Alegerea celui mai eficient posibil. Cea mai bună și mai eficientă metodă

Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări este o parte integrantă a programului de management al facilității, precum și o parte a algoritmului de evaluare a valorii de piață și a tuturor tipurilor de valoare derivate din valoarea de piață (valoare realizabilă și vânzare limitată, lichidare, investiție, garanție) valoare), în conformitate cu definițiile acestor tipuri de valori.

După cum se poate observa din definiția de mai sus, cea mai bună și mai eficientă utilizare a imobilului este determinată prin analizarea conformității potențialelor utilizări ale proprietății cu următoarele criterii:

Potențialul de amplasare - accesibilitatea sitului (accesul la acesta), inconvenientul amplasării terenului, pericolele ascunse ale amplasării.

Cererea pieței - în ce măsură utilizarea planificată a unui teren este de interes pe o anumită piață și într-o anumită zonă. Se analizează nivelul cererii și ofertei pentru toate obiectele imobiliare cu diverse scopuri funcționale. Sunt analizate avantajele imobiliarelor, asigurându-i competitivitatea și dezavantajele. Admisibilitate legislativă (justificare legală) - natura utilizării prevăzute nu contravine legislației care restrânge acțiunile proprietarului siturilor și prevederilor de zonare.

Abilitatea fizică - capacitatea de a ridica clădiri pentru cea mai bună și mai eficientă utilizare a acestora pe terenul în cauză.

Justificare financiară? luând în considerare acele cazuri de utilizare fezabile din punct de vedere fizic și permise din punct de vedere legal care vor genera venituri.

Eficiență maximă (cel mai bun caz de utilizare)? luând în considerare care dintre opțiunile fizice fezabile, eligibile și viabile din punct de vedere financiar de utilizare a Proprietății va aduce venitul net maxim sau valoarea actuală maximă.

Ei bine, cei mai importanți factori sunt capacitățile socio-economice ale oamenilor și valorile lor culturale și estetice.

Deci, luând în considerare unele dintre aceste criterii, puteți face o serie de cazuri de utilizare preconizate pentru acest obiect. Desigur, toate aceste concluzii vor fi aproximative, dar chiar și din ele se poate face o evaluare generală a alegerii unei opțiuni potrivite.

Pentru fiecare obiect, cel mai bun și mai eficient algoritm de analiză a utilizării constă din cinci etape.

ETAPA 1. În prima etapă se întocmește cea mai completă listă de funcții care pot fi implementate pe baza obiectului investigat.

Deci, în cazul nostru, puteți oferi următoarea listă de opțiuni: hotel, bloc de locuințe (locuințe de închiriat), centru de sănătate, centru de cercetare, bancă, piscină, centru de birouri, sală de arte marțiale și modelare, club de bowling, cinema, sala de sport, sala de sport, teren de tenis.

PASUL 2. În această etapă sunt excluse din listă acele funcții a căror implementare, conform analizei, poate întâmpina obstacole insurmontabile din cauza restricțiilor legislative și de reglementare.

Deci, conform SNiP 2.08.02 - 89 * „Clădiri și structuri publice”, clădirea propusă a centrului de cercetare nu poate fi proiectată pe acest site. Deoarece pe teritoriul zonei de producție științifică și științifică ar trebui să fie amplasate instituții de știință și servicii științifice, unități de producție pilot și instituții de învățământ superior și secundar aferente, instituții și întreprinderi de servicii, precum și comunicații și structuri de inginerie și transport. Și în cazul nostru a luat contur deja o anumită dezvoltare a stațiunii, care nu poate fi schimbată, iar din punct de vedere legal, acest lucru este legal impracticabil.

Utilizarea facilității ca gimnaziu este, de asemenea, imposibilă, deoarece conform SNiP 2.07.01 - 89 * „Amenajarea urbană. Planificarea și dezvoltarea așezărilor urbane și rurale ”Unitățile de învățământ general din zona rezidențială pot fi amplasate pe o rază de 750 m fiecare, iar zona de studiu dispune deja de două școli.

Conform Codului civil al Federației Ruse, toate funcțiile propuse nu au obstacole de netrecut din cauza restricțiilor legislative.

PASUL 3. În această etapă se studiază posibilitățile de fezabilitate fizică a funcțiilor rămase în listă după procedurile etapei 2. Sunt excluse funcțiile a căror implementare este imposibilă din cauza calității insuficiente a terenului. din lista:

Relieful nu este același, sunt formațiuni stâncoase;

Forma incomodă sau dimensiunea mică a site-ului;

Condiții hidrologice inacceptabile în sol, există zone inundate;

Capacitate portantă insuficientă a solului și proprietățile sale de drenaj nesatisfăcătoare;

Nu există nicio modalitate de a vă conecta la comunicațiile de sprijin de viață ale unității;

Construcția planificată este îngreunată de trăsăturile reliefului sau de dezvoltarea împrejurimilor imediate.

Zona de studiu are o serie de condiții inginerești și geologice specifice, existând diverse abateri în hidrologia și topografia sitului. Toate comunicațiile de inginerie, inclusiv alimentarea cu apă, canalizare, încălzire, ventilație, alimentare cu energie electrică, dispozitiv de comunicare, sunt centralizate din rețelele orașului.

PASUL 4. Funcțiile permise din punct de vedere legal și fezabile fizic rămân pe listă numai dacă sunt fezabile din punct de vedere economic, adică dacă raportul dintre cererea efectivă și oferta competitivă pe piața imobiliară locală oferă o rentabilitate a capitalului și un venit din capital cu rata din acest venit nu mai mic decât rata rentabilității unuia dintre proiectele alternative de încredere.

Deci varianta propusa de bloc de locuinte (locuinta de inchiriat) nu poate fi selectata din motive economice. Cererea pentru astfel de proprietăți în această zonă nu va fi semnificativă. Această zonă este o zonă rezidențială, deși clădirile rezidențiale sunt reprezentate aici de un număr redus de gospodării.

Nici construcția unui cinematograf nu este viabilă din punct de vedere economic, deoarece o astfel de structură există deja în apropierea zonei investigate.

Centrul de parfumuri nu este, de asemenea, potrivit pentru zona noastră. Cert este că obiectul studiat este situat într-o zonă în care locuiește un număr mic de oameni. În orașul Zheleznovodsk există deja grupuri specializate de astfel de magazine care s-au dovedit pozitiv în acest profil și puțini oameni vor trebui să meargă din centrul orașului în interior pentru bunurile necesare. Singura condiție pentru astfel de acțiuni nu poate fi decât o reducere semnificativă a prețurilor produselor. Dar nici acest lucru nu este posibil din cauza costurilor ridicate, în primul rând, pentru construcție și, în al doilea rând, pentru achiziționarea de bunuri. Toate acestea vor duce la nerentabilitatea obiectului.

PASUL 5. În sfârșit, în ultima etapă, dintre proiectele fezabile din punct de vedere economic și fezabile din punct de vedere financiar, sunt selectate mai multe proiecte cu implementarea de funcții, a căror utilizare va aduce proprietarului rentabilitatea maximă și valoarea maximă de piață a obiectului (luând în considerare luați în considerare riscurile „lor” și ratele de rentabilitate „lor” pentru fiecare opțiune)... Este unul dintre aceste ultime proiecte (cel mai puțin riscant) care este recunoscut ca îndeplinește principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a instalației.

Deci, în această lucrare, luând în considerare funcțiile până la etapa a cincea, am venit cu următoarea listă: un centru de sănătate, o bancă, o piscină, un centru juridic, o sală de arte marțiale și modelare, un club de bowling, un restaurant, un cinema, o sală de sport, un teren de tenis Toate aceste funcții pot fi grupate în trei opțiuni:

1. Banca, centru de birouri.

2. Hotel cu restaurant.

3. Pensiunea

Să luăm în considerare fiecare dintre aceste opțiuni în termeni de funcții viabile din punct de vedere economic și fezabile financiar.

Prima opțiune este o bancă cu un centru juridic. Ei bine, în primul rând, este necesar să răspundem la întrebarea, de ce este această opțiune printre celelalte?

Cel mai important lucru este că nici în zona analizată, nici în orașul Zheleznovodsk în sine nu există o astfel de unitate specializată în care sunt concentrate astfel de funcții. Există doar un bancomat în această zonă. Deși aceasta este o zonă rezidențială, nevoia de servicii bancare va exista întotdeauna.

În plus, această opțiune include o funcție de centru juridic. Acest lucru nu este deloc întâmplător. Motivul principal este absența unui astfel de centru în regiune și chiar în oraș. Desigur, există diverse birouri notariale, cabinete de avocați, dar nu există o astfel de instituție în care o serie de probleme să fi fost rezolvate cuprinzător. Apropo, centrul proiectat poate avea semnificație și la distanță, întrucât va realiza întreaga gamă de servicii prestate în domeniul raporturilor juridice.

Cea mai apropiată locație a băncii și a centrului juridic unul de celălalt va contribui la munca lor interconectată și simplificată în soluționarea unui număr de probleme. Acest lucru va crea comoditate în reducerea timpului de procesare a documentelor, în îmbunătățirea calității serviciilor și, de asemenea, va atrage un număr mai mare de părți interesate. Ei bine, dacă selectați și pregătiți personal cu înaltă calificare, atunci această facilitate va deveni cu adevărat solicitată.

A doua opțiune este un hotel cu restaurant. Alegerea lui dintre cele trei variante rămase nu este întâmplătoare. Dar mai întâi trebuie să răspunzi la întrebare.

Ei bine, în primul rând, pentru ce este hotelul de aici? La urma urmei, există multe sanatorie și pensiuni în jur cu o varietate de servicii pe care le oferă în domeniul asistenței medicale. Dar nu există nicio structură în această zonă pitorească în care să se poată sta pentru o perioadă scurtă, nedeterminată.

Dar hotelul în sine va fi neprofitabil aici. Acest lucru se datorează suprafeței mari de clădire. Ar fi o prostie ca clientul să subutilizeze fondul de teren propus. Prin urmare, această opțiune poate include atât un restaurant, cât și un club de bowling. Cred că aceste funcții vor fi solicitate și vor fi solicitate. Orice turist care stă aici poate lua masa și petrece timpul liber fără a părăsi clădirea.

În plus, trebuie să luați în considerare și să vă concentrați atenția asupra cererii pieței. Ce oferă piața consumatorilor săi acum? Piața serviciilor și-a extins atât de mult limitele încât practic nu are egal în industria divertismentului. Apariția a tot felul de „atractii” duce la creșterea cererii acestora. Prin urmare, în timp, poate, unele funcții mai pot fi incluse în această serie.

Ei bine, și în sfârșit, cea de-a treia versiune finală a pensiunii. Desigur, locația locului de studiu a influențat alegerea lui din mulțimea celorlalți. Ce poate fi mai bun decât aerul curat, peisajul montan, proprietățile curative ale apelor minerale?!

De-a lungul a două secole, au fost și sunt construite astfel de complexe de sanatoriu. Și nu se punea problema concurenței între ei, deoarece cererea pentru astfel de servicii a existat întotdeauna. Mii de oameni din diferite părți ale țării noastre și din țările învecinate se străduiesc aici, spre Apele Minerale Caucaziene.

Dimpotrivă, în anii 90 ai secolului trecut, multe dintre aceste complexe au căzut în decădere. Personalul medical a fost desființat și multe locuri de muncă au fost pierdute. Prin urmare, acum este chiar necesară creșterea construcției unor astfel de instituții. Este necesar să readucem regiunea noastră la statutul anterior de Stațiune balneară. Și, de asemenea, să crească creșterea socio-economică a vieții populației. Doar întrebarea de a investi în această industrie se pune mereu!

Managementul imobiliar presupune, în primul rând, asigurarea utilizării cât mai productive a unui obiect ca resursă economică și găsirea modalităților de creștere a eficienței acestei utilizări. Totodată, se ține cont de faptul că criteriile de eficiență pentru obiectele profitabile utilizate ca activ real sau financiar, adică destinate obținerii de profit, să se bazeze pe parametrii rentabilității obiectului.

Unul dintre principalii parametri ai rentabilității obiectului este rata chiriei, care este definită ca venit din chirie, exprimat în unități monetare pe unitatea de timp și raportat la o unitate de suprafață a incintei (teren). Datele privind tarifele de închiriere pentru această lucrare au fost preluate din monitorizarea mass-media „Din mână în mână”, „Totul pentru tine”, „Piața imobiliară Kavminvod”.

În unele cazuri, veniturile nu pot fi primite integral:

Din cauza pierderilor asociate cu subutilizarea? din cauza cererii limitate sau a pierderii de timp pentru schimbarea chiriașilor;

Din cauza pierderilor asociate cu practica obișnuită în condițiile moderne de întârziere sau încetare a plăților regulate ale chiriei de către chiriași în legătură cu pierderea capacității lor de plată.

Dacă presupunem că pierderile din subutilizare și neplăți sunt aceleași pentru diferite tipuri de spații, atunci venitul brut efectiv poate fi calculat ca diferența dintre venitul brut potențial și pierderile din subutilizare și neplăți.

Cheltuielile de exploatare se împart în două grupe: fixe condiționat și variabile condiționat, care se formează din lista generală de cheltuieli.

Venitul net din exploatare este venitul net anual pentru tot capitalul investit în proprietatea studiată și este calculat ca diferență între venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare.

Un alt indicator al eficienței utilizării unui obiect imobiliar este valoarea ratei anuale de rentabilitate a capitalului investit în obiectul imobiliar. Rata generală de rentabilitate a întregului capital investițional este definită ca raportul dintre venitul net anual din exploatare și suma totală a fondurilor investite în acest obiect.

Pentru această teză, toți indicatorii de mai sus ai eficienței utilizării obiectului sunt determinați și rezumați în Tabelul 1 „Analiza opțiunilor de utilizare a unui teren liber condiționat”.

După analizarea celor trei opțiuni rămase pentru funcții, o putem evidenția pe a treia - „Pensiunea”, care este înaintea celorlalți în unii indicatori și, în general, este optimă. Dacă comparăm valorile costului obiectului pentru fiecare dintre ele, atunci trebuie remarcat faptul că acesta din urmă are cel mai mare - 196166883,11. Această concluzie este decisivă în alegerea celui mai bun și mai eficient caz de utilizare.

Graficul ofertei în funcție de tipul proprietății%

Analiza opțiunilor de utilizare a unui teren liber condiționat.

Tabelul 1.

Indicator	Opțiunea 1 (bancă, centru juridic)	Opțiunea 2 (hotel cu restaurant)	Opțiunea 3 (pensiune)
Suprafata (S), m2
Volumul constructiei, m3
Suprafata imobil, m2
Suprafata teren, m2
Tarif de închiriere (A), CU pe m2 pe an
Pierdere din subsarcină (Kv),%
Pierderi din neplăți (KL),%
Rata cheltuielilor de exploatare (KE0),%
Venit brut efectiv (Ieg), CU in an
Venitul net din exploatare (I0), CU in an
Costul construcției clădirii (VB), CU
Rata totală de capitalizare (R0)
Costul obiectului, c.u.
Valoarea terenului, c.u.

Selectarea optiunii NNEI pentru un teren cu imbunatatiri

La analizarea utilizării unui teren cu îmbunătățiri existente se iau în considerare caracteristicile structurii și porțiunea de teren neocupată de îmbunătățiri. Lista originală de funcții pentru un teren cu îmbunătățiri este complet identică cu lista întocmită pentru un teren ca vacant, dar condițiile de excludere devin din ce în ce mai stricte. Astfel, sunt excluse funcțiile care nu corespund potențialului de resurse al obiectului, în special capacitatea și eficiența acestuia. În această lucrare, precum și pentru analiza NNEI a terenului, atât liber, cât și pentru analiza NNEI a terenului cu îmbunătățiri, cele trei variante selectate rămân neschimbate. Rezultatele calculului pentru determinarea ratei rentabilității investiției sunt rezumate în tabelul 2.

Determinarea ratei rentabilității investiției.

Masa 2.

În acest caz, alegerea opțiunii se face pe baza analizei valorii ratei de rentabilitate a investiției. Este cea mai mare pentru cea de-a treia opțiune (pensiune) - 55%. În consecință, este cea mai bună și mai eficientă opțiune de utilizare a obiectului investigat.

În acest articol, ne vom uita la principalele etape ale vânzărilor care vă vor permite să finalizați cu succes o afacere. Citiți mai departe pentru a afla care sunt principalele etape ale vânzărilor pentru a finaliza o afacere, ce tehnici de vânzare pot avea succes și ce ar trebui să refuze în mod categoric oamenii de vânzări.

Etapele vânzărilor

Se disting următoarele etape principale ale vânzărilor unui manager de vânzări competent:

1. Pregătire pentru vânzări, atitudine psihologică;
2. Stabilirea contactului cu cumpărătorul;
3. Identificarea nevoilor;
4. Prezentarea produsului;
5. Lucrați cu obiecții;
6. Finalizarea vânzării;
7. Ne luăm rămas bun de la clienți, consolidăm o impresie plăcută și confirmăm corectitudinea achiziției.

Fiecare etapă a vânzătorului-consultant profesionist din tehnica vânzării în 7 etape este esențială, contribuind la atingerea unui anumit rezultat. Nu este necesar ca fiecare tranzacție să aibă o secvență strictă a acestor șapte pași. Modul de vânzare pentru fiecare manager este individual, așa că trebuie să lucrați cu diferite opțiuni de dialog și abordare, cu selecția celor mai eficiente opțiuni. Deși în munca vânzătorilor începători este comună problema neglijării etapei de identificare a nevoilor sau a nevoilor insuficiente de identificare. Din această cauză, există o pierdere majoră de clienți.

Etapa 1. Cum să vă pregătiți pentru vânzări

1. Prinde Drive... Este puțin probabil ca apelurile în sine să fie capabile în special să ridice starea de spirit și să dea un plus de vivacitate. Dar aici este important să țineți cont de un secret eficient pentru o performanță mai bună. Gândește-te doar la hobby-ul tău - ce îți place să faci? Fiecare persoană are propriile hobby-uri, iar emoțiile pe care le trăiești în timpul activității tale preferate sunt importante aici. Încercați să vă amintiți o stare similară. Nu îți înșeli corpul, ci stimulezi creierul să funcționeze eficient, în ciuda grijilor și stresului.
2. Pregătește-te pentru victorie... Un principiu similar funcționează aici - dă-i corpului un anumit „indiciu”, amintindu-ți succesul în vânzări.
3. Pregătește-te pentru eșec... În situații controversate și riscante, când probabilitatea de eșec este mare, pregătește-te pentru eventuale respingeri. Într-adevăr, în acest caz, este posibil să scapi de temerile exagerate și să-și conducă negocierile cu mai multă încredere.
4. Conectați-vă la un partener... Când ai de-a face cu un client nou, nu trebuie să te gândești la bani. De ce începi negocierile? Pentru a vă ajuta clientul - și acesta este principalul lucru!
5. Planifică toate cele mai importante lucruri pentru dimineața... Cu o planificare corectă a rutinei zilnice, dimineața devine cel mai reușit moment pentru a ataca, stabilind contacte și înțelegeri, obținând rezultatul dorit.
6. Conectează-te la „mânca elefantul bucată cu bucată”... Rareori este posibil să obții condiții exclusive și reduceri excelente încă de la primul apel sau întâlnire. Primele întâlniri sunt de obicei doar o etapă pregătitoare pentru formarea împuternicirilor corespunzătoare. Așa că stabilește-ți obiective realiste pentru fiecare zi.

Etapa 2. Cum se stabilește contactul cu clientul

Oamenii de știință au demonstrat că informațiile sunt percepute de o persoană în următorul raport:

• 55% - informatii vizuale, prin gesturi si expresii faciale;
• 38% - informație auditivă, prin intonația vorbirii;
• 7% - date verbale prin sensul cuvintelor.

Prin urmare, percepem non-verbal 93% din toate informațiile. Prin urmare, nu informația vorbită în sine este extrem de importantă, ci modul în care o facem.

O impresie pozitivă cu un client se formează din următorii factori:

1. Apariția managerului. Oferă impresia unei persoane de succes, astfel încât partenerii să vrea să lucreze cu tine.
2. Comportament. Încrederea și manierele corecte vă vor sublinia încrederea și dorința de a coopera.
3. Gesturi. Gesturile prea ample o pot face pe cealaltă persoană să simtă că îți înfrumusețezi informațiile. Daca renunti la gesturi in timpul comunicarii, vei fi perceput ca o persoana insensibila si uscata. Repetarea aceluiași gest din nou și din nou poate deveni enervant.
4. Expresii faciale. Expresia rea ​​de pe față poate desfigura orice frumusețe. Dar un zâmbet poate transforma chiar și oamenii urâți. Tensiunea facială poate indica nesiguranța și entuziasmul unei persoane. Încercați să lucrați cu diferite expresii faciale, încercați expresii adecvate în funcție de situație.
5. Uite. Când privești în altă parte, interlocutorul poate simți că ești deprimat, ești chinuit de un sentiment de vinovăție. Este foarte rău dacă ochii se „mișcă”. Pentru că aceasta mărturisește neadevărul persoanei. Cu o privire dură, poți domina, dar acest lucru este respingător. O privire deschisă vă permite să creați o impresie favorabilă și să încurajați comunicarea.
6. Vot. Este imperativ să controlezi viteza de întâlnire a adversarului pentru a te adapta la el. Vocea trebuie să fie încrezătoare și suficient de tare.

Metode de negociere din forțele speciale, politicieni și marii oameni de afaceri

Negocierea este întotdeauna un duel. Care este principalul lucru într-un duel? Nu arătați slăbiciune, fiți încrezători în propriile forțe și pregătiți-vă din timp pentru orice întorsătură a evenimentelor.

Cunoscutul prezentator de televiziune și radio Vladimir Solovyov a spus consiliului de redacție al revistei Director comercial cum să reziste manipulării clienților și să gestionezi singur oamenii.

Cum să începeți o conversație cu un client

1. Salutați clientul. Orice contact cu un client ar trebui să înceapă cu un salut. Înainte de un salut oral, ar trebui să întâlniți ochii interlocutorului și să zâmbiți.
2. Cereți permisiunea de a intra. Când intrați în biroul clientului, trebuie să cereți permisiunea de a intra, dar este important să faceți acest lucru cu o voce încrezătoare, fără să vă îndoiți.
3. Prezinta-te. Multe companii stabilesc standarde de servicii prin care un manager ar trebui să se prezinte clienților. O abordare justificată atunci când comunicarea cu un client va dura cel puțin 10 minute. Numele ar trebui să fie pronunțat clar și suficient de tare. Prezentarea ar trebui să fie suficient de scurtă - nu mai mult de 2 propoziții.
4. Spuneți scopul vizitei dvs. Reprezentantul de vânzări trebuie să indice scopul vizitei. În cazul vânzărilor cu amănuntul, acest articol poate fi omis. Scopul vizitei trebuie formulat în 1-2 propoziții deodată. Ar trebui să indicați în scopul dvs. și ce ați putea fi de interes pentru interlocutor.
5. Începeți o mică discuție. Câteva fraze de compliment sincer către client și compania sau biroul acestuia.

Opinia expertului

A venit la întâlnire în blugi, iar conversația nu a mers.

Ilya Malikov,
Director general al companiei Samospas, Moscova; candidat la științe tehnice

Când tocmai începeam o afacere în tinerețe, am avut o întâlnire cu prorectorul pentru securitate la o universitate mare. Am ajuns la întâlnire în tricou și blugi, m-am dus la birou și m-am salutat. Dar întâlnirea nu a decurs bine - înfățișarea mea l-a surprins evident pe prorector, mi-a cerut să aștept în afara ușii. S-a dovedit că pur și simplu m-a confundat cu studentul lui. Atunci mi-am dat seama de importanța lucrului la imagine.
Acum angajații companiei mele, atunci când comunică cu clienții, trebuie să respecte codul vestimentar stabilit. Specialistul vine la încheierea contractului în costum strict, în ciuda căldurii. Iar pentru angajații serviciului de livrare se asigură uniforme speciale, valize și o mașină de serviciu.

Cum se stabilește contactul cu un client

1. Ascultați cu atenție clientul.
2. Spuneți din nou ceea ce auziți de la client cu propriile cuvinte. Încearcă să înțelegi informațiile primite de la client repovestindu-le cu propriile tale cuvinte - astfel încât să înțeleagă, tu îi percepi discursul.
3. Observați emoțiile celeilalte persoane. Notați experiențele și emoțiile care se manifestă în cuvinte, gesturi și comportament.
4. Cereți clientului să fie specific în ceea ce privește cuvintele sale. Poziția clientului trebuie clarificată, în special în problemele care exprimă nevoile sale de bază de economie, siguranță și îmbunătățirea statutului social.

Etapa 3. Cum se identifică nevoile clientului

Când lucrați în vânzări, este foarte important să puteți pune întrebări interlocutorului, precum și să puteți asculta activ clientul și să mențineți conversația.

De ce este important să pui întrebări:

• previne zgomotul inactiv;
• capacitatea de a evita disputele;
• reușești să trimiți „pe rafturi” gândurile interlocutorului tău;
• înțelegerea de ce are nevoie clientul dvs., cum le puteți obține;
• identificarea vulnerabilităților adversarului tău, oferindu-i, în același timp, un sentiment al importanței sale;
• capacitatea de a pune ideea necesară în interlocutor, transformând-o în ideea clientului.

Am venit cu un model pentru a consilia un client

Neil Rackham,

consultant de afaceri

Vânzarea SPIN, dezvoltată de compania noastră, presupune consultarea clientului, înțelegerea situației actuale și ajutarea la rezolvarea problemei. Cu toate acestea, consultanții se confruntă adesea cu o greșeală comună - se acordă multă atenție întrebării lor, dar nu se acordă suficientă răspunsului în sine. Dar problema este în răspuns. În loc să înțeleagă răspunsul interlocutorului său, consultantul afirmă „Am o idee! Trebuie să faci asta și asta.”

În munca multor consultanți laici, se propune un studiu prin eforturile a 10 specialiști împreună în cinci luni. Dar timpul pentru client poate să nu fie la fel de important ca economiile.

Principala greșeală pe care o fac majoritatea vânzătorilor este că au tendința de a comunica mai mult despre produsul propus. Dar specialiștii cu experiență nu dau un răspuns până când nu înțeleg esența problemelor clientului.

A doua greșeală comună este de a considera costul unui produs ca fiind cheia succesului. Într-adevăr, chiar și cu importanța costului serviciului, deseori pot fi identificați și alți factori care sunt mai semnificativi pentru client.

Etapa 4. Prezentarea propunerii noastre

Pentru a realiza o prezentare este necesar să folosiți conceptul Proprietăți - Avantaje - Beneficii, unde:

1. Proprietățile sunt caracteristicile unui produs, caracteristicile acestuia.
2. Beneficiile reprezintă modul în care produsul dvs. se compară favorabil cu alte produse similare sau similare.
3. Beneficiul este beneficiul pe care un client îl obține din utilizarea produsului dvs. Prezentarea ar trebui să se bazeze pe avantajele și beneficiile produsului dumneavoastră.

Beneficiile sunt diferite:

1. Functional - beneficii directe catre client prin utilizarea produsului.
2. Emoțional – depinde de emoțiile clientului care apar la utilizarea produsului. O condiție deosebit de importantă atunci când vindeți mărfuri scumpe și de marcă;
3. Beneficii psihologice - pentru a simți o anumită stare. În special, pentru un sentiment de masculinitate, încredere în sine etc.;
4. Social - beneficii care determină locul unei persoane în societate. Inclusiv apartenența la o anumită subcultură sau clasă socială.

Atunci când lucrați cu clienți de retail, un număr dintre următorii factori sunt importanți pentru cumpărător:

1. Calitatea produsului.
2. Costul bunurilor.
3. Fiabilitatea companiei de produs.
4. Dacă produsul acționează ca un mijloc de a investi bani.
5. Competitivitatea produsului.
6. Cum va afecta utilizarea produsului vanitatea și mândria clienților.
7. Caracteristicile de design ale produsului.
8. Cât de mult devine un obicei folosirea acestui produs.

Atunci când lucrați cu o companie sau organizație angro, următorii factori merită atenție:

1. Creșterea prestigiului organizației.
2. Profitul companiei.
3. Perspectiva de dezvoltare a companiei clientului.
4. Ambalaj frumos al produsului.

Motivul principal pentru a cumpăra un produs este acela de a obține mai mult profit decât o înțelegere cu un concurent. Un astfel de beneficiu pentru clienți este întotdeauna o prioritate.

• Încheierea unei oferte: 12 tehnicieni care conving un client să facă o achiziție

Etapa 5. Tratarea obiecțiilor clienților

În practică, diferite tipuri de obiecții pot fi auzite de la clienți. În timpul negocierilor, clienții obiectează din diverse motive: pentru a scăpa de manager, pentru a obține o reducere, pentru a elimina condiții favorabile etc. Sarcina vânzărilor este să nu cedeți manipulărilor și să vindeți valoarea mărfurilor către client.

Metode de lucru cu obiecții în funcție de tipul întrebării

1. Obiecții și întrebări inutile, nesemnificative. În acest caz, oamenii încearcă de obicei să deruteze vânzătorul, parțial pentru a se afirma în detrimentul lui. Puteți ignora o astfel de întrebare stupidă sau puteți amâna discuția ei pentru mai târziu.
2. Obiecții fără speranță. De obicei se referă la achiziționarea unui produs similar sau la lipsa banilor. În acest caz, nu trebuie să petreceți mult timp cu clientul, mai ales dacă există coadă la magazin.
3. Obiecții cu sens ascuns. De obicei, această categorie include cea mai mare parte a obiecțiilor, în special fraze despre costul ridicat al mărfurilor. Acest lucru sugerează că cumpărătorul nu a înțeles pe deplin beneficiile produsului.
4. Obiecții la experiențele negative din partea cunoscuților. Este foarte important ca cumpărătorul să înțeleagă cât de adevărate sunt recenziile cunoscuților săi. Dacă recenziile sunt cu adevărat adevărate, trebuie să te gândești cum să învingi dezavantajul identificat, astfel încât acesta să devină un avantaj.
5. Obiecții bazate pe stereotipuri și emoții. Fiecare persoană este individuală și lista de stereotipuri posibile poate fi foarte extinsă. Este dificil în fiecare situație individuală să preziceți posibilul raționament emoțional al unei persoane, în timp ce se dovedește a fi aproape imposibil să o scăpați de un stereotip pe termen lung. În acest caz, clientul ar trebui să ofere reclame sau informații introductive - și puteți trece la următoarea.

Cum să pregătiți răspunsurile la obiecții

1. Enumerați pe hârtie orice obiecții care au fost făcute de clienții dvs.
2. În plus, toate obiecțiile ar trebui aranjate în funcție de frecvența pronunțării de către clienți.
3. Opus fiecărei obiecții, ar trebui să indicați răspunsul dvs. la o astfel de obiecție - indicați cuvintele pe care le spuneți cumpărătorului.
4. Ne memorăm răspunsurile.
5. Va exista acum un răspuns pregătit la obiecția deja familiară.

Pasul 6. Cum se finalizează vânzarea

Puteți încuraja un client să finalizeze o achiziție folosind următoarele abordări:

1. Pune o întrebare alternativă. O întrebare alternativă vă va permite să înțelegeți intențiile clientului, dându-i dreptul de a alege, contribuind la o luare a deciziilor discrete. Clientul nu va avea sentimentul de a impune un produs, el va avea încredere într-o decizie independentă de a cumpăra un produs.
2. Creați o lipsă artificială de bunuri sau timp. Această tehnică este eficientă pentru persoanele cu vârsta peste 30 de ani care se confruntă încă cu perioade de deficiență. Acest exemplu este potrivit și pentru persoanele cu comportament impulsiv. Clientul înțelege că bunurile se pot epuiza în curând - și trebuie să ajungă la timp acum. Un efect similar poate fi obținut prin diseminarea de informații despre vânzări și promoții, sau o creștere iminentă a prețurilor.
3. Reduceți vânzarea la o singură întrebare (restrângeți întrebarea). Rezumăm toate aspectele achiziției asupra cărora ne-am convenit, reamintim clientului că există deja acorduri între dumneavoastră pe anumite aspecte, după care evidențiem singura problemă asupra căreia trebuie să fiți de acord.
4. Oferiți clientului o „potrivire” a produsului pentru el însuși. Discutam cum va folosi clientul produsul achizitionat. Trebuie să vorbiți în așa fel ca și cum decizia de a cumpăra ar fi fost deja luată. Ar trebui să discute toate beneficiile clientului prin achiziție, acesta începe să simtă bunurile ca pe ale sale.
5. Fă o mică concesiune, reducere, cadou. Această metodă este utilizată atunci când cumpărătorul este vizibil interesat de produs, există multe întrebări din partea lui, nu există obiecții, dar nu se grăbește să ia decizii și nu exprimă îndoieli evidente și nu pleacă.
6. Enumerați meritele. Cu identificarea corectă a nevoilor și înțelegerea beneficiilor care sunt importante pentru clienți. În acest caz, reamintiți cumpărătorului toate avantajele care sunt importante pentru el, argumentându-și părerea asupra acestor caracteristici.

Următoarele metode de finalizare a vânzărilor vor fi, de asemenea, relevante:

1. Metoda comerțului direct. Puneți direct cumpărătorului o întrebare despre dacă este gata să cumpere sau să plaseze o comandă.
2. Metoda tranzacției inițiative. Negociem toate avantajele cu clientul, înlăturând toate obiecțiile. Noi spunem „Genial, mă bucur că acest produs ți se potrivește. Să trecem la formalități.”
3. Metoda de testare a tranzacțiilor. Această metodă este potrivită în orice etapă a vânzării pentru a stimula clientul să facă o achiziție. De exemplu, „Apropo, la ce dată am planificat livrarea?”
4. Metoda de înlăturare a obiecțiilor (tehnica a trei „da”). Această tehnică este folosită în caz de îndoieli ale clientului și a dorinței sale de a gândi. În acest caz, sunt prezentate argumente „pentru” luarea unei decizii de cumpărare. — Nu este mașina asta un preț corect? - Da. „Este în stare excelentă” - da. „Și culoarea ți se potrivește” – da. „Ti se potrivesc caracteristicile mașinii” - da. Scopul nostru este să atragem cât mai multe răspunsuri pozitive. După o asemenea sumă, da, va fi greu pentru un client să refuze. Dacă răspunde negativ la una dintre întrebări, va fi necesară o justificare a refuzului său - vânzătorul va avea posibilitatea să-și indice motivele.
5. Modalitatea de completare a formularului. Când ați făcut o treabă grozavă cu clientul, dar rămâneți tăcuți, fără să luați o decizie, încercați să începeți să completați documentele pentru produs. Cu cât completezi mai multe puncte și cu cât primești mai multe date de la client, cu atât crește disponibilitatea lui de a coopera. Dar nu trebuie să lucrați cu documente cu raportare strictă și cu numărul de formulare, pentru a nu le strica.

Etapa 7. Cum să vă luați rămas bun de la clienți

1. Comportamentul vânzătorului. Nu ar trebui să existe reticență în a ajuta clienții, în ciuda unei dispoziții proaste și a oboselii.
2. Comportamentul casieriei. Când casa de marcat este închisă, orice angajat trebuie să avertizeze politicos persoanele aflate la coadă pentru a nu o ocupa. Și vă cerem scuze pentru inconvenient.
3. Nu ar trebui să se închidă un magazin în 10-15 minute. înainte de modul de funcţionare indicat în program.
4. Administratorul trebuie să răspundă rapid la apariția cozilor.
5. Controlați intonația vânzătorului atunci când comunicați cu cumpărătorul. Clientul nu trebuie să aibă sentimentul că nu este încântat să comunice cu el. Managerii trebuie să învețe să zâmbească în fața salutului lor pentru a-și îndulci tonul.
6. Managerii trebuie să fie înțărcați de a vorbi la telefon în timp ce există un cumpărător în hol.
7. Angajați manageri cu un grad ridicat de sinceritate și educație pentru muncă.
8. Simplificați procesul de returnare și schimb. La urma urmei, la returnarea mărfurilor, clientul are un stres enorm, adesea agravat de grosolănia personalului. Cu un retur calm și corect, cumpărătorul se va întoarce cu siguranță.

Informații despre experți

Elena Ivanova, Director general al lanțului de vânzare cu amănuntul de cafea și ceai „Kofetut”, Moscova. Absolvent al Institutului de Economie, Finanțe și Dreptul Ofițerilor de Rezervă cu o diplomă în drept. În timpul studiilor, a implementat mai multe proiecte comerciale: o rețea de benzinării, o rețea de magazine de flori, un restaurant cu bucătărie rusească și georgiană. Are experiență în managementul afacerilor din 1989. Kofetut este o companie cu ridicata și cu amănuntul de ceai și cafea. Compania a fost fondată în 2002. Numărul personalului este de 20 de persoane. Site-ul oficial este www.kofetut.ru.

Ilya Malikov, Director General al companiei Samospas, Moscova; candidat la științe tehnice. Absolvent al Universității Tehnice de Stat din Moscova. N.E. Bauman, specializat în economist-manager, și-a luat titlul de doctor de la Universitatea din Sankt Petersburg a Serviciului de Stat de Pompieri al Ministerului rus pentru Situații de Urgență. A lucrat în compania „Vento”, care vinde echipament de alpinism, a crescut de la curier la șeful unei rețele de retail. În 2006 a fondat centrul de stingere a incendiilor Samospas. Predă la complexul educațional și științific de stingere a incendiilor din Moscova al Academiei de Stat pentru Pompieri a Ministerului Situațiilor de Urgență. SRL „Samospas”. Profilul afacerii: producerea si comercializarea echipamentelor de salvare la incendiu. Număr de personal: 25. Cifra de afaceri anuală: 85 de milioane de ruble.

Anton Shmatalyuk, director de consultanță la RDTECH, Moscova. ZAO RDTECH. Profilul afacerii: consultanta in management, servicii de automatizare. Numar de personal: 286. Clienti principali: Bank of Russia, VTB, Vimpelcom, Gazprom, Megafon, MTS, Sibur Holding. Cifra de afaceri anuală: 2,029 miliarde de ruble.

Neil Rackham, consultant de afaceri. Expert renumit în vânzări b2b. În anii 1970, a primit recunoaștere internațională pentru o cercetare la scară largă privind eficiența vânzărilor, susținută de corporații multinaționale: peste 12 ani, 30 de specialiști au studiat 35 de mii de tranzacții de succes pentru vânzarea de bunuri și servicii în 23 de țări. Bugetul proiectului a fost de 30 de milioane de dolari. Conform rezultatelor cercetării, Reckham a dezvoltat o tehnică inovatoare pentru vânzări eficiente, pe care a descris-o în cartea sa „SPIN Sales”.

Se bazează pe o analiză a datelor de piață privind vânzările de proprietăți imobiliare, cu condiția ca utilizarea existentă a acestor proprietăți să fie în concordanță cu cea mai bună și mai eficientă utilizare a acestora. Se consideră că rata de capitalizare totală determinată pe baza datelor de piață pentru o proprietate similară poate fi extinsă și la alte proprietăți din acest segment de piață. Pentru o mai mare fiabilitate a rezultatelor, ar trebui luate în considerare mai multe obiecte analoge și ar trebui efectuată prelucrarea statistică a informațiilor de piață.

În practica de evaluare, ar trebui să se facă referire la metodele de planificare optimă pentru a implementa principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a proprietății.

Nici nu este necesar ca guvernul central să controleze metodele de producție ale întreprinderilor. Fermierii, constructorii, producatorii de mobila si multi alti producatori vor cauta cea mai buna combinatie de resurse si cea mai eficienta organizare a productiei, deoarece costurile mai mici inseamna profituri mai mari. Este în interesul fiecărui producător să reducă costurile și să îmbunătățească calitatea. Concurența îi obligă practic să facă acest lucru. Producătorilor cu costuri mari le va fi greu să supraviețuiască pe piață. Consumatorii care doresc să-și cheltuiască banii cel mai profitabil se vor ocupa de asta.

A organiza munca înseamnă a determina cele mai raționale forme de divizare și cooperare a acesteia, a identifica cele mai bune tehnici și metode de lucru, a alege cele mai eficiente opțiuni pentru procesul tehnologic cu cea mai mică cheltuială a timpului de lucru, distribuția optimă a producției. proces în spațiu și timp.

Cea mai bună metodă de planificare vă permite să alegeți dintr-o varietate de opțiuni de plan cea mai bună care oferă cea mai eficientă utilizare a resurselor. Găsirea soluției optime la o problemă specifică necesită utilizarea, pe lângă tehnologia de calcul digitală de mare viteză, și a unor metode matematice speciale care să permită găsirea soluției dorite în cel mai scurt mod. Metodele optime de planificare sunt utilizate pe scară largă în companiile energetice atunci când elaborează un plan anual. Cu ajutorul lor se realizează repartizarea optimă a sarcinii electrice active a interconexiunii de putere între centralele electrice care funcționează în comun care au proprietăți tehnice și economice diferite și utilizează diferite tipuri de resurse energetice (vezi cap. 10).

Cea mai comună metodă de evaluare a impactului economic probabil al fiecărei alternative asupra viitorului unei corporații este de a dezvolta scenarii detaliate care includ trei scenarii - optimist, pesimist și cel mai probabil. Dacă aceste scenarii reflectă în mod adecvat atitudinea managementului față de risc, presiunea din mediul extern și intern și interesele personale ale managementului superior, atunci ele sunt un instrument eficient care ajută managerul să aleagă o alternativă strategică care contribuie cel mai bine la atingerea obiectivelor corporației. . Dar alternativa strategică finală trebuie aleasă prin brainstorming între manageri. Există diverse tehnici de organizare a întâlnirilor pentru adoptare strategică

De ce s-a schimbat atât de mult managementul în secolul al XX-lea Acest lucru se datorează în mare măsură faptului că viața însăși s-a schimbat. La începutul secolului, la întreprinderi, în firme comerciale, în instituții guvernamentale, mergea ca în cerc, repetând aceleași condiții de afaceri și orice altă activitate, repetând metode și tehnici de management odată găsite. În aceste condiții, cel mai bun, mai eficient model de management a fost cel autocratic.

Problema locației, cu scopul de a găsi cea mai economică opțiune de gestionare a fluxului de materiale, conectează producătorii și consumatorii în cel mai bun mod economic. Acest capitol examinează caracteristicile problemei locației și abordarea rezolvării acesteia în domeniul producției și serviciilor, strategiile de management corespunzătoare, metodele de evaluare a valorilor variabilelor utilizate în analiza locației și tehnicile care facilitează caută cea mai eficientă opțiune de locație. Prin alegerea locației, compania suportă costuri pe termen lung și generează venituri pe termen lung ca urmare a activităților la locația aleasă. Prin urmare, amplasarea afectează și distribuția (diagrama rețelei de distribuție). Construcția unui sistem de distribuție începe cu locația producției, iar apoi locațiile depozitelor de producție, depozitele angro sunt luate în considerare în raport cu lanțul de vânzare cu amănuntul, se selectează un sistem de livrare, adică se determină o rețea de transport și un număr de alte probleme sunt rezolvate în cadrul logisticii distribuției.

Ar trebui să lucrați îndeaproape cu echipa de tehnologie de producție pentru a determina unde să faceți această lucrare cel mai eficient (în firmele mici, atunci când direcționează un proces, acestea caută sfaturi de la furnizorii de echipamente sau consultanții specialiști). Inginerii de tehnologie de fabricație sunt perfect familiarizați cu cele mai recente metode și echipamente de producție, iar sarcina lor principală este de a îmbunătăți metodele de producție și de a dezvolta noi procese tehnologice. În plus,. Inginerii de proiectare se consultă adesea cu inginerii de proces atunci când elaborează specificațiile de produs, permițând inginerilor de proces să se familiarizeze în avans cu noile tipuri de produse și să fie conștienți de modul în care ar trebui să fie cel mai bine proiectate. Inginerii de proces trebuie să fie întotdeauna consultați atunci când au de-a face cu utilizarea de instrumente speciale, instrumente și sisteme de control al producției.

Astfel, ingineria poate fi definită ca un ansamblu de activități intelectuale cu scopul final de a obține cele mai bune rezultate (optime) din investiții de capital sau alte costuri asociate implementării proiectelor în diverse scopuri datorită selecției cât mai raționale și utilizării eficiente a resurselor financiare. resursele în unitatea și interconectarea lor, precum și metodele de organizare și management, bazate pe realizări științifice și tehnice avansate și luând în considerare condițiile și proiectele specifice.

Utilizarea din ce în ce mai răspândită în practica lui V. (z.) Jr. gaseste matematica. metode (vezi Metalele matematice în cercetarea industrială și economică), în special programarea liniară, care vă permite să găsiți soluția optimă a problemelor în utilizarea cât mai eficientă a resurselor disponibile, cea mai bună repartizare a sarcinilor de producție etc., pe baza celor stabilite. economic. criterii și anumite condiții limitative. Analiza corelației și alte metode matematice sunt, de asemenea, folosite din ce în ce mai pe scară largă. statistici pentru soluţionarea problemelor tehnice şi economice. probleme de planificare a muncii întreprinderilor.

În procesul comunist. constructia P. e. Cu. precum şi economia sectorială. știință, generalizează fenomene noi în economie. viața bufnițelor. societate, dezvoltă nar.-gospodărie. probleme, a căror rezolvare contribuie la construirea comunismului. Economic știința își îndreaptă atenția spre găsirea modalităților de utilizare cât mai eficientă a resurselor materiale și de muncă în economia națională, a celor mai bune metode de planificare și organizare a producției industriale și agricole, spre dezvoltarea principiilor de repartizare rațională a forțelor productive și a problemelor tehnice și economice ale construirea comunismului (Programul PCUS).

Cerințele enumerate vor fi îndeplinite numai atunci când este prevăzută organizarea științifică a muncii (NU) a lucrătorilor contabili. Conceptul de IT include selectarea inventarului și echipamentelor adecvate ale locului de muncă, crearea celor mai bune condiții de muncă, organizarea celei mai eficiente structuri a contabilității; creșterea productivității muncii, reducerea numărului de personal și îmbunătățirea utilizării timpului de lucru prin centralizarea și automatizarea. contabilitatea și îmbunătățirea calificărilor lucrătorilor contabili;legarea contabilității cu operaționale și eliminarea duplicării;dezvoltarea unui sistem optim de colectare și prelucrare a informațiilor primare;aplicarea de forme și metode avansate de contabilitate; Introducerea NOT-urilor lucrătorilor contabili va asigura acuratețea și actualitatea contabilității, va spori și aprofunda analiza economică a utilizării resurselor bănești, materiale și de muncă.

În această lucrare, problema recunoașterii constă în găsirea unui alfabet de lucru al claselor, a unui dicționar de lucru al caracteristicilor, a unei descriere a claselor în limbajul caracteristicilor, a compoziției optime a complexului de mijloace tehnice ale unui sistem de recunoaștere, care, cu cea mai bună regulă de decizie, oferă cea mai eficientă soluție la problema recunoașterii, în prezența restricțiilor privind resursele utilizate pentru crearea unui complex de mijloace tehnice, se formulează sub forma unei probleme de optimizare și a unei metode de soluționare a acesteia bazată pe este prezentată modelarea matematică.

Ingineria internationala este o activitate de furnizare a unei game de servicii de natura industriala, comerciala si stiintifica si tehnica, prestate atat de firme de inginerie si consultanta de specialitate, cat si de companii industriale, de constructii si de alta natura. Ingineria poate fi definită ca un ansamblu de activități intelectuale cu scopul final de a obține cele mai bune rezultate din investiții de capital sau alte costuri asociate implementării proiectelor în diverse scopuri, datorită selecției cât mai raționale și utilizării eficiente a materialelor, forței de muncă, tehnologice. și resursele financiare în unitatea și interconectarea lor, precum și metodele de organizare și management, bazate pe realizări științifice și tehnice avansate și ținând cont de condițiile și factorii specifici pentru implementarea proiectelor.

Folosind o interfață centralizată, managerii de brand și specialiștii în promovare au acces constant la toate campaniile de marketing și publicitate, calendarul campaniilor de promovare planificate. În timpul procesului de planificare, managerii pot vizualiza și analiza eficiența campaniilor care au fost implementate, pot determina cele mai de succes metode de promovare a anumitor produse și pot găsi combinații de factori care vor crește cel mai bine vânzările - aceste informații îi vor ajuta în planificarea campaniilor viitoare.

Concurența gestionează motivele egoiste ale întreprinderilor și ale furnizorilor de resurse în așa fel încât să stimuleze interesul public pentru utilizarea eficientă a resurselor limitate. Este în interesul societății să folosească resursele limitate la cel mai mic cost, adică prin cele mai eficiente metode. Este câștigul personal, încurajat și ghidat de un sistem de piață competitiv, care stimulează un răspuns adecvat la schimbările recunoscute ale nevoilor societății. Întreprinderile care se străduiesc să obțină profituri mai mari, pe de o parte, și furnizorii de resurse care caută mai multe recompense bănești pentru ei, pe de altă parte, convin între ele să implementeze acele schimbări în alocarea resurselor și, prin urmare, în structura produselor, care în un anumit timp este cerut de societate. Concurența controlează sau direcționează motivul de câștig personal în așa fel încât să contribuie automat și involuntar la interesul superior al societății. În cele din urmă, conceptul mâinii invizibile este că firmele maximizează profiturile numai dacă produsul social câștigă acceptarea publicului.

Teoria FSA presupune, de asemenea, utilizarea metodelor de creativitate colectivă în stadiul creativ, care vizează generarea de noi idei și propuneri (unele dintre ele vor fi discutate mai jos). Toate ideile prezentate în această etapă sunt sistematizate în funcție de funcțiile analizate. În urma discuțiilor colective, sunt dezvoltate mai multe opțiuni pentru soluții tehnice noi pentru implementarea funcțiilor. Într-o serie de cazuri, pe baza celor mai eficiente propuneri, se construiește o versiune teoretică a produsului care implementează cel mai bine un set de funcții. Toate celelalte opțiuni sunt comparate cu acesta. Pentru această comparație, se utilizează o matrice pozitiv-negativă (Tabelul 8.2).

Complexitatea mare a calculelor asociate implementării ambelor principii duce la necesitatea utilizării metodelor de modelare matematică. Două moduri sunt posibile aici. O modalitate este de a alege cele mai bune opțiuni de proiectare folosind un model economic și matematic general care ia în considerare simultan toate cerințele abordării sistemelor. Cu toate acestea, dimensiunea mare și complexitatea unui astfel de model îl fac practic irealizabil. Așadar, cea mai corectă este cealaltă cale, care constă în calcularea eficienței economice comparative folosind sistemul de modele. În acest sens, lucrarea propune un sistem pe mai multe niveluri de modele economice și matematice interconectate. Fiecare nivel al acestui sistem este legat de anumite etape ale pregătirii tehnice.

Cel mai dificil și care necesită o setare de înaltă calitate a muncii este nivelul unității autonome a stației de lucru a contabilului, la care se formează contabilitatea primară. Nu ne vom opri asupra necesității fiabilității contabilității primare la o întreprindere industrială. Vom sublinia doar că baza pentru implementarea cerințelor contabilității interne a costurilor ca metodă principală de gestionare a activităților diviziilor structurale ale asociațiilor și întreprinderilor este organizarea corectă a contabilității primare. Tocmai în etapa de colectare și înregistrare a datelor inițiale privind operațiunile de afaceri, adică la nivel de bază - o unitate autonomă, trebuie create cele mai bune condiții pentru obținerea de informații contabile veridice, abateri de la standardele stabilite și vinovații acestora. pentru implementarea consecventă a principiilor de funcționare eficientă ar trebui identificate.

Pentru a evalua activitățile de cercetare și dezvoltare care nu au analogi, se utilizează și metoda selectivă de prognoză și planificare prospectivă (mass media). Se bazează pe o abordare sistematică, în urma căreia soluțiile unor probleme particulare, de exemplu, îmbunătățirea parametrilor individuali ai mașinilor, sunt realizate astfel încât să contribuie la cea mai bună atingere posibilă a scopului general. Metoda utilizează elemente ale unui număr de sisteme de evaluare expert bine-cunoscute, cum ar fi Patern, Delphi, planificarea și managementul rețelei și metode economice și matematice. SMP permite, în special, să se aleagă dintre mai multe opțiuni posibile de rezolvare a problemei, cea optimă, ținând cont de probabilitatea implementării acesteia, de costuri, de eficiență, de timpul de dezvoltare, și de a stabili cele mai eficiente domenii de aplicare a acesteia. Metoda selectivă de prognoză și control include o serie de etape, dintre care cele mai importante sunt următoarele:

Ne întoarcem acum la întrebarea cum să desfășurăm cercetarea pe baza

În domeniul imobiliar, pot apărea situații destul de tipice atunci când un investitor caută combinația necesară de teren și utilizare (cum ar fi utilizarea terenului) sau selectează terenuri care au un potențial semnificativ de creștere a valorii. Principala problemă care este implicată în aceste situații este evaluarea potențialului de creștere a valorii obiectului.

Căutarea unei soluții la această problemă se află în răspunsurile la două întrebări:

Cât de dispusă este piața să accepte (susțină) cazul de utilizare prevăzut;
- care sunt costurile și fezabilitatea financiară a dezvoltării. Una dintre modalitățile de răspuns este analiza NEI a pământului.

Dintre toți factorii care afectează, judecata cu privire la cea mai eficientă utilizare a proprietății este cea mai importantă. Această judecată se bazează pe o analiză cuprinzătoare a zonei, microdistrictului, sitului și opțiunilor de dezvoltare a acestuia.

Întregul proces de evaluare a valorii de piață a unei proprietăți este apoi construit pe ipoteza celei mai eficiente utilizări. Această analiză devine inima problemei evaluării, necesitând timp, efort și aplicarea abilităților profesionale ale evaluatorului.

Necesitatea și esența analizei NEI

Analiza utilizării celei mai eficiente a unui obiect imobiliar presupune un studiu detaliat al situației pieței, al caracteristicilor obiectului care se evaluează, identificarea opțiunilor cerute de piață care sunt compatibile cu parametrii obiectului evaluat, calculul a rentabilității fiecărei opțiuni și evaluarea valorii imobilelor pentru fiecare caz de utilizare. Astfel, concluzia finală despre cel mai eficient caz de utilizare poate fi făcută doar după calcularea costului.

Cea mai eficientă utilizare a unui obiect imobiliar este determinată de principiul NEI și reprezintă opțiunea de utilizare a unui teren liber sau intravilan, care este posibil din punct de vedere legal și formalizat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic, prevăzut cu resurse financiare adecvate și oferă valoare maximă.

Utilizarea optimă a unui teren este determinată de factorii concurenți ai pieței specifice căreia îi aparține proprietatea care se evaluează și nu este rezultatul speculațiilor subiective ale proprietarului, dezvoltatorului sau evaluatorului. Prin urmare, analiza și selectarea celei mai eficiente utilizări este, de fapt, un studiu economic al factorilor de piață care sunt semnificativi pentru obiectul evaluat.

Factorii de piață utilizați pentru formularea unei concluzii cu privire la cea mai eficientă utilizare a bunurilor imobiliare la data evaluării sunt luați în considerare în setul de date generale colectat și analizat pentru a determina valoarea proprietății. În consecință, identificarea celei mai eficiente utilizări pentru o anumită proprietate poate fi calificată drept bază pentru calcularea valorii sale de piață.

Dacă imobilul care se evaluează presupune folosirea personală ulterioară sau leasing, atunci principala lor motivație în calcularea costului se va reduce la calitățile de consumator rezultate ale obiectului (venit, prestigiu, intimitate etc.). Motivarea investițiilor, pe lângă valoarea veniturilor primite și acumularea de capital, ia în considerare parametri precum stimulentele fiscale, fezabilitatea proiectului.

De obicei, analiza celei mai eficiente utilizări este efectuată în funcție de mai multe opțiuni alternative și include următoarele domenii:

Analiza pietei;
- analiza fezabilității fiecărei opțiuni;
- elaborarea unui plan detaliat pentru implementarea fiecărei opțiuni.

Analiza pieței presupune identificarea cererii pentru cazuri de utilizare alternative pentru a studia cererea și oferta, capacitatea pieței, dinamica ratelor de închiriere etc. pentru fiecare opțiune. Combinația optimă de factori care conduc la cel mai mare cost este cea mai eficientă utilizare.

Analiza de fezabilitate presupune calcularea componentelor de bază ale costului - fluxul de venituri și ratele de capitalizare pentru a determina costul, ținând cont de parametrii variabili ai fiecărei opțiuni justificate din punct de vedere legal și fezabile fizic.

Analiza celei mai eficiente utilizări presupune elaborarea unui plan detaliat de implementare a fiecărei opțiuni, luând în considerare participanții specifici de pe piață, calendarul proiectului, sursele de finanțare pentru alegerea unei opțiuni care să asigure productivitatea maximă a obiectului evaluat, și oferă o comparație a tuturor opțiunilor posibile pentru construirea unui șantier. Valoarea reziduală a terenului (parcela) se calculează pentru fiecare opțiune.

Cea mai mare valoare reziduală a terenului corespunde celui mai eficient caz de utilizare.

Clientul își poate specifica în mod specific interesul pentru un studiu la scară completă a utilizării celei mai eficiente a obiectului evaluat.

Determinanți ai NEI

1. Potențialul locației. Datorită unicității și invariabilității poziției topografice a unui teren, amplasarea este principalul factor care determină valoarea acestuia. În SUA, evaluatorii spun că există trei factori principali care afectează valoarea unei proprietăți - locația, locația și locația. Este o sarcină responsabilă pentru evaluator să identifice cea mai profitabilă utilizare a site-ului.

La stabilirea locației site-ului, trebuie luate în considerare următoarele:

Cum se compară cu tipul de utilizare a terenului care predomină într-o anumită zonă;
- disponibilitatea acestuia.

Potențialul de amplasare a aceluiași sit, în funcție de opțiunea de utilizare a terenului, poate fi fie mare, fie destul de scăzut.

2. Calitatea resurselor site-ului. Studiul acestei probleme face posibilă determinarea potențialului calităților fizice ale teritoriului, adică acele posibilități care pot fi realizate în timpul dezvoltării sitului. Calitatea resurselor sitului poate permite unui evaluator să recomande construirea unui hotel de cinci etaje, a unui complex de depozite sau a unei instalații de procesare a deșeurilor pe acesta. Pentru a lua o decizie, evaluatorul trebuie să afle toate restricțiile asupra diferitelor opțiuni de dezvoltare legate atât de topografie, cât și de compoziția solului (susceptibilitate la inundații, pânză freatică etc.), precum și de zonare și restricții locale. Calitatea resurselor sitului, potențialul său de resurse depind și de utilizarea terenurilor adiacente, perspectivele regiunii și microdistrictului. Acest lucru, desigur, depinde și de situația din țară - situația și perspectivele de dezvoltare a acesteia pot determina un evaluator să recomande construirea unui buncăr care să reziste la lovirea directă a unei bombe atomice, mai degrabă decât o sticlă-aluminiu cinci- hotel de stele, ca o utilizare optimă a site-ului.

3. Cererea pieței. Pentru a dezvolta un concept pentru cea mai eficientă utilizare, cea mai importantă este analiza comportamentului pieței. Piața, combinând cererea și oferta, creează valoare de piață. Când sarcina evaluării este de a determina valoarea de piață, analiza NEI vă permite să identificați cea mai profitabilă și mai competitivă utilizare a obiectului evaluat.

Pe langa luarea in considerare a evidentelor intrebari generale de cerere - oferta in piata, se stabileste piata tinta, acei utilizatori care pot cumpara sau inchiria aceasta proprietate.

Infrastructura terenului propriu-zis și a zonelor înconjurătoare (gradul de dezvoltare a rețelei rutiere, intensitatea traficului și a fluxurilor pietonale, prezența căilor ferate și a căilor de acces, distanța față de centrele comerciale) este luată în considerare pentru a studia amplasarea economică. a site-ului - situația acestuia. Acest concept include și o analiză a situației demografice din zona în care se află terenul (compoziția de vârstă a populației, capacitatea de plată a acesteia), eventualii concurenți și obiectele concurente etc. Analiza identifică și evaluează confortul acestora și alte caracteristici. Obiectele concurente cresc oferta și sunt capabile să redirecționeze o parte din cerere către ele însele. În plus, este important să se identifice proprietățile concurente aflate în construcție și proiectare care vor concura cu proprietatea evaluată în viitor.

După determinarea pieței țintă, analiza situației vă permite să identificați facilități suplimentare care pot oferi o diferență competitivă între proprietatea evaluată și cele oferite pe piața imobiliară. Diferența competitivă este calitatea suplimentară care conferă proprietății un avantaj comparativ. ("Și de la fereastra noastră se vede Piața Roșie! Și de la fereastra ta doar strada e puțin...") O saună, depozite, ateliere, o sală de sport, un garaj la subsol, un solar pe acoperiș , șemineele din apartamente pot acționa ca diferență competitivă a unei clădiri rezidențiale, loggii, vederi pitorești, parcare păzită etc.

Astfel, pe baza analizei pieței, se determină următoarele:

A) piata tinta (utilizatori potentiali);
b) obiecte concurente existente;
c) obiecte concurente în construcție și proiectate;
d) diferential competitiv.

4. Fezabilitatea tehnologică și financiară. Fezabilitatea tehnologică a construirii unui teren constă în a răspunde la întrebarea dacă este posibilă realizarea opțiunii de construcție planificată într-un interval de timp dat, cu un program de finanțare adecvat și un proiect de organizare a lucrărilor de construcție și instalare (CMP). Condițiile limitative ale proiectului sunt numărul de muncitori și manageri calificați necesari, furnizarea de materiale și echipamente de construcție, precum și standardele de siguranță pentru lucrările de construcție și instalare, securitatea la incendiu, supravegherea sanitară și epidemiologică etc.

Astfel, trebuie rezolvată problema suficienței și disponibilității resurselor financiare, temporare, de muncă și alte resurse atrase. Calificarea insuficientă a muncitorilor din construcții, absența sau prețul nerezonabil de mare al materialelor de finisare necesare, imposibilitatea organizării fluxului de plăți necesar (linia de credit) etc. - toate acestea pot provoca insolvența tehnologică a unui anumit proiect de dezvoltare.

Desigur, proiectul în sine poate fi nerealist - fie că este vorba despre Turnul Babel sau Palatul Sovietelor din URSS (mă refer la proiectele de concurs din 1931-1932 și la pregătirea gropii de fundație).

Atunci când se analizează proiectul de investiție propus pentru cazul de utilizare considerat, fezabilitatea financiară este unul dintre factorii principali pentru implementarea principiului NEI al unui teren. În această etapă se rezolvă sarcinile de finanțare a unui proiect în domeniul imobiliar, se determină fluxuri de numerar și rate de actualizare care să satisfacă cerințele investitorului. O atenție deosebită este acordată momentului de primire și ieșire de fonduri, costului echipamentului de operare, plăților serviciului datoriilor, veniturilor din vânzarea unui obiect și refinanțarea fondurilor.

Astfel, atunci când decideți asupra NEI al unui obiect, este necesar să analizați următorii factori principali:

1) potențial de locație;
2) calitatea resurselor sitului;
3) cererea pieței;
4) fezabilitate tehnologică și financiară.

Primele două sunt orientate spre teren, iar ultimele două sunt îmbunătățiri.

criteriile NEI

Analiza efectuată a pieței și a factorilor pieței face posibilă selectarea mai multor dintre aceștia pentru o analiză detaliată dintr-o varietate de opțiuni pentru diverse utilizări ale terenului. De asemenea, stă la baza formării criteriilor de alegere a singurei opțiuni dintre opțiunile preselectate, care va fi NEI-ul unui anumit site.

Opțiunea de utilizare cât mai eficientă a proprietății evaluate trebuie să îndeplinească patru criterii:

1) admisibilitatea legală;
2) fezabilitate fizică;
3) justificare financiară;
4) productivitate maximă.

Secvența de luare în considerare a acestor criterii în analiza diferitelor opțiuni de utilizare a bunurilor imobiliare în practica rusă de evaluare corespunde de obicei celor de mai sus. Această secvență a procedurii de analiză se datorează faptului că cel mai eficient caz de utilizare, chiar și cu finanțarea necesară, nu este fezabil dacă este interzis legal sau implementarea lui fizică este imposibilă.

Admisibilitatea legală

Validarea admisibilității legale a fiecărui caz de utilizare considerat se realizează în toate cazurile în primul rând. Cu toate acestea, nu trebuie să confundați opțiunea de utilizare optimă a proprietății cu cerința legală de a folosi proprietatea în scopul propus.

Justificarea legală a dezvoltării unui teren constă în examinarea acestuia din punctul de vedere al legislației în vigoare, al standardelor de urbanism (zonare, protecția mediului, protecția clădirilor istorice, monumentelor, siguranța la incendiu, consumul de energie etc.), promițătoare. soluții pentru amenajarea raională a șantierului, restricții ale administrației locale și cerințele populației locale. Evaluatorul ia în considerare și legislația de mediu, codurile și reglementările de construcție, restricțiile private.

Alegerea celei mai eficiente utilizări a bunurilor imobiliare poate fi influențată de existența unor contracte de închiriere pe termen lung. Pe durata rămasă de închiriere, utilizarea proprietății depinde de termenii contractului de închiriere. Dacă utilizarea cea mai eficientă a proprietății este constrânsă de existența unui contract de leasing, atunci acest factor ar trebui reflectat în raportul de evaluare. De exemplu, dacă o proprietate este limitată de un contract de închiriere de teren care expiră în mai mult de 12 ani, atunci este posibil să nu fie viabilă din punct de vedere economic să construiți o nouă clădire care are o durată de viață economică de 40 de ani.

În plus, este necesar să se țină cont de eventualele restricții care pot fi incluse în contractul de achiziție de bunuri imobiliare. Restricțiile se pot referi la anumite zone de utilizare, pot specifica locația clădirilor pe un teren, parametrii clădirilor și tipul de materiale de construcție utilizate. Dacă restricțiile asupra titlului de proprietate sunt în conflict cu reglementările legale mai generale, cum ar fi codurile de construcție, atunci cea mai puternică restricție legală este de obicei luată în considerare.

Codurile de construcție pot constrânge dezvoltarea celor mai eficiente structuri, crescând costurile conformității clădirii. Acest lucru împiedică în cele din urmă dezvoltarea teritoriilor. În unele zone, codurile de construcție sunt folosite pentru a reduce construcțiile noi și a restricționa creșterea.

Evaluatorul trebuie să se familiarizeze cu toate restricțiile asociate cu zonarea teritoriului pe care se află obiectul (după tipul de dezvoltare, densitatea acestuia, înălțimea clădirilor și structurilor; protecția monumentelor istorice și de arhitectură; materiale de construcție permise și tehnologii etc.).

Regulile actuale de utilizare a terenurilor au ca scop protejarea mediului. Evaluatorii ar trebui să țină cont de standardele de puritate a aerului, apei, precum și de opinia publică cu privire la proiectele de dezvoltare propuse. De exemplu, pentru construcția de clădiri cu un anumit număr de etaje, se stinge focul. Cerințe de izolație.

Sunt posibile situații când restricțiile actuale nu permit implementarea utilizării care, conform calculelor evaluatorului, va fi optimă. Dar evaluatorul poate avea suficiente temeiuri pentru a conta pe introducerea unor modificări la actele normative care să permită opțiunea pe care o consideră optimă.

După ce a justificat caracterul rezonabil și probabilitatea acestor modificări, evaluatorul are dreptul de a include acest caz noțional de utilizare optimă în raport. De exemplu:

A) asumarea cedarii terenului agricol pentru dezvoltare rezidentiala;
b) ipoteza privind includerea în viitor a caselor de monumente în cifra de afaceri a pieţei etc.

Cu toate acestea, posibilitatea de a schimba legislația, codurile de construcție și regulile de zonare nu este niciodată pe deplin determinată.

Fezabilitate fizică

Alegerea celei mai eficiente utilizări a bunurilor imobiliare ar trebui să se bazeze pe fezabilitatea fizică a acestuia. Cei mai importanți factori pentru analiza fezabilității fizice sunt mărimea, forma și caracteristicile naturale ale terenului (topografia); vegetația, amenajarea peisajului și proiectarea clădirilor, condițiile solului și căile de acces la amplasament, precum și riscul de dezastre naturale (cum ar fi inundații sau cutremure) afectează utilizarea prevăzută a terenului.

Capacitățile fizice, solului și peisajului sunt factori importanți pentru analiza NEI a unei parcele de teren. Pentru clădirile noi se determină dimensiunea, forma și caracteristicile naturale ale acesteia, vegetația, se efectuează sondaje topografice și se măsoară adâncimea de apariție a apei. Pentru șantierele vechi, aceste informații sunt de obicei deja disponibile și trebuie găsite. Aceste date sunt necesare pentru a decide ce fel de clădire, numărul de etaje și dimensiunile pot fi construite pe un anumit teren. Neglijarea acestei analize este plină de prăbușiri structurale și dezastre provocate de om.

Dimensiunea sitului, forma sa (non-rectangulară este mai scump de dezvoltat și mai incomod de utilizat), frontalitatea și adâncimea, accesul și alți factori ar trebui să fie favorabili pentru dezvoltare. De exemplu, dacă un spațiu încorporat de 10 x 50 m este folosit ca magazin, valoarea sa de piață va fi influențată de amplasarea sa în față - câte - 10 sau 50 m - cade pe vitrina, dincolo de care fluxul de pietoni - potențiali cumpărători - deplasări.

Astfel, utilitatea finală a unui teren depinde de dimensiunea și forma acestuia. Unele opțiuni sunt cele mai eficiente numai atunci când utilizați o zonă de o anumită dimensiune. În acest caz, este necesar să se determine posibilitatea extinderii terenului existent. Forma parcelei afectează productivitatea finală, deoarece costurile construirii unui teren cu formă neregulată pot fi mai mari, ceea ce reduce și mai mult utilitatea acestora în comparație cu alte parcele.

Același lucru este valabil și pentru accesul la obiect. Prezența căilor de acces către șantier și utilități crește productivitatea finală a acestuia, deoarece se realizează economii la dezvoltarea acestuia. De exemplu, capacitatea disponibilă a unei stații de tratare a apelor uzate limitează dimensiunea fizică a opțiunii de dezvoltare eficientă propusă.

Fezabilitatea fizică a proiectului este influențată atât de starea solului, cât și de riscul de dezastre naturale (cutremur, aglomerație, inundații, inundații etc.). Cunoscuta decizie „aici va fi pus orașul în ciuda vecinului arogant” a fost politică, voluntaristă și a avut dezavantaje evidente - susceptibilitatea teritoriului la inundații, starea solului nu ne-au permis să considerăm fapta glorioasă a lui Petru ca un exemplu de concluzie impecabilă bazată pe criteriul „capacității fizice”.

Astfel, caracteristicile topografice sau de sol ale terenului se reflectă în utilitatea funcțională a sitului. Atunci când analizați un caz de utilizare pentru un site, ar trebui să luați în considerare diferitele inconveniente și aspecte negative care vin cu această opțiune și să le mapați la aspectul site-ului. Astfel de momente pot include fapte de probleme ecologice (poluare toxică) în regiune.

Unele site-uri obțin cea mai bună utilizare numai împreună cu cele învecinate; evaluatorul trebuie să identifice și să calculeze acest lucru. De exemplu, un teren suburban de 6 acri într-o locație deosebit de prestigioasă poate atinge cea mai mare valoare de piață dacă este interconectat cu cele învecinate și este folosit pentru construirea unui conac cu trei etaje, care este în mod clar „înghesuit” pe 6 acri, care este mai probabil să corespundă unei case de grădină cu panouri. În principiile evaluării imobiliare, această situație este descrisă de principiile echilibrului și mărimii economice. Bilanțul stabilește valorile factorilor de producție optimi pentru un anumit tip de utilizare a terenului, care, în combinație, maximizează valoarea terenului; dimensiunea economică determină cantitatea de teren necesară pentru a asigura scara optimă de utilizare a terenului în conformitate cu condițiile pieței din acea locație.

În procesul de analiză a fezabilității fizice a unui caz de utilizare eficient, este necesar să se ia în considerare starea clădirilor și a structurilor pentru a determina posibilitatea de funcționare ulterioară a acestora pe o bază nouă. Dacă clădirile trebuie reprogramate pentru a asigura o utilizare optimă, costurile implicate ar trebui calculate și comparate cu rentabilitatea finală. De obicei, costul renovării unei proprietăți depinde de starea fizică și de locația proprietății.

Informații despre terenul pot fi obținute de la comitetele și comisiile de teren local și regionale, precum și de la BTI și firme de evaluare. În prezent, această informație este în curs de sistematizare și a început formarea cadastrului imobiliar de stat al Federației Ruse, care consideră terenul și îmbunătățirile acestuia ca un singur obiect imobiliar.

Soliditatea financiară

Următorul pas în selectarea utilizărilor este analizarea fezabilității financiare. Studiul acestei probleme se rezumă la a afla dacă există cerere pe piață pentru un astfel de obiect – de vânzare sau de închiriere. Evaluatorul se referă la principiile fundamentale ale pieței imobiliare – cerere și ofertă, substituție, potrivire etc.

O opțiune este considerată viabilă din punct de vedere financiar dacă oferă venituri din exploatare egale sau mai mari decât costurile de exploatare, costurile de finanțare și Schema de rentabilitate necesară a capitalului.De aceea, toate utilizările care ar putea genera venituri pozitive sunt considerate fezabile din punct de vedere financiar.

Analiza efectuată a oportunităților pieței de a accepta o anumită opțiune pentru utilizarea unui teren va determina modul în care aceasta sau acea opțiune pentru utilizarea sa „se potrivește în mod rezonabil” în natura cererii și ofertei de pe piață. Aspectele negative identificate de evaluator în etapa anterioară complică dezvoltarea sitului sau măresc costurile de dezvoltare.

Deoarece toate parcelele de pe piață sunt în competiție între ele, parcela evaluată poate să nu fie potrivită pentru cea mai eficientă utilizare dacă este inferioară altor parcele care sunt tipice pentru o anumită zonă.

Dacă tipul de utilizare nu implică încasarea unui venit regulat din exploatare, atunci în cursul analizei sunt selectate acele opțiuni care creează bunuri imobiliare, la un cost egal sau mai mare decât costul construcției sau reconstrucției unității. pentru acest tip de utilizare. Evaluatorul trebuie să compare câștigurile de capital sau veniturile din utilizarea proprietății cu cheltuielile de capital efectuate. Dacă veniturile sunt sub costuri sau le depășesc doar puțin, atunci acest tip de utilizare este recunoscut ca fiind impracticabil financiar.

Pentru a evalua utilizările care generează venituri regulate din exploatare, pentru fiecare dintre ele evaluatorul calculează venitul net din exploatare total, rata individuală de rentabilitate a capitalului investit, valoarea venitului atribuibil terenului. Dacă venitul net corespunde rentabilității necesare investiției și asigură randamentul necesar terenului, atunci acest tip de utilizare este fezabil financiar.

Toate cazurile de utilizare valabile din punct de vedere juridic și fezabile din punct de vedere fizic în care returnarea este mai mare decât costul sunt considerate viabile din punct de vedere economic.

Cu toate acestea, pe măsură ce condițiile pieței se schimbă, utilizarea viabilă din punct de vedere economic poate deveni nejustificată în viitor și invers.

Productivitate maximă

Productivitatea maximă este cea mai mare valoare a unui teren, indiferent dacă acesta este vacant (de fapt sau condiționat) sau construit. Implementarea acestui criteriu presupune, dintre toate opțiunile legal admise, realizabile fizic, care asigură o sumă pozitivă de venit, alegerea tipului de utilizare care asigură, în primul rând, valoarea maximă a bazei imobilului - un teren. complot.

Potențialul de utilizare cât mai eficientă a terenului reflectă un program de utilizare a terenului pe termen lung, atent conceput și destul de specific, asociat cu viața normală a clădirilor și structurilor. Durata de viață depinde de tipul clădirii, de calitatea lucrărilor de construcție și de alți factori.

Productivitatea maximă a unui teren este determinată prin corelarea sumei venitului acestuia cu rata de valorificare cerută de piață pentru acest tip de utilizare. Cu toate acestea, în funcție de cazul de utilizare imobiliar selectat, metoda de determinare a valorii terenului poate fi diferită. Alegerea metodei depinde de gradul de reorientare a scopului real al bunului imobil evaluat, de nivelul de risc al opțiunii luate în considerare, de rata de rentabilitate necesară și de perioada de rambursare a capitalului, de momentul utilizării propuse a imobilul.

Din analiza NEI rezultă că va fi cea mai profitabilă dintre toate opțiunile posibile pentru funcționarea obiectului? Dintre opțiunile legitime din punct de vedere juridic, posibile fizic și justificate economic, analiza NEI vă impune să o alegeți pe cea care, în egală măsură, este capabilă să aducă cel mai mare venit net sau cea mai mare valoare reziduală a terenului în zona evaluată.

Deși proprietatea evaluată poate fi cea mai potrivită pentru un anumit caz de utilizare, evaluatorul trebuie să analizeze cu atenție tendințele pieței proprietăților concurente, atât active, cât și prospective. Și aici este important să se calculeze corect randamentul capitalului investit cu determinarea ratelor de risc utilizate în valorificarea fluxurilor financiare.

Versiunea acceptată ar trebui să fie detaliată. Nu doar o clădire de locuințe sau o clădire de birouri, dar dacă este o clădire de birouri, câte etaje? Câte birouri, ce zonă? Care este decorarea interioară, ce echipamente? Care ar trebui să fie plățile de leasing, cheltuielile de exploatare? Care este costul construcției? Adică, trebuie determinată o direcționare clară către un anumit segment de piață.

Dacă se calculează NEI, de exemplu, pentru o clădire veche de 30 de ani folosită ca hotel, atunci pentru a identifica utilizarea care aduce veniturile maxime, este necesar să se elaboreze diverse opțiuni și să se rezolve întrebări cu privire la posibila demolare a clădirea sau utilizarea ulterioară a acesteia în scopul propus, reconstrucție, suprastructură, construirea unei extinderi, demolare parțială, reprofilare, modificarea naturii sau intensității utilizării. Ar trebui un restaurant pierdut la dimensiunea unui bar cu autoservire? Vindeți (sau cumpărați) o parcare adiacentă?

În practică, studiul NEI al unui teren constă în compararea diferitelor opțiuni de dezvoltare a acestuia și alegerea celei optime, i.e. este o analiză comparativă a eficacității mai multor proiecte ipotetice de management al investițiilor, care reprezintă o etapă foarte laborioasă și crucială în procesul de evaluare a valorii de piață a imobiliare.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

postat pe http://www.allbest.ru/

Alegerecel maiefectivopțiuneutilizarea deobiectproprietate imobiliara

Introducere

Analiza utilizării celei mai eficiente a unui obiect imobiliar presupune un studiu detaliat al situației pieței, al caracteristicilor obiectului care se evaluează, identificarea opțiunilor cerute de piață care sunt compatibile cu parametrii obiectului evaluat, calculul a rentabilității fiecărei opțiuni și evaluarea valorii imobilelor pentru fiecare caz de utilizare. Cea mai bună și mai eficientă utilizare a unui obiect imobiliar este varianta folosirii unui teren liber sau intravilan, care este posibil din punct de vedere legal și formalizat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic, prevăzut cu resurse financiare adecvate și care oferă valoarea maximă.

Scopul acestei lucrări este de a analiza obiectul imobiliar în ceea ce privește utilizarea cea mai bună și eficientă a acestuia ca liber condiționat, precum și cu îmbunătățiri. Teren cu număr cadastral 78: 5516A: 2 și este situat în Sankt Petersburg la adresa: Prosveshcheniya prospect, casa 40, litera A. au fost, de asemenea, efectuate toate calculele necesare.

1 . Specificațiiobiect

Această secțiune a lucrării include:

Caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului, inclusiv informații despre drepturile de proprietate, sarcinile asociate bunului imobil, asupra proprietăților fizice ale bunului imobil, informațiile disponibile despre uzură și uzură.

Caracteristicile cantitative și calitative ale elementelor care alcătuiesc obiectul imobiliar, care au trăsături specifice care afectează rezultatele proiectului.

Informații despre utilizarea curentă a bunului imobil.

Alți factori și caracteristici legate de obiectul imobiliar, care afectează semnificativ indicatorii tehnici și economici ai proiectului.

1.1 Descriereterencomplot

Descrierea terenului este prezentată în tabelul de mai jos.

Tabel 1.1 - Descrierea terenului

Adresa obiectului (oraș, regiune, district)	Sankt Petersburg, prospect Prosveshcheniya, casa 40, litera A
Proprietar (chiriași)	Stat
Drepturile funciare	Utilizare permanentă (nelimitată), Proprietate
Număr cadastral
Data și prețul de achiziție al obiectului
Suprafata teren, m2
Utilizarea curentă a obiectului	Pentru amplasarea obiectelor de cultură și artă
Zonarea funcțională a amplasamentului în conformitate cu Master Planul	Cu Planul General: „D” - o zonă de toate tipurile de dezvoltare publică și de afaceri cu includerea clădirilor rezidențiale și a infrastructurii inginerești asociate cu întreținerea acestei zone. Din PZZ: TD2-2 - o zonă de facilități publice și de afaceri specializate în zonele periferice și suburbane ale orașului, cu includerea infrastructurii de inginerie.
Reglarea altitudinii, m
Caracteristica locației	Relief fără pante semnificative
Forma parcelei	Dreptunghiular
Disponibilitatea utilitatilor	curent, gaz, apa, canalizare, incalzire centrala, etc.
Accesibilitate la transport	satisfăcător
Aleile de acces	Drum (asfalt)

1.2 Descrierea îmbunătățirilor

O descriere a îmbunătățirilor este prezentată în tabelul de mai jos.

Tabelul 1.2 - Descrierea îmbunătățirilor funciare

caracteristici generale	stil arhitectural, soluții constructive și de amenajare a spațiului, tip
An de fabricatie
Anul ultimei revizii majore
Suprafata totala, m2
Numărul de etaje
Vechimea reală a clădirii, ani
Sisteme de suport pentru inginerie:	Stare - buna
Țevi de apa
Rețele electrice
Rețea de canalizare
Sistem de incalzire si racire
Televiziunea
Alarma (efractie, incendiu)
Îmbunătățirea externă:
Peisagistica
Parcare
Loc de joaca
lumini de strada

1.3 Istoricul obiectelor

În 1986, în cartierul Vyborg din Sankt Petersburg, pe bulevardul Prosveshcheniya, a apărut o nouă clădire frumoasă, construită special pentru prima școală de artă pentru copii din oraș. Săli de clasă luminoase, bine echipate, coridoare spațioase, un bufet, o expoziție și 2 săli de concert. Aceste spații frumoase găzduiesc trei departamente - artă, coregrafie și muzică. O astfel de comunitate creativă a fost nouă și a trezit imediat cel mai aprins interes nu numai în rândul locuitorilor din microdistrict, ci și în rândul întregului oraș.

Orez.

În 1999, Școala de Artă pentru Copii a fost numită după Georgy Sviridov, un remarcabil compozitor rus, a cărui viață și opera sunt asociate cu orașul nostru de mulți ani. O atmosferă cu adevărat creativă, un nivel profesional înalt de educație s-au dezvoltat în mare parte datorită fondatorului și primului director al școlii, Lucrătorul Onorat al Culturii din Rusia A.M. Serdyuk (1937-2001). Alexander Mihailovici a fost un profesor și muzician minunat care a stăpânit perfect două instrumente, orga și pian. Numele său a fost adesea găsit pe afișele filarmonicii nu numai din Sankt Petersburg, ci și în alte orașe din Rusia și din străinătate, a fost un astfel de lider care a reușit să creeze o echipă de specialiști excelenți în domeniul lor, care își iubesc profesia și se străduiesc. pentru a captiva copiii în lumea muzicii, a dansului, a picturii.

Începând cu anul 2001, școala este condusă de Natalia Mikhailovna Veledeeva, onorată lucrătoare în cultură a Federației Ruse. Natalia Mikhailovna lucrează în domeniul educației muzicale din 1966, într-o funcție administrativă din 1987. Un lider cu experiență, N.M. Veledeeva se bucură de un mare prestigiu în oraș, este membră a Consiliului director al școlilor din cadrul Comisiei pentru cultură.

Școala are aproximativ 2000 de copii și peste 130 de profesori. Pentru marile realizări creative, cei mai buni profesori au primit titluri onorifice. „Onorat muncitor în cultură al Federației Ruse”: N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, G.S. Leonova; „Pentru realizări în cultură”: I.S. Sokolov, V.P. Kalshcikova; „Pentru succese în umanizarea școlii din Sankt Petersburg”: N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, M.F. Pugachevsky, O. I. Kuznetsova, O.F. Perevertkina, M.V. Fursova, O. V. Gerasimova, Yu.B. Slivovski. Școala este mândră de studenții săi talentați, dintre care cei mai buni câștigă titlurile laureaților și câștigătorilor de diplome în multe competiții și festivaluri internaționale. Viitorii profesioniști primesc burse de la Comitetul pentru Cultură al Guvernului din Sankt Petersburg, Ministerul Culturii din Rusia, Societatea Filarmonică din Sankt Petersburg. Personalul școlii poartă cu mândrie numele marelui compozitor rus. La 8 decembrie 2000, în legătură cu aniversarea a 85 de ani de la GV Sviridov, a fost deschis în mod solemn muzeul școlar „Sviridov din Leningrad”.

Din anul 2000, școala ține anual festivalul St. G.V. Sviridov. În 2005, devenind membru al Asociației Concursurilor de Muzică din Rusia, festivalul a căpătat un nou statut: Concursul Internațional pentru Artele Spectacolului pentru Tineret, numit după G.V. Sviridov. În toți acești ani, președintele de onoare al competiției a fost nepotul compozitorului Alexander Sergeevich Belonenko, iar președintele permanent al juriului a fost Artistul Onorat al Rusiei, profesor de St. PE. Rimski-Korsakov Oleg Iurievici Malov.

Pentru mulți laureați, victoria la competiția de la Sviridov a fost un început bun în dezvoltarea lor profesională.

Pentru cei mai tineri muzicieni (până la 10 ani), Școala a inițiat desfășurarea festivalului orașului „ISKORKI”. La fiecare doi ani, tineri soliști de toate specialitățile concurează în spectacole muzicale. Festivitatea de premiere și concertul laureaților au loc în Sala Mică care poartă numele M.I. Filarmonica Glinka din Sankt Petersburg. Astăzi, școala joacă un rol important în viața de concert a orașului. Studenții secțiilor de muzică și coregrafie efectuează în mod constant în marile locații de concert: în Palatul Sheremetev, Sălile Mari și Mici ale Filarmonicii din Sankt Petersburg, Sala de Concerte a Capellei Academice, muzeul-apartament al familiei Samoilov, N.A. Rimski-Korsakov. Băieții participă la abonamentul muzical al Casei Compozitorilor, teatrul Zazerkalye, în Casa Kochneva, în F.I. Chaliapin, în palatele Muzeului Rus.

Unul dintre cele mai bune departamente de muzică este departamentul de pian. Profesori precum: G.S. Leonova, D.Yu. Bystrov, M.Yu. Kuzmina, O.F. Perevertkina, O. I. Radaeva, M.V. Hwangs își pregătesc cu succes elevii pentru spectacole în competiții, concerte în oraș și pentru admiterea în școlile secundare. În toate catedrele școlii sunt foști absolvenți care s-au întors în zidurile natale după absolvirea instituțiilor de învățământ superior. Școala este renumită pentru echipele sale creative, care performează nu numai în orașul nostru, ci și în străinătate.

O fanfară colectivă exemplară sub conducerea Onoratului Muncitor de Cultură al Federației Ruse V.G. Efimov. - laureat al multor competiții și festivaluri internaționale - a vizitat Israel, Italia, Germania, Franța, Spania, Belgia, Grecia. Grupul coral „Consonance” sub conducerea lui M.V. Fursova este laureata si diplomata a multor festivaluri internationale: premiul I al concursului-festival dedicat aniversării a 90 de ani de la G.V. Sviridova (Moscova 2005), diplomă de licență la Adunarea Corală de Copii Rusă Deschisă „Pe malurile Nevei” (SP-B 2006), Medalia de aur a concursului internațional de coruri „Mundi Cantant” (Cehia, Olomouc 2007). ), premiul I al concursului internațional care poartă numele G.V. Sviridova (SP-b 2007), Diploma de gradul II al X-lea Festival al Corurilor de Copii din Sankt Petersburg „Classic and Modernity” (2007), premiul I pentru 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Belgia 2008), Diploma de argint la al 6-lea Festival e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Italia 2008). Colectivul călătorește constant cu concerte în multe orașe din Rusia și din străinătate: Polonia, Ungaria, Finlanda, Franța, Italia, Cehia, Belgia. Secția de artă a școlii are 22 de profesori. Printre ei: N.E. Belykh, V.P. Golovin, O. N. Pankratova, F.F. Rasulov, Yu.B. Slivovsky, M.S. Smirnov, N.P. Starova, M.V. Trofimova sunt membri ai Uniunii Artiștilor din Federația Rusă. Lucrările studenților secției de artă au câștigat în repetate rânduri premii la expoziții din Sankt Petersburg, Rusia, Anglia, America, Franța, Germania, Finlanda, Polonia, Cehia, Ungaria.

Departamentul de coregrafie angajează o echipă de profesori cu experiență care au o vastă experiență în munca scenă și pedagogică și participă la seminarii internaționale de artă coregrafică: în SUA, Franța, Finlanda. Elevii catedrei sunt instruiți conform programului academic. Departamentul angajează I.K. Novik este directorul principal de producție al Teatrului muzical pentru copii Zazerkalye din Sankt Petersburg. Sub conducerea ei, se desfășoară o activitate creativă interesantă, se desfășoară spectacole care combină activitățile secțiilor de coregrafie, muzică și artă ale școlii. A stabilit legături creative cu Academia Vaganova de Dans Rus. Elevii concertează în cele mai importante locuri de concerte ale orașului: Sala Mare a Filarmonicii, Capela Academică, Catedrala Smolny. Una dintre realizările catedrei este cucerirea de către studenți a titlurilor de laureați și laureați ai diplomelor la festivaluri orașe și internaționale, printre care: „Dancing Olympus” (Berlin 2008), „Sparks” (SP-b 2009). Spectacolele studenților decorează foarte mult organizarea concertelor de abonament și de vacanță.

2 .Analizăîmprejurimilemiercuri

2.1 AnalizăLocațieobiect

Orez.

Dezvoltarea teritoriului

Teritoriul cartierului în care se află obiectul studiat este limitat:

- strada Yesenin;

- Prospectul Iluminismului;

-str. Ivana-Fomin;

- Bulevardele Sirenev.

Zona de studiu se remarcă printr-o abundență de parcuri.

Cele mai mari dintre ele sunt Parcul Sosnovka, cu o zonă de pădure bine îngrijită, poteci pietonale, locuri de joacă și terenuri de volei, Parcul Academiei Silvice, situat în zona Pieței Muzhestva.

Starea ecologică a zonelor rezidențiale ale raionului este în general bună, dar gradul de poluare a solului din microraioane diferă semnificativ. Dar nivelul de poluare a aerului, în general, este mai mare decât în ​​districtul vecin Primorsky, unde aerul este ventilat activ din golf. De asemenea, lângă obiectul studiat se află și podul Kantemirovsky, al cărui teritoriu este considerat unul dintre cele mai zgomotoase locuri din oraș.

Figura 2.1 - Localizarea locală a obiectului

Dezvoltare rezidentiala

Compoziția fondului de locuințe din cartierul Vyborg repetă practic cronologia dezvoltării orașului. În sud - fondul vechi, în partea centrală - "stalinka" și "Hrușciov", în nord - în cea mai mare parte case noi. Printre principalele avantaje ale districtului Vyborgsky se numără infrastructura sa bine dezvoltată. Districtul ocupă locul patru în clasamentul districtelor din Sankt Petersburg în ceea ce privește disponibilitatea spațiului comercial de înaltă calitate. Zona este cunoscută pentru zonele comerciale din apropierea stațiilor de metrou Udelnaya și Polytechnicheskaya, centrele comerciale Svetlanovsky și Shuvalovsky, centrele comerciale uriașe și de agrement din zona Ozerkov și stația de metrou Prospekt Prosvescheniya, hipermarketurile O Key, Lenta "Și" Maksidom ". Există afaceri. centre" Nobel "(dig Pirogovskaya)," Aquatoria "(dig Vyborgskaya)," Bekar "(B. Sampsonievsky Vyborgskaya partea.Cartierul Vyborgsky are un număr mare de obiecte (peste 40), închirierea spațiului de birouri.De asemenea, districtul este reconstrucția clădiri vechi, proiectarea și construcția de clădiri noi pentru centre de afaceri. Districtul Vyborgsky este o implementare cu succes a programului de construcție capitală a garajelor cu mai multe etaje - parcări.

informatii generale

Districtul Vyborgsky (format în 1718) este unul dintre cele mai mari din Sankt Petersburg astăzi, în plus, este unul dintre cele mai vechi: și-a primit numele încă din 1817. În acest moment, prin decretul lui Petru I, teritoriul de pe malul drept al Bolshaya Nevka și Neva, pe unde trecea vechiul drum către Vyborg, a început să fie numit partea Vyborg.

În primii ani ai existenței orașului, partea Vyborg a fost considerată o linie de graniță. Pe primele planuri ale orașului, acest teritoriu făcea parte din partea Petersburg, apoi a devenit Finlanda independentă, apoi partea Vyborg.

De-a lungul malului drept al Bolshaya Nevka, care aproape că nu a fost inundat în timpul inundațiilor, la începutul secolului al XVIII-lea au început să construiască depozite, hambare și spitale. Digul din acest tronson era în continuă extindere din cauza umplerii malului și a înaintat în râu cu aproape 200 de metri. Clădirile de locuințe au apărut în 1711. Aici s-au stabilit constructorii orașului, soldații pensionați și artizanii. Așa s-au format așezările: bocharnaya, însoțitor, spital, Sinyavinskaya. Aici, zonele construite alternau în jurul fabricilor. În primul sfert al secolului al XVIII-lea, partea Vyborg a fost dezvoltată mai lent decât alte districte din Sankt Petersburg. În 1717 existau doar 350 de gospodării pe partea Vyborg (au fost 1720 de gospodării pe Insula Amiralității în aceeași perioadă).

La periferie au apărut diverse întreprinderi industriale - fabrici de zahăr, tăbăcării, berării; șantier naval, barăci, închisori. Imediat pe terasamentele Nevei, demnitari țariști construiesc dachas - G. Teplov, A. Bezborodko, amiralul A. Sinyavin și alții.

Partea de sud a districtului, adiacentă Nevei, a devenit parte a orașului în secolul al XVIII-lea. Aici s-a format un spital. Primul spital militar din Rusia (Spitalul de Stat al Amiralității) a fost înființat din ordinul lui Petru I în 1715, alături de acesta în 1717 a fost deschis un spital militar terestre. Primul arhitect al orașului nostru D. Trezzini le-a construit pe piloți, apoi M. Zemțov a reconstruit aceste clădiri din piatră cu două turnulețe la colțuri și lungi de aproape 300 de metri. Aspectul pe care îl vedem acum a fost dobândit de Academie în anii 60 ai secolului trecut. Mai întâi au fost refăcute clădirile cu vedere la Neva, apoi restul. Din 1881, acest complex a devenit cunoscut sub numele de Academia Medicală Militară. În a doua jumătate a secolului al XIX-lea, s-a format o zonă industrială de-a lungul malurilor Neva și Bolshaya Nevka. Aici sunt fabricile A. Baranovsky, G. Lessner, L. Erickson, L. Nobel, precum și fabricile Sampsonievskaya, Nikolskaya și Vyborgskaya.

Partea centrală a cartierului modern a fost numită anterior „Lesnoye”. Granițele exacte ale „Lesnoy” într-un oraș modern sunt greu de determinat. Serghei Aleksandrovich Bezbakh (un istoric local remarcabil al anilor 1920) a notat în cartea sa că „Lesnoy” se referă la zona de pe partea dreaptă a autostrăzii Vyborg (av. Engels) între strada Lanskaya, strada Isakov. (acum str. Manchesterskaya), perspectiva Staro-Pargolovsky (acum bulevardul Maurice Torez), Cimitirul teologic și parcul Institutului Silvic. Acum, conform istoricului S. Glezerov: „Conceptul larg de” Pădure „include Malaya și Bolshaya Kushelevka, Grazhdanka și Sosnovka din apropiere”.

Terenurile din partea centrală și de nord a districtului modern Vyborg aparțineau nobililor țariști - Shuvalov, Levashov, Kushelev. Numele lor au dat numele satelor Kushelevka, Levashovo, Shuvalovskoe. În secolul al XIX-lea, Școala Silvică s-a mutat în zona Kushelevka din Tsarskoye Selo, pe baza căreia a fost înființată ulterior Academia Silvică. La mijlocul secolului al XIX-lea, teritoriul de lângă Școala Silvică a început să fie construit cu dachas, dar odată cu așezarea unei ramuri a căii ferate finlandeze în anii 70, construcția lor s-a mutat la nord, la Shuvalovo și Ozerki. În zona Pieței Muzhestva, toate autostrăzile principale din Lesnoy sunt conectate. În secolul al XVIII-lea au condus la conacul Spasskaya. Apoi a fost deținut de un nobil influent al curții regale a Ecaterinei a II-a și Paul I - Ivan Kushelev. După ce a cumpărat o parte din pământ de la contele Bezborodko, și-a construit o reședință de vară. La începutul secolului, lângă casa lui Kushelev se afla o fermă engleză, a cărei istorie datează din timpul domniei lui Alexandru I, când a permis căpitanului englez Davidson în retragere să amenajeze o fermă agricolă exemplară, pentru care s-au achiziționat terenuri. dincolo de partea Vyborg, inclusiv o parte din conacul Spasskaya. Ferma nu a devenit un model, ci a adus doar pierderi și în 1809 a fost restituită trezoreriei. O parte din terenul fermei a fost vândută, cu excepția a două parcele pe care erau amplasate anexe. În anul 1811, pe ele se afla Institutul Forestier, care se numea atunci „Forst Institute” (din engleză „forest” – pădure), care a dat ulterior denumirea întregii zone. Institutul a transformat treptat o parte din terenul său într-un parc forestier: în locul vechilor drumuri strâmbe către conacul Spasskaya și Murino, au fost construite străzi, au fost plantați pini, au fost înființate pepiniere, o grădină botanică și o seră.

Începând cu anii 30 ai secolului al XIX-lea, institutul, având nevoie de bani, a început să vândă o parte din terenul său unor persoane fizice pentru construirea de cabane de vară, iar zona din jurul său a devenit o suburbie plină de viață. Terenul a fost rapid cumpărat de cetățenii bogați din Sankt Petersburg, care au apreciat atractivitatea acestor zone suburbane. Zona de dacha rezultată a început să fie numită „dachas din spatele Institutului Forestier”. Apoi, când institutul în 1837 a devenit instituție militară de învățământ, care s-a numit Corpul Silvic, iar zona a început să se numească „Corpul Silvic”. Numele a supraviețuit până la mijlocul secolului al XIX-lea, mai târziu cuvântul „corp” a căzut treptat din uz și numele „Lesnoy”, și uneori „Lesnoe”, a rămas.

De-a lungul timpului, până la începutul secolului XX, numele „Lesnoy” a acoperit un teritoriu destul de mare. Când aici a fost deschis Institutul Politehnic, semnificația „Lesnoy” a crescut în special. S-a transformat într-un fel de „Cambridge” din Sankt Petersburg. Soarta lui „Lesnoy” după revoluție este tipică pentru multe suburbii metropolitane. „În anii 1920 și 1930, aici locuia un simplu public din rândul muncitorilor și angajaților sovietici, iar în anii 1960 orașul a venit aici”, scrie S. Glezerov. Din vechiul Lesnoy au supraviețuit doar câteva clădiri, printre care - clădirea din lemn a daciei lui Bertling de pe strada Bolotnaya, renumită pentru trecutul său revoluționar, acum există Muzeul de Istorie al Copiilor, conacul lui Kotlov din Piața Curajului, casa Institutului Pădurilor. Profesorul Dmitri Nikiforovici Kaigorodov lângă Iazul de Argint, un conac lângă Piața Curaj, pe care vechii o numesc „casa lui Shaliapin.” Și astăzi parcul Academiei Silvice (fostul Institutul Silvic), ca și înainte, este un loc preferat de plimbare. pentru locuitorii districtului Vyborg. Cea mai veche dintre periferiile de nord a regiunii este satul Pargolovo. Prima mențiune despre el se găsește în cartea de salarii de recensământ pentru Novgorod pentru 7008 (1500). Atunci satul se numea Parkola. Conacul Pargolovskaya, donat de Petru I fiicei sale Elizaveta Petrovna, cuprindea următoarele sate: Suzdal Sloboda (1-a Pargolovo), Malaya Vologodskaya Sloboda (2-a Pargolov, ca suprafață, regiunea ocupă locul 4 după Kurortny, Pușkin și Primorsky districte. Districtul există din 1978, se învecinează cu Primorsky, Kalininsky, Petrogradsky, Tsentralny.În nord, districtul se învecinează cu districtele Vsevolozhsky și Kurortny.În sud, granița sa trece de-a lungul Neva între Podul Liteiny și Bolshaya Nevka, Vyborgsky este conectat la cartierul central prin podul Liteiny, care trece peste Bolshaya Neva.

Teritoriul districtului se întindea în direcția de la terasamentul Vyborg și se extindea spre nord. Suprafața teritoriului este de 11,5 mii de hectare. Populația este de aproximativ 412 mii de oameni. În ceea ce privește populația, districtul ocupă locul trei în oraș după districtele Kalininsky și Nevsky.

În ciuda faptului că districtul Vyborgsky este unul dintre orașele de top din oraș în ceea ce privește saturația cu întreprinderi industriale, este una dintre cele mai verzi zone din Sankt Petersburg. Mai mult de o treime din district este ocupată de parcuri și piețe. De exemplu, zona Parcului Sosnovka este de aproximativ 322 de hectare. Teritoriul parcului Academiei Silvice este de 65 de hectare, spații verzi în Levashovo - 346 de hectare. În ceea ce privește cantitatea de verdeață pe cap de locuitor, districtul se află pe primul loc în Sankt Petersburg.

Zona industrială de-a lungul Bolshaya Nevka există și astăzi. Pe teritoriu există mai mult de cincisprezece întreprinderi mari, inclusiv Dvigatel, Mezon, Uran, Petersburg Textile, Sistema, Krasnaya Nit, Compressor, Krasny Mayak, Teplopribor, „Svetlana”, prima fabrică de cofetărie „Azart”, etc. -Perioada sovietică, cea mai mare parte a producției industriale de pe teritoriul părții Vyborg a fost închisă. A apărut ideea de a crea în locul lor un mare centru de afaceri. Implementarea proiectelor mari de investiții progresează într-un ritm rapid - se construiesc fabricile de automobile Nissan și Hyundai, prima etapă a fabricii de produse lactate Petmol (grupul de companii Unimilk), centrul de afaceri Capital-M de pe strada Matrosova, centrul de afaceri al companiei. Terminalul vamal și logistic a fost deschis „Sterkh” în Pargolovo.

În epoca sovietică, o altă zonă industrială, Parnas, a apărut în nordul districtului Vyborg, unde construcția industrială continuă și astăzi. Găzduiește întreprinderi atât de mari precum Beraria Baltika și Parnas-M. Printre acestea, pe lângă cele deja menționate mai sus, se numără Uzina Experimentală de Structuri Metal Parnasian, o fabrică de beton asfaltic, LPO Vibrator, Întreprinderea nr. 2 Petrokhimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. Aici se află și postul vamal de Nord, depozitele și terminalele. Există, de asemenea, un centru de afaceri cu același nume la Parnassus. Garajele din beton ale parcărilor colective sunt aliniate de-a lungul căii ferate și bulevardul Engels. Zona industrială „Parnas” continuă să se dezvolte rapid, stăpânind teritoriile din jurul ei, târându-se peste șoseaua de centură.

Accesibilitatea la transport a districtului Vyborgsky poate fi descrisă în general ca satisfăcătoare.

Partea sa centrală este deservită de două stații de metrou - Lesnaya și Vyborgskaya, cea de nord - de patru stații: Parnas, Prospekt Prosvescheniya, Ozerki, Udelnaya. Cu toate acestea, teritoriul regiunii este prea mare, stațiile de metrou existente clar nu sunt suficiente. Principalele artere de transport ale districtului, care leagă părțile sale de nord și de sud, sunt: ​​Bulevardul Bolshoi Sampsonievsky, Bulevardul Engels și Autostrada Vyborgskoye, precum și Bulevardul Lesnoy, Tikhoretsky și Bulevardul Kultury, care leagă părțile de nord și de sud ale districtului. Părțile de vest și de est ale districtului sunt conectate prin bulevardele Svetlanovsky, Lunacharsky, Prosvescheniya, Suzdalsky. Proprietarii de vehicule personale, care părăsesc zona spre centrul orașului, sunt nevoiți să stea inactiv în ambuteiaje lungi. Nodurile existente la ieșirea din raioanele nordice nu pot face față încărcăturii, iar la orele de vârf vehiculele „stau” pe Piața Muzhestva, Piața Svetlanovskaya și Piața Lenin.

Împrejurimile imediate ale obiectului - în principal companii de producție și clădiri rezidențiale

· Nivelul de intensitate a fluxurilor de trafic în apropierea Obiectului de Evaluare este ridicat, iar activitatea pietonală este medie;

· Accesibilitatea transportului cu transportul public și rutier este caracterizată ca fiind bună satisfăcătoare.

3. Analizăpiaţăcomercialproprietate imobiliara

bun comercial imobil

Sondaj imobiliar comercial. Imobilul comercial include în mod tradițional segmentele imobiliare de birouri, retail, industrial, depozit și hotel. Totodată, imobilele de retail includ zonele utilizate pentru amplasarea diverselor servicii: catering, gospodărie, sport, divertisment etc.

În conformitate cu poziționarea preliminară a obiectului de evaluare, acest raport oferă o imagine de ansamblu asupra proprietății imobiliare comerciale din Sankt Petersburg în următoarele sectoare:

Imobile industriale și de depozitare;

Imobiliare de birouri;

Teren.

Situație generală. Pe segmentul imobiliar comercial are loc o dezvoltare progresivă: ponderea spațiului neocupat este în scădere, iar ratele de închiriere cresc în paralel cu inflația. Analiștii tuturor companiilor sunt de acord cu acest lucru. Experții din diverse companii estimează oferta totală de spații de birouri de înaltă calitate la aproximativ 2 milioane mp. m. Cele mai slabe estimări - în Knigh Frank St-Petersburg (1,65 milioane), mai generos decât alții în acest sens, experți de la societatea de management Maris / CBRE (2,2 milioane).Toți experții sunt de acord și că în trecut numărul de locurile vacante din segmentul de birouri au scăzut într-un an (nivelul actual al posturilor vacante în companii este estimat la 11-13%). În același timp, experții lui Jones Lang LaSalle din Sankt Petersburg notează că piața imobiliară de birouri din Sankt Petersburg a rămas în 2011 o „piață chiriașă”, iar indicatorii de absorbție netă au depășit volumul de punere în funcțiune, precum și o scădere a ponderii spațiilor libere în 2012 de la 19,7% la 13 ,5.

Cerere stabilă pentru spații de birouri, scăderea numărului de spații vacante a dus la o creștere a tarifelor de închiriere. Potrivit estimărilor analiștilor Maris, birourile de clasa B au crescut cu 3-4%. În centrele de birouri din clasa operativă A, tarifele de închiriere nu s-au schimbat semnificativ.

Experții estimează nivelul actual de ocupare a spațiului comercial într-un mod similar - la aproximativ 96% - ceea ce indică un grad ridicat de cerere pentru acest tip de imobil în oraș. În ciuda ponderii modeste a spațiilor libere, nici în acest segment nu există o creștere rapidă a ratelor. În ultimul an, prețurile locurilor de vânzare cu amănuntul au crescut aproximativ în același mod ca și birourile - cu 7-10%.

În 2012, pe piața depozitelor nu a fost aproape nicio creștere (o creștere cu 1% din volumul disponibil). Din această cauză, gradul de ocupare a acestor zone a crescut semnificativ, dezvoltatorii au lansat urgent proiecte înghețate. La sfârșitul anului 2012, ratele de capitalizare în Sankt Petersburg sunt: ​​pentru proprietăți de birouri de ultimă generație - 9,5-10%, pentru proprietăți de retail de înaltă calitate - 10-10,5%, pentru active de calitate instituțională din segmentul imobiliare de depozit. - 11-11 ,5%. În regiuni, ratele minime de capitalizare pentru imobilele comerciale de ultimă generație au suferit și ele o ușoară corecție descendentă.

Tabel 3-1 Rate minime de capitalizare pentru imobile comerciale de calitate în 2012

Dezvoltarea segmentelor imobiliare comerciale din Sankt Petersburg este neuniformă. Cele mai dezvoltate sunt piețele imobiliare de birouri și retail. Piața pentru hoteluri și facilități industriale și de depozitare rămâne cu mult în urma lor.

Distribuția teritorială a spațiului comercial. Distribuția teritorială a spațiului comercial este foarte dependentă de funcția acestora. Spațiile de birouri, atât în ​​centrele de afaceri, cât și încorporate, precum și facilitățile hoteliere sunt situate în principal în cartierele centrale din Sankt Petersburg - Admiralteyskiy, Petrogradskiy, Tsentralny. Acest lucru se datorează apropierii de centre de afaceri și facilități turistice.

Centrele comerciale mari sunt situate în principal în zone rezidențiale (Primorsky, Vyborgsky, Moskovsky), ceea ce este determinat de prezența unor terenuri mari acolo și de apropierea de cea mai mare parte a consumatorilor. Spațiile de vânzare cu amănuntul încorporate sunt situate în principal în cartierele centrale (Admiralteisky, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Central). Complexele industriale și de depozitare de înaltă calitate gravitează spre principalele coridoare de transport ale orașului - portul maritim din Sankt Petersburg, principalul coridor nordic. (autostrada Scandinavia), autostrada Moscova (M -10, directia Moscova), autostrada Murmansk (M-18) si coridorul de vest (autostrada Tallinskoe, M-11).

Potrivit GUION, spațiile industriale și de depozitare încorporate pentru închiriere sunt situate în principal în districtele Vyborgsky, Nevsky, Krasnogvardeisky, Frunzensky și Kirovsky.

Activitatea de piata. Potrivit analiștilor de la Centrul de Evaluare și Consultanță din Sankt Petersburg, există o anumită redistribuire a forțelor în segmentul de investiții și dezvoltare pe piață - are loc o „schimbare a compoziției” din cauza crizei anterioare. Din a doua jumătate a anului 2012, s-a înregistrat o creștere vizibilă și destul de accentuată a activității cumpărătorilor de pe piață în detrimentul persoanelor fizice și juridice interesate să achiziționeze obiecte imobiliare comerciale relativ mari (în primul rând clădiri) în diverse scopuri - comerț cu amănuntul , birou, agrement și divertisment. Această tendință se datorează în mare măsură faptului că Rusia și, în special, Sankt Petersburg în 2011 au depășit în sfârșit criza și au intrat pe piața imobiliară cu ritmuri de creștere stabile.

Pe de altă parte, economia globală și piețele financiare continuă să fie în febră din cauza evenimentelor binecunoscute din SUA și Europa. Acest lucru oferă investitorilor o anumită incertitudine cu privire la viitor și așteptări inflaționiste destul de serioase. In aceasta situatie, clientii au primit motivatia sa achizitioneze obiecte existente care au fost deja construite si umplute cu chiriasi. Un astfel de imobil servește ca instrument de investiții și se asigură împotriva devalorizării banilor. Într-adevăr, conform experienței anilor 2008-2009, proprietățile de bună calitate umplute cu chiriași, deși au prezentat o scădere ușoară a indicatorilor actuali de ocupare și rentabilitate, au continuat să genereze cash flow.

Pe lângă investitori, cumpărătorii finali au devenit mai activi. Acest lucru poate fi atribuit atât stabilizării economiei, cât și procesului de transfer la Sankt Petersburg a birourilor unui număr de companii mari, în primul rând din sectorul materiilor prime. De foarte multe ori, strategia unor astfel de companii nu include leasingul, ci dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Aceștia sunt concentrați pe achiziționarea de clădiri moderne de înaltă calitate în cele mai bune locații din oraș și sunt dispuși să plătească prețul potrivit pentru acestea.În 2012, piața imobiliară a fost completată cu oferte. Consecința crizei a fost că un număr de proprietari, dintr-un motiv sau altul, și-au scos obiectele la vânzare. În plus, în 2012 au început să fie vândute obiectele gajate ale băncilor. Structurile bancare s-au apropiat de punctul critic când a fost necesar să se ia o decizie cu privire la astfel de active. Și de multe ori a fost în favoarea vânzării, deși uneori cu o reducere semnificativă. Trebuie remarcat faptul că obiectele de înaltă calitate cu locație bună și nivel de construcție sunt rare în această masă colaterală. Acum, cumpărătorii care monitorizează îndeaproape situația actuală au posibilitatea de a intra în negocieri cu băncile și de a cumpăra aceste active colaterale.

În general, activitatea începută în vara lui 2012 a dus deja la câteva tranzacții semnificative pentru piață. De exemplu: achiziția de către Grupul Jensen a magazinului universal Passage ca activ colateral, vânzarea cinematografului Coliseum, negocierea vânzării centrului comercial Gallery și o serie de tranzacții finalizate sau deschise cu clădiri cunoscute din oraș. Această tendință a perioadei toamnă-iarnă va continua.

În momentul de față, există o oarecare redistribuire a forțelor în segmentul investițiilor și dezvoltare. Unele companii își măresc influența, altele pierd teren sau părăsesc piața și apar și noi jucători.

Dacă nu vor exista șocuri financiare globale în viitor, atunci până la sfârșitul anului 2012 vom observa o creștere destul de constantă a pieței - atât închirieri, cât și tranzacții de investiții.

Tabelul 3-2.Rentabilitatea investițiilor în diferite segmente de imobile comerciale din Sankt Petersburg

Piața de consum. În ianuarie-noiembrie 2012, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, cifra de afaceri din comerțul cu amănuntul în oraș a crescut cu 8,3%, în regiune - cu 2,7%. Cifra de afaceri în alimentația publică în oraș a crescut cu 2,4%, în regiune - cu 7,9%.În ianuarie-noiembrie a acestui an. cifra de afaceri din comerțul cu ridicata în oraș a scăzut cu 10% față de aceeași perioadă a anului trecut, în regiune a crescut cu 1,7%.

Piața forței de muncă. În octombrie 2012, comparativ cu octombrie 2011, numărul locurilor de muncă înlocuite în organizații (excluzând întreprinderile mici) a crescut cu 1,0% în Sankt Petersburg și cu 0,1% în Regiunea Leningrad.populația din Sankt Petersburg și regiunea Leningrad, numărul șomerilor înregistrați oficial din noiembrie 2011 până în noiembrie 2012 a scăzut în oraș cu 22%, în regiune - cu 16% și se ridica la 10,2, respectiv 4,2 mii la sfârșitul lunii noiembrie 2012. Uman. Nivelul șomajului înregistrat la sfârșitul lunii noiembrie 2012 era de 0,4% la Sankt Petersburg, 0,5% din populația activă economic din Regiunea Leningrad, față de 0,5% atât în ​​oraș, cât și în regiune la sfârșitul lunii noiembrie 2011.

Constructii si investitii. În ianuarie-noiembrie 2012, volumul investițiilor în active fixe în organizațiile mari a scăzut la Sankt Petersburg față de ianuarie-noiembrie anul trecut cu 10,0% și a însumat 176,2 miliarde de ruble, în regiunea Leningrad a crescut cu 4,0% și s-a ridicat la 194,1 miliarde de ruble. De la începutul acestui an, volumul lucrărilor la tipul de activitate „construcții” în Sankt Petersburg a scăzut și el față de perioada corespunzătoare a anului trecut cu 6,7% și a însumat 299,4 miliarde de ruble, în Regiunea Leningrad a crescut cu 10,1% și s-a ridicat la 101,4 miliarde de ruble.

Punerea în funcțiune a clădirilor rezidențiale în perioada ianuarie-noiembrie a acestui an, atât în ​​Sankt Petersburg, cât și în regiunea Leningrad, a crescut cu 2,8%, respectiv 11,3%, față de perioada corespunzătoare a anului trecut și a însumat 1.778,3 mii mp. .. m de spațiu de locuit în Sankt Petersburg și 894,0 mii mp. m. în regiunea Leningrad. În noiembrie a acestui an. în Sankt Petersburg, clădirea de producție a Ferromet-Invest LLC, complexul de producție și depozitare al Trader LLC, centrul de producție și tehnic pentru repararea și vânzarea de mașini Phoenix-Motors LLC, un complex de depozite cu parcare al UNISTO CJSC au fost puse în funcțiune, depozit de materiale de construcție SA „GRAN”, 1 substație de transformare, 3 benzinării, o instituție de învățământ preșcolar în cartierul Pușkin, un restaurant în districtul Kurortny, un centru de afaceri în districtul Moskovsky, o instituție socială și de agrement. complex în districtul Kirovsky și altele.

În regiunea Leningrad, o fermă cu efect de seră SRL „Vector”, un centru de selecție și creștere a semințelor Managementul pădurilor din regiunea Leningrad, un atelier de prelucrare a lemnului LLC „Palet-Plus”, 2 centrale termice în districtele Vyborg și Vsevolozhsky, 1 benzinărie , o instituție de învățământ preșcolar și un centru federal de formare au fost puse în funcțiune (Etapa 1) în regiunea Vsevolozhsk și altele.

4. Analizăcel mai bunșicel maiefectivutilizarea deterencomplotCumconditionatgratuit

Alegerea utilizării optime a terenului.

O analiză pentru a selecta opțiunea celei mai bune și mai eficiente utilizări a terenului se efectuează de obicei în două cazuri: atunci când este necesară evaluarea separată a unui teren și, de asemenea, atunci când alegeți obiecte pentru analiza comparativă. Conceptul de „cea mai bună și mai eficientă utilizare” este definit ca fiind utilizarea probabilă a obiectului evaluat cu eficiență maximă, iar condițiile de fezabilitate fizică, juridică, financiară a unor astfel de acțiuni sunt indispensabile. În primul rând, este necesar să se furnizeze o listă de funcții care pot fi îndeplinite pe un anumit teren fără restricții. Cea mai eficientă utilizare este determinată de interacțiunea mai multor factori:

Fezabilitate legală: Luând în considerare utilizările care sunt permise de reglementările de zonare, restricțiile de inițiativă privată, zonele istorice și legile de mediu

Fezabilitate fizică: Luând în considerare utilizările fizice fezabile în zonă.

Fezabilitate financiară. Luarea în considerare a posibilității fundamentale de a asigura finanțare pentru proiect cu atragerea de capital împrumutat.

Eficiență maximă. Luând în considerare ce utilizare viabilă din punct de vedere economic va genera venitul net maxim sau valoarea actuală maximă

Analiza utilizării site-ului ca fiind gratuit condiționat. Fezabilitate legală. Principalele utilizări, auxiliare și condiționate permise ale terenurilor și proiectelor de construcții capitale pe teritoriul acestei zone, stabilite în Anexa 3 la Legea din Sankt Petersburg „Cu privire la regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg” din 16.02. 2009, nr. 29-10 (partea a II-a) sunt prezentate în următorul tabel:

Tabel 4.1 - Tipuri de utilizare permisă a obiectului de cercetare

Obiectele tipurilor de folosință marcate la paragraful 3 al prezentului articol cu ​​semnul (*) pot fi amplasate numai pe terenuri adiacente direct liniilor roșii ale străzilor, drumurilor, piețelor, căilor de acces, terasamentelor, bulevardelor care sunt zone comune, cu cu excepția căilor de acces intrabloc, în lipsa normelor legale care interzic amplasarea acestora.

Suprafața minimă a terenurilor.

Este permisă nu mai puțin de cantitatea suprafeței ocupate de un obiect de construcție capital existent sau situat pe teritoriul său și este necesar, în conformitate cu prezentele Reguli, zona zonelor verzi, zona pentru amplasarea locurilor de parcare, alei de acces. și altele cerute în conformitate cu prezentele Reguli și reglementări tehnice ale instalațiilor auxiliare destinate întreținerii și exploatării acesteia.

Rata de utilizare a teritoriului.

Rata de utilizare a teritoriului este definită ca raportul dintre suprafața totală maximă a apartamentelor care pot fi situate pe teritoriul terenului și suprafața terenului. Se stabilesc următoarele valori maxime ale coeficientului de utilizare a ffff al teritoriului: - pentru parcelele de clădiri rezidențiale cu înălțime medie și etajate până la 9 etaje - 1,7; - pentru parcele de clădiri rezidențiale cu mai multe etaje de 9 etaje și mai sus - 2.3.

Indentări minime ale clădirilor, structurilor, structurilor din limitele terenurilor.

Inclinațiile minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor fără ferestre: la o distanță care asigură izolație și iluminare normativă la o înălțime de 6 metri sau mai mult în orice punct, de-a lungul limitelor terenurilor adiacente și separate. prin zone comune sau de-a lungul limitelor teritoriilor pe care nu se formează terenuri; în cazul teritoriilor învecinate (loturi de teren) situate în limitele zonelor teritoriale, ale căror reglementări urbanistice nu stabilesc tipurile de utilizare permisă, pentru care este necesar să se asigure izolarea și iluminarea normativă, o compensare minimă față de limitele siturilor care nu coincid cu liniile roșii sunt admise, 0 metri.

Inclinații minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor cu ferestre: la o distanță care asigură izolație standard și iluminare la o înălțime de 6 metri sau mai mult în orice punct, de-a lungul limitelor terenurilor adiacente, de-a lungul limitele terenurilor separate prin zone comune, sau de-a lungul limitelor teritoriilor pe care nu s-au format terenuri, dar nu mai puțin de 10 metri;

În cazul teritoriilor învecinate (loturi de teren) situate în limitele zonelor teritoriale, ale căror reglementări urbanistice nu stabilesc tipurile de utilizare permisă, pentru care este necesară asigurarea normativă a izolației și iluminării, o compensare minimă față de limitele sitului care nu coincid cu liniile roșii este permisă, 3 metri.

Se stabilesc liniuțele minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor de-a lungul limitelor terenurilor care coincid cu liniile roșii ale străzilor și căilor de acces: pentru clădirile rezidențiale cu apartamente la parter și instituțiile de învățământ și de creștere cu vedere. străzile principale - 6 metri; pentru clădirile de locuit cu apartamente la parter și instituțiile de învățământ și formare cu vedere la alte străzi și drumuri publice - 3 metri; pentru alte clădiri - 0 metri.

Proeminențe maxime dincolo de linia roșie a părților clădirilor, structurilor, structurilor.

În conformitate cu articolul 7 din partea a II-a a prezentelor reguli: permis: pentru balcoane, ferestre, copertine - nu mai mult de 3 metri și peste 3,5 metri de la nivelul solului.

Înălțimea maximă a clădirilor, structurilor, structurilor de pe teritoriul terenurilor.

Înălțimea maximă a clădirilor, structurilor, structurilor de pe teritoriul unui teren situat în intravilan nu este cu mai mult de 30% mai mare decât înălțimea medie a clădirilor existente în trimestru, și anume 30 de metri pentru dezvoltarea construcției. suprafețe nu se stabilește), cu excepția cazului în care pe diagrama limitelor reglementărilor de urbanism este indicată o altă valoare în ceea ce privește înălțimea maximă a clădirilor, structurilor și structurilor. Totodată, dacă restricțiile aferente aceluiași teritoriu coincid, se aplică parametrii limitativi minimi, cu excepția cazurilor de plasare a dominantelor locale.

Ponderea minimă a zonelor verzi.

Tabelul 4-2. Suprafata minima verde pentru parcele cu diferite utilizari.

	Tip de utilizare	Utilizați codul	Suprafața minimă de zone verzi
	Clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente		23 de metri pătrați la 100 de metri pătrați. metri din suprafața totală a apartamentelor din obiectul de construcție capitală de pe șantier
	Grădini, piețe, bulevarde		95% din terenul cu o suprafață mai mică de 1 hectar; 90% - cu o suprafață de la 1 până la 5 hectare; 85% - cu o suprafață de 5 până la 20 de hectare; 80% - cu o suprafață de peste 20 de hectare
	Complexe de distractii, parcuri de distractii, parcuri acvatice		0% din teritoriul unui teren cu o suprafață mai mică de 1 hectar; 10% - cu o suprafață de la 1 până la 5 hectare; 20% - cu o suprafață de 5 până la 20 de hectare; 30% - cu o suprafata de peste 20 de hectare
	Spitale, stațiuni balneare, unități de asigurări sociale, dotări cu scop recreativ, spații verzi cu funcții speciale.	10910;10940; 10950; 12600; 12510	60% din teren
	Obiecte dosh., Devreme. și imagine generală medie. (scoli)		50% din teren
	Case individuale de locuit, cabane de vara, obiecte de invatamant profesional secundar si superior; cultură fizică și facilități sportive, inclusiv cluburi sportive; obiecte rituale	10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020	40% din teren
	Instalatii utilitare, facilitati agricole. utilizare, facilitati de transport, parcuri speciale (gradini zoologice, gradini botanice)	10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120	nu este instalat

La formarea terenurilor de clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente, părți din spațiile verzi deschise adiacente (până la 30% din suprafața acestora) cerute de prezentele Reguli pot fi alocate pentru unificare în terenuri independente ale piețelor publice (grădini).

Numărul minim de locuri de parcare.

Numărul minim de locuri de parcare pentru depozitarea vehiculelor individuale pe teritoriul terenurilor este în conformitate cu articolul 10 din Partea a II-a din Reguli: Numărul minim de locuri de parcare pentru depozitarea vehiculelor individuale pe teritoriul terenurilor policlinici, (tip cod de utilizare 10910; 10840; 10950) - 1 loc de parcare pentru 20 paturi, precum si 1 loc de parcare pentru 5 angajati.

Număr minim de locuri la șantierele de încărcare și descărcare

Numărul minim de locuri la curțile de încărcare și descărcare de pe teritoriul terenurilor - în conformitate cu articolul 11 ​​din partea a II-a a regulilor: determinat pe baza: un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de 100 de metri pătrați până la 1.500 de metri pătrați și plus un spațiu pentru fiecare 1.500 de metri pătrați suplimentari suprafața totală a obiectelor - pentru unități comerciale (cod 105), unități de alimentație publică (cod 106), unități industriale (cod 121), pentru întreprinderi de prelucrare primară, ambalarea produselor agricole și întreținerea producției agricole (reparații, depozitare) (cod 131.2); un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de la 100 de metri pătrați până la 1250 de metri pătrați și plus un loc pentru fiecare 1250 de metri pătrați suplimentari din suprafața totală a obiectelor - pentru obiectele de depozit (cod 122).

Spatiu minim de depozitare

1. Numărul minim de locuri la curțile de încărcare și descărcare de pe teritoriul terenurilor se determină din calcul: un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de 100 de metri pătrați până la 1500 de metri pătrați și plus un loc pentru fiecare 1500 suplimentari. metri pătrați din suprafața totală a obiectelor - pentru obiecte de comerț (cod 105), facilități de catering (cod 106), facilități industriale (cod 121), pentru întreprinderi de prelucrare primară, ambalare a produselor agricole și întreținere a producției agricole (reparații). , depozitare) (cod 131.2); un spațiu pentru obiecte cu o suprafață totală de la 100 de metri pătrați la 1250 de metri pătrați și plus un spațiu pentru fiecare 1250 de metri pătrați suplimentari de suprafață totală pentru depozite (cod 122).

2. Suprafața locurilor de parcare destinate depozitării (nămolului tehnologic) a autovehiculelor de marfă se determină în cota de 95 de metri pătrați pe vehicul (inclusiv pasaje); când parcările sunt învecinate cu carosabilul străzilor și ale căilor de acces și dispunerea longitudinală a mașinilor - 70 de metri pătrați pe mașină.

Înălțimea maximă de împrejmuire a terenurilor rezidențiale

Înălțimea maximă a gardurilor pentru terenurile rezidențiale - în conformitate cu articolul 13 din partea a II-a a prezentelor reguli:: de-a lungul rutelor de transport de mare viteză - 2,5 metri; de-a lungul străzilor și căilor de acces - 1,8 metri; intre terenurile adiacente - 1,8 metri fara acord cu utilizatorii terenurilor adiacente. Mai mult de 1,8 metri - conform acordului cu utilizatorii terenurilor adiacente. Pentru zonele de locuit, înălțimea de 1,8 metri poate fi depășită, cu condiția ca aceasta să nu încalce caracteristicile volumetrice și spațiale ale clădirilor și peisajului din jur, normele de insolație și iluminare naturală.

Clasa maximă de pericol

Clasa maximă de pericol (conform clasificării sanitare) a obiectelor de construcție capitală situate pe teritoriul zonei este V (cu excepția stațiilor de autobuz și a facilităților de transport intraurban). există mai mult de 100 de tipuri de utilizare permisă a terenurilor. Cu toate acestea, profesioniștii pieței imobiliare numesc semnificativ mai puține segmente ale pieței funciare. Caracteristicile parcelelor care determină cealaltă diferență ale acestora sunt recunoscute ca factori de preț care afectează prețul unui obiect dintr-un grup sau segment similar.

Segmentele alocate de piață pentru scopul lor funcțional includ terenuri destinate utilizării pentru:

Implementarea satelor din clasa joasă și grădinăritul;

Clădiri rezidențiale mici (case de oraș și cabane);

Clădiri de locuit înalte;

Dezvoltare hotelieră;

Funcția de producție și depozit;

Locuri de parcare;

Parcari in aer liber si parcare;

Facilitati sportive;

Întrucât vorbim de segmentare pe piață, terenurile destinate dezvoltării cu obiecte cu orientare socială și dotări comunale aparțin grupului de obiecte investiționale-neatractive. În scopul analizării opțiunii de utilizare optimă și eficientă a proprietății de către un investitor tipic, segmentarea ulterioară a acestui grup este lipsită de sens.

Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg indică, de asemenea, opțiuni de utilizare a terenurilor care sunt limitate în circulație sau complet retrase din circulație. Atunci când alegeți opțiunea de utilizare optimă și eficientă a proprietății de către un investitor tipic, astfel de terenuri nu sunt analizate. Tipurile de utilizare funcțională a terenului investigat prezentate în regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg pot fi grupate după cum urmează:

Tabel 4-3 - Tipuri de utilizare funcțională permisă a terenului investigat

	Rezoluție opțiune utilizare specificată în regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg	Segmente de piata com. proprietate imobiliara
	Pentru amplasarea facilitatilor de catering	Comerț
	Pentru plasarea serviciilor de consum (inclusiv băi)	Obiecte ale învățământului general preșcolar, primar și gimnazial (școli)
	Pentru plasarea obiectelor de învățământ profesional secundar și superior
	Pentru a găzdui ambulatoriile
	Pentru amplasarea facilităţilor de asigurări sociale ...

Documente similare

lucrare de termen, adăugată 05/08/2009


Calculul ajustărilor pentru negociere la evaluarea diferitelor tipuri de proprietate. Analiza pietei imobiliare. Determinarea costului spațiilor nerezidențiale printr-o abordare comparativă, costisitoare și profitabilă. Conversia indicatorilor de cost în estimarea finală a valorii obiectului.

test, adaugat 20.04.2016


Concepte de bază ale pieței imobiliare, segmentarea acesteia. Planificarea și contabilizarea costurilor de exploatare a proprietății. Analiza mediului de marketing al companiei „Diol”. Aplicarea practică a tehnicilor de management imobiliar, optimizarea formelor și metodelor.

lucrare de termen, adăugată 22.07.2011


Caracteristicile generale ale SRL „Centrul orașului imobiliar”, analiza principalelor activități, familiarizarea cu metodele de planificare a personalului. Metode de evaluare a eficacității sistemului de management al personalului. Luarea în considerare a elementelor structurii organizatorice.

raport de practică, adăugat la 05.09.2013


Esența, funcțiile, metodele și nivelurile managementului imobiliar. Analiza pieței imobiliare de retail din Samara. Scurtă descriere a centrului comercial și de divertisment MegaCity, politica de închiriere a acestuia. Analiza sistemului de management al dezvoltării imobiliare comerciale la întreprindere.

lucrare de termen, adăugată 18.10.2011


teză, adăugată 25.06.2012


Esența, conceptul și principalele tipuri de management al proiectelor de dezvoltare imobiliară. Conceptul de proiect de dezvoltare și principalele caracteristici ale managementului imobiliar comercial. Fundamentarea financiara si economica a proiectului. Analiza pieței imobiliare de retail.

lucrare de termen, adăugată 25.03.2011


Situația de pe piața imobiliară comercială din Sankt Petersburg. Crearea conceptului de complex nou, fundamentarea profilului și eficienței acestuia posibile. Formatul și determinarea locației optime pentru plasare, precum și selecția și atragerea chiriașilor.

test, adaugat 28.06.2011


Cunoștință cu agenția imobiliară „Victoria-SM” SRL. Activitățile întreprinderii. Principiile dezvoltării organizaţiei în condiţiile pieţei. Diviziile funcționale ale organizației. Monitorizarea districtului Kirovsky pentru costul mediu al unui apartament.

raport de practică, adăugat la 10.11.2011


Gestionarea obiectelor imobiliare comerciale pe baza de complexe multifunctionale. Realizarea unui proiect pentru un complex comercial multifunctional si a unui proiect pentru un sistem de control automatizat. Evaluarea eficienţei economice totale.