При описване на структурата на пазара на недвижими имоти се използват трите най-често срещани подхода: институционална, обект, репродуктивна.
Институционален подходописва всеки вид професионална дейност на пазара на недвижими имоти от гледна точка на правните норми, правила и стандарти, типични методи за неговото прилагане и регулиране, т.е. Като независима институция, както и връзката между институциите. Ние ще наричаме някои институции на пазара на недвижими имоти:
власти (федерални, регионални, общински), регулират условията за функциониране и развитие на пазара на недвижими имоти;
институт за независима оценка на недвижимите имоти;
банки и други финансови институции (инвестиционни фондове, доверие), които използват механизма за кредитиране на сигурността в техните дейности;
институт за управление на собствеността;
институт на брокери и разработчици;
държавни и частни нотариуси;
строителни организации;
наематели на недвижими имоти;
продавачи на недвижими имоти;
саморегулиране и социални и професионални сдружения на участници на пазара на недвижими имоти;
развитие.
Подход на обекткласифицирайте дейностите на пазара на недвижими имоти от гледна точка на обекта на гражданските отношения (земя, изкуствени структури, както и съответните права на собственост). В обектния подход той законно ще разпредели:
пазар на земята: първичен (включително приватизация) и вторични пазари, пазар на отдаване под наем (който също е разделен на първични и вторични) и други форми на фиксиране на земя;
пазарът на изкуствени структури: разделен на пазара на жилищни и нежилищни помещения. Пазарът на нежилищни помещения е разделен на пазара на търговски, промишлени и социални (паркове, зони за отдих, санаториуми, културни къщи) недвижими имоти. Всеки сектор могат да бъдат първични (включително приватизация) и вторични, както и да включват пазарния пазар;
строителен пазар: строителни пазари, проекти, технологии и др.;
пазар на таймери (временни сегменти, които споделят използването на един и същ обект на недвижими имоти с различни собственици, например: целогодишен "график" под наем пет села на морския бряг).
Репродуктивен подход Описва пазарната структура чрез призмата на отношенията, възникнали в процеса на възпроизводство на недвижими имоти. С достатъчна степен на разглеждане те могат да бъдат представени от три групи отношения:
взаимоотношения, възникнали в процеса на реконструкция или създаване на обект за недвижими имоти (сектор на развитие на недвижими имоти). Секторът на развитие (реконструкция, създаване) на обекти на недвижими имоти предполага дейности за създаване (модифициране) физически характеристики на недвижимите имоти;
връзки, възникнали в процеса на експлоатация, съдържание и управление на недвижими имоти (сектор за недвижими имоти). Секторът за експлоатация и управление на недвижими имоти осигурява потребление, съдържание и управление на недвижими имоти. От организацията на потреблението на недвижими имоти, продължителността на физическото съществуване на обект и полезният ефект за собственика ще зависи от това дали притежаването на недвижими имоти ще получава доходи или да решава социални задачи;
връзки на преразпределението на правата на недвижимите имоти (сектор за правата на недвижими имоти). Сектор на оборот на права на недвижими имоти Обектите предоставя прехвърляне на права на недвижими имоти, регистрация на права и сделки с тях. В резултат на това оборотът на правата е преразпределението на недвижимите имоти между стопанските субекти в съответствие с техните икономически цели и интереси. С прехвърлянето на права, собствениците на имуществото възникват и задължения, преди всичко - да плащат данъци и да поддържат недвижими имоти на своя отговорност.
Преплитащата връзка на тези сектори представлява репродуктивната структура на пазара на недвижими имоти като цяло.
Пазарът на недвижими имоти има обширна структура и може да бъде разделена с различни характеристики:
1. Съгласно метода за извършване на сделки на пазара на недвижими имоти се разграничават два компонента: първични и вторични пазари за недвижими имоти.
Първичният пазар е икономическа ситуация, когато недвижимите имоти като продукт за първи път влиза в пазара. Основните продавачи на недвижими имоти в този случай са държавата, представлявана от нейните федерални, регионални и местни власти (поради приватизацията на държавните и общинските предприятия, жилищни съоръжения и реални права), строителни компании - жилищни и нежилищни недвижими имоти доставчици . Размерът на недвижимите имоти, предлагани на първичния пазар, зависи от новото строителство. Като се има предвид, че нуждите на населението в жилища, предприемачите - в търговски недвижими имоти далеч не са удовлетворени, по-нататъшното развитие на пазара на недвижими имоти може да възникне само с новото строителство, т.е. първичен пазар.
На вторичния пазар имотът действа като продукт, който преди това е бил използван и принадлежащ на определен собственик - физическо или юридическо лице.
Първични и вторични пазари на недвижими имоти са взаимосвързани. Ако за всички мотиви (например междуизлезна конфликт в района, неблагоприятна екологична ситуация и др.) Ще увеличи предложението за недвижими имоти на вторичния пазар, това ще доведе до обезценяване на недвижими имоти на първичния пазар. В същото време растежът на разходите за строителство води до увеличаване на цените на първичния пазар на жилища, който незабавно засяга повишаването на цените на вторичния пазар.
2. По вид обект (продукт): земя на земята, пазар на сгради, структури, предприятия, помещения, многогодишни насаждения, реални права и други обекти.
3. по географски фактор: всеки регион и районът могат да бъдат отделен пазар; Дори в различни области на отделен град може да има различни пазарни условия (местни, градски, регионални, национални, световни).
4. По отношение на разходите: пазарът на скъпи недвижими имоти, масовият пазар е сравнително евтин имот.
5. Според степента на готовност за работа: съществуващи обекти, недовършени строителство, ново строителство.
6. под формата на собственост: държавни и общински обекти, частни и др.
7. С оглед на сделките: покупка и продажба, лизинг, инвестиции, ипотеки, залог и др.
8. За употреба (функционална цел): жилищният пазар, пазар на нежилищни помещения (търговски недвижими имоти), пазар на недвижими имоти на промишлени и селскостопански цели.
Пазарът на недвижими имоти е механизъм, който осигурява взаимодействие на физически или юридически лица с цел обмен на права на недвижими имоти, пари или други активи. Пазарът на недвижими имоти е неразделна част от инвестиционния пазар и представлява реалния му сектор, който функционира паралелно с финансовия инвестиционен сектор.
Реалният сектор на инвестиционния пазар е разделен на свой ред, на инвестиции и инвестиции в недвижими имоти в недвижими имоти. Недвижими имоти се счита за един от начините за поставяне на капитал, като осигурява запазването на (увеличаването) на капиталовата стойност и получаването на положителна стойност на текущия доход.
В системата на пазарите (труд, капитал, ресурси, стоки, услуги и др.) На пазара на недвижими имоти се дава крайъгълният камък. Недвижимите имоти се прилагат за категорията стоки, но в същото време нейната пазарна жалба е тясно свързана с участието на финансов капитал, използвайки различни ресурси и труд.
Пазарът на недвижими имоти се дължи както на спецификата на стоките, които го посещават, и редица общи черти:
- локализация на пазара - стоките на този пазар са абсолютно неподвижни, уникални, поради това на този пазар, няма проби;
- конкурентоспособността на стоките - стойността на стоките зависи от местоположението, външната среда, влиянието на квартала, вида на правата (обекти на недвижимите имоти могат да бъдат обременени с правата на трети страни в различни комбинации), поради това към индивидуалните предпочитания на купувача;
- Вид на конкуренцията - пазар на Олигопол, несъвършена конкуренция, ценовият контрол е ограничен, влизането на пазара изисква голям капитал (собствеността на недвижимите имоти поема следните необходими разходи: еднократно относително големи инвестиции, оперативни разходи за поддържане на обект във функционално състояние \\ t , данък върху недвижимите имоти, държавно мито и други такси за сделки), по силата на пазара малък брой купувачи и продавачи, относително висока степен на държавно регулиране на пазара от законодателни норми и зониране на територии;
- еластичност на търсенето и предлагането - голяма променливост на търсенето и предложенията за регионите, областите и микрораздаването, ниската еластичност на доставките, с увеличаване на търсенето и цените, търсенето под предложение, т.е. липсата на дефицит;
- степента на откритост - информацията за състоянието на пазара е непълна и не винаги надеждна, тъй като сделките с недвижими имоти са поверителни.
Концепцията за "пазар на недвижими имоти" може да включва набор от институции и процедури, които са предназначени да обединят купувачите и продавачите на специален продукт - различни права на недвижими имоти.
Пазарът на недвижими имоти, както и всеки друг пазар, се състои от 7 основни елемента: търсене, оферта, цена, управление, маркетинг, инфраструктура, бизнес процедури (фиг. 2.2.1).
Фиг. 2.2.1. Пазарна система за недвижими имоти
Специфични свойства на недвижимите имоти като продукт, който може да бъде приписан на дълъг експлоатационен живот, обвързване към конкретно място, дълъг период на производство на нов продукт, уникалността, осигуряването на специфична функционална цел, са причина за разделяне на реалността Пазар на имоти до отделни сегменти.
Под пазара на недвижими имоти Обичайно е да се разбере определена система за икономически отношения, чрез която прехвърлянето на права на собственост и свързани интереси от продавача на купувача директно или чрез Института за медиация, цените се определят и пространството между различните конкурентни свойства на недвижимите имоти в рамките на Границите на някои затворени териториални използват образованието.
Пазар на недвижими имоти - Това е набор от сделки, извършени с недвижими имоти, тяхната информационна подкрепа, операции за управление и финансиране на работа в областта на недвижимите имоти.
Пазарът на недвижими имоти е обща пазарна подсистема, свързана с оборота на правата на недвижимите имоти.
Пазарът на недвижими имоти е механизъм, чрез който са свързани интереси и права, се създават цените на недвижимите имоти.
Пазарът на недвижими имоти е абстракция на действителния поток от сделки с недвижими имоти с интереси и права в недвижими имоти, както и информационен поток, свързан с транзакции. При теоретичния анализ на свободния пазар на недвижими имоти, при оценката на обектите на недвижимите имоти, се предполага, че:
Купувачите и продавачите на недвижими имоти се държат рационално, но не притежават абсолютно знание. Това означава, че всички участници на пазара събират информация за условията, преди да действат;
Купувачите и продавачите действат независимо един от друг, т.е. Те действат без тайни споразумения и измама. В противен случай някои цени на транзакцията могат да бъдат много изкривени.
Пазарът на недвижими имоти и нивото на неговото развитие характеризират развитието на националната икономика. Обектите на пазара на недвижими имоти възлизат на 70 - 80% от националното богатство на много страни. Без пазара на недвижими имоти не може да има никакъв пазар, защото Пазарът на труда и капиталовият пазар могат да съществуват сами по себе си, защото дори финансовите институции (банки, фондови борси, инвестиционни дружества и др.) Трябва да бъдат участници в пазара на недвижими имоти за покупка или отдаване под наем на помещения, необходими за тяхната дейност.
Пазарът на обект на недвижими имоти може да бъде представен като цилиндрично пространство, разделено на вертикално на следните сектори:
Стоки под формата на специфични свойства;
Работа, т.е. изграждане, реконструкция;
Услуги - посредничество, оценка, маркетинг и др.
Основното свойство на недвижимите имоти е неговата неподвижност - причинява индивидуалния характер на всеки обект за недвижими имоти. Дори сградите, построени по едно време, на един проект и с еднакво качество на работа, но разположени на различни места, обикновено имат различна полезност и цена, което води до формиране на индивидуални цени за недвижими имоти. За тях това практически не се използва за продажба на проби и търговия с акции.
Недвижими имоти заема централно място във всяко обществено устройство, изпълняващо едновременно две основни функции: средства за производство и предмет на лична консумация за настаняване, отдих, културно свободно време и др. Обектите на недвижимите имоти са тясно свързани с икономическата и правната регламента от състоянието на различните сфери на обществото и материалното производство.
Основният, основен обект за недвижими имоти - Земята има уникална стойност в цялата система на предприемаческа дейност на хората и самия им живот. Това е особена стойност за цялото човешко общество, тъй като е единственото място за пребиваване на всички народи и поколения на хората, основния и единствен фактор във всеки бизнес, пряко или косвено участие в производството на всички други стоки и стоки. Имотът се намира в центъра на съчетаването на икономически процеси, частни и обществени интереси, административни правила и правила.
Недвижими имоти като продукт е предмет на сделки, които отговарят на различните реални или потенциални нужди и имат определени качествени и количествени характеристики.
Недвижими имоти - най-много трайни стоки От всички съществуващи, като гарантират надеждността на инвестициите, тъй като стойността му с течение на времето може да се увеличи под влиянието на различни фактори. Друга важна характеристика на недвижимите имоти е, че недвижимите стоки се консумират на тяхното местоположение, следователно такава икономическа характеристика възниква като териториални предпочитания. Други икономически особености на недвижимите имоти са неравни парични потоци, диференциране на данъчното облагане, разнообразието на комбинации от реални права, стриктното регулиране на проектирането на сделки, ликвидността и необходимостта от управление. По отношение на пазарните отношения, управлението на недвижимите имоти е сложна цялостна система за посрещане на нуждите в специфична форма на недвижими имоти.
По силата на своята специфичност пазарът на недвижими имоти има редица функции, представени в таблица 1.2.
Таблица 1.2 - Функции на пазара на имоти
Пазарът на недвижими имоти има голямо влияние върху всички страни по живота и дейностите на хората, извършване на редица общи и специални функции: ценообразуване, регулиране, търговска, канализация, информация, посредник, стимулиране, инвестиции, социални.
Функционирането на пазара на недвижими имоти се извършва от неговите теми, които включват: продавачи, купувачи, професионални участници, правителствени агенции.
Професионалните участници на пазара са области, оценители, дилъри и други медиатори. Недвижимите имоти се считат за дейности, извършвани от юридически лица и индивидуални предприемачи въз основа на споразумение с заинтересованото лице (чрез пълномощник), като се ангажират с негово име и за своя сметка или от тяхно нещо, но за сметка и в. \\ T Интереси на заинтересованото лице на гражданското право сделки с парцели, сгради, структури, сгради, жилищни и нежилищни помещения и права за тях.
Пазарът на недвижими имоти има обширна структура и може да бъде диференцирана по различни функции, представени в таблица 1.3.
Таблица 1.3 - Класификация на пазарите на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти е направен за разпределяне на два компонента: първичен и вторичен пазар на недвижими имоти.
Първичен пазар Съответства на икономическата ситуация, когато недвижимите имоти като продукт за първи път навлиза на пазара. Основните продавачи на недвижими имоти в този случай са държавата, представлявана от нейните федерални, регионални и местни власти, основните клиенти на нови жилищни съоръжения и строителни фирми - доставчици на жилищни и нежилищни недвижими имоти.
На вторичен пазар Недвижими имоти действа като продукт, който преди това е бил използван и принадлежащ на определен собственик - физическо или юридическо лице.
Разделението на пазара на първично и вторично се осъществява в пазара на потребителски стоки, пазар на ценни книжа и др. Но там стоките владеят икономическото пространство, имат различен живот. Благодарение на стационарния характер на недвижимите имоти, предложението му на пазара е приложено към конкретен регион.
Размерът на недвижимите имоти, предлагани на първичния пазар, зависи от обема на новото строителство. Първични и вторични пазари на недвижими имоти са взаимосвързани. Ако по някаква причина предложението за недвижими имоти ще се увеличи на вторичния пазар, това ще доведе до обезценяване на недвижими имоти на първичния пазар и обратно.
Разглеждането на пазара на недвижими имоти е невъзможно без неговата сегментация.
Сегментиране на пазара на недвижими имоти- Това е разделението му в хомогенни групи. Сегментацията може също да се основава на характеристиките на недвижимия имот, следвани от съответните групи купувачи.
Разграничават се следните сегменти на пазара на недвижими имоти: жилищният пазар, търговският пазар на недвижими имоти, пазар на земя (Фигура 1.3).
Пазар на жилища От своя страна е разделен на пазара на града и страната на жилищното настаняване.
Градска жилищна фондация Тя е разделена на няколко групи, като се вземат предвид естеството на развитието: нискокачествени жилища, типични жилища, изграждане на време на Сталин, домашно подобрено оформление, елитен корпус. Разбира се, такова разделение на групи е съвсем условно. Същият обект в различни градове може да се припише например на типични жилища и настаняване подобрено оформление. В същото време качеството на жилищата и нейното местоположение са основните параметри, които влияят на търсенето на жилищния пазар и се отчитат в цените на жилищата.
Пазарна формация жилищно настаняване Свързани с премахването на ограниченията върху индивидуалното строителство. Въпреки сложната икономическа ситуация в страната, растежът на слоя за населението на разтворителя засилва търсенето на селски къщи, вили.
Фигура 1.3 - Сегменти на пазара на недвижими имоти
Търсенето на крайградски жилища зависи от местоположението, наличието на съвременни комуникации, близост до места за почивка, осигуряване на лична безопасност и опазване на личната собственост, както и регионални характеристики.
Търговски пазар на недвижими имоти Той започна да формира във връзка с приватизацията на предприятията, тя е много по-малка от жилищния пазар.
Търговският пазар на недвижими имоти в момента има нарастване на стопанска дейност. Броят на сделките за продажба наскоро се е увеличил значително, докато наетите транзакции по-рано преобладават. Това до голяма степен се дължи на дефицит на търговски недвижими имоти.
Този пазар е разделен на няколко сегмента, които са диференцирани по функционални цели: офис, търговия, склад, производство.
В офисния пазар Формира три основни сектора:
1) Престижни служби, които отговарят на световните стандарти за административни помещения. Наемният процент на такива помещения е много висок. Поради тази причина някои руски предприемачи често наемат първокласни офиси в чужбина на по-достъпни цени;
2) Офиси, които са в добре завършени помещения, а понякога и в добре реновираните големи апартаменти (фактът, че в Русия се наричат \u200b\u200bпомещения с "ремонт"). Наемите тук са приемливи за успешно работещите фирми, в този сектор има активно търсене, което непрекъснато нараства. Трябва да се отбележи, че понастоящем пазарът има дефицит на офис помещения от този тип, което води до увеличаване на тяхната стойност;
3) помещения в сградите на общинската и ведомствена нежилищна фондация, държавни предприятия. Тези стаи обикновено се предлагат без довършителни и ремонтни услуги. Наемите тук са ниски.
Службата за офис помещения има добра перспектива за нейното развитие.
Пазар на търговски помещения Той също така заема определена ниша на пазара на недвижими имоти. Основният фактор в успешната дейност на търговските предприятия е благоприятно място, то определя обема на търговията. Преобладаващата форма на сделки на пазара на търговски помещения в центъра на града е покупката и продажбата на търговски помещения, извън центъра - обикновено отдаване под наем на помещения. Много купувачи първо вземат търговско предприятие под наем, за да проверят, отиват или да не търгуват на това място, а след това да го купят.
Динамично развитието на сегмента на пазара на недвижими имоти е пазар на склад. Характеризира се с стабилност, устойчивост на търсенето и предлагането, цените. Цените за наем на наеми на складовия пазар са диференцирани в зависимост от степента на оборудване на склада, местоположението му, отдалеченост от транспортни хъбове. Офертата на пазара на складове има тенденция на растеж.
Индустриален пазар на недвижими имоти От голямо значение е за новосъздадените производствени структури. Повечето от производствените мощности обикновено се предлагат за дългосрочен наем. Изискванията за производствените помещения зависят от спецификата и технологията на производствените, пожарните и екологичните изисквания за безопасност, както и отдалечеността от транспортните маршрути.
Перспективата на този пазар зависи от перспективата за развитието на националната икономика.
Пазар на земя Той има специална ниша на вътрешния пазар на недвижими имоти. В Русия пазарът на земя просто започва да се развива. Има операции с градинарски и градински обекти, летни зони, със земите на предефинирани предприятия.
Общият брой на сделките за покупка и продажба на земя, обмен, дарения се увеличава. Покупката и продажбата и прехвърлянето по наследство са най-често срещаните сделки с парцели.
Образуването на пазара на земя, формирането на пазарни цени за земята се случва, но неадекватно темпо, което се обяснява с несъвършенството на правната рамка и настоящия механизъм на земните отношения.
Контролни въпроси
1. Дайте дефиницията на пазара на дефиниция.
2. Какви са характеристиките на пазара на недвижими имоти?
3. Какви сегменти разпределят на пазара на недвижими имоти?
4. Дайте характеристика на първичните и вторични пазари на недвижими имоти.
5. Какви са особеностите на пазара на недвижими имоти в производството?
6. Какви са характеристиките на пазара на недвижими имоти в офиса?
2.2 структура на пазара на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти е комбинация от следните структурни елементи:
- недвижими имоти;
- стопански субекти, действащи на пазара;
- процеси на функциониране на пазара;
- пазарна инфраструктура
- продавачи (наемодатели). Като продавач (наемодател), всяко правно или физическо лице, което има собственост на обекта, включително държавата, представлявана от специализираните органи за управление на собствеността
- купувачи (наематели). Правно или физическо лице или държавен орган, което има право на тази операция по закона, може да бъде купувач (наемател), който има право на тази операция по закона (наричана дейност на нерезиденти, чуждестранни граждани , както и върху търговските дейности на държавните органи).
- професионални участници на пазара на недвижими имоти. Съставът на професионалните участници в рН се определя от списъка на процесите, настъпили на пазара с участието на държавата и списък на дейностите на търговските структури.
Институционални участници на пазара на недвижими имоти - субекти, представляващи интересите на държавата и са в сила от негово име. Включете организацията на следния профил:
- организации, регулиращи градското развитие, управлението на земята и използването на земята
- федерални и териториални земни тела, занимаващи се с инвентаризация на земята, създаването на кадастър, зониране на територии, раздяла на земята,
- федерални и териториални органи на архитектурата и градоустройството, които се занимават с одобрение и координация на градоустройствените планове за развитие на територии и населени места, създаване на кадастър за планиране, издаване на разрешителни за строителство;
- изпитване на органите за градско планиране и документация на проекта, участващи в одобрението и координацията на архитектурни и строителни проекти;
- инвентаризация и вземане на сгради;
- органични, пожарни и други инспекционни органи, ангажирани в надзора на изграждането и експлоатацията на сгради и структури;
- дизайнери, строители, специалисти по технически операции, финансирани от бюджета;
- органи и регистратори на недвижими имоти и сделки с тях;
- държавни нотариуси.
- брокери, предоставящи услуги на продавачи и клиенти при извършване на сделки с недвижими имоти;
- оценка на недвижими имоти, които предоставят услуги на собственици, инвеститори, продавачи, клиенти за независима оценка на цената на обектите;
- финансисти (банкери), ангажирани с финансирането на операциите на пазара на недвижими имоти, включително ипотечно кредитиране;
- разработчици, ангажирани в създаването и развитието на обекти за недвижими имоти, включително организацията и финансирането на инвестиционен проект, проектиране и изграждане, продажба на обект напълно или в части или отдаване под наем (независимо или с участието на предварително изброените участници като изпълнители и сътрудничество -Инвестори);
- rangelopes, ангажирани в развитието и трансформацията (вторично развитие) на териториите;
- мениджъри по недвижими имоти, ангажирани с финансово управление и техническа работа на обекта;
- дизайнери и строители, работещи на търговска основа; Адвокати, занимаващи се с правната подкрепа на операциите на пазара на недвижими имоти;
- застрахователи, ангажирани в застраховка на съоръжения, сделки, професионална отговорност;
- участници на фондовия пазар на недвижими имоти, занимаващи се със създаването и оборота на ценни книжа, предоставени от недвижими имоти (жилищни облигации, групи от ипотеки в ипотечното кредитиране);
- анализатори, ангажирани в проучването на пазара на недвижими имоти и подготовката на информация за приемането на стратегически решения за неговото развитие;
- финансови анализатори, ангажирани с финансов анализ на инвестиционни проекти;
- търговци, връзки с обществеността и рекламни специалисти, ангажирани в насърчаването на съоръжения и услуги на пазара;
- информационни и аналитични публикации и други медии, специализирани в предмета на пазара на недвижими имоти;
- специалисти по информационни технологии, обслужващи рН;
- специалисти в областта на обучението и квалификацията на напредналите служители;
- всички специалисти са служители и членове на националните и международните професионални сдружения на пазара на недвижими имоти.
Строителни организации (продавачи) Има в относително малко количество, тъй като строителството изисква големи капиталови инвестиции и има достатъчно дълъг период на изплащане. Тези организации изграждат нови жилища, нежилищни съоръжения и продават съоръжения за недвижими имоти или или привличат посредници, плащат услугите си.
Реалтер - Това е лице, което се занимава с предприемачески дейности на пазара на недвижими имоти, извършвайки различни сделки с недвижими имоти и права върху нея. Тази дейност може да се извърши от юридически лица и индивидуални предприемачи. Фирмите за недвижими имоти продават не сами по себе си, последният не е тяхна собственост, а техните услуги. Основният източник на доходи е да получи комисионна за услуги, предоставяни от продавачи или купувачи на недвижими имоти. Дейностите по недвижими имоти са обект на задължително лицензиране.
Оценители. Процедурата за оценка предхожда приемането на всяко решение, свързано с недвижими имоти. Оценката представлява разумното становище на независимата част от пазарната стойност на недвижимите имоти.
Има няколко характерни случая, когато кандидатстват за услуги за оценка:
- оценка по реда на продавача преди недвижими имоти за продажба;
- оценка по реда на потенциален купувач преди сключване на сделката;
- оценка преди реконструкцията на недвижими имоти за доходи от експлоатация и пазарната си стойност в зависимост от разходите за трансформация на обекти;
- оценка на инвестиционния проект;
- оценка при получаване на кредит за сигурност на недвижимите имоти, когато се прави недвижим имот като дял в уставния капитал на новото предприятие;
- оценка за определяне на началната цена на имота на недвижими имоти в конкурси, търгове и др.
Банки - Пасивни участници на руския пазар на недвижими имоти. Основната дейност на банките на пазара на недвижими имоти трябва да бъде включена в проекти за инвестиции и развитие, ипотечно кредитиране.
Процеси на функциониране на пазара - процеси за създаване, използване и обмен на недвижими имоти и управление на пазара, \\ t
Разграничават следните основни процеси:
1. създаване на развитието на обекта на недвижими имоти;
1.1 организация на системата за развитие на недвижимите имоти;
1.2 Развитие на територии;
1.3 Създаване (развитие) на собствеността на недвижими имоти;
2. използване (експлоатация) на имота;
2.1. Организиране на експлоатация и управление на недвижими имоти;
2.2. Управление на обекта;
3. оборот на трафик на недвижими имоти;
3.1. Организация на системата за оборот на продукта на недвижими имоти;
3.2. Извършване на права (овластяване) на собственост върху имота и регистрацията на сделката;
3.3. Финансиране на стоков оборот на недвижимите имоти
4. управление на пазара;
4.1. Изследването на пазара;
4.2. Формиране и развитие на пазара;
4.3. Контрол и регулиране.
Инфраструктура на пазара на недвижими имоти - комбинация от механизми, които гарантират функционирането на пазара
Условно могат да се разграничат четири такива механизми:
Първо, социален механизъмвключително:
- законодателна и регулаторна рамка на пазара;
- система за публичен контрол върху спазването на правните и етичните стандарти от всички участници на пазара, защитават техните права и интереси.
Второ, методологичен (макро-бар) механизъмвключително:
- система за мониторинг и проучване на процесите на пазара на недвижими имоти, методи и средства за реформиране и развитие на пазара (изследователски звена на обществени асоциации, изследователски организации на пазара на недвижими имоти с участието на практикуващите);
- специализирани държавни, публични и търговски институции за развитие на развитието на пазара на недвижими имоти, по-специално: \\ t
а) координационните органи на държавните институции и отдели, насочени към развитие на пазара на недвижими имоти.б) специализирани структурни звена на държавните органи и местното самоуправление, ориентирана реформа, регулиране и мониторинг на пазара на недвижими имоти, защита на собственика от незаконни действия;
в) саморегулиране и обществени организации, професионални и потребителски съюзи на пазара на недвижими имоти;
г) образователни институции и информационни центрове на пазара на недвижими имоти;
д) Нестопански и търговски организации - изследователи и инициатори за реформиране на отделни сегменти на пазарите на недвижими имоти.
- референтни технологии на професионална дейност на пазара на недвижими имоти при извършване на операции на всички категории;
- стандарти за описване на обекти на недвижими имоти от всички видове в интерес на операциите с тях всички категории;
- единно информационно пространство на пазара на недвижими имоти и гарантиране на информацията откритост на пазара;
- законодателно залегнали референтни изисквания за недвижими имоти и професионална дейност на пазара на недвижими имоти;
- регулаторни, поучителни и регистрационни документи, регулиращи операциите на пазара на недвижими имоти; / Структура на пазара на недвижими имоти / Основни концепции на пазара на недвижими имоти / сегментация на пазара на недвижими имоти
© Обърнете специално внимание на колегите за необходимостта от позоваване на "" "при цитиране (за он-лайн проекти се изисква активна хипервръзка)
Пазарът на недвижими имоти има сложна, разклонена структура и я отличава с различни характеристики:
1. Въз основа на Троицата на същността на недвижимите имоти като продукт могат да се разграничат три сектора на пазара на недвижими имоти:
развитие (създаване) на недвижими имоти;
оборот на недвижими имоти;
управление и управление на собствеността.
Всеки сектор има своя собствена структурна специфичност и специфичност. Тяхната привлекателност, обем, динамика зависят от свързаните финансови потоци, подразделени:
- - за инвестиционни инвестиции (развитие на недвижими имоти);
- - относно търговска (финансиране на оборота на правата на недвижимите имоти);
- - при доходи (от сделки и от дейността на недвижимите имоти);
- - за данъци (данъчно облагане на недвижими имоти).
Секторът на оборота за недвижими имоти формира пазарната цена на своите обекти.
Секторът за управление и експлоатация на недвижими имоти проследява степента на влияние на някои характеристики на продукта на недвижимите имоти върху тяхната рентабилност. Оттук идва искането за развитие на развитието за създаването на най-печелившите видове обекти на недвижими имоти. С недостатъчното развитие на сектора на управление, както и на вътрешния пазар на недвижими имоти, искането до сектора на развитие се предава пряко от сектора на оборота.
Към днешна дата признаците на пазара на недвижими имоти са:
- - преобладаване на извънбюджетни източници на инвестиции;
- - голямата алтернативност на потенциалните инвеститори (различни предложения за най-добро местоположение и цел на инвестираните обекти на недвижими имоти);
- - висока сложност на търсенето на инвестиционен проект за управление (от сключването на споразумение за намерение за въвеждане на обект на въвеждане в експлоатация на недвижими имоти);
- - слабо проучване на пазара на развитие;
- - Липса на висококачествени технологии за ефективно и икономическо строителство и следователно дългосрочно търсене на строителна техника и материали.
- 2. По начина, по който се правят сделки, пазарът на недвижими имоти може да бъде разделен на първичен и вторичен.
Под първичния пазар на недвижими имоти е обичайно да се разбере набор от сделки, направени с новосъздадени, както и приватизирани обекти. Той предоставя трансфер на недвижими имоти към икономическия оборот.
Под вторичния пазар на недвижими имоти - сделки, извършени с вече създадени обекти в експлоатация и свързани с рецидивни или други форми на преходи, получени на пазара на обекти от един собственик на друг.
Първични и вторични пазари, които говорят две части от единния пазар на недвижими имоти, взаимно влияят взаимно. Например, цените на вторичния пазар са специална забележителност, която показва колко печеливша е ново строителство на съществуващо ниво на разходите.
Взаимното влияние на търсенето и търсенето на основните и вторични пазари на недвижими имоти е фактор, който значително усложнява анализа на сферата на обращение и избора на правилните решения относно инвестициите в недвижими имоти. Тази задача е особено трудна, защото транзакциите на пазара на недвижими имоти се носят, както знаете, частни и често поверителни в природата, което сериозно затруднява събирането на необходимата информация.
Въпреки това, с цялата сложност на тази задача, тя не е основната. Пазарът на недвижими имоти изпитва влиянието на икономическата ситуация като цяло, както на национално, така и на регионално равнище. Възможността за реагиране на променянето на тази ситуация на основните и вторични пазари на недвижими имоти е различна. Така че, когато намалява търсенето, вторичният пазар на недвижими имоти може доста гъвкаво да отговори с намаление на доставките и спада на цената, чиято по-ниска граница е определена всъщност три фактора: разходите за придобиване на обекта, финансовите Положението на продавача и кореспонденцията на нивото на доходите на текущите разходи за разходи за недвижими имоти. Обхватът на намаляване или доставка на цените може да бъде доста широк.
На първичния пазар на недвижими имоти ситуацията е различна. Долната граница на цената се определя от нивото на строителните разходи: когато преходи, предприемачът носи преки загуби. В същото време тук е по-трудно да се намали и увеличи предложението. Редица организации участват в строителния процес, като всеки от които се интересува от използването на техния капацитет и ресурси (който е особено свързан с изпълнителите) и е невъзможно да се спре процеса на изграждане. Това е също толкова невъзможно и бързо увеличава предложението - процесът на създаване на обекти на недвижими имоти отнема месеци и дори години.
- 3. По видове сделки в целия пазар на недвижими имоти можете да разпределите:
- - покупка на пазара и продажба;
- - лизинг;
- - ипотеки;
- - свързани права (управление на доверието) и други.
- 4. Според степента на готовност за работа:
- - строителство в ход;
- - ново строителство;
- - Изграждане на реконструкция и др.
- 5. Собственост:
- - частни предмети за недвижими имоти;
- - държавни и общински имоти.
- 6. По отраслия:
- - промишлени съоръжения;
- - селскостопански обекти;
- - обществени сгради и структури;
- - развлекателни и др.
- 7. Според функционалните цели:
- - жилищни имоти;
- - производствени сгради;
- - непроизводствени сгради и помещения (офиси, складове и др.);
- - хотели;
- - търговски помещения и кетъринг съоръжения и др.
- 8. под формата на недвижими имоти:
- - пазар на земя;
- - сгради и конструкции;
- - помещения;
- - предприятия като собствени комплекси;
- - етажната собственост;
- - реални права;
- - Многогодишни насаждения.
От гореспоменатите пазари на недвижими имоти, най-развитите пазари на парцели, жилищни и търговски (нежилищни) недвижими имоти са важни.
На пазара на недвижими имоти се прилагат и активно действат различни пазарни структури, допринасящи за ефективността на своя оборот. Взаимоотношенията и отношенията между предметите на първичния и вторичния пазар имат сложна функционална структура, чиято цел е да задоволят потребителското търсене на недвижими имоти.