и даже риелторские услуги Главное, чтобы все эти расходы были документально подтверждены.

Пример. Жевнов Н. Н. продает за 1 000 000 рублей нежилое помещение, которое приобреталось 2 года назад за 700 000 рублей, НДФЛ в этом случае составит (1 000 000 – 700 000) х 13 % = 39 000 рублей.

При продаже обязательно сравнивайте два приведенных варианта уменьшения налога и обязательно храните все документы, связанные с приобретением нежилого помещения.

Рассмотренная ситуация также имеет отношение к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве ИП, а так же к физическим лицам, зарегистрированным в качестве ИП, но не осуществлявших предпринимательскую деятельность с использованием проданного нежилого помещения.

А теперь советы:

  1. Первым делом, определитесь со сроком владения нежилым помещением.
  2. Если владеете имуществом менее 3-х лет, просчитайте, какой вариант уменьшения налога для вас более выгодный: применение налогового вычета либо заявить о понесенных при приобретении нежилого помещения расходах. После того как вы это сделаете, подумайте, может будет выгоднее повременить с продажей до наступления 3-х летнего срока.
  3. Заранее позаботьтесь о сохранности документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение помещения.

Что же касается продажи нежилого помещения индивидуальными предпринимателями, то это тема для отдельной статьи. Прошу вас оставить ваше мнение об актуальности для вас такой информации.

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс : законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

  1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

  1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс : в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс : законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов - например, распространенного имущественного , который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.

Налоговая система РФ строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ . Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду - от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Отчётность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишённой смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).

Декларацию с самостоятельно произведённым расчётом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию нужно подавать по месту своей основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).

Если по итогам расчётов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ

  • Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц её просрочки обойдётся в 5% от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.
  • Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечёт взыскание пени, но не штрафа:
  • При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20% от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтёт такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40%:
    • основание - и Налогового кодекса РФ

Что учитывается при расчёте НДФЛ?

Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая 1-го января каждого года.

Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  • если указанная в договоре стоимость объекта выше 70% от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта
  • если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70% от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70% от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчёта вводится понижающий коэффициент К=0.7 - основание:
    • пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечёт достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0.7 , на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Для расчёта НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13% от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13% применяется только для резидентов РФ.

Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30% (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13%:

  • для работников, получивших патент для найма на работу
  • для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС)
  • для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ № 637 от 22.06.2006 г.
  • для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России
  • для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с законом «О беженцах» № 4528-1 от 19.02.1993 г.

Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15% от полученной таким способом суммы.

Учитывается ещё и такое обстоятельство, как является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 года облагаются по ставке, равной 13%, независимо от того, сколько они пробыли в РФ ( Договора о Евразийском экономическом союзе).

Расчёт НДФЛ для резидентов РФ

1. Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:

НДФЛ = 0.13 х S ОБ

S ОБ - стоимость объекта, указанная в договоре,

2. Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:

НДФЛ = 0.13 х 0.7 х S КАД

где S КАД - кадастровая стоимость объекта недвижимости,

При сдаче налоговой декларации с расчётом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечёт санкции налоговой инспекции:

  1. налог будет доначислен
  2. начислен штраф в размере 20% с неуплаченной суммы
  3. начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Налогооблагаемую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов ( Налогового кодекса РФ):

  • нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи
  • резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчёта подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:

НДФЛ = 0.13 х (S ОБ - W)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х S КАД - W)

(W - налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу).

Для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не установило.

Виды вычетов

Вычеты бывает 2-х видов:

  1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме
  2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости

Каждый из них предпочтителен для отдельных ситуаций. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учётом незыблемого требования о том, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учётом своих региональных особенностей ( Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчёта НДФЛ.

  • Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, в 2-х размерах:

  • в размере до 1 000 000 руб.

применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

  1. жилого дома
  2. квартиры
  3. комнат, включая приватизированные жилые помещения
  4. садового домика
  5. земельного участка
  • в размере до 250 000 руб.

применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), ннаходящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчёт НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

НДФЛ = 0.13 (S ОБ - W ФИКС)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х S КАД - W ФИКС)

  • S ОБ - стоимость продажи объекта недвижимости
  • W ФИКС - фиксированный вычет, равный 1 млн. руб. или 250 тыс.руб., соответственно типу продаваемого объекта недвижимости

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.

  • Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости

Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую покупку, подтверждённые документами:

  1. договором купли-продажи недвижимости
  2. актом приемки-передачи денег
  3. договором на оказание услуг риэлтора
  4. расписками продавца в получении денег
  5. приходными кассовыми ордерами
  6. банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца
  7. выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов)
  8. товарными и кассовыми чеками
  9. платёжными поручениями
  10. иными документами, подтверждающими расходы

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчёта подоходного налога:

НДФЛ = 0.13 (S ОБ - W R),

  • S ОБ - стоимость объекта, указанная в договоре
  • W R - вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтверждённых документами

Если расходы W R окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтверждённые расходы:

  1. на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита
  2. на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку
  3. на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде

Примеры

Пример 1

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а её кадастровая стоимость составила 9,7 млн. руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S КАД , что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ именно кадастровой стоимости.

  • вычет не используется
  1. рассчитываем 70% от кадастровой стоимости: 0.7 х 9.7 млн.руб. = 6.79 млн.руб.
  2. 6.79 млн. руб. = 0.8827 млн.руб. = 882700 руб.
  • вычет используется:

в данном случае вычет W ФИКС = 1млн.руб.

  1. определяем налогооблагаемую базу: 0.7 х S КАД = 6.79 млн.руб.
  2. уменьшаем налогооблагаемую базу: (6.79 млн.руб. - 1 млн.руб.) = 5.79 млн.руб.
  3. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 5.79 млн.руб. = 0.7527 млн. руб. = 752700 руб.

Как видно из результатов расчётов, использование вычета даёт экономический эффект в 130 тыс.руб.

Пример 2

Гараж продаётся по стоимости 600 тыс.руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс.руб., то есть продажная стоимость объекта выше S КАД , что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ продажную стоимость продажи.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

  • вычет не используется:
  1. .руб.
  2. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 600 тыс.руб . = 78 тыс. руб.
  • вычет используется:

в данном случае вычет W ФИКС = 250 тыс.руб.

  1. налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.
  2. уменьшаем налогооблагаемую базу: (600 тыс.руб. - 250 тыс. руб.) = 350 тыс.руб., то есть полученный результат больше, чем 70% от кадастровой стоимости,
  3. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 350 тыс.руб . = 45.5 тыс.руб.

Расчёты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32.5 тыс.руб.

Пример 3

Продажная цена квартиры 980 тыс.руб. Её кадастровая стоимость 2.8 млн. руб., то есть продажная стоимость меньше S КАД .

Соответственно, для расчёта НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.

Вычет W ФИКС = 1 млн. руб.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

  • вычет не используется

1. рассчитываем налогооблагаемую базу (70% от кадастровой стоимости):

0.7 х 2.8 млн. руб. = 1.96 млн.руб. - это больше договорной цены, поэтому доходом считается 70% от кадастровой стоимости,

2. рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 1.96 млн.руб. = 0.2548 млн. руб. = 254 800 руб.

  • вычет используется

1. Уменьшаем налогооблагаемую базу:

(0.7 х 2.8 млн. руб . - W ФИКС) =(1.96 млн.руб. - 1 млн. руб.) = 0.96 млн. руб. = 960 тыс. руб.

2. Рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 0.96 млн. руб. = 124 тыс.руб.

Экономия при применении вычета составила 130 800 руб.

Пример 4

Продажная цена дачи 830 тыс. руб. Её кадастровая стоимость 1.39 млн. руб.

70% от кадастровой стоимости: (0.7 х 1.39 млн. руб.) = 973 тыс. руб.

Без применения вычета налог составит: НДФЛ = 0.13 х 973 тыс. руб. = 126 490 руб.

  • вычет применяется:

уменьшаем налогооблагаемую базу: (973 тыс. руб. - 1 млн. руб.) = - 27 тыс. руб.

Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.

Результат в комментариях не нуждается.

Полезная информация

  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться .
  • С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться .здесь .

Нежилым помещением принято считать недвижимое имущество, непригодное для жизни людей, которое имеет отдельный вход и используется в целях торговли, создания производства или административной единицы. Это может быть кафе, склад, салон красоты, ангар, гараж, магазин и другое.

Какие налоги предстоит платить собственнику?

Являясь собственником такого помещения, физическое лицо обязано уплачивать налог. Это регламентировано Законом Российской Федерации от 09.12.1991 года № 2003-1. Платеж основывается на стоимости нежилой собственности, которая максимально соответствует рыночной. Суд один раз в три года выносит решение, согласно которому выполняются оценочные действия. Оценивает помещение налоговая инспекция. Налогоплательщик получает уведомление о рассчитанной стоимости до 1 августа ежегодно, уплатить обязан до 1 октября. Другие действия, связанные с нежилым помещением, к примеру сдача в аренду или продажа, облагаются другими видами налогообложения.

На какое помещение больше налоги - на жилое или на нежилое?

При расчете налогообложения недвижимости применяют налоговые ставки в соответствующей пропорции. Учитывая тип недвижимости и масштаб цен, которые приближены к рыночным, выделяют три вида ставок:

  • Ставка 0,1 %. Сюда относятся гаражи, парковочные места, недвижимые комплексы, в которых имеется минимум одна жилплощадь, дома, хозпостройки на дачных участках площадью не более 50 кв. м, квартиры, жилье на стадии постройки.
  • Ставка 2 %. К этой группе относятся нежилые помещения коммерческого или административного типа (кафе, парикмахерская, офис, торговый центр, столовая и др.), а также имущество, цена которого составляет более 300 млн руб.;
  • Ставка 0,5 %. Сюда относятся остальные строения.

Обратите внимание! С ноября 2016 года нежилые помещения приравнены к жилым и облагаются налогом. Налог исчисляется по кадастровой стоимости. Следовательно, за жилое помещение придется заплатить больше.

Возможные налоги арендатору

Владелец нежилого помещения имеет право сдавать в аренду свою недвижимость. Если он не является при этом ИП, то процентная ставка составляет 13 % по отношению к общей прибыли, которую он получит. Прибыль учитывается не ежемесячная, а за оговоренный в договоре период.

Налогообложение

Размер начислений может отличаться в зависимости от различных ситуаций.

При покупке

При приобретении нежилого помещения покупатель освобождается от уплаты налога. Произвести расчет с налоговой инспекцией обязан старый владелец помещения. Однако новый владелец обременяется налогом на недвижимость. Уплачивать его он должен до 1 декабря того года, который идет за годом приобретения объекта. Это обусловлено статьей 409 п. 1 Налогового кодекса РФ.

При продаже

Если помещение находится в собственности более пяти лет, то можно не производить платеж при продаже нежилого объекта при условии, что он не служил владельцу в качестве источника прибыли (НК РФ, ст. 217 пункт 17.1). Для подтверждения этого необходимо представить сотрудникам НС документально зафиксированные доказательства.

Если же сроки владения не достигают трехлетней продолжительности, то платить придется обязательно. Платят индивидуальные предприниматели, недвижимость которых применялась в их деятельности. Налог составляет 6 % по упрощенной системе.

Обратите внимание! Если продать помещение хочет предприниматель, но объект при этом не является источником его прибыли, то возникнут определенные трудности. Связаны они с тем, что в судебном порядке предпринимателю будет сложно доказать свою правоту. Веским доводом для уменьшения платежа является документация, которая подтверждает, что объект был куплен ИП тогда, когда он был физическим лицом.

При дарении

Согласно ст. 228 НК РФ п. 2, п. 1, пп. 7, человек, получивший подарок в виде недвижимости, обязан уплатить налог на доходы физических лиц. Это объясняется тем, что процесс дарения приравнивается к получению выгоды тем, кому подарили недвижимость. Он составляет 13 % для тех, кто более 180 дней за год находится на территории РФ. В обратном случае ставка равняется 30 %. Налогом не облагаются в отдельных случаях:

  • заключение договора дарения между людьми, которые приходятся друг другу родственниками (или членами одной семьи);
  • дарение производилось работнику консульства, члену его семьи или близкому родственнику.

При безвозмездном пользовании

Налог обязан платить получивший помещение от ИП или юридического лица в безвозмездное пользование (статья 211 НК РФ). Если получен объект от физического лица без статуса предпринимателя, налог не уплачивается.

В СНТ

СНТ признано плательщиком на прибыль организации. Товарищество обязуется предоставлять в налоговую службу декларации. Если имеется имущество, попадающее под налогообложение, платиться налог на имущество. Следует отметить, что размер налога устанавливается на региональном уровне и не может превышать ставку 2,2 %. При этом строения, предназначенные для жилья, облагаются налогом по стандарту, предназначенному для жилого помещения.

Налогообложение

Начисление налогов отличается в зависимости от того, кто является налогоплательщиком.

Для физических лиц

В 2018 году налог на нежилые помещения для физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Существуют несколько категорий граждан, которые освобождаются от уплаты, в их число входят и пенсионеры. Однако льгота распространяется только на один объект из каждой категории: гаражи, хозпостройки и т. д.

Для юридических лиц

Организации уплачивают налог с имущества, которое входит в основные средства. Это регламентировано статьей 374 Налогового кодекса РФ. Однако для компаний, использующих ЕНВД и УСН, начисляется налог только на недвижимое имущество.

Документальное сопровождение уплаты налогов

После начисления суммы ФНС направляет налогоплательщику уведомление, в котором содержится информация об объекте, сумма начислений, законодательные акты, на основании которых проводился расчет и сроки оплаты.

Важно! Иногда ФНС не присылает уведомление собственнику. Это случается, потому что владельцы помещений часто меняются, и налоговая инспекция не всегда осведомлена об этом. В такой ситуации собственник обязан самостоятельно уведомить ФНС о наличии у него объекта, подлежащего налогообложению. Нарушение правила влечет за собой наказание в виде штрафа, размер которого составляет 20 % от размера неуплаты.

Как избежать уплаты или уменьшить налог?

Определенные категории граждан имеют право на льготы при уплате налога. К ним относятся инвалиды всех групп, пенсионеры и многодетные семьи. Тем, кто не входит в льготные категории, избежать уплаты не удастся. Однако можно снизить размер начисления. Для этого нужно оспорить кадастровую стоимость. Такой вариант возможен при неправильных данных в расчете стоимости и при завышении реальной рыночной стоимости. Оспорить кадастровую стоимость можно путем обращения в комиссию Росреестра.

Все владельцы нежилых помещений обязаны уплачивать налог на имущество. Освобождаются от таких начислений только льготные категории граждан. Однако существует возможность снизить размер начислений.

Из этого видео вы узнаете, как уменьшить налог при продаже квартиры: