Cum decurge vânzarea unui apartament? Algoritm pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament

Ultima actualizare: 18.02.2019

Întrebare:

Vreau să-mi schimb apartamentul cu două mai mici. O să fac asta prin vânzarea propriei mele și achiziționarea simultană a altor două apartamente. Astfel de tranzacții se numesc alternative. Cum au loc ofertele alternative cu apartamente? Care este procedura acolo?

Răspuns:

Popularitate tranzacții alternative de cumpărare și vânzare de apartamente este cauzată de faptul că pentru mulți dintre participanții lor nu este deloc necesar să aibă bani pentru a efectua tranzacții imobiliare. Principala sursă de bani pentru o astfel de tranzacție este, de regulă, un singur participant - cumpărătorul principal, iar participanții rămași pur și simplu își schimbă apartamentele pentru alții, uneori efectuând sau primind o plată suplimentară.

Concepte generale despre ceea ce este, caracteristicile sale, nuanțele decontărilor în numerar, impozitare - consultați un articol separat din Glosar la linkul specificat.

Aici, vom arunca o privire mai atentă procedură ( algoritm) o tranzacție alternativă cu un apartament, cu accent pe înregistrarea contractelor de vânzare-cumpărare și a condițiilor de acces la un seif cu bani.

De regulă, două până la cinci apartamente sunt implicate într-o tranzacție imobiliară alternativă în același timp. Se ocupă cu b O O mulțime de apartamente încearcă să fie împărțite în părți, deoarece lanțul este prea lung și este prea dificil să se convină asupra condițiilor cu un număr mare de participanți.

Mai jos vom analiza cum funcționează o tranzacție tipică de cumpărare și vânzare de apartamente. pe exemplul a trei apartamente (Vezi poza), dintre care unul este de vânzare, iar două alternative sunt cumpărate cu o mică suprataxă. Luați în considerare acest lucru prin ochii agentului imobiliar terț care organizează această afacere.

Procedura pentru o tranzactie alternativa cu un apartament

Procedura pentru efectuarea unei tranzacții alternative pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament (în exemplul nostru) constă din următorii pași:

Evaluarea apartamentului-1, evaluarea apartamentelor alternative nr. 2 și nr. 3, evaluarea plății suplimentare necesare.
Căutați un cumpărător pentru un apartament-1. Căutare preliminară pentru apartamentele alternative potrivite nr. 2 și nr. 3.
Cumpărător găsit. Înregistrarea unui depozit sau avans pentru un apartament-1.
Colectarea si verificarea actelor pentru apartament-1. Selecție de apartamente alternative nr. 2 și nr. 3.
Înregistrarea unui avans pentru apartamentele nr. 2 și nr. 3. Coordonarea termenilor tranzactiei cu vanzatorii acestor apartamente.
Colectarea si verificarea actelor pentru apartamentele nr.2 si nr.3. Intocmirea modelelor de contract de vanzare pentru toate cele trei apartamente.
Întocmirea decontărilor în numerar - închiriere de cutii de valori pentru suma principală și pentru plăți suplimentare. Depunerea de bani și semnarea acordurilor de acces la celule.
Semnarea contractelor de vânzare pentru toate cele trei apartamente în același timp.
Transferul pachetelor de documente pentru toate cele trei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartamente pentru înregistrare.
Primirea documentelor după înregistrare.
Primirea banilor de la celulele băncii.
Semnarea certificatelor de acceptare pentru toate cele trei apartamente.

Acum să analizăm acestea etapele unei tranzacții alternative puțin mai mult, inclusiv implicând ipoteci.

ETAPA-1 . Pentru ca o afacere cu vânzări și achiziții alternative de apartamente să aibă succes, este necesar de la bun început schițați un plan de acțiune și faceți calcule costul apartamentelor care vor participa la acesta. În același timp, trebuie avut în vedere că o astfel de afacere poate fi construită pentru mai mult de o lună, astfel încât prețurile apartamentelor alternative nr. 2 și nr. 3 pot crește în acest timp, iar apartamentul-1 poate să nu fie vândut la prețul dorit și va trebui redus.

O evaluare incorectă a costului apartamentelor poate duce la faptul că în timpul tranzacției Vânzătorul-1 ar putea să nu aibă suficientă plată suplimentară pentru a cumpăra apartamentele nr. 2 și nr. 3. Prin urmare, atunci când calculați, ar trebui să faceți întotdeauna un mic stoc în valoare , sau fiți gata să înlocuiți unul dintre apartamentele alternative cu unul mai ieftin.

ETAPA-2 . Apartamentul-1 este de vanzare. Pentru a face acest lucru, faceți fotografii atractive ale apartamentului în sine și ale casei în ansamblu, alcătuiți o descriere concisă a obiectului. Toate acestea sunt încărcate pe site-uri specializate cu baze de date de apartamente, iar acestea așteaptă apeluri de la Cumpărător.

Aflați mai multe despre cum se face acest lucru în pagina noastră INSTRUCȚIUNI (vezi butonul din partea de sus a paginii».

Totodată, în această etapă, în aceleași baze de date sunt căutate apartamentele nr.2 și nr.3 potrivite pentru o achiziție alternativă. Preliminar trebuie să cauți aceste apartamente acum pentru a nu pierde mai târziu timp prețios cu el.

ETAPA-3 . Când Cumpărătorul este găsit, se discută cu acesta precondiții pentru o înțelegere viitoare, explicându-i că afacerea de aici este alternativă și va trebui să aștepte până va fi asamblat tot lanțul de apartamente. Dacă Cumpărătorul este de acord, îi iau pentru a-și fixa intenția de a cumpăra apartamentul-1.

Suma depozitului sau avansuluiîn tranzacțiile alternative, este mai bine să luați astfel încât această sumă să fie suficientă pentru transferul ulterior a două plăți în avans pentru apartamentele nr. 2 și nr. 3. Termenul de plată în avans este stabilit cu așteptarea că în acest timp va fi necesar să avem timp pentru a ridica aceste două apartamente, a verifica documentele pentru ele și a încheia o afacere.

Cum să primiți corect și în ce condiții să primiți o plată în avans este descris în documentul nostru INSTRUCȚIUNI (vezi butonul din partea de sus a paginii), în secțiunea pentru Vânzătorul apartamentului - „”.

ETAPA-4 . Colectăm necesarul acte pentru vânzarea unui apartament-1și furnizați-le Cumpărătorului pentru verificare. Ce documente sunt necesare pentru aceasta, este descris în documentele noastre INSTRUCȚIUNI (vezi butonul din partea de sus a paginii), în secțiunea pentru Vânzătorul apartamentului - „”.

Simultan decidem asupra alegerii apartamentelor nr. 2 si nr. 3 derulând lista de opțiuni preselectate. Înainte de a efectua plăți în avans pentru acestea, punem mai întâi o serie de întrebări proprietarilor, și ne asigurăm că nu există nimic care să împiedice achiziționarea acestor apartamente. Ce fel de informații pentru aceasta trebuie să obținem de la proprietari este descris în pas INSTRUCȚIUNI pentru Cumpărător - „”.

ETAPA-5 . Reparăm alegerea noastră de apartamente nr. 2 și nr. 3 efectuarea de avansuri proprietarii acestor apartamente, după ce au convenit în prealabil cu aceștia principalele puncte ale viitoarei tranzacții și condițiile de eliberare a rezidenților din aceste apartamente.

Datele de încheiere ale plăților în avans efectuate nu trebuie să fie ulterioare datei de încheiere a plății anticipate pentru apartamentul-1 acceptată de noi.

Cum să faceți un avans în mod competent atunci când cumpărați un apartament alternativ este descris în documentul nostru INSTRUCȚIUNI (vezi butonul din partea de sus a paginii), în secțiunea pentru Cumpărător - „”.

ETAPA-6 . Comandam un set de la Vanzatorii de apartamente nr. 2 si nr. 3 documente pentru verificarea „purității legale” ambele apartamente ( unele dintre aceste documente vor fi necesare ulterior pentru înregistrare).

Ce documente să comandați și cum să le verificați sunt descrise în documentele noastre INSTRUCȚIUNI (vezi butonul din partea de sus a paginii), în secțiunea pentru Cumpărătorul apartamentului - „”.

După aceea, vom conveni cu Cumpărătorul și cu ambii Vânzători asupra finalului termeni alternativi de tranzacție- locul și data deținerii sale, forma încheierii Contractului de vânzare-cumpărare ( notarial sau în formă scrisă simplă), termenii unui acord ( fă-l un șablon), procedura și locul decontărilor în numerar ( depozitar bancar).

ETAPA-7 . După ce am convenit asupra tuturor detaliilor, este timpul pentru pregătirea decontărilor în numerarîntr-o afacere alternativă. Pentru a face acest lucru, toți participanții la tranzacție merg la depozitarul băncii alese în prealabil, cumpărătorul apartamentului-1 închiriază acolo două celule, în conformitate cu cei doi viitori destinatari de bani - vânzătorii de apartamente nr. 2 și nr. 3. Vânzătorul apartamentului-1 închiriază a treia celulă pentru a marca suma lipsă pentru achiziție ( suprataxa dvs). Vânzătorul căruia îi este destinată această suprataxă va primi această sumă.

Să presupunem că Vânzătorul-1 își vinde apartamentul cu 100 de ruble, își plătește propriile 20 de ruble și cumpără două apartamente alternative pentru 60 de ruble. Apoi, schema de transfer de bani prin celule bancare va arăta astfel:

Verificarea numerarului, numărarea și plasarea în seifurile corespunzătoare ale băncii are loc în sediul special amenajat al depozitarului, în prezența celor care vor primi acești bani ( acestea. Vânzători de apartamente nr. 2 și nr. 3). După aceea, angajatul depozitarului blochează celulele cu bani și restricționează accesul la acestea pentru toți participanții la tranzacție, cu excepția celor care îndeplinesc anumite condiții.

Aceste condiţiile de acces la cutiile de valori se potrivesc în documente separate - acorduri suplimentare ( acorduri suplimentare) la contractele de închiriere pentru fiecare dintre celule. Vânzătorii apartamentelor nr. 2 și nr. 3 vor avea acces la bani doar în perioada convenită și numai dacă sunt înregistrate toate transferurile de proprietate asupra tuturor apartamentelor în cadrul tranzacției alternative.

Mai multe despre metoda de calcul prin celule în oferte alternative, descrise într-o notă separată:

ETAPA-8 . După ce ați pus bani în celulele băncii, puteți merge a semnașabloane pregătite în prealabil.

Dacă acest lucru este făcut de un notar, procedura este mult simplificată. nu numai că verifică documentele, formulează termenii contractelor și le certifică, dar acționează și ca arbitru între participanții la o tranzacție alternativă în probleme controversate. În practică, acest lucru economisește mult timp, salvează nervii participanților și reduce riscurile tranzacției din mai multe motive.

Dar dacă doriți, vă puteți descurca fără notar dând instrucțiuni avocaților să întocmească. Singurul motiv pentru aceasta este economiile la taxele notariale pentru certificarea contractelor.

ETAPA-9 . Toate cele trei au semnat contracte, împreună cu certificatele și extrasele colectate pentru fiecare apartament, în același timp depus pentru înregistrare sub forma a trei pachete de documente.

Cum și unde să faceți acest lucru este descris într-un articol separat al Glosarului -.

ETAPA-10 . După înregistrarea cu succes a tuturor celor trei tranzacții de vânzare ( ca parte a unei tranzacții alternative), fiecare parte la fiecare tratat ridică un set de documente de la grefier. Documentul principal pentru fiecare va fi Contract de vânzare apartamente cu marca de inmatriculare si stampila Rosreestr. ( din iulie 2016, pentru mai multe detalii - urmați linkul).

ETAPA-11 . Destinatari de bani Vânzători de apartamente nr. 2 și nr. 3) cu copiile acordurilor ștampilate în Rosreestr și cu copiile copiilor altor participanți, merg la bancă și obțineți acces la celulele corespunzătoare cu bani. Dacă, desigur, în condiții de acces ( într-un acord suplimentar) nu sunt specificate documente suplimentare.

Documentele suplimentare pentru acces pot fi ( confirmarea drepturilor cumpărătorilor asupra apartamentelor vândute acestora), și/sau curat apartamentele nr. 2 și nr. 3 ( confirmarea radierii proprietarilor anteriori).

ETAPA-12 . Acțiunea finală de cumpărare și vânzare a trei apartamente într-o tranzacție alternativă este livrare Cumpărători de la Vânzători și semnare .

Modul în care sunt întocmite și semnate astfel de acte de transfer este descris în pașii corespunzători ai noastre INSTRUCȚIUNI (vezi butonul din partea de sus a paginii) - separat pentru Vanzator si separat pentru Cumparatorul apartamentului.

Dacă oricare dintre apartamentele din oferta alternativă este achiziționat folosind ipoteci , atunci principiul și succesiunea acțiunilor rămân aceleași. Dar este probabil ca banca să mai adauge câteva dintre cerințele sale suplimentare pentru alcătuirea documentelor, ceea ce poate prelungi timpul întregii tranzacții.

Fiecare bancă prezintă propriile cerințe ipotecare în mod individual, astfel încât etapa de planificare și calcul financiar al unei tranzacții alternative pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament ( Etapa-1), trebuie efectuată împreună cu angajații băncii. Și apoi puteți acționa deja în conformitate cu aceeași schemă independent.

„Secretele agentului imobiliar”:

Reguli pentru pregătirea și efectuarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartamente - pe o hartă interactivă Se va deschide într-o fereastră pop-up."> INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS (se va deschide într-o fereastră pop-up).

În lumea modernă, tranzacțiile imobiliare devin din ce în ce mai frecvente în viața fiecărei persoane - aceasta este cumpărarea/vânzarea de bunuri imobiliare - apartamente, case, terenuri, donații și primirea cadou, moștenire și alte tranzacții.

După ce a decis să vândă un apartament, precum și a colectat suma necesară și a decis să cumpere un apartament, toată lumea se confruntă cu întrebarea - ce e de facut in continuare.

În acest articol, vom lua în considerare principalele etape (pași) când facem cele de mai sus cu banii noștri (fără împrumut).

Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare pentru fonduri PROPRIE (fără împrumut)

Schema generala:

Puteți citi cum să cumpărați sau să vindeți imobile unui nerezident.

Pentru CUMPĂRĂTOR:

A)Înainte de a începe și pentru a facilita căutările ulterioare, trebuie să vă decideți ce vrei mai exact, și anume:

- District(stație de metrou), care sunt de preferat pentru tine (inclusiv distanța de la metrou);

Cantitate camere in apartament;

Preferat podea pe care ar trebui să fie amplasat apartamentul;

Podele și constructiv case (din ce este făcută casa - cărămidă, panou, bloc, an construcție);

Cerințe pentru un apartament pentru finisare(cu reparatie, fara reparatie, fara finisare);

- Vedere de la ferestre(inclusiv partea lumii);

- Infrastructură raion (grădinițe, școli, magazine etc.);

Gata sau nu pentru a încheia afacere ipotecară;

Alte cerințe individuale.

B) In mod independent sau printr-o firma care sustine tranzactiile de cumparare si vanzare, oferind servicii de selectie de apartamente (agentie imobiliara), tinand cont de dorintele si posibilitatile financiare pentru parametrii specificati începe să cauți un apartament. În ambele cazuri, căutarea unui apartament nu este o procedură ușoară și vă va necesita timp și efort pentru a călători pentru a vizualiza opțiunile preselectate.

Pentru a ușura lucrurile, iată cele mai multe baze de date complete pentru informatii despre imobilele oferite spre vanzare pe piata imobiliara. Acestea sunt companii atât de cunoscute precum Realty and Prices (realty.dmir.ru), Avito (www.avito.ru), Quadrum (kvadroom.ru), CYAN (cian.ru) și Hand to Hand (irr .ru ) .

G) Ai ales în sfârșit apartamentul visurilor tale și vine cel mai important moment - intrarea într-o afacere. Puteți citi despre complexitatea încheierii unui contract de vânzare și cumpărare și a sprijinirii tranzacțiilor de cumpărare și vânzare. .

De regulă, se întâmplă în două etape:

1) Concluzie sub rezerva plății în avans sau . Principala diferență dintre un avans și un depozit este că, dacă una dintre părți refuză să încheie o tranzacție, avansul este rambursabil, iar suma depozitului nu este returnată (sau dublată dacă vânzătorul s-a răzgândit dintr-un anumit motiv). să-și vândă proprietatea în condițiile unui precontract deja încheiat). La încheierea unui contract preliminar de vânzare a unui apartament, ar trebui să vă familiarizați cu acte originale pentru apartament(certificat de proprietate, acord în baza căruia apartamentul a fost dobândit în proprietate de către vânzător, cu act de transmitere etc.). În plus, în această etapă, este necesar să determinați banca în care veți efectua o tranzacție și, de asemenea, să acordați atenție sumei care va fi indicată în contract (trebuie să se potrivească).

2) După încheierea preliminariei, este necesar să se efectueze adiţional. Pentru asta ai nevoie de:

Obțineți un extras din Rosreestr, care va indica că nu există restricții / sarcini și pretenții):

Solicitați un extras din cartea casei (de preferință una de arhivă) pentru a verifica toate persoanele înscrise în apartament;

Solicitați extras din contul financiar și personal privind absența restanțelor la plata facturilor la utilități;

Solicitați un certificat de la dispensarele de narcologie și neuropsihiatrie și asigurați-vă că vânzătorul nu este înregistrat;

Asigurați-vă că apartamentul nu a fost reamenajat, iar dacă a fost făcută, atunci solicitați și obțineți documentele corespunzătoare (permis de reamenajare, act de aprobare a reamenajării, pașaport tehnic (cadastral) pentru apartament.

În această etapă pot apărea nuanțe care pot afecta atât prețul apartamentului, cât și încheierea tranzacției în sine. Astfel de momente includ - înregistrarea vânzătorului într-unul dintre dispensare, eliberarea temporară a persoanelor din apartament (la armată, la locurile de privare de libertate etc.), erori tehnice în registru (lipsa semnelor la eliminarea sarcini), încălcarea drepturilor minorilor etc.

3) Dacă verificarea a avut succes și sunteți gata să încheiați o tranzacție la data specificată în antecontract, dumneavoastră, împreună cu vânzătorul rezervați o cutie de valoriîntr-o bancă sau stabiliți pentru decontările ulterioare, pregătiți și conveniți cu vânzătorul textul contractului și procedura de depunere a acestuia pentru înregistrarea de stat și, de asemenea, întocmiți-l la notar declarație de stare civilă(dacă nu sunteți căsătorit) sau soțul dvs. este (de asemenea notarial). Dacă înregistrarea de stat este efectuată de reprezentantul dvs. autorizat, atunci - o împuternicire notarială pentru înregistrare.

4) În ziua stabilită, dumneavoastră și vânzătorul vă întâlniți la bancă sau în orice loc convenabil pentru dvs. și semnați și, apoi, verifici bancnotele și „marcați” banii pentru tranzacție. Totodata, vanzatorul iti emite o chitanta pentru primirea banilor, care ramane la el pana la inregistrarea de stat a contractului. Cheia celulei rămâne la tine și este transferată vânzătorului după înregistrarea de stat în schimbul unei chitanțe. Actul de acceptare si transfer al apartamentului si cheilor se semneaza fie dupa inregistrarea de stat a contractului, fie in momentul semnarii contractului, in functie de dorintele partilor si de cerintele filialei Rosreestr. Aveți grijă când semnați actul - inspectați cu atenție apartamentul pentru a evita descoperirea defectelor ascunse mai târziu.

In cazul deschiderii scrisoare de credit, Trimiteți bani la banca emitentă (în care aveți un cont deschis și se află banii) și dați ordin de transfer de bani către banca executantă (care va emite bani vânzătorului după înregistrarea tranzacției)

5) (taxa de stat se plateste printr-o banca sau prin terminale instalate in filialele Rosreestr). Dupa 2-4 saptamani se inregistreaza dreptul si primesti setul tau de acte pentru apartament.Puteți citi despre înregistrarea de stat a contractului și dreptul la apartament

6) Semnare act de acceptare si transfer al apartamentului(daca nu este semnat la momentul semnarii contractului) si primirea cheilor apartamentului.

După toate cele de mai sus Deveniți proprietarul deplin al apartamentului cu dreptul de a se înregistra la locația proprietății lor, precum și de a înregistra membrii familiei acestora. În același timp, este necesar să ne amintim nevoia de a transmite copii ale documentelor către societatea de administrare (sau HOA) care deservește casa sau către un singur centru de decontare.

Pentru VANZATOR:

Dacă decideți să vă vindeți proprietatea, ne vom concentra pe principalele etape prin care trebuie să parcurgeți:

1) Verifica, asta-i tot acte pentru un apartament trebuie să finalizați tranzacția. Acesta este un certificat de drept de proprietate și documente pe baza cărora a fost dobândită această proprietate (acesta este un contract de vânzare, un contract de investiții, un acord de cadou, un certificat de moștenire, un contract de căsătorie etc.)

2) Estimați costul apartamentului pe piata actuala. Acest lucru vă va ajuta să faceți un specialist al unei agenții imobiliare care să sprijine tranzacțiile de cumpărare și vânzare. De regulă, astfel de servicii sunt furnizate de agenții gratuit. De asemenea, puteți efectua independent o evaluare bazată pe ofertele de piață prezentate pe site-urile de internet, cum ar fi Realty and Prices (realty.dmir.ru), Avito (avito.ru), Kvadrum (kvadroom.ru), Slando (slando .ru), CYAN (cian.ru) și „Din mână în mână” (irr.ru) și altele. Vă atragem atenția asupra importanței precizării prețului real al apartamentului în contract. Puteți citi posibilele consecințe ale nerespectării acestei condiții .

3) Da numărul maxim de reclame pe internet, în ziare (inclusiv cele locale), precum și postați (dacă este posibil) o reclamă pe ferestrele apartamentului și răspundeți la apelurile primite.

4) După ce ați găsit un potențial cumpărător, încheiați un contract preliminar cu acesta în faza inițială. . În această etapă, trebuie să fiți atenți, deoarece în contractul preliminar de vânzare a unui apartament sunt indicate toate condițiile esențiale ale tranzacției de vânzare cumpărare. În același timp, trebuie să luați o decizie - dacă luați un avans sau un avans (dacă cererea pentru un apartament este scăzută, este mai profitabil pentru dvs. să încheiați un contract preliminar de vânzare a unui apartament pe termenii de primire a unui depozit, iar dacă cumpărătorii sunt interesați de un apartament, este mai profitabil pentru dvs. să luați un avans, care poate fi returnat fără pierderi prin refuzul de a încheia contractul principal de vânzare).

5) Radiere. Prin acord cu cumpărătorul, această etapă poate fi finalizată atât înainte, cât și după înregistrarea de stat a contractului. Dacă este necesar, în această etapă .

6) Obtinerea documentelor necesare cumparatorului- adeverințe de la dispensarele narcologice și neuropsihiatrice, acordul soțului la tranzacții, extrase din cartea casei, extrase din contul financiar și personal, pașaport tehnic (cadastral) pentru apartament (dacă este cazul).

7) Coordonarea textului contractului principal cu cumparatorul, rezervare celule(sau acordarea termenilor scrisoare de credit) în banca unde este planificată tranzacția.

8) Ieșire din afacere. Inchei un contract de vanzare a unui apartament la bancă sau în orice loc convenabil pentru dvs., la casieria băncii, verificați autenticitatea bancnotelor (în cazul plăților în numerar) și efectuați „marcaj” bani într-o celulă bancară. Cheia rămâne până la înregistrarea de stat a contractului cu cumpărătorul. Totodată, scrieți o chitanță pentru primirea banilor în temeiul contractului, care rămâne la dvs. și este transferată cumpărătorului numai după înregistrarea de stat a contractului în schimbul cheii de la celulă. Accesul la celulă este efectuat de dvs. la prezentarea cheii celulei, a pașaportului și a unui contract înregistrat de vânzare a unui apartament (într-un număr de bănci sunt necesare documente suplimentare).

În cazul implementării decontări în baza unei scrisori de credit, Cumpărătorul trimite bani de la banca emitentă (în care are un cont deschis și se află banii) și la banca executantă - banca dumneavoastră. Dupa inregistrarea tranzactiei si la prezentarea documentelor specificate de dumneavoastra si cumparator, banca emite bani.

9) Documentele se depun pentru înregistrarea de stat(taxa de stat se plateste printr-o banca sau prin terminale instalate in filialele Rosreestr). Dupa 2-4 saptamani se inregistreaza dreptul si primesti setul tau de acte pentru un apartament pe care sa le depui la banca si sa primesti bani. Puteți citi despre înregistrarea de stat a contractului și dreptul la apartament

10) Semnare (in cazul in care nu este semnat la momentul semnarii contractului) si predarea cheilor apartamentului.

11) In cazul in care apartamentul ramane persoane înregistrate, efectuați toate acțiunile pentru scoaterea lor din registru.

Dacă în orice stadiu vă confruntați cu o situație dificilă în sprijinul unei tranzacții de cumpărare și vânzare, specialiștii noștri vor fi întotdeauna bucuroși să vă . Puteți descărca gratuit formulare standard de documente pentru efectuarea unei tranzacții .

28.01.13

Podozerskaya N.A.

Baza tranzacției alternative este achiziționarea simultană a unui alt apartament în schimb. Tranzacțiile alternative sunt cele mai frecvente pe piața imobiliară: ponderea lor este de 50-70% din toate tranzacțiile. La urma urmei, cel mai frecvent motiv pentru a vinde un apartament este dorința de a-și îmbunătăți condițiile de viață. De exemplu, pentru a schimba un apartament mare cu mai multe altele mai mici sau pentru a cumpăra locuințe într-o altă zonă, oraș sau zonă mai mare, cu un aspect îmbunătățit.

Complexitatea tranzacției depinde și de lungimea lanțului existent.În practică, numărul de apartamente dintr-un lanț depășește rar 4.

O vânzare netă a unui apartament fără alternativă este foarte rară pe piață. De obicei, o vând astfel sau atunci când o persoană se mută în altă țară.

Motivele încheierii unei tranzacții alternative, precum și formele implementării acesteia, pot fi foarte diverse:

Mutarea sau vânzarea unui apartament și cumpărarea a două- cel mai comun format pentru această schemă. Cel mai adesea, motivele plecării sunt divorțul, neînțelegerile familiale între rude, nevoia ca copiii să trăiască separat de părinți, împărțirea proprietății etc.
Congres – vânzarea a două apartamente și cumpărarea unuia în schimb. Acesta este cel mai riscant tip, care se destramă adesea în etapa de implementare din cauza faptului că este dificil să găsești un cumpărător pentru ambele apartamente.
Cumpărați în loc de un apartament mai ieftin: de exemplu, într-o altă zonă sau o casă veche, sau cumpărarea unui apartament în regiuni în loc de Moscova.
Cumpărați în schimbul unui imobil mai scump: o varianta mai frecventa care presupune imbunatatirea conditiilor de locuire, de exemplu, achizitionarea locuintei in schimbul unui apartament de la.

Diferența lor față de schimb este că ei participă la aceste tranzacții, iar cu un schimb echivalent, transferul de bani nu are loc.

Prevalența tranzacțiilor alternative se datorează avantajelor acestora. Vânzătorul are riscuri minime de a fi fără adăpost: până la urmă, vânzarea imobilelor vechi și achiziționarea unuia nou au loc simultan. Într-o tranzacție normală, se poate dovedi că vechiul apartament este vândut și va trebui să petreceți mult timp căutând unul nou. În același timp, vor trebui cheltuiți mulți bani pentru închirierea unui apartament, printre altele, vor crește și prețurile de pe piața imobiliară. Schemele alternative sunt larg răspândite, deci sunt bine stabilite și sigure.

În același timp, astfel de tranzacții nu sunt lipsite de anumite dezavantaje. Ele sunt destul de vulnerabile din cauza incapacității părților de a se pune de acord și sunt imprevizibile din punct de vedere al timpului. De asemenea, astfel de tranzacții percep de obicei un comision mai mare, ceea ce crește costul procedurii.

Procedura pentru o tranzacție alternativă

Pe scurt, procedura de încheiere a unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliare este următoarea:

Se produce valoarea imobiliara (pe baza unei analize comparative a ofertelor similare de pe piata sau prin comanda unui raport de evaluare de la un agent imobiliar).
Caut potential cumparator pentru apartament.
Căutați bunuri imobiliare alternative.
Verificarea unei tranzacții pentru .
Primirea pentru apartamentul vândut și realizarea acestuia pentru proprietatea cumpărată în schimb. Semnarea de vânzare și cumpărare.
Pregatirea trusei necesare incheierii tranzactiei.
Semnare. Aceste documente sunt semnate concomitent cu participarea părților din lanțul alternativ.
Dacă calculele se fac folosind sau , atunci banii sunt depuși în seif sau transferați în cont.
Există o reînregistrare pentru apartamente de la vânzători la cumpărători prin Rosreestr. Documentele pentru efectuarea modificărilor la USRN se depun simultan pentru mai multe apartamente.
Cumpărătorii primesc în mâinile lor de la USRN, care confirmă statutul dobândit.
De asemenea, vânzătorii ar trebui să obțină o declarație care să indice că și-au îndeplinit obligațiile contractuale. Pe baza acesteia, vor putea primi banii care li se cuvenesc din celulă sau în cont.
Recepția și transferul obiectelor imobiliare se realizează prin semnarea actului respectiv.

Lista documentelor solicitate

Vânzătorii de imobile, ca parte a încheierii tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, trebuie să colecteze un anumit set de documente care confirmă puritatea juridică a tranzacției, conformitatea tranzacției cu termenii specificati din contract și existența temeiurilor legale pentru vânzare. apartamentul. Lista documentației este cuprinsă în tabel.

Titlul documentului	Unde să ajungi	Pentru ce este
Extras din USRN	la Rossreestr sau	Confirmă statutul vânzătorului ca deținător al dreptului de autor, indică absența unui apartament care face imposibilă încheierea unei tranzacții de vânzare-cumpărare
Explicarea planului camerei/etajului	BTI	Confirmă conformitatea apartamentului cu documentația de proiect și absența modificărilor de configurare neautorizate
Contract de vanzare, donatie, privatizare	Trebuie păstrat de proprietar sau supus restaurării în modul prescris	Confirmă legalitatea originii dreptului de proprietate
pentru o afacere	Semnat de soțul vânzătorului	Necesar atunci când imobilul este în proprietate comună și confirmă consimțământul soțului/soției de a dispune de acțiunile sale
Extras din contul financiar si personal	OERITS, Marea Britanie	Indică absența locuințelor și a serviciilor comunale
Extrage din	Biroul de pașapoarte	Confirmă absența persoanelor înscrise în apartament sau conține o listă cu înscriși

De asemenea, pot fi necesare documente suplimentare: de exemplu, un certificat de la un dispensar neuropsihiatric sau narcologic din care să rezulte că persoana nu este înregistrată acolo.

De asemenea, la înregistrarea transferului de proprietate în favoarea cumpărătorului, Rosreestr va solicita:

declarație de înstrăinare a drepturilor de proprietate de la vânzător;
declarație de intrare în proprietate de către cumpărător;
chitanta cu platita in suma de 2000 r. (suma specificată poate fi plătită în timpul procedurii de înregistrare sau imediat după aceasta);
contracte de vânzare.

Pe baza rezultatelor procedurii de înregistrare de stat, cumpărătorii primesc un extras de la USRN, care confirmă atribuirea lor statutului de proprietar. Problema proprietății a fost acum eliminată.

Riscurile ofertelor alternative

O tranzacție alternativă pentru vânzarea de bunuri imobiliare se referă la tipuri complexe de tranzacții și apar adesea dificultăți din cauza factorului uman. La urma urmei, această tranzacție are mulți participanți și poate fi foarte dificil să-și coordoneze acțiunile. Ca urmare, apar adesea probleme:

Una dintre părțile la înțelegere(atât din partea cumpărătorului de imobil, cât și a vânzătorului).
Printre proprietari se numără și persoane care au fost înregistrate la PND sau la dispensarul de tratament pentru droguri ceea ce îi face incapabili să încheie un contract de vânzare.
Prezența în apartament a persoanelor care au dreptul de ședere permanentă în apartament(de exemplu, în temeiul unui contract de rentă sau abandonat).
Una dintre părți va refuza să vândă apartamentul la prețul declarat. Ca urmare, cineva poate să nu aibă suficienți bani pentru a cumpăra o alternativă.
Daca unul dintre contracte nu trece de control in Rosreestr, aceasta va duce la refuzul înregistrării tuturor celorlalte.

Astfel, există riscul mare ca, din cauza neînțelegerii și inconsecvenței acțiunilor dintre părți, întregul lanț să fie rupt și va fi necesară pregătirea înțelegerii și căutarea din nou a unei alternative. Din această cauză, întregul proces de cumpărare și vânzare poate fi întârziat serios.

Pentru a reduce importanța acestor factori, merită să certificați contractul de vânzare . Notarul va confirma prin semnătură că tranzacția este clară din punct de vedere juridic, iar părțile sale au autoritatea necesară pentru a semna contractul de vânzare. Contractele notariale, printre altele, sunt înregistrate într-o manieră accelerată.

Părțile ar trebui să semneze vânzarea și cumpărarea și să plătească. Acest lucru face imposibilă revizuirea unilaterală a costurilor și disciplinează părțile să semneze acordul în condițiile convenite. În caz contrar, riscă să piardă depozitul efectuat.

Astfel, tranzacțiile alternative de vânzare presupun participarea mai multor părți până la 7 participanți. Ele presupun vânzarea unui apartament în schimbul altuia. Tranzacțiile alternative pot fi implementate sub o varietate de forme: un congres, o plecare, o creștere a spațiului de locuit etc. Tranzacția are loc după un algoritm general și presupune încheierea contractelor de vânzare în scris, trecerea înregistrării de stat a transferul dreptului de proprietate în Rosreestr și transferul propriu-zis al imobilelor.

Achiziționarea unei locuințe este o sarcină foarte complexă și responsabilă care necesită un studiu atent al fiecărui moment, fie că este vorba de alegerea unui vânzător sau de acte.

Fiecare pas trebuie făcut încet și susținut de profesioniști calificați în domeniul imobiliar.

Prețurile imobiliarelor din Rusia sunt ridicate și supuse fluctuațiilor constante. Prin urmare, trebuie să determinați imediat ce apartament și dimensiunea spațiului de locuit puteți solicita cu suma disponibilă.

Orice achiziție se face cel mai bine pe cont propriu fonduri proprii. Ca opțiune, aceasta este acumularea de bani într-un cont bancar, venituri din vânzarea de bunuri imobiliare, o mașină etc.

Cei care nu au bani personali pentru o achiziție mare trebuie să recurgă la împrumut, care este adesea singura modalitate de a obține propriii metri pătrați.

De exemplu, un salariu de 20-30 de mii de ruble este suficient pentru a obține un împrumut de 1,5 milioane de ruble. Pentru această sumă în majoritatea orașelor puteți cumpăra un apartament cu o cameră, sau chiar un apartament cu două camere.

Cumpărarea unei locuințe prin agenți imobiliari

Modul tradițional de a găsi o opțiune potrivită pentru o lungă perioadă de timp a rămas mass-media. Dar reclamele din ziar sau de la televizor nu au transmis niciodată cele mai necesare informații - cine este proprietarul, cine este înregistrat în apartament, dacă are.

În prezent, un număr tot mai mare de clienți apelează la servicii agentii imobiliare.

Chiar și în orașele mici, puteți găsi birouri similare și puteți solicita asistență direct. În plus, agenții plasează reclame despre serviciile lor pe internet pe site-uri specializate și avizieruri ale portalurilor de informare.

Atunci când alegeți o agenție, este mai bine să luați în considerare mai multe opțiuni și să alegeți cea mai bună dintre ele.

O firmă conștiincioasă este de obicei caracterizată de următoarele trăsături:

Compania își asumă multe sarcini, ceea ce facilitează foarte mult procesul.

Dar agenția, ca intermediar, ia o anumită sumă pentru munca sa. Pentru diferite firme, variază de la 2% inainte de 5% din valoarea de piata a apartamentului.

Verificarea proprietarilor apartamentului si a vanzatorului

Acest pas trebuie abordat cu toată atenția, deoarece, din cauza imperfecțiunii legislației ruse, există posibilitatea de a deveni victima fraudei.

Cazurile nu sunt neobișnuite falsificarea actelor când, în urma tranzacției, se dovedește că vânzătorul și proprietarul real sunt persoane complet diferite.

Încălcarea legii poate fi foarte veche și nu poate fi dezvăluită imediat. Acest lucru agravează și mai mult problema, deoarece dacă se descoperă astfel de fapte despre acțiunile ilegale ale foștilor proprietari, există riscul ca tranzacția de vânzare cumpărare să fie declarată invalidă, iar cumpărătorii de bună credință să fie evacuați din apartament.

Numai specialiștii pot efectua eficient o astfel de verificare, dar trebuie să știți ce poate afecta contractul încheiat:

Abateri ale sănătății psihice și fizice a vânzătorului (alcoolism, dependență de droguri, boli legate de vârstă și neurologice).
Lipsa temeiului legal pentru deținerea apartamentului (certificat de proprietate fals, procură falsă pentru dreptul de a dispune de apartament etc.).
Prezența mai multor proprietari, inclusiv minori.
Proprietarul are probleme cu legea (este căutat, cercetat, execută o pedeapsă cu închisoarea).
Disponibilitate (ipoteca, sechestru bun, penalitati).

Verificarea documentelor care confirmă proprietatea

Specialiștii unei agenții imobiliare, împreună cu cumpărătorul, trebuie să verifice:

Certificatul confirmă proprietatea persoanei asupra proprietății, indică și în baza cărui titlu de proprietate a fost eliberat. Numai după ce ați primit acest certificat vă puteți elimina proprietatea.

Verificarea sarcinilor

Grevele din acest domeniu sunt de obicei numite restricții asupra operațiunilor cu imobiliare. Aceste restricții sunt legate de drepturile terților. Cu alte cuvinte, unele persoane și organizații pot avea pretenții de proprietate asupra spațiilor rezidențiale vândute.

Pentru a-l obține, trebuie să pregătiți un pachet cu următoarele documente:

Cerere de înregistrare a dreptului de proprietate.
Contract de vânzare sau alt document legal.
Un document care confirmă plata taxei de stat.

Acest lucru se poate face personal prin prezentarea unui pașaport, precum și folosind un formular electronic sau prin poștă.

Documentele depuse în formă electronică trebuie confirmate prin semnătura electronică a solicitantului. În cazul unei trimiteri poștale, cererea și documentele de titlu atașate acesteia, inclusiv o copie a pașaportului, trebuie să fie legalizate.

In termen de 10 zile după ce toate documentele sunt primite de către organismul autorizat, se efectuează procedura de înregistrare de stat, după care proprietarul spațiilor de locuit primește certificatul corespunzător.

Într-un interviu, un avocat profesionist explică în detaliu procedura de încheiere a unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartamente. Vorbește despre posibilele nuanțe, dificultăți și scheme de fraudă în tranzacțiile imobiliare.