Главная » Бизнес идеи

Дисконтирование. Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости Метод дисконтированных денежных потоков пример расчета

  • Что такое дисконтированный денежный поток.
  • Какие преимущества у дисконтированного денежного потока.
  • Из каких этапов состоит процесс дисконтирования.
  • Какие методы дисконтирования денежного потока бывают.
  • Как рассчитать показатель дисконтированного денежного потока.

Понятие дисконтирования денежных потоков определяет Министерство финансов. В утвержденном 21 июня 1999 года документе прописаны все методические рекомендации, которые помогут оценить эффективность инвестиционных действий. Дисконтирование определяется как приведение финансовых показателей, которые относятся к разным временным промежуткам будущего, к тому, насколько они несут ценность в данный момент.

В основе данного Методического регламента лежит идея, что одна и та же сумма денег имеет разную ценность в разные временные отрезки. То есть, тысяча рублей сегодня будет ценнее, чем тысяча рублей через месяц. При грамотном распоряжении деньгами через месяц эта тысяча рублей принесет хороший доход .

Дисконтирование денежного потока имеет смысл применять, когда:

  • Есть веские аргументы, что потоки денег в перспективе будут сильно отличаться от текущих.
  • Есть много данных, которые помогают рассчитать и аргументировать прибыль от вложений, например, в сфере недвижимости.
  • В качестве объекта оценки выступает что-то большое и многофункциональное, например, торгово-развлекательный центр. Либо же он находится на этапе введения в эксплуатацию.
  • Денежные потоки прибыли или затрат сильно разнятся и зависят от сезона.

Преимущества дисконтирования денежных потоков

Если сравнивать с другими методами, то дисконтирование денежных потоков позволяет произвести глубокое и детальное исследование. Можно оценить бизнес , который не имеет стабильности в движении финансовых потоков. Это объясняется тем, что для применения метода используют специальные коэффициенты и учитываются особые каналы поступления средств.

Нестабильность многих коммерческих объектов и активов ведет к тому, что к их покупке или аренде подходят очень взвешенно. Финансовые потоки могут как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения сильно меняться. Поэтому дисконтирование денежных потоков позволяет провести максимально приближенный к реальному расчет денежного потока.

Инвестор или заинтересованное лицо обязательно рассматривает актив на предмет того, сколько прибыли он получит в будущем. Определяющим фактором является соотношение между тем, сколько он заплатит за актив сейчас, и сколько он принесет ему прибыли за определенный временной промежуток либо за сколько его можно будет реализовать в будущем.

Дисконтирование денежного потока имеет ряд преимуществ:

  • Учитывает динамику рынка.
  • Работает в условиях неравномерной структуры денежных потоков.
  • Применяется практически во всех случаях.

Есть и слабые места, например эмоциональный фактор, из-за которого личная заинтересованность оценщика и симпатия к тому или иному активу может привести к ошибкам в прогнозировании.

Этапы дисконтирования денежных потоков

Чтобы результаты расчетов были приближены к наиболее реальному развитию событий, нужно действовать по определенному плану. Вы можете дополнять свои действия либо сокращать их в зависимости от масштабов расчета и специфики движения денежных потоков. В целом советуем ориентироваться этапы, описанные ниже.

Выбор периода

Выбрать нужный временной промежуток – важный этап. Если вы выберете слишком короткий промежуток, то ваш расчет не будет эффективным, не будет иметь стратегическое значение для бизнеса. При выборе очень длительного периода есть риск не учесть скрытые факторы, и расчет будет нереалистичным. В мире используется период в 5-10 лет, в России – обычно меньше.

Определение потока

Определяем тип денежного потока, который будем исследовать. Возможно использование величины финансов, которые увеличиваются или уменьшаются в процессе. Основными данными на этом этапе будут являться финансово-экономические отчеты за текущий и предыдущие периоды, а также анализ рынка , выполненный с учетом погрешностей. Здесь нужно учитывать разные виды доходов и потерь:

  • общий доход (минус налог на активы и расходы на ведение бизнеса);
  • суммарный доход по прогнозам аналитиков;
  • чистый операционный доход без инвестиционных денежных средств и оплаты кредитов;
  • потоки финансов до и после взимания фиксированных сборов.

Расчет реверсии

Это остаточная стоимость. То есть, стоимость объекта, который оценивается, рассчитывается после того, как он перестанет приносить прибыль. Реверсию можно рассчитать на примере идентичных объектов в России или используя авторитетные прогнозы ситуации на рынке. Также нужно рассчитать ставку капитализации или доход за год, следующий после прогнозируемого временного периода.

Вычисление ставки

На этапе вычисления ставки дисконтирования необходимо корректно спрогнозировать будущие доходы . Для этого можно использовать любые экономические методы: сравнить инвестиции, сложить потенциальные риски, вычислить процент от аналогичных сделок, промониторить рынок. Вычисление ставки должно происходить, строго отталкиваясь от четких экономических расчетов.

Практическое применение

Затем можно переходить непосредственно к методу дисконтирования, используя при этом вычисленные и исходные показатели. Чтобы вычислить дисконтированный денежный поток, используются такие показатели как:

  • денежный поток в определенные временной период;
  • норма будущего дохода;
  • временной прогнозный период;
  • количество прогнозируемых отрезков движения денежных потоков и другие.

Методы вычисления дисконтированных денежных потоков

  • Сложение рисков.
  • Выделение процента.
  • Мониторинг рынка.

Сложение рисков

Данный метод основывается на том, что рассчитать дисконтированный денежный поток по ставке – достаточно рискованно. В данном случае расчет производится по совокупности всех рисков, которые имеются. Ставка в этом случае приравнивается к сумме безрисковый ставки и премиальных за риск. Данные значения рассчитываются с помощью суммирования показателей известных и потенциальных факторов риска.

Также широко применяется метод кумулятивного построения, так как в некоторых сферах (например, в недвижимости) этот метод является наиболее простым и эффективным. С помощью кумуляции можно оценить любые виды активов (транспортные средства, спецтехнику, оборудование), а также рассчитать коэффициенты капитализации.

Как управлять рисками: кейс

Почему так важно системно управлять рисками? Как и зачем классифицировать риски? Как структурировать работу по управлению рисками? Кто из ваших менеджеров за какие риски должен нести ответственность? Ответы вы найдете в кейсе по управлению возможными рисками от журнала «Генеральный Директор».

Выделение процента

Данный метод применяется, когда расчет показателя нормы доходов производится как ставка в процентах. Значение рассчитывается, полагаясь на данные об аналогичных предприятиях или проектах. Алгоритм расчета построен на гипотезах о величине будущих денежных потоков.

При расчетах нужно учесть объемы и значения исходной информации – так удастся правильно подобрать формулы. Точный расчет ставки дисконтирования денежных потоков можно произвести, взяв всю информацию у инвестора (при инвестировании) и выяснив, какой процент соответствует денежному потоку предприятия в среднем.

Когда экономист получит данные, то на их основании рассчитает ставку дисконтирования для аналогичных денежных потоков. Необходимо учитывать специфику финансовой динамики каждого рассчитываемого потока. Если использовать погрешности, то в результате получится минимальное отклонение реального развития событий от предполагаемого.

Метод выделения состоит из нескольких шагов. Сначала мы моделируем и изучаем реальные денежные потоки, затем производим экономические расчеты показателей, которые пригодятся для дальнейшего анализа. Только после этого, используя статистику и другие методы, мы рассчитываем исследуемый денежный поток.

Оценка рынка

Оценка или мониторинг рынка подразумевает длительный постоянный анализ ситуации на рынке и отслеживание финансовых показателей, идентичных с исследуемым денежным потоком. Информация, которую собрали, обобщается по территориальным и временным критериям. Работать с этими данными легче, так как они яснее отражают реальную ситуацию.

Также оценка рынка подразумевает сравнительный анализ, проверку актуальности и подлинности отклонений, используемых коэффициентов. Эти данные постоянно корректируются. Каждый вид дохода или убытка должен рассчитываться с использованием своих показателей и расчетов, усредненные значения и расчеты на этапе аккумуляции информации не будут эффективными.

Мониторинг рынка позволяет получить большую практическую и теоретическую информацию об идентичных денежных потоках и точнее рассчитать исследуемый денежный поток.

Как рассчитать дисконтированный денежный поток

Прежде чем произвести расчет дисконтированного потока, необходимо подготовить большое количество данных. Нужно произвести максимально подробный анализ прошлых финансовых отчетов, выявить средние размеры прибыли и затрат. Затем исследуется рыночное состояние, динамика изменения цен на активы и другие, необходимые для расчетов показатели. После этого делаются прогнозы будущих движений денежных потоков на основании предоставленных отчетов.

Особенности расчетов

Исследуемый объект оценивается по таким показателям прибыли, как валовая (действительная и потенциальная), чистая (операционная) и прибыль до налогообложения. Расчет дисконтированного денежного потока отличается следующими особенностями:

  • Налоговая и экономическая амортизации не являются движением реального денежного потока, так как зависят от условий и могут меняться с течением времени. Поэтому расчет потенциальной прибыли производится без учета амортизации.
  • Инвестиционные вложения в объект или актив отнимаются от чистой операционной прибыли. Таким образом, значение финансового потока вычисляется наиболее точно.
  • Когда оценивается инвестиционная стоимость объекта, все процентные платежи по займам вычитаются из чистой прибыли . Но если вы проводите расчет рыночной стоимости объекта, то расходы на покрытие займов и кредитов учитывать нет необходимости.
  • Когда вычисляются расходы на поддержание объекта, его эксплуатационных характеристик, то необходимо учитывать затраты владельца объекта и вычесть их из реальной валовой прибыли.

Пример расчета

Создадим таблицу показателей для компании «Рога и копыта». В ней используем те показатели, которые будут необходимы в прогнозируемом периоде.

Чистая прибыль

Амортизация

Оборотный капитал

Инвестиции

Задолженность

Денежный поток

В графе «инвестиции» находятся данные, которые связаны с затратами на поддержку и развитие бизнеса. Так как это расходы, то они могут иметь отрицательное значение.

Оборотный капитал может быть и положительным, и отрицательным.

Далее возьмем какой-либо размер процента ставки дисконтирования. Допустим, это будет 10 %. Произведем расчет повышения денежного потока. В качестве примера берем показатель темпа роста для периода после прогноза. Данный показатель мы будем записывать как «G» и называть G-ставка. После этого мы вычисляем размер денежного потока за первый постпрогнозный год. Формула выглядит так:Cp = 133 * 1,01 / (0,10 – 0,01) = 1493

После этого нужно разделить все значения денежного потока на соответствующую ставку дисконтирования. Сделать это необходимо для каждого года прогнозируемого периода и обязательно отдельно для постпрогнозного.

Денежный поток

Ставка дисконтирования

Дисконт.денежный поток

В нашем примерном расчете получилось сумма всех значений дисконтированного потока – 1350. Так мы вычислили стоимость компании «Рога и копыта» по методу дисконтированного денежного потока.

Разумеется, вы должны пользоваться своими показателями при расчете дисконтированного денежного потока. Пример должен служить для вас лишь ориентиром.

Вывод

Оценить стоимость компании или какого-либо актива можно с помощью дисконтирования денежного потока. Так как для инвесторов соотношение прибыли и затрат на приобретение является основным, то это отражается в дисконтированном денежном потоке.

Чтобы получились корректные результаты, необходимо знать этапы проведения дисконтирования и подобрать подходящий метод. Это будет зависеть от специфики исследуемого объекта или компании.

Углубленный расчет лучше производить с помощью квалифицированных экономистов, так как это уменьшит фактор личной симпатии к объекту или компании, которую исследуют, а также поможет избежать ошибок в расчетах.

При оценке капитальных проектов можно использовать базовые методы, такие как ROCE и Payback. В качестве альтернативы компании могут использовать технику DCF (Дисконтированные денежные потоки), рассматриваемую на этой странице. С помошью техники дисконтированных денежных потоков помжно рассчитать такие популяные показатели эффективности инвестиций, как чистая приведенная стоимость (NPV) и внутренняя норма доходности (IRR).

Денежные потоки и релевантные затраты

Для всех методов оценки инвестиций, за исключением ROCE, следует учитывать только соответствующие денежные потоки. Эти:

  • денежные потоки, которые произойдут в будущем;
  • денежные потоки, которые возникнут только в случае реализации инвестиционного проекта или проектакапитальных инвестиций

При инвестиционной оценке всегда следует игнорировать:

  • осуществленные расходы (расходы, которые уже были понесены)
  • обязательные расходы (затраты, которые будут понесены в любом случае)
  • неденежные расходы
  • накладные расходы.

Временная стоимость денег

Деньги, полученные сегодня, стоят больше той же суммы, полученной в будущем. Это ключевой принцип инвестиционного анализа, называемый временная стоимость денег.

Это происходит по трем причинам:

  • потенциал для получения процентов / расходов на финансирование
  • влияние инфляции
  • влияние риска.

Методы дисконтированных денежных потоков (DCF) учитывают эту временную стоимость денег при оценке инвестиций.

Компаундирование

Сумма, вложенная сегодня, принесет проценты. Метод компаундирования вычисляет будущее или конечное значение данной суммы, вложенной сегодня через несколько лет.

Чтобы суммировать сумму, показатель увеличивается на сумму процентов, которую он заработал за период.

Пример компаундирования:

Инвестиции в размере 100 долларов США должны быть сделаны сегодня. Какова стоимость инвестиций через два года, если процентная ставка составляет 10%?

Решение

100 долларов США будут стоить 121 доллар за два года с процентной ставкой 10%.

Формула для компаундирования:

Чтобы ускорить вычисление смешивания, мы можем использовать формулу для вычисления будущего значения суммы, вложенной сейчас. Формула:

FV = PV * (1 + r) ^ n

где FV = будущая стоимость после n периодов

PV = Текущая или начальная стоимость

r = процентная ставка за период

n = количество периодов

Дисконтирование

В потенциальном инвестиционном проекте денежные потоки будут возникать в разные моменты времени. Чтобы сделать полезное сравнение различных потоков, все они должны быть преобразованы в общий момент времени, как правило, на сегодняшний день, т. Е. Денежные потоки дисконтируются.

Текущая стоимость (PV) представляет собой денежный эквивалент в настоящее время в отношении дебиторской / кредиторской задолженности в будущем.

Формула для дисконтирования

PV = FV / (1 + r) ^ n

Это просто переупорядочение формулы, используемой для компаундирования.

(1 + r) -n называется коэффициентом дисконтирования или фактором дисконтирования (DF).

Пример дисконтирования:

Что представляет собой PV в размере 115 000 долларов США, подлежащих получению через девять лет, если r = 6%?

Решение:

Стоимость капитала

В методах дисконтированных денежных потоков требуется процентная ставка. Существует ряд альтернативных терминов, используемых для обозначения процентной ставки:

  • стоимость капитала
  • учетная ставка
  • требуемый возврат.

Здесь обсуждаются различные способы определения стоимости капитала.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Для оценки общего воздействия проекта с использованием методов DCF включает дисконтирование всех соответствующих потоков денежных средств, связанных с проектом, до их текущей стоимости (PV).

Если рассматривать отток проекта как отрицательный и приток как положительный, NPV проекта представляет собой сумму приведённых стоимостей (PV) всех потоков, возникающих в результате выполнения проекта.

Правило принятия решений:

NPV представляет собой излишки средств (после финансирования инвестиций), заработанные по проекту, поэтому:

  • если NPV положителен - проект является финансово жизнеспособным
  • если NPV равен нулю - проект ломается даже
  • если NPV отрицательный - проект не является финансово жизнеспособным
  • если у компании есть два или более взаимоисключающих проекта, они должны выбрать тот, у которого самая высокая NPV

Предположения при расчете чистой приведенной стоимости

При расчете чистой приведенной стоимости сделаны следующие предположения о движении денежных средств:

  • все денежные потоки происходят в начале или конце года
  • начальные инвестиции происходят T0
  • другие денежные потоки начинаются через год после этого (T1).

Также процентные платежи никогда не включаются в расчет NPV, поскольку они учитываются по стоимости капитала.

Пример использования NPV

Организация рассматривает капиталовложения в новое оборудование. Расчетные денежные потоки следующие.

Стоимость капитала компании составляет 9%.

Рассчитайте NPV проекта, чтобы оценить, следует ли его выполнять . Решение:

PV притока денежных средств превышает PV оттока денежных средств на 29 760 долларов США, а это означает, что проект получит доход DCF более 9%, т. е. он будет получать профицит в размере 29 760 долл. США после уплаты стоимости финансирования. Поэтому его следует проводить.

Преимущества и недостатки использования NPV

Преимущества

Теоретически метод инвестиционной оценки NPV превосходит все остальные. Это потому, что он:

  • является абсолютной мерой возврата
  • основан на движении денежных средств, а не на прибыли
  • должен привести к максимизации богатства акционеров.

Недостатки

  • Трудно объяснить менеджерам
  • Требуется знание стоимости капитала
  • Это относительно сложно.

Расчет дисконтных факторов

Однако в некоторых особых случаях можно использовать методы экономящие время.

Дисконтные аннуитеты

Аннуитет - это постоянный годовой денежный поток в течение ряда лет.

Если инвестиционная оценка предполагает постоянный годовой денежный поток, можно использовать специальный коэффициент дисконтирования, известный как коэффициент аннуитета.

Коэффициент аннуитета (AF) - это имя, присвоенное сумме отдельного DF. Формула для коэффициента аннуитета:

Пример использования коэффициента аннуитета:

Плата в размере 3600 долларов США должна производиться каждый год в течение семи лет, первый платеж происходит через год. Процентная ставка составляет 8%. Что такое PV аннуитета.

Решение:

AF можно найти по формуле:

Поэтому PV аннуитета составляет $ 3600 × 5,206 = $ 18,741.60

Дисконтируемые бессрочные выплаты (перпетуитет)

Бессрочность - это бесконечный годовой денежный поток.

Текущая стоимость (PV) бесконечного денежного потока определяется по формуле:

где, CF - поток денежных средств, r - ставка дисконтирования.

1 / r также известно как коэфициент или фактор вечности.

Пример использования коэффициента вечности:

Какова нынешняя стоимость 3 000 долларов США, получаемая каждый год, если процентная ставка составляет 10%?

Решение:

Продвинутые и отсроченные аннуитеты, бессрочные выплаты, перпетуитеты

Использование коэффициентов аннуитета и факторов бесконечности предполагает, что первый денежный поток будет происходить через год. Таким образом, коэффициенты аннуитета или бессрочности будут снижать денежные потоки, чтобы дать стоимость за год до появления первого денежного потока. Для стандартных аннуитетов и сроков это дает текущее значение (T0), поскольку первый поток денежных средств начинается с T1.

Будьте осторожны: если это не так, вам нужно будет скорректировать свои расчеты.

В некоторых инвестиционных оценках регулярные денежные потоки могут начинаться сейчас (при T0), а не через год (T1).

Рассчитайте PV, проигнорировав платеж при T0 при рассмотрении количества денежных потоков, а затем добавив его к коэффициенту аннуитета или вечности.

Пример использования расширенных аннуитетов

Сегодня начинается 5-летняя аннуитета в размере 600 долларов США. Процентные ставки составляют 10%. Найдите PV аннуитета.

Решение

Это, по сути, стандартный четырехлетний аннуитет с дополнительной оплатой в T0. PV можно рассчитать следующим образом:

PV = 600 + 600 × 3,17 = 600 + 1902 = $ 2,502

Тот же ответ можно найти быстрее, добавив 1 в AF:

PV = 600 × (1 + 3,17) = 600 × 4,17 = 2,502.

Пример использования продвинутых перпетуитетов

Бессрочность в размере 2000 долларов должна начаться немедленно. Процентная ставка составляет 9%. Что такое PV?

Решение

Это, по сути, стандартное бессрочное с дополнительной оплатой в T0. PV можно рассчитать следующим образом:

Опять же, тот же ответ можно найти быстрее, добавив 1 к вечности.

Отсроченные аннуитеты и перпетуитеты

Некоторые регулярные денежные потоки могут начинаться позже, чем T1.

Это касается:

  1. применение соответствующего фактора к денежному потоку как обычно
  2. возврат вашего ответа обратно в T0.

Пример отсроченных аннуитетов

Для отложенных денежных потоков применение стандартного коэффициента аннуитета будет определять стоимость денежных потоков за год до их начала, что на этой иллюстрации означает T2. Чтобы найти PV, требуется дополнительный расчет, значение должно быть возвращено обратно в T0.

Что такое PV в размере 200 долларов США каждый год в течение четырех лет, начиная с трехлетнего периода, если ставка дисконтирования составляет 5%?

Решение

Внутренняя норма доходности (IRR)

IRR - это еще один метод оценки проекта с использованием методов DCF.

IRR представляет собой ставку дисконтирования, при которой NPV инвестиций равна нулю. Таким образом, он представляет собой безубыточную стоимость капитала.

Вычисление IRR с использованием линейной интерполяции

Шаги в линейной интерполяции:

  1. Рассчитать две NPV для проекта при двух разных затратах капитала
  2. Используйте следующую формулу, чтобы найти IRR:

L = более низкая процентная ставка
H = более высокая процентная ставка
NL = NPV при более низкой процентной ставке
NH = NPV при более высокой процентной ставке.

На приведенной ниже диаграмме показан IRR, оцененный по формуле.

Правило принятия решений:

  • проекты должны приниматься, если их IRR больше, чем стоимость капитала.

Пример использования IRR

Прогнозируемые денежные потоки потенциального проекта дают NPV в размере 50 000 долларов США при ставке дисконтирования 10% и NPV в размере 10 000 долларов США по ставке 15%.

Рассчитайте IRR.

Решение:

Преимущества и недостатки IRR

Преимущества

IRR имеет ряд преимуществ, например. Это:

  • учитывает временную стоимость денег
  • является процентным и, следовательно, легко понятным
  • использует денежные потоки без прибыли
  • рассматривает всю жизнь проекта
  • означает, что фирма выбирает проекты, в которых IRR превышает стоимость капитала, должен увеличить богатство акционеров.

Недостатки

  • Это не показатель абсолютной доходности.
  • Интерполяция дает только оценку, и для точной оценки требуется использование программы для работы с электронными таблицами.
  • Это довольно сложно рассчитать.
  • Нетрадиционные денежные потоки могут приводить к множественным IRR, что означает, что метод интерполяции не может быть использован.

Трудности с подходом IRR

Интерполяция дает только оценку (и для точной оценки требуется использование программы для работы с электронными таблицами). Сама стоимость расчета капитала также является лишь приблизительной оценкой, и если разница между требуемым возвратом и IRR мала, то это отсутствие точности может фактически означать, что принимается неправильное решение.

Другим недостатком IRR является то, что нетрадиционные денежные потоки могут привести к отсутствию IRR или нескольких IRR. Например, проект с оттоком в T0 и T2, но доход в T1 может, в зависимости от размера денежных потоков, иметь на разных графиках несколько разных профилей (см. Ниже). Даже там, где проект имеет один IRR, из графика видно, что правило принятия приведет к неправильному результату, поскольку проект не получает положительную NPV любой ценой за капитал.

NPV против IRR

Как NPV, так и IRR - это методы оценки инвестиций, которые способствуют дисконтированию денежных потоков и превосходят основные методы, такие как ROCE или окупаемость. Однако для различения двух взаимоисключающих проектов можно использовать только NPV, так как приведенная ниже диаграмма демонстрирует:

Профиль проекта A таков, что он имеет более низкий IRR, и применение правила IRR предпочло бы проект B. Однако в абсолютном выражении A имеет более высокую NPV по стоимости капитала компании и поэтому должна быть предпочтительной.

Таким образом, NPV лучше подходит для выбора между проектами.

Преимущество NPV заключается в том, что он говорит об абсолютном увеличении богатства акционеров в результате принятия проекта при текущей стоимости капитала. IRR просто говорит нам, насколько стоимость капитала может возрасти до того, как проект не будет стоить принятия.

Измененная внутренняя норма прибыли (MIRR) решает многие из этих проблем с помощью обычного IRR

Также по теме инвестиционная оценка

  • Котировки капитала
  • Инвестиционная оценка. Прочие аспекты

Дисконтирование денежных потоков – основной инструмент оценки инвестиционного проекта. В статье рассмотрим основы дисконтирования, расскажем, когда применять метод и приведем пример расчета.

Дисконтирование денежных потоков. Определение.

Дисконтирование денежных потоков – это способ оценки будущих денежных потоков . Другими словами, это попытка оценить привлекательность любых инвестиционных возможностей на основе того, какие денежные потоки они способны сгенерировать в будущем.

Суть метода базируется на простом утверждении – деньги «сейчас» стоят дороже, чем деньги «потом» – в будущем (см. рисунок 1). Это обусловлено тремя основными причинами:

  1. Инфляция. Для экономики характерно постепенное повышение цен. За одну и ту же сумму денег с течением времени можно купить все меньше товаров и услуг.
  2. Риск. Ожидаемые денежные средства могут быть не получены.
  3. Альтернативная стоимость денег. Деньги, находящиеся в обороте сегодня, могли быть инвестированы иначе, например, в банковские депозиты.
Рисунок 1

Что такое денежный поток

Перед дисконтированием необходимо определиться с понятием денежного потока. Для его обозначения используют аббревиатуру CF. При расчетах под денежным потоком подразумевают сумму дохода за вычетом операционных затрат в отдельном периоде. Например, прибыль до вычета налога из отчета по финансовым результатам или чистый денежный поток от операционной деятельности из отчета по движению денежных средств .

Целесообразно с точки зрения репрезентативности управленческой информации разделить поток на:

Подобное разделение не является обязательным правилом, но инвесторы и менеджмент компании получат полноценную информацию о том, насколько прибыльна или убыточна их текущая деятельность. Отдельно представленная информация по инвестиционным планам, поможет скорректировать их исходя из прогнозируемого финансового результата и потоков от финансовой деятельности.

На сумму дисконтированного денежного потока (DCF) влияет частота, график денежных поступлений и длительность временного периода, на который он растянут. График денежных поступлений зависит от вида деятельности, особенностей проекта и способов его реализации. Можно выделить четыре основных вида динамики поступления платежей: равномерная динамика, возрастающая, убывающая и смешанная динамика. Учитывая, что проекты с одинаковой суммой будущих платежей могут иметь различную динамику их поступлений, текущая стоимость денежного потока по каждому проекту будет отличаться.

Коэффициент дисконтирования

Чтобы дисконтировать денежный поток, необходимо перемножить коэффициент дисконтирования и суммы платежей, соответствующего временного периода. Коэффициент рассчитывается по формуле:

где:

r – годовая ставка дисконтирования , ее также часто называют «норма дохода»;

i – номер временного периода, которому соответствует платеж. Чаще всего это номер года от начала периода, в котором осуществлен старт проекта.

Формула дисконтирования денежного потока

CFi – сумма денежного потока, поступившего в период i;

n – общее количество периодов, в которых поступают денежные потоки, принятые для расчета.

Выбор ставки дисконтирования

При всех попытках объективно обосновать величину ставки дисконтирования или нормы дохода r, она во многом остается субъективным показателем. Существует несколько подходов в определении ставки дисконтирования.

1. Первый способ учитывает инфляцию, минимальный уровень доходности и риск от ведения предпринимательской деятельности.

r = Темп инфляции + Минимальный уровень доходности × Риск

В качестве минимального уровня доходности используют ставку доходности по наименее рискованным финансовым инструментам, например, государственным ценным бумагам. Данный подход предполагает, что приемлемым уровнем доходности может быть доход, превышающий темп инфляции, сложившийся в рассматриваемый период времени, на величину минимального дохода с учетом поправки на .

2. Следующий наиболее распространенный способ - «модель WACC ». Данный подход основан на расчете средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital) и предполагает, что вложения в новый проект должны быть более эффективны уже существующего бизнеса. Минусом подхода является отсутствие учета степени риска по проекту.

Средневзвешенная стоимость капитала учитывает соотношение собственных и заемных средств. В качестве собственных средств рассматривают накопленную нераспределенную прибыль, а в качестве заемного капитала – сумму по краткосрочным и долгосрочным банковским кредитам.

В этом случае ставка рассчитывается так:

R d – процентная ставка по привлеченным займам и кредитам;

Wd – доля займов и кредитов;

T – ставка налога на прибыль;

R e – стоимость собственного капитала;

W e – доля собственного капитала.

Как оценить стоимость компании по методу дисконтированных денежных потоков

Смотрите, как провести оценку и избежать грубых ошибок.

3. Ценовая модель капитальных активов (CAPM). Этот способ применяют в условиях стабильной экономики и при наличии открытой информации о прибыльности компаний. В данном случае коэффициент дисконтирования учитывает средний и безрисковый уровень прибыльности компаний на рынке и уровень риска по конкретному проекту.

Уровень риска β определяют как значение от 0 до 1, где 0 – это полное отсутствие риска, а 1 характеризует высокий уровень риска.

r бр - безрисковый уровень прибыльности капитала;

r ср – средний по рынку уровень прибыльности капитала;

β – фактор риска.

Фактор определяется как коэффициент регрессии между уровнем прибыльности рассматриваемой компании и среднем уровнем прибыльности по рынку. В некоторых странах печатают справочники по показателю для крупных компаний.

4. В России используют методику согласно Положению, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 22.11.97 г. №1470

r бр – ключевая ставка Банка России

i – темп инфляции, установленный Правительством РФ на текущий год.

P – уровень риска, который определяется по таблице 1.

Таблица 1. Уровень риска

Уровень риска

Цель проекта

P, процент

Повышение эффективности производства за счет изменения технологии

Обеспечение роста продаж уже производимой продукции

Разработка и продвижение новых товаров

Очень высокий

Инвестиции, направленные на развитие инноваций

Алгоритм расчета

Процесс расчета дисконтированного денежного потока делится на этапы:

  1. Определяют горизонт планирования. Как правило, используют горизонты планирования на 3, 5 и 10 лет.
  2. Составляют прогноз денежных потоков. На базе прогноза по продажам и расходам составляется финансовая отчетность , откуда и берут необходимые для расчета цифры.
  3. Определяют норму дохода с учетом фактора времени и степени риска по проекту.
  4. Приводят суммы денежного потока по каждому временному периоду к старту проекта путем их перемножения с коэффициентом дисконтирования.
  5. Находят общий дисконтированный денежный поток путем суммирования.

DCF-модель, от финансового директора сети фитнес-клубов World Class поможет оценить инвестиционный проект за 30 минут.

Пример расчета дисконтированного денежного потока

В качестве примера расчета используем проект, связанный с увеличением объема продаж существующей продукции.

Ставка дисконтирования рассчитывается по методу, установленному Правительством РФ. Ключевая ставка Банка России 7,75%. Прогнозируемый темп инфляции 5,5%. Уровень риска по проекту применяется на уровне 10%.

Таблица 2. Пример расчета дисконтированного денежного потока

№ периода

Ставка дисконтирования, r

Коэффициент дисконтирования

Денежный поток CF, тыс. руб.

DCF, тыс. руб.

Итого

5 000,00

2 825,11

Дисконтирование широко используется при оценке инвестиционных проектов для принятия решения о вложении денежных средств. Наиболее часто используются следующие показатели:

  • NPV – чистый дисконтированный доход;
  • IRR – внутренняя норма доходности;
  • DPP – дисконтированный срок окупаемости.

Для рассмотренного выше примера при уровне инвестиций в 2 млн руб. дисконтированный срок окупаемости составит 6 лет (см. рисунок 2).

Рисунок 2. Дисконтированный денежный поток

Корректировки и анализ чувствительности

Результат дисконтирования потоков корректируют на стоимость активов и обязательств, не участвовавших в генерации денежных потоков, но при этом существенно влияющих на стоимость бизнеса в целом. Примерами таких активов могут быть непрофильные активы, недостаток или избыток оборотного капитала, рыночная стоимость долга (в зависимости от вида оцениваемой стоимости).

Если применялся денежный поток на инвестированный капитал, то результат расчета отражает стоимость всего вложенного в бизнес капитала: как собственного, так и заемного. Чтобы оценить стоимость собственного капитала, полученный результат уменьшают на величину чистого долга. Чистый долг равен сумме кредитов и займов за вычетом денежных средств и их эквивалентов.

Анализ чувствительности представляет собой расчет стоимостей объекта оценки в зависимости от изменения какого-либо ключевого фактора или группы факторов. Примером такого фактора может являться прогноз цены на продукцию. Поскольку метод дисконтированных денежных потоков содержит в себе высокую долю неопределенности, то инвесторам и руководству компании полезно понимать, как изменятся денежные потоки, если какое-либо из допущений отклонится от реального положения дел. Анализ чувствительности призван дать пользователям более полную информацию о финансовых границах возможностей и угроз для бизнеса.

Технически анализ чувствительности исполняется разными способами, одним из которых является использования команды «ТАБЛИЦА ДАННЫХ» в среде MS Excel.

Пример расчета

Приведем пример расчета стоимости компании «Бетта» и проанализируем результат на чувствительность к ставке дисконтирования (таблица 3).

Таблица 3 . Расчет DCF

Результат расчета DCF

тыс. руб.

Денежный поток на инвестированный капитал

Остаточная стоимость

(рост в постпрогнозный период - 3%)

Ставка дисконтирования (WACC)

Дисконтированные денежные потоки

Сумма дисконтированных денежных потоков

Непрофильные активы

Чистый долг

Избыток собственного оборотного капитала

Итого стоимость собственного капитала

При проведении анализа чувствительности используем команду «ТАБЛИЦА ДАННЫХ» (таблица 4).

Таблица 3 .

Изменение ставки дисконтирования

Отметим, результат оценки стоимости собственного капитала (PV) существенно зависит от ставки дисконтирования. При изменении ставки на 3 пункта, компания «теряет» более 30% стоимости. Сильная зависимость от стоимости капитала и сделанных допущений в прогнозный период представляют собой основные недостатки применения метода дисконтированных денежных потоков. Тем не менее DCF остается самым популярным методом при оценке компаний, проектов и ряда активов и обязательств.

Заключение

Метод дисконтированных денежных потоков – популярный инструмент оценки привлекательности инвестиционных решений. Прежде всего, его применение помогает заинтересованным участникам рынка углубиться в понимание бизнеса и дает обоснованное мнение о его вероятной стоимости.

Однако при оценке надо помнить, что имеет место фактор субъективной оценки рисков, что неизбежно влияет на точность оценки инвестиционной привлекательности.

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.

Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.

Суть метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.

Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.

Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем. Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков. Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта , представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.

Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.

Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть. Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.

Целесообразно применять метод ДДП, если:

  • есть основания считать, что в будущем денежные потоки могут существенно измениться;
  • информации об объекте оценки достаточно для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
  • на потоки финансов оказывает сильное влияние сезонность;
  • предмет оценки представляет собой коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
  • оцениваемая недвижимость только что построена или введена в эксплуатацию.

ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

Практическое применение метода ДДП

Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

  • доходность (сами денежные потоки);
  • сроки расчетов;
  • ставка дисконтирования.

Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.

Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

Базой для расчетов является доходность, то есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности. Учитывается «чистый свободный денежный поток », то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

Сроки прогнозов

Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.

В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

Расчет коэффициента дисконта

Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:

  • инфляционный коэффициент;
  • доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков;
  • прибыль за счет риска;
  • ставка рефинансирования;
  • процент по кредитным вкладам;
  • средняя стоимость капитала и др.

Коэффициент дисконта определяется по формуле:

К д = 1 / (1 + С д) N t

  • К д – коэффициент дисконта;
  • С д – ставка дисконтирования;
  • Nt – номер временного периода.

Порядок применения метода ДДП

Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:

  1. Выбор оценочного периода. Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов.
  2. Определение исследуемого типа денежного потока. Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов. Учитывается несколько типов доходов, как-то:
    • действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);
    • возможный валовой доход;
    • чистый операционный доход (за вычетом капитальных вложений и платежей по обслуживанию займов);
    • денежные потоки до и после уплаты налогов.

    3. Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.

    СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.

  3. Расчет реверсии – остаточной стоимости объекта оценки после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью:
    • изучения стоимости аналогичных объектов на отечественном рынке;
    • прогноза рыночной ситуации;
    • самостоятельного расчета ставки капитализации – дохода за год, следующий после окончания прогнозного периода.
  4. Вычисление ставки дисконтирования. Самый сложный момент в этом расчете – правильно определить ставку дисконтирования, то есть норму дохода. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых обладает рядом достоинств и недостатков. Выбирается оптимальный метод в каждом конкретном случае. Специалисты РФ предпочитают кумулятивный метод (сложение всех рисков). В западной практике чаще всего применяются методы:
    • сравнения альтернативных инвестиций – чаще всего применяется при оценке недвижимости (за ставку признается задаваемая инвестором доходность либо доходы от других проектов этого же инвестора);
    • выделения – вычисляется сложный процент от сделок относительно аналогичных объектов на рынке;
    • мониторинга – основан на регулярном отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, ставка выводится путем качественного сравнения сводных показателей.
  5. Применение метода ДДП по вычисленным исходным показателям . Для вычисления применяют формулу:

    6. ДДП = ∑ N t=1 ДП / (1+ Сд) t

  • ДДП – дисконтированные денежные потоки;
  • ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
  • Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
  • t – временной прогнозный период;
  • N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используется для вычисления дисконтированной цены денежных потоков, поступающих от объектов недвижимости.

Применение ДДП

Метод ДДП позволяет проводить оценку любого бизнеса даже в том случае, если поступающие денежные потоки имеют нестабильный характер. На практике его применяют, когда:

  • присутствует достаточно количество информационных данных, использование которых позволяет определять размер будущей прибыли;
  • существует теория, что будущие инвестиции будут кардинально отличаться от текущих;
  • объект представляет собой недвижимость коммерческого типа с большой площадью;
  • существуют различия между затратами и прибыльными потоками;
  • объект недвижимости только введен в эксплуатацию или же вовсе еще не построен.

Основное преимущество метода ДДП заключается в его универсальности. Эксперт может легко вычислить размер будущих инвестиций и определить наиболее качественные пути развития предприятия.

Расчет ДДП

Расчет ДДП осуществляется в несколько этапов.

Определение прогнозного временного отрезка

От точности прогноза зависит тот объем информационных данных, который будет получен экспертом для определения изменений финансовых потоков.

Прогнозирование объемов прибыли

На этом важном этапе от исследователя требуется:

  • провести качественный анализ объемов прибыли и затрат за прошлые годы;
  • проанализировать и оценить ситуацию на рынке недвижимости;
  • осуществить качественный прогноз распределения будущих расходов на основе информационных данных о прошлых затратах и доходах;

Оценка объекта методом ДДП производится с учетом всех видов поступающей в компанию прибыли. Также вычисляются те финансовые потоки, которые поступали до выплаты налогов и те, которые появились позже.

Определение реверсионной стоимости общего характера

Производится с помощью:

  • качественного профессионального учета изменений, которые происходили в цене объекта за тот период, который он находился в собственности и эксплуатировался с целью получения финансовой выгоды;
  • установленной стоимости продаж;
  • капитализации прибыли за отдельно выбранный период.

Вычисление ставки дисконтирования

Применяется в том случае, когда необходимо срочно рассчитать стоимость финансового потока, получение или выплата которого возможны через конкретный временной промежуток. Эффективный и максимально достоверный расчет ставки производится с использованием нескольких эффективных методов:

  • метод сравнения вложений. Считается очень эффективным в плане расчета инвестиционной цены выбранного для анализа объекта недвижимости;
  • метод выделения. При расчете в обязательном порядке учитывается размер будущих доходов и производится их сравнение с начальными капиталовложениями.
  • метод мониторинга. Производится постоянное отслеживание ситуации на рынке недвижимости. Все те данные, которые были получены в процессе наблюдения, унифицируются и представляются на всеобщее обозрение. Как правило, такая информация выступает для оценщика в качестве своего рода ориентира, опираясь на который можно сравнить средние и текущие показатели.

Вычисление цены объекта

Процесс вычисления номинальной стоимости имеет несколько особенностей, учитывать которые необходимо в обязательном порядке:

  • во-первых, для того, чтобы правильно рассчитать реверсионную стоимость необходимо обязательно произвести дисконтирование за последний год. После этого производится суммирование реверсии и общего объема средств;
  • во-вторых, по окончанию расчетов, стоимость выбранного для исследования объекта недвижимости должна равняться общей сумме двух важнейших параметров — реверсии текущего вида и стоимости тех денежных потоков, которые планируются к получению в будущем.

Соблюдение двух вышеперечисленных условий обязательно, так как в противном случае результат будет иметь большие погрешности. Доверять выполнение всех расчетов нужно только специально подготовленным специалистам.