В сфере купли-продажи объектов недвижимости такой вид преступления, как мошенничество, очень распространен. В нашей статьей мы расскажем о схемах и способах совершения данных преступных деяний, мерах предосторожности для пострадавших и ответственности для виновных лиц.
Для большинства граждан РФ квартиры или дома являются единственной ценностью, которую при необходимости можно выгодно продать или обменять. Таким обстоятельством дел умело пользуются мошенники, переводя сделку купли-продажи жилья в объект преступления. Согласно статистическим данным только на территории Москвы проводится более 130 000 сделок по купле/продаже жилых помещений, из них 5% являются деятельностью аферистов. Сложно себе представить, сколько обманутых граждан ежегодно можно встретить по всей России. Ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости предусмотрена статьей 159 Уголовного кодекса РФ.
Виды и схемы мошенничества при купле-продаже жилья
По сути, все способы обмана мошенниками продавца или покупателя сводятся к одной цели - присвоить себе квартиру и дом и при этом остаться с деньгами. Рассмотрим более подробно наиболее популярные схемы мошенничества:
- «Многоразовый» товар.
Как правило, к такой схеме мошенничества обращаются аферисты - арендаторы, получившие доступ к квартире в качестве квартиросъемщика. Преступными лицами оперативно подделываются документы собственника жилья, в том числе, паспорта и свидетельства о регистрации, подается объявление о продаже квартиры с ценой, значительно ниже рыночной. Используя данный способ мошенничества, «предприниматели» могут продать одну и ту же чужую квартиру много раз разным покупателям в один день, взяв с них задаток, и просто исчезнуть в неизвестном направлении. При этом, мошенников очень сложно поймать - они имеют несколько поддельных паспортов, умеют профессионально изменить свою внешность и работают всегда в разных районах города.
- Продажа квартиры по фальшивому адресу.
Данная схема применяется к иногородним гражданам, которые недавно переехали из другого города и еще не могут быстро ориентироваться в новой местности. Мошенники арендуют хорошую квартиру в престижном районе, куда приглашают покупателя на ее осмотр, в дальнейшем в документах используется адрес совершенно другой квартиры, например, претерпевшей пожар, цена которой в разы меньше приобретаемой жилплощади. Фактически всегда обман раскрывается уже после того, как покупатель передал деньги мошенникам и имеет на руках зарегистрированные документы на право собственности. В период осмотра мошенники меняют номера квартир и даже номера домов! Адрес подставной квартиры выбирается тщательно и скрупулезно, чтобы даже название улицы и района были созвучны с адресом помещения, которое на самом деле передается в собственность потерпевшему.
- Продажа неприватизированного жилья.
Данная схема очень стара, стоит отметить, что последнее время она стала себя изживать, поскольку неприватизированных квартир становится все меньше, но все-таки еще имеет место быть и пользуется спросом у аферистов. Такой способ несколько сложноват, но для мошенников нет ничего невозможного. Для реализации преступного деяния необходима квартира и паспорт ее владельца, идеальный вариант, когда хозяин объекта находится в длительной командировке, тогда документ подделывается, а его квартира вскрывается и становится объектом преступления. Имея доступ к квартире и паспорту, преступники сначала оформляют приватизацию, а затем «продают» потерпевшему, после того, как появляется реальный владелец квартиры, найти мошенников практически невозможно.
- Продажа квартиры без наследников.
Это один из самых распространенных способов аферы в сфере купли/продажи недвижимости. Мошенники по поддельным документам успевают продать квартиру умершего владельца, ничего не подозревающему покупателю. Вскоре появляются настоящие наследники объекта недвижимости, оспаривают свое право на владение в суде и несостоявшийся покупатель остается без жилья и без денег.
- Аванс как вид мошенничества.
Мошеннические схемы с использованием аванса очень распространенны. Очень часто аферисты, прося выплатить покупателя аванс в виде крупной суммы, аргументируя это, что деньги нужны, чтобы избежать риска отказа покупателя от сделки. Но именно оплата крупного аванса зачастую становится конечной точкой в отношениях между покупателем и «продавцом», поскольку с ней последний и исчезает.
- Подставной покупатель.
Нередки случаи, когда и продавец квартиры становится жертвой мошенников, в данном случае он остается без своей недвижимости, но и денежный средств в полной ее стоимости или частичной не получает тоже.
Как избежать участия в аферах при купле-продаже квартиры
- Тщательно проверяйте каждый документ, представленный для подписания , если есть вопросы, лучше отменить сделку или обратиться за помощью к специалисту.
- Требуйте у партнера сделки копию каждого подписанного документа и его паспорта, отказ должен вас насторожить.
- Пользуйтесь своим правом вносить в договор какие-либо условия, если Вам отказывают в этом, лучше сделку не совершать.
- Никогда не оставляйте свои документы - паспорт, документы на квартиру и другое, в руках посредников. Составление всех документов проводится исключительно при участии обеих сторон сделки.
- Не соглашайтесь указать в договоре купли-продажи квартиры заведомо заниженную стоимость покупки жилья. В случае расторжения сделки, покупателю на руке будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре, а не выплаченная по факту.
- Приобретая жилье, рекомендуется проверить, все ли жильцы выписаны из объекта недвижимости на момент совершения сделки. Встречаются случаи, когда продавец «забывает» проинформировать покупателя о том, что в квартире остался прописан несовершеннолетний гражданин или недееспособный инвалид, которых выписать будет достаточно сложно.
- С большой опаской следует относиться к «уговорам» потенциальных продавцов о быстроте совершения сделки или дооформления ее после передачи денег.
- Передачу денежных средств за квартиру лучше осуществлять в присутствии свидетелей, которые могут являться родственниками, друзьями или просто хорошими знакомыми покупателя.
- Не рискуйте и не проводите сделки купли-продажи самостоятельно, привлечение к сделке третьего лица - агентства недвижимости является дополнительной гарантией безопасности как для покупателя, так и для продавца квартиры.
И в заключении хотелось бы напомнить, какие документы необходимы для совершения «чистой» сделки купли/продажи квартиры:
- паспорт владельца квартиры;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий факт собственности;
- выписка из ЕГРП;
- справка о наличии задолженности за коммунальные платежи;
- выписка из домовой книги;
- справка о том, что все жильцы выписаны из реализуемого объекта недвижимости;
- разрешение супруги/супруга и иных родственников на совершение сделки, если они прописаны в квартире;
- справка об отсутствии в квартире незаконных перепланировок;
- информационная справка о том, не является ли дом, где расположена квартира, поставленным на очередь на расселение или снос, если есть подозрение о таковом;
- разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок;
- в случае, если на сделке присутствует не сам покупатель или продавец, а их доверенное лицо, следует тщательно проверить его или покупку квартиры - не отзывалась ли она, также срок ее действия может быть завершен.
Покупка недвижимости - дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры - весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.
Риски при покупке квартиры
Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.
Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.
Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.
Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.
Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.
Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.
Как купить квартиру без риска?
Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.
Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.
Нам нужно проверить следующие документы:
Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.
Обращаем внимание на цену . В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.
Не знаете свои права?
И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.
Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.
«Особенные» варианты продажи квартиры
Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.
- Продажа квартиры по переуступке права
. Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.
Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.
В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение - договор предварительной купли продажи.
- Покупка квартиры, полученной по наследству
. Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.
Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.
По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего - дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь - по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.
Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.
Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.
Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.
Второй аспект, на который следует обратить внимание - это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.
Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.
- Покупка квартиры, находящейся в общей собственности
).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.
Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.
Самая распространенная ситуация - продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.
В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.
Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.
Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.
Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.
На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.
Одна из главных причин - в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.
На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества
Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.
Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах .
Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.
Второй важный фактор - отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
На вторичном рынке
Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.
Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».
В ипотеку
Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.
Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.
А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.
В новостройке от застройщика
В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.
Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.
Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:
- Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
- Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
- На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
- Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?
По переуступке
В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования - поскольку жилье еще не построено.
Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:
- риск двойной продажи;
- риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.
И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.
Правила безопасности при покупке жилья
Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.
Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.
Не проводить сделок по доверенности от продавца
Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.
Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли .
Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.
На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.
Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.
Получить на руки подтверждение принятия денег
По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.
Любая сторона вправе остановить регистрацию после подписания договора.
Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.
Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.
Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.
В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.
Не соглашаться на неполную стоимость в ДКП, даже если на нее согласен банк
Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.
Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.
Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.
Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.
Несколько лет назад была задержана преступная группа, в которую входил бывший сотрудник известного агентства и две пожилые собственницы московской квартиры. Данные лица продали и отсудили обратно эту квартиру 8 раз в течение 3 лет.
Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.
Видео: как избежать обмана
Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры
В примере из предыдущего пункта мы видим, что покупатели «нехорошей квартиры» не пострадали бы, если бы изучили историю переходов права данного объекта. Получить эти данные совсем не сложно.
Для этого нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой можно увидеть историю переходов права и основания для смены владельцев. Слишком частые смены владельцев квартиры насторожат даже самого доверчивого участника рынка.
Стоит насторожиться, увидев в истории одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи .
Переходы права между членами семьи могут квалифицироваться как ничтожные или притворные и расторгаться без участия суда.
Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории. А это может лишить вас всех шансов на благополучное разрешение ситуации.
Как добросовестный приобретатель вы можете надеяться лишь на то, что продавец когда-нибудь выплатит всю сумму, положенную по решению суда.
Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения
Безусловно, все причины предусмотреть невозможно - их слишком много. Но избежать наиболее частых рисков возможно, если воспользоваться следующими рекомендациями:
| Вносить аванс с предосторожностями | После выбора квартиры принято вносить за нее аванс. Существует мошенническая схема, построенная именно на «сборе» авансов с последующим их невозвратом. Аванс принимает частный риелтор (не собственник и не агентство) и, вопреки обычаю делового оборота, продолжает показы и принимает авансы от других лиц. Набрав нужную сумму, мошенник исчезает. Другой вариант - после принятия аванса провоцируется разрыв договоренностей о покупке. В результате аванс остается у продавца согласно договору |
| Убедиться в дееспособности продавца | Если продавец является пациентом наркологического или психоневрологического диспансера, он имеет право в любой момент расторгнуть сделку. Законным основанием служит заявление о том, что в момент подписания договора продавец якобы не осознавал сути своих действий. Довольно часто такие продавцы действуют по наущению мошенников. Убедиться в том, что продавец не ограничен в дееспособности по состоянию здоровья, можно, запросив справки из соответствующих диспансеров. Важно, чтобы в справках значилась формулировка о том, что данное лицо на учете не состоит. Если же в справке указано, что продавец «с указанного срока за помощью не обращался», это означает наличие мед. карты в данном учреждении. В этом случае безопасность сделки требует освидетельствования продавца психиатром-наркологом в день сделки для гарантии ее действительности |
| Убедиться, что продавец - не банкрот | Данный риск связан со вступившим недавно в силу законом о банкротстве физ. лиц. Суть его в том, что лицо, признанное или признавшее себя банкротом вправе расторгнуть все сделки с недвижимостью в течение 3 лет до и после признания банкротства. Как правило, это касается неплатежеспособных клиентов кредитных организаций. Вступление в силу закона о банкротстве физ. лиц открыло новые возможности и для мошенников. Один из способов выяснить, находится ли продавец «в группе риска» - информация, полученная в бюро кредитных историй |
Очевидно, что перечисленные схемы - далеко не весь арсенал мошенников. Поэтому при юридической проверке разумно пользоваться услугами тех, кто умеют ее проводить и успешно предотвращают риски опасных сделок.
Всегда существуют риски при купле-продаже квартиры или иной недвижимости, как вторички, так и новостроя. «Быть кинутым» не хочет никто. Но, к сожалению, стать мишенью мошенников могут как продавцы, так и покупатели.
Поговорим о том, как избежать обмана при продаже квартиры. Безусловно, решив продать квартиру, необходимо учесть все нюансы сделки, нужно грамотно оформить документы, и, к тому же, знать, как их оформить. Именно поэтому обращение к специалисту может облегчить весь процесс. Но об этом позже. Разберемся, какие же риски несет в себе сделка по купле-продаже.
Для начала стоит отметить, что большая часть мошеннических схем приходится именно на продавцов недвижимости. Фальшивые документы на квартиру, сокрытие недостатков квартиры, неожиданные «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру, - все это может поджидать покупателя? А что же остается на долю продавца?
Какова главная цель продавца? Конечно же, получить желаемую сумму полностью и без обмана. Поэтому и вся суть плана покупателей-мошенников сводится к одной цели - заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Именно на это и стоит обратить внимание при сделке.
Поведение при осмотре.
Итак, любая сделка начинается с показа квартиры и встречи с потенциальными покупателями. Стоит внимательно понаблюдать за людьми, пришедшими смотреть вашу квартиру. Если они ведут себя подозрительно, можно отказаться от сделки уже на этом этапе. В чем опасность? Во-первых, отметим, что довольно часто встречаются «псевдопокупатели»: они просто приходят посмотреть жилье, но реально покупать его не собираются. В общем, это нормально. Некоторые смотрят квартиры, когда еще не набрали нужную сумму, кто-то сравнивает с другими объектами. Но есть опасность, что безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников, поэтому очень важно присмотреться к покупателям при первой встрече. Вас должно насторожить, если они слишком возбуждены, спешат, задают очень много вопросов невпопад, интересуются мебелью, картинами или другими личными вещами, а не квартирой.
Может быть и наоборот: потенциальные покупатели слишком спокойны, даже скорее инертны, согласны на любые предложения и даже не торгуются. Это тоже должно вызвать подозрение.
Чтобы избежать неприятностей, стоит заранее перед началом показов убрать и вывезти из квартиры все ценные вещи, дорогую мебель, технику. Есть еще одна профессиональная уловка. Просто попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Если он откажется или замешкается, вас должно это насторожить.
Аванс или задаток?
Зачастую покупатели-обманщики пользуются незнанием собственников нюансов сделки купли-продажи. Продавцы не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А ведь различие между ними достаточно ощутимое.
Аванс - это предоплата, она возвращается в случае расторжения устного договора.
Задаток - сумма, являющаяся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
Мошенники настаивают именно на задатке, затем создают такую ситуацию, которая вынуждает продавца нарушить договор. Получив двойную неустойку, мошенники исчезают. Часто такая схема включает работу двух человек: сначала один играет роль покупателя и отдает задаток, затем другой предлагает продавцу ощутимо большую сумму за квартиру. Полученные деньги мошенники делят между собой. В итоге продавец остается ни с чем.
Поэтому всегда требуйте с покупателей именно аванс с распиской в 2-х экземплярах о передаче аванса с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.
Что написано пером, того не вырубишь топором.
Еще одной довольно распространенной схемой обмана является занижение стоимости квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, - причем абсолютно законно.
Всегда стоит указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше - зато будете уверены, что вам отдадут всю желаемую сумму.
Передача денег.
И, конечно же, сам факт передачи денег очень часто может стать инструментом мошенников для обмана собственника.
Самый опасный способ передачи денег - из рук в руки. Можно получить не всю сумму или даже фальшивые купюры.
Безналичный расчет тоже не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.
Наиболее надежный способ - банковская ячейка, которую заранее должен арендовать покупатель. Деньги закладываются им в присутствии продавца. По прошествии 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка вдруг по какой-то причине не состоялась, покупатель может спокойно забрать средства из ячейки. Но и тут случаются варианты мошенничества, поэтому нужно внимательно контролировать ход сделки! Например, покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что отодвинет госрегистрацию на неопределенный срок. А за это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.
Что же делать? Во-первых, отказывайтесь от сделки наличными, какими бы милыми не показались вам покупатели. А договор стоит составлять с опытным риелтором или юристом, которые учтут все нюансы. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.
Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники - хорошие психологи. Наилучшим решением для проведения сделки без проблем и нервов, особенно если вы не уверены, что сможете все проконтролировать и обладаете достаточными знаниями, является обращение в надежное агентство недвижимости, которое не даст вас обмануть. Также важным критерием выбора агентства является наличие опытного юриста, который может провести полное сопровождение сделки.
Агентство недвижимости Квартал-М всегда готово оказать самую активную поддержку собственника в таком нелегком деле, как продажа квартиры или другой недвижимости. Не дайте себя обмануть! Обращайтесь к профессионалам!
Как их распознать?
Статья обновлена 05/01/2019
Внимание? В связи с возможностью подачи документов в Росреестр в электронном виде — появились новые риски !
На то они и мошенники, что распознать их трудно. Надо быть бдительным! Особенно при покупке недвижимости.
Я бы разделила мошенников на две группы:
- Продают чужую недвижимость, используя поддельные документы
- Незаконно продают свою, используя настоящие документы
Конечно если Вы будете знать:
- процедуру сделки
- правила изучения документов на недвижимость
- правила изучения персональных документов
- правила проверки недвижимости в режиме онлайн с официального сайта Росреестра
тогда ни какие мошенники Вам не страшны!
Разберемся подробнее:
Чаще всего мошенники ловят покупателя на низкую цену , объясняя это срочностью продажи.
Вот, если Вам поступит такое предложение будьте особенно бдительны!!!
Но нельзя исключить мошенничество и при других условиях продажи.
Ведь в любой «профессии» есть виртуозы — чужую квартиру, да и еще втридорога!
Чтобы распознать мошенника, необходимо искать всякие несоответствия!
Изучаем персональные документы
- Внимательно изучите паспорт, сравните человека на фото с «оригиналом»
- Обратите внимание на возраст и соответствие человека ему
- Дату выдачи документа, законная замена происходит в 20 и 45 лет.
- Посмотрите пометку о ранее выданных паспортах
- Визуально изучите паспорт, сравните со своим
- Доверенность — это особая тема. Она может быть подлинной, но выдана мошеннику по поддельному паспорту!!!
Читать статью:
Реестр отмененных доверенностей: http://www.reestr-dover.ru
Кстати, Продавец может выдать доверенность на продажу, а потом подать в Росреестр заявление о невозможности проведения регистрационных действий без его личного заявления.
То есть Доверенность не будет отозвана и заявление на регистрационное действие у доверенного лица примут, но регистрацию потом приостановят.
- Фальшивая доверенность.
- Проверяем подлинность паспорта через онлайн сервис МВД
http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000
Мошенники при покупке квартиры. Документы на недвижимость
- Изучаем Свидетельство о государственной регистрации права. Дубликаты и повторные документы требуют особого внимания.
- Изучаем правоустанавливающие документы — договоры, соглашения, акты. Обратите внимание: на обороте должен стоят штамп регистрирующего органа — до 1998 года БТИ, после Регистрационная палата(Росреестр)
- Наличие документа об оплате за квартиру при покупке, квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию права — хороший знак.
Проверяем недвижимость
Бесплатно из Росреестра можно получить только условно достоверные сведения. А вам нужна свежая информация, ведь изменения в ЕГРН могут быть внесены в любой рабочий день.
Но выписку из ЕГРН на бумажном носителе вы получите только через три рабочих дня, то есть на момент получения такой выписки сведения в ней уже могут быть недостоверными.
На помощь вам придет электронная выписка, которая поступит вам на электронную почту через несколько минут после оплаты государственной пошлины.
Вы можете заказать выписку, содержащую сведения о собственнике, наличии/отсутствии арестов и обременений. Госпошлина — 250 рублей
Если у вас есть подозрения о нескольких перепродажах квартиры(недвижимости) — тогда вам нужна выписка о переходе прав собственности. Госпошлина — 1000 рублей
Мошенники при покупке квартиры. Особенности поведения
Конечно главной задачей мошенника является отвлечь Ваше внимание от изучения документов, поэтому будут применяться различные психологические приемы:
- рассказы о своей семье и ситуации
- расспросы о Вас
- разговоры на отвлеченные темы
- «перескакивание» с места на место при изучении документа
- гипертрофированная вежливость или напускной цинизм
- излишняя суетливость или надменность и равнодушие
Приглядывайтесь к продавцу, задавайте провокационные вопросы, с целью выявить несоответствие.
Мошенники при покупке квартиры. Банкроты-продавцы
Граждане, обремененные большими долгами, часто продают арестованные квартиры. Сайт судебных приставов поможет >>> http://fssprus.ru/iss/ip
Граждане, объявившие себя банкротами не могут совершать сделку по отчуждению имущества самостоятельно, а только по решению и в лице финансового управляющего!!!
Узнать о банкротстве Продавца >>> http://bankrot.fedresurs.ru/
Обязательно снимите копии всех документов и изучите их дома без спешки.
Если Вам отказывают в выдаче копий, возьмите тайм-аут в переговорах, 10-20 минут, для изучения документов и попросите Вам не мешать.
Если и в этом Вам отказывают -это сильно ПОДОЗРИТЕЛЬНО!
Если Вы не уверены, и Вас что-то смущает или просто подсказывает интуиция — не подписывайте ни каких документов.
Умейте сказать -НЕТ!
«Переспите с мыслью». Утро вечера мудренее!
Любая поспешность — чревата трагическими последствиями!
Внимание! Появились новые риски!
В связи с применением сейчас подачи документов на регистрацию перехода права собственности на покупателя в Росреестр в электронном виде, на руках у продавца остаются не погашенные документы , а именно Свидетельство о праве собственности и правоустанавливающий документ, которыми вполне можно воспользоваться повторно.
Квартира продается по договору купли-продажи в простой письменной форме, без участия нотариуса.
Продавец и покупатель подписывают этот договор с использованием ЭЦП — электронной цифровой подписью.
Подают заявление в Росреестр так же в электронном виде.
На руках у Продавца остаются документы на квартиру. А с Покупателем он договорился о проживании в этой квартире в течении трех месяцев, например. Снизил цену.
Имея на руках непогашенные документы, можно еще продавать, показывать квартиру, брать задатки по 200 000 или по 500 000 рублей
На то они и мошенники! А потом просто испариться)))))
Поэтому передавайте задаток только имея свежую, сегодняшнюю выписку из ЕГРН.
Родители-мошенники
Звучит совсем зловеще, но не многие придают этому большое значение.
Речь идет о невыполнении обязательств родителями о выделении долей детям при использовании Материнского(семейного) капитала или других бюджетных сертификатов, выданных для семей с детьми.
Не всегда при покупке недвижимости сразу можно наделить детей долей в жилом помещении, часто это происходит при использовании еще и ипотечных средств.
Задумав последующую продажу, чтобы не волокититься с процедурой выделения долей и получением разрешения от Органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, родители утаивают от Покупателя факт использования бюджетных средств. Ведь не всегда в правоустанавливающем документе(договоре купли-продажи) прописано об этом.
При погашении ипотеки Материнским капиталом, сведения об этом есть только в Пенсионном фонде и банке, выдававшем кредит. Но вряд ли Вы сможете у них получить эту информацию.
Поэтому проводите «разведку» самостоятельно, задавая вопросы Продавцу. Порой стоит спрашивать не напрямую, а через цепочку других вопросов.
Если Вы пропустите нарушение обязательств родителями, Ваша сделка будет признана незаконной по требованию Прокуратуры.
Квартиру продают мошенники
Конечно чаще всего мошенники продают именно жилье — квартиры и комнаты.
Мошенники применяют изощренные способы обмана.
Для того, чтобы обмануть покупателя они даже перевешивают таблички с номером квартиры и дома.
То есть показывают не ту квартиру, которую продают.
Конечно подменная квартира имеет лучшее состояние, большую площадь и так далее.
Поэтому при просмотре предложений — обращайте внимание на номера дома и квартиры. Сравните эти данные с картой навигатора или другого подобного сервиса.
Внимание! Часто родители обещают выделить доли детям во вновь приобретаемой квартире/доме. Но это не снимает с них обязательств , которые они дали в нотариальной форме с указанием точного адреса жилья!
Мошенники бывают разные!
Пособия для покупателя недвижимости.
Самые подробные разъяснения вы можете получить их пособия: «Хочу купить недвижимость. Что надо знать?» цена 100 рублей
Пособие состоит из нескольких частей. Но начинать нужно с первого. Там азы, базовая информация для покупателя.
Вторая часть пособия «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли-продажи» будет предложена вам в рассылке обучающих материалов для автора, подписка на которую произойдет автоматически при покупке 1 части пособия.
Эти знания дадут вам полную уверенность в успехе сделки. Ведь вы узнаете все, что знает опытный риэлтор.
Продавцы-мошенники. Как их распознать?