1.4. Ciclul de viață al obiectelor imobiliare
Ciclu de viață un obiect imobiliar ca obiect fizic este o succesiune de procese ale existenței unui obiect imobiliar de la concepție până la lichidare (cedare). Ciclul de viață al obiectelor materiale este alcătuit din următoarele etape: idee - naștere - maturitate - îmbătrânire - moarte.
Etapele ciclului de viață al unui obiect imobiliar se numesc diferit: anteproiect - proiectare - construcție - exploatare - închidere.
1. Pre-proiect(iniţială)etapă include analiza pieței imobiliare, selecția unei proprietăți, dezvoltarea unei strategii de proiect, analiza investițiilor, pregătirea autorizațiilor inițiale, atragerea de fonduri de investiții creditare.
2. Etapa de proiectare include dezvoltarea unei scheme financiare, organizarea finanțării, selectarea unui grup de arhitectură și inginerie, managementul proiectării.
Sarcinile principale ale acestei perioade sunt reducerea duratei etapelor, îmbunătățirea calităților de consumator a obiectelor imobiliare și, cel mai important, minimizarea costurilor de exploatareîn toate etapele ciclului de viață.
Evident, în primele două etape nu se formează profit, ele fiind de natură motivațională.
3. Etapa de construcție consta in alegerea unui antreprenor, coordonarea desfasurarii lucrarilor de constructii si monitorizarea calitatii constructiei, estimarilor de costuri si cheltuielilor. În această etapă, apar dovezi reale ale conformității obiectului în construcție cu cerințele segmentului de piață imobiliară, datorită logicii ciclului de viață. În această perioadă se rezolvă sarcinile de creștere a ponderii investițiilor potențialilor consumatori, întrucât creșterea volumului ofertelor și profiturilor indică o recunoaștere destul de largă pe piață.
4. Etapa operațională imobiliare presupune întreținerea și repararea instalațiilor și reconstrucția acestora. Exploatarea bunurilor imobiliare include: exploatarea și repararea echipamentelor și a spațiilor, contabilitatea materialelor, protecția și siguranța împotriva incendiilor, gestionarea comunicațiilor, eliminarea și reciclarea deșeurilor, modificări și reconstrucție, răspuns în situații de urgență și securitatea instalației.
Reconstrucţie obiecte imobiliare - o reorganizare radicală, modificare în vederea îmbunătățirii complexului de măsuri organizatorice și tehnice care vizează eliminarea deprecierii morale și fizice a obiectelor imobiliare în ansamblu sau a elementelor și sistemelor individuale ale acestora.
Serviciu– lucrări efectuate pentru asigurarea duratei de viață standard a obiectelor imobiliare; ele nu duc la o creștere a costului acestuia, ci previn deteriorarea și defecțiunea elementelor individuale. Scopul întreținerii este de a asigura utilizarea obiectului în scopul propus.
Reparație - lucrari pentru eliminarea deteriorarii (uzura) proprietatii pentru a-i restabili starea normala de functionare. Lucrările de reparații sunt împărțite în mici și mari. Reparațiile minore care durează 1-2 zile nu prelungesc durata de viață a obiectului și nu măresc valoarea acestuia. Reparațiile majore (mai mult de 2 zile) prelungesc durata de viață a proprietății, dar nu cresc valoarea acesteia.
Înlocuire- acesta este procesul de înlocuire a componentelor inutilizabile sau învechite ale mijloacelor fixe care fac parte din proprietate cu o unitate similară.
5. Etapa de închidere a obiectului- eliminarea completă a funcțiilor sale originale și dobândite, rezultatul este fie demolare, fie o dezvoltare calitativ nouă. Această etapă necesită costuri semnificative de lichidare care rezultă din deținerea proprietății. Dacă o proprietate primește o nouă dezvoltare calitativă, costul schimbării este inclus în costul de proprietate per funcție nouă.
Similar cu ciclul de viață al obiectelor imobiliare poate fi împărțit în etape ciclul de viață al unui complex imobiliar:
1. Formare complex imobiliar (înregistrarea reglementară a rezultatelor tranzacțiilor cu obiecte imobiliare și drepturi asupra acestora: cumpărare și vânzare, aport la capitalul autorizat, închiriere, leasing).
2. Dezvoltare complex imobiliar (constructie noua, acceptare in bilant).
3. Lichidare complex imobiliar - licitații și alte mecanisme de vânzare a proprietății (inclusiv imobile) ale unei organizații falimentare în conformitate cu prevederile legale ale procedurii de faliment.
Ciclu de viață obiectele imobiliare ca proprietate din punct de vedere al proprietarului se repetă de mai multe ori, cu fiecare nou proprietar, până la sfârșitul vieții economice sau fizice a obiectului. Pe baza trinității de categorii - materiale (fizice), juridice (juridice) și economice - ciclul de viață al unei proprietăți poate fi împărțit în trei etape (Fig. 1.4) Fiecare etapă cuprinde anumite activități și acțiuni ale proprietarului.
Orez. 1.4. Etapele existenței proprietății
Ciclul de viață al unui obiect imobiliar este supus anumitor modele și include perioada de viață economică și fizică (Fig. 1.5):
1. Termen limită viata economica determină perioada de timp în care obiectul poate fi folosit ca sursă de profit și se termină atunci când îmbunătățirile aduse încetează să mai contribuie la valoarea obiectului.
2. Durata de viață fizică tipică – perioada de existenţă reală a imobilului în stare de utilizare funcţională înainte de demolarea acestuia. Este determinat de documentele de reglementare.
Viața fizică și economică a obiectelor imobiliare este de natură obiectivă, care poate fi reglementată, dar nu poate fi anulată.
3. Durata de viață- perioada de timp în care obiectul există și puteți trăi sau lucra în el.
Orez. 1.5. Durata de viață a unei clădiri sau structuri
Din punct de vedere al duratei de viață a proprietății, se disting următoarele perioade:
1. Vârsta efectivă, reflectând vechimea obiectului, în funcție de aspect și starea tehnică.
2. Cronologic(real) vârstă, corespunzător perioadei obiectului în exploatare din momentul punerii în funcțiune a acestuia.
3.Viața economică rămasă, folosit pentru evaluarea unui obiect de către un evaluator și alcătuind perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a obiectului.
Pentru mai multe detalii vezi: Asaul A.N., Abaev H. S., Molchanov Yu. A./ Administrarea, operarea și dezvoltarea complexelor imobiliare. - Sankt Petersburg: Umanistică, 2007. - 240 p.
| Anterior |
Ciclul de viață al unui obiect imobiliar ca obiect fizic este o succesiune de procese ale existenței unui obiect imobiliar de la concepție până la lichidare (cedare). Ciclul de viață al obiectelor materiale este alcătuit din următoarele etape: concepție - naștere - maturitate - îmbătrânire - moarte.
Etapele ciclului de viață al unui obiect imobiliar se numesc diferit: anteproiect - proiectare - construcție - exploatare - închidere.
- 1. Etapa pre-proiect (inițială) include o analiză a pieței imobiliare, alegerea unui obiect imobiliar, formarea unei strategii de proiect, analiza investițiilor, pregătirea autorizațiilor inițiale și atragerea de fonduri de investiții de credit.
- 2. Etapa de proiectare include elaborarea unei scheme financiare, organizarea finanțării, selecția unui grup de arhitectură și inginerie, managementul proiectării.
Sarcinile principale ale acestei perioade sunt reducerea duratei etapelor, îmbunătățirea calităților de consumator ale obiectelor imobiliare și, cel mai important, reducerea la minimum a costurilor de exploatare în toate etapele ciclului de viață.
Evident, în primele două etape nu se formează profit, ele fiind de natură motivațională.
- 3. Etapa de construcție constă în selectarea unui antreprenor, coordonarea desfășurării lucrărilor de construcție și controlul calității construcției, estimărilor de costuri și cheltuielilor. În această etapă, apar dovezi reale ale conformității obiectului în construcție cu cerințele segmentului de piață imobiliară, datorită logicii ciclului de viață. În această perioadă se rezolvă sarcinile de creștere a ponderii investițiilor potențialilor consumatori, întrucât creșterea volumului ofertelor și profiturilor indică o recunoaștere destul de largă pe piață.
- 4. Etapa de exploatare a obiectului imobiliar presupune întreținerea și repararea obiectelor și reconstrucția acestora. Exploatarea bunurilor imobiliare include: exploatarea și repararea echipamentelor și a spațiilor, contabilitatea materialelor, protecția și siguranța împotriva incendiilor, gestionarea comunicațiilor, eliminarea și reciclarea deșeurilor, modificări și reconstrucție, răspuns în situații de urgență și securitatea instalației.
Reconstrucția obiectelor imobiliare - o reorganizare radicală, modificare în scopul îmbunătățirii complexului de măsuri organizatorice și tehnice care vizează eliminarea deprecierii morale și fizice a obiectelor imobiliare în ansamblu sau a elementelor și sistemelor individuale ale acestora.
Întreținere - lucrări efectuate pentru asigurarea duratei standard de viață a imobilului; ele nu duc la o creștere a costului acestuia, ci previn deteriorarea și defecțiunea elementelor individuale. Scopul întreținerii este de a asigura utilizarea obiectului în scopul propus.
Reparatie - lucrare pentru eliminarea deteriorarii (uzura) proprietatii in vederea restabilirii starii normale de functionare a acesteia. Lucrările de reparații sunt împărțite în mici și mari. Reparațiile minore care durează 1-2 zile nu prelungesc durata de viață a obiectului și nu măresc valoarea acestuia. Reparațiile majore (mai mult de 2 zile) prelungesc durata de viață a proprietății, dar nu cresc valoarea acesteia.
Înlocuirea este procesul de înlocuire a componentelor inutilizabile sau învechite ale mijloacelor fixe care fac parte dintr-o proprietate cu o unitate similară.
5. Etapa de închidere a obiectului - eliminarea completă a funcțiilor sale originale și dobândite, rezultatul este fie demolare, fie o dezvoltare calitativ nouă. Această etapă necesită costuri semnificative de lichidare care rezultă din deținerea proprietății. Dacă o proprietate primește o nouă dezvoltare calitativă, costul schimbării este inclus în costul de proprietate per funcție nouă.
Similar cu ciclul de viață al obiectelor imobiliare, ciclul de viață al unui complex imobiliar poate fi împărțit în etape:
- 1. Formarea complexului imobiliar (înregistrarea reglementară a rezultatelor tranzacțiilor cu obiecte imobiliare și drepturi asupra acestora: cumpărare și vânzare, aport la capitalul autorizat, închiriere, leasing).
- 2. Dezvoltarea complexului imobiliar (constructie noua, acceptare in bilant).
- 3. Lichidarea complexului imobiliar - licitații și alte mecanisme de vânzare a proprietății (inclusiv imobile) ale unei organizații falimentare în conformitate cu prevederile legale ale procedurii de faliment.
Ciclul de viață al imobilului ca proprietate din punctul de vedere al proprietarului se repetă de mai multe ori, cu fiecare nou proprietar, până la sfârșitul vieții economice sau fizice a obiectului. Pe baza trinității de categorii - materiale (fizice), juridice (juridice) și economice - ciclul de viață al unui obiect imobiliar poate fi împărțit în trei etape (Fig. 1.). Fiecare etapă include anumite activități și acțiuni ale proprietarului.
Orez. unu.
Ciclul de viață al unui obiect imobiliar este supus anumitor modele și include perioada de viață economică și fizică (Fig. 2):
- 1. Termenul de viață economică determină perioada de timp în care obiectul poate fi folosit ca sursă de profit și se încheie atunci când îmbunătățirile aduse încetează să mai contribuie la valoarea obiectului.
- 2. Termen tipic de viață fizică - perioada de existență reală a proprietății în stare de utilizare funcțională înainte de demolarea acesteia. Este determinat de documentele de reglementare.
Viața fizică și economică a obiectelor imobiliare este de natură obiectivă, care poate fi reglementată, dar nu poate fi anulată.
3. Durata de viață – o perioadă de timp în care un obiect există și poți trăi sau lucra în el.
Orez. 2.
Din punct de vedere al duratei de viață a proprietății, se disting următoarele perioade:
- 1. Vârsta efectivă, reflectând vechimea obiectului, în funcție de aspect și starea tehnică.
- 2. Vârsta cronologică (reală) corespunzătoare perioadei obiectului în exploatare din momentul punerii în funcţiune.
- 3. Perioada rămasă de viață economică utilizată pentru evaluarea obiectului de către un expert evaluator și care constituie perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a obiectului.
Durata de viață
Vârsta efectivă se bazează pe evaluarea aspectului obiectului imobiliar, a stării sale tehnice, a factorilor economici care afectează costul total al obiectului.
Vârsta efectivă- aceasta este vârsta corespunzătoare unei anumite stări fizice a obiectului și ținând cont de posibilitatea implementării acestuia.
Durata de viață tipică se numește durata de viață standard.
Durată de viață standard- aceasta este durata de viață a clădirilor sau structurilor, care este definită în actele normative.
Sub viata economica ramasa clădirile înțeleg perioada de la data evaluării sale până la sfârșitul vieții sale economice. Această perioadă este utilizată de un evaluator pentru a estima veniturile viitoare. Termenul de viață economică rămasă a obiectului este mărit prin modernizarea sau repararea acestuia.
Toate etapele de mai sus ale ciclului de viață și viața obiectelor imobiliare sunt interconectate. Pentru a implementa măsuri adecvate care să asigure o creștere a rentabilității proprietății și a siguranței acesteia, proprietarul imobilului ar trebui să țină cont de faptul că proprietatea se află într-o anumită (orice) etapă a ciclului de viață.
Etapele ciclului de viață al unei proprietăți
Astfel, obiectele imobiliare pe parcursul existenței lor sunt supuse unor modificări economice, fizice, juridice și trec prin următoarele etape ale ciclului de viață:
§ formarea este o construcție, adică crearea unei noi întreprinderi, cumpărarea sau alocarea unui teren;
§ exploatare - include exploatarea și dezvoltarea, adică extinderea, reorganizarea sau reconstrucția;
§ încetarea existenţei este demolare, distrugere naturală sau lichidare.
Etapele ciclului de viață imobiliar:
1. Formarea conceptului de proiect și alegerea opțiunii de utilizare a unui teren liber. În această perioadă se face alegerea celei mai bune și mai eficiente folosințe a terenului. Alegerea cazului de utilizare este completată de elaborarea unei specificații pentru proiectarea îmbunătățirilor.
2. Design de îmbunătățire.În această etapă, pe baza caietului de sarcini, se elaborează un proiect cu întocmirea documentației necesare obținerii autorizațiilor și pregătirii terenului, precum și realizarea comunicațiilor, construirea clădirilor și plantarea de noi plantații.
3. Fabricarea (montarea, construcția) de îmbunătățiri. În perioada de implementare a proiectului, antreprenorii modifică aproape complet toate caracteristicile fizice ale obiectului, aceste modificări fiind fixate în documentele de inventar și cadastrale.
4. Apel (cumpărare și vânzare, donație, leasing etc.) cu transmiterea unui drept de proprietate sau cu apariţia unei sarcini asupra acestui drept. În această etapă se efectuează tranzacții imobiliare.
5. Utilizarea (utilizarea) obiectului în scopul propus cu întreținere tehnică și operațională. În această etapă a ciclului de viață, managerul (sau compania profesională de management) organizează utilizarea rațională de către utilizatori a potențialului de consum al instalației.
6. Modernizare: revizie, reconstrucție, refacere a îmbunătățirilor cu o posibilă reprofilare (modificare a scopului funcțional) a obiectului. Această etapă începe în momentul în care obiectul în starea sa actuală nu mai poate satisface nevoile moderne ale utilizatorilor sau (și) dacă funcționarea lui devine ineficientă din punct de vedere economic. În această etapă, se efectuează cel puțin o revizie majoră fără modificarea soluției de planificare și a scopului funcțional, dar cu eliminarea uzurii fizice detașabile și a uzurii funcționale.
7. Aruncarea, demolarea îmbunătățirilor, depozitarea sau reciclarea materialelor. Ciclul de viață se încheie cu demolarea îmbunătățirilor la sfârșitul duratei lor economice. Societatea de administrare întocmește propuneri de stabilire a termenelor și o metodă fezabilă din punct de vedere economic de demolare a clădirilor, ținând cont de posibilitatea de a vinde elemente structurale și materiale ale clădirilor lichidate și comunicații.
4. Managementul imobiliar este legat, în primul rând, de utilizarea sa de către oameni (utilizatori) ca marfă, sursă de venit și beneficiu. Mai mult, pentru utilizator, principala situație este atunci când proprietatea este utilizată ca beneficiu, adică. pentru a satisface nevoi. Totodată, se pot primi venituri din administrarea imobiliară. Și ca urmare, o situație de vânzare a unei proprietăți este posibilă cu tipul corespunzător de utilizare a imobilului ca marfă. Este vorba de fapt de funcționarea oamenilor, a organizațiilor și a proprietății imobiliare în cele mai favorabile condiții spațiale și economice. Aceasta din urmă înseamnă că managementul imobiliar înseamnă mai mult decât managementul imobiliar în sensul restrâns al cuvântului. Cu alte cuvinte, managementul proprietății este interpretat foarte larg. Managementul imobiliar este de fapt în domeniul intersecției intereselor proprietarului proprietății și utilizatorului acesteia.
Proprietarul imobilului urmărește să obțină profitul maxim din obiect, dar pentru utilizator sunt importante condiții bune de funcționare a proprietății, combinate cu costuri reduse pentru utilizarea acestuia. În înțelegerea acestei contradicții, două aspecte sunt foarte importante: pe de o parte, tendințele și schimbările din mediul în care se află și funcționează imobilul (zonă și/sau regiune), pe de altă parte, calitatea și condițiile concurenței în întreținere imobiliară. Managementul (viziunea) imobiliar pe termen scurt se reduce la gestionarea fluxurilor de numerar din exploatarea acestuia, în care locul fruntaș revine managementului financiar și tehnic.
Managementul pe termen lung este o sarcină mai dificilă. În primul rând, acest lucru se datorează impredictibilității politicii de stat (economice, fiscale-monetare și sociale) și lipsei unor fundamente cu drepturi depline ale pieței dezvoltate - libertatea economică, drepturile de proprietate, concurența etc. Atingerea obiectivelor cu care se confruntă orice management. sistemul este asigurat prin implementarea unor funcții specifice și sarcini de management. Funcțiile de control sunt împărțite în generale și private. Funcțiile generale sunt constante pentru o entitate economică de orice profil sau tip de activitate, în timp ce funcțiile private sunt determinate de obiectivele unei anumite entități economice și depind de tipul, dimensiunea, locul și tipul activității acestora.
În același timp, entitățile economice sunt toate unitățile economiei (persoane fizice și/sau persoane juridice) care iau decizii economice independente, adică o persoană fizică, precum și mai multe persoane fizice care alcătuiesc o singură entitate cu voință puternică (familie, companie). , asociație, guvern etc.).
Managementul trebuie luat în considerare pe tot parcursul ciclului de viață al proprietății, deoarece este obiectiv ca proprietatea să existe din momentul apariției până în momentul uzurii.
Managementul este înțeles ca un proces de planificare și luare a deciziilor privind utilizarea cât mai eficientă a resurselor, potențialului, rezervelor pentru atingerea scopurilor stabilite. Pentru a determina eficacitatea managementului se utilizează diverse expertize (tehnice - asigurarea unei idei adecvate a stării reale a obiectului, economice (evaluarea) - pentru obținerea unui echivalent de cost rezonabil, decizii de management - asigurarea utilizării cât mai eficiente a realului. imobiliar).
Acesta poate fi împărțit în trei etape: 1) Construcție (etapa de pre-investiție și investiție); 2) Funcționare până la amortizarea completă (etapa antreprenorială a proiectului); 3) Operațiunea cu dezvoltarea ulterioară a rezultatelor investițiilor investite. Există o serie de caracteristici esențiale pentru fiecare etapă a ciclului de viață. În mare măsură, eficiența funcționării ulterioare a obiectului este determinată de prima etapă.
Această etapă este deosebit de complexă, constă din numeroase componente și anume: analiza condițiilor de implementare a ideii inițiale, dezvoltarea conceptului de proiect, evaluarea viabilității acestuia, selectarea și aprobarea amplasamentului unității, studiul de fezabilitate de mediu. , expertiza, realizarea unui studiu de fezabilitate, obtinerea autorizatiei de construire, realizarea infrastructurii de constructii provizorii, realizarea sau renovarea unui obiect, punerea in functiune a acestuia. În acest caz, punctul principal este alegerea unor parteneri de proiect mai de încredere.
Pentru aceasta, se efectuează o evaluare a situației lor financiare, experienței de muncă, reputației. Principalul indicator agregat în acest caz este fiabilitatea economică. Definiția acestui indicator se bazează pe calculul întregului set de indicatori ai producției și activității economice și pe agregarea acestora într-unul singur, a cărui valoare stă la baza evaluării activităților întreprinderii.
A doua etapă include dezvoltarea capacităților, funcționarea unității cu parametri stabili ai capacității sale de proiectare. În această etapă, se folosește obiectul imobiliar, a cărui definire a tipului face parte din sarcina administrării imobiliare. Eficiența decizională este determinată pe baza evaluării obiectului, care se efectuează la momentul Al. Punctul A1 corespunde investiției totale. Deoarece cel mai important principiu al reproducerii unui obiect în dinamică este integritatea ciclului și dezvoltarea lui în timp, toate tipurile de costuri și rezultate sunt reprezentate de-a lungul axei t.
Pentru a analiza ciclul de viață al unui obiect, trebuie utilizate mai multe valori ale etapelor, care caracterizează intervalele de timp pentru manifestarea punctelor critice din două valori ale ciclului de viață. Un astfel de punct cheie este momentul punerii în funcțiune a instalației A1. În legătură cu acesta, se determină următoarele etape: t1 - pregătirea și construcția obiectului, t2 - dezvoltarea capacității (perioada de amortizare), t3 - începutul realizării unui profit (atingerea nivelului de cost planificat, rentabilitatea investiției la stadiul de dezvoltare), t4 - începutul deprecierii morale și fizice a obiectului .
Deosebit de importante sunt etapele care caracterizează timpul de creare (actualizare) a obiectului și timpul de viață al acestuia în etapa de funcționare. Prin determinarea raportului diferitelor etape se poate obține o eficiență comparativă a etapelor ciclului de viață al unui obiect imobiliar, să se analizeze costurile și rezultatele activităților antreprenorului și clientului. La a treia etapă a ciclului de viață al obiectului A2, A4, începe o perioadă de timp de funcționare ulterioară pentru investiții.
Teoretic, a treia etapă poate dura destul de mult. Limitarea oportunității de funcționare a instalației este costurile suplimentare pentru eliminarea fizică și uzură.
Tiparul general este evident: pierderea constantă a proprietăților de consum de-a lungul timpului duce la o scădere a utilității imobiliare, i.e. la o scădere a valorii sale de utilizare. Modificări similare ca natură cu dinamica apar cu echivalentul costului, rata chiriei, deoarece valoarea de utilizare și valoarea sunt două caracteristici integrale ale oricărui produs al muncii. Deoarece managementul imobiliar se efectuează pe tot parcursul ciclului de viață - este necesar să se determine participanții pentru această perioadă de timp.
Principalul participant interesat de implementarea proiectului și de atingerea obiectivului stabilit este constructorul (dezvoltatorul), care este viitorul proprietar și utilizator al rezultatelor proiectului. Dezvoltatorul stabilește principalele cerințe și domeniul de aplicare al proiectului, asigură finanțarea proiectului pe cheltuiala fondurilor proprii sau a fondurilor de la investitori, încheie contracte cu antreprenorii principali și răspunde de aceste contracte.
În ideile de zi cu zi, conceptul de dezvoltare se referă la construcție și reconstrucție. Principalul lucru în dezvoltare este managementul investițiilor, care include: alegerea unui proiect rentabil, transformarea unei proprietăți, obținerea tuturor autorizațiilor legale pentru implementarea acesteia de la autorități, căutarea investitorilor, determinarea condițiilor de atragere a investițiilor și a fondurilor împrumutate, dezvoltarea mecanismelor și formulare pentru returnarea acestora, selectarea și atragerea contractanților, controlul muncii acestora.
Investitor - o persoană care face investiții pe termen lung în proprietate, de ex. acesta este cumpărătorul final, viitorul proprietar al complexului de locuințe. Un astfel de investitor poate fi o organizație de administrare a locuințelor sau o companie special creată, autorități de stat și municipale, fonduri de investiții, persoane fizice, organizații publice, organizații internaționale.
Investitorul investește (investiție) în proiect. Pot exista mai mulți investitori într-un singur proiect, dar aceștia au un scop comun - să maximizeze profitul investițiilor lor din proiect. Dacă investitorul și clientul nu sunt aceeași persoană, atunci investitorul încheie un acord cu clientul, controlează punerea în aplicare a contractelor și face decontări cu alți participanți la proiect pe măsură ce acesta este finalizat.
Organizațiile de proiectare elaborează estimări de proiectare și efectuează lucrări de proiectare și sondaj.
Client - persoană fizică sau juridică care organizează construcția, reconstrucția și repararea clădirilor rezidențiale (cu sau fără un complex de infrastructură de inginerie sau construcții), inclusiv pentru locuința proprie, închirierea, închirierea sau vânzarea; o întreprindere care realizează construcții de capital pe bază de contract, economic sau mixt, din proprie inițiativă sau în numele autorităților municipale.
Antreprenor - o organizație de inginerie și construcții care efectuează lucrări la implementarea proiectului în conformitate cu contractul. Responsabilitatea pentru executarea tuturor lucrărilor revine antreprenorului general, care, la rândul său, încheie contracte cu subcontractanții pentru executarea de lucrări sau servicii individuale.
Un loc aparte în implementarea proiectului îl ocupă managerul de proiect, căruia clientul, dezvoltatorul sau investitorul îi deleagă autoritatea de a gestiona proiectul. Managerul de proiect planifică, controlează și coordonează munca tuturor participanților de-a lungul ciclului de viață al proiectului. Compoziția specifică a atribuțiilor managerului de proiect este determinată de contract.
Participanții externi ai proiectului includ: - organizația finanțatoare (creditorul) acordă împrumuturi pentru finanțarea proiectului, asigurând finanțarea acestora, ținând cont de cerințele proiectului; - agent imobiliar (agent imobiliar) - un antreprenor (specialist) implicat in tranzactii imobiliare.
O societate de administrare privată (în stadiul de funcționare a unui obiect imobiliar, o organizație de dezvoltator poate îndeplini funcțiile unei organizații de gestionare) este un nou subiect de management al proprietății în sectorul locativ și un nou tip de investitor în sectorul locativ.
O societate de administrare privată (PMC) este: - are ca scop statutar furnizarea de servicii locative; - pe probleme strategice de activitate este controlată de administraţia locală şi public; - administrează (în calitate de proprietar legal sau economic) fondul de locuințe; - se angajează în mod independent în dezvoltarea fondului său de locuințe (desfășoară activități de investiții); - depinde de calitatea si cantitatea locuintelor puse la dispozitie populatiei, adica este beneficiar si raspunde de rezultatele activitatii sale economice.
Astfel, managementul imobiliar pe tot parcursul ciclului de viață se referă și la lucrul cu o gamă largă de participanți, iar alegerea celor mai de încredere parteneri este o sarcină importantă a organizației de management.
Imobilul include implementarea permanentă a unui proiect de investiții și construcție sub forma unui obiect asociat cu terenul, are o durată de viață proprie. Cea mai stabilă în timp, formată din multe obiecte imobiliare, este structura de planificare a orașului, formată ca urmare a activităților de urbanism. Străzile orașelor vechi de acum 100 și chiar 200 de ani circulau în aceleași locuri, iar clădirile cu vedere la ele au reușit să fie actualizate de mai multe ori. Pe parcursul vieții, clădirile sunt supuse unor reparații majore de mai multe ori. La planificarea clădirilor sau a reparațiilor majore ale acestora, perioada până la următoarea reparație este de la 30 la 50 de ani. Se numește această oră programată ciclul de viață al clădirii(cladiri sau structuri). Ciclul de viață al clădirilor publice este de 50-100 de ani, al clădirilor rezidențiale de 50 de ani, iar clădirile industriale și de depozitare sunt cel mai adesea limitate la 30 de ani.
Principalele faze ale existenței clădirii sunt construcția, întreținerea imobilelor (exploatare) și demolarea.
Etapa de construcție poate fi împărțită în etapa de planificare preliminară a proiectului, etapa de proiectare și etapa de implementare a proiectului.
Pe scena planificare anticipată se dă rațiunea de fezabilitate a acestui proiect și se întocmește programul acestuia, care determină principalii indicatori cantitativi și calitativi ai viitoarei facilități, nivelul costurilor, cu un grad suficient de acuratețe, obiectivele temporare ale construcției facilitatea.
Pe scena proiecta proprietarul obiectului (dezvoltatorul) comandă documentația de proiectare, cu definirea exactă a tuturor parametrilor acestuia. În conformitate cu documentația proiectului, construcția unității este în curs - proiectul este în curs de implementare. Durata acestei etape, în funcție de tipul de obiect, este de obicei de 1-2 ani. Un proiect mare de construcție, de exemplu, o centrală nucleară, poate fi realizat timp de zeci de ani sau mai mult, fiind împărțit în complexe de clădiri și complexe tehnologice separate.
După finalizarea construcției, instalația este funcționată pentru o lungă perioadă de timp. I se organizează îngrijire, reparații curente și majore. Cele mai multe obiecte de-a lungul ciclului lor de viață păstrează același scop.
Din momentul în care venitul (beneficiul) adus de clădire încetează să acopere costurile necesare pentru îngrijire și întreținere, clădirea trebuie demolată și construită una nouă în locul ei. Dacă terenul nu este de mare valoare, iar demolarea, dimpotrivă, este asociată cu costuri semnificative, clădirea poate rămâne fără întreținere și exploatare. Astfel de clădiri dărăpănate afectează negativ mediul și reduc imaginea orașului. În orașele mari (Moscova, Sankt Petersburg), periferiile industriale, construite cu mulți ani în urmă, se află acum în interiorul orașului. Autoritățile locale încearcă să găsească soluții pentru noua utilizare a clădirilor și teritoriilor industriale vechi.
A. Economia ciclului de viață . Din punct de vedere al economiei ciclului de viață imobiliar, este esențial să ne asigurăm că durata de viață de 50 de ani a activității de bază este asigurată în mod eficient. Valoarea construcției și întreținerii obiectului pe parcursul întregului ciclu de viață în general este de 15-20%. Doar atunci când trăiește valoarea construcției devine semnificativă.
În clădirile rezidențiale mici, utilizatorii se schimbă în principal din cauza schimbării generaționale, în timp ce în clădirile rezidențiale cu mai multe etaje, ocupanții se schimbă mult mai des. Motivul mutării este schimbarea locului de muncă, creșterea veniturilor și a calității vieții, creșterea familiei etc. Utilizatorul, extinzându-și activitățile pe parcursul ciclului său de viață, se mută de multe ori pe un imobil nou. Acest lucru este evident mai ales în exemplul întreprinderilor industriale. Noile linii de producție de produse, precum și importanța crescută a transportului, obligă întreprinderile să se mute în locuri mai avantajoase.
În apartamentele clădirilor înalte, chiriașii se schimbă de obicei după 10-15 ani. O clădire rezidențială cu mai multe etaje situată în centrul orașului în timpul ciclului său de viață își poate schimba scopul funcțional într-o clădire de birouri, care va necesita reconstrucția sau modernizarea proprietății. O clădire comercială (de exemplu, un magazin universal) își poate păstra scopul și chiar proprietarul pentru o lungă perioadă de timp. Dar, practic, în multe cazuri, utilizatorii de imobiliare de retail și birouri se schimbă, afacerile lor cresc, au nevoie de spații mai mari sau afaceri se închid și noi antreprenori se mută în sediul lor.
Pe parcursul ciclului de viață al unei clădiri, îmbătrânirea fizică și morală a spațiilor, sistemelor și structurilor sale are loc în ritmuri diferite. Activitățile care se desfășoară în clădire se modifică în timp, necesitând schimbări în clădirea în sine. Cadrul clădirii este partea cea mai durabilă a acesteia. De regulă, nu se schimbă pe parcursul întregului ciclu de viață. Structurile portante sunt pe termen lung și, prin urmare, nu este întotdeauna posibilă modificarea soluției spațiale a clădirii. Conductele și aparatele sistemelor de încălzire, canalizare și ventilație necesită reparații majore cel puțin o dată pe parcursul întregului ciclu de viață al unei clădiri. Periodic, sunt necesare schimbări mai semnificative pentru automatizarea birourilor din clădirile de birouri, dispozitivele pentru recreere activă, precum și sistemele de divertisment și care le deservesc, situate în zonele comune ale clădirilor rezidențiale. Organizarea corectă a întreținerii și întreținerii preventive poate prelungi ciclurile de viață ale diferitelor părți ale proprietății. Ciclul de viață economic al unei clădiri poate fi mai scurt decât ciclul său tehnic de viață, de exemplu, din cauza migrației în masă a populației în alte regiuni, apariției unei zone industriale și trecerii unui drum expres etc. În Germania de Est, 20% din fondul de locuințe din clădirile rezidențiale cu mai multe etaje rămâne gol, deoarece locurile de muncă, iar după acestea oamenii, s-au mutat în alte regiuni, la fel și în țările CSI (Kazahstan, Armenia, Rusia etc.) din cauza migrației populației, prețul de piață al apartamentelor este de câteva ori mai mic decât costul acestora.
Sarcina obiectelor imobiliare este de a asigura producția și activitățile culturale care se desfășoară în acestea, precum și crearea condițiilor necesare pentru traiul cetățenilor. După cum sa menționat mai devreme, scopul principal al proprietății imobiliare este îmbunătățirea bunăstării umane și a nivelului de calitate a vieții.
O persoană, în calitate de consumator, va dobândi diverse beneficii pentru sine - locuință și educație, medical și divertisment, precum și obiecte de consum zilnic - alimente, îmbrăcăminte, articole de uz casnic, aparate de uz casnic etc. În cadrul capacităților lor economice, consumatorii evaluează diverse bunuri de consum. De exemplu, ei compară valoarea sau beneficiul pe care le oferă o locuință cu costurile pe care le suportă.
B. Venituri. Proprietarul imobilului, închiriind-o chiriașilor, urmărește să obțină un venit mare din chirie. Acest venit trebuie să fie garantat proprietarului pe durata deținerii proprietății sale.
B. Beneficii. Obiectele, al căror scop principal este satisfacerea nevoilor publice (spitale, școli, universități) sunt evaluate după nivelul de adecvare funcțională a acestora. Metodele de cuantificare a beneficiilor acestora sunt în mare parte nedezvoltate.
Ar trebui elaborate evaluări ale beneficiilor instituțiilor de educație și sănătate pentru a informa deciziile de investiții ale guvernului orașului. Totodată, este necesar să se elaboreze și să se adopte anumite criterii de calitate, să se evalueze soluțiile arhitecturale propuse în funcție de aceste criterii și, în final, să se compare evaluarea calității și a beneficiilor cu evaluarea costurilor care apar pe parcursul ciclului de viață al obiectului.
D. Valori. Serviciile locative oferite de apartamentul propriu al chiriașului pot fi măsurate ca valoare specifică.
În același timp, compară avantajele apartamentului său cu alte posibile opțiuni disponibile pe piață. Pe de altă parte, poate considera serviciul de locuință drept un venit pe care l-ar fi primit prin închirierea apartamentului unui alt chiriaș.
Determinarea valorii este o problemă tipică a chiriașului. Dacă este chiriaș, acest lucru îi reduce riscurile, deoarece poate oricând să încerce să găsească o opțiune mai profitabilă pe piață dacă din anumite motive fosta locuință nu îi mai convine. La cumpărarea unei locuințe, riscul este mult mai mare. Acest lucru necesită o analiză amănunțită a valorii, în timpul căreia este necesar să se evalueze utilitatea acesteia ca proprietate, ținând cont de locația obiectului real, locația apartamentului, dimensiunea apartamentului și calitatea acestuia, comparând aceste poziții. cu o estimare a costurilor pe parcursul întregului ciclu de viață al proprietății.
După cum sa menționat mai devreme, costurile de administrare a proprietății constau în costuri de construcție, costuri de întreținere, costuri de întreținere și reparații, reparații majore, costuri de funcționare de bază și, în final, costuri de demolare.
E. Costuri de întreținere . Principalele elemente de cost pentru întreținerea clădirilor sunt: încălzirea, facturile de apă, salariile personalului, managementul locuințelor și managementul întreținerii, reparațiile curente și majore.
Costurile de întreținere preventivă și reparații curente ale unei proprietăți sunt asociate cu implementarea anuală a anumitor activități pe aceasta și costurile aferente.
Calitatea construcțiilor noi este în continuă creștere. Clădirea veche, de-a lungul anilor de funcționare, nu mai corespunde cerințelor pieței, așa că trebuie revizuită. Principalele obiecte de reparație sunt telesistemele, comunicațiile electrice și de inginerie, înlocuirea materialelor de finisare cu altele mai moderne, precum și înlocuirea echipamentelor sanitare. În plus, nivelul în creștere al vehiculelor de pasageri impune construirea de parcări exterioare sau subterane.
La compararea diferitelor proprietăți, este necesar să se țină cont de impactul pe care soluția aleasă îl va avea asupra costurilor asociate activității principale.
La sfârșitul ciclului de viață al unei proprietăți, există costuri pentru demolarea acesteia. În zonele industriale este posibilă o contaminare semnificativă a solului. În acest caz, utilizatorul site-ului este responsabil pentru curățarea acestuia și suportă costurile corespunzătoare.
De regulă, valoarea imobilelor urbane bine amplasate crește în timp. Totodată, prețul de vânzare acoperă atât costurile de demolare, cât și costurile de curățare a teritoriului.
Calculul costurilor este un calcul estimativ. Calculul estimativ se face pe baza datelor disponibile privind costurile instalațiilor implementate cu cel mai detaliat calcul și evaluare a costurilor viitoare.
În desfășurarea activității principale, utilizatorul sau proprietarul imobilului încearcă să compare beneficiile și veniturile oferite de imobil, cu costul total. La acest nivel se iau principalele decizii în ceea ce privește economia imobiliară și anume deciziile privind plasarea sau achiziția acesteia.
Deciziile luate la nivelul clădirii sunt legate în principal de suprafața acesteia, încăperi de diferite dimensiuni și calitate.
G. Cerința de rentabilitate. Decizia de a administra o proprietate are de obicei implicații pe termen lung și trebuie să fie justificată din punct de vedere economic.
Scopul societatii de dezvoltare (proprietar) este sa obtina nivelul necesar de profit net sau alte beneficii aduse de facilitate in anii urmatori, care sa depaseasca costurile suportate in timpul constructiei acesteia. Atunci când imobilul este vândut, proprietarul acestuia primește venituri din vânzare, ținând cont de valoarea reală stabilită a rentabilității.
Riscurile însoțesc întotdeauna activitatea economică. Proprietarul proprietății se așteaptă să-și vândă sau să închirieze proprietatea utilizatorului și, pe baza cercetărilor de piață, prezice nivelul prețului de vânzare sau al chiriei. Prețul sau taxa reală de vânzare poate fi mai mică decât cea prevăzută, chiriașul poate da faliment, costurile pot fi afectate de necesitatea unor reparații neașteptate sau creșterea prețurilor la energie va crește costurile de încălzire. Atunci când luați decizii economice, ar trebui să existe întotdeauna o evaluare a riscurilor totale.
Cuantumul venitului depinde de cerințele stabilite de proprietar, dar trebuie să fie realist. Dacă un viitor proprietar de proprietate estimează că prin construirea proprietății sale poate genera venituri peste cerințele sale minime, el decide să construiască sau să cumpere proprietate.
Ciclul de viață al unui obiect imobiliar este supus anumitor modele și include perioada de viață economică și fizică
Termenul de viață economică, care determină perioada de timp în care obiectul poate fi folosit ca sursă de profit. Viața economică se încheie atunci când îmbunătățirile aduse nu mai contribuie la valoarea proprietății.
O durată de viață fizică tipică este perioada de existență reală a unei proprietăți într-o stare de utilizare funcțională înainte de demolarea acesteia. Este determinat de documentele de reglementare. Viața fizică și economică a obiectelor imobiliare este de natură obiectivă, care poate fi reglementată, dar nu poate fi anulată.
Durata de viață - perioada de timp în care obiectul există și puteți trăi sau lucra în el.
Din punctul de vedere al perioadei de viață a proprietății, astfel de termeni se disting astfel:
Vârsta efectivă, reflectând vechimea obiectului, în funcție de aspect, stare tehnică.
Vârsta cronologică (reală) corespunzătoare perioadei obiectului în exploatare din momentul punerii în funcţiune.
Perioada rămasă de viață economică utilizată în scopul evaluării obiectului de către un expert evaluator și constituie perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a obiectului.
Ciclul de viață al imobilului ca obiect economic este următorul:
1. Creație
2. Înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare - în Federația Rusă - un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, restricției (grevarii), transferului sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobiliare în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse .
3. Posesia și folosirea; schimbarea proprietarilor. Posesia - în dreptul civil - autoritatea proprietarului; posesia efectivă a unui lucru, creând pentru proprietar posibilitatea influenței directe asupra lucrului.
4. Dezvoltare
5. Deteriorarea proprietăților de consum ale bunurilor imobiliare
6. Sfârșitul vieții economice
Ciclul de viață al bunurilor imobiliare al unei întreprinderi ca complex imobiliar
Potrivit articolului 132:
1. O întreprindere ca obiect de drepturi este recunoscută ca un complex de proprietate utilizat pentru activități de întreprinzător.
Întreprinderea în ansamblul ei ca ansamblu imobiliar este recunoscută drept imobil.
2. Întreprinderea în întregime sau parte a acesteia poate face obiectul vânzării, gajării, închirierii și altor tranzacții legate de constituirea, modificarea și încetarea drepturilor reale.
Structura întreprinderii ca complex imobiliar include toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, structuri, echipamente, inventar, materii prime, produse, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturi la denumiri care individualizează. întreprinderea, produsele, munca și serviciile acesteia (numele companiei, mărcile comerciale, mărcile de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.
Ciclul de viață al unei întreprinderi ca complex de proprietate:
1. Crearea sau privatizarea unei întreprinderi
2. Înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate (de stat, municipale, private, proprietate comună). Înregistrarea de stat a drepturilor asupra unei întreprinderi și tranzacțiile cu aceasta trebuie efectuate în mod special, datorită specificului juridic al acestui obiect. Caracteristica principală a întreprinderii este posibilitatea de a include în componența sa terenuri și alte obiecte imobiliare situate în diferite teritorii, precum și posibilitatea excluderii imobilelor din componența întreprinderii.
3. Formarea sau atingerea capacităţii de proiectare
4. Performanță optimă
5. Schimbarea proprietății, privată și totală
7. Reorganizare, reformare, reconstrucție, fuziune, achiziție
8. Faliment (pas optional)
9. Lichidare (etapa optionala). Lichidarea complexului imobiliar constă în licitații și alte mecanisme de vânzare a proprietății (inclusiv imobile) ale unei organizații falimentare în conformitate cu prevederile legale ale procedurii de faliment.
10. Încetarea funcționării: încetare naturală nerestauratoare, distrugere fizică, demolare conștientă.