Accesibilitatea locuințelor este o problemă urgentă pentru multe familii; conform statisticilor, doar 10-15% din populație are posibilitatea de a achiziționa proprietăți imobiliare pe cheltuiala proprie. Pentru majoritatea covârșitoare a cetățenilor, propriile economii reprezintă o mică parte din prețul locuințelor, așa că problema trebuie rezolvată în alte moduri. Există programe de subvenții de stat pe bază gratuită și rambursabilă care vizează îmbunătățirea condițiilor de viață, oferind beneficii pentru achiziționarea de spații rezidențiale sau terenuri.
Conform reglementărilor actuale și sistemelor dezvoltate de asistență pentru cei aflați în nevoie, cetățenii pot conta pe asistența statului. În primul rând, trebuie menționat certificatul matern, asigurarea de locuințe pentru chirie socială - toate acestea sunt opțiuni disponibile pentru rezolvarea problemei locative. Cu ajutorul primăriei, se poate întocmi un contract de închiriere comercială, atunci când o parte din chiria pentru locuința închiriată este plătită de regiune. Pe lângă subvențiile gratuite, există și opțiunea subvențiilor rambursabile, plata în rate fără dobândă, împrumuturi concesionale și ipoteci sociale.
Furnizare de locuințe pentru închiriere socială
Pentru ca o familie sau un cetățean să poată participa la orice program de stat pentru rezolvarea problemei locuințelor, este necesar să se decidă asupra beneficiilor disponibile și capacitatea de a sta pe linia celor care au nevoie de îmbunătățiri. Artă. 51 RF LC stabilește o listă a categoriilor privilegiate de cetățeni care pot primi subvenții gratuite sau pot sta la coadă pentru locuințe sociale.
Persoanele cu anumite boli cronice care nu ar trebui să împartă camera cu alți membri ai familiei pot conta pe locuința municipală în prim-plan. De exemplu, cetățenii care suferă de o formă deschisă de tuberculoză. Oamenii care locuiesc într-un fond dărăpănat și de urgență, fără apă curentă, încălzire centrală și canalizare au și ele prioritate în asigurarea locuințelor.
Cetățenii care dețin imobile sau în baza unui contract de închiriere socială nu pot deveni cozi dacă suprafața este mai mare sau egală cu standardele general acceptate. Dar dacă familiile care nu au relații de familie locuiesc în aceeași cameră, atunci au dreptul să se înscrie la coada pentru locuințe sociale.
Vă puteți înscrie furnizând un pachet de documente care conțin confirmarea dreptului la angajare socială. După primirea documentelor, reprezentanții departamentului de protecție socială verifică condițiile de viață și întocmesc un act prin care se confirmă cerința enunțată. Decizia municipalității se emite după ce comisia a luat în considerare problema înregistrării sau a refuzului, care trebuie motivată în scris.
Certificat de stat de locuință
A doua modalitate de a primi asistență guvernamentală este un certificat de locuință. Acest document confirmă dreptul la o subvenție gratuită care poate fi utilizată pentru cumpărarea de bunuri imobiliare sau pentru achitarea unui credit ipotecar. Trebuie să contactați administrația raională pentru a vă informa despre posibilitatea de a obține o subvenție, deoarece lista categoriilor preferențiale este destul de largă.
Familiile numeroase, cetățenii cu venituri mici, angajații organizațiilor bugetare și de stat, tinerii specialiști pot conta pe un certificat de locuință. Fiecare regiune stabilește o serie de condiții suplimentare, diferite de cele federale, pentru primirea subvențiilor. După depunerea pachetului de documente solicitat, solicitantul va fi anunțat despre suma alocată, deoarece aceasta este întotdeauna individuală și depinde de coeficientul calculat.
Coeficientul depinde de numărul de copii, zona de reședință, condițiile existente de locuință. De exemplu, coeficientul maxim pentru un oraș este de 30-40% din valoarea imobilului achiziționat, în timp ce în mediul rural este de 70%. O condiție prealabilă pentru obținerea unei subvenții este disponibilitatea propriei locuințe, care poate fi îmbunătățită, fonduri bancare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, un credit ipotecar deja emis sau un contract de împrumut.
Vă puteți dovedi solvabilitatea furnizând un certificat de venit de la un loc de muncă permanent sau un contract de ipotecă cu o marcă privind plata la timp a plăților. Un certificat de locuință se eliberează pentru nouă luni și o singură dată. După ce și-a confirmat dreptul de a participa la program, solicitantul primește un certificat, pe care îl transferă la una dintre băncile indicate în termen de o lună.
După cumpărarea imobilului, banca transferă vânzătorului suma certificatului, sau, în cazul rambursării ipotecii, băncii care creditează tranzacția. Operațiunea are 14 zile, în timp ce proprietarul certificatului nu primește bani în mâinile sale.
Locuințe la prețuri accesibile pentru o familie tânără
Acest program este în funcțiune din 2005 și a ajutat multe familii. Condiția principală pentru obținerea unei subvenții gratuite este vârsta solicitanților: soții nu trebuie să aibă vârsta mai mare de 35 de ani. Absența copiilor nu este un motiv de refuz, ci afectează coeficientul de calcul al cuantumului asistenței materiale. La program pot participa femei singure cu copii și tutorele minorilor.
Subvenția primită poate fi utilizată în diverse direcții: pentru ipoteca socială, achiziționarea de locuințe cu rate din fondul orașului, pentru închirierea locuințelor sociale și achiziționarea de teren. Problema locuinței într-un oraș mare poate fi rezolvată în multe feluri pentru o familie tânără dacă soții participă la programul Locuințe Affordable pentru Tineri.
O familie tânără poate profita de închirierea unui imobil comercial deținut de oraș în condiții preferențiale. Lista documentelor necesare pentru aderarea la program și condițiile de acordare a subvențiilor se găsesc la departamentul de protecție socială sau la administrația raională. Nu uitați de certificatul matern, care a ajutat multe familii să își schimbe condițiile de viață.
Dacă doriți să îmbunătățiți condițiile de viață pentru dvs. și pentru cei dragi, ar trebui să profitați de programele guvernamentale de sprijin disponibile pentru mulți cetățeni aflați în nevoie.
12.12.2014
Rezolvam problema locuintei. Ce este mai ieftin: să cumperi un apartament sau să construiești o casă pentru rezidență permanentă?
O masă rotundă pe această temă a avut loc la centrul de presă al săptămânalului Polezhnaya Ploshchad. La discuție au luat parte un analist, un agent imobiliar, un broker ipotecar și un reprezentant al Ministerului Construcțiilor din Regiunea Nijni Novgorod. De ce locuitorii din Nijni Novgorod preferă apartamentele decât casele private? Irina Solntseva, un analist independent al pieței imobiliare, a spus ce cumpără orășenii, unde și cât.
Alegere sacră
„Deși chestiunea prețului este decisivă, nu este singura”, a menționat Solntseva. - Alegerea unei case în sens larg este sacră pentru o persoană rusă: este ales pentru viață, precum și pentru posteritate. S-a întâmplat atât de istoric. În același timp, casa trebuie să corespundă ideilor moderne despre confort. Orașul se erodează, iar numărul de oferte este în creștere În ultimii doi ani, s-a înregistrat o eroziune bruscă a limitelor orașului. Procesul de deurbanizare ia amploare si el.
Ca urmare, a început să se formeze o suburbie civilizată, care începe treptat să înconjoare Nizhny Novgorod. Orașul nostru se dezvoltă în mod deosebit în mod activ către districtele Bogorodsky și Kstovsky, - a spus Irina Slontseva.
Gama de oferte s-a extins și ea. Dacă în urmă cu cinci ani piața secundară a apartamentelor stăpânia mingea, determinând prețurile în alte segmente ale pieței imobiliare, acum totul este diferit. Poziția de lider este ocupată de piața clădirilor noi. Și acest tip de locuințe a început să se dezvolte activ, ca un apartament într-o clădire mică. Extinderea ofertei a dus si la aparitia asa-ziselor cladiri de locuit blocate (casa, duplex etc.).
Acum au apărut oferte mai democratice pe piață. Dacă vorbim despre clădiri noi, atunci există cea mai mare parte a apartamentelor - cu una și două camere, precum și garsoniere. Apartamentele cu patru sau cinci camere sunt o raritate, sunt construite în case de clasă business sau de elită, - a spus Irina Solntseva.
În suburbii - cu 30% mai ieftin
- În 2013, a fost lansat singurul proiect care oferea blocuri mici de apartamente - „Oksky Bereg”. În 2014, existau deja șase astfel de proiecte - vorbim despre cele în care sunt în desfășurare vânzări și construcție activă. Aceste proiecte sunt situate în principal în direcțiile Bogorodsky și Kstovsky, iar apartamentele din ele sunt în principal cu o cameră și două camere. Suprafețele lor sunt aproximativ aceleași ca în oraș, dar costul este mult mai mic: diferența de preț poate fi de până la 30% și chiar mai mult.
Drept urmare, mulți orășeni tind să cumpere apartamente în astfel de proiecte. Iar motivul principal nu este nici măcar cea mai bună ecologie, ci faptul că nu își pot permite un apartament în oraș.
COMPARAȚIA COSTULUI TOTAL ȘI A SUPRAFEȚEI APARTAMENTELOR
PIAȚĂ SECUNDARĂ
CLĂDIRI NOI
Casele din oraș sunt o nouă tendință.
Cei care nu sunt mulțumiți de un apartament în suburbii aleg o casă blocată. Se construiesc și în interiorul orașului. Această tendință a început să ia amploare în orașul nostru în ultimii 5 ani. În același timp, suprafețele sunt comparabile cu suprafețele apartamentelor cu cinci camere dintr-o clădire mare, dar prețurile sunt mai mici. Dar, ca și apartamentele din clădirile noi, casele sunt închiriate fără finisare. Deci, ar trebui să fie promis de la aproximativ 500 de mii la 1 milion de ruble. pentru reparatii.
Când vorbim despre o casă cu reședință permanentă, avem în vedere o zonă de până la 10 km de oraș ”, a clarificat Solntseva. - La o distanta mai mare, de regula, nu se achizitioneaza case in acest scop. Doar o suburbie din apropiere poate oferi o infrastructură dezvoltată și este pur și simplu necesar dacă vorbim de confortul de a locui. Există, desigur, cei care merg în mod deliberat la anumite restricții. Dar dacă nu există o astfel de dorință, atunci o persoană alege un proiect în care teritoriul se dezvoltă într-o manieră integrată și holistică, în care scopul dezvoltatorului nu este doar să construiască și să vândă, ci și să lase în urmă ceva viabil.
Unele dintre cele mai de succes proiecte din acest segment sunt proiectele companiei Zhilishchny Otvet: Opalikha și Krutaya, Rzhavka și Zhdanovskoye. Acesta este un segment super-economic, când o persoană costă de la 2800 la 3500 de mii de ruble. se poate cumpara o casa cu o suprafata de 80-100 mp fara finisaje, dar cu toate comunicatiile.
Avantajul de a cumpăra o casă sau o casă în afara orașului nu este doar că locuințele sunt mai ieftine, ci și achiziționarea unui teren mic, precum și respectarea condiționată a mediului, - a spus Irina Solntseva. - De ce este condiționat? Cu greu se poate spune serios că la 10 km de un oraș mare situația ecologică este de multe ori mai bună. Pentru a face acest lucru, va trebui să conduceți mai departe - peste 100 de kilometri.
Apartamentele sunt mai lichide
În primul rând, este necesar să se decidă cât de oportun este, în principiu, să se mute dintr-un apartament într-o casă privată, - a sfătuit Irina Solntseva. - Este acest lucru necesar dacă renunțăm la costul mai mic? Sunteți gata să acceptați faptul că va trebui să petreceți mai mult timp pe drum? Că vor exista și alte responsabilități - la urma urmei, casa trebuie renovată periodic și să o faci singur? Înțelegeți că serviciile de urgență, dacă se întâmplă ceva, cel mai probabil vor ajunge mult mai târziu?
În plus, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare suburbane presupune prezența „proprietăților mobile” - o mașină, iar dacă toți membrii adulți ai familiei lucrează în oraș, atunci mai mult de unul. Și acestea sunt costuri suplimentare.
Și cea mai importantă întrebare, pe care în ultimii ani oamenii au început să o pună din ce în ce mai des - pentru cât și cât de repede îmi pot vinde casa? Când răspundeți, cântarul este înclinat fără ambiguitate în favoarea unui apartament - se vinde de 2-3 ori mai repede decât o casă: acesta este un format mai familiar și mai ușor de înțeles. Prin urmare, locuitorii Nijni Novgorod fac în prezent alegerea lor în direcția apartamentelor.
Prioritate - dezvoltare integrată
Evgeny Morozov, șeful Departamentului de construcție de locuințe al Ministerului Construcțiilor din regiunea Nijni Novgorod,
a clarificat că în ultimii ani Guvernul Regiunii Nijni Novgorod a implementat un set de măsuri care vizează dezvoltarea construcțiilor de locuințe, inclusiv locuințe joase. Ca urmare, volumul de locuințe puse în funcțiune pe teritoriul regiunii crește în fiecare an, iar ponderea locuințelor mici în volumul total de punere în funcțiune în ultimii ani a fost de aproximativ 60%. Trebuie avut în vedere faptul că regiunea cuprinde 52 de municipii: districte municipale și districte urbane. Locuința cu mai multe apartamente este construită în principal în Nijni Novgorod și în orașele mari din regiune. Și în așezările mai mici se construiesc în principal locuințe joase și locuințe individuale. Acest lucru se datorează fezabilității economice și tradițiilor consacrate.
La implementarea proiectelor de locuințe se acordă prioritate dezvoltării integrate a terenurilor. Această abordare permite ca dezvoltarea să fie asigurată cu toată infrastructura necesară (inginerească, socială, rutieră), pentru a crea condiții pentru un sejur confortabil. Ponderea unor astfel de proiecte crește în fiecare an. La rândul său, Guvernul Regiunii Nijni Novgorod implementează măsuri care vizează creșterea ponderii locuințelor de clasă economică în dezvoltare, precum și creșterea accesibilității locuințelor pentru cetățeni.
Pentru a răspunde cererii cetățenilor de astăzi, piața imobiliară oferă o varietate de oferte pe tip de locuință. În același timp, cetățenii aleg în mod independent unde le este mai convenabil să locuiască - va fi un apartament în oraș, sau în suburbii sau o casă privată.
Programul federal „Locuințe pentru o familie rusă” nu diferențiază, de asemenea, ce fel de locuințe ar trebui să fie - cu înălțime joasă sau cu mai multe etaje. Principalul lucru este că trebuie să corespundă locuințelor din clasa economică, ale căror criterii sunt determinate de ordinul Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse din 05.05.2014. nr 223 / pr. Totodată, prin acest ordin se determină criteriile pentru locuințele din clasa economică atât pentru blocurile de locuințe, cât și pentru casele blocate și individuale.
Cum să nu te înșeli cu o alegere
Olga Berdyugina, director general al „AN” Golden Key „LLC,
statisticile companiei partajate. Potrivit acesteia, clienții sunt împărțiți în două părți: cei care se mută de la apartamente de oraș la o casă de țară. Și cei care se mută de acasă în apartament. Raportul lor este de aproximativ 50 la 50.
Iar numărul total al celor care doresc să vândă imobile existente și să plece să locuiască în afara orașului este de aproximativ 30% din întreaga bază a obiectelor companiei. Astfel, locuitorii din Nijni Novgorod se străduiesc să plece pentru a locui în afara orașului.
Când aleg o casă sau un apartament, oamenii pleacă întotdeauna de la capacitățile și dorințele lor: ce fel de viață doresc să ducă, - a clarificat Olga Berdyugina. - Familiile tinere cu copii sunt persoane mobile în mașini, își doresc să locuiască într-un loc prietenos cu mediul. Iar pentru unii, problema aerului curat este o chestiune de principiu, arătată de medici. De aici și dorința de a te muta în propria cabană. Al doilea motiv principal pentru această decizie este izolarea față de vecini și spațiul din jur, deoarece există întotdeauna un teren lângă casă.
Casele pentru rezidență permanentă sunt achiziționate în principal în dezvoltare de cabane. Întrucât aici, într-o măsură sau alta, există toată infrastructura necesară unei vieți moderne confortabile. În ultimii ani, numărul proiectelor de dezvoltare a cabanelor a crescut, pe măsură ce cererea crește și ea.
Problema prețului este de asemenea importantă
- Un apartament cu trei camere într-o clădire nouă cu finisaje în partea de sus a orașului este comparabil ca preț cu o casă cu o suprafață de 120 mp în cea mai apropiată suburbie. Casele direct în oraș sunt mult mai scumpe, - a explicat Olga Berdyugina.
O altă nuanță este costul serviciului și al comunicațiilor.
- Va trebui să plătiți facturi de utilități mai mici înapoi - acestea sunt calculate nu în funcție de oraș, ci în funcție de tarifele rurale. Dar o casă poate fi scumpă. Atât temporar, cât și material. În plus, toate aceste probleme vor trebui rezolvate singur. Acest lucru ar trebui să fie luat în considerare atunci când cumpărați locuințe individuale, - a reamintit Olga Berdyugina.
Prin urmare, este necesar să luăm în serios problema mutării din oraș în suburbii, a conchis directorul Academiei de Științe „Cheia de Aur”. - La urma urmei, trebuie avut în vedere că, dacă aveți copii, atunci este puțin probabil ca aceștia să poată fi duși în oraș în fiecare zi pentru cursuri în cercuri și secțiuni. Sau persoanele în vârstă - frecventează deseori clinica. Dar dacă decizia este serioasă, atunci vom selecta cu plăcere opțiunea necesară.
Este mai ușor să cumperi un secundar pe credit
Svetlana Lapteva, broker ipotecar Variant Plus, a explicat că fiecare familie alege pentru ea însăși cea mai bună și mai profitabilă opțiune. Va fi o casă tipică de țară gata făcută sau va fi construită conform unui proiect individual. Fie că este vorba de un apartament într-o clădire în construcție în limitele orașului, sau de locuințe gata făcute pe piața secundară, aceasta este întotdeauna o alegere specifică bazată pe oportunități și circumstanțe specifice.
Dar băncile pot influența decizia unei anumite familii, - a explicat Svetlana Lapteva. - Dacă analizăm ofertele bancare de credit ipotecar, începând cu luna ianuarie a acestui an, vedem că unele bănci au majorat dobânzile la credite de două ori, iar unele de trei ori, și putem concluziona că a fost mai ușor să cumpărați locuințe secundare pe o ipotecă pe toată perioada an. Cea mai masivă ofertă de pe piața de creditare este în continuare achiziționarea de locuințe pe piața secundară. În același timp, împrumuturile pentru locuințe în construcție sunt mai ieftine decât pentru apartamentele de pe piața secundară: cu jumătate de procent, la sută. Poate că acest lucru se datorează faptului că lichiditatea locuințelor noi este mai mare.
-
La sfârșitul anului trecut și începutul acestuia, multe bănci se fereau de dezvoltatorii care au intrat pe piață cu proiecte de dezvoltare rezidențială joasă. Având în vedere că cererea pentru astfel de obiecte a fost încă de la începuturile lor. Băncile au oferit produse bancare nu foarte interesante - de exemplu, privind securitatea locuințelor existente. Având în vedere că proiectele de dezvoltare mici și ieftine sunt alese de oameni nu foarte bogați, s-a dovedit că aceștia nu își puteau oferi decât singura locuință ca garanție.
Anul acesta am observat o creștere a cererii de credite pentru construcția de locuințe individuale. Dar nu sunt atât de multe bănci care să acorde astfel de împrumuturi. Pentru azi pot numi doar două. Și ce avem? Ca urmare, cererea de construcție de locuințe individuale este în scădere. Băncile sunt mai dispuse să împrumute clădirilor noi din clădiri joase. Ei au acumulat suficientă experiență de lucru cu astfel de proiecte, - a spus Svetlana Lapteva.
Astfel, - a conchis brokerul ipotecar al Academiei de Științe „Variant Plus”, - în ceea ce privește creditarea, s-a dezvoltat piața locuințelor secundare și în construcție. Construcțiile rezidențiale individuale sunt încă în urmă, deși există și mai multe programe de creditare aici.
În ceea ce privește procentul de aprobări, acesta a scăzut.
Numărul de oferte de la bănci este mare. Este greu să te plângi de sortiment. Dar cerințele pentru debitori au devenit mai stricte. Acum deseori depunem cereri la mai multe bănci simultan. Au crescut, de asemenea, termenii luării în considerare a acestora.
În momentul de față, există o tendință de creștere în continuare a ratelor dobânzilor pe piața de creditare. De la 1 noiembrie, Banca Centrală și-a majorat rata cheie. Ratele de creditare răspund întotdeauna la aceasta printr-o creștere.
Astăzi, cumpărătorii așteaptă o scădere a prețurilor pe piața imobiliară. Aceasta este o problemă foarte controversată, dar pentru cumpărătorii care atrag fonduri ipotecare, așteptarea unei scăderi mitice a prețurilor se poate transforma într-o creștere foarte reală a dobânzilor. Prin urmare, este mai bine să cumpărați imobiliare fără întârziere. Chiar dacă prețurile scad, va fi nesemnificativ, iar o creștere a dobânzilor chiar și cu jumătate la sută pe durata ipotecii, care este de 15-25 de ani, se traduce într-o sumă foarte decentă.
Natalia Chernysheva
Sondajul oamenilor
Cum își rezolvă locuitorii din Nijni Novgorod problema locuinței
În timpul expoziției de la Târgul de la Nijni Novgorod, personalul redacției „Polezhnaya Ploschad” a efectuat un sondaj în rândul vizitatorilor expoziției „De la proiectare la finisare” cu tema „Cum ți-ai rezolva problema locuinței?” Iată ce au răspuns respondenții noștri.
Unde preferi sa locuiesti.
50% - în apartament. 50% - în propria casă.
Dacă ați ales un apartament, atunci acesta trebuie să fie localizat.
55% - într-o clădire nouă. 45% - pe piața secundară a locuințelor.
Dacă ai alege o casă, ai cumpăra.
9% - un teren cu o casă terminată. 91% - un teren fără contract.
0% - o parcelă cu contract.
Preferi acasă.
9% - într-o comunitate de cabane. 64% sunt în suburbii.
27% - în satul din regiunea Nijni Novgorod.
0% - în interiorul orașului.
Pentru construirea unei case pe care o alegeți.
36% este lemn. 28% - cărămidă.
36% - blocuri de silicat gazos.
După părerea dvs., este mai profitabil:
48% - cumpărați un apartament. 52% - pentru a construi o casă.
Cooperarea în domeniul locuințelor este cea mai bună modalitate de a rezolva problema locuințelor în Rusia. Nu presupune achiziționarea unui apartament la prețuri exorbitante pe credit și nici cheltuirea unor fonduri publice importante, așa cum este cazul construcției masive de locuințe închiriate. La ce anume este bună cooperarea în domeniul locuințelor, susține Roman Vasilenko, doctor în economie, președinte al Consiliului de administrație al cooperativei de locuințe Best Way
În decretul său din mai, rezidentul a spus că pentru a rezolva problema locuințelor din țară este necesar să se construiască 120 de milioane de metri pătrați de locuințe pe an. Dar astăzi pe piața imobiliară, conform lui Rosstat, se construiesc în cel mai bun caz 80 de milioane de metri pătrați. m pe an.
În sectoarele construcțiilor de locuințe în masă, acum există o scădere a profitabilității afacerii de construcții (și ar trebui să fie destul de mare, deoarece există riscuri de reglementare semnificative în acest domeniu). Chiar și în orașele mari din multe regiuni subvenționate, profitabilitatea a scăzut cu câțiva ani în urmă și au fost construite în principal case în cadrul programelor de relocare de stat.
Un dezvoltator comercial, mai ales în provincii, nu poate vinde volumul necesar de apartamente la prețuri care să acopere costurile de construcție, ținând cont de marja (care ar trebui să fie destul de mare, din nou, având în vedere riscurile de reglementare mari), din două motive principale. .
În primul rând, cererea este în scădere atât pe piețele primare, cât și pe cele secundare. Veniturile cetățenilor scad de câțiva ani. În același timp, rata dobânzii la creditele ipotecare este acum mai mare decât acum un an, iar volumul creditării ipotecare.
În plus, sistemul bancar al Rusiei mai are cerințe super-stricte pentru obținerea de credite care nu corespund realităților economice, din această cauză, categorii întregi de cei care au nevoie de apartamente nu trec prin filtrul băncii.
Creditele ipotecare din țara noastră sunt foarte scumpe - sunt de trei până la patru ori mai scumpe decât creditele ipotecare din țările dezvoltate ale lumii
În al doilea rând, costurile dezvoltatorilor sunt în creștere. Odată cu reforma finanțării prin capital propriu - introducerea conturilor escrow - nu pot primi finanțare în aceleași sume și în aceleași condiții.
Ce să faci în această situație? Un răspuns tipic, care se aude și pe coridoarele puterii, este creșterea volumului creditării ipotecare și a programului de stat de subvenționare a dobânzii.
Această cale, desigur, trebuie urmată. Dar trebuie amintit că creditele ipotecare din țara noastră sunt foarte scumpe - sunt de trei până la patru ori mai scumpe decât creditele ipotecare din țările dezvoltate ale lumii și rămân așa chiar și atunci când rata dobânzii este subvenționată. Adică un metru pătrat, supraevaluat din cauza inflației costurilor dezvoltatorului, cu ajutorul unui credit ipotecar, devine cu adevărat de aur.
Poate o familie care riscă să-și piardă una dintre sursele de venit să își permită să ramburseze o ipotecă mare și scumpă? Întrebarea este retorică.
În plus, ipoteca este concepută în așa fel încât, în cazul în care există o nerespectare a plăților, asociată, de exemplu, cu pierderea veniturilor de către unul dintre membrii familiei, gospodăria poate pierde atât apartamentul, cât și plățile către bancă care au fost deja făcute pentru aceasta. Vacanțele ipotecare vor reduce gravitatea problemei, dar nu există nicio dorință vizibilă din partea băncilor de a utiliza pe scară largă acest instrument. Cel mai probabil va fi aplicat în cazuri excepționale.
A treia modalitate de a rezolva problema locuinței nu implică cumpărarea unui apartament pe credit și nu necesită finanțare semnificativă pentru construcție pe cheltuiala statului.
O altă modalitate de „ridicare” a pieței construcțiilor de locuințe, propusă de experți, este construcția masivă de locuințe închiriate pe cheltuială publică. Programul de construcție a locuințelor închiriate a fost dezvoltat de Ministerul Construcțiilor din Rusia la începutul anilor 2010. Dar nu vedem construcție pe scară largă de locuințe închiriate, deși aceasta este o modalitate importantă de a rezolva problema, folosită în întreaga lume. Sunt bani pentru asta în bugetul federal. Dar este oare Ministerul de Finanțe gata să accepte nu să creeze rezerve, ci să cheltuiască fonduri? Până acum, se pare că nu.
Ne putem baza pe finanțarea de la entitățile constitutive ale Federației? Chiar și în Moscova, regiunea Moscovei, Sankt Petersburg, regiunea Sverdlovsk, regiunea autonomă Khanty-Mansi, districtul autonom Yamalo-Nenets și alte regiuni bogate, unde construcția bugetară la scară largă este în curs de desfășurare ca parte a programelor de relocare, facem nu vezi construcția masivă de locuințe închiriate. Sperăm că abordările din provincii vor fi revizuite.
Dar există și o a treia modalitate de rezolvare a problemei locuințelor și de creștere a pieței imobiliare. Nu presupune achiziționarea unui apartament pe credit și nu necesită finanțare semnificativă a construcției de la stat. Aceasta este cooperarea locativă.
Această direcție a fost de fapt interzisă în primul deceniu post-reformă, deși cooperativele de locuințe erau populare în perioada sovietică: apartamentele cu ajutorul cooperativelor de locuințe erau achiziționate de cei care nu se puteau aștepta să obțină rapid un apartament pe rând la întreprindere sau de către Comitetul executiv. Tinerii reformatori credeau că cooperarea în domeniul locuințelor este o cale non-piață. Dar este utilizat pe scară largă în țările dezvoltate ca o modalitate de a rezolva problema locuințelor, paralel cu ipoteca. În Germania postbelică, de exemplu, această metodă a fost chiar o prioritate în raport cu creditele ipotecare.
Este clar că coada pentru achiziționarea unui apartament se va mișca cu atât mai repede, cu atât fondul mutual este reîncărcat mai repede.
Esența cooperării locative este că un apartament este cumpărat într-o piscină - la egalitate. Fondurile cooperative sunt oferite fără dobândă: o cooperativă este o organizație non-profit, este, de fapt, un fond de asistență reciprocă. Cooperativa își finanțează activitățile prin taxe de intrare și de membru, dar chiar și ținând cont de acestea, apartamentul se dovedește a fi cu un ordin de mărime mai ieftin decât ipoteca.
Să presupunem că într-o cooperativă există zece persoane. Mai întâi, un apartament este cumpărat pentru unul, apoi pentru al doilea, apoi pentru al treilea. Plățile de returnare încep să vină de la ei, noi acționari vin la cooperativă - din această cauză, coada pentru achiziționarea unui apartament se mișcă.
Este clar că se va mișca cu cât mai repede, cu atât fondul mutual este alimentat mai repede. Prin urmare, de o importanță fundamentală pentru dezvoltarea cooperativelor de locuințe este, în primul rând, posibilitatea realimentării fondului mutual de la bugetul de stat, iar în al doilea rând, atragerea de noi membri.
Reînnoirea bugetară a unui fond mutual în Germania a ajuns la un sfert din volumul unui fond mutual; era obișnuită și la noi în epoca sovietică. Iar atragerea de noi membri este asigurată, în primul rând, de modelul interregional al cooperativei și de cât de repede se mișcă coada pentru apartament. Este clar că cu cât se mișcă mai repede, cu atât mai mulți solicitanți vor deveni acționari ai cooperativei.
Viteza redusă a cozii pentru a cumpăra un apartament este de fapt singurul risc real asociat cooperativelor. Cooperativa nu riscă să piară sub povara neplăților - dintr-un motiv simplu: cumpără un apartament pentru acționar, dar devine proprietatea cooperativei și numai în momentul în care fondurile cooperativei sunt restituite integral, aceasta devine proprietatea privată a acționarului.
Situația cooperativelor de locuințe din Rusia este ambiguă
In caz de neplata de catre actionar, cooperativa are posibilitatea de a vinde apartamentul. De aceea, cooperativa nu este interesata de istoricul de credit al actionarului, se trece usor la intocmirea unui grafic individual de plata, daca actionarul are dificultati financiare temporare - cooperativa este protejata de neplata de catre actionar. Dacă acţionarul nu poate plăti sigur, părăseşte cooperativa, dar în acelaşi timp, conform LCD-ului, i se restituie toate plăţile de acţiuni făcute de acesta.
Cooperativele de locuințe din Rusia au început să revină în primul rând odată cu apariția prevederilor speciale privind ansamblurile de locuințe din Codul Locuinței. Și acum există o mulțime de cooperative de locuințe în țară, deși nimeni nu ține statistici exacte. Există destul de multe cooperative mici - de exemplu, cooperative de dezvoltatori. Există cooperative destul de mari create cu sprijinul financiar al autorităților entităților constitutive ale Federației și ale municipalităților - de regulă, acestea sunt cooperative pentru angajații de stat și municipali.
Poziția cooperativelor de locuințe din Rusia este ambiguă. Pe de o parte, există norme legislative - locative și civile, care permit mai mult sau mai puțin funcționarea normală. Pe de altă parte, există multe conflicte în legislație care împiedică munca cu adevărat la scară largă. De exemplu, problema posibilității de a contribui la capitalul maternității ca aport de acțiuni.
Avem nevoie de o legislație specială privind cooperativele de locuințe, care poate fi pregătită, de exemplu, după modelul german, unde o bază legislativă detaliată pentru activitățile ZhK a fost dezvoltată de-a lungul a mai multor decenii. Și cel puțin o parte din fondurile alocate subvenționării ratei dobânzii la creditele ipotecare ar putea fi utilizate pentru finanțarea fondurilor mutuale ale cooperativelor de locuințe.
Cele mai bune practici mondiale de cooperare în domeniul locuințelor pot fi folosite ca bază pentru dezvoltarea pe scară largă a acestui domeniu de construcție de locuințe în țara noastră. Și este absolut necesar să se dezvolte pentru cea mai rapidă soluție a problemei locuințelor din Rusia.
Este destul de dificil să cumpărați un imobil astăzi fără a utiliza fonduri împrumutate. Prețurile apartamentelor nu numai la Moscova, ci și în regiuni sunt destul de ridicate în comparație cu salariul mediu al unei familii medii din Rusia. Ipotecile sunt o modalitate reală de a-ți cumpăra propria casă. Dar cât de justificat din punct de vedere economic este? Cum să economisiți bugetul familiei pentru cumpărarea unui apartament și, în același timp, să nu vă asumați obligații de împrumut pe termen lung? Acest lucru, precum și opțiunile de cumpărare a unui apartament fără ipotecă, vor fi discutate în articol.
Fezabilitatea economică a creditelor ipotecare în situația actuală
Realitatea economică de astăzi este de așa natură încât este o sarcină destul de dificilă să rezolvi problema locuințelor doar în detrimentul fondurilor proprii.
Cum îți poți cumpăra propriul apartament în Moscova fără a avea mulți bani la dispoziție? Cel mai evident răspuns este să iei un credit ipotecar.
Ca urmare a scăderii cererii și, ca urmare, a scăderii prețurilor pe piața clădirilor noi, ipoteca devine din nou relevantă.
Un credit ipotecar este un produs bancar pe termen lung care vă permite să vă cumpărați propria locuință folosind fonduri de credit. Un credit ipotecar, ca orice credit, este emis la o anumită rată anuală a dobânzii și implică plăți lunare. La fiecare plată, o parte din datoria principală și dobânda acumulată sunt achitate.
Condițiile pentru cumpărători s-au îmbunătățit anul acesta față de anul trecut. Oamenii care au bani pentru a cumpăra un apartament (sau au bani pentru un avans) se așteptau la o scădere a prețurilor proprietăților. Mulți dintre ei și-au dat seama că prețurile erau la cel mai scăzut nivel și condițiile atât de favorabile nu trebuie trecute cu vederea. Prin urmare, numărul tranzacțiilor de cumpărare și vânzare crește, iar piața revigorează puțin.
Cât de profitabil din punct de vedere economic este să luați un credit ipotecar pentru a cumpăra o casă în mediul actual?
Pentru a răspunde la această întrebare, trebuie să înțelegeți scopul pentru care imobilul este achiziționat pe o ipotecă. Dacă în scopul obținerii de profit și a vânzării sau livrării ulterioare către chiriași, este mai degrabă neprofitabilă. Pentru a face profit este necesar ca venitul să depășească investiția. Apoi, de exemplu, pentru ca închirierea proprietății să devină profitabilă, este necesar ca ratele de închiriere să le depășească pe cele creditare. Aceste condiții nu sunt îndeplinite acum. Ratele aproximative de închiriere de pe piață pentru locuințele obișnuite nu depășesc astăzi 5% pe an raportat la prețul acesteia. Ratele ipotecare sunt de 2 ori mai mari.
Prin urmare, dacă comparăm fezabilitatea economică a închirierii unui apartament și dobândirii lui pe bază de credit ipotecar, este și mai profitabil să închiriem o casă. Din nou, dacă nu iei în calcul că la un împrumut plătești pentru casa ta, iar atunci când închiriezi pentru a altcuiva. Înainte de criză, situația era diferită.
Dacă comparăm condițiile ipotecare actuale cu condițiile din ultimul an, atunci ipoteca de astăzi este mai atractivă. Ratele dobânzilor din programele Agenției pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe sunt în scădere din cauza scăderii ratei cheie a Băncii Centrale a Federației Ruse. Mărimea lor este aproape aceeași ca înainte de criză. Ținând cont de scăderea costului apartamentelor, a scăzut și valoarea creditelor ipotecare și, prin urmare, a plăților lunare. Astfel, astăzi un împrumut pentru achiziționarea unui apartament este semnificativ mai profitabil decât înainte de criză.
Privind în perspectivă, putem spune că ipoteca va deveni cu adevărat profitabilă atunci când prețurile la imobilul achiziționat astăzi (la un cost redus) vor crește din nou.
Cum să rezolvi problema locuinței fără a avea mulți bani
Când nu sunt suficienți bani nici măcar pentru plata inițială, problema obținerii unui credit ipotecar dispare de la sine. Acum, un procent foarte mic de bănci împrumută debitorilor fără un avans.
De unde, în acest caz, puteți obține banii pentru a cumpăra un apartament fără ipotecă?
Puteți cere bani pentru a împrumuta bani de la rude apropiate sau, de exemplu, dacă aveți un spațiu mare de locuit de la părinți, să-l schimbați cu 2 mici.
Dar dacă trebuie să te bazezi doar pe tine?
Datele estimative arată că, cu nivelul dobânzilor la depozite peste medie, va fi profitabil să economisiți lunar o parte din banii din salariu pentru achiziționarea unui apartament. Totuși, această opțiune este optimă dacă ai ocazia să locuiești, de exemplu, cu părinții tăi.
De obicei, experții sfătuiesc să economisiți 10% din venitul familiei în fiecare lună, dar această sumă va trebui mărită pentru achiziționarea de locuințe.
Luați în considerare cu un exemplu specific dacă este realist să economisiți pentru propria casă fără un credit ipotecar
În primul rând, să calculăm cum vor arăta plățile ipotecare atunci când costul unui apartament este de 5 milioane de ruble. și o plată inițială de 1 milion de ruble.
Tabelul prezintă datele calculatorului de credit ipotecar la rata de 10% pe an pe o perioadă de 10 ani. Plată lunară 52.860,29 RUB
| № | Plată | Interes | Principala datorie | Sold datorat |
|---|---|---|---|---|
| Total | 6342960,2 | 2342960,2 | 4000000 | 4000000 |
| decembrie 2017 | 52860,29 | 33969,61 | 18890,69 | 3981109,31 |
| ianuarie 2018 | 52860,29 | 33719,78 | 19140,52 | 3961968,8 |
| februarie 2018 | 52860,29 | 31392,65 | 21467,65 | 3940501,15 |
| martie 2018 | 52860,29 | 33375,83 | 19484,47 | 3921016,69 |
| aprilie 2018 | 52860,29 | 32139,48 | 20720,81 | 3900295,87 |
| mai 2018 | 52860,29 | 33035,29 | 19825 | 3880470,87 |
| iunie 2018 | 52860,29 | 31807,14 | 21053,16 | 3859417,71 |
| iulie 2018 | 52860,29 | 32689,06 | 20171,24 | 3839246,48 |
| august 2018 | 52860,29 | 32518,21 | 20342,09 | 3818904,39 |
| septembrie 2018 | 52860,29 | 31302,49 | 21557,8 | 3797346,59 |
| octombrie 2018 | 52860,29 | 32163,32 | 20696,98 | 3776649,61 |
| … | ||||
| iunie 2027 | 52860,29 | 2530,03 | 50330,27 | 257489,95 |
| iulie 2027 | 52860,29 | 2186,9 | 50673,39 | 206816,56 |
| august 2027 | 52860,29 | 1756,52 | 51103,77 | 155712,79 |
| septembrie 2027 | 52860,29 | 1279,83 | 51580,46 | 104132,32 |
| octombrie 2027 | 52860,29 | 884,41 | 51975,88 | 52156,44 |
| noiembrie 2027 | 52585,12 | 428,68 | 52156,44 | 0 |
Apoi vom calcula cât va ieși dacă trimiteți aproximativ aceeași sumă la bancă pentru un depozit la o rată medie de 7%. Vom adăuga la condiții absența unui avans.
Calculele arată că este posibil să acumulați bani cu o completare sistematică a depozitului în 7 ani, economisind chiar și puțin mai puțin. Dar acest lucru este potrivit doar pentru acele persoane care au posibilitatea să aștepte și să nu plătească pentru locuințe închiriate. În același timp, trebuie avut în vedere că în condiții economice nefavorabile, rata inflației poate devaloriza economiile.
De asemenea, ar trebui să se acorde atenție modalităților de economisire a costurilor și de completare a bugetului familiei.
Principii de economisire
- Monitorizarea regulată a veniturilor și cheltuielilor. Înregistrați cât și ce ați cheltuit în fiecare zi. Acest lucru vă va permite să obțineți informații despre situația dvs. financiară, să o analizați și să găsiți surse de economii. Poti tine evidenta pe hartie, dar este mai convenabil sa folosesti aplicatii speciale pentru telefon.
- Renunțarea la obiceiurile proaste (țigări și alcool). Dacă luați în calcul, aceste cheltuieli reprezintă o parte semnificativă a bugetului familiei.
- Reduceți cantitatea de divertisment, mergând la restaurante și baruri. Dacă nu le puteți reduce la minimum, atunci puteți încerca să luați o anumită sumă de bani cu dvs. și să vă încadrați în ea.
- Când mergi la magazinul alimentar, în special la supermarket, faceți și urmați o anumită listă de produse alimentare. Luați o sumă limitată de bani.
- Cumpărați produse alimentare de la angrosistii de produse alimentare.
- Dacă închiriezi o casă la cel mai mic preț, caută opțiuni de închiriere mai puțin costisitoare sau, dacă este posibil, mută-te să locuiești la părinții tăi.
- Analizează celelalte cheltuieli ale familiei tale. Poate că unele dintre articole ar putea fi scurtate. De exemplu, schimbați un abonament la sală cu unul mai puțin cunoscut și, în consecință, mai ieftin.
Dar doar economiile nu sunt suficiente, trebuie să vă gândiți cum să vă creșteți venitul familiei:
- merită să încercați să vă evaluați abilitățile și abilitățile profesionale și cum să obțineți venituri suplimentare cu ajutorul lor. De exemplu, cunoașterea limbilor străine vă va permite să faceți îndrumare, disponibilitatea abilităților de lucru vă va permite să preluați comenzi pentru reparații minore;
- studierea unei profesii suplimentare cu timp liber îți va permite și să începi să primești venituri suplimentare atunci când primești o calificare inițială;
- dezvolta-te in jobul tau principal, incearca sa obtii o promovare. Cu cât urci mai sus pe scara carierei, cu atât salariul va fi mai mare.
Venit suplimentar:
- Banii puși deoparte ar trebui să genereze singuri venituri. Cel mai simplu mod este să puneți bani într-un depozit bancar. Rata medie este de aproximativ 7%.
- Există, de asemenea, o alternativă la depozite - acestea sunt diverse fonduri mutuale, care se tranzacționează la bursa Forex. Au profitabilitate mare, dar și riscuri mari de a pierde bani.
- Dacă aveți propria mașină, pe care o folosiți rar, o puteți închiria pentru a lucra într-un taxi. Trebuie avut în vedere faptul că kilometrajul mașinii va crește semnificativ.
- Există multe alte modalități de a obține venituri suplimentare, totul depinde de abilitățile, ideile și capacitățile unei anumite persoane.
Alte opțiuni pentru cumpărarea unei locuințe fără credit ipotecar
Pe lângă posibilitatea de a utiliza economiile familiei, există următoarele opțiuni pentru achiziționarea de locuințe, fără a utiliza ipoteca:
- Participați la programe guvernamentale pentru a oferi locuințe la prețuri accesibile cetățenilor ruși. În prezent, există mai multe programe de subvenții pentru locuințe, conform cărora anumite categorii de cetățeni ruși pot aplica pentru condiții preferențiale pentru cumpărarea propriei locuințe. Printre acestea se numără personalul militar, funcționarii publici, familiile tinere, tinerii oameni de știință, familiile mari și cu venituri mici, veteranii celui de-al Doilea Război Mondial, orfanii etc. Pentru a participa, trebuie să îndepliniți anumite condiții și să prezentați pachetul de documente solicitat la organismul autorizat. Despre toate nuanțele subvențiilor pentru locuințe puteți afla contactând organul teritorial de protecție socială a populației.
- Solicitați un împrumut de consum. Această opțiune este potrivită pentru persoanele care nu au suficient 25-30% pentru a cumpăra un apartament. In acest caz, tarifele vor fi mai mari si perioada nu va depasi 5 ani, insa apartamentul achizitionat poate fi cedat la propria discretie.
- Strângeți bani pentru prima tranșă, cumpărați un apartament în rate de la un dezvoltator într-o clădire în construcție. Într-o criză, pentru a menţine cererea de locuinţe, dezvoltatorii merg de bunăvoie la furnizarea de condiţii favorabile de rate. De exemplu, YIT oferă deținătorilor de capitaluri proprii un plan de rate fără dobândă până la sfârșitul construcției, cu un avans de 30% sau mai mult.
- Înscrieți-vă pentru un contract de rentă cu un pensionar singuratic sau un acord de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere. În primul caz, chiriașul poate solicita asistență lunară în numerar în valoare de cel puțin două salarii minime, în timp ce asistența gospodărească nu este necesară. În al doilea caz, în schimbul unui apartament, unei persoane în vârstă i se asigură îngrijire pe tot parcursul vieții, achiziționarea de alimente și medicamente. Dezavantajele acestei opțiuni: contractul poate fi reziliat în instanță dacă pensionarul consideră că nu sunt îndeplinite condițiile. În plus, termenul de primire a apartamentului nu a fost stabilit.
- Dacă aveți imobil în proprietatea dvs., vindeți-l și cumpărați unul nou folosind capitalul maternității. Familiile rusești cu doi sau mai mulți copii solicită capital de maternitate. Îl poți cheltui pentru îmbunătățirea condițiilor de viață după ce copilul împlinește vârsta de trei ani. Suma în 2017 este de 453.026 de ruble.
Există variante de cumpărare a unui apartament fără a apela la un credit ipotecar, dar toate implică unele costuri și condiții.