Как проходит сделка продажи квартиры. Алгоритм купли продажи квартиры

Последнее обновление: 18.02.2019

Вопрос:

Я хочу разменять свою квартиру на две поменьше. Собираюсь сделать это через продажу своей и одновременную покупку двух других квартир. Такие сделки называют альтернативными. Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий?

Ответ:

Популярность альтернативных сделок купли-продажи квартир вызвана тем, что для многих их участников вовсе не обязательно иметь деньги для совершения операций с недвижимостью. Основным источником денег для такой сделки выступает, как правило, всего один участник – головной Покупатель, а остальные участники просто меняют свои квартиры на другие, иногда внося или получая доплату.

Общие понятия о том, что такое , ее особенности, нюансы денежных расчетов, налогообложение – см. в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке.

Здесь же мы детально рассмотрим именно порядок действий (алгоритм ) альтернативной сделки с квартирой, с акцентом на регистрации договоров купли-продажи и условиями доступа к банковской ячейке с деньгами.

В альтернативной сделке с недвижимостью участвуют, как правило, от двух до пяти квартир одновременно. Сделки с бо льшим числом квартир стараются разбивать на части из-за слишком длинной цепочки, и слишком сложного согласования условий с большим количеством участников.

Ниже мы рассмотрим, как проходит типовая сделка купли-продажи квартиры на примере с тремя квартирами (см. рисунок ), одна из которых продается, а две альтернативные – покупаются с небольшой доплатой. Рассмотрим это глазами стороннего риэлтора, который организует эту сделку.

Порядок действий в альтернативной сделке с квартирой

Порядок действий при проведении альтернативной сделки купли-продажи квартиры (на нашем примере ) состоит из следующих этапов:

Оценка квартиры-1, оценка альтернативных квартир №2 и №3, оценка необходимой доплаты.
Поиск покупателя на квартиру-1. Предварительный поиск подходящих альтернативных квартир №2 и №3.
Покупатель найден. Оформление задатка или аванса за квартиру-1.
Сбор и проверка документов на квартиру-1. Выбор альтернативных квартир №2 и №3.
Оформление аванса за квартиры №2 и №3. Согласование условий проведения сделки с продавцами этих квартир.
Сбор и проверка документов на квартиры №2 и №3. Подготовка шаблонов договоров купли-продажи по всем трем квартирам.
Подготовка денежных расчетов – аренда банковских ячеек для основной суммы и для доплаты. Закладка денег и подписание соглашений о доступе к ячейкам.
Подписание договоров купли-продажи всех трех квартир одновременно.
Передача пакетов документов по всем трем сделкам купли-продажи квартир на регистрацию.
Получение документов после регистрации.
Получение денег из банковских ячеек.
Подписание Актов приема-передачи по всем трем квартирам.

Теперь разберем эти этапы альтернативной сделки немного подробнее, в том числе с участием ипотеки.

ЭТАП-1 . Чтобы сделка с альтернативными продажами и покупками квартир сложилась успешно, нужно в самом начале набросать план действий, и провести расчеты стоимости квартир, которые в ней будут участвовать. При этом надо иметь в виду, что такая сделка может выстраиваться не один месяц, поэтому цены альтернативных квартир №2 и №3 могут за это время подрасти, а квартира-1 может не продаться по желаемой стоимости и ее придется снижать.

Неверная оценка стоимости квартир может привести к тому, что в процессе сделки Продавцу-1 может не хватить доплаты для покупки квартир №2 и №3. Поэтому при расчете нужно всегда делать небольшой запас в стоимости , либо быть готовым заменить одну из альтернативных квартир на более дешевую.

ЭТАП-2 . Квартира-1 выставляется на продажу . Для этого делают привлекательные фотографии самой квартиры и дома в целом, составляют лаконичное описание объекта. Все это загружают на специализированные сайты с базами данных квартир, и ждут звонков Покупателя.

Подробнее о том, как все это делается, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы ».

Одновременно на этом этапе в тех же базах данных ищут подходящие для альтернативной покупки квартиры №2 и №3. Предварительный поиск этих квартир нужно вести уже сейчас , чтобы потом не терять на это драгоценного времени.

ЭТАП-3 . Когда Покупатель найден, с ним обговаривают предварительные условия будущей сделки , объясняя ему, что сделка здесь альтернативная и ему придется подождать, пока соберется вся цепочка квартир. Если Покупатель согласен, с него берут , чтобы закрепить его намерение о покупке квартиры-1.

Размер задатка или аванса при альтернативных сделках лучше брать такой, чтобы этой суммы хватило для последующей передачи двух авансов за квартиры №2 и №3. Срок предоплаты устанавливается с расчетом, что за это время нужно будет успеть подобрать эти две квартиры, проверить на них документы, и выйти на сделку.

Как правильно и на каких условиях получать предоплату рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы ), в разделе для Продавца квартиры – «».

ЭТАП-4 . Собираем необходимые документы для продажи квартиры-1 , и предоставляем их Покупателю на проверку. Какие документы для этого понадобятся, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы ), в разделе для Продавца квартиры – «».

Одновременно определяемся с выбором квартир №2 и №3 , пробежав по списку предварительно отобранных вариантов. Перед внесением авансов за них, сначала задаем ряд вопросов хозяевам, и убеждаемся, что нет ничего такого, что может препятствовать покупке этих квартир. Какую именно информацию для этого нам нужно получить у хозяев, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя – «».

ЭТАП-5 . Фиксируем свой выбор квартир №2 и №3 внесением авансов хозяевам этих квартир, согласовав перед этим с ними основные моменты будущей сделки и условия выписки жильцов из этих квартир.

Конечные даты внесенных авансов не должны быть позже, чем конечная дата принятой нами предоплаты за квартиру-1.

Как грамотно внести аванс при покупке альтернативной квартиры, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы ), в разделе для Покупателя – «».

ЭТАП-6 . Заказываем у Продавцов квартир №2 и №3 комплект документов для проверки «юридической чистоты» обеих квартир (часть этих документов понадобится потом для регистрации ).

Какие документы заказывать и как их проверять, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы ), в разделе для Покупателя квартиры – «».

После этого согласуем с Покупателем и обоими Продавцами окончательные условия альтернативной сделки – место и дату ее проведения, форму заключения Договора купли-продажи (нотариальную или в простой письменной форме ), условия договора (составляем его шаблон ), порядок и место проведения денежных расчетов (депозитарий банка ).

ЭТАП-7 . После согласования всех деталей, наступает время для подготовки денежных расчетов в альтернативной сделке. Для этого все участники сделки едут в выбранный заранее депозитарий банка, Покупатель квартиры-1 арендует там две ячейки, в соответствии с двумя будущими получателями денег – Продавцами квартир №2 и №3. Продавец квартиры-1 арендует третью ячейку для закладки туда недостающей для покупки суммы (своей доплаты ). Получать эту сумму будет тот Продавец, кому эта доплата предназначается.

Предположим, что Продавец-1 продает свою квартиру за 100 руб., доплачивает свои 20 руб., и покупает две альтернативные квартиры по 60 руб. Тогда схема передачи денег через банковские ячейки будет выглядеть так:

Проверка наличных денег, их пересчет и закладка в соответствующие сейфовые ячейки банка происходит в специально оборудованных помещениях депозитария, в присутствии тех, кто будет эти деньги получать (т.е. Продавцов квартир №2 и №3 ). После чего сотрудник депозитария запирает ячейки с деньгами, и ограничивает к ним доступ всех участников сделки, за исключением тех, кто выполнит определенные условия.

Эти условия доступа к банковским ячейкам вписываются в отдельные документы – дополнительные соглашения (допсоглашения ) к договорам аренды каждой из ячеек. Продавцы квартир №2 и №3 получат доступ к деньгам только в течение оговоренного срока и только в том случае, если будут зарегистрированы все переходы прав собственности на все квартиры по альтернативной сделке.

Подробнее о методе расчета через ячейки в альтернативных сделках, рассказано в отдельной заметке:

ЭТАП-8 . После закладки денег в ячейки банка можно идти подписывать подготовленные заранее шаблоны .

Если это делать у нотариуса, то процедура значительно упрощается. не только проверяет документы, формулирует условия договоров и заверяет их, но и выступает арбитром между участниками альтернативной сделки в спорных вопросах. На практике это сильно экономит время, бережет нервы участников и снижает риски сделки по целому ряду оснований.

Но при желании можно обойтись и без нотариуса, поручив юристам составить . Единственная причина для этого – экономия на уплате нотариальной пошлины за удостоверение договоров.

ЭТАП-9 . Все три подписанных договора, вместе с собранными справками и выписками по каждой квартире, одновременно передаются на регистрацию в виде трех пакетов документов.

Как и где это делать, рассказано в отдельной статье Глоссария – .

ЭТАП-10 . После успешной регистрации всех трех сделок купли-продажи (в составе одной альтернативной сделки ), каждый участник каждого договора забирает у регистратора свой комплект документов . Основным документом для каждого будет Договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации и штампом Росреестра. (с июля 2016 года, подробнее – по ссылке ).

ЭТАП-11 . Получатели денег (Продавцы квартир №2 и №3 ) со своими экземплярами проштампованных в Росреестре договоров, и с копиями экземпляров других участников, идут в банк и получают доступ к соответствующим ячейкам с деньгами . Если, конечно в условиях доступа (в допсоглашении ) не указаны дополнительные документы.

Дополнительными документами для доступа могут быть (подтверждение прав покупателей на проданные им квартиры ), и/или чистые по квартирам №2 и №3 (подтверждение снятия с регистрационного учета прежних хозяев ).

ЭТАП-12 . Завершающим действием купли-продажи трех квартир в альтернативной сделке является вручение Покупателям от Продавцов , и подписание .

Как составляются и подписываются такие Передаточные акты рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы ) – отдельно для Продавца и отдельно для Покупателя квартиры.

Если какая-либо из квартир в составе альтернативной сделки покупается с использованием ипотеки , то принцип и последовательность действий остаются те же. Но банк, скорее всего, добавит еще пару своих дополнительных требований по составу документов, которые могут удлинить срок всей сделки.

Каждый банк выдвигает свои требования по ипотеке индивидуально, поэтому этап планирования и финансового расчета альтернативной сделки купли-продажи квартиры (Этап-1 ), нужно проводить вместе с сотрудниками банка. А дальше уже можно действовать по той же схеме самостоятельно.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.

Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры, каждый встает перед вопросом – что делать дальше.

В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше на собственные деньги (без привлечения кредита).

Купля-продажа недвижимости НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)

Общая схема:

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать .

Для ПОКУПАТЕЛЯ:

А) До момента начала и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите , а именно:

- Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны (в том числе удаленность от метро);

Количество комнат в квартире;

Предпочтительный этаж , на котором квартира должна располагаться;

Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);

Требования к квартире по отделке (с ремонтом, без ремонта, без отделки);

- Вид из окон (в том числе сторона света);

- Инфраструктура района (детские сады, школы, магазины, прочее);

Готовность или нет к заключению ипотечной сделки ;

Иные индивидуальные требования.

Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир (агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры . В обоих случаях поиск квартиры –достаточно нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.

Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» (realty.dmir.ru ), Avito (www.avito.ru ), Квадрум (kvadroom.ru ), ЦИАН (cian.ru ) и «Из рук в руки» (irr.ru ).

Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку . О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать .

Как правило, происходит в два этапа:

1) Заключение с условием внесения аванса или . Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается (либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора). При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.). Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре (она должна соответствовать ).

2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную . Для этого надо:

Получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):

Запросить выписку из домовой книги (лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

Запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

Запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

Убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы (разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры (в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре (отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

3) В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии (в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет (также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.

4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра. Будьте внимательны при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.

В случае открытия аккредитива , Вы направляете деньги в банк – эмитент (в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель (который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

5) (государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать

6) Подписание акта приема-передачи квартиры (в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.

Для ПРОДАВЦА:

Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:

1) Проверить , все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена (это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)

2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно. Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как «Недвижимость и Цены» (realty.dmir.ru ), Avito (avito.ru ), Квадрум (kvadroom.ru ), Slando (slando.ru ), ЦИАН (cian.ru ) и «Из рук в руки» (irr.ru ) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться .

3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах (в том числе и местного значения), а также вывесить (при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.

4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный . На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток (в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

5) Снятие с регистрации . Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается .

6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру (в случае необходимости).

7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки (или согласование условий аккредитива ) в банке, в котором планируется проведение сделки.

8) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность (в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку . Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры (в ряде банков требуются дополнительные документы).

В случае осуществления расчетов по аккредитиву , Покупатель направляет деньги из банка – эмитента (в котором у него открыт счет и находятся деньги) и в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк выдает деньги.

9) Документы подаются на государственную регистрацию (государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать

10) Подписание (в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.

11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица , осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета .

В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады . Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать .

28.01.13

Подозерская Н.А.

В основе альтернативной сделки лежит и одновременная покупка взамен другой квартиры. Альтернативные сделки являются наиболее распространенными на рынке недвижимости: их доля составляет 50-70% от всех совершаемых операций. Ведь наиболее распространенная причина продажи квартиры – стремление улучшить свои жилищные условия. Например, обменять одну большую квартиру на несколько других меньших по площади или приобрести жилье в другом районе, городе или большее по площади, с улучшенной планировкой.

От длины сложившейся цепочки зависит и сложность сделки. На практике число квартир в цепочке редко превышает 4.

Чистая продажа квартиры без альтернативы встречается на рынке весьма редко. Обычно так продают или при переезде лица в другую страну.

Мотивы заключения альтернативной сделки, как и формы ее реализации, могут быть самыми разнообразными:

Разъезд или продажа одной квартиры и покупка вместо нее двух – наиболее распространенный формат данной схемы. Чаще всего причинами разъезда становятся развод, семейные разногласия между родственниками, потребность в раздельном проживании детей от родителей, раздел имущества и пр.
Съезд – продажа двух квартир и покупка вместо нее одной . Это самый рисковый тип , которые часто распадаются на этапе реализации из-за того, что сложно найти покупателя на обе квартиры.
Покупка взамен более дешевой квартиры : например, в другом районе или старом доме, либо покупка квартиры в регионах взамен московской.
Покупка взамен более дорогой недвижимости : более распространенный вариант, предполагающий улучшение жилищных условий, например, приобретение жилья в взамен квартиры из .

Их отличием от обмена является то, что в данных сделках участвуют , а при равноценном обмене передачи денег не происходит.

Распространенность альтернативных сделок обусловлена их преимуществами. У продавца минимальные риски остаться без жилья: ведь продажа старой недвижимости и покупка новой происходят одновременно. При обычной сделке может получиться так, что старая квартира продана, а на поиск новой предстоит потратить немало времени. При этом немало денег придется потратить на съем квартиры, помимо прочего, возрастут и цены на рынке недвижимости. Альтернативные схемы широко распространены, поэтому они достаточно хорошо отработаны и безопасны.

При этом не лишены такие сделки и определенных недостатков. Они достаточно уязвимы из-за невозможности сторон договориться и непредсказуемы с точки зрения сроков. Также по таким сделкам обычно берут более высокую комиссию, что увеличивает затраты на процедуру.

Порядок действий при альтернативной сделке

Кратко порядок действий при заключении сделки купли-продажи недвижимости выглядит следующим образом:

Производится стоимости недвижимости (на основании сравнительного анализа аналогичных предложений на рынке или путем заказа отчета об оценке у риэлтора).
Подыскивается потенциальный покупатель на квартиру.
Поиск альтернативной недвижимости.
Проверка сделки на .
Получение за продаваемую квартиру и внесение его за недвижимость, покупаемую взамен. Подписание купли-продажи.
Подготовка необходимого комплекта для заключения сделки.
Подписание . Эти документы подписываются одновременно при участие сторон альтернативной цепочки.
Если расчеты происходят с использованием или , то деньги закладываются в хранилище или переводятся на счет.
Происходит перерегистрация на квартиры от продавцов к покупателям через Росреестр. Документы на внесение изменений в ЕГРН подаются одновременно по нескольким квартирам.
Покупатели получают на руки из ЕГРН, которые подтверждают приобретенный статус.
Продавцам также следует получить выписку, указывающую на выполнение ими своих договорных обязательства. На ее основе они смогут получить причитающиеся им деньги из ячейки или на счет.
Производится приемка-передача оъектов недвижимости через подписание соответствующего .

Перечень необходимых документов

Продавцы недвижимости в рамках заключения сделок купли-продажи должны собрать определенный комплект документации, подтверждающей юридическую чистоту сделки, соответствие сделки указанным условиям договора и наличие правовых оснований для продажи квартиры. Перечень документации содержится в таблице.

Наименование документа	Где получить	Для чего он нужен
Выписка из ЕГРН	В Росреестре или	Подтверждает статус продавца как правообладателя, свидетельствует об отсутствии на квартиру, делающих невозможным заключение сделки купли-продажи
Экспликация помещения/поэтажный план	БТИ	Подтверждает соответствие квартиры проектной документации и отсутствие неузаконенных изменений конфигурации
Договор купли-продажи, дарения, приватизации	Должен храниться у собственника или подлежит восстановлению в установленном порядке	Подтверждает законность возникновения права собственности
на сделку	Подписывается супругом продавца	Требуется при нахождении недвижимости в общедолевой собственности и подтверждает согласие супруга на распоряжение его долей
Выписка из финансово-лицевого счета	ОЕРИЦ, УК	Свидетельствует об отсутствии по услугам ЖКХ
Выписка из	Паспортный стол	Подтверждает отсутствие зарегистрированных в квартире лиц или содержит перечень прописанных

Могут понадобиться и дополнительные документы: например, справка из психоневрологического или наркологического диспансера о том, что лицо не состоит там на учете.

Также при регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в Росреестре потребуются:

заявление об отчуждении прав собственности от продавца;
заявление о вступлении в права собственности покупателем;
квитанция с оплаченной в размере 2000 р. (указанная сумма может быть оплачена во время прохождения регистрационной процедуры или сразу после нее);
договоры купли-продажи.

По результатам прохождения процедуры госрегистрации покупатели получают на руки выписку из ЕГРН , которая подтверждает закрепление за ними статуса собственника. Выдача о собственности на текущий момент была упразднена.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости относится к сложным типам сделок и здесь часто возникают трудности из-за человеческого фактора. Ведь у данной сделки множество участников и скоординировать их действия бывает очень непросто. В результате нередко возникают проблемы:

Одна из сторон от сделки (как на стороне покупателя недвижимости, так и продавца).
В числе собственников оказываются лица, которые состояли на учете в ПНД или наркологическом диспансере , что делает их неправоспособными для заключения договора купли-продажи.
Наличие в квартире лиц, которые имеют права на постоянное проживание в квартире (например, по договору ренты или отказавшиеся от ).
Одна из сторон откажется продавать квартиру по заявленной цене. В результате у кого-то может не хватить денег на покупку альтернативы.
Если один из договоров не пройдет проверку в Росреестре , то это приведет к отказу в регистрации всех остальных.

Таким образом, высок риск того, что из-за непонимания и несогласованности действий между сторонами может быть разорвана вся цепочка и придется заниматься подготовкой сделки и поиском альтернативы заново. Из-за этого весь процесс купли-продажи может серьезно затянуться.

Для того, чтобы снизить значение указанных факторов стоит заверять договор купли-продажи . Нотариус своей подписью подтвердит, что сделка является юридически чистой, а ее стороны обладают необходимыми полномочиями для подписания договора купли-продажи. Нотариально заверенные договоры, помимо прочего, проходят регистрацию в ускоренном порядке.

Сторонам следует подписывать купли-продажи и вносить . Это делает невозможным пересмотр стоимости в одностороннем порядке и дисциплинирует стороны к подписанию сделки на оговоренных условиях. Иначе у них возникают риски утраты внесенного задатка.

Таким образом, альтернативные сделки купли-продажи предполагают участие нескольких сторон вплоть до 7 участников. Они предполагают продажу одной квартиры взамен на другую. Альтернативные сделки могут быть реализованы в самых разнообразных формах: съезд, разъезд, увеличение жилплощади и пр. Сделка происходит по общему алгоритму и предполагает заключение в письменной форме договоров купли-продажи, прохождение госрегистрации перехода права собственности в Росреестре и фактическую передачу недвижимости.

Приобретение жилья – это очень сложная и ответственная задача, требующая тщательной проработки каждого момента, будь то выбор продавца или оформление документов.

Каждый шаг необходимо делать без спешки и опираться на поддержку квалифицированных специалистов в сфере вопросов недвижимости.

Цены на недвижимость в России высоки и подвержены постоянным колебаниям. Поэтому сразу нужно определить, на какую квартиру и размер жилплощади можно претендовать с располагаемой суммой.

Любую покупку лучше совершать на свои собственные средства . Как вариант – это накопление денег на банковском счете, доход с продажи недвижимости, автомобиля и т.п.

Тем, кто не имеет личных денег на крупную покупку, приходится прибегать к кредитованию , которое зачастую является единственным способом обрести собственные квадратные метры.

Например, зарплаты в 20 — 30 тыс. рублей уже достаточно для получения кредита на 1,5 млн. рублей. На эту сумму в большинстве городов можно приобрести однокомнатную квартиру, а то и «двушку».

Приобретение жилья через риелторов

Традиционным способом найти подходящий вариант долгое время оставались средства массовой информации. Но объявления в газете или по телевидению никогда не передавали самой нужной информации – кто владелец, кто прописан в квартире, имеются ли у нее .

В настоящее время все большее количество покупателей обращается к услугам агентств недвижимости .

Даже в небольших городах можно найти подобные офисы и обратиться за поддержкой напрямую. Кроме того, агенты размещают объявления о своих услугах и в Интернете на специализированных сайтах и досках объявлений информационных порталов.

При выборе агентства лучше рассмотреть несколько вариантов и выбрать из них наилучший.

Добросовестная фирма, как правило, характеризуется следующими чертами:

Компания принимает на себя выполнение многих задач, чем значительно облегчает процесс .

Но агентство, как посредник, берет за свою работу определенную сумму. Для разных фирм она колеблется в диапазоне от 2% до 5% от рыночной стоимости квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

К этому шагу нужно подходить со всей внимательностью, поскольку из-за несовершенства российского законодательства существует вероятность стать жертвой мошенничества.

Нередки случаи подделки документов , когда после совершения сделки выясняется, что продавец и реальный собственник – совершенно разные лица.

Нарушение закона может быть и совсем давнее и вскрыться не сразу. Это еще больше усугубляет проблему, ведь если обнаружатся такие факты о незаконных действиях прошлых владельцев, есть риск, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, а добросовестные покупатели будут выселены из квартиры.

Такую проверку эффективно могут выполнить только специалисты, но нужно знать, что может повлиять на заключенный договор:

Отклонения в психическом и физическом здоровье продавца (алкоголизм, наркомания, возрастные и неврологические заболевания).
Отсутствие юридических оснований владения квартирой (поддельное свидетельство о праве собственности, поддельная доверенность на право распоряжаться квартирой и т.п.).
Наличие нескольких правообладателей недвижимости, в том числе несовершеннолетних.
Наличие проблем с законом у владельца (находится в розыске, под следствием, отбывает наказание в местах лишения свободы).
Наличие (ипотека, арест имущества, штрафные санкции).

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Специалисты риэлтерского агентства совместно с покупателем должны проверить:

Свидетельство подтверждает право собственности лица на объект недвижимости, также в нем указано, на основании какого правоустанавливающего документа оно было выдано. Только после получения данного свидетельства можно распоряжаться своим имуществом.

Проверка на предмет наличия обременений

Обременениями в данной сфере принято называть ограничения на проведение операций с объектами недвижимости. Ограничения эти связаны с правами третьих лиц . Иными словами, некоторые частные лица и организации могут иметь имущественные претензии на продаваемое жилое помещение.

Для его получения необходимо подготовить пакет следующих документов:

Заявление о проведении регистрации права собственности.
Договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ.
Документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Это можно сделать лично, предъявив паспорт, а также с помощью электронной формы или по почте.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть подтверждены электронной подписью заявителя. В случае почтового отправления, заявление и прилагаемые к нему правоустанавливающие документы, в том числе и копия паспорта, должны быть нотариально заверены.

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

В интервью профессиональный юрист подробно объясняет порядок заключения сделки купли-продажи квартиры. Рассказывается о возможных нюансах, сложностях и схемах мошенничества при совершении сделок с недвижимостью.