Наличие утверждённых законодательством или органами власти требований, ограничивающих возможность гражданина распоряжаться собственностью по своему усмотрению, называется обременением.
Существует несколько видов лимитирования прав на недвижимость:
- Сервитут - разрешение на эксплуатацию чужого имущества в определённых пределах. Например, может быть оформлено для работ по прокладке коммуникаций, затрагивающих территорию земельного участка.
- Ипотека - ограничение оснований для использования собственности её владельцем.
- Рента - обременение, наложенное в связи с заключением договора о пожизненном содержании с иждивением. Прекращается после смерти получателя средств положенных соглашением. Регистрируется совместно с ипотекой. Таким образом, на недвижимость накладываются два ограничения одновременно. Причём второе, можно снять только через суд. Поскольку законодательство требует заявления от обеих сторон, что невозможно по понятным причинам.
- Доверительное управление - распоряжение объектом третьим лицом для получения прибыли в пользу собственника.
- Аренда - соглашение на эксплуатацию актива за денежное вознаграждение.
- Арест - запрет на осуществление операций.
- Концессионное соглашение - предоставление на определённый срок возможности использовать имущество следующим образом: провести реконструкцию и осуществлять деятельность, связанную с ним.
- Объект является культурным наследием. Это налагает дополнительные обязанности по его содержанию и сохранению.
- Запрет на продажу жилья в аварийном доме, наложенный уполномоченными структурами и занесённый в ЕГРП. Если проводить сделки по реализации такого помещения не запрещено, то в обязанность продавца входит обязательное извещение покупателей о статусе данного помещения, иначе они смогут расторгнуть договор в судебном порядке.
Стоит отметить, что нормативными актами РФ утверждены и другие условия для залога недвижимости и их достаточно много.
Обременение прав на жилое помещение обязательно фиксируется соответствующими органами власти. При совершении сделки купли-продажи можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав. Это оградит покупателя от недобросовестного продавца, желающего скрыть факт залога.
С другой стороны, ограничение, наложенное на имущество, не лишает владельца права на реализацию и переходит к новому собственнику вместе с объектом.
Можно ли и нужно ли снимать обременение с квартиры
Погасить ограничения на использование жилой недвижимости в первую очередь стоит если они препятствуют совершению в отношении неё операций. В любом случае это возможно только по достижении договорённости с залогодержателем.
Законодательная база
- Нормой Гражданского кодекса РФ установлено, что реализуемый товар должен быть освобождён от прав третьих лиц. Иначе покупатель может потребовать расторжения сделки либо снижения цены. Из судебной практики, сложившейся по этому поводу, можно сделать вывод, что здесь идёт речь об ограничении, которое препятствует возможности распоряжаться собственным имуществом.
- Для заключения договора купли-продажи жилого помещения, на которое наложено обременение, необходимо получить письменное согласие кредитора.
- Лицо, приобретающее объект, должно быть проинформировано о том, что он находится в залоге.
- Отчуждение недвижимости с обременением невозможно только в случае её ареста или наличия в ЕГРП записи о запрете сделки в связи с аварийным состоянием дома.
- Ограничением считается договор аренды, заключённый на срок более одного года.
- Заключить соглашение об имущественном найме можно без извещения залогодержателя в случае, если иные условия не оговаривались ранее в письменном виде.
- Лимитирование прав на использование жилого объекта неотделимо от него. Поэтому при реализации жилья оно переходит к новому владельцу.
Итак, снять ограничение права распоряжения имуществом с жилого помещения можно при наличии письменного разрешения кредитора
Это необходимо в случае, когда возникают препятствия для совершения сделки с таким жильём. Возможность погашения зависит от причины наложения санкций.
Как узнать наложено ли обременение на квартиру
Для проверки информации о наличии залога в отношении конкретного объекта можно заказать выписку из ЕРГП.
Есть несколько способов получить эту информацию:
- Заказать на сайте Росреестра прямо со своего компьютера. Срок предоставления - пять рабочих дней. Стоимость - 150 рублей. Такой вариант, несомненно, сэкономит время и нервы. И вместе с тем на электронном документе не будет печати и подписи. Такая выписка поможет удостовериться в наличии или отсутствии залога. Но её нельзя использовать как официальную бумагу.
- Обратиться лично в офис Росреестра или в Многофункциональный центр. При себе иметь: паспорт, заявление и квитанцию об оплате пошлины - 200 рублей. В течение того же срока, что и для обращения через интернет, предоставляется выписка, заверенная в соответствии с требованиями законодательства.
К сожалению, не все способы ограничения прав подлежат регистрации. Например, продавец жилья приобрёл его с привлечением материнского капитала. В этом случае он даёт нотариальное обязательство выделить доли всем членам семьи и в том числе несовершеннолетним детям. Таким образом, сделка осложняется получением разрешения от органов опеки.
Поэтому некоторые несознательные граждане отказываются от выполнения такого обещания, так как в государственном реестре оно не фиксируется. Впоследствии покупатель этой квартиры станет участником судебных разбирательств с органами опеки.
В суд могут подать и достигшие совершеннолетия, лишённые положенного по закону имущества дети. В результате договор признают недействительным. Продавец должен будет вернуть деньги. Но проблема в том, что в связи с инфляцией и ростом цен за эту сумму уже не удастся приобрести равноценное жильё. К тому же средства можно возмещать и по частям (если нет возможности отдать сразу всё). И тогда возврат может затянуться на годы.
Как снять обременение с квартиры, взятой в ипотеку
Чтобы снять имеющиеся ограничения, наложенные на право использования жилого помещения, потребуется выполнить определённую последовательность действий:
- Полностью погасить долг перед банком , включая штрафы, пени и проценты, обозначенные в договоре.
- Обратиться к банку, который является залогодержателем, с требованием о направлении совместного заявления о погашении обременения приобретённого жилья в органы государственной регистрации.
- Предоставить необходимые бумаги в Росреестр по месту нахождения недвижимости.
- После проверки документации, запись о том, что квартира находится в залоге исключается . На свидетельстве права собственности ставится специальная отметка, подтверждающая этот факт.
Как снять обременение с квартиры через суд
Если между собственником имущества и залогодержателем возникает спор о выполнении обязательств. Или по каким-то причинам нельзя соблюсти действующее законодательство для погашения наложенных ограничений.То приходится решать вопрос в суде.
Для этого нужно предпринять следующие шаги:
- Составить исковое заявление.
- Предоставить доказательства полного выполнения всех условий соглашения.
- Получить положительное решение.
- В течение трёх рабочих дней после подачи пакета документов получить свидетельство со штампом об отмене лимита на проведение операций.
Как продать квартиру с обременением
Сначала нужно получить согласие на сделку залогодержателя. Если в его роли выступает банк и речь идёт об ипотечном кредите, то существует два варианта выхода из такой ситуации:
- Если покупатель не имеет на руках полной стоимости жилья
, то займ можно переоформить на него.
- Заключается соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору.
- Оформляется сделка купли-продажи объекта.
- Новый собственник подписывает необходимые бумаги по ипотечному кредиту с банком.
- В процессе проведения операции долг перед финансовым учреждением будет полностью погашен.
- Составляется договор, заверенный нотариусом.
- Сумма задолженности по кредиту фиксируется на определённый момент времени.
- Покупатель гасит обязательства продавца перед банком. Затем получает на руки соответствующую справку и закладную.
- Средства в размере разницы между долгом и ценой имущества закладываются в арендованную в специализированном учреждении ячейку.
- Регистрируется снятие ограничений.
- Оформляется и фиксируется в соответствующих органах основной договор купли-продажи. Покупателю выдаётся свидетельство о праве на собственность.
- Продавец получает деньги из ячейки, предъявив документ о смене владельца или выписку из ЕГРП.
Не стоит забывать, что окончательную схему проведения сделки можно утвердить только с участием держателя залога.
Необходимые документы
Для погашения обременения понадобится предоставить следующие бумаги:
- Заявление владельца закладной.
- Совместное заявление обеих сторон.
- Само обязательство с отметкой о его полном исполнении.
- Свидетельство о праве собственности.
- Договор купли-продажи.
- Подтверждение оплаты пошлины (если она необходима).
Сколько стоит снять обременение с квартиры
За совершение таких действий государственные органы не взимают оплату. Потребуется оплатить 350 рублей в случае, если необходимо получить новое свидетельство без отметки об ограничениях.
Что делать если продавец не снимает обременение с квартиры
При наличии на руках всех документов, подтверждающих исполнение обязательств, существует два варианта решения проблемы:
- Предложить бывшему владельцу недвижимости оформить доверенность и произвести все действия самостоятельно.
- Обратиться в суд. Поскольку основания для ограничений отсутствуют, то он встанет на сторону собственника.
Таким образом, если все долги выплачены, а необходимые условия соблюдены можно смело обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
С собой иметь:
- Заявления заинтересованных сторон.
- Подтверждение права собственности.
- Документ о погашении обязательств.
Через три дня можно получать свидетельство с отметкой об освобождении от ограничений.
Первый вопрос, который возникает у счастливого обладателя собственной жилой площади после погашения ипотечного кредита.
Согласно стандартным условиям ипотечного кредитования, находящаяся в залоге квартира - собственность заемщика (залогодателя), но с ограниченными правами распоряжения этой собственностью. Залог как обременение регистрируется в едином госреестре прав (ЕГРП). Фактически ограничения на распоряжение квартирой прекращают свое действие после погашения ипотеки, но для того, чтобы официально снять обременение, необходимо внести соответствующую запись в ЕГРП и получить выписку из реестра (новое Свидетельство о праве больше получать не нужно, его не выдают). Осуществление этой процедуры - задача заемщика или собственника недвижимости, если заемщиком и залогодателем выступают разные лица.
Несмотря на то, что сегодня процедура снятия обременения с квартиры, выступавшей предметом залога, серьезно упрощена - это можно сделать через местный многофункциональный центр (МФЦ), некоторые проблемы все-таки возникают. Они обусловлены, как правило, сложностями в урегулировании кредитных вопросов с банком, поскольку без официального подтверждения погашения ипотеки запись о залоге недвижимости из ЕГРП исключена не будет.
Общий порядок снятия обременения
Порядок снятия обременения с находящейся в залоге квартиры (погашения регистрационной записи) определен Законом об ипотеке:
- Обременение снимается на основании представленного:
- совместного заявления банка и залогодателя (заемщика);
- либо заявления владельца закладной;
- либо заявления залогодателя (заемщика) с приложением закладной, содержащей отметку ее владельца о погашении обязательства;
- либо судебного решения, в соответствии с которым ипотека прекращена.
- Погашение записи о военной ипотеке осуществляется на основании заявления госоргана, по линии которого реализуется программа.
- Если ипотека возникла в соответствии с Законом о долевом строительстве, требуется заявление застройщика с приложением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
На практике, учитывая массовость банковского ипотечного кредитования, в большинстве случаев для снятия обременения предоставляется совместное заявление банка и заемщика (залогодателя) либо заявление последнего с отметкой банка на закладной о погашении ипотеки. С точки зрения закона, любого из этих заявлений достаточно для погашения записи в ЕГРП. Однако зачастую регистрирующий орган требует расширенного пакета документов, перечень которых необходимо уточнять в банке-кредиторе, МФЦ или в Росреестре. В частности, могут потребовать предоставить документ, удостоверяющий личность залогодателя, кредитный договор, закладную, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о госрегистрации собственности.
Поскольку погашение записи рассматривается как услуга, необходима оплата госпошлины - 350 рублей (размер может законодательно меняться).
Как снять обременение
Как только вы рассчитались полностью по ипотеке, целесообразно обратиться в банк за получением документа, подтверждающего погашение кредита. Одновременно можно будет получить консультации о порядке снятия обременения - как правило, сотрудники банков в этом не отказывают. Более того, многие банки активно помогают клиентам в решении вопроса погашения регистрационной записи - вплоть до оформления всего необходимого пакета документов, его направления в Росреестр и информирования заемщика о месте и времени получения выписки из ЕГРП.
Если в банке-кредиторе не предусмотрена помощь заемщикам в снятии обременения с недвижимости, придется проходить процедуру самостоятельно:
- Получить в банке справку о полном расчете по ипотечному кредиту и отсутствии претензий, оформить отметку на закладной, а если необходимо - взять здесь же кредитный договор и другие отсутствующие на руках заемщика документы по ипотеке.
- Уточнить в МФЦ или в своем территориальном подразделении Росреестра перечень необходимых к представлению документов, порядок прохождения процедуры и другие интересующие вопросы.
- Подготовить заявление о погашении регистрационной записи, оплатить госпошлину и сформировать пакет документов.
- Обратиться в МФЦ - самый простой и удобный вариант, при его отсутствии - в территориальное подразделение (офис, к официальному представителю) Росреестра.
- Дождаться принятия решения. Стандартный срок - 3 рабочих дня с момента поступления всех документов.
- По завершении процедуры получить выписку из ЕГРП.
Какие сложности могут возникнуть: типичные проблемы и решения
Обычно сложности при решении вопроса о снятии обременения возникают из-за некоторых особенностей банковских процедур и возможных споров по поводу полного погашения ипотеки. Банки руководствуются собственными регламентами и нередко сразу говорят клиенту о том, что до получения всех документов, необходимых к представлению в Россреестр, придется подождать около месяца. Как правило, этот срок используется для проверки исполнения заемщиком всех обязательств, проведения сверки и решения некоторых организационных вопросов.
Стоит отметить, что при досрочном погашении ипотеки срок прекращения договора будет исчисляться датой ближайшего периодического платежа, а не днем внесения денежных средств на ссудный счет заемщика. Обязательным условием корректного учета досрочного погашения является подача заемщиком за 30 дней до планируемого полного расчёта по кредиту заявления об этом.
Чтобы избежать разного рода проблем, в преддверии закрытия ипотеки посетите банк и уточните лично все нюансы процедуры. Намереваясь досрочно погасить остаток долга, обязательно учитывайте проценты, которые начисляются за период между датой внесения денег на счет и днем их учета в качестве последнего платежа по кредиту. По этому поводу часто возникают споры, но банк в этом случае прав. Преградой может стать и необходимость полного расчета по страховке.
Если банк отказывается прекращать ипотеку, например, незаконно требуя внести дополнительно какие-то суммы или предъявляя необоснованные претензии, вопрос решается в судебном порядке.
Приобретение квартиры является довольно сложной процедурой, которая имеет правовые положения, прописанные в действующем законодательстве РФ. Если недвижимость находится на обременении, то она подлежит обязательному снятию даже после выполнения определённых условий.
Разновидности обременений
Под обременением понимают ограничение, которое устанавливают на квартиру в рамках законодательного процесса (ФЗ №122 от 3 июля 1997 г). В соответствии со статьёй 460 ГК РФ, продавец обязан известить о таком факте покупателя. В обратном случае возможно расторжение договора или снижение установленной стоимости недвижимости.
Выделяют такие виды обременений:
- Наличие ипотеки (статья 29). Недвижимость под кредитным займом является залогом для банка, который оформил кредит. Обременение может быть снято только после погашения всей суммы долга.
- Аренда квартиры. При сдаче жилья в наём заключают договор на длительные сроки, поэтому при продаже недвижимости арендатор обладает правом законного проживания до истечения срока, прописанного в договоре (статья 617 ГК РФ). Данное условие также является обременением.
- Оформление ренты. Заключение договора пожизненного содержания недвижимости подразумевает приобретение недвижимости вместе с гражданином, на которого подписаны документы. Ограничение можно снять при составлении специального нотариального соглашения.
- Наложение ареста. Обременение в виде ареста накладывается в том случае, если недвижимость находится на рассмотрении в суде как арестованное имущество или имеется большая задолженность по коммунальным платежам.
- Сервитут. В соответствии со статьёй 27, ограничение при использовании жилья, которое имеет общее предназначение (комната в коммунальной квартире, которая является проходной и используется всеми жильцами дома).
- Наличие опеки (статья 30). Обременение накладывается в том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или жильё было приобретено за счёт материнского капитала. Снять ограничение можно при условии наличия разрешения от органов опеки.
- Оформление доверительного управления (статья 30). Заключение специального договора с юридическим или физическим лицом на ограничение распоряжения жильём или сдачи его в аренду. Документ теряет юридическую силу при оформлении сделки о перепродаже.
Все виды обременения фиксируются в едином Росреестре, поэтому при продаже недвижимости информацию об ограничениях можно выяснить в данном учреждении.
Наличие обременения требует обязательного переоформления документов вне зависимости от выплаты задолженности или окончания срока назначенного ограничения.
Как проверить обременение, наложенное на квартиру?
7 статья ФЗ № 122 подразумевает открытость данных в учёте ЕГРП, которая даёт возможность получить необходимую информацию при оформлении запроса:
- посещение Росреестра в личном присутствии и оформление запроса, который готовится на протяжении 5 дней;
- оформление процедуры через многофункциональные центры (МФЦ) по предоставлению государственных услуг.
При непосредственном оформлении запроса необходимо оплатить пошлину, назначенную государством. Размер суммы зависит от категории лиц, которые получают запрос:
- физические лица (400 рублей при посещении Росреестра и 250 рублей при электронном оформлении процедуры);
- юридические лица (получение документа в бумажном виде около 1100 рублей, а при электронном оформлении 700 рублей).
Чтобы проверить наличие обременения на квартиру, можно сформировать специальный запрос в режиме онлайн на официальном сайте Росреестра. В разделе «Права и ограничения» необходимо ввести номер кадастра по квартире и точный адрес месторасположения.
Такая проверка имеет один весомый недостаток: полученная информация может являться недостоверной за счёт несвоевременного обновления данных. О сроках действия выписки – .
Причины для снятия ограничений
Процедура снятия обременения с квартиры необходима по ряду возникших причин:
- невозможность продажи, обмена или сдачи в аренду жилья, которое находится под обременением;
- ограничение в возможности провести масштабную перепланировку жилья;
- исключение возможности прописки третьего лица без согласия стороны, наложившей обременение;
- оформление залога при наличии обременения становится невозможным.
Когда можно снять обременение?
Обременение перестаёт действовать при развитии обстоятельств следующего характера:
- окончание срока действующего договора (аренда или документ о доверительном управлении);
- внесение суммы задолженности, если обременённая квартира находится в кредите или в качестве залога имущества;
- летальный исход лица, на которого была оформлена рента;
- полученное решение суда при рассмотрении дел, в ходе которых был наложен арест на имеющееся имущество.
Процедура снятия обременения с квартиры
Общий перечень необходимых документов
Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо представить следующий пакет документов:
- правильно заполненное заявление от обеих сторон;
- составленное заявление от юридического лица;
- наличие нотариально заверенной доверенности на совершение необходимых действий для оформления процедуры;
- предоставление закладной о погашении кредитных обязательств;
- исполнительное решение суда;
- удостоверения личности (паспорта всех заинтересованных лиц), выписка из ЕГРЮД для юридических организаций;
- договор ипотеки и график по выплате кредитных платежей;
- соответствующие документы (справка, выписка), свидетельствующие об отсутствии задолженности;
- пакет документов, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли и продажи, технический паспорт, регистрационное свидетельство);
Как снять обременение по окончании срока действия заключённого договора?
Процедура снятия обременения с квартиры при окончании срока действия договора осуществляется по следующему алгоритму:
- Составление специального заявления о снятии процедуры обременения с квартиры.
- Предоставление необходимых документов:
- паспорт владельца квартиры;
- договор о доверительном управлении или аренде срок, которого истёк;
- акт о приёме и передаче имущества (данная бумага необязательна для предъявления);
- документы о праве собственности на недвижимость;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Непосредственная процедура оформления производится в Росреестре для получения выписки, свидетельствующей о снятии данного ограничения.
В новом документе в графе «Ограничения» будет указана соответствующая запись «не зарегистрировано».
Снятие обременения при кредитном займе
Снятие обременения при наличии ипотеки требует выполнения следующих действий:
- Заполнение заявления в банке, где выдан ипотечный кредит. Документ должен быть подписан заёмщиком и кредитором.
- Предоставление банком справки о полном погашении задолженности и выдаче специальной отметки об аннуляции закладной с указанием точной даты окончания действия кредитного займа.
- Подача заявки на снятие обременения (федеральный закон «Об ипотеке», 7 статья) с пакетом необходимых документов:
- паспорта обеих сторон;
- документы, подтверждающие право собственности;
- документ, свидетельствующий об оплате государственной пошлины;
- договор о заключении кредита;
- закладная от банка о погашении выданного кредита.
Как снять обременение с квартиры при смерти лица, на которого оформлена рента?
Снятие обременения при смерти человека, на которого оформлена рента, оформляется в следующем порядке.
- Правильно составленное заявление на снятие обременения по причине смерти соответствующего лица.
- При подаче заявки в Росреестр необходимы такие документы:
- паспорт умершего лица;
- договор заключённой ренты;
- документ, подтверждающий смерть получателя ренты;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Поданная заявка рассматривается на протяжении 5 дней, а по истечении срока в соответствующей графе стоит информация об отсутствии зарегистрированных данных.
Снятие обременения по решению суда
Снятие обременения при рассмотрении дела в суде осуществляется в несколько этапов:
- Составление иска с указанием обоснованных доводов для расторжения ранее наложенного ограничения.
- Рассмотрение представленного судебного делопроизводства и вынесение соответствующего решения.
- Подача необходимых документов (паспорт, основание для снятия ограничения, оплата государственной пошлины) при условии положительного решения выданного в суде.
- Переоформление новых документов на владельца недвижимости без указания отметки о наличии ограничений.
Стоимость государственной пошлины при получении нового свидетельства для физических лиц составляет 350 рублей и для юридических компаний – 1000 рублей. Оплату можно производить в банке или же через электронный терминал. Для подтверждения необходимо представить соответствующую квитанцию.
Процесс приобретения недвижимости имеет немалое количество подводных камней, поэтому перед тем как заключить сделку необходимо проверить наличие имеющихся обременений, документы о праве собственности в Росреестре. Если же имеются некоторые вопросы, то лучше всего проконсультироваться с квалифицированным юристом, который посоветует наиболее выгодный путь решения возникшего вопроса.