Как протича продажбата на апартамент? Алгоритъм за покупко-продажба на апартамент

Последна актуализация: 18.02.2019

въпрос:

Искам да сменя апартамента си за два по-малки. Ще направя това чрез продажба на собствен и едновременно закупуване на два други апартамента. Такива сделки се наричат ​​алтернативни. Как се осъществяват алтернативни сделки с апартаменти? Каква е процедурата там?

Отговор:

Популярност алтернативни сделки за покупко-продажба на апартаментие причинено от факта, че за много от техните участници изобщо не е необходимо да имат пари за извършване на сделки с недвижими имоти. Основният източник на пари за такава транзакция по правило е само един участник - основният Купувач, а останалите участници просто сменят апартаментите си за други, като понякога правят или получават допълнително плащане.

Общи понятия за това какво представлява, неговите характеристики, нюансите на паричните сетълменти, данъчно облагане - вижте отделна статия от речника на посочената връзка.

Тук ще разгледаме по-отблизо процедура ( алгоритъм) алтернативна сделка с апартамент, с акцент върху регистрация на договори за покупко-продажба и условия за достъп до сейф с пари.

По правило два до пет апартамента участват в алтернативна сделка с недвижими имоти едновременно. Сделки с б О Много апартаменти се опитват да бъдат разделени на части, защото веригата е твърде дълга и е твърде трудно да се договорят условия с голям брой участници.

По-долу ще разгледаме как работи една типична сделка за покупко-продажба на апартамент. на примера на три апартамента (виж снимката), едната от които се продава, а две алтернативни се купуват с малка надценка. Помислете за това през очите на трета страна брокер, който урежда тази сделка.

Процедура за алтернативна сделка с апартамент

Процедурата за извършване на алтернативна сделка за покупко-продажба на апартамент (в нашия пример) се състои от следните стъпки:

1. Оценка на апартамент-1, оценка на алтернативни апартаменти No2 и No3, оценка на необходимото доплащане.
2. Търсене на купувач за апартамент-1. Предварително търсене на подходящи алтернативни апартаменти No2 и No3.
3. Купувачът е намерен. Регистрация на депозит или авансово плащане за апартамент-1.
4. Събиране и заверка на документи за апартамент-1. Избор на алтернативни апартаменти No2 и No3.
5. Записване на аванс за апартаменти No2 и No3. Съгласуване на условията на сделката с продавачите на тези апартаменти.
6. Събиране и заверка на документи за апартаменти No2 и No3. Изготвяне на образци на договори за покупко-продажба и за трите апартамента.
7. Изготвяне на касови разплащания - отдаване под наем на сейфове за главница и срещу доплащания. Внасяне на пари и подписване на споразумения за мобилен достъп.
8. Подписване на договори за покупко-продажба и на трите апартамента едновременно.
9. Прехвърляне на пакети документи и за трите сделки по покупко-продажба на апартаменти за регистрация.
10. Получаване на документи след регистрация.
11. Получаване на пари от банкови клетки.
12. Подписване на актове за приемане и на трите апартамента.

Сега нека ги анализираме етапи на алтернативна сделкамалко повече, включително включващи ипотеки.

ЕТАП 1 . За да бъде успешна сделка с алтернативни покупко-продажби на апартаменти, тя е необходима в самото начало начертайте план за действие и направете изчисленияцената на апартаментите, които ще участват в него. В същото време трябва да се има предвид, че подобна сделка може да бъде изградена за повече от един месец, така че цените на алтернативни апартаменти № 2 и № 3 може да се повишат през това време, а апартамент-1 може да не бъде продадени на желаната цена и ще трябва да бъдат намалени.

Неправилната оценка на цената на апартаментите може да доведе до факта, че по време на сделката Продавач-1 може да няма достатъчно допълнително плащане за закупуване на апартаменти № 2 и № 3. Ето защо, когато изчислявате, винаги трябва да правите малка запас по стойност , или бъдете готови да замените един от алтернативните апартаменти с по-евтин.

ЕТАП-2 . Продава се апартамент-1. За да направите това, направете атрактивни снимки на самия апартамент и къщата като цяло, съставете кратко описание на обекта. Всичко това се качва в специализирани сайтове с бази данни за апартаменти и те чакат обаждания от Купувача.

Научете повече за това как се прави това в нашия ИНСТРУКЦИИ (виж бутон в горната част на страницата».

В същото време на този етап в същите бази данни се търсят апартаменти № 2 и № 3, подходящи за алтернативна покупка. Предварително трябва да потърсите тези апартаменти сега за да не губим по-късно ценно време за това.

ЕТАП-3 . Когато Купувачът бъде намерен, те се обсъждат с него предпоставки за бъдеща сделка, като му обяснява, че сделката тук е алтернативна и ще трябва да изчака, докато се сглоби цялата верига от апартаменти. Ако Купувачът се съгласи, те го вземат от него, за да фиксира намерението си да закупи апартамент-1.

Размерът на депозита или авансапри алтернативни транзакции е по-добре да вземете такава, че тази сума да е достатъчна за последващо прехвърляне на две авансови плащания за апартаменти № 2 и № 3. Срокът за предплащане е определен с очакването, че през това време ще е необходимо да имате време да вземете тези два апартамента, да проверите документите за тях и да сключите сделка.

Как правилно и при какви условия да получите авансово плащане е описано в нашия ИНСТРУКЦИИ (виж бутон в горната част на страницата), в секцията за Продавач на апартамента - "".

ЕТАП-4 . Събираме необходимото документи за продажба на апартамент-1и ги предоставя на Купувача за проверка. Какви документи са необходими за това, е описано в нашия ИНСТРУКЦИИ (виж бутон в горната част на страницата), в секцията за Продавач на апартамента - "".

Едновременно решаваме избора на апартаменти №2 и №3чрез превъртане през списъка с предварително избрани опции. Преди да направим авансови плащания за тях, първо задаваме редица въпроси към собствениците и се уверяваме, че няма нищо, което да попречи на покупката на тези апартаменти. Каква информация за това трябва да получим от собствениците е описана в стъпката ИНСТРУКЦИИза Купувача - "".

ЕТАП-5 . Фиксираме избора си на апартаменти No2 и No3 правене на авансисобствениците на тези апартаменти, като предварително са договорили с тях основните моменти на бъдещата сделка и условията за изписване на жителите от тези апартаменти.

Крайните дати на направените авансови плащания не трябва да са по-късни от крайната дата на приетата от нас предплащане за апартамент-1.

Как компетентно да направите аванс при закупуване на алтернативен апартамент е описано в нашия ИНСТРУКЦИИ (виж бутон в горната част на страницата), в секцията за Купувач - "".

ЕТАП-6 . Поръчваме комплект от Продавачите на апартаменти No2 и No3 документи за проверка на "юридическа чистота"и двата апартамента ( някои от тези документи ще са необходими по-късно за регистрация).

Какви документи да поръчате и как да ги проверите е описано в нашия ИНСТРУКЦИИ (виж бутон в горната част на страницата), в секцията за Купувач на апартамента - "".

След това ще се договорим с Купувача и двамата Продавачи за финала алтернативни условия на сделката- мястото и датата на провеждането му, формата на сключване на договора за покупко-продажба ( нотариално или в проста писмена форма), условия на споразумение ( направи го шаблон), ред и място на паричните разплащания ( банков депозитар).

ЕТАП-7 . След съгласуване на всички подробности е време за подготовка на парични разплащанияв алтернативна сделка. За да направите това, всички участници в транзакцията отиват в депозитаря на избраната предварително банка, Купувачът на апартамент-1 наема две клетки там, в съответствие с двамата бъдещи получатели на пари - Продавачите на апартаменти № 2 и № 3. Продавачът на апартамент-1 наема третата клетка, за да отбележи липсващата сума за покупката ( вашата доплащане). Продавачът, за когото е предназначена тази допълнителна такса, ще получи тази сума.

Да предположим, че Продавач-1 продава апартамента си за 100 рубли, плаща собствените си 20 рубли и купува два алтернативни апартамента за 60 рубли. Тогава схемата за прехвърляне на пари през банкови клетки ще изглежда така:

Проверката на пари в брой, преброяването им и поставянето им в съответните сейфове на банката се извършват в специално оборудвани помещения на депозитаря, в присъствието на тези, които ще получат тези пари ( тези. Продавачи на апартаменти No2 и No3). След това служителят на депозитаря заключва клетките с пари и ограничава достъпа до тях за всички участници в транзакцията, с изключение на тези, които изпълняват определени условия.

Тези условия за достъп до сейфовевписват се в отделни документи - допълнителни споразумения ( допълнителни споразумения) към договорите за наем за всяка от клетките. Продавачите на апартаменти № 2 и № 3 ще имат достъп до парите само през уговорения период и само ако са регистрирани всички прехвърляния на собственост върху всички апартаменти по алтернативната сделка.

Повече за метод на изчислениечрез клетки в алтернативни сделки, описани в отделна бележка:

ЕТАП-8 . След като поставите пари в банковите клетки, можете да отидете да подпишепредварително подготвени шаблони.

Ако това се прави от нотариус, процедурата е значително опростена. не само проверява документи, формулира условията на договорите и ги заверява, но и действа като арбитър между участниците в алтернативна сделка по спорни въпроси. На практика това спестява значително време, спестява нервите на участниците и намалява рисковете по сделката по редица причини.

Но ако желаете, можете да направите без нотариус, като инструктирате адвокати да съставят. Единствената причина за това са спестяванията от нотариални такси за удостоверяване на договори.

ЕТАП-9 . И тримата подписаха договори, заедно със събраните удостоверения и извлечения за всеки апартамент, едновременно подаден за регистрацияпод формата на три пакета документи.

Как и къде да направите това е описано в отделна статия на речника -.

ЕТАП-10 . След успешна регистрация и на трите сделки за продажба ( като част от една алтернативна сделка), всяка страна по всеки договор взема комплект документи от регистратора. Основният документ за всеки ще бъде Договор за продажбаапартаменти с регистрационен знак и печат на Rosreestr. ( от юли 2016 г., за повече подробности - следвайте връзката).

ЕТАП-11 . Получатели на пари Продавачи на апартаменти No2 и No3) с техните копия на споразуменията, подпечатани в Rosreestr, и с копия от копия на други участници, отидете в банката и получите достъп до съответните клетки с пари. Ако, разбира се, в условия за достъп ( в допълнително споразумение) не са посочени допълнителни документи.

Допълнителни документи за достъп могат да бъдат ( потвърждение на правата на купувачите върху продадените им апартаменти), и/или чисти апартаменти № 2 и № 3 ( потвърждение за дерегистрация на предишните собственици).

ЕТАП-12 . Окончателното действие по покупко-продажбата на три апартамента при алтернативна сделка е доставкаКупувачи от Продавачи и подписване .

Как се съставят и подписват такива актове за прехвърляне е описано в съответните стъпки на нашия ИНСТРУКЦИИ (виж бутон в горната част на страницата) - отделно за Продавача и отделно за Купувача на апартамента.

Ако някой от апартаментите в алтернативната сделка е закупен с ипотеки , то принципът и последователността на действията остават същите. Но банката вероятно ще добави още няколко от допълнителните си изисквания за състава на документите, което може да удължи времето на цялата транзакция.

Всяка банка поставя свои собствени изисквания за ипотека поотделно, така че етапът на планиране и финансово изчисляване на алтернативна сделка за покупко-продажба на апартамент ( Етап 1), трябва да се извършва съвместно с банкови служители. И тогава вече можете да действате по същата схема независимо.

"ТАЙНИ НА НЕДВИЖИМОТО":

Правила за подготовка и провеждане на сделка за покупко-продажба на апартамент - на интерактивна карта Ще се отвори в изскачащ прозорец."> ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА (ще се отвори в изскачащ прозорец).

В съвременния свят сделките с недвижими имоти стават все по-чести в живота на всеки човек - това е покупко-продажба на недвижими имоти - апартаменти, къщи, парцели, дарения и получаване като подарък, наследство и други сделки.

След като реши да продаде апартамент, както и да събере необходимата сума и реши да купи апартамент, всеки се сблъсква с въпроса - какво да правя по-нататък.

В тази статия ще разгледаме основните етапи (стъпки), когато правим горното със собствени пари (без заем).

Покупко-продажба на недвижими имоти за СОБСТВЕНИ средства (без заем)

Обща схема:

Можете да прочетете как да купите или продадете недвижим имот на нерезидент.

За КУПУВАЧА:

а)Преди да започнете и за да улесните последващите търсения, трябва да решите какво точно искаш, а именно:

- окръг(метростанция), които са за предпочитане за вас (включително разстояние от метрото);

количество стаив апартамента;

Предпочитан етажна който трябва да се намира апартаментът;

Подове и конструктивенкъщи (от какво е направена къщата - тухла, панел, блок, година на построяване);

Изисквания за апартамент за довършителни работи(с ремонт, без ремонт, без довършителни работи);

- Изглед от прозорците(включително страната на света);

- Инфраструктураквартал (детски градини, училища, магазини и др.);

Готови или не за заключение ипотечна сделка;

Други индивидуални изисквания.

Б)Самостоятелно или чрез фирма, поддържаща сделки за покупко-продажба, предоставяща услуги по избор на апартаменти (агенция за недвижими имоти), като се вземат предвид желанията и финансовите възможности за посочените параметри започнете да търсите апартамент. И в двата случая търсенето на апартамент не е лесна процедура и ще изисква време и усилия да пътувате, за да разгледате предварително избраните опции.

За да улесним нещата, ето най-много пълни бази данниза информация за недвижими имоти, предлагани за продажба на жилищния пазар. Това са такива добре известни компании като Realty and Prices (realty.dmir.ru), Avito (www.avito.ru), Quadrum (kvadroom.ru), CYAN (cian.ru) и Hand to Hand (irr .ru ) .

ж)Най-накрая избрахте апартамента на вашите мечти и настъпва най-важният момент - влизане в сделка. Можете да прочетете за тънкостите при сключване на договор за покупко-продажба и подпомагане на сделки за покупко-продажба. .

По правило това се случва на два етапа:

1) Заключение подлежи на авансово плащане или . Основната разлика между аванс и депозит е, че ако една от страните откаже да сключи сделка, авансът се възстановява и сумата на депозита не се връща (или се удвоява, ако продавачът е променил решението си по някаква причина да продаде имота си при условията на вече сключен предварителен договор). При сключване на предварителен договор за продажба на апартамент трябва да се запознаете оригинални документи за апартамента(удостоверение за собственост, споразумение, въз основа на което апартаментът е придобит в собственост от продавача, с акт за прехвърляне и др.). Освен това на този етап е необходимо да определите банката, в която ще извършите транзакция, както и да обърнете внимание на сумата, която ще бъде посочена в договора (трябва да съвпада).

2) След приключване на предварителната е необходимо да се извърши допълнителен. За това ви трябва:

Вземете извлечение от Rosreestr, което ще посочи, че няма ограничения / тежести и искове):

Изискайте извлечение от домашната книга (за предпочитане архивна) за проверка на всички регистрирани в апартамента лица;

Изискайте извлечение от финансова и лична сметка за липса на просрочени задължения при плащането на битови сметки;

Изискайте удостоверение от наркологични и невропсихиатрични диспансери и се уверете, че продавачът не е регистриран;

Уверете се, че в апартамента не е извършено преустройство и ако е извършено, изискайте и вземете съответните документи (разрешение за преустройство, акт за одобрение на преустройство, технически паспорт (кадастрален) за апартамента.

На този етап могат да се появят нюанси, които могат да повлияят както на цената на апартамента, така и на сключването на самата сделка. Такива моменти включват - регистрация на продавача в един от диспансерите, временно изписване на лица от апартамента (в армията, в места за лишаване от свобода и др.), технически грешки в регистъра (липса на бележки за премахване на тежести), нарушаване на правата на непълнолетните и др.

3) Ако проверката е била успешна и сте готови да сключите сделка на датата, посочена в предварителния договор, вие заедно с продавача резервирайте сейфв банка или определяте за последващи сетълменти, подгответе и съгласувайте с продавача текста на договора и процедурата за представянето му за държавна регистрация, а също така го оформете при нотариус декларация за гражданско състояние(ако не сте женен) или вашият съпруг (също нотариално). Ако държавната регистрация се извършва от ваш упълномощен представител, тогава - нотариално заверено пълномощно за регистрация.

4) В уречения ден вие и продавача се срещате в банката или на всяко удобно за вас място и подписвате и след това проверявате банкнотите и „маркирате“ парите за транзакцията. В същото време продавачът ви издава разписка за получаване на пари, която остава при него до държавната регистрация на договора. Ключът от клетката остава при вас и се прехвърля на продавача след държавна регистрация в замяна на разписка. Актът за приемане и прехвърляне на апартамента и ключовете се подписва или след държавната регистрация на договора, или в момента на подписване на договора, в зависимост от желанията на страните и изискванията на клона на Rosreestr. Бъдете внимателни при подписване на акта – огледайте апартамента внимателно, за да не откриете по-късно скрити дефекти.

В случай на отваряне акредитив, Вие изпращате пари до банката-издател (в която имате открита сметка и се намират парите) и давате нареждане за прехвърляне на пари на изпълняващата банка (която ще издаде пари на продавача след регистриране на транзакцията)

5) (държавната такса се заплаща чрез банка или чрез терминали, инсталирани в клоновете на Rosreestr). След 2-4 седмици правото е регистрирано и получавате вашия комплект документи за апартамента.Можете да прочетете за държавната регистрация на договора и правото на апартамент

6) Подписване акт за приемане и предаване на апартамента(ако не е подписан към момента на подписване на договора) и получаване на ключовете от апартамента.

След всичко изброено по-горе Вие ставате пълноправен собственик на апартаментас право да се регистрират по местонахождението на имота си, както и да регистрират членове на семейството си. В същото време е необходимо да се помни необходимостта от представяне на копия от документи на управляващото дружество (или HOA), обслужващо къщата, или до един център за селище.

За ПРОДАВАЧА:

Ако решите да продадете своя имот, ние ще се съсредоточим върху основните етапи, през които трябва да преминете:

1) Проверете, това ли е всичко документи за апартаменттрябва да завършите транзакцията. Това е удостоверение за право на собственост и документи, въз основа на които е придобит този имот (това е договор за продажба, инвестиционен договор, договор за дарение, удостоверение за наследство, брачен договор и др.)

2) Оценете цената на апартаментана настоящия пазар. Това ще ви помогне да направите специалист от агенция за недвижими имоти, който да поддържа сделки за покупко-продажба. По правило такива услуги се предоставят от агенции безплатно. Можете също така самостоятелно да извършите оценка въз основа на пазарни оферти, представени на интернет сайтове, като недвижими имоти и цени (realty.dmir.ru), Avito (avito.ru), Kvadrum (kvadroom.ru), Slando (slando .ru), CYAN (cian.ru) и "От ръка на ръка" (irr.ru) и др. Обръщаме внимание на важността на уточняването на реалната цена на апартамента в договора. Можете да прочетете възможните последици от неспазването на това условие .

3) Дай максимален брой рекламив интернет, във вестници (включително местни), както и да публикувате (ако е възможно) реклама на прозорците на апартамента и да отговаряте на получените обаждания.

4) След като намерите потенциален купувач, сключвате предварителен договор с него в началния етап. . На този етап трябва да бъдете внимателни, тъй като в предварителния договор за продажба на апартамент са посочени всички съществени условия на сделката за покупко-продажба. В същото време трябва да вземете решение - дали ще вземете авансово плащане или депозит (ако търсенето на апартамент е ниско, за вас е по-изгодно да сключите предварителен договор за продажба на апартамент на условия за получаване на депозит и ако купувачите се интересуват от апартамент, за вас е по-изгодно да вземете авансово плащане, което може да бъде върнато без загуба, като откажете да сключите основния договор за продажба).

5) Дерегистрация. По споразумение с купувача този етап може да бъде завършен както преди, така и след държавната регистрация на договора. Ако е необходимо, на този етап .

6) Получаване на необходимите документи за купувача- удостоверения от наркологични и невропсихиатрични диспансери, съгласие на съпруга за извършване на сделки, извлечения от домашна книга, извлечения от финансова и лична сметка, технически (кадастрален) паспорт на апартамента (при необходимост).

7) Съгласуване на текста на основния договорс купувача, резервация клетки(или съгласуване на условията акредитив) в банката, където се планира транзакцията.

8) Изход от сделката. Сключвате договор за продажба на апартаментв банката или на всяко удобно за вас място, в касата на банката, проверете автентичността на банкнотите (при плащания в брой) и извършете "маркирайте" пари в банкова клетка. Ключът остава до държавната регистрация на договора с купувача. В същото време пишете разписка за получаване на пари по договора, която остава при вас и се прехвърля на купувача само след държавната регистрация на договора в замяна на ключа за клетката. Достъпът до клетката се осъществява от вас при представяне на ключа за клетката, паспорт и регистриран договор за продажба на апартамент (в редица банки се изискват допълнителни документи).

В случай на изпълнение сетълменти по акредитив, Купувачът изпраща пари от банката издател (в която има открита сметка и се намират парите) и до изпълняващата банка - вашата банка. След регистриране на сделката и при представяне на посочените от Вас и купувача документи, банката издава пари.

9) Документите се подават за държавна регистрация(държавната такса се заплаща чрез банка или чрез терминали, инсталирани в клоновете на Rosreestr). След 2-4 седмици правото се регистрира и получавате вашия комплект документи за апартамент, който да подадете в банката и да получите пари. Можете да прочетете за държавната регистрация на договора и правото на апартамент

10) Подписване (в случай, че не е подписан към момента на подписване на договора) и предаване на ключовете за апартамента.

11) В случай, че апартаментът остане регистрирани лица, извършете всички действия за заличаването им от регистъра.

Ако на някой етап срещнете трудна ситуация в подкрепа на сделка за покупко-продажба, нашите специалисти винаги ще се радват . Можете да изтеглите безплатно стандартни формуляри на документи за извършване на транзакция .

28.01.13

Podozerskaya N.A.

В основата на алтернативната сделка е едновременното закупуване на друг апартамент вместо това. Алтернативните сделки са най-често срещаните на пазара на недвижими имоти: техният дял е 50-70% от всички сделки. В крайна сметка, най-честата причина за продажба на апартамент е желанието да подобрят условията на живот. Например за замяна на един голям апартамент за няколко други по-малки или за закупуване на жилище в друг район, град или по-голям район, с подобрено разпределение.

Сложността на транзакцията зависи и от дължината на съществуващата верига.На практика броят на апартаментите във веригата рядко надвишава 4.

Нетната продажба на апартамент без алтернатива е много рядка на пазара. Обикновено го продават по този начин или когато човек се премести в друга държава.

Мотивите за сключване на алтернативна сделка, както и формите на нейното изпълнение, могат да бъдат много разнообразни:

1. Преместване или продажба на един апартамент и закупуване на два вместо това- най-често срещаният формат за тази схема. Най-често причините за напускане са развод, семейни разногласия между роднини, необходимост децата да живеят отделно от родителите си, разделяне на имуществото и др.
2. Конгрес – продажба на два апартамента и покупка на един вместо тях. Това е най-рисковият тип, който често се разпада на етапа на изпълнение поради факта, че е трудно да се намери купувач и за двата апартамента.
3. Купете вместо по-евтин апартамент: например в друг район или стара къща, или закупуване на апартамент в регионите вместо Москва.
4. Покупка в замяна на по-скъп недвижим имот: по-често срещан вариант, който включва подобряване на жилищните условия, например закупуване на жилище в замяна на апартамент от.

Разликата им от борсата е, че участват в тези транзакции, а при еквивалентен обмен прехвърлянето на пари не се извършва.

Разпространението на алтернативните транзакции се дължи на техните предимства. Продавачът има минимални рискове да остане бездомен: в края на краищата продажбата на стари недвижими имоти и покупката на нов се извършват едновременно. При нормална сделка може да се окаже, че старият апартамент е продаден и ще трябва да се отдели много време за търсене на нов. В същото време ще трябва да се харчат много пари за наемане на апартамент, освен всичко друго, цените на пазара на недвижими имоти също ще се увеличат. Алтернативните схеми са широко разпространени, така че са добре установени и безопасни.

В същото време подобни сделки не са без определени недостатъци. Те са доста уязвими поради невъзможността на страните да се споразумеят и са непредвидими по отношение на времето. Също така, такива транзакции обикновено начисляват по-висока комисионна, което увеличава цената на процедурата.

Процедура за алтернативна сделка

Накратко процедурата за сключване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот е следната:

1. Произвежда се стойност на недвижимите имоти (въз основа на сравнителен анализ на подобни оферти на пазара или чрез поръчка на доклад за оценка от брокер).
2. Търси се потенциален купувач за апартамента.
3. Търсене на алтернативни недвижими имоти.
4. Проверка на транзакция за .
5. Получаване за продавания апартамент и правене на закупения имот в замяна. Подписване на покупко-продажба.
6. Подготовка на необходимия комплект за сключване на сделката.
7. Подписване. Тези документи се подписват едновременно с участието на страните от алтернативната верига.
8. Ако изчисленията се правят с или , тогава парите се депозират в трезора или се прехвърлят по сметката.
9. Има пререгистрация на апартаменти от продавачи към купувачи чрез Rosreestr. Документите за извършване на промени в USRN се подават едновременно за няколко апартамента.
10. Купувачите получават в ръцете си от USRN, които потвърждават придобития статус.
11. Продавачите трябва също да получат изявление, че са изпълнили договорните си задължения. На негова база те ще могат да получават дължимите им пари от клетката или по сметката.
12. Приемането и предаването на обекти на недвижими имоти се извършва чрез подписване на съответния.

Списък на необходимите документи

Продавачите на недвижими имоти, като част от сключването на сделки за покупко-продажба, трябва да съберат определен набор от документи, потвърждаващи правната чистота на сделката, съответствието на сделката с определените условия на договора и наличието на правни основания за продажба Апартаментът. Списъкът с документацията се съдържа в таблицата.

Заглавие на документа	Къде да получите	За какво е
Извлечение от USRN	в Rosreestr или	Потвърждава статута на продавача като притежател на авторски права, посочва липсата на апартамент, което прави невъзможно сключването на сделка за покупко-продажба
Обяснение на плана на стаята / етажа	ОТИ	Потвърждава съответствието на апартамента с проектната документация и липсата на неоторизирани промени в конфигурацията
Договор за продажба, дарение, приватизация	Трябва да се съхранява от собственика или подлежи на възстановяване по предписания начин	Потвърждава законността на произхода на собствеността
за сделка	Подписано от съпруга на продавача	Изисква се, когато недвижим имот е в обща собственост и потвърждава съгласието на съпруга да се разпорежда с дяловете си
Извлечение от финансова и лична сметка	OERITs, Обединеното кралство	Показва липсата на жилищни и комунални услуги
Екстракт от	Паспортна служба	Потвърждава отсъствието на регистрирани в апартамента лица или съдържа списък на регистрираните

Може да са необходими и допълнителни документи: например удостоверение от невропсихиатричен или наркологичен диспансер, че лицето не е регистрирано там.

Също така, когато регистрира прехвърлянето на собствеността в полза на купувача, Rosreestr ще изисква:

• заявление за отчуждаване на права на собственост от продавача;
• изявление за вписване на собственост от купувача;
• разписка с платена в размер на 2000 r. (посочената сума може да бъде платена по време на процедурата по регистрация или веднага след нея);
• договори за продажба.

Въз основа на резултатите от процедурата за държавна регистрация купувачите получават извлечение от USRN, което потвърждава присвояването на статут на собственик към тях. Въпросът за собствеността вече е премахнат.

Рискове от алтернативни сделки

Алтернативна сделка за продажба на недвижим имот се отнася до сложни видове сделки и често възникват трудности поради човешкия фактор. В крайна сметка тази транзакция има много участници и може да бъде много трудно да се координират техните действия. В резултат на това често възникват проблеми:

1. Една от страните по сделката(както от страна на купувача на недвижим имот, така и от страна на продавача).
2. Сред собствениците има лица, които са били регистрирани в ПНД или наркологически диспансеркоето ги прави неспособни да сключат договор за продажба.
3. Наличието в апартамента на лица, които имат право на постоянно пребиваване в апартамента(например по договор за анюитет или изоставен).
4. Една от страните ще откаже да продаде апартамента на посочената цена.В резултат на това някой може да няма достатъчно пари, за да купи алтернатива.
5. Ако един от договорите не премине проверката в Rosreestr, това ще доведе до отказ за регистрация на всички останали.

По този начин съществува висок риск поради неразбиране и несъответствие в действията между страните цялата верига да бъде прекъсната и да се наложи отново подготовка на сделката и търсене на алтернатива. Поради това целият процес на покупка и продажба може да бъде сериозно забавен.

За да се намали значението на тези фактори, си струва да заверите договора за продажба . Нотариусът ще потвърди с подписа си, че сделката е законно ясна и страните й имат необходимите правомощия да подпишат договора за продажба. Нотариално заверените договори, освен всичко друго, се регистрират по ускорен начин.

Страните трябва да подпишат покупко-продажбата и да платят. Това прави невъзможно едностранната ревизия на разходите и дисциплинира страните да подпишат сделката при договорените условия. В противен случай те рискуват да загубят направения депозит.

По този начин алтернативните сделки за продажба включват участието на няколко страни до 7 участници. Те включват продажба на един апартамент в замяна на друг. Алтернативните сделки могат да се осъществят под различни форми: конгрес, заминаване, увеличаване на жилищната площ и др. Сделката се извършва по общ алгоритъм и включва сключване на договори за покупко-продажба в писмена форма, преминаване на държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността в Rosreestr и действителното прехвърляне на недвижими имоти.

Придобиването на жилище е много сложна и отговорна задача, която изисква внимателно изучаване на всеки момент, независимо дали става въпрос за избор на продавач или документиране.

Всяка стъпка трябва да се предприема бавно и подкрепена от квалифицирани специалисти по недвижими имоти.

Цените на недвижимите имоти в Русия са високи и подлежат на постоянни колебания. Следователно, трябва незабавно да определите кой апартамент и размер на жилищната площ можете да претендирате с наличната сума.

Всяка покупка е най-добре да направите сами собствени средства. Като вариант това е натрупване на пари в банкова сметка, приходи от продажба на недвижим имот, кола и т.н.

Тези, които нямат лични пари за голяма покупка, трябва да прибягнат кредитиране, което често е единственият начин да се сдобиете със собствени квадратни метри.

Например, заплата от 20-30 хиляди рубли е достатъчна, за да получите заем от 1,5 милиона рубли. За тази сума в повечето градове можете да закупите едностаен апартамент или дори двустаен апартамент.

Закупуване на жилище чрез брокери

Традиционният начин за намиране на подходящ вариант дълго време оставаше медиите. Но рекламите във вестника или по телевизията никога не са предавали най-необходимата информация - кой е собственикът, кой е регистриран в апартамента, дали има.

В днешно време все повече клиенти се обръщат към услугите агенции за недвижими имоти.

Дори в малките градове можете да намерите подобни офиси и директно да кандидатствате за подкрепа. Освен това агентите поставят реклами за своите услуги в Интернет на специализирани сайтове и табла за обяви на информационни портали.

При избора на агенция е по-добре да разгледате няколко варианта и да изберете най-добрата от тях.

Добросъвестната фирма обикновено се характеризира със следните характеристики:

Компанията поема много задачи, което значително улеснява процеса.

Но агенцията като посредник взима определена сума за работата си. За различните фирми тя варира от 2% преди 5% от пазарната стойност на апартамента.

Проверка на собствениците на апартамента и продавача

Към тази стъпка трябва да се подхожда с цялата грижа, тъй като поради несъвършенството на руското законодателство има вероятност да станете жертва на измама.

Случаите не са рядкост фалшификация на документикогато след сделката се оказва, че продавачът и истинският собственик са напълно различни лица.

Нарушението на закона може да бъде много старо и да не се разкрие веднага. Това задълбочава проблема още повече, тъй като при откриване на подобни факти за незаконни действия на минали собственици съществува риск сделката за покупко-продажба да бъде обявена за недействителна, а добросъвестните купувачи да бъдат изгонени от апартамента.

Само специалисти могат ефективно да извършат такава проверка, но трябва да знаете какво може да повлияе на сключения договор:

1. Отклонения в психическото и физическото здраве на продавача (алкохолизъм, наркомания, възрастови и неврологични заболявания).
2. Липса на правно основание за притежаване на апартамента (фалшиво удостоверение за собственост, фалшиво пълномощно за право на разпореждане с апартамента и др.).
3. Наличието на няколко собственици на имоти, включително непълнолетни.
4. Собственикът има проблеми със закона (издирва се, разследва се, излежава присъда в затвора).
5. Наличност (ипотека, запор на имущество, неустойки).

Проверка на документи, потвърждаващи собствеността

Специалистите на агенция за недвижими имоти, заедно с купувача, трябва да проверят:

Удостоверението потвърждава собствеността на лицето върху имота, посочва и въз основа на кой документ за собственост е издаден. Едва след като получите този сертификат, можете да се разпореждате с имуществото си.

Проверка за тежести

Тежестите в тази област обикновено се наричат ​​ограничения при операции с недвижими имоти. Тези ограничения са свързани с права на трети страни. С други думи, някои лица и организации могат да имат претенции за собственост върху продаваните жилищни помещения.

За да го получите, трябва да подготвите пакет от следните документи:

1. Заявление за регистрация на собственост.
2. Договор за продажба или друг правен документ.
3. Документ, потвърждаващ плащането на държавно мито.

Това може да стане лично чрез представяне на паспорт, както и чрез електронен формуляр или по пощата.

Документите, представени в електронен вид, трябва да бъдат потвърдени с електронния подпис на кандидата. В случай на пощенска пратка, заявлението и приложените към него документи за собственост, включително копие от паспорта, трябва да бъдат нотариално заверени.

В рамките на 10 днислед като всички документи бъдат получени от упълномощения орган, се извършва процедурата за държавна регистрация, след което собственикът на жилищното помещение получава съответното удостоверение.

В интервю професионален юрист разяснява подробно процедурата за сключване на сделка за покупко-продажба на апартамент. Разказва за възможните нюанси, трудности и схеми на измами при сделки с недвижими имоти.