Vânzarea unui apartament către stat: cum să oficializați corect tranzacția. Vând apartament peste taxa cadastrală Vând apartament la valoarea cadastrală

Dimensiune minima amendă - 1000 de ruble, maxim - 30% din valoarea impozitului datorat pentru plată. Exemplul nr. 4. Să presupunem că de plătit taxa fiscală este de 150 de mii de ruble. Dacă depuneți declarația nu la timp, adică nu înainte de 30 aprilie, ci, de exemplu, cu o întârziere de 3 luni, adică 30 iulie, atunci calculul cuantumului amenzii va fi următorul: 150.000 * 0,05 * 3 = 22.500 de ruble. Astfel, pe lângă suma de bază a impozitului, cetățeanul din exemplul prezentat va trebui să plătească și o amendă de 22.500 de ruble. Dacă, în plus, nu aveți timp să plătiți taxa fiscală până la data de 15 iulie a anului de raportare, se va aplica o amendă suplimentară de 20% din valoarea impozitului datorat. În exemplul nostru, aceasta este de 30.000 de ruble. Astfel, valoarea totală a penalităților poate fi de 52.500 de ruble, ceea ce reprezintă cel puțin o treime din valoarea impozitului.

Explicații

Să presupunem că 3.600.000 este valoarea cadastrală * 0,7 (factor de reducere) = 2.520.000 - 2.500.000 (prețul de vânzare al apartamentului) = 20.000 (venituri primite) * 13% = 2.600 ruble. (taxa 2600 ruble).

Dacă valoarea cadastrală înmulțită cu factorul de reducere (0,7) este mai mare decât prețul contractului (costul apartamentului specificat în contractul de vânzare), atunci valoarea cadastrală este inclusă în venit.

Dacă valoarea cadastrală înmulțită cu factorul de reducere (0,7) este mai mică decât prețul contractului (costul apartamentului specificat în contractul de cumpărare și vânzare), atunci prețul contractului este inclus în venit.

Dacă valoarea cadastrală nu este determinată, atunci prețul contractual al locuinței va fi inclus în calculul taxei.

Când vindeți un apartament, nu uitați că puteți utiliza deducerea fiscală o dată pe an.

Ce impozit pe vânzarea unui apartament trebuie plătit?

Adică dacă anul acesta ai vândut două apartamente în valoare de 3 milioane fiecare, vei primi în continuare o deducere de 1 milion: (3.000.000 R + 3.000.000 R − 1.000.000 R) × 13% = 650.000 RNDFL Dacă pentru cel puțin un apartament are acte, poate solicita o deducere pentru aceasta în valoare de cheltuieli confirmate, iar pentru al doilea - 1 milion A doua metodă este potrivită pentru proprietarii de apartamente scumpe. Aici taxa nu se percepe pe întregul cost al apartamentului, ci pe profitul primit din vânzare. pp. 2 p. 2 art. 220 NKRF Să presupunem că ați cumpărat un apartament într-o clădire nouă pentru 6 milioane de ruble, ați făcut reparații și doi ani mai târziu l-ați vândut cu 8 milioane de ruble. Dacă alegeți prima metodă și reduceți suma impozabilă cu un milion, ați plăti impozit pentru 7 milioane de ruble - adică 910 mii de ruble.

Este mult mai profitabil să reduceți impozitul pe suma cheltuită pentru achiziționarea unui apartament.

Taxa pe vanzarea unui apartament

Impozitul trebuie calculat folosind următoarea formulă: Impozitul pe venitul personal = (prețul apartamentului vândut - prețul apartamentului achiziționat) × cota de impozitare(13%). Exemplu Zakirov V.I. a vândut un apartament în 2016 pentru 3.600.000 de ruble și în același an a cumpărat un altul pentru 2.600.000 de ruble. Pretul contractului este mai mare in ambele cazuri valoarea cadastrală, asadar, in calcul se foloseste cea contractuala.

Atenţie

Impozitul pe venitul personal de plătit este de 130.000 de ruble. Deoarece diferența dintre prețurile de vânzare și de cumpărare ale apartamentelor este de 3.600.000 - 2.600.000 = 1.000.000, atunci baza de impozitare este egală cu 1.000.000 de ruble. Următoarele 1.000.000 × 13% = 130.000 (suma impozitului de plătit). Exemplu Parfenov K.M. mi-am vândut apartamentul după 1 ianuarie 2016, iar valoarea cadastrală a fost de 4.200.000 (mai mult decât este indicat în contractul de vânzare), și am cumpărat apartament nou pentru 3.000.000 de ruble.

Cum să reduceți impozitul când vindeți un apartament?

Deținut mai puțin de 3 ani Dacă există venituri din vânzarea unui apartament, va trebui să plătiți impozit pe venit în orice caz, chiar dacă:

apartamentul a fost moștenit;
localul de locuit a devenit proprietate în baza unui contract de cadou;
imobilul a fost privatizat și apoi vândut înainte de expirarea a 3 ani;
un cetățean a dobândit dreptul de proprietate asupra unui apartament în baza unui contract de rentă pe viață.

Este posibil să reduceți dimensiunea Există două modalități de a reduce dimensiunea bazei de impozitare:

deduceți suma deducerii din prețul contractual de vânzare - 1 milion de ruble;
sau reduce veniturile cu suma cheltuielilor pentru achiziționarea unui apartament.

Contribuabilul decide independent ce metodă să folosească. De remarcat faptul că reducerea bazei de impozitare imediată și cu sumă deducere de proprietateși nu vă puteți baza pe suma cheltuielilor - trebuie să alegeți un singur lucru.

Cum să reduceți impozitul atunci când vindeți un apartament

Prima metodă: deduceți 1 milion de ruble din prețul de vânzare și plătiți impozitul pe venitul personal de 13% din suma rămasă. pp. 1 pct. 2 art. 220 NKRF Dacă un apartament costă 1,2 milioane de ruble, veți plăti impozit pe 200 de mii: (1.200.000 RUR − 1.000.000 RUR) × 13% = 26.000 RNDFL Cheltuielile pentru tratament și formare reduc, de asemenea, valoarea impozitului pe vânzarea unui apartament, dar numai dacă aceste cheltuieli au fost în anul vânzării apartamentului. Puteți solicita o deducere socială în limita, dar nu returnați 13%, dar reduceți impozitul. Dacă apartamentul costă un milion sau mai puțin, atunci nu vei plăti un ban în buget.
Puteți profita de acest beneficiu nu o dată în viață, ci o dată pe an, dar cu o limitare: chiar dacă vindeți două apartamente într-un an și nu există documente care să confirme cheltuielile de achiziție pentru ambele, veți primi un „milion- deducere de dolari” pentru ambele apartamente împreună, și nu pentru fiecare separat.

Calculul impozitului pe vanzarea unui apartament

Hai să vorbim. Opțiunea 1. Furnizează autorităților fiscale documente despre cheltuielile pentru achiziționarea apartamentului tău. În acest caz, impozitul pe venitul personal se va calcula numai din diferența dintre prețul de cumpărare și prețul de vânzare al acestei proprietăți. Opțiunea 2. Dacă apartamentul a fost moștenit, donat sau privatizat, atunci, desigur, cheltuielile pentru acesta nu pot fi confirmate.
Pentru astfel de situații, este prevăzută o deducere fiscală de 1 milion de ruble, care poate fi utilizată pentru a reduce veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare. Este important să știți: dacă într-un an v-ați vândut toate „imobilele” (apartament, vilă, teren), atunci această deducere de un milion de dolari va fi împărțită între toate aceste obiecte. Deci, este mai bine să le vindeți pe toate separat - în ani diferiți, atunci un astfel de „bonus” poate fi primit de la fiecare vânzare.
Opțiunea 3.

Impozit în 2016 la vânzarea unui apartament, exemple, calcule.

Cum și când să depuneți o declarație fiscală? În cazul vânzării unui apartament, este responsabilitatea cetățeanului să depună o declarație la Inspectoratul Serviciului Fiscal Federal al Rusiei (IFTS al Rusiei) la locul de reședință. Se depune în formularul 3-NDFL. Declarația trebuie depusă cel târziu la data de 30 aprilie a anului următor celui în care apartamentul a fost vândut. Este important de știut că declarația se depune chiar dacă taxa este zero.

Info

Acest document poate fi completat ca în în format electronic, și pe hârtie. Puteți depune declarația personal sau prin poștă cu o listă a atașamentelor. Se depune electronic prin Zona personală pe site-ul oficial al Serviciului Fiscal Federal al Rusiei.

În plus, următoarele trebuie atașate direct la declarație:

Copii ale documentelor în baza cărora a avut loc transferul dreptului de proprietate către alt proprietar. Acesta ar putea fi un contract de cumpărare și vânzare, un acord de schimb etc.

În special, este utilizat în calcule dacă valoarea din contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului este mai mare decât valoarea cadastrală. Lege Federația Rusă obligă cetățenii, în cazul în care încasează venituri din vânzarea unui apartament, să depună o declarație în formularul 3-NDFL cel târziu la data scadenței. Se depune chiar si in cazurile in care taxa este calculata ca zero.

Important

Totuși, cetățeanul trebuie să documenteze veniturile și cheltuielile primite din tranzacții. Este necesar să se plătească impozit la vânzarea unui apartament La 1 ianuarie 2016 au intrat în vigoare modificări ale legislației în materie de impozitare. În special, aceasta a afectat impozitul pe venitul persoanelor fizice (în continuare - impozitul pe venitul persoanelor fizice) la vânzare imobiliare.

Dacă trebuie sau nu să plătiți impozit pentru vânzarea unui apartament depinde de mai mulți factori:

Modul de dobândire a unui apartament și anume prin moștenire sau donație, acesta a fost primit de la o rudă apropiată etc.

Reducerea coeficientului impozitului pe venit la vânzarea unui apartament

Daca in anul in care iti vinzi casa iti cumperi imediat un apartament nou, ai dreptul sa primesti altul deducere fiscală- din suma cheltuită cu achiziționarea de bunuri imobiliare. Adevărat, suma nu trebuie să depășească 2 milioane de ruble. Funcționarii fiscali vor recalcula: valoarea impozitului pe apartamentul vândut va fi redusă cu suma care este supusă rambursării din banii bugetului. Puteți citi mai multe aici. Un apartament ce ți-a fost transferat în baza unui contract cadou este, de asemenea, considerat venit și, prin urmare, este supus unei cote standard de impozitare - 13% pentru rezidenți și 30% pentru nerezidenți. Și dacă ați reușit să câștigați un apartament într-o competiție sau un joc, atunci 35% din prețul total al unui astfel de „premiu imobiliar” ar trebui transferat la buget. Important de știut: Cei care au primit un apartament cadou de la rude nu vor trebui să plătească această taxă.
Primit prin moștenire În cazul în care o persoană fizică a primit un imobil prin moștenire, perioada minimă de scutire de la plata impozitului pe venit va fi de 3 ani, și nu de 5 ani, ca în cazul general. În caz contrar, regulile de calcul a taxei fiscale sunt aceleași. La plata impozitului pe proprietate, un cetățean are dreptul de a reduce baza de impozitare prin:

suma cheltuielilor pentru achiziționarea unui apartament;
sau valoarea deducerii - 1 milion de ruble.

Deoarece atunci când vindeți un apartament moștenit nu puteți utiliza prima metodă, adică reduceți baza de impozitare cu suma cheltuielilor (deoarece apartamentul nu a fost achiziționat inițial pentru bani, ci a fost transmis „gratuit” prin moștenire), singura opțiunea rămasă este utilizarea deducerii prevăzute pentru proprietate. Exemplul nr. 3.

Mulți oameni știu că veniturile obținute din vânzarea spațiilor rezidențiale sunt supuse impozitului pe venitul personal. Cu toate acestea, nu toată lumea știe cine este exact contribuabilul, cum să determinăm cuantumul taxei fiscale și alte nuanțe importante.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre soluții tipice probleme legale, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

În plus, din 2016 au intrat în vigoare modificări privind calculul și plata impozitului la vânzarea spațiilor. Pentru acele spații de locuit care au fost vândute înainte de 31 decembrie 2015 se aplică vechile reguli, pentru cele care sunt ulterioare acestei date se aplică reguli noi.

Ce trebuie sa stii

Impozitul pe venitul din vânzarea spațiilor de locuit este plătit de vânzător. Vă rugăm să rețineți că rata de impozitare depinde de statutul fiscal cetăţean.

Deci, pentru rezidenții Federației Ruse, adică cei care locuiesc permanent (mai mult de 183 de zile) pe teritoriul Federației Ruse, rata este de 13%. Același lucru este valabil și pentru cei care au călătorit în străinătate pentru o perioadă de cel mult 183 de zile.

Dacă un cetățean locuiește în Rusia mai puțin de 183 de zile pe an, el este recunoscut ca nerezident și trebuie să plătească un impozit majorat - 30% din veniturile din vânzări.

cei care au primit un apartament în baza unui contract cadou;
moștenitori;
cei care au privatizat locuințele;
a primit spații rezidențiale în baza unui contract de rentă pe viață.

Important! Dreptul la neplata impozitului pe venitul persoanelor fizice le apare acestor persoane numai daca spatiile de locuit sunt detinute de cel putin 3 ani.

Noile modificări introduse în 2016 scutesc și alte persoane decât cele menționate mai sus de la plata impozitului, dar numai dacă au deținut apartamentul cel puțin 5 ani.

Cum se calculează impozitul pe vânzarea unui apartament

Pentru a calcula care va fi suma de colectare a impozitului, este necesar să se determine baza de impozitare - adică venitul cu care se va înmulți cota de impozitare (13% sau 30%, în funcție de statutul fiscal). individual).

Baza de impozitare este considerată a fi doar profitul primit din vânzarea bunurilor imobile. Adică dacă proprietarul a vândut un imobil de locuit la un preț mai mic decât cel pentru care a cumpărat inițial apartamentul, atunci nu trebuie să plătească impozit pe venitul personal.

Exemplul nr. 1. Un apartament a fost achiziționat în 2014 pentru 1,5 milioane de ruble. În 2015, proprietarul a decis să-l vândă cu 1,3 milioane Nu este nevoie să plătească impozit pe venit, deoarece nu există venituri.

Când vindeți un apartament achiziționat înainte de 2016, trebuie să îl dețineți cel puțin 3 ani pentru a evita plata impozitului pe venitul personal. Daca achizitia se face dupa data specificată, proprietatea trebuie să fie valabilă cel puțin 5 ani.

Deci, taxa fiscală trebuie calculată și plătită numai dacă:

spațiile de locuit au fost deținute mai puțin de 36 sau 60 de luni. (în funcție de momentul în care a fost achiziționat);
se primesc venituri din vânzare, adică există o diferență pozitivă între prețul de vânzare și prețul inițial de cumpărare.

După valoarea cadastrală

Conform regulilor actualizate, taxa fiscală va fi calculată pe baza determinării următoarelor sume:

pretul cadastral;
pret negociat.

Din 2016, legea impune ca la calculul taxei fiscale să fie luate în considerare prețurile cadastrale și contractuale. Cea mai mare dintre aceste valori este luată ca bază de impozitare.

Cu alte cuvinte, trebuie să comparați care este prețul conform contractului de vânzare a apartamentului și ce este conform extrasului din ITO. Prețul cadastral trebuie înmulțit cu un factor de reducere - 0,7 - și este valoarea rezultată care este folosită pentru comparație.

Exemplul nr. 2. Un individ a achiziționat un spațiu în 2016 cu 6 milioane Puțin mai târziu, în 2019, cetățeanul a vândut proprietatea pentru 7 milioane, încasând astfel un venit din vânzare în valoare de 1 milion este de 8 milioane.

Dacă înmulțim această cifră cu 0,7, obținem 5,6 milioane. Astfel, prețul cadastral este mai mic decât prețul contractului, ceea ce înseamnă că valoarea contractului trebuie luată ca bază impozabilă, adică 7 milioane de ruble.

Calculăm venitul: 7 – 6 = 1 milion de ruble – acesta este venitul primit din vânzări. 1 milion trebuie înmulțit cu cota de impozitare, adică 13%. În total, constatăm că suma impozitului care trebuie plătit la buget va fi de 130 de mii de ruble.

Mostenit

În cazul în care o persoană fizică a primit un imobil prin moștenire, perioada minimă de scutire de la plata impozitului pe venit va fi de 3 ani, și nu de 5 ani, ca în cazul general. În caz contrar, regulile de calcul a taxei sunt aceleași.

La plata impozitului pe proprietate, un cetățean are dreptul de a reduce baza de impozitare prin:

suma cheltuielilor pentru achiziționarea unui apartament;
sau valoarea deducerii - 1 milion de ruble.

Exemplul nr. 3. O persoană a intrat în drepturi de moștenire în 2015, iar în 2016 a decis să vândă bunul moștenit.

Prețul inițial de vânzare este de 2 milioane de ruble. Prețul cadastral al imobilului este de 1,5 milioane, neputând fi luat în calcul drept costuri de achiziție.

Înmulțim valoarea cadastrală cu factorul de reducere: 1,5 * 0,7 = 1,05 milioane de ruble. Valoarea cadastrală s-a dovedit a fi mai mică decât valoarea contractului, ceea ce înseamnă că la calcularea impozitului se ia în considerare valoarea contractului imobilului rezidențial.

Deducerea de proprietate trebuie scăzută din prețul contractului și înmulțită cu cota de impozitare de 13%. Total obținem: (2 milioane – 1 milion) * 13% = 130 de mii de ruble.

Un cetățean va trebui să plătească la buget un impozit pe vânzări egal cu 130 de mii de ruble.

Deținut de mai puțin de 3 ani

Dacă există venituri din vânzarea unui apartament, va trebui să plătiți impozit pe venit în orice caz, chiar dacă:

apartamentul a fost moștenit;
localul de locuit a devenit proprietate în baza unui contract de cadou;
imobilul a fost privatizat și apoi vândut înainte de expirarea a 3 ani;
un cetățean a dobândit dreptul de proprietate asupra unui apartament în baza unui contract de rentă pe viață.

Este posibil să reduceți dimensiunea

Există două modalități de reducere a bazei de impozitare:

deduceți suma deducerii din prețul contractual de vânzare - 1 milion de ruble;
sau reduce veniturile cu suma cheltuielilor pentru achiziționarea unui apartament.

Contribuabilul decide independent ce metodă să folosească. Trebuie remarcat faptul că este imposibil să reduceți baza de impozitare atât cu valoarea deducerii proprietății, cât și cu suma cheltuielilor - trebuie să alegeți un singur lucru.

Cum se depune o declarație

Este important să depuneți corect declarația pentru plată impozit pe venit din vanzarea unui apartament. În primul rând, va trebui să colectați câteva documente:

contractul inițial de cumpărare pentru apartamentul care a fost vândut;
dacă doriți să reduceți impozitul pe valoarea cheltuielilor, trebuie să furnizați documente care atestă cheltuielile;
certificat de proprietate asupra imobilului vândut;
acord de donație (dacă se vinde un apartament care a fost donat);
pașaport cadastral (în cazul în care a existat o moștenire de proprietate sau un cadou, precum și dacă prețul conform contractului este mult subestimat);
fotocopia pașaportului solicitantului;
cerere de deducere ().

Documentul principal este declarația depusă. Poate fi completat fie manual, fie folosind tehnologia dactilografică.

Detalii importante:

Unele organizații oferă servicii pentru completarea declarației 3-NDFL pentru o taxă mică, dar o puteți completa singur - nu este nimic complicat acolo.

Declarația vă va cere să indicați câteva coduri de venit:

Coduri de cheltuieli/deduceri:

Consecințele dacă nu plătiți

Legislația fiscală prevede sancțiuni destul de stricte pentru cei care întârzie la livrare. Înapoierea taxei conform formularului 3-NDFL.

Da, în fiecare lună. Depunerea cu întârziere a unui document se pedepsește cu o amendă de 5% din valoarea impozitului. Amenda minimă este de 1000 de ruble, maximul este de 30% din valoarea impozitului datorat.

Exemplul nr. 4. Să presupunem că impozitul datorat pentru plată este de 150 de mii de ruble.

Dacă depuneți declarația nu la timp, adică nu înainte de 30 aprilie, ci, de exemplu, cu o întârziere de 3 luni, adică 30 iulie, atunci calculul cuantumului amenzii va fi următorul: 150.000 * 0,05 * 3 = 22.500 de ruble.

Calculul impozitului pe venit datorat vânzării unui apartament poate fi strâns legat de valoarea cadastrală a proprietății. Să studiem cum această relație poate fi urmărită în practică.

Care este semnificația valorii cadastrale a unui apartament la vânzarea acestuia?

Poate fi necesar să se calculeze impozitul pe vânzarea unui apartament pe baza valorii cadastrale cu participarea vânzătorului imobilului în diferite raporturi juridice. Faptul dacă valoarea cadastrală a apartamentului este determinată la vânzare poate afecta semnificativ modul în care este calculat impozitul pe venit al vânzătorului proprietății relevante (în forma Bani primit de la cumpărător). În plus, se pot identifica unele mecanisme indirecte de influență a valorii cadastrale a unui apartament asupra impozitării veniturilor din vânzarea acestuia.

Într-un fel sau altul, valoarea cadastrală la determinarea cuantumului impozitelor la vânzarea bunurilor imobile este importantă din punct de vedere al:

Determinarea bazei de impozitare pe baza veniturilor vânzătorului.

În conformitate cu prevederile articol nou Codul fiscal al Rusiei - Articolul 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, valoarea cadastrală joacă un rol extrem de important în determinarea bazei impozabile pentru veniturile rezultate ca urmare a vânzării de către un contribuabil a unei proprietăți rezidențiale (în cadrul prevederilor legale). relațiile care au apărut după intrarea în vigoare a articolului specificat din Codul fiscal al Federației Ruse - de la 01/01/2016) .

Dacă valoarea apartamentului conform contractului este mai mică decât valoarea cadastrală (la începutul anului în care a fost încheiată tranzacția), care se înmulțește cu 0,7 (un coeficient fix stabilit de Codul Fiscal al Federației Ruse), atunci baza de impozitare se presupune a fi egală cu valoarea cadastrală. Dacă costul apartamentului este mai mare decât indicatorul corespunzător, atunci se presupune că baza de impozitare este egală cu valoarea proprietății.

Desigur, această regulă se aplică numai dacă vânzătorul apartamentului este obligat legal să plătească impozit. Prevederile articolului 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse și normele de drept corespunzătoare stabilesc criterii prin care un cetățean, în anumite cazuri, este scutit de plata impozitului pe venitul persoanelor fiziceîn tranzacţiile imobiliare.

În conformitate cu articolul 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, contribuabilul are dreptul de a reduce baza de impozitare (opțional):

pentru 1.000.000 de ruble;
pentru cheltuielile asociate cu achiziționarea sau construirea unui apartament vândut.

Ivanov a cumpărat un apartament în 2015 pentru 2.000.000 de ruble, iar la începutul anului 2017, l-a vândut cu 2.500.000 de ruble. Valoarea cadastrală a acestui apartament de la începutul anului 2017 este de 2.200.000 de ruble.

La vânzarea unui apartament, baza de impozitare va fi luată egală cu 2.500.000 de ruble, deoarece valoarea cadastrală înmulțită cu 0,7 este de 1.540.000 de ruble, pret mai mic vânzarea unui apartament sub contract.

Ivanov are dreptul de a reduce această bază de date- cu 2.000.000 de ruble. Baza fiscală finală pentru venitul vânzătorului va fi de 500.000 de ruble. Va trebui să plătiți impozit pe venitul personal în valoare de 260.000 de ruble (13% din 2.000.000).

Stabilirea unui preț corect pentru imobile.

Piața imobiliară rusă în multe segmente este foarte volatilă. Procesele sale de stabilire a prețurilor sunt uneori foarte localizate, iar anumite tendințe care sunt relevante pentru o municipalitate pot să nu reflecte esența proceselor economiceîntr-un diferit.

Valoarea cadastrală este un indicator care, pe de o parte, se bazează în mare măsură pe prețul de piață al apartamentului (în cazurile prevăzute de lege, numai pe acesta), pe de altă parte, implică luarea în considerare de către Rosreestr (agenția care stabilește valoarea cadastrală a imobilului) de multe alte criterii, de exemplu:

starea clădirii, amplasarea acesteia;
starea infrastructurii zonei;
material de construcții;
prezența unor îmbunătățiri inseparabile.

Astfel, dacă caracteristicile specificate ale apartamentului sunt la un nivel scăzut, atunci, în ciuda faptului că obiectele imobiliare aparținând segmentului de piață corespunzător au aceeași valoare, apartamentul poate avea un preț semnificativ mai mic conform cadastrului.

Și invers - imobiliare care în mod tradițional nu este la mare căutare în oraș (și, prin urmare, prețurile sale nu sunt mari), totuși, au caracteristici excelente - pot fi evaluate de Rosreestr peste media indicatorilor pieței.

Adică, valoarea cadastrală în unele cazuri poate fi punctul de referință principal pentru vânzătorul de imobil (când se pune problema stabilirii prețului de piață corect al unui anumit apartament). În acest sens, această valoare va afecta dimensiunea bazei de impozitare nu doar de drept, ci și de facto.

Un alt criteriu posibil pentru influența valorii cadastrale asupra valorii vânzărilor (și, în consecință, asupra bazei de impozitare) este estimarea valorii viitoare. povara fiscală cumpărător de apartament - din punctul de vedere al plății impozitului pe proprietate. Este legat în mod specific de prețul cadastral al proprietății. Adică, dacă valoarea cadastrală a unui apartament este mare, cumpărătorul acestuia poate, invocând costul ridicat al sarcinii fiscale asupra apartamentului în viitor, să convingă vânzătorul să facă o mică reducere la apartament (iar acest lucru va afecta și dimensiunea bazei de impozitare).

Iar o altă posibilă interpretare a relației dintre prețul cadastral și vânzarea unui apartament este determinarea cuantumului impozitului ținând cont de luna în care apartamentul a fost vândut. Cert este că impozitul pe proprietate la valoarea cadastrală se calculează pe baza numărului total luni întregi proprietatea unei persoane asupra bunurilor imobiliare timp de un an. Dacă, de exemplu, o persoană a vândut un apartament la sfârșitul lunii octombrie 2016, atunci va plăti impozit la valoarea cadastrală pentru 10 luni din 2016. La rândul său, cumpărătorul proprietății corespunzătoare va fi obligat să plătească impozitul pe proprietate pentru lunile noiembrie și decembrie 2016.

Ivanov și-a vândut apartamentul cu o valoare cadastrală de 2.000.000 de ruble la sfârșitul lunii februarie 2017. Cumpărătorul acestei proprietăți, Petrov, va trebui să plătească impozitul pe proprietate pentru ea timp de 10 luni, iar Ivanov - pentru 2, timp în care a deținut apartamentul.

Conform datelor de calcul de pe site-ul web https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ pentru an intreg Deținerea unui apartament pentru 2017 plătește impozit pe proprietate în valoare de 1.800 de ruble. De fapt, Petrov va trebui să plătească 1500 de ruble ((1800 / 12) * 10), iar Ivanov - 300 de ruble ((1800 / 12) * 2).

În principiu, în cadrul raporturilor juridice cu participarea vânzătorului și a cumpărătorului (în baza unui contract de vânzare-cumpărare) și în cazurile prevăzute de lege - Serviciul Fiscal(Serviciul Federal de Taxe), pot fi observate scenarii în care se vor respecta simultan mecanismele legale remarcate ale influenței valorii cadastrale asupra cuantumului impozitului.

Cum afli valoarea cadastrală a unei proprietăți?

Așadar, am studiat rolul pe care îl joacă valoarea cadastrală a unui apartament la vânzarea acestuia. De asemenea, va fi util să aflați cum un contribuabil, înainte de a planifica o tranzacție, poate afla prețul cadastral al imobilului pe care îl deține. Legislația Federației Ruse prevede următoarele opțiuni pentru rezolvarea acestei probleme:

Contactarea Rosreestr pentru a obține un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare.
Efectuarea unei cereri online prin Fondul de Date de Evaluare Cadastrală de Stat (disponibil pe site-ul Rosreestr).

Adevărat, pentru a obține informații de la Fond, trebuie să cunoașteți numărul cadastral al proprietății - acesta poate fi solicitat printr-o aplicație personală la Rosreestr.

Dacă un contribuabil are întrebări despre valoarea cadastrală (de exemplu, pare excesiv de mare), atunci are dreptul să trimită o cerere la Rosreestr prin care să solicite clarificări cu privire la prețul cadastral al unei anumite proprietăți. Agenția este obligată să ofere cetățeanului explicațiile corespunzătoare în termen de 30 de zile de la primirea unei cereri din partea acestuia.

În cazul în care contribuabilul nu este mulțumit de explicațiile de la Rosreestr, acesta are dreptul să inițieze o procedură de revizuire a valorii cadastrale a imobilului. Să studiem caracteristicile sale mai detaliat.

Revizuirea valorii cadastrale a unui apartament: nuanțe

O revizuire a prețului cadastral al unei proprietăți poate fi efectuată:

Printr-o comisie departamentală.
Din punct de vedere judiciar.

Revizuirea valorii cadastrale printr-o comisie departamentala

În același timp, utilizarea primei opțiuni nu este o prioritate conform legii. Un cetățean are dreptul de a depune imediat o cerere în instanță. Cu toate acestea, contactarea comisiei în practică nu poate fi mai puțin eficientă. Pentru a-l implementa, aveți nevoie de:

Întocmește o declarație despre necesitatea revizuirii valorii cadastrale a apartamentului și atașează-i:

un extras din registrul de stat al bunurilor imobiliare;
o copie a documentului care atestă dreptul de proprietate asupra apartamentului;
documente care confirmă poziția proprietarului că valoarea cadastrală a fost determinată greșit;
documente care confirmă evaluarea de piata a unui imobil (daca se contesta stabilirea valorii cadastrale pe baza valorii de piata).

Aduceți cererea și documentele specificate la Rosreestr.

În termen de o lună, comisia responsabilă cu soluționarea problemelor legate de stabilirea prețului cadastral al imobilelor trebuie să analizeze cererea și să dea un răspuns asupra acesteia. Totodată, comisia ia o decizie cu privire la care va fi răspunsul la o ședință separată, iar proprietarul imobilului are dreptul de a fi prezent la aceasta (trebuie informat despre data ședinței).

Dacă argumentele proprietarului apartamentului sunt considerate suficient de convingătoare, atunci Rosreestr va iniția o ajustare a prețului cadastral al imobilului în termen de 5 zile, trimițând datele necesare structurilor competente din Rosreestr.

Revizuirea valorii cadastrale in instanta

Dacă rezultatele lucrărilor comisiei Rosreestr nu se potrivesc proprietarului apartamentului, acesta are dreptul de a se adresa justiției. Pentru a face acest lucru aveți nevoie de:

Întocmește o cerere în conformitate cu cerințele Codului de procedură administrativă. Ar trebui să conțină:

formularea în care se precizează că un cetățean decide să conteste anumite acțiuni sau inacțiuni ale comisiei Rosreestr;
formularea despre dorința proprietarului apartamentului de a-și modifica valoarea cadastrală.

Aplicația trebuie să includă și:

denumirea instanței la care se depune;
Numele complet, adresa și alte date personale solicitate ale reclamantului;
numele, adresa și alte informații solicitate despre reprezentanța teritorială a Rosreestr, care va fi pârâta.

De asemenea, este important să reflectați în aplicație:

informații care confirmă faptul încălcării intereselor reclamantului;
argumente care justifică pretențiile;
informații despre rezultatele interacțiunii cu comisia (dacă a fost efectuată înainte de a merge în instanță).

Cererea poate fi completată cu diverse documente și dovezi scrise. În general, este însoțit de:

notificări de predare către persoane legate de litigiu, copii de pe cerere și documente;
un extras din registrul de stat al bunurilor imobiliare;
o copie legalizată a certificatului de proprietate asupra apartamentului;
documente care atestă lipsa de încredere a informațiilor utilizate de Rosreestr la stabilirea prețului cadastral al apartamentului;
decizia comisiei Rosreestr (din nou, daca cetateanul a aplicat acolo);
o chitanță care confirmă plata de către reclamant a taxei de stat în valoare de 300 de ruble.

Această listă nu este exhaustivă și poate fi completată cu alte documente, în funcție de specificul unei anumite revendicări. De exemplu, dacă o persoană a apelat la un avocat pentru ajutor, atunci vor fi necesare documente care să ateste autoritatea reprezentantului. În plus, avocatul poate iniția furnizarea altor surse către instanță pentru a confirma poziția reclamantului.

Trimite declarație de revendicare, completat documente necesare, la tribunalul unei entități constitutive a Federației Ruse.

Trebuie să faci asta la timp:

în termen de 5 ani de la data intrării în Registrul de stat incorectă - în opinia proprietarului apartamentului, informații despre proprietate;
în termen de 3 luni de la momentul în care reclamantul descoperă faptul încălcării drepturilor și libertăților sale din cauza acțiunilor sau inacțiunii lui Rosreestr.

Dacă instanța este de partea cetățeanului, Rosreestr va face modificările necesare la cadastrul de stat. Acestea vor fi valabile pentru toate raporturile juridice de la 1 ianuarie a anului în care a fost depusă cererea de judecată, sau din momentul în care informațiile inițiale despre apartament au fost introduse în cadastru - dacă această mențiune a apărut în cadastru mai târziu de 1 ianuarie. anul în care instanța a luat în considerare cererea proprietarului apartamentului.

Știi că…

Din ianuarie 2016 impozit pe vanzarea unui apartamentîn sarcina ei valoarea cadastrală. Mai exact, cu ea valoarea cadastrală, înmulțit cu coeficient 0,7. Dar această regulă are nuanțe. Diavolul, ca întotdeauna, este în detalii. Să explicăm acum despre ce vorbim aici.

Fiecare Vânzător de apartamente este obligat să plătească impozit 13% - impozit pe venitul persoanelor fizice din veniturile primite din vanzarea apartamentului, tinand cont deduceri de impozit pe proprietate (cu suma cu care Vânzătorul își poate reduce venitul impozabil).

Cert este că până în 2016, acest „venit primit din vânzarea unui apartament” a fost calculat din suma care era indicată ca preț în Contract de vânzare și cumpărare (SPA). Și din ianuarie 2016, autoritățile fiscale au primit dreptul de a calcula Impozitul pe venitul personal la vânzarea unui apartament cu acesta valoarea cadastrală,înmulțit cu o retrogradare coeficient 0,7 (clauza 5, Se deschide într-o filă nouă.">Articolul 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). Funcționarii fiscali folosesc acest drept numai dacă pretul contractului mai puțin decât valoarea cadastrală X 0,7. Dacă prețul contractului este mai mare, atunci impozitul va fi luat din acesta ( adică din suma care s-a dovedit a fi mai mare).

Vânzătorul, desigur, are în continuare dreptul de a indica orice preț în el, dar dacă suma veniturilor pe care o primește se dovedește a fi mai mică decât, atunci impozitul ( 13% impozit pe venitul persoanelor fizice) va trebui să plătească în continuare exact această sumă - de la 70% din valoarea cadastrală a apartamentului.

Totodată, Vânzătorul își păstrează posibilitatea de a aplica, iar în unele cazuri taxa poate fi redusă la zero ( Pentru mai multe informații despre deduceri, consultați linkul).

Valoarea cadastrala a apartamentului in scopuri fiscale se ia de la 1 ianuarie a anului in care se vinde apartamentul. Și dacă aceasta valoarea cadastrală pentru apartament nedeterminat , atunci prevederile acestui articol nu se aplica, iar taxa se calculeaza tot din pretul specificat in contract. Dar astfel de cazuri sunt acum foarte puține și de-a lungul anilor, deoarece se lucrează în mod regulat înregistrare cadastrală imobiliare, astfel de cazuri nu se vor întâmpla deloc.

Mai mult, la paragraful 6 din aceeași Articolul 217.1 din Codul Fiscal al Federației Ruse oportunitatea este indicată pentru fiecare subiect al Federației Ruse la propria discreție reduce coeficientul 0,7 pentru evaluarea cadastrală în scopuri fiscale. Mai mult, printr-o lege separată a unei entități constitutive a Federației Ruse, acest coeficient poate fi redus la zero atât pentru toți, cât și pentru anumite categorii de contribuabili și/sau imobile.

Prin urmare, în diferite regiuni ale Rusiei, înainte de a vinde un apartament, este logic să aflați situatia actuala despre valoarea locală coeficient, aplicat valoarea cadastrala a apartamentuluiîn scopuri fiscale la vânzarea sa. Astfel de informații pot fi obținute, de exemplu, de la birou regional Rosreestr, o filială a Camerei Cadastrale din Rosreestr, sau de la consultanți locali.

Pentru ce apartamente se aplică noua regulă fiscală?

Punct important! Aceasta este o inovație legislativă contabilizarea valorii cadastrale la calcularea impozitului pe vanzarea unui apartament) se aplică doar pentru acele apartamente care au fost achiziționate după 1 ianuarie 2016. Acest lucru este menționat direct în Se deschide într-o filă nouă.">Clauza 3, articolul 4 din Legea introductivă nr. 382-FZ din 29 noiembrie 2014.

Cu alte cuvinte, dacă apartamentul a fost înregistrat ca proprietate ( privatizat, moștenit, cumpărat etc.) înainte de 2016, și vândute după, atunci nu se aplică regula de determinare a taxei pe vânzări pe baza valorii cadastrale.

Merită să subestimați prețul într-un contract de cumpărare și vânzare de apartament?

Anterior, mulți Vânzători, încercau evita plata impozitului la vanzarea unui apartament, indicat în Contract de vânzare și cumpărare (SPA) cost redus al apartamentului - în termen de 1 milion de ruble. Acest lucru le-a dat posibilitatea de a folosi legalitatea deducere fiscalăîn valoare de același milion de ruble și, prin urmare, este „legal” să evitați plata impozitului pe vânzări.

Acest truc i-a mulțumit pe Vânzători, dar i-a înspăimântat pe Cumpărători, deoarece în cauză, Cumpărătorul avea dreptul la o rambursare a aceleiași sume „reduse” din contract, și nu cea pe care a plătit-o efectiv.

Dar Taxa pe vânzarea apartamentelor este resetata la zero pentru Vanzator si in mod complet legal, fara nici un fel de trucuri, dupa cativa ani de detinere a apartamentului. Dacă, de exemplu, l-a cumpărat anterior, atunci după 5 ani de proprietate îl poate vinde fără impozit (Se deschide într-o filă nouă."> Clauza 4, articolul 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). Dacă l-a primit cadou, l-a moștenit sau l-a privatizat, atunci este scutit de impozitul pe vânzări după 3 ani de proprietate (Se deschide într-o filă nouă.">Clauza 3, articolul 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dacă vinde apartamentul fără să aștepte aceste termene, atunci apare o taxă și poate fi redusă legal doar cu ajutorul deduceri fiscale . Aici Vânzătorul este tentat să scadă prețul apartamentului cu Contract de vânzare-cumpărare, pentru a o ajusta la mărimea deducerii și a nu plăti nimic la buget.

Această tentație va rămâne la vânzători până la începutul anului 2021 ( daca apartamentul a fost achizitionat anterior de acesta: 2016 + 5 ani de proprietate), sau până la începutul anului 2019 ( daca apartamentul a fost primit cadou, mostenit sau privatizat: 2016 + 3 ani de proprietate). Cumpărătorii trebuie să țină cont de acest lucru și să nu cadă într-un astfel de truc cu subestimare într-un contract de cumpărare și vânzare imobiliare.

Această întrebare a devenit acum relevantă pentru toți vânzătorii de apartamente. Înainte de a indica realul valoare de piață V Contract de cumpărare și vânzare de apartamente (APA), ar fi bine să știm exact ce valoare se va dovedi a fi baza de impozitare – prețul indicat în contract sau valoarea cadastrală apartamente cu coeficient 0,7?

A sti valoarea cadastrala a apartamentului disponibil gratuit pe site-ul Rosreestr, la secțiunea „Servicii” – „Informații de referință privind obiectele imobiliare online”: .

Astfel de informații sunt deschise și disponibile publicului și sunt disponibile pentru oricine poate introduce adresa exactă sau numărul cadastral al apartamentului în câmpul corespunzător. Datele de cost curente sunt furnizate automat din baza de date Cadastrul de stat imobiliare (GKN).

Evaluarea cadastrală a imobilelor nu este o valoare statică, ci se modifică periodic. Atunci când efectuează o astfel de evaluare, ei încearcă să procedeze din ce în ce mai mult de la parametrii de piață ai apartamentului, așadar valoarea cadastrală este aproape de prețul real de piață al apartamentului și uneori chiar îl poate depăși.

Dacă se dovedește că valoarea cadastrala a apartamentului depășește semnificativ valoarea sa reală de piață ( de exemplu, de 1,5 - 2 ori) atunci proprietarul apartamentului are dreptul provocare efectuate evaluare cadastrală. Dar în acest caz, fără specialiști ( avocați și evaluatori) insuficient.

Pentru a contestarea și reducerea valorii cadastrale propriul apartament, o persoană poate merge direct în instanță sau poate încerca să rezolve această problemă în afara instanței ( iar dacă nu merge, atunci mergi în instanță).

Pentru o soluție extrajudiciară, trebuie să contactați un special comisie pentru examinarea litigiilor privind rezultatele determinării valorii cadastrale . O astfel de comisie funcționează la sucursalele Rosreestr din fiecare entitate constitutivă a Federației Ruse. Comisia trebuie să răspundă în termen de o lună - să refuze solicitantul sau să-i satisfacă cererea.

Încercând să provoc în acest fel ( reduce) valoarea cadastrală a unui apartament are sens doar dacă depășește prețul pieței cu cel puțin 35-40%. Dacă există discrepanțe mai mici în ceea ce privește costul, este puțin probabil ca comisia să accepte cererea pentru a fi luată în considerare. Dar proprietarul apartamentului, din nou, poate contesta un astfel de refuz în instanță.

Regulile și secvența pregătirii unei tranzacții pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament sunt pe harta interactivă „Se deschide într-o fereastră pop-up.”> INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS » (se va deschide într-o fereastră pop-up).