Главная » Бухгалтерия

Единая система управления недвижимостью. Структура системы управления недвижимостью

Удобный и оперативный сервис для небольшого отдела большого предприятия.

Наше предприятие выкупила некая московская фирма. В виду удачного местоположения, свободные площади мы сдаем в аренду. Для нас это не основное направление и мы не совсем компетентны в некоторых аспектах арендного бизнеса. Новое руководство постоянно требовало разные отчеты в новой, непривычной нам форме. При недопонимании некоторых запросов была очень неудобна большая разница во времени. После начала использования системы управления недвижимостью, все вопросы как рукой сняло. Мы учитывает только метры, цифры и даты. Всю необходимую отчетность и срезы на любые даты, наши московские руководители получают сами автоматически. К нам закончились претензии и нам не нужно вникать в бизнес процессы рынка недвижимого имущества. Спасибо за уникальный сервис!

Карина Артемьева
Владивосток

Облачный сервис, стабильность работы, простота управления и контроля.

Имеем в собственности почти полсотни объектов недвижимости. Бизнес заключается в сдаче объектов в аренду в основном под бытовые услуги и магазины. За годы работы, накопились горы различных документов, согласований, претензий, судов, решений и прочей отчетности. Найти нужную «бумажку» в нужное время часто не предоставлялось возможным. Используя систему управления, мы забыли о том времени, как о страшном сне. Широкий по своему размаху бизнес теперь находится у каждого сотрудника на столе. Руководству всё прозрачно, открыто и понятно. Современные технологии и надежный облачный сервис позволили, не обновляя дорогостоящего серверного оборудования, получить качественный сервис 24 часа в сутки в любом месте. Существенно сократился штат сотрудников, выполняющих, как оказалось, оптимизируемую работу. Вы научили как правильно вести бизнес. Спасибо!

Автоматизированная система управления объектами недвижимости (АСУН) - представляет собой единую систему реализации управленческих решений, связанных с формированием, использованием, распоряжением и владением объектами недвижимости при различных аспектах деятельности компании. Система позволяет формировать единую, полную базу справочной информации об объектах недвижимости, с возможностью ее дальнейшей актуализации.

Для отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, характерны большие объемы информации из-за значительного числа объектов и субъектов отношений. Решение обеспечивает учет и мониторинг объектов имущества, что позволяет автоматизировать бизнес-процессы в организациях по ведению реестра имущества, характеристик оснащения, использования объектов имущества и отчетности по реестрам, производить подбор по заданным параметрам и контролировать сроки, а также сохранению и ведению истории изменений сведений об объектах учета. Постоянное обновление в системе сведений о количестве и качестве различных категорий объектов имущества позволяет создать реальный инструмент контроля за происходящими изменениями.

Система является центральным местом ведения и хранения справочников по объектам учета и обеспечивает загрузку соответствующей справочной информации из внешних систем или структурированных файлов.

Система позволяет обеспечивать оперативность и качество принятия управленческих решений по распоряжению объектами имущества, находящимися в государственной и муниципальной собственности, за счет внедрения современных информационных технологий и повышения достоверности и полноты информации.

Назначение системы:

  • Учет имущества: инвентаризация, сбор, консолидация данных и формирование структурированной информации об имуществе и имущественных комплексах. Результатом учета имущества является создание реестра, представляющего собой единую систему оперативного учета объектов имущества и прав на них.
  • Управление: контроль и мониторинг текущих и прогнозирование будущих состояний имущества в тактической (операционной) или стратегической перспективе.

Задачи проекта по созданию системы управления недвижимостью

Прозрачность:

  • создание и ведение единой информационной системы - Реестра объектов недвижимости;
  • создание стандартизованной базы данных договоров в управлении недвижимостью;
  • разработка управленческой отчетности по Реестру объектов недвижимости и управлению договорами;
  • разработка системы напоминаний по объектам недвижимости и договорам.

Управленческий учет:

  • создание единой системы планирования, учета и анализа затрат по ведению, эксплуатации и ремонтам отдельных объектов недвижимости.

Мониторинг и управление:

  • создание эффективной системы управления портфелем объектов недвижимости;
  • разработка управленческой отчетности по рентабельности управления объектами недвижимости;
  • мониторинг объектов недвижимости и составляющих сервисных затрат как обеспечение поддержки принятия управленческих решений.

Система предназначена для организации:

  • централизованного ведения основных данных по направлениям учёта в единой базе данных (объекты недвижимости, ЗУ, ИК, находящиеся на балансовом учёте и его ТО);
  • ведения и использования справочников Заказчика для учёта заданных объектов;
  • управления объектами учёта (прикрепление договоров к карточке, списание, перезакрепление);
  • оперативного мониторинга состояния объектов учёта;
  • формирования выборок информации по запросу пользователя.

Система позволяет осуществить ведение основных данных на основе справочников нормативно-справочной информации.

1. Ведение основных данных объектов учёта осуществляется путем:

  • ручного ввода;
  • автоматической загрузки из структурированных файлов (например, xml).

2. Ведение справочников информации по направлениям:

  • субъекты РФ;
  • федеральные округа РФ;
  • виды объектов недвижимости;
  • единицы измерения;
  • иные вещные права;
  • категории земельных участков;
  • логическое значение;
  • муниципальные образования субъектов РФ;
  • окружные управления;
  • подразделения компании Заказчика;
  • страны мира;
  • типы назначений объектов имущества;
  • типы объектов имущества;
  • типы собственности объектов имущества.

3. Управление объектами учёта:

  • постановка объектов на учет путем прикрепления к балансодержателю (Подразделению компании Заказчика) автоматически после сохранения карточки объекта;
  • снятие объекта производится путем его перезакрепления за другим балансодержателем (Подразделением компании Заказчика);
  • прикрепление договоров производится в форматах MS Office, графических, а также заданных Заказчиком.

4. Мониторинг состояния объектов учёта производится на основе фильтров:

  • справочников;
  • полей данных.

5. На основе выборок формируются отчеты структуры, заданной Заказчиком.

Информационная система «Управление недвижимостью» SAP Real Estate flexible

Информационная система управления недвижимостью SAP Real Estate flexible позволяет решать множество актуальных задач за счет продуманной иерархии и гибкой интеграции в текущие бизнес-процессы предприятия. Ключевая функциональность системы – повышение эффективности в сфере управления недвижимым имуществом. Важный результат – сокращение трудовых и финансовых затрат, что приводит к росту экономической эффективности предприятия в целом.

За счет исключения из рабочей практики традиционных методов обработки информации, существенно возрастает качество принимаемых управленческих решений. Ведение единого реестра объектов недвижимости, где отражаются все изменения в режиме онлайн, позволяет автоматически анализировать показатели эффективности по любым заданным параметрам.

Система «Управление недвижимостью» позволяет оптимизировать во времени и информационном пространстве такие глобальные бизнес-процессы как:

  • Автоматизация процессов управления портфелем недвижимого имущества
  • Интеграция с управленческим и бухгалтерским учетом, с материальными активами
  • Управление проектами, договорами и контроль использования площадей
  • Оперативный доступ к централизованному хранилищу информации
  • Контроль доходов и расходов по объектам недвижимости
  • Учет занятия рабочих мест, управление размещением и перемещениями сотрудников предприятия, внешних организаций, единиц оборудования

Особенности системы

Важное преимущество автоматизированной информационной системы – интеграция с действующими производственными и финансовыми системами предприятия. «Управление недвижимостью» позволяет получать сводные данные для анализа по каждому технологическому блоку системы, отслеживая жизненный цикл объекта недвижимости от поступления в систему до завершения эксплуатации.

Реализация системы возможна в мобильной версии, что дает оперативное получение и анализ агрегированных показателей на мобильном устройстве. Удобный пользовательский интерфейс позволяет формировать управленческую отчетность и оценивать широкий спектр аналитик в наглядной графической интерпретации.

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Здравствуйте, дорогие друзья! Вас приветствует популярный бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи - Денис Кудерин.

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

В конце статьи вас ждёт небольшой бонус – обзор тройки самых компетентных в РФ компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

  • экономия времени и сил собственника;
  • повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
  • юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
  • управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

  • создание благоприятных условий для клиента;
  • продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
  • контакты со страховщиками и брокерами;
  • разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
  • проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
  • поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
  • финансовые взаиморасчеты;
  • взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье « ».

2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

  • распределяет финансовые потоки;
  • анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
  • контролирует стабильное поступление арендных платежей;
  • поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
  • ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции . То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

  • следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
  • вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
  • обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
  • организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
  • содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги - пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.

Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт и потратьте несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.

Шаг 2. Находим арендаторов

Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.

Пример

Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.

Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.

Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.

Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Профессиональная помощь в управлении недвижимостью – обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг

Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать её в управление, но затрудняются с выбором надёжного партнёра. Представляем мнение экспертов – обзор тройки лучших профессиональных управляющих компаний.

Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты «Сервисных технологий» занимаются обслуживанием и эксплуатацией зданий с 1998 года.

Все сотрудники прошли обучение по курсу международного Института Управления Недвижимостью и имеют опыт в сфере архитектуры, риэлтерских услуг, строительстве и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.

Организация не только разрабатывает и реализует программы коммерческого управления, но и следит за грамотной технической эксплуатацией недвижимости. Компания обеспечивает современное инфраструктурное оснащение объектов, применяя самые актуальные технологии.

Выработанные за годы практики стандарты управления обеспечивают собственникам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и гарантируют полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением коммерции.

Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Фирма занимается жилыми и коммерческими объектами, обеспечивая: экономную эксплуатацию, содержание в чистоте, благоустройство, озеленение, мелкий и капитальный ремонт объектов.

У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть клининговый отдел, консьерж-сервис, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.

5. Как избежать сотрудничества с мошенниками - 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать жильцам ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» - документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.

Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

Документы следует проверять обязательно. Данные паспорта квартиросъёмщика нужно внести в договор.

Так будет легче отыскать арендатора, если он окажется мошенником – например, сдаст ваш объект другим желающим за большую сумму, а сам исчезнет в неизвестном направлении.

СТО ГС 01.0.01-03. "Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения."

Общие положения

Введение

Единая система профессионального управления недвижимостью создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил, обычаев делового оборота.

В настоящее время профессиональное управление недвижимостью только формируется в Российской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению недвижимостью, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности. Существует непонимание владельцами недвижимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью, связанная как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Основная цель документов единой системы профессионального управления недвижимостью (ЕСПУН) - защита интересов участников процесса управления недвижимостью при развитии самостоятельности и инициативы всех участников рынка недвижимости.

1. Область применения

1.1 Настоящий стандарт устанавливает цель, задачи единой системы профессионального управления недвижимостью, объекты стандартизации, структуру классификационных групп документов (стандартов и методических рекомендаций) ЕСПУН, правила их обозначения, границы применения документов ЕСПУН, основных участников процесса управления недвижимостью, термины и определения основных понятий в области управления недвижимостью.

1.2 Положения документов ЕСПУН являются обязательными для членов НП “Гильдия сервейеров”. Члены НП “Гильдия сервейеров” вправе допускать неполное выполнение всех требований документов ЕСПУН в случае, если выполнение всех требований экономически не оправдано или невозможно вследствие ограничений, наложенным учредителем управления и оговоренных в договоре на управление объектом недвижимости.

1.3 Прочие субъекты хозяйственной деятельности, имеющие прямое или косвенное отношение к управлению недвижимостью, применяют документы ЕСПУН добровольно.

1.4 Документы ЕСПУН должны предоставить:

1.4.1 Собственникам (владельцам) объектов недвижимости:

 Понимание, как должно быть организовано управление собственностью, чтобы обеспечить достижение установленных целей, преимущества и недостатки привлечения профессиональных управляющих компаний;

 “Прозрачность” деятельности управляющих компаний;

Критерии оценки качества услуг по управлению недвижимостью.

1.4.2 Управляющим недвижимостью:

Знания по организации эффективного управления недвижимостью;

Инструмент повышения качества услуг по управлению;

Единую терминологию и понятийный аппарат в этой области;

Возможность повышения статуса профессии.

1.4.3 Потребителям объектов:

 Гарантию качественного обслуживания на объектах, управляемых управляющими компаниями, придерживающихся положений документов ЕСПУН.

ГОСТ Р ИСО 9000-2001 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь.

ГОСТ Р 1.4-93 Стандарты отраслей, стандарты предприятий, стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений. Общие положения.

ГОСТ Р 1.5-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.

3. Термины и определения

В семействе документов ЕСПУН применяют следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 Термины, относящиеся к процессу управления:

3.1.1 Управление недвижимостью - организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

3.1.2 Профессиональное управление недвижимостью - управление недвижимостью, осуществляемое управляющей компании на основе принципа разделения собственности и управления в соответствии с положениями документов ЕСПУН.

3.1.3 Услуга по управлению недвижимостью - услуга, оказываемая управляющей компанией в соответствии с документами ЕСПУН в интересах учредителя управления.

3.1.4 Заказ на управление - ясно сформулированное пожелание собственника передать принадлежащий ему объект недвижимости в управление управляющей компании, содержащее наименование и адрес объекта, цели собственника в отношении объекта, срок действия договора на управление объектом, обязанности сторон.

3.1.5 Договор на управление объектом - соглашение, по которому собственник объекта передает в управление управляющей компании объект недвижимости, находящийся в его ведении.

3.1.6 Программа управления объектом недвижимости - бизнес-план деятельности управляющей компании по управлению объектом недвижимости, в котором приводится обоснование наиболее эффективного варианта использования объекта, а также система планов и мероприятий по его реализации. Программы управления должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

3.2 Термины, относящиеся к участникам процесса управления недвижимости:

3.2.1 Субъект управления (управляющий, управляющая компания) - физическое или юридическое лицо, осуществляющее комплекс действий по управлению недвижимостью. В качестве субъекта управления в рамках ЕСПУН понимается управляющая компания.

3.2.2 Управляющая компания - организация, основным видом деятельности которой является управление в соответствии с требованиями документов ЕСПУН недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц. В документах ЕСПУН под управляющей компанией понимаются также индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению недвижимостью, если в них прямо не указано иное.

3.2.3 Управляющий объектом недвижимости - штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности.

3.2.4 Собственник объекта недвижимости - физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект недвижимости, выступающее в роли владельца и распределителя недвижимости. Собственник может передавать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости другому лицу, использовать объект в качестве места для производства товаров или оказания услуг, либо для постоянного или временного проживания как им самим, так и третьими лицами.

3.2.5 Учредитель управления - юридическое или физическое лицо, осуществляющее распоряжение объектом управления, от которого исходит заказ на управление. Учредитель управления может осуществлять распоряжение объектом управления на праве собственности либо на ином вещном праве.

3.2.6 Выгодоприобретатель - лицо, в интересах которого осуществляется управление недвижимостью и который является получателем дохода от управления коммерческой недвижимостью. В качестве выгодоприобретателя может выступать собственник объекта либо третье лицо, указанное собственником (учредителем управления).

В случаях, когда учредителем управления не обозначен в установленном порядке выгодоприобретатель, выгодоприобретателем является непосредственно учредитель управления.

3.2.7 Пользователи (потребители)- лица, использующие объект недвижимости в качестве места для производства товаров или оказания услуг (нежилые объекты) либо для постоянного или временного проживания (в случае с жилыми объектами). Пользователями могут быть арендаторы (в случае с коммерческими объектами) либо внутренние подразделения собственника объекта, а также третьи лица (в случае с некоммерческими объектами).

3.2.8 Поставщики товаров, работ, услуг - лица, осуществляющие поставку товаров, работ, услуг, необходимые для обеспечения процесса управления объектом недвижимости.

3.3 Термины, относящиеся к объектам управления:

3.3.1 Объект недвижимости - юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей).

Объект недвижимости, в отношении которого осуществляются действия по управлению в соответствии со стандартами Единой системы профессионального управления недвижимостью, называется объектом управления. К объектам управления в рамках ЕСПУН относятся помещения, здания, имущественные комплексы, территории, комплексы объектов недвижимости.

3.3.2 Помещение - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.

3.3.3 Здание - архитектурно-строительный объект, состоящий из несущих и ограждающих конструкций, фундамента, стен и крыши, образующих наземный закмнутный объем. Основное назначение здания как объекта, состоит в создании условий для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, либо хранения продукции.

3.3.4 Имущественный комплекс - объект недвижимости, состоящий из нескольких зданий, находящихся на одном или нескольких земельных участках с общей внешней границей, имеющих общую инженерную инфраструктуру, взаимодополняющих друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей управления.

Термин “имущественный комплекс” не эквивалентен понятию “предприятия как имущественного комплекса” в Гражданском кодексе РФ.

3.3.5 Территория - совокупность земельных участков с находящимися на них зданиями и сооружениями, с общими границами, включающая в себя комбинацию различных территориальных зон по виду их градостроительного использования.

3.3.6 Комплекс объектов недвижимости - вся совокупность объектов недвижимости (помещений, зданий, имущественных комплексов) находящихся в ведении одного субъекта управления, в том числе территориально разделенных. Комплекс объектов недвижимости может состоять из нескольких помещений, нескольких зданий, нескольких имущественных комплексов, соединенных между собой в различных комбинациях.

3.4 Термины, относящиеся к обслуживанию:

3.4.1 Обслуживание пользователей недвижимости - совокупность мероприятий по обеспечению надлежащего использования объекта недвижимости, включая осуществление арендных операций и оказание пользователям объекта дополнительных услуг.

3.4.2 Надлежащее использование - использование объекта недвижимости в качестве места для производства товаров или оказания услуг либо для постоянного или временного проживания, отвечающее целям собственника объекта недвижимости с учетом требований его пользователей и законных интересов третьих лиц.

3.4.3 Арендные операции - комплекс деятельности по сдаче объекта недвижимости в аренду, включающий проведение переговоров с потенциальными арендаторами, заключение договоров аренды, сбор арендной платы и прочих платежей, представление интересов арендодателя во взаимоотношениях с арендаторами, мероприятия по расторжению договора аренды.

3.4.4 Договор аренды (имущественного найма) - соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

3.4.5 Арендодатель - сторона договора аренды, лицо, передавшее свое имущество во временное пользование Арендатору за соответствующую плату. Право сдачи объекта управления в аренду по закону принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору на управление собственник объекта может предоставить права арендодателя управляющей компании, либо третьим лицам (брокерам и т. д.).

3.4.6 Арендатор - сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование и владение за соответствующую плату имущество.

3.5 Термины, относящиеся к технической эксплуатации недвижимости:

3.5.1 Техническая эксплуатация здания - комплекс мероприятий, обеспечивающих сохранение состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции в соответствии с параметрами, установленными требованиями технической документации. Система технической эксплуатации зданий - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для эксплуатации, а также исполнителей и документации, устанавливающей правила их взаимодействия, необходимого и достаточного для выполнения задач эксплуатации. Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, осуществление текущего и капитального ремонта объектов недвижимости, санитарное содержание.

3.5.2 Техническое обслуживание здания - комплекс мероприятий, связанных с управлениями процессами эксплуатации зданий, включает контроль технического состояния здания, поддержание работоспособности его конструктивных элементов и инженерных систем, их наладку и регулирование, подготовку к сезонной эксплуатации его элементов и систем.

3.5.3 Ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

3.5.4 Санитарное содержание недвижимости - комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Включает работы по уборке помещений и мест общего пользования, уборке и очистке прилегающей территории, обслуживанию мусоропроводов, дератизации и дезинсекции объектов недвижимости.

3.5.5 Обеспечение коммунальными ресурсами - деятельность по организации подачи на объект питьевой воды, электрической и тепловой энергии, горячей воды, газа, услуг по вывозу бытовых отходов, в том числе определение потребности в коммунальных ресурсах (услугах) проведение переговоров с соответствующими коммунальными службами, контроль за поставкой ресурсов (оказанием услуг) организация системы расчетов за потребленные ресурсы (услуги).

3.6 Термины, относящиеся к маркетингу объекта:

3.6.1 Маркетинг объекта - приспособление характеристик объекта недвижимости к требованиям сбыта, направленное на повышение спроса на управляемый объект, увеличение его привлекательности в глазах потенциальных и фактических пользователей. Заключается в мониторинге и анализе рынка, позиционировании объекта на рынке, определении условий аренды/продажи, организации и проведении рекламной компании.