7.5. Какво трябва да знаете за договора за покупко-продажба на недвижим имот?
Договорът за продажба на недвижим имот се урежда от параграф 1 ( Общи положенияотносно покупко-продажбата) и параграф 7 (Продажба на недвижими имоти) от глава 30 Граждански кодекс Руска федерация(наричан по-долу „Граждански кодекс на Руската федерация“).
Дефиниция на договор за продажба на недвижим имот
Съгласно договор за продажба на недвижим имот (договор за продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли в собственост на купувача парцел, сграда, постройка, апартамент или друг недвижим имот (член 549 от Гражданския кодекс). Кодекс на Руската федерация), а купувачът се задължава да приеме този имот и да плати определена сума пари за него (цена) (член 454 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Формуляр на договор за покупко-продажба на недвижим имот
Съгласно член 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните. Това означава, че договор за продажба на недвижим имот не може да бъде сключен чрез размяна на документи чрез пощенска, телеграфна, телетайпна, телефонна, електронна или друга комуникация, която позволява надеждно да се установи, че документът идва от страна по договора.
Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност, а именно нищожност.
Разпоредбата, че договорът се сключва „чрез съставяне на един документ“ обаче не ограничава броя на екземплярите на договора за продажба на недвижим имот, които могат да бъдат произволен брой. За да регистрирате прехвърлянето на собственост върху недвижим имот, са необходими поне три копия: копие на продавача, копие на купувача и копие, което ще остане в регистрационното досие на Rosreestr.
Държавна регистрация на прехвърляне на собственост върху недвижими имоти
Трябва да се има предвид, че действащото законодателство не съдържа изисквания за регистрация на самия договор за продажба. нежилищнинедвижим имот. Само договор за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент подлежи на държавна регистрация. Такова споразумение се счита за сключено от момента на такава регистрация (член 558 от Гражданския кодекс). Договорът за продажба нежилищнипомещение се счита за сключен от момента на подписването му от страните, а не от момента на вписване на прехвърлянето на собствеността.
Изискванията за държавна регистрация се прилагат за прехвърляне на собствеността, но не и за договора за продажба на нежилищни недвижими имоти.
Предмет на договора за продажба на недвижим имот и други съществени условия
Съгласно член 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за продажба на недвижим имот трябва да съдържа данни, които позволяват определено да се установи недвижимият имот, който ще бъде прехвърлен на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението от имота по съответния поземлен имотили като част от друг недвижим имот.
При липса на тези данни в договора, условието за прехвърляемия недвижим имот се счита за неуговорено от страните и съответният договор не се счита за сключен.
Това означава необходимостта от описване и детайлизиране на имота по такъв начин, че да няма съмнение относно неговата сигурност. Обикновено това се постига чрез посочване в договора на кадастралния номер на продавания поземлен имот или условния номер за други продавани недвижими имоти, както и посочване на площта на обекта, точния адрес на имота, етажа или етажи, на които се намира продаваният имот, номерата на помещенията, включени в продавания обект съгласно експликацията, и съставяне като приложение към договора на етажен план на придобивания имот, върху който да бъдат разположени помещенията. придобитите са подчертани в някакъв цвят. Разумно е в договора да се посочи, че закупената сграда, структура, конструкция се намира на поземлен имот с такъв и такъв кадастрален номер и да се приложи план на този поземлен имот.
Съгласно ал.2 на чл. 455 от Гражданския кодекс на Руската федерация може да се сключи договор за покупко-продажба за продажба и покупка на недвижим имот, който ще бъдат създадени или придобити от продавача в бъдещеосвен ако законът не предвижда друго.
По-висок Арбитражен съдна Руската федерация, в Резолюция на своя пленум от 11.07.2011 г. № 54 „Относно някои въпроси за разрешаване на спорове, произтичащи от договори относно недвижими имоти, които ще бъдат създадени или придобити в бъдеще“, посочи, че продавачът няма право собствеността върху продажбата на недвижим имот сама по себе си не е основание за признаване на такова споразумение за невалидно. Въпреки това, за държавна регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижим имот на купувача (членове 131 и 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация), продавачът трябва да притежава собственост върху него. Това означава, че страните могат да сключат договор за продажба по отношение на несъществуващ недвижим имот, който ще бъде създаден или придобит от продавача в бъдеще, но за прехвърляне на собствеността върху такъв имот от продавача на купувача, продавачът трябва да има собственост върху него към момента на вписване на прехвърлянето на това право на собственост на купувача.
Предмет на такъв договор за продажба на бъдещо нещо може да бъде и парцел, който към момента на сключването на договора все още не е оформен по начина, предписан от федералния закон.
Ако страните са сключили договор за продажба на бъдеща недвижима вещ, тогава индивидуализирането на предмета на договора може да се извърши чрез посочване на информация, която ви позволява да установите недвижимия имот, който да бъде прехвърлен на купувача по договора ( например местоположението на бъдещия недвижим имот, приблизителната площ на бъдещата сграда, помещения, земя, други характеристики, свойства на недвижими имоти, определени по-специално в съответствие с проектна документация). В същото време такива споразумения трябва да предвиждат цената на продавания имот, която може да бъде определена за единица от неговата площ или по друг начин (клауза 3 от член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация) (клауза 2 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 юли 2011 г. № 54 „Относно някои въпроси за разрешаване на спорове, произтичащи от договори за недвижими имоти, които ще бъдат създадени или придобити в бъдеще“).
В съответствие с параграф 1 на чл. 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за продажба на недвижим имот трябва да предвижда ценатози имот. Цената на имота е съществено условие на договора.
При липса на писмено договорен между страните договор за цената на недвижимия имот, договорът за продажбата му се счита за несключен.
В същото време, съгласно параграф 2 на чл. 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в закона или в самия договор за продажба на недвижим имот, цената на сграда, конструкция или друг недвижим имот, разположен на определен в него поземлен имот, включва цената на съответната част от парцелът, прехвърлен с този недвижим имот, или правото върху него. По този начин, ако цената на парцел или правата върху него не са посочени в договора, тогава се счита, че е включен в цената на сграда, структура или друг недвижим имот, разположен на този парцел.
В случай, че договорът за продажба предвижда плащане на недвижими имоти на вноски (член 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация), договорът
се счита за сключен, ако наред с други съществени условия на договора за продажба, той определя цената на недвижимия имот, реда, условията и размера на плащанията. Ако договорът не съдържа тези разпоредби, тогава договорът не може да се счита за сключен.
Права върху поземлен имот при продажба на сграда, постройка или друг недвижим имот, разположен върху него
от общо правило(клауза 1, член 552 от Гражданския кодекс на Руската федерация) по договор за продажба на сграда, конструкция или друг недвижим имот на купувач заедно с прехвърлянето на собственосттаза такъв имот се прехвърлят права върху земятазаети от такъв имот и необходими за ползването му.
Прехвърлянето на права върху поземлен имот от продавача на купувача обаче зависи от това дали парцелът принадлежи на продавача на правото на собственост или не.
азВ случай, когато продавачът е собственик на земятакъдето се намира имотът за продажба, купувачът прехвърля собствеността върху земятазаети от такъв недвижим имот и необходими за неговото използване, освен ако не е предвидено друго в закона (клауза 2, член 552 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
II.Продажба на недвижим имот, разположен в парцел, не е собственост на продавача, позволен без съгласието на собственикатази област, ако не противоречиусловия за ползване на такъв сайт, установени със законили по споразумение. При продажба на този имот купувач придобива право на ползванерелевантни земя при същите условия като продавача на недвижими имоти.
Условия за качество на имота
При описване и детайлизиране на имота е препоръчително с оглед избягване на спорове и недоразумения в договора да бъдат отразени условията относно качеството (физическо и юридическо) на имота.
Тази препоръка се основава на член 557 от Гражданския кодекс, който в случай, че продавачът прехвърли на купувача недвижим имот, който не отговаря на условията на договора относно качеството на недвижимия имот, позволява правилата на член 475 от да се прилага Гражданският кодекс. с изключение наразпоредби относно правото на купувача да изисква замяна на стоки с неподходящо качество със стоки, съответстващи на договора. Член 475 от Гражданския кодекс, при спазване на това изключение, от своя страна дава на купувача правото да откаже да изпълни договора за продажба и да поиска връщане на сумата, платена за имота при съществено нарушение на изискванията за качество на имота(откриване на непоправими недостатъци, недостатъци, които не могат да бъдат отстранени без несъразмерни разходи или време, или се откриват многократно, или се появяват отново след отстраняването им и други подобни недостатъци). Ако недостатъците на имота не са посочени от продавача, купувачът, на когото е прехвърлен имот с неподходящо качество, има право по свой избор да изиска от продавача:
- пропорционално намаление на покупната цена;
- безвъзмездно отстраняване на дефекти в стоката в разумен срок;
- възстановяване на разходите им за отстраняване на дефекти на стоките.
Прехвърляне на риск от случайна загуба или повреда на имущество
Освен ако не е предвидено друго в договора за продажба, рискът от случайна загуба или случайна повреда на имота преминава върху купувача от момента, в който в съответствие със закона или договора се счита, че продавачът е изпълнил задължението си да прехвърли имот на купувача.
Вписването на прехвърлянето на собствеността на купувача не означава, че имотът е прехвърлен на купувача. Съгласно ал.1 на чл. 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на недвижим имот от продавача и приемането му от купувача се извършва в съответствие с акта за прехвърляне, подписан от страните, или друг документ за прехвърлянето.
Освен ако в закон или договор не е предвидено друго, задължението на продавача да прехвърли недвижим имот на купувача се счита за изпълнено след предаването на имота на купувача и подписването на съответния прехвърлителен документ от страните. Би било погрешно обаче да се мисли, че именно след това рискът от случайна загуба или случайна повреда на закупения имот преминава върху купувача. Тези рискове преминават върху купувача само в момента на вписване на прехвърлянето на собствеността върху него. Това се дължи на факта, че съгласно чл. 211 от Гражданския кодекс на Руската федерация, рискът от случайна загуба или случайна повреда на имущество се носи от неговия собственик, освен ако не е предвидено друго в закон или договор. Все пак страните могат да уточнят това в самия договор рискът от случайна загуба или случайна повреда на придобития имот преминава върху купувача в момента на прехвърляне на имота на купувача съгласно акта за прехвърляне или друг документ за прехвърляне.
Гаранции на страните и задължението на продавача да прехвърли стоките без права на трети лица
Добре подготвеният договор за продажба на недвижим имот предполага наличието на гаранции и уверения по отношение на продавания имот и самия продавач.
Тъй като купувачът поема основните рискове в сделката, той е този, който на първо място трябва да бъде озадачен, като посочи в договора гаранциите, които би искал да получи от продавача и нарушаването на които може да доведе до загуби за купувач, загуба на права върху придобития имот или въвличане на купувача в съдебни спорове на различни основания. Списъкът на гаранциите зависи от условията и схемата на сделката, от начина на проектиране на имота, от неговата правна съдба, състоянието на имота, както и от това дали страните по сделката са физически или юридически лица. Изготвянето на списък с онези гаранции, които трябва да бъдат дадени от продавача и включени в договора за продажба, е задачата, която организаторът на сделката трябва да постави пред адвоката, който изпълнява сделката.
Броят на гаранциите, издадени от купувача, обикновено е много по-малък от гаранциите на продавача и представляват по същество гаранции относно правомощието на купувача да сключва договор и ограниченията при договаряне на покупка на недвижим имот и сключване на договори за покупка на недвижим имот с други лица.
Член 460 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява задължението на продавача да прехвърли на купувача недвижим имот, свободен от права на трети страни, с изключение на случая, когато купувачът се съгласи да приеме стоките, обременени с права на трети страни. . Неизпълнението на това задължение от продавача дава на купувача правото да иска намаляване на цената на недвижимия имот или прекратяване на договора за продажбаосвен ако не може да се докаже, че купувачът е знаел или е трябвало да знае за правата на трети лица върху този имот. Тези правила се прилагат и в случаите, когато към момента на прехвърлянето му на купувача е имало претенции на трети лица във връзка с продавания недвижим имот, за които продавачът е знаел, ако впоследствие тези претенции са били признати за основателни в предписания начин.
Отговорност на страните за нарушаване на договора, включително нарушаване на гаранциите
Договорът за продажба трябва да предвижда отговорност (условия, вид и размер) за нарушаване от страните на поетите задължения и гаранции. Отговорността може да се изрази във възможността за възстановяване от страната, извършила нарушението на договора, неустойки, глоби, загуби, лихви и др. В допълнение, нарушението от една страна на задължения, определени в закон или договор, може да доведе до възникване на правата на другата страна, необходими за нейната защита. Пример могат да бъдат нормите на горния член 460 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Условия за излизане от сделката
За да не изпаднете в безизходна ситуация, когато договорът е сключен, но поради различни причини или обстоятелства не може да бъде изпълнен, препоръчваме Ви да посочите подробно в договора условията за отказ на продавача и/или купувача от сделката и условията, при настъпването на които договорът ще се счита за прекратен. Описанието и формулирането на такива условия е задача на вашия адвокат.
от договор за продажба на недвижим имот Продавачът се задължава да прехвърли недвижим имот в собственост на купувача, а купувачът се задължава да приеме този имот по силата на прехвърлителния акт и да заплати за него парична сума, определена от страните.
от договор за продажба на недвижим имот (договор за продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли в собственост на купувача парцел, сграда, постройка, апартамент или друг недвижим имот
Правилата се прилагат за продажба на предприятия, освен ако не е предвидено друго в правилата за договора за продажба на предприятие.
ЮРИД. ХАРАКТЕРИСТИКА
по взаимно съгласие
компенсиран
двустранно
Взаимно
ПАРТИТА
Продавачът е собственик на недвижимия имот, действащ пряко или чрез свой представител (важи и за носителите на съответните вещни права върху недвижими имоти).
Покупка.
Всички субекти на правото от страната на продавача и купувача могат да действат като страни по договора.
Особености: ако продавачът е държавно или общинско унитарно предприятие с право на стопанско управление или оперативно управление, тогава той има ограничени права да се разпорежда с имущество и не се допуска продажба без съгласието на собственика. Институцията може да отчуждава само недвижимо имущество, което е придобито за сметка на доходи от дейности, разрешени от хартата.
При продажба на недвижими имоти в процес на приватизация се прилагат специални правила, предвидени в законодателството за приватизация.
Предмет - недвижим имот. Това е отличителна черта, която направи възможно разграничаването на този тип куче-ра K-P. Недвижими вещи - всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, чието движение е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им (парцели, изолирани водни тела, гори, сгради, предприятия, подлежащи на държавна регистрация). морски корабии т.н.). включително съдебна зала
Съществено условие - цена и артикул
Договорът за продажба на земя също трябва да посочи нейния тежестии ограничения за употреба. При липсата на тези данни имотното състояние се счита за недоговорено от страните и договорът не е сключен.
Формата- писмено чрез съставяне на един документ, подписан от страните. Несъответствието е невалидно.
Страните са длъжни да впишат само прехвърляне на собствеността върху имота.Не е задължително да се извършва едновременно с прехвърлянето на недвижим имот по акта.
Регистрациипредмет е прехвърлянето на права върху имот, а не договорът, който се счита за сключен от момента на подписването му от страните. Произведени от институции справедливост в Единния държавен регистър в съответствие със закона за регистрация на права върху недвижими имоти. Носи отворенхарактер: органът е длъжен да предостави информация за всеки недвижим имот на всяко лице, което е представило лична карта и писмено заявление, а на юридическо лице - документи, потвърждаващи регистрацията на юридическо лице и пълномощията на неговия представител.
Изпълнението на споразумението от страните преди регистрацията (имотът е прехвърлен на купувача, който е платил на продавача цената, определена от споразумението) не е основание за промяна на отношенията им с трети лица.
В случай, че една от страните избегне държавната регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижим имот, съдът има право да вземе решение относно държавната регистрация на прехвърлянето на собственост:
По искане на другата страна,
По искане на съдебния изпълнител-изпълнител в случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация относно изпълнителното производство,
Страната, която неоснователно избягва държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността, трябва да компенсира другата страна за загубите, причинени от забавянето на регистрацията.
Цена - съществено условие, при липса на dog-r се счита за несключен. При продажба на имот, разположен върху поземлен имот, установената цена на този имот включва цената на съответния поземлен имот, освен ако не е предвидено друго в закон или договор. В договора може да бъде посочена само цена за единица площ, а общата цена на имота се определя от реалната му площ.
Задължение на продавача — прехвърляне на собственост на купувача.
Отговорности на купувача не изискват подробни характеристики, т.к са обичайни за всеки договор K-P, с изключение на задължението за приемане на недвижим имот съгласно акт за прехвърляне
И двамата са длъжни да впишат прехвърлянето на собствеността.
Прехвърляне на недвижими имоти от продавача и приемането му от купувача се извършват съгласно подписания от страните договор акт за предаванеили друг документ за прехвърляне.
Освен ако не е предвидено друго в закон или договор, задължението на продавача да прехвърли недвижим имот на купувача се счита за изпълнено след предаване на имота на купувача и подписване на съответния прехвърлителен документ от страните.Приемането от купувача на недвижим имот, който не отговаря на условията на договора, не е основание за освобождаване на продавача от отговорност за неправилно изпълнение на договора.
По договора за продажба на недвижим имот на купувача едновременно с прехвърлянето на собствеността върху него се прехвърлят и правата върху тази част поземлен имот , което е заето от него и необходимо за ползването му.
В случай, че продавачът е собственик на парцела, върху който се намира продаваемият недвижим имот, купувачът се прехвърля собственост върху земязаети от такъв недвижим имот и необходими за ползването му, освен ако в закон е предвидено друго.
Продажба на недвижим имот, разположен върху поземлен имот, който не е собственост на продавача, позволен без споразумениесобственикът на този сайт, ако това не противоречи на условията за ползване на такъв сайт, установени със закон или договор.
При продажбата на такъв недвижим имот купувачът придобива правото да използва съответния поземлен имот при същите условия като продавача на недвижим имот.
Земеделският кодекс N 136-FZ от 25 октомври 2001 г. установява принцип на единството на съдбата парцелии силно свързани обекти, според който всички обекти, тясно свързани с поземлени имоти, следват съдбата на поземлените парцели, с изключение на случаите, установени от федералните закони.
Кога предаванепродавач на купувач недвижим имот, който не отговаря на условията на договора относно неговото качество , се прилагат правилата на чл.475: Ако недостатъците на стоката не са посочени от продавача, купувачът може по свой избор да поиска от продавача:
Пропорционално намаление на покупната цена;
Безплатно отстраняване на недостатъците в разумен срок;
Възстановяване на разходите им за отстраняване на недостатъци.
При съществено нарушение на изискванията за качество, купувачът има право по свой избор: да откаже изпълнението на договора и да иска връщане на заплатената за стоката сума. Сроковете, през които настъпват последиците, могат да бъдат посочени в договора или закона, ако не е установен, се прилагат разумни.
Договори за продажба на жилища
Съществено условие на договора за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, в който живеят лица запазвайки по предвидения от закона ред правото на ползванетова жилище СЛЕД придобиването му от купувача, е списък на тези лица с посочване на правата им за ползванежилищен имот за продажба.
Договорът за продажба на жилищни помещения подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация.
Договорът за продажба на жилищни помещения се различава от другите договори за продажба на недвижими имоти по това, че жилищните помещения, независимо кой е собственикът им, може да се използва само по предназначение - за да живеят гражданите.Предназначението не може да бъде променяно в договора за продажба по преценка на страните.
Конституцията, която казва, че никой не може да бъде произволно лишен от правото на жилище.
Такива лица включват:
Членове на семейството на собственика на жилището (член 292 от Гражданския кодекс),
Наемател на жилищни помещения и граждани, постоянно пребиваващи с него (членове 675 и 677 от Гражданския кодекс),
Граждани, които са поднаематели в рамките на срока на пренаемане, но не повече от срока на трудовия договор (член 685 от Гражданския кодекс).
Ако към момента на продажбата лицата, чиито права следват жилищните помещения, не живеят в жилищните помещения, тогава в договора трябва изрично да се посочи това.
Ограничения, свързани с отчуждаването на жилищни помещения, в които живеят непълнолетни членове на семейството на собственика: продажбата е разрешена само със съгласието на органа по настойничество и попечителство.
Договор за продажба на предприятие.
Федерален закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“
Търговско дружествокато обект на права - Имотен комплекс, използван за стопанска дейност, се признава за недвижим имот.
Структурата включва всички видове имущество, предназначено за нейната дейност, включително:
Земя,
Сгради, постройки,
Оборудване,
Складова наличност,
продукти,
Бизнес репутация,
права на иск,
Както и правата върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работи и услуги (име на фирма, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закон или договор.
от договор за продажба на бизнес продавачът се задължава да прехвърли в собственост на купувача предприятието като цяло като комплекс от имоти (член 132), с изключение на правата и задълженията, които продавачът няма право да прехвърля на други лица.
ПРАВНО ОПИСАНИЕ
по взаимно съгласие,
компенсиран,
Взаимно.
Предприемчив
Предмет- предприятие като имуществен комплекс, а не като юридическо лице.
Изключителни права върху средствата за индивидуализация на предприятието, продуктите, работите или услугите на продавача (търговско наименование, търговска марка, марка за услуги), както и правата, които му принадлежат въз основа на лицензионни споразумения за използване на такива средства за индивидуализация прехвърлени на купувача, освен ако в договора не е предвидено друго.
Правата на продавача, получени от него въз основа на лиценз за извършване на съответната дейност, не подлежат на прехвърляне на купувача на предприятието освен ако в закон или друг нормативен акт не е предвидено друго. Прехвърлянето на купувача като част от предприятието на задължения, чието изпълнение от купувача е невъзможно при липса на лиценз, не освобождава продавача от тях пред кредиторите. За неизпълнение продавачът и купувачът отговарят пред кредиторите солидарна отговорност.
На практика се налага разграничаване според механизма правна уредбаняколко области на приложение на групата норми:
Продажба на държавни и общински предприятия, извършени в процес на приватизация;
Продажба на предприятието във връзка с фалита на длъжника;
Продажба на предприятия от частни собственици помежду си и при продажба на частни предприятия на държавата.
Страни:
Продавачът е юридическо лице и индивидуален предприемач, който има право на собственост върху имотния комплекс,
Купувачът е юридическо лице и индивидуален предприемач, който може да притежава комплекс от имоти с определено предназначение.
Съществени условия на договора - артикул и цена
ФОРМАТА:
1) се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните, със задължителното прилагане на документи към него
Неспазването на формата на договора за продажба на предприятие води до неговата недействителност.
2) Преди подписване на договора трябва да бъдат съставени и прегледани от страните следните документи:
акт за опис,
Баланса,
Заключението на независим одитор относно състава и стойността на предприятието,
Списък на всички задължения, включени в неговия състав, с посочване на кредиторите, естеството, размера и времето на техните вземания.
Договорът подлежи на държавна регистрацияведнага след прехвърлянето и се счита за сключено от неговия момент.
Структура на предприятието се състои от материални и нематериални елементи. Съставът и стойността на предприятието се определят в договора въз основа на пълна инвентаризация на предприятието, извършена от продавача в съответствие с Насокипо описа на имуществото и финансовите задължения, одобрен със заповед на Министерството на финансите.
Имуществото, правата и задълженията, посочени в документите, подлежат на прехвърляне от продавача на купувача, освен ако не е установено друго със споразумение на страните.
Срок на договорапродажбата не е изрично регламентирана от закона и се установява по споразумение на страните.
Отговорности на продавача : прехвърляне на стоките на купувача в определено количество, комплект, с установеното качество и свободни от правата на 3 лица, прехвърляне на предприятието на купувача съгласно акта за прехвърляне, държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността.
Отговорности на купувача : плащане на полученото предприятие; предприемане на необходимите действия, за да се счита, че продавачът е изпълнил задължението си да прехвърли предприятието (не може неоснователно да откаже да подпише акта за прехвърляне и държавна регистрация на собствеността).
За защита на правата на кредиторите е предвидена процедура: кредиторите за задължения, включени в продаденото предприятие, трябва да са преди прехвърлянето му на купувача уведомен писмено за продажбата му от една от страните по договора за продажба на предприятието.
Уведомлението трябва да е индивидуализирано, т.е. недопустимо е да се използва публикация в медиите като уведомление. страните по договора за продажба на предприятието трябва да се погрижат за наличието на адекватни доказателства за изпълнение на задължението си (известие за уведомление).
Кредитор, който не е уведомил писмено продавача или купувача за съгласието си за прехвърляне на дълга, има право в срок 3 месецаот датата на получаване на съобщението за продажбата на предприятието, изисквайте:
1) прекратяване или предсрочно изпълнение на задължението и обезщетение от продавача за причинените от това загуби;
2) признаване на договора за продажба за недействителен изцяло или в съответната част.
Кредитор, който не е уведомен за продажбата на предприятието, може да представи иск за удовлетворениев рамките на 1 година от деня, в който е узнал или е трябвало да узнае за прехвърлянето на предприятието от продавача на купувача.
След прехвърляне на предприятието на купувача, продавачът и купувачът носят солидарна отговорноствърху задължения, включени в прехвърленото предприятие, които са прехвърлени на купувача без съгласието на кредитора.
ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ПРЕДПРИЯТИЕТО
Прехвърлянето на предприятието от продавача на купувача се извършва съгласно акта за прехвърляне, който посочва:
Данни за състава на предприятието и за уведомяване на кредиторите за продажбата,
Информация за констатирани недостатъци на прехвърляния имот
Списък на имущество, задължението за прехвърляне на което не е изпълнено от продавача поради загубата му.
Подготовка на предприятието за прехвърляне, включително подготовка и представяне за подписване на акта за прехвърляне, е отговорност на продавачаи извършено за негова сметка, освен ако в договора не е предвидено друго.
Договорът за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните (параграф 2 от член 434).
Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност.
Коментари към чл. 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация
1. От всички начини за сключване на договор, предвидени в чл. 434 от Гражданския кодекс във връзка с договора за продажба на недвижим имот е избран само един. Такова споразумение се сключва под формата на единен документ, подписан от страните, със задължително посочване на условията, предвидени в чл. Изкуство. 554, 555 GK. За договор за продажба на недвижим имот не се изисква нотариална форма.
В съответствие с чл. 7 от Закона за въвеждане до влизането му в сила федерален законотносно вписване на права върху недвижими имоти и сделки с тях за договори, предвидени в чл. 550 от Гражданския кодекс, правилата за тяхната задължителна нотариална заверка, установени със закон преди влизането в сила на част втора от Гражданския кодекс (например продажба и покупка на жилищна сграда, дачи - член 239 от Гражданския кодекс на 1964), остават в сила. Трябва да се отбележи, че в Москва, в съответствие с информационно писмоМосковският комитет по собствеността и Московската градска нотариална камара от 15 март 1994 г. при сключване на договори за продажба, замяна и др. сгради, конструкции, нежилищни помещенияизисква се нотариална заверка (Бюлетин на кметството на Москва. 1994. N 5. С. 63 - 64).
2. Коментираната статия съдържа специални последици за неспазване на прост писанесделки, които се различават от общите последици на параграф 1 на чл. 162 GK. Неспазването на писмената форма на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност с прилагането на последиците от недействителността на нищожна сделка (параграф 2 на член 162, член 166 - 168 от Гражданския кодекс).
Договорът за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните (параграф 2 от член 434).
Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност.
Коментар на чл. 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация
1. Коментираната норма се ограничава до обикновена писмена форма на договор за продажба на недвижим имот. В същото време трябва да се припомни, че Гражданският кодекс на RSFSR от 1964 г., без да използва такава категория като „недвижими имоти“, установи императивно правило относно необходимостта от нотариално заверяване на договори за продажба на жилищни сгради.
Понастоящем решението за използването или неизползването на нотариалната форма на договора за продажба на недвижим имот се взема от страните.
2. Въпреки факта, че като общо правило писмената форма на договора е възможна в различни форми (виж член 434 от Гражданския кодекс), коментираният член установява изискването за един документ, който изразява неговото съдържание и е подписан от страните (или упълномощени от тях).
3. В ал. 2 от коментирания член сочи, че неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност. За да бъдат обаче сделките с недвижими имоти валидни, трябва да са изпълнени и следните условия.
Първо, необходимо е съдържанието на сделката да не противоречи на закона. По-специално, сделките, насочени към отчуждаване на обекти, са неприемливи. обща употребаофис сграда (например техническо мазе) или апартамент (например кухня).
На второ място, страните трябва да имат правоспособност и правоспособност. Тъй като сделката е волеви акт, само дееспособни граждани могат да я направят. Очевидно, ако гражданинът няма пълна дееспособност, тогава продажбата на недвижим имот, който му принадлежи (или придобиването), се извършва от неговия законен представител (от името на непълнолетни, недееспособни граждани) или с писменото съгласие на законния представител на граждани от 14 до 18 години или ограничено дееспособни граждани. Юридическите лица също могат да бъдат участници в сделката, като се вземат предвид спецификите на техния правен статут, например предприятия, основани на правото на икономическо управление или оперативно управление, като същевременно се ограничава тяхното разпореждане с недвижими имоти.
На трето място, необходимо е отчуждителят да притежава вещта по право на собственост. Ако отчуждителят е държавна или общинска организация, тогава обектът трябва да принадлежи или на държавни и общински предприятия на правото на икономическо управление, или на държавни и общински институции, както и на държавни предприятия на правото на оперативно управление. Законното притежание, използване и разпореждане с недвижими имоти се потвърждават от документ за собственост - договор за продажба, договор за прехвърляне и др.
Четвърто, необходимо е волята на участника в сделката да съответства на неговата истинска воля, т.е. разбирането на сделката трябва да е правилно и нейното изпълнение трябва да бъде доброволно.
Пето, както вече беше посочено, необходимо е писменото изпълнение на тези сделки под формата на един документ.
Шесто, това е от съществено значение държавна регистрациядоговори за продажба на недвижими имоти (например договори за продажба на жилищни помещения и др.) в предвидените от закона случаи. Съгласно ал.1 на чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация неспазването на изискването за държавна регистрация на сделката води до нейната недействителност. От държавната регистрация на договора е необходимо да се разграничи държавната регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти. В преходен периодразвитие на законодателството на Руската федерация и формиране на правни условия за гражданското обращение на недвижими имоти, когато гражданите, когато извършват сделки с жилищни помещения, са изправени пред множество измамни действия. В момента има необходимите условияда се изключи изискването за държавна регистрация на договори за продажба на жилищни помещения, като се запазят настоящите изисквания за държавна регистрация на прехвърляне на права върху всеки недвижим имот, включително жилищен имот.
———————————
См. обяснителна бележкакъм проекта на Федерален закон N 121907-5 „За изменение на част втора от Гражданския кодекс на Руската федерация“ (по отношение на изключването на изискването за държавна регистрация на определени договори). Въведено от депутатите от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация П.В. Крашенинников, В.С. Груздев, А.Г. Назаров, О.Д. Галцова // SPS "КонсултантПлюс".
При отклонение от посочените условия сделката се счита за невалидна.
Сделка, която е недействителна поради признаването й като такава от съда, се признава за унищожаема, например сделки, извършени от лица с ограничена дееспособност или непълнолетни на възраст от 14 до 18 години (членове 175 и 176 от Гражданския кодекс), както и като под въздействието на насилие или заплахи (член 179 GK).
4. Сделка, която е недействителна независимо от преценка, са нищожни, например сделки, извършени от недееспособни или на възраст под 14 години (членове 171 и 172 от Гражданския кодекс) или извършени без намерение да създадат подходящи правни последици (клауза 1 от член 170 от Гражданския кодекс).
В чл. 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява принципа за класифициране на сделките като една или друга категория недействителност, ако законът не посочва прехвърляемостта на сделката. Сделки, които не са в съответствие със закона или други правни актове, се признават за нищожни.
С договор за продажба на недвижим имот (договор за продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху парцела, сградата, постройката, апартамента или друг недвижим имот на купувача, а купувачът се задължава да приеме този имот и да плати за него цената, определена от страните (клауза 1 от чл. 549, параграф 1 от член 454 от Гражданския кодекс).
Съществените условия на договора за продажба на недвижим имот включват условията относно предмета на продажба и цената на продавания недвижим имот.
Законът изисква договорът за продажба на недвижим имот да съдържа данни, които ви позволяват категорично да определите недвижимия имот, който ще бъде прехвърлен на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на имота върху съответния поземлен имот или като част на други недвижими имоти. При липса на посочените данни в договора, условието относно недвижимия имот, който се продава и прехвърля, се счита за несъответстващо и договорът не се сключва.
AT различен от договор за продажбадвижимо имущество, договорът за продажба на недвижим имот трябва да съдържа условие относно цената на недвижимия имот, договорена от страните в писмен вид. При липса на условие за цената, договорът за продажба на недвижим имот се счита за несключен (клауза 1 на член 555 от Гражданския кодекс). По правило цената на недвижим имот, разположен върху поземлен имот, договорен от страните, включва цената на съответната част от поземления имот, прехвърлен с този недвижим имот или правото върху него (параграф 2 от член 555 от Гражданския кодекс). ). Това правило обаче е диспозитивно.
Цена на недвижими имотив договор за продажба на недвижим имот може да се определи от страните по различни начини. В случаите, когато цената на недвижимия имот е определена за единица от неговата площ или друг показател за неговия размер, общата дължима цена на такъв недвижим имот се определя въз основа на действителния размер на недвижимия имот, прехвърлен на купувача (клауза 3 от член 555 от Гражданския кодекс).
Основна отговорносткупувачът по договор за продажба на недвижим имот, наред със задължението да приеме закупения имот, е и задължението да го заплати. Формата, редът и начинът на плащане се определят самостоятелно от страните по договора. Законът допуска изплащане на закупен имот на изплащане и на кредит, както и авансово плащане.
Ако в договора няма условие за разпределение на разходите за държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността, тези разходи трябва да бъдат поети от продавача.
Договорът за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните.
несъответствиеформа на договор за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност. Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация.
Договор за продажба на предприятие
Съгласно договора за продажба на предприятие продавачът се задължава да прехвърли предприятието като цяло като имотен комплекс в собственост на купувача (член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация), с изключение на права и задължения че продавачът няма право да прехвърля на други лица (клауза 1 от член 559 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Обособяването на договор за продажба на предприятие като независима разновидност на договора за продажба на недвижим имот се дължи на спецификата на предмета - предприятието като имуществен комплекс, използван за предприемаческа дейност.
Договорът за продажба на предприятие е консенсуален, възмезден, взаимен.
Обект на този договор е предприятието като имуществен комплекс. Структурата на предприятието като имуществен комплекс включва всички видове имущество, предназначено за неговата дейност, включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работа и услуги (търговска марка, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права. По закон или по споразумение в състава на предприятието могат да бъдат включени други имуществени и неимуществени елементи.
Страни по договора са продавачът - физическо или юридическо лице, което има право на собственост върху въпросния имот, и купувачът - по правило индивидуален предприемач или юридическо лице, което може да притежава имот в определен комплекс. предназначение.
Изискванията към формата на договора за продажба на предприятие следва да се разглеждат като специални. Първо, това са указания за действителната форма на договора и неговата регистрация, и второ, указания за приложените към договора документи, чийто списък е изчерпателен. Неспазването и на двете изисквания води до недействителност на договора.
Договор за доставка: понятие, видове и елементи
Съгласно договора за доставка доставчикът-продавач, занимаващ се с предприемаческа дейност, се задължава да прехвърли в определен период или срокове произведените или закупени от него стоки на купувача за използване в предприемачески дейности или за други цели, които не са свързани с лични, семейни, домакинска и друга подобна употреба.
Настоящият договор е консенсусен, възмезден и взаимен.
Доставката най-често включва договор за доставка за държавни нужди, договор за доставка на енергия и договор за възлагане.
Елементите на договора за доставка са както следва: страни, предмет, цена, срок, форма и ред за сключване, съдържание на договора.
Страни по споразумението - лица, извършващи стопанска дейност, т.е. съгласно чл. 2 от Гражданския кодекс - търговски организации (понякога с нестопанска цел) или граждани - индивидуални предприемачи.
Предметът на договора по правило са вещи, определени с родови характеристики. Правата на купувача включват правото да замени стоки с ниско качество, да компенсира недостига от други лица с приписване на доставчика на разходите за тяхното закупуване. Индивидуално определени вещи не могат да бъдат предмет на договор. Цената на договора се определя по споразумение на страните (с изключение на тези видове стоки, по отношение на които се извършва държавно регулиране на цените).
Крайният срок за изпълнение на задълженията за прехвърляне на стоките и плащането им също се определя по споразумение на страните.
Формата на договора е писмена, която на практика се формализира, като правило, чрез подписване и съставяне от страните на един документ. Съдържанието на договора са задълженията на страните (доставчикът - да предаде на купувача стоките с всички необходими принадлежности и документи в уговореното количество, асортимент и комплект, с установеното качество, без права на трети лица, в подходяща опаковка или контейнери, а купувачът - да приеме стоката и да я заплати).
Доставка на стоки за държавни нужди
Доставката на стоки за държавни нужди се извършва въз основа на държавен договор за доставка на стоки за държавни нужди, както и сключени в съответствие с него договори за доставка на стоки за държавни нужди.
Потребностите на Руската федерация или съставните образувания на Руската федерация, определени в съответствие с установения от закона ред и осигурени за сметка на бюджетите и извънбюджетните източници на финансиране, се признават за държавни нужди.
Държавният договор за доставка на стоки за държавни нужди е вид договор за доставка и в този смисъл може да се характеризира като възмездно, чувствено и взаимно споразумение.
При държавен договор за доставка на стоки за държавни нужди доставчикът (изпълнителят) се задължава да прехвърли стоките на държавния клиент или, по негово указание, на друго лице, а държавният клиент се задължава да осигури плащането на доставените стоки.
Държавният договор се сключва въз основа на поръчката на държавния клиент за доставка на стоки за държавни нужди, приета от доставчика (изпълнителя).
За държавен клиент, който е направил поръчка, приета от доставчика (изпълнителя), сключването на държавен договор е задължително. Сключването на договор е задължително за доставчика (изпълнителя) само в случаите, установени със закон, и при условие, че държавният клиент ще компенсира всички загуби, които могат да бъдат причинени на доставчика (изпълнителя) във връзка с изпълнението на договора. .
Ако поръчката за доставка на стоки за държавни нужди се извършва чрез търг, сключването на договор с доставчика (изпълнителя), обявен за победител в търга, е задължително за държавния клиент.
В случаите, предвидени от закона, държавният клиент има право да откаже напълно или частично стоки, чиято доставка е предвидена от държавния договор, при условие че доставчикът компенсира загубите, причинени от такъв отказ.
договор за договаряне
Съгласно договор за договаряне производителят на селскостопанска продукция се задължава да предаде отгледаната (произведената) от него селскостопанска продукция на доставчика - лицето, което закупува тази продукция за преработка или продажба.
Този договор е консенсусен, възмезден и двустранен.
Договарянето е специфично за страните и предмета на договора. Продавачът по споразумение за договор може да бъде не само селскостопански търговски организации и селски (фермерски) домакинства, за които производството и продажбата на селскостопански продукти е предприемаческа дейност, но и граждани, произвеждащи селскостопански продукти в домашни парцели, градински парцели и летни вили. Купувачът (изкупвач) е лице, което закупува селскостопанска продукция за по-нататъшна преработка или продажба, т.е. за използване в бизнес дейности.
Съгласно договора за договор се продават само тези селскостопански продукти, които се отглеждат (произведат) от продавача в количеството и асортимента, предвидени в договора. Това може да са продукти от бъдеща реколта или вече налични от производителя при сключване на договора. Съгласно договора за доставка могат да се продават както произведени, така и закупени от продавача продукти.
По силата на договор се продава селскостопанска продукция, която не е претърпяла никаква обработка. Преработените селскостопански продукти се отнасят за промишлени продукти, които се продават по договор за доставка или по договор за продажба на дребно.
Договор за доставка на енергия
Договорът за доставка на енергия е обществена поръчка.
Съгласно договора за доставка на електроенергия организацията за доставка на електроенергия се задължава да доставя на абоната (потребителя) енергия през свързаната мрежа, а абонатът се задължава да заплаща получената енергия, както и да спазва режима на нейното потребление, предвиден от споразумението, да осигури безопасността на експлоатацията на управляваните от него енергийни мрежи и изправността на използваните от него уреди и съоръжения, свързани с потреблението на енергия.
Договорът за електрозахранване се сключва с абоната, ако той има захранващо устройство, което отговаря на установените технически изисквания, свързано към мрежите на електроснабдителната организация и друго необходимо оборудване, както и осигурява отчитане на потреблението на енергия.
Това е договор по взаимно съгласие, тъй като правата и задълженията на страните възникват от момента на сключване на договора и снабдителната организация се задължава да доставя енергия на абоната по време на действието на договора; освен това това е платено и взаимно споразумение и е едно от публичните споразумения.
Страните по това споразумение са електроснабдителната организация и абонатът. Енергийните компании са търговски организации, които продават на потребителите произведена или закупена електрическа и (или) топлинна енергия.
Абонатът по договора за доставка на енергия (купувачът на енергия) може да бъде правенили индивидуален. Обектмогат да получават енергия или за директно потребление, или за препродажба. граждани, като правило, сключват договор за доставка на електроенергия, за да получат енергия за битово потребление. Договорът обаче може да предвижда използването на енергия за стопански дейности.
Гражданският кодекс не съдържа специални изисквания за формата на договора за доставка на енергия. Поради това при извършването му трябва да се спазват общите разпоредби за формата на сделките. При сключване на договор за доставка на енергия с абонат - юридическо лицеизисква се проста писмена форма. Регистрацията на договорните отношения се извършва чрез "действително свързване" по предписания начин към свързаната мрежа (клауза 1 на член 540 от Гражданския кодекс). Действителното свързване се предхожда от подаване на заявление от гражданина до организацията за доставка на енергия, проверка на електрическото му окабеляване, запечатване на измервателния уред и т.н., след което, ако се установи, че отговарят на настоящите технически изисквания, организацията за доставка на енергия отваря лична сметка на името на абоната и му връчва "разплащателна книжка" за издаване на платежни документи за използваната електрическа енергия. Прекъсване в сервирането, прекъсване или ограничаване на енергоснабдяването е възможно: - по споразумение на страните; - ако незадоволителното състояние на абонатните електрически уредби застрашава авария или представлява опасност за живота или безопасността на гражданите; - при необходимост да вземе спешни мерки за предотвратяване или отстраняване на авария в системата на енергоснабдителното предприятие.