Жилищният кодекс задължава всички собственици и наематели на жилищни помещения да плащат изцяло и в срок комунални услуги... Те трябва да направят това преди 10 -ия ден от месеца, който следва изчисления. Но по споразумение с управляващото дружество може да бъде предоставена различна дата за извършване на плащания.
Закъснелото плащане на сметки за комунални услуги и комунални услуги заплашва да натрупа глоби и санкции в размер на дълга. Управляващите компании имат право да публикуват списъци с длъжници на обществени места, което служи като морален стимул за изплащане на дългове възможно най -скоро.
И в случай значителна задлъжнялостпред комунални услуги, собственикът може да бъде изключен от електрозахранването, доставката на газ или да бъде лишен от други предимства (до пълно спиране на доставките на комунални ресурси).
Също така срещу него може да бъде образувано изпълнително производство, включващо арест и последващи съдебни изпълнители за изплащане на дългове. Ако апартаментът не е приватизиран и се експлоатира съгласно договор за социален наем, тогава наемателят е заплашен от изгонване за забавено погасяване на дълга.
Руското законодателство не забранява сключването по отношение на апартаменти, натоварени с дългове. Основното е, че продаденото жилище по време на сделката не е било арестувано от съдебните изпълнители в рамките на изпълнително производство или със съдебно решение, или не е била проведена процедура по несъстоятелност срещу длъжника.
Въпреки че вероятно ще има малко желаещи да закупят такива проблемни жилища с дългове. Повечето купувачи ще бъдат уплашени от наличието на дълг и те ще предпочетат да обмислят други възможности за покупка.
Всъщност трябва да разберете, че дълговете за жилищни и комунални услуги са обвързани с продавача, а не с имота.
При какви условия можете да продадете апартамент с дълг под наем?
При сключване на сделка за покупко -продажба на недвижим имот с дългове за сметки за комунални услуги има някои особености.
За да продадете апартамент с дългове, е наложително да уведомите потенциалния купувач за този факт.
В противен случай в бъдеще той ще може да оспори сделката за покупко -продажба в съда и да поиска или намаляване на покупната цена, или отмяна на договора за покупко -продажба и връщане на парите обратно.
На негова страна в този случай ще бъде Гражданският кодекс, което позволява подобна опция.
Обикновено истината за дълговете не може да бъде скрита: много и бдителни купувачи искат извлечение от финансовата и личната сметка или удостоверение за липса на дълг от управляващото дружество преди подписване на договора.
Продавачът може да предложи на купувача няколко варианта за решаване на проблемна ситуация:
- Сключване на писмен договор или предварителен договор за покупко -продажба, съгласно който продавачът се задължава да изплати дълговете за жилищно -комунални услуги от размера на аванса / депозита, който ще получи от купувача. Примерен договор е наличен
- Дългът по сметките за комунални услуги може да бъде прехвърлен на новия собственик с негово съгласие. За да направят това, страните сключват писмено споразумение, в което купувачът се задължава да изплати дълговете за жилищно -комунални услуги за продавача или страните включват клауза за прехвърляне на дълг в договора. В този случай продавачът прави отстъпка от цената на апартамента в размер на дълга за жилищно -комунални услуги.
- Продавачът може да се опита сам да реши проблема с натрупаните дългове, преди да сключи сделка за покупко -продажба. За да направи това, той има право да се обърне към Наказателния кодекс и да поиска разсрочено плащане.
- Да приключим въпреки дълга. В този случай задължението за връщането му се възлага на продавача.
Продавам апартамент с битови сметки
Договорът за покупко -продажба на апартамент с дългове се сключва на общо основание и непременно включва:
- Посочване на страните по сделката: продавачът и купувачът.
- Предмет на сделката: апартамент, неговият адрес, площ, брой стаи, етаж, кадастрален номер.
- Връзка към документи за собственост и документация за собственост.
- Цената на транзакцията и процедурата за сетълмент. Цената на сделката се определя от страните независимо и не трябва да бъде обвързана с кадастралната стойност на имота. Размерът на дълга за жилищно -комунални услуги може да бъде приспаднат от общата сума, ако се предвижда прехвърлянето на дълга към купувача.
Особеността на това споразумение ще бъде това тук трябва да се посочи размерът на дългаза комунални услуги. В противен случай може да се счита, че продавачът не е уведомил купувача за съществените условия за сключване на сделката и че той има право да оспори договора в съда.
Това може да създаде много проблеми на продавача, който ще трябва да върне цената на апартамента и да компенсира на продавача направените разходи.
Ако продавачът и купувачът нямат споразумение за дълга, тогава размерът на дълга трябва да бъде предписан в основния договор за продажба; че остава при стария собственик и че продавачът се задължава да го изплати в определен период от време (например в рамките на 7 днислед преминаване на процедурата за държавна регистрация).
Ако страните са се договорили да погасяват дългове от аванса на купувача, тогава с тази опция страните предписват в споразумението размера на получения депозит, размера на дълга (с прилагането на подкрепящ документ) и периода, през който продавачът се задължава да изплати дълга от получените пари.
Въпреки че не е задължително, препоръчително е да нотариално заверите този документ, за да намалите риска от измама във връзка с аванса / платения депозит.
Също така в предварителното споразумение са предписани условията за сключване на основния договор.
Направи сделка
Процесът на сключване на сделка ще изглежда така:
- Собственикът на апартамента получава удостоверение от Наказателния кодекс за размера на дълга и уведомява купувача за размера на дълга.
- Ако купувачът е съгласен с посочените условия за сключване на сделката, продавачът също трябва да събере целия пакет документи на този етап. Това е извлечение от USRN, което потвърждава правния му статут и наличието на тежести върху апартамента под формата на арест или гаранция. Също така в този отдел е необходимо да се получи кадастрален паспорт. Освен това се изисква технически план от ОТИ, извлечение от личната сметка във Великобритания.
- Страните подписват предварителен договор за покупко -продажба, който включва елемент на депозит в размер на дължимата сума за комунални услуги. Ако договорът е за депозит, тогава продавачът трябва да разбере, че ако в бъдеще избягва сключването на основния договор, ще трябва да върне депозита на купувача в двоен размер.
- Всички регистрирани в него лица са от апартамента. Отсъствието на жители се изисква да бъде документирано чрез искане на удостоверение от паспортния офис по местоживеене.
- Продавачът погасява дълга и получава удостоверение от Наказателния кодекс за липса на дълг.
- Страните подписват основния договор за продажба.
- Правата на собственост ще бъдат пререгистрирани в Rosreestr от продавача до купувача.
- Купувачът получава извлечение от USRN с бележка за промяната в притежателя на авторските права. От този момент той става пълноправен собственик и е длъжен да плати
- Купувачът уведомява Наказателния кодекс за смяната на собственика.
- Продавачът трябва да докладва в данъчната служба и да плати данък върху продажбата на апартамента, ако го е притежавал по-малко от 3-5 години. Купувачът има право да издаде данъчно приспаданев размер на 13% от сумата на покупката.
Известие на управляващото дружество
След сключване на сделката за покупко -продажба се променя не само собственикът на апартамента, но и финансовата и личната сметка, която се използва за изчисляване и плащане на комунални услуги. Следователно купувачът трябва да уведоми управляващото дружество за промяната на собствеността.
Известието е написано в безплатна форма, адресирано до ръководството на Наказателния кодекс. Основното е, че той съдържа специфичен искане за отваряненовсметкида плаща сметки за комунални услуги. Към известието са приложени копия от документи за собственост от новия собственик на апартамента: копие от договора за покупко -продажба и извлечение от USRN, указващо смяната на собственика.
тук .
При определени условия можете да получите данъчно приспадане при покупка поземлен имот... Това е описано подробно в.
Клопки на купувача
Трябва да се разбере, че дълговете на стария собственик не се прехвърлят към новия след сключването на сделката за покупко -продажба (само ако той не е изразил съгласието си да прехвърли дълга). Никой не може да принуди купувача да плати старите дългове. Той трябва да плаща сметки за комунални услуги, считано от датата на пререгистрация на правото на собственост в Rosreestr.
От друга страна, безскрупулен продавач може да не плаща дълговите си сметки, което може да се превърне в основание за конфликти с Наказателния кодекс.
Служителите му могат да заплашат, че ще изключат светлината или газа в апартамента. Всъщност действията им ще бъдат незаконни и повечето представители на комуналните услуги знаят това. Следователно техните заплахи рядко се превръщат в реални действия.
Но ако купувачът е принуден да плаща сметки на други хора или е бил изключен от комуналните услуги, той може да се обърне към прокуратурата или съда.
Съществуващото законодателство по почти всички точки е на страната на новите наематели. Но има спорни въпроси, по -специално относно това дали дълговете по сметките за комунални услуги се прехвърлят на новия собственик. Ситуацията трябва да се разглежда от страна на регулаторните правни актове, съществуващи през 2018 г.
Какво казва законът
Съгласно член 30, параграф 3 от КТ на РФ собственикът на апартамент (къща, всякакви други помещения) трябва да носи отговорност за неговата (неговата) поддръжка. Член 153 от същия кодекс определя, че собственикът е длъжен да плаща своевременно за общинския апартамент, който включва: наем, основен ремонт, газ, електричество (електричество), вода и др.
На свой ред член 223 Граждански кодексопредели, че собствеността възниква, когато предишният собственик я прехвърли на настоящата. Прехвърлянето може да се извърши чрез продажба, даряване и пр. Оказва се, че покупката на апартамент с дългове за сметки за комунални услуги не задължава новия собственик да изплати дълговете на предишните наематели. Тъй като правото на собственост възниква в момента на прехвърляне на собствеността, това означава, че отговорността за изплащане на дълговете на жилищно -комуналните услуги възниква едновременно.
Но в същото време член 158, параграф 3 от КТ на РФ определя, че задължението за плащане на основен ремонт е на всички без изключение жители на къщата и когато преходът на жилищното пространство от един собственик към друг е направено, ще бъде прехвърлен и дългът за основен ремонт.
Също така ще бъде полезно да разберете дали новият собственик е длъжен да плаща стари дългове за комунални услуги. Обобщавайки горното, отбелязваме, че отговорността за заплащане на основен ремонт се прехвърля на новия собственик, той няма нищо общо с неплатените жилищно -комунални услуги. По този начин, определяйки кой плаща дългове за комунални и други плащания при закупуване на апартамент, можем да заключим, че това задължение остава на предишния собственик. Фактът, че е успял да продаде недвижим имот с дълг, по никакъв начин не го освобождава от необходимостта да изплаща жилищно -комуналните услуги, тъй като жилищно -комуналните услуги са обвързани не с жилищна сграда, а с нейния собственик.
При закупуване на апартамент с дългове за комунални услуги, задължението за плащането им остава на предишния собственик
Как да проверите апартамент преди сделка
Преди да купите жилище, трябва сами да се уверите в неговата „чистота“. Дори използването на услугите на агенциите за недвижими имоти не гарантира на купувача закупуването на безпроблемно жилище, тъй като собственикът би могъл да укрие тази информация от тях. Единственото нещо, в съответствие със закона за защита правата на потребителите, пострадалата страна може да предяви иск срещу брокера за обезщетение за щети поради некачествени услуги.
Преди да закупите апартамент, трябва да се свържете с управляващата компания и да разберете дали предишният собственик има дълг. На първо място, новият собственик трябва да се интересува от информация за ремонта на дълга. Също така трябва да изясните дали апартаментът е в ипотека, тъй като впоследствие такава сделка може да бъде обезсилена, поради което гражданинът рискува да загуби парите си.
Възможно ли е да се преговаря с продавача и как да се сключи договор
Ако преди закупуване на апартамент вече е известно, че предишният собственик има неплатени жилищни и комунални услуги, можете да го направите по два начина:
- Платете сами стари дългове, след като сте постигнали споразумение със собственика за отстъпка за апартамент, равна на общата сума на дълга. В същото време, съгласно член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация, клауза за прехвърляне на дълг трябва да бъде включена в договора за покупко -продажба (договор за подарък). Ако такава позиция не бъде отразена, новият собственик няма да има задължение да изплати съществуващите дългове.
- Съгласете се, че длъжникът ще заплаща самостоятелно задълженията си, след като получи парите за апартамента от купувача. В този случай в договора за покупко -продажба следва да бъде включена клауза, че всички съществуващи дългове остават при предишния собственик, а той също се задължава да ги изплати. В този случай договорът трябва да отразява показанията на всички налични измервателни уреди.
Ако предишният собственик дълго време не изпълнява поетите задължения, срещу него може да бъде образувано съдебно производство.
Във всеки от случаите, когато сменяте собственика и сключвате договор в жилищно -комуналните услуги, трябва да вземете удостоверение за съществуващия дълг.
Правилно съставеният договор за покупко -продажба ще ви спести от възможни проблеми
Какво да направите, ако сте купили апартамент с дългове за комунални или други плащания
Практиката е, че комуналните услуги често се опитват да припишат съществуващите дългове за жилищни и комунални услуги на нови собственици, като се позовават на факта, че услугите са обвързани с апартамента, а не със собственика. Това е фундаментално погрешно, дори ако предишният собственик на апартамента е бил близък роднина, новият собственик не носи отговорност за дълга си. За да не изпаднете в неприятна ситуация, трябва:
- При получаване на собствеността изпратете искане до HOA (управляващо дружество, жилищно -комунални услуги) за предоставяне на нов личен акаунт за комунални услуги. В същото време е необходимо да се предоставят текущи показания на броячите, за да се предотврати приписването на стар дълг на нови наематели.
- Ако жилищно -комуналните услуги отказват да променят личния акаунт за къща (апартамент), трябва да им напомните за член 153 Жилищния кодекс RF, където е посочено, че задължението за плащане на битови сметки пада върху собственика в момента, в който жилището преминава в негова собственост.
- Ако това не помогне, трябва да изпратите заявление, адресирано до ръководителя на организацията, в което се излага същността на проблема и се прилагат извадки от член 153 от Жилищния кодекс на Руската федерация и чл. 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Също така би било правилно да приложите копие от договора за прехвърляне на собствеността (акт за подарък, акт за покупко -продажба), потвърждаващ датата на поемане. Заявлението трябва да бъде отпечатано в 2 екземпляра.
- Ако ръководителят на организацията също е отказал, трябва да се свържете с прокуратурата, като съставите изявление по същия начин, както в предишния път.
Така, ако се налага събиране на дългове от стария собственик, жилищно -комуналните служби трябва да заведат дело, за да задължат предишния собственик да извърши плащане. Според закона новите наематели трябва да плащат само за съществуващи дългове за основен ремонт на къщата, нищо повече.
От видеото можете да научите за прехвърлянето на дългове за апартамент към новия собственик:
Внимание! Поради последните промени в законодателството правната информация в тази статия може да е остаряла!
Нашият адвокат може да Ви посъветва безплатно - напишете въпрос във формата по -долу:
Безплатна консултация с адвокат
Поискайте обратно обаждане
Все още имате въпроси?
Решихте да се преместите и купите апартамент. Сделката мина гладко, получихме сертификат в Rosreestr. Да отидем в управляващата компания, за да се регистрираме. И тогава те ви казват, че няма да има регистрация, докато не изплатите дълга за плащането на сметки за комунални услуги ...
Позната ситуация? Уви, да. Не всички продавачи на апартаменти са съвестни и дори сделката с брокера не е 100% гаранция, че няма да има проблеми с ново жилище. Какви съвети могат да се дадат на новия собственик на апартамента, ако се опитват да му таксуват дълговете на предишния собственик?
Какво казва законът за закупуване на апартамент с битови сметки?
В този случай законът е на страната на новия собственик на апартамента. Член 153 от Жилищния кодекс на Руската федерация директно гласи, че задължението за плащане на комунални услуги и поддръжка на жилища от собственика на апартамент, стая и други жилища възниква от момента на придобиване на собствеността върху това жилищно пространство. От правна гледна точка този момент се разглежда дата на издаване на удостоверение за собственост на новия собственик на апартамента.Съответно всички дългове за жилищни и комунални услуги, които са се появили преди тази дата, трябва да бъдат погасени от предишния собственик на апартамента.
Тук обаче има важен нюанс: понякога новият собственик на апартамента все още трябва да изплати дълговете на стария собственик за комунални услуги. Това се случва, ако при прехвърляне на апартамент напълно забравите да проверите и запишете показанията на измервателните устройства. В този случай е трудно да се установи какви са показанията на водомерите или електромерите в момента, в който сте получили апартамента. Добре е в същото време бившият собственик поне редовно да предава показанията си на управляващото дружество. Ако показанията изобщо не са предадени или старият хазяин редовно ги подценява, размерът на дълга може да се увеличи значително.
За да избегнете плащането на сметки за комунални услуги за стария собственик на апартамента, направете акт за приемане на апартамента в 2 екземпляра и го подпишете заедно с продавача. В акта е необходимо да се отбележат показанията на броячите за вода, отопление, електричество, газ към действителната дата на прехвърляне на апартамента.
Управляващото дружество иска да изплати дълга на предишния собственик на апартамента
Уви, управляващите компании и председателите на HOA не винаги познават добре закона. Много често срещано погрешно схващане за комуналните услуги е, че дългът виси не върху собственика, а върху самия апартамент. Всъщност това не е така. Ако предишният собственик се е изселвал, без да плаща комунални услуги, дългът му не отива никъде и не отива при новия собственик на апартамента. В случай на неплащане на дълга, Наказателният кодекс винаги може да събере дълга за жилищни и комунални услуги от стария собственик в съда - което, между другото, е пряка отговорност на Наказателния кодекс, за който наемателите плащат пари към него. Новият добросъвестен собственик на апартамента по никакъв начин не бива да страда за "греховете" на предишния собственик.
Най -често в тази неприятна ситуация управляващото дружество заплашва:
- "Докато дългът не бъде погасен, няма да издадем разрешение за пребиваване."
- „Ако не платите, ще прекъснем водоснабдяването ви.“
- „Платете сега или ще наложим наказание.“
Всичко това, разбира се, е незаконно.
Дългът за вноски за основен ремонт отива към новия собственик на апартамента
Отделно ще обсъдим ситуацията с плащанията за основен ремонт. В част 3 на член 158 от Жилищния кодекс се казва, че задължението за заплащане на разходите за основен ремонт в жилищната сграда се появява при собствениците от момента на възникване на собствеността върху помещенията в къщата. Въпреки това, в случай на прехвърляне на собствеността (например при продажба на апартамент), всички задължения на предишния собственик на апартамента да заплати разходите за основен ремонт се прехвърлят едновременно на новия собственик. Тоест дълговете за плащания за основен ремонт, останали от предишния собственик, ще трябва да бъдат погасени от новия собственик на апартамента.
Изключение от това правило предвижда законът за апартаменти, които преди са били собственост Руска федерация, съставни образувания на Руската федерация или общини: те ще трябва сами да покриват дълговете си по вноски за основен ремонт до прехвърляне на собствеността на новия собственик.
Какво да направите, ако апартаментът има дългове на предишния собственик?
- Незабавно уведомете Наказателния кодекс за смяната на собственика на апартамента.
V възможно най -скорослед като регистрирате транзакцията в Rosreestr и получите сертификат за собственост на апартамента, отидете на среща с управляващото ви дружество или председателя на HOA. Носете копие от удостоверението за собственост или извлечение от USRN за апартамента, както и копие от удостоверението за приемане на апартамента с показания на брояча и помолете да промените информацията в личния акаунт. Сега всички сметки за жилищни и комунални услуги трябва да бъдат издадени на ваше име и без чужди дългове. - Напишете иск управляващо дружество.
Ако служителите на Наказателния кодекс настояват да покриете дълговете на предишния собственик на апартамента, първо любезно им опишете ситуацията и се обърнете към законодателството (член 153 от КТ на РФ). В много случаи компетентният разговор помага да се премахнат всички претенции. Неуспешно съгласие? Подайте писмено заявление, адресирано до директора на управляващото дружество или председателят на HOA... В това заявление, под каквато и да е форма, отново опишете цялата ситуация, цитирайте закона, приложете копия от документи към апартамента. Разпечатайте заявлението в 2 екземпляра, така че Наказателният кодекс да се разпише за получаването му във вашето копие. - Подайте жалба до Жилищната инспекция.
Този държавен орган контролира правилността на изчисляването на сметките за комунални услуги. Ако управляващото дружество неоснователно включва дълговете на други хора в разписката, това е нарушение. Жилищната инспекция може да провери правилността на изчисляването на сметките за комунални услуги и да издаде заповед за преизчисляване по Наказателния кодекс. - Напишете иск до агента за недвижими имоти.
Ако брокерът е извършил продажба и покупка на апартамент вместо вас, препоръчваме ви да предявите иск към него във връзка с лошо качество на услугите. Съгласно член 29 от Закона на Руската федерация „За защита на правата на потребителите“, можете например да поискате възстановяване на част от разходите за лошото представяне на брокера, който е проверил лошо правната чистота на сделката. .
Наказателният кодекс отказва да се регистрира поради дългове на предишния собственик
Някои особено устойчиви управляващи компании могат да създадат проблеми при регистрация в нов апартамент, отказвайки да приемат паспортите на новия собственик и членовете на неговото семейство. Ако паспортните служители от Наказателния кодекс поставят възможността за регистрация при условие за изплащане на дълговете на стария собственик на апартамента, кандидатствайте за регистрация в нов апартамент директно до Главна дирекция на вътрешните работи на Министерството на вътрешните работи на Руската федерация във вашия град. Заявление за отписване на стария адрес и за регистрация на нов адрес може да бъде подадено едновременно. Удобно е да направите това чрез уебсайта на държавните служби.
Как да не купим апартамент с дългове за жилищно -комунални услуги и основен ремонт?
- Поискайте потвърждение за липсата на дългове за жилищно -комунални услуги и основен ремонт.
Преди да подпишете каквито и да било договори, да преведете пари и да се регистрирате в Rosreestr, изисквайте от собственика на апартамента да представи документални доказателства, че е изплатил всичките си дългове за комунални услуги и такси за основен ремонт. Нека той ви покаже удостоверение от управляващата компания, продажби на енергия, водоканал (ако комуналните услуги се плащат директно от тях), регионалния фонд за капитален ремонт за липса на дълг. - Проверете сами апартамента.
Има много публично достъпни методи, които ще ви позволят да проверите чистотата на транзакцията и липсата на дълг. Можете да се обадите на управляващото дружество или да проверите списъка на длъжниците на неговия уебсайт, да разгледате платежния терминал на Сбербанк за сумата, която трябва да платите (на адреса на апартамента, номер на лична сметка). Също така си струва да проверите собственика на апартамента и всички наематели в Банката за изпълнителни производства на Службата за съдебни изпълнители.
Подробни инструкции за проверка на закупения апартамент са на нашия уебсайт: - Запишете показанията на глюкомера.
Ако апартаментът има индивидуални измервателни уреди за светлина, вода, отопление, газ, не забравяйте да проверите техните показания. Когато подписвате акта за приемане на апартамента, отразете в него окончателните показания на броячите, с които предишният собственик ви дава апартамента. В случай на спорове с управляващото дружество, ще имате документални доказателства за показанията, за които е отговорен предишният собственик. Освен това можете да поискате от Наказателния кодекс във връзка с предстоящата продажба на апартамента да провери правилността на показанията от стария собственик на апартамента.
Не всеки продавач на жилища, когато сключва сделка, уведомява купувача за дълга за жилищни и комунални услуги. Такава информация е скрита с надеждата да се прехвърлят задълженията за плащане към новия собственик. За да се защитите, трябва да ги получите предварително и да разрешите проблема по време на документите.
Главна информация
Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за решаване на правни въпроси, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как разреши проблема си- свържете се с консултант:
ЗАЯВКИТЕ И ОБИВКИТЕ се ПРИЕМАТ 24/7 и БЕЗ ДНИ.
Това е бързо и Е СВОБОДЕН!
Често, едва след като транзакцията за покупко -продажба е приключила, новият собственик на жилище научава от RCC или Великобритания за наличието на останалата част от стария собственик. В този случай е важно да се знае, че прехвърлянето на собствеността се извършва без тежести.
Законодателството не забранява продажбата на недвижими имоти с дългове, ако те не са установени от съдебен орган. За доставчиците на комунални услуги, обжалването е последна инстанция. Преди прилагането му управляващите компании често се опитват да съберат дългове от нови собственици, нарушавайки правните норми. Законът дава отрицателен отговор на въпроса дали дълговете за жилищно -комунални услуги се прехвърлят на купувача на жилище.
Законодателна уредба
Задължението за комунални услуги се появява при гражданин от момента, в който той получи собствеността върху жилищното пространство (клауза 5, част 2, точка 1). Законът изисква плащанията да се извършват навреме и в пълен размер.
Когато купувате апартамент с дълг, трябва да разчитате на членовете и Гражданския кодекс на Руската федерация. Завършването на сделката за покупко -продажба не представлява основа за промени в отношенията с трети страни.
По силата на нормата вноските за основен ремонт могат законно да отидат при новия собственик. Няма да е възможно да се избегне плащането за тях, освен ако в договора не е предвидено друго.
Купуване на апартамент с просрочени сметки за комунални услуги
Ако продавачът на апартамента има дълг за жилищни и комунални услуги, нюансите на изплащането му от стария или новия собственик трябва да бъдат посочени в договора и акта за прехвърляне. Така че можете да се предпазите от неприятности и процедури.
Редът на транзакцията
Последователността на действията при закупуване на апартамент от до 2019 г. е следната:
- Искане за информация за дълга (присъствие или отсъствие) от продавача или управляващото дружество.
- Получаване на извлечение от USRN в държавен орган, за да се провери наличието на арест или тежест върху имота.
- Ако има дълг, обсъждане с продавача на въпроса за въвеждане на условията за неговото погасяване в договора.
- Съставяне и подписване на договор за продажба с договорени условия.
- Свързване с регистриращия орган за прехвърляне на собствеността на купувача.
Ако дългът ще бъде изплатен от купувача в замяна на намаление на цената, е необходимо това да се регистрира в договора като отделна клауза.
При изплащане на дълга продавачът съставя акт за приемане и прехвърляне на апартамента с отражение на размера на дълга и показанията на измервателните устройства за премахване на статуса на длъжника в жилищния отдел.
Удостоверение за липса на дълг
Преди да извърши сделка за покупко -продажба, купувачът трябва да провери дали продавачът има документални доказателства:
- извършване на плащания за жилищни и комунални услуги в периода на фактуриране към момента на прехвърляне на собствеността;
- няма дълг за комунални услуги;
- при наличие на отделни измервателни устройства - техните контролни индикатори.
Можете да разберете за липсата или наличието на дългове чрез. Продавачът трябва да го предостави. В противен случай трябва независимо да направите заявка до Обединеното кралство, HOA или жилищна кооперацияна мястото на апартамента.
Отражение на сумата в договора
Струва си да се предпише в основното или предварителното споразумение относно изплащането на съществуващия дълг от продавача или съразмерно намаляване на цената на жилищата, когато купувачът затвори дълга.
Това действие ще запази всички споразумения и ще избегне отклонения от тях.
Кой трябва да плаща?
Член 210 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че задълженията за погасяване на дълга на стария собственик не преминават към новия собственик на жилището. Такова задължение се появява при собственика на апартамента от момента на регистрация на собствеността. Следователно изискването за закриване на дълга на предишния собственик е незаконно.
Единственото изключение са таксите за капитален ремонт. Съгласно параграф 3 на чл. 158 от КТ на РФ задължението да ги направи за стария собственик може да бъде прехвърлено на купувача по договора.
Сделката с такова условие може да бъде сключена само по искане на купувача на жилищната площ (клаузи 1-2, член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Без да знаят за тези разпоредби, купувачите често поемат тежестта да изплащат дълговете на други хора.
Какво да направите, ако Наказателният кодекс изисква плащане
Управляващото дружество няма право да изисква изплащане на задълженията за комуналните услуги на предишния собственик от новия собственик, освен ако в договора не е посочено обратното условие. В този случай трябва да платите сметките на основание чл. 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Ако документи за изплащане на дългове на други хора пристигнат на новия собственик, трябва да действате по следния начин:
- Направете фотокопия на договора за покупка на апартамент и извлечение от USRN.
- Подгответе декларация за прекратяване на таксуването за времето преди регистриране на жилище.
- Ако има акт за приемане с показанията на измервателните устройства, направете копие от него.
- Изпратете подготвения пакет с документация до управляващото дружество с препоръчана поща или го донесете лично.
Всички мерки за събиране на дългове след такава жалба се признават от съда като изнудване. Отговорността за това е предвидена в член 163 от Наказателния кодекс на Руската федерация.
Как да се предпазите?
Купувачът на апартамент трябва да предприеме отговорен подход за проверка на състоянието на сметките за комунални услуги.
Ако продавачът не предостави сертификат, трябва да го поискате сами от някой от удобни начини:
- Като се свържете лично с един единствен информационен и сетълмент център, достъпен в почти всички населени места. Информацията се предоставя по интегриран начин, но в момента на получаване на информацията от доставчиците на комунални услуги.
- Посещение на офиса на организация, доставяща ресурси (териториално отоплително предприятие, продажби на енергия и др.).
- В HOA или управляваща компания на специализиран интернет ресурс или като се свържете лично.
- В пощата или банковата институция, ако организацията приема комунални плащания по този начин. Тази услуга се предоставя от Сбербанк, в столицата - Банката на Москва също е широко разпространена.
- Чрез портала на координационния център на GU IS (в Москва и района му). Информацията може да бъде получена като цяло или частично, изчислена за определен период. Предоставя се информация за апартаменти във всички области на града.
Закупуването на апартамент с дългове за жилищни и комунални услуги ще бъде безопасно, ако са предприети следните мерки преди приключване на сделката за покупко -продажба:
- лично премахнете показателите на измервателните устройства за електричество, вода, топлина и ги запишете в акта за приемане и предаване на апартамента, който е неразделна част от договора;
- в договора регистрирайте отделна клауза, посочваща размера на дълга пред всяка комунална услуга. Така дългът ще бъде възложен на продавача, а не на жилищното пространство.