1.4. Жизненный цикл объектов недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия.
1. Предпроектная (начальная ) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.
2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.
Основные задачи этого периода – сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная – минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.
Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.
3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.
4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.
Реконструкция объектов недвижимости - коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.
Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания – обеспечить использование объекта по прямому назначению.
Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.
Замена – это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.
5. Стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.
Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса :
1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).
2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).
3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.
Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.4).Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.
Рис. 1.4. Этапы существования объекта недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.5):
1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.
2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.
Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.
3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
Рис. 1.5. Срок жизни здания или сооружения
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:
1. Эффективный возраст ,отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.
2. Хронологический (фактический ) возраст ,соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
3. Оставшийся срок экономической жизни , используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Более подробно см.: Асаул А. Н. , Абаев Х. С ., Молчанов Ю. А ./ Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. – СПб.: Гуманистика, 2007. – 240 с.
| Предыдущая |
Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел - рождение - зрелость - старение - смерть.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная - проектная - строительства - эксплуатации - закрытия.
- 1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.
- 2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.
Основные задачи этого периода - сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная - минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.
Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.
- 3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.
- 4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.
Реконструкция объектов недвижимости -- коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.
Обслуживание - работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания - обеспечить использование объекта по прямому назначению.
Ремонт - работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1-2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.
Замена - это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.
5. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат - либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.
Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса:
- 1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).
- 2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).
- 3. Ликвидация имущественного комплекса - торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.
Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий - материальной (физической), правовой (юридической) и экономической - жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.). Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.
Рис. 1.
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 2):
- 1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.
- 2. Типичный срок физической жизни- период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.
Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.
3. Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
Рис. 2.
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:
- 1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.
- 2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
- 3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Срок службы
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.
Эффективный возраст - это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.
Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.
Нормативный срок службы - это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.
Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.
Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости
Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:
§ формирование - это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
§ эксплуатация - включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
§ прекращение существования - это снос, естественное разрушение или ликвидация.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка . В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе - на основании технического задания на проектирование - осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений . В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием . На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.
6. Модернизация : капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов . Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.
4. Управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием людьми (пользователи) в качестве товара, источника дохода и блага. Причем для пользователя основной является ситуация, когда объект недвижимости используется в качестве блага, т.е. для удовлетворения потребностей. При этом возможно получение дохода от управления недвижимостью. И в итоге возможна ситуация продажи объекта недвижимости с соответствующим ей видом использования недвижимости в качестве товара. Речь при этом фактически идет о функционировании людей, организаций и самой недвижимости в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. Последнее означает, что под управлением недвижимостью подразумевается нечто большее, чем просто заведование объектами недвижимости в узком смысле слова. Другими словами, управление недвижимостью трактуется весьма широко. Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и ее пользователя.
Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны хорошие условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами за ее использование. В понимании этого противоречия очень важны два аспекта: с одной стороны, тенденции и изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (местность и/или регион), с другой стороны, качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости. Управление (видение) недвижимостью в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит финансовому и техническому менеджменту.
Управление в долгосрочной перспективе - задача, которая является более сложной. Прежде всего, это связано с непредсказуемостью государственной политики (экономической, фискально-монетарной и социальной) и отсутствием полноценных развитых основ рынка - экономической свободы, прав собственности, конкуренции и т. п. Достижение целей, стоящих перед любой системой управления, обеспечивается путем реализации конкретных функций и задач управления. Функции управления делятся на общие и частные. Общие функции постоянны для хозяйствующего субъекта любого профиля или рода деятельности, частные же функции определяются целями конкретного хозяйствующего субъекта и зависят от их типа, размера, места и рода деятельности.
При этом хозяйствующими субъектами называют все единицы экономики (физические и/или юридические лица), принимающие самостоятельно экономические решения, т. е. хозяйствующим субъектом может быть отдельное лицо, а также несколько лиц, составляющих некоторое единое волевое образование (семья, компания, ассоциация, правительство и т. д.).
Управление необходимо рассматривать на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости, так как объективным является тот факт, что объект недвижимости существует с момента возникновения до момента износа.
Управление понимается как процесс планирования и принятия решений по наиболее эффективному использованию ресурсов, потенциала, резервов для достижения поставленных целей. Для определения эффективности управления используются различные экспертизы (технические – обеспечение адекватного представления о реальном состоянии объекта, экономические (оценка) - для получения обоснованного стоимостного эквивалента, управленческие решения - обеспечивают наиболее эффективное использование недвижимости).
Его можно разделить на три стадии: 1) Строительство (прединвестиционный и инвестиционный этап); 2) Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательский этап проекта); 3) Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции. Есть ряд особенностей существенных для каждой стадии жизненного цикла. В значительной мере определяющей эффективность дальнейшего функционирования объекта является первая стадия.
Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий, для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. При этом основным моментом является выбор более надежных партнеров по проекту.
Для этого проводится оценка их финансового положения, опыт работы, репутации. Основным совокупным показателем при этом является экономическая надежность. Определение этого показателя происходит на основании расчета всей совокупности показателей производственно-хозяйственной деятельности и агрегировании их в один, значение которого и является основанием для оценки деятельности предприятия.
Вторая стадия включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. В этой стадии происходит использование объекта недвижимости, определение вида которого и входит задачу управления недвижимостью. Эффективность принятия решения определяется на основании оценки объекта, которая проводится в момент Al. Точка A1 соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются но оси t.
Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений этапов, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жизненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А1. По отношению к ней определяются этапы: t1 - подготовка и возведение объекта, t2- освоение мощности (срок окупаемости), t3 - начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций на стадии освоения), t4 - начало морального и физического износа объекта.
Особенно важным являются этапы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в стадии эксплуатации. Определяя соотношение различных этапов, можно получить сравнительную эффективность стадий жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьей стадии жизненного цикла объекта А2, А4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций.
Теоретически, третья стадия может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.
Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, ставкой арендной платы, поскольку потребительная стоимость и стоимость - две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Поскольку управление недвижимостью осуществляется на протяжении всего жизненного цикла - необходимо определить участников за этот период времени.
Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и достижении поставленной цели,- застройщик (девелопер), являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам
В обыденных представлениях понятие девелопмента относится к строительству и реконструкции. Главное же в девелопменте - управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение всех предусмотренных законодательством разрешений на его реализацию от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения инвестиции и заемных средств, разработка механизмов и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль их работы.
Инвестор - лицо, осуществляющее долговременные вложения в имущество, т.е. это конечный покупатель, будущий собственник жилищного комплекса. Таким инвестором может стать управляющая жилищная организация или специально созданная компания, государственные и муниципальные органы, инвестиционные фонды, частные лица, общественные организации, международные организации.
Инвестор вкладывает средства (инвестиции) в проект. Инвесторов в одном проекте может быть несколько, но у них единая цель - максимизация прибыли на свои инвестиции от реализации проекта. Если инвестор и заказчик, не являются одним и тем же лицом, то инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения.
Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют проектно-изыскательские работы.
Заказчик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной или строительной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, в аренду либо для продажи; предприятие, осуществляющее подрядным, хозяйственным или смешанным способом капитальное строительство, по собственной инициативе или по поручению муниципальных органов власти.
Подрядчик - инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками на выполнение отдельных работ или услуг.
Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта, которому заказчик, застройщик или инвестор делегируют полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя проекта определяется контрактом.
К внешним участникам проекта относятся: - финансирующая организация (кредитор) предоставляет кредиты для финансирования проекта, обеспечивая их фондирование с учетом требований проекта; - агент по работе с недвижимостью (риэлтер) - предприниматель (специалист), занимающийся операциями с недвижимостью.
Частная управляющая компания (на этапе эксплуатации объекта недвижимости функции управляющей организации может выполнять девелоперская организация) - новый субъект управления собственностью в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу.
Частная управляющая компания (ЧУК) это: - имеет уставной целью предоставление жилищных услуг; - по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной администрацией и общественностью; - управляет (как юридический или экономический собственник) жилищным фондом; -самостоятельно занимается развитием своего жилищного фонда (ведет инвестиционную деятельность); - зависит от качества и количества предоставляемого населению жилья, то есть является выгодоприобретателем и несет ответственность за результаты своей хозяйственной деятельности.
Таким образом, управление недвижимостью на протяжении жизненного цикла касается также работы с большим кругом участников и выбор наиболее надежных партнеров является важной задачей организации управления
Недвижимость включает постоянную реализацию инвестиционно-строительного проекта в виде объекта, связанного с землей, имеет свой срок жизни. Наиболее устойчивой во времени, состоящая из многих объектов недвижимости, является планировочная структура города, сформированная как результат градостроительной деятельности . Улицы старых городов 100 и даже 200 лет назад пролегали в тех же самых местах, а выходящая на них застройка успела обновиться несколько раз. В течение своего срока жизни здания несколько раз подвергаются капитальному ремонту . При планировании зданий или их капитального ремонта период до следующего ремонта составляет от 30 до 50 лет. Такой запланированный срок называется жизненным циклом строения (здания или сооружения). Жизненный цикл общественных зданий составляет 50-100 лет, жилых зданий 50 лет, а у промышленных и складских зданий - чаще всего ограничивается пределом в 30 лет.
Основными фазами существования строения являются строительство, содержание недвижимости (эксплуатация) и снос.
Стадию строительства можно разделить на стадию предварительного планирования проекта, стадию проектирования и стадию реализации проекта.
На стадии предварительного планирования дается обоснование целесообразности данного проекта, а также составляется его программа, определяющая основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень затрат, с достаточной степенью точности, временные цели строительства объекта.
На стадии проектирования владелец объекта (девелопер) заказывает проектную документацию , с точным определением всех его параметров. В соответствии с проектной документацией производится строительство объекта - реализация проекта. Длительность этой стадии, в зависимости от вида объекта, обычно составляет 1-2 года. Крупный строительный проект, например, атомная станция , может осуществляться в течение десятков лет и больше, будучи разделена на отдельные строительные и технологические комплексы.
После завершения строительства объект эксплуатируется в течение длительного времени. За ним организуется уход, текущий и капитальный ремонты. Большинство объектов на протяжении всего жизненного цикла сохраняют одно и то же назначение.
С того времени, как приносимый зданием доход (выгода) перестает покрывать затраты, требуемые на уход и содержание, здание должно быть снесено и на его месте построено новое. Если земельный участок не представляет собой большой ценности, а снос, наоборот, связан со значительными затратами, здание может оставаться без ухода и эксплуатации. Такие обветшавшие строения негативно влияют на окружающую среду и снижается имидж города. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) промышленные окраины, застроенные много лет назад, в настоящее время оказались внутри города. Местные органы власти пытаются найти решения по новому использованию старых промышленных строений и территорий.
А. Экономика жизненного цикла . С точки зрения экономики жизненного цикла недвижимости решающим является эффективное обеспечение 50-летнего срока осуществления основной деятельности. Значение строительства и содержания объекта в течение всего жизненного цикла в общем составляет 15-20 %. Только при проживании значение строительства становится существенным.
В небольших жилых домах пользователи меняются в основном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных жилых зданиях жильцы сменяются намного чаще. Причина переезда - смена места работы, повышение доходов и качества жизни, увеличение семьи и др. Пользователь, расширяя свою деятельность в течение своего жизненного цикла много раз переезжает на новую недвижимость. Особенно это хорошо видно на примере промышленных предприятий. Новые линии по выпуску продукции, а также возросшее значение перевозок, заставляют предприятия перебираться на более выгодные места.
В квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно меняются через 10-15 лет. Многоэтажный жилой дом, расположенный в центре города на протяжении своего жизненного цикла может сменить свое функциональное назначение на офисное здание, что потребует проведения реконструкции или модернизации объекта недвижимости. Коммерческое здание (например, универмаг), может в течении длительного времени сохранять свое назначение и даже своего владельца. Но в основном, во многих случаях пользователи торговой и офисной недвижимости меняются, их предприятия растут, им требуется большие помещения, либо предприятия закрываются и в их помещения въезжают новые предприниматели.
На протяжении жизненного цикла здания физическое и моральное старение его помещений, систем и конструкций происходит с различной скоростью. Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не меняется в течение всего жизненного цикла. Несущие конструкции являются долговременными и поэтому не всегда возможно изменить пространственное решение здания. Трубы и приборы систем отопления, канализации и вентиляции требуют капитального ремонта, по крайней мере, один раз на протяжении всего жизненного цикла здания. Периодически требует более значительных изменений офисная автоматизация в офисных зданиях, устройства активного отдыха, а также развлечений и обслуживающие их системы, расположенные в общих помещениях жилых зданий. Правильная организация профилактики и текущего ремонта могут продлить жизненные циклы разных частей недвижимости. Экономический жизненный цикл здания может быть короче его технического жизненного цикла, например, из-за массовой миграции населения в другие регионы, появление промышленной зоны и прохождения скоростной автодороги и т. п. В Восточной Германии 20 % жилого фонда в многоэтажных жилых зданиях остается пустым, поскольку рабочие места, и вслед за ними люди, переместились в другие регионы, то же в странах СНГ (Казахстан, Армения, Россия и др.) из-за миграции населения рыночная цена квартир в несколько раз ниже их себестоимости.
Задачей объектов недвижимости является обеспечение протекающей в них производственной, культурной деятельности, а также создание необходимых условия для проживания граждан. Как отмечалось ранее, основной целью недвижимости является повышение человеческого благосостояния и уровня качества проживания.
Человек, как потребитель приобретет себе различные блага - жилищные и образовательные, медицинские и развлекательные, а также объекты ежедневного потребления - продукты питания, одежд предметы домашнего обихода, бытовую технику и др. В рамках свои экономических возможностей потребители производят оценку различных предметов потребления. Например, они сравнивают ценность или выгоду, которую дает им жилище с расходами, которые оно требует.
Б. Доходы. Владелец недвижимости, сдающий ее арендаторам, стремится получить высокий арендный доход. Этот доход должен быть гарантирован собственнику на все время его владения своей недвижимостью.
В. Выгоды. Объекты, основное назначение которых удовлетворение общественных потребностей (больницы, школы, вузы) оцениваются по уровню их функциональной пригодности. Методы количественного измерения приносимых ими выгод в настоящее время практически не разработаны.
Оценки выгод, приносимых объектами образования и здравоохранения, должны быть разработаны с целью обоснования инвестиционных решений, принимаемых городскими властями. При этом необходимо разработать и принять определенные критерии качества, оценить по этим критериям предложенные архитектурные решения, и в конце сравнить оценку качества и приносимой выгоды с оценкой расходов, появляющихся на всем протяжении жизненного цикла объекта.
Г. Ценности. Жилищные услуги, предоставляемые собственной квартирой жильца можно измерить в виде определенной ценности.
При этом он сравнивает преимущества своей квартиры с другими возможными вариантами, имеющимися на рынке. С другой стороны, он может рассматривать жилищную услугу в качестве дохода, который он получил бы, предоставляя квартиру в аренду другому жильцу.
Определение ценности является типичной проблемой жильца. Если он является арендатором, это снижает его риски, поскольку он в любое время может попытаться найти на рынке более выгодный для себя вариант, если его прежнее жилье по каким-то причинам перестало его устраивать. При покупке жилья в собственность риск существенно выше. При этом требуется тщательный анализ ценности, в ходе которого нужно оценить ее полезность как объекта недвижимости с учетом местоположения реального объекта, расположения квартиры, размера квартиры и ее качества, сравнив эти позиции с оценкой затрат на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости .
Как отмечалось ранее, затраты, связанные с управлением недвижимостью, состоят из затрат на строительство, затрат на уход, на профилактику и текущий ремонт, на капитальный ремонт, затрат на основную деятельность, и, наконец, затрат на снос.
Д. Затраты на содержание . Основными статьями затрат на уход за зданием является: отопление, плата за воду, зарплата обслуживающего персонала, оплата домоуправления и руководства работами по уходу, текущий и капитальный ремонт.
Затраты на профилактику и текущий ремонт объекта недвижимости связаны с ежегодным проведением на нем определенных мероприятий и связанными с ними расходами.
Качество нового строительства постоянно возрастает. Старое здание с течением лет эксплуатации уже не соответствует требованиям рынка, поэтому в нем должен быть проведен капитальный ремонт. Основными объектами ремонта являются телесистемы, электротехнические и инженерные коммуникации, замена отделочных материалов на более современные, а также замена сантехнического оборудования . Кроме того, растущий уровень легкового автотранспорта требует устройства наружных или подземных автостоянок .
При сравнении различных объектов недвижимости, требуется учесть то влияние, которое выбранное решение окажет на затраты, связанные с основной деятельностью.
В завершении жизненного цикла объекта недвижимости появляются затраты на его снос. На промышленных участках возможно значительное загрязнение почвы. В этом случае пользователь участка отвечает за ее очистку и несет соответствующие расходы.
Как правило, стоимость удачно расположенной городской недвижимости растет с течением времени. При этом стоимость продажи покрывает как затраты на снос, так и на очистку территории.
Расчет затрат является сметным расчетом. Сметный расчет делается, на основании имеющихся данных о затратах на реализованных объектах с максимально подробным расчетом и оценкой будущих расходов.
Осуществляя основную деятельность, пользователь или владелец недвижимости пытается сравнить выгоду и доход, предлагаемый недвижимостью, со всей совокупностью затрат. Именно на этом уровне принимаются основные решения в части экономики недвижимости, а именно, решения о ее размещении или приобретении.
Решения, принимаемые на уровне здания, в основном относятся к его площади, помещениям различного размера и качеству.
Ж. Требование к доходности. Принятие решения об управлении недвижимостью, как правило, имеет долгосрочные последствия и должно быть экономически обосновано.
Целью девелоперской компании (владельца) является получение требуемого уровня чистого прибыли либо иной выгоды, приносимой объектом в последующие годы, который превышал бы затраты, сделанные при его строительстве. При продаже недвижимости ее собственник получает доход от продажи с учетом установленного реального значения доходности.
Риски всегда сопутствуют экономической деятельности. Владелец объекта рассчитывает продать или сдать свою собственность в аренду пользователю и на основе изучения рынка прогнозирует уровень цены продажи или арендной платы . Реальная цена продажи или платы может оказаться меньше прогнозируемой, арендатор обанкротиться, на расходы может повлиять необходимость неожиданного ремонта, либо рост цен на энергию увеличит затраты на отопление. При принятии экономических решений всегда должна присутствовать оценка совокупных рисков.
Величина дохода зависит от требований, установленных собственником, однако, она должна быть реалистичной. Если будущий владелец недвижимости оценивает, что, построив свой объект, он может получить доход, превышающий его минимальные требования, он решает строить или приобретать недвижимость.
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни
Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.
Типичный срок физической жизни - период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.
Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:
Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.
Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта выглядит следующим образом:
1. Создание
2. Государственная регистрация недвижимости - в РФ - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
3. Владение и использование; смена владельцев. Владение - в гражданском праве - правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.
4. Развитие
5. Ухудшение потребительских свойств недвижимости
6. Окончание экономического срока жизни
Жизненный цикл недвижимости предприятия как имущественного комплекса
Согласно статье 132:
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса:
1. Создание или приватизация предприятия
2. Государственная регистрация прав собственности (государственной, муниципальной, частной, долевой собственности). Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия.
3. Становление или выход на проектную мощность
4. Оптимальное функционирование
5. Смена собственников, частная и полная
7. Реорганизация, реформирование, реконструкция, слияние, поглощение
8. Банкротство (необязательный этап)
9. Ликвидация (необязательный этап). Ликвидация имущественного комплекса - это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.
10. Прекращение функционирование: естественное невосстановительное прекращение, физическое разрушение, сознательный снос.