Contractul de cesiune a dreptului de a revendica capcane. Cum să utilizați corect contractul de cesiune

Extras prescurtat din cartea Nataliei Kostyuchenko
„Analiza riscurilor de credit. Partea 2"

Un contract de cesiune este un acord privind cesiunea unui drept (cerere) către un terț. În conformitate cu art. 382. Codul civil al Federației Ruse nu necesită consimțământul debitorului pentru a transfera drepturile unui creditor unei alte persoane, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se prevede altfel.

Acordul de cesiune are multe nuanțe și subtilități diferite, despre care vom discuta în acest articol.

În primul rând, există anumite riscuri pentru părți.
Și sunt după cum urmează.

În cazul în care debitorului nu i s-a comunicat în scris transferul drepturilor creditorului către o altă persoană, noul creditor suportă riscul consecințelor nefavorabile cauzate de aceasta pentru el. În acest caz, executarea obligației față de creditorul inițial este recunoscută ca executare față de creditorul corespunzător. Riscul, în consecință, are loc pentru noul creditor și constă în eventuala necinste a fostului creditor.
Debitorul are dreptul de a ridica împotriva creanței noului creditor obiecțiile pe care le-a avut împotriva creditorului inițial până în momentul în care a primit notificarea transmiterii drepturilor aferente obligației către noul creditor (după primirea notificării, debitorul este nu are dreptul de a ridica obiecții)
În cazul în care creditorul cesionează dobânzi viitoare, acest lucru trebuie să fie precizat clar în contract.
Nu este permisă, fără consimțământul debitorului, să cedeze o creanță în temeiul unei obligații în care identitatea creditorului este esențială pentru debitor (articolul 388 din Codul civil al Federației Ruse). Risc - recunoașterea tranzacției ca invalidă.

De exemplu, dreptul societății cu răspundere limitată de a primi jumătate din costul echipamentului a rezultat din contractul de asociere în participațiune, și nu din contractul de cumpărare și vânzare. Întrucât, în cadrul unui acord de activitate comună, identitatea participantului său este esențială, cesiunea unei creanțe în temeiul acestuia este posibilă numai dacă acordul la cesiune este prevăzut de acord sau de un acord ulterior al participanților săi.

De exemplu, contractul de închiriere încheiat între reclamantă și pârâtă pe o perioadă de un an a fost supus înregistrării de stat și a fost înregistrat în modul prescris. În consecință, un acord de transfer al creanței pârâtului în temeiul prezentului contract este supus înregistrării și în modul stabilit pentru înregistrarea unui contract de închiriere.

Nu trebuie să uităm că, în cazul în care tranzacția de cesiune a dreptului (a creanței) este mare (mai mult de 25% din moneda bilanțului la data ultimei raportări), aceasta trebuie încheiată cu respectarea cerințelor stabilite de Legea federală. nr 208 din 26 decembrie 1995. „Cu privire la societățile pe acțiuni” și Legea federală nr. 14 din 8 februarie 1998. „Cu privire la societățile cu răspundere limitată”. În consecință, contractul va fi nul dacă nu există nicio confirmare a aprobării unei tranzacții majore în modul prescris.
Cesiunea dreptului de a revendica în baza unui acord de activitate comună fără acordul tuturor participanților este imposibilă, deoarece aceasta contravine articolului 388 din Codul civil al Federației Ruse. În caz contrar, trebuie să existe acordul cu privire la cesiunea prevăzută de contract
În cazul în care debitorului nu i s-a comunicat în scris transferul drepturilor creditorului către o altă persoană, noul creditor are dreptul de a pretinde de la creditorul anterior ceea ce a efectuat debitorul, astfel cum a primit în mod nejustificat.

Exemplu din practica: Banca „X” a atribuit Băncii „Y” dreptul de a primi fonduri de la împrumutat în baza contractului de împrumut. Înainte de a primi notificarea cesiunii, împrumutatul a efectuat o rambursare parțială a împrumutului. Când noul creditor a solicitat fostului creditor o cerere de recuperare a fondurilor primite în mod nejustificat în temeiul articolului 1102 din Codul civil al Federației Ruse, acesta din urmă s-a referit la clauza 3 din articolul 382 din Codul civil al Rusiei. Federație, potrivit căreia, dacă debitorului nu a fost înștiințat în scris despre transmiterea drepturilor creditorului către o altă persoană, noul creditor suportă riscurile consecințelor nefaste pe care aceasta le pricinuiește acestuia. Instanța a dat curs cererii băncii „X”. Eroarea băncii „Y” este că nu a verificat dacă debitorul a fost sesizat de banca „X”.

Puncte importante

Valabilitatea unui acord de cesiune a unui drept (a creanței) nu este dependentă de valabilitatea unei creanțe care este transferată unui nou creditor. Neîndeplinirea obligației de transmitere a obiectului acordului de cesiune de drepturi (pretenții) atrage răspunderea părții cedente, și nu nulitatea obligației în sine, în baza căreia se transferă dreptul (articolul 390). din Codul civil al Federației Ruse).

De exemplu, Contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat după introducerea procedurii de faliment (supraveghere) împotriva vânzătorului fără acordul administratorului interimar. În ciuda faptului că acest acord este invalid, Acordul încheiat cu privire la cesiunea de drepturi (pretenții) nu poate fi invalidat din motivele de mai sus.

Un acord de cesiune a unui drept (cerere), al cărui subiect este un drept care nu a apărut la momentul încheierii prezentului acord, nu contravine legii (clauza 6, art. 340 din Codul fiscal al Federația Rusă, clauza 2 a articolului 455 din Codul civil al Federației Ruse).

De exemplu, încheierea unui contract de cesiune, conform căruia cedentul se obligă să cedeze cesionarului dreptul (pretențiile) de a plăti pentru produsele care îi vor fi vândute în viitor.

Sustragerea cedentului de la transmiterea către cesionar a documentelor care atestă dreptul (creanța) transferat acestuia din urmă nu indică în sine că acest drept (creanța) nu a trecut la cesionar (clauza 2 din art. 385 C. civ.). al Federației Ruse).

De exemplu, cedentul nu transferă cesionarului documentele care confirmă expedierea produselor și acceptarea acesteia de către cumpărător - acest lucru nu îl eliberează de rambursarea datoriei.

În cazul în care contractul de cesiune nu se referă la numărul și data contractului de împrumut, ci este indicată doar suma, acest acord este considerat în continuare valabil.

Cesiunea dreptului (a creanței) la penalitatea datorată din încălcarea unei obligații este admisibilă și dacă, la momentul cesiunii, cuantumul final al penalității nu a fost determinat (art. 384 din Codul fiscal al Federația Rusă).

Construcția unei clădiri cu mai multe etaje durează câțiva ani, iar prețul pe „pătrat” crește treptat pe măsură ce construcția unității se apropie de termenul limită. Un apartament în etapa de excavare este mai ieftin decât în etapele ulterioare - în acest moment investitorii preferă să cumpere un apartament în vederea vânzării lui ulterioare. Când un apartament este revândut înainte de punerea în funcțiune a casei, se încheie o afacere specială - cesiunea de creanțe (acord de cesiune).

Principalul lucru pe care cumpărătorul trebuie să-l înțeleagă este că nu achiziționează apartamentul în sine, ci dreptul de a-l revendica. Adică nu îi sunt transferate doar drepturile de a primi un apartament, ci și riscurile pe care le suportă atunci când investește într-un obiect în construcție, precum și obligațiile de a îndeplini un contract de participare la capital.

Bonusuri de atribuire

Adesea, aceasta este singura oportunitate de a locui într-o casă care îți place, dacă toate apartamentele sunt epuizate sau prețul pentru ele a crescut dramatic. Dorind să rămână competitiv, acționarul (investitorul) oferă un apartament mult mai ieftin decât vinde dezvoltatorul opțiunile rămase. În plus, inaugurarea casei nu va trebui să aștepte mult - de obicei ei atribuie drepturi în casele construite practic.

Trucuri de negociere sau cum să obțineți beneficiul maxim

Pentru a maximiza profiturile, investitorii încearcă să vândă apartamentul prin cesiune mai aproape de momentul punerii în funcțiune a instalației și este necesar să aibă timp să le vândă înainte de a semna actul de acceptare și transfer (acceptarea apartamentului). Dupa semnarea acestui act si pana la inregistrarea dreptului de proprietate trec in medie 3-5 luni, iar in aceasta perioada este imposibila reinregistrarea apartamentului. În consecință, în casele cu un număr mare de apartamente, mai aproape de momentul punerii în funcțiune a instalației, puteți negocia în siguranță cu vânzătorii și puteți economisi semnificativ la achiziție.

Situația este similară cu firmele contractante care au primit locuințe de la dezvoltator în detrimentul serviciului prestat sau al furnizării de materiale. Astfel de companii oferă de obicei apartamente la prețuri mai mici, deoarece au nevoie de capital de lucru.

Unde pot exista „capcane”?

În primul rând, există riscul de a cumpăra locuințe în dificultate, a căror dată de finalizare va fi amânată pentru o perioadă necunoscută, sau nu va fi finalizată deloc. Poate că primul acționar (cedent) a decis să transfere apartamentul pentru că a găsit probleme tehnice și încălcări. Prin urmare, sarcina principală a cumpărătorului (cesionarului) este să afle motivele cesiunii, să verifice cu atenție informațiile despre dezvoltator și să studieze cu atenție contractul de capital propriu. De asemenea, un potențial deținător de interes ar trebui să fie pregătit pentru următoarele cheltuieli financiare:

vânzătorul poate transfera cumpărătorului „compensație” - costurile reemiterii documentelor pentru atribuire (aproximativ 30-50 mii de ruble)
în cazul în care locuința achiziționată cu ipotecă este transferată, banca poate solicita plata unor comisioane pentru înlăturarea sarcinii de pe aceasta (1-2% din valoarea datoriei restante).
documentele notariale necesare pentru tranzacție vor costa aproximativ 3 mii de ruble.

Instrucțiuni pas cu pas pentru încheierea unei tranzacții pentru cumpărător

După ce v-ați decis asupra viitorului apartament și ați convenit cu vânzătorul, trebuie să:

Analizați și pregătiți documente

Studiem contractul de capitaluri proprii „de bază”, acordând o atenție deosebită drepturilor și obligațiilor acționarului. În această etapă, se va putea conveni cu vânzătorul asupra împărțirii obligațiilor financiare (costuri de închidere). Dacă există dificultăți sau neînțelegeri, puteți solicita ajutorul unui avocat.
Solicitați acte de reconciliere (este și un act de decontări reciproce) care confirmă plata integrală sau parțială de către actualul deținător de capital al locuințelor în construcție.
Negociați consimțământul notarial al soților sau un certificat de absență a acestuia.

Semnează un acord

Semnarea contractului de cesiune are de obicei loc în biroul dezvoltatorului, care aprobă contractul și pe propria sa parte (dacă o astfel de cerință este specificată în contract).
Important: dacă locuința a fost achiziționată pe baza unui credit ipotecar, va trebui să obțineți acordul băncii pentru această tranzacție și să transferați datoria către cumpărător. În acest caz, trebuie să pregătiți pentru bancă un pachet complet de documente, care este de obicei necesar pentru obținerea unui împrumut. Dacă sunteți gata să plătiți costul integral al apartamentului, banca vă poate solicita să plătiți o taxă pentru eliminarea sarcinii de pe acesta.
Înregistrați un acord suplimentar la acordul privind transferul de drepturi și obligații în organele serviciului de înregistrare de stat (Rosreestre). Acest serviciu este de obicei furnizat de dezvoltator. Din punct de vedere legal, abia după înregistrare, cesiunea intră în vigoare.

Transferul de fonduri către vânzător

Cea mai populară și sigură metodă de plată este prin celulă bancară. Mai mult, vânzătorul ia banii numai după ce a primit documentele înregistrate de la Rosreestr - adică atunci când drepturile de proprietate au fost deja reînregistrate oficial pentru tine.

Uneori, vânzătorul poate oferi o reducere pentru transferul de bani în momentul tranzacției, pentru a nu aștepta reînregistrarea contractului, care durează de obicei de la câteva săptămâni la câteva luni. Cu toate acestea, în acest caz, există riscul ca contractul să nu fie înregistrat din anumite motive: plata incorectă a taxei de stat, o eroare în contract, acte notariale și multe altele. Acest risc este mic, dar dacă jocul merită lumânarea depinde de tine.

După tranzacție, asigurați-vă că primiți contractul de cesiune original și contractul de capital propriu cu sigiliul Rosreestr. De asemenea, asigurați-vă că luați documentele de plată pentru apartament de la primul acționar.

Deci, să rezumam:

Este necesar să studiați cu atenție documentele și să verificați termenii tranzacției
Este important să aflați de la dezvoltator și de la bancă (dacă apartamentul este ipotecar) despre costurile financiare și să convineți asupra distribuirii acestora cu vânzătorul.

Un pachet de documente solicitate de cumpărător pentru atribuire

№	Titlul documentului	instanță
1	Act de identitate (pașaport)	original
2	Document care confirmă plata taxei de stat	original și copie (ambele fețe)
3	DDU înregistrat	original
4	Contract de cesiune a dreptului de revendicare cu toate modificarile si anexele	4 exemplare
5	Consimțământul notarial al celuilalt soț pentru încheierea unui contract (dacă obiectul este dobândit în proprietate comună)	original și copie
6	Consimțământul organului de tutelă și tutelă la cesiunea dreptului de revendicare conform unui acord, dacă un participant la construcția comună acționează în numele unei persoane sub vârsta de 14 ani sau al unei persoane recunoscute de instanță ca incompetentă	original și copie
7	Consimțământul scris al constructorului cu privire la cesiunea dreptului de revendicare conform contractului (Dacă dorești)	original

Cumpărarea unui apartament nou nu se întâmplă întotdeauna direct de la dezvoltator la cumpărător. Destul de des, locuințele în construcție sunt revândute, în timp ce investitorii transferă dreptul de a cumpăra imobile către terți. Această schemă poate fi implementată înainte ca casa să fie pusă în funcțiune, atunci când documentele de proprietate pentru apartament nu au fost încă primite. Totodată, investitorul inițial (persoana care a cumpărat apartamentul direct de la dezvoltator) transferă contra unei anumite taxe unei alte persoane dreptul său de a primi locuințe noi după finalizarea construcției. Această schemă se numește cesiunea dreptului de revendicare..

Avantaje și dezavantaje ale misiunii

Potrivit diverselor date, o treime din toate tranzacțiile imobiliare în clădiri noi din Moscova sunt efectuate în baza unui acord de cesiune. Într-o serie de proiecte, la începutul vânzărilor, investitorii privați cumpără apartamente în blocuri întregi. Apoi investitorii obțin profituri cedând drepturile lor asupra viitoarelor apartamente altor cumpărători, pe măsură ce instalația este gata (și prețurile cresc pe metru pătrat). Cu toate acestea, revânzarea locuințelor poate fi legată și de circumstanțele personale ale investitorului. În orice caz, legitimitatea cesiunii nu este contestată dacă operațiunea se desfășoară conform uneia dintre schemele legale utilizate în vânzarea bunurilor imobile (). Apartamentele alocate sunt în majoritatea cazurilor mai ieftine decât imobilele oferite de dezvoltator, precum și locuințele cu proprietate înregistrată.

O persoană care cumpără un apartament prin cesiune trebuie să înțeleagă că, în acest caz, îi sunt transferate nu numai drepturile unui participant la construcția comună, ci și obligațiile și, cel mai important, riscurile care pot fi asociate cu încălcările comise de un dezvoltator fără scrupule. . Prin urmare, cumpărătorul trebuie să citească cu atenție toate clauzele contractului, evaluând timpul planificat pentru punerea în funcțiune a obiectului cu starea reală a lucrurilor pe șantier. O evaluare obiectivă a tuturor circumstanțelor tranzacției va ajuta la evitarea posibilelor riscuri sau cel puțin la pregătirea mentală pentru acestea (vezi „”).

Ce ar trebui să știe cumpărătorul?

La efectuarea unei cesiuni trebuie indicat tipul contractului inițial, pe baza căruia este posibilă transferul dreptului de revendicare a proprietății.
Documentul este supus fixării obligatorii a sumei și procedurii de decontare, în caz contrar tranzacția poate fi recunoscută ca fiind ilegală.
Cumpărătorul trebuie să verifice personal disponibilitatea permiselor de la dezvoltator pentru a efectua lucrarea.
Contractul de cesiune a dreptului de revendicare este certificat de notar.
Cumpărătorul trebuie să anunțe dezvoltatorul despre tranzacție, indiferent dacă această condiție este stipulată în contractul inițial sau nu.

„Conform legii, cumpărătorul nu este obligat să cadă de acord cu dezvoltatorul cu privire la cesiunea dreptului la un viitor apartament”

Cu toate acestea, în practică, este mai bine să aveți dovezi documentare ale consimțământului dezvoltatorului. Interzicerea de către dezvoltator a revânzării drepturilor asupra apartamentelor din clădirile noi este contrară legislației existente. În conformitate cu legea, orice participant la construcția comună are posibilitatea de a încheia un acord privind cesiunea dreptului de creanță, care începe din momentul emiterii înregistrării de stat a DDU și rămâne până la semnarea actului de transfer.

Cum se simt dezvoltatorii în legătură cu sarcina?

Dezvoltatorii nu au un drept consacrat oficial de a restrânge libertatea clienților de a încheia contracte de cesionare a drepturilor asupra unui apartament. Cu toate acestea, acest lucru nu îi împiedică să acționeze singuri într-o situație reală. Mulți dezvoltatori, la încheierea unui acord cu investitorul primar, prevăd în document procedura de notificare obligatorie a companiei în cazul vânzării unui apartament prin cesiunea dreptului de revendicare. De regulă, dezvoltatorul trebuie să fie notificat în scris cu privire la faptul cesionării în cel mult 10 zile de la data înregistrării de stat a noului contract.

Unele companii adoptă o atitudine mai dură cu privire la această problemă, prescriind în contractul cu cumpărătorul principal imposibilitatea de cesiune. În același timp, dumpingul de către jucători-investitori temporari este exclus și se efectuează un fel de „control facial” atunci când se vând bunuri imobiliare de clasă premium. Nu există confuzie în pregătirea documentelor și probabilitatea erorilor este redusă. Compania de dezvoltare reușește să evite multe probleme.

Necesitatea aprobării obligatorii a cesiunii cu dezvoltatorul este prescrisă în prezent în aproape toate contractele de participare la capitaluri proprii încheiate. În practică, dezvoltatorii refuză rareori clienții lor să-și vândă apartamentele în timpul construcției lor, totuși, companiile solicită plata obligatorie a costului integral al contractului. Pentru a limita numărul de misiuni, dezvoltatorul crește costul acestui serviciu.

Este de dorit ca în tranzacția de atribuire a drepturilor asupra unui apartament, dezvoltatorul să acționeze ca terț. În același timp, cumpărătorul trebuie să verifice cum stau lucrurile cu calculul pentru apartament de la investitorul principal cu dezvoltatorul.

Atentie: probleme financiare

Tranzacția de cesiune de drepturi asupra unui apartament într-o clădire nouă este supusă taxei, a cărei plată, potrivit legii, este atribuită primului investitor. Cuantumul impozitului se calculează pe întreaga sumă a tranzacției, și nu pe diferența dintre valoarea investiției și mărimea concesiunii. Nu este neobișnuit ca primul cumpărător să transfere obligațiile financiare pe umerii unui nou deținător de capital. Consensul se ajunge printr-un proces de negociere, părțile fiind, în general, de acord să împartă costurile în mod egal.

În contractul de cesiune, este necesar să se reflecte prețul real al tranzacției, deoarece de aceasta depinde mărimea deducerii fiscale pe care se poate baza un acționar atunci când cumpără un apartament. De asemenea, este important să reflectați prețul real al tranzacției atunci când faceți pretenții împotriva unui participant la construcția în comun.

„Toate capcanele în executarea tranzacțiilor pentru cesiunea dreptului de creanță stau în relațiile materiale ale părților implicate”

Pot apărea probleme dacă investitorul primar tace cu privire la plata parțială a unui apartament în baza DDU. De asemenea, primul cumpărător nu poate raporta că apartamentul este gajat la bancă. Pentru a înregistra contractul de cesiune, toate sarcinile trebuie eliminate. Prin acord cu un nou investitor, datoria la credit poate fi reînregistrată pentru acesta. Experții recomandă soluționarea finală în conformitate cu acordul de cesiune după înregistrarea de stat a acestuia.

După semnarea contractului și înregistrarea acestuia, cumpărătorul apartamentului trebuie să aibă la îndemână următoarele documente:

contractul principal în temeiul căruia a fost efectuată cesiunea;
confirmarea decontărilor efectuate în baza contractului principal;
actul de transfer al documentelor sus-menționate;
confirmarea consimțământului dezvoltatorului cu privire la cesiune;
acordul de cesiune inițial.

Achiziția de apartamente în baza contractelor de cesiune nu își va pierde relevanța în viitorul apropiat. Această perspectivă se explică prin prezența unui număr mare de investitori care beneficiază de achiziția de imobile în fazele inițiale de construcție. În plus, există un procent mare de cumpărători care își schimbă decizia de a cumpăra un apartament în curs de construire a unui imobil nou din diverse motive de natură privată.

Iuri Karlovici Pilcevski

Timp de citire: 7 minute

A A

Conceptul de „apartament de atribuire” devine din ce în ce mai comun. Se știe că această schemă de achiziție de locuințe vă permite să economisiți în mod semnificativ, dar, în același timp, este plină de riscuri considerabile. Deci, ce este o misiune? Beneficiile chiar justifică riscurile? Cum să nu greșești la achiziționarea unui obiect de investiție și să faci profit? Merită să cumpărați un apartament ipotecat sau fost ipotecat? Răspunsuri în acest articol.

Ce este o cesiune de drepturi?

Achiziționarea unui apartament prin cesiune de drepturi reprezintă transferul de drepturi și obligații asupra locuinței de la o persoană la alta contra unei anumite taxe.

Un contract de cesiune, denumit cesiune, se poate incheia doar pana in momentul in care se semneaza actul de acceptare si transmitere a locuintei. Transferul locuinței către o altă persoană după semnarea actului are loc prin vânzare-cumpărare.

Un exemplu de cesiune: o persoană investește bani în achiziționarea unui apartament în stadiul de excavare, devenind astfel acționar și dobândind dreptul la o locuință viitoare.

Cand constructia se incheie si preturile apartamentului cresc semnificativ, actionarul cedeaza dreptul de locuit unei alte persoane contra unei sume de bani. Astfel, acționarul are un beneficiu fără a aștepta ca casa să fie finalizată și predată, iar persoana care achiziționează locuință prin cesiune economisește semnificativ.

Investiția în locuințe în construcție este o afacere profitabilă.

Specificul achiziției de bunuri imobiliare privind cesiunea de drepturi într-o casă în construcție

Ne vom ocupa de avantajele si riscurile cumparatorului pentru cesiunea de drepturi.

Atractivitatea este că costul locuinței în etapa de construcție este semnificativ mai mic decât prețul aceleiași locuințe după livrarea unei clădiri noi.

Acum să enumerăm riscurile:

Deoarece acționarul nu vinde metri pătrați, ci dreptul de a le cumpăra în viitor, atunci el răspunde doar de legalitatea documentelor furnizate. El nu este responsabil pentru soarta locuințelor după semnarea contractului de cesiune.
Pentru a reduce riscurile, înainte de a semna contractul, cumpărătorul trebuie să afle:
- dacă dezvoltatorul se confruntă cu o procedură de faliment;
- dacă noua clădire este conformă cu planul;
- dacă dezvoltatorul va putea respecta termenele limită;
- dacă drepturile asupra acestei locuințe au fost atribuite anterior unei alte persoane;
- dacă vânzătorul a notificat dezvoltatorul în scris despre transferul drepturilor.
Nu orice cumpărător realizează că, împreună cu drepturile unui acționar, își dobândește obligațiile. Adică, dacă vânzătorul a acumulat o datorie semnificativă la contribuțiile către dezvoltator, atunci noul deținător al drepturilor de autor va trebui să plătească această datorie.
Pentru a evita o astfel de situație, este necesar să verificați toate documentele de plată înainte de a încheia o tranzacție de cesiune și, de asemenea, să solicitați dezvoltatorului un document privind absența datoriilor.

Momente care merită o atenție specială:

Contractul de cesiune este legat de contractul de capital principal și trebuie să se refere la acest acord principal.
Toate obligațiile din contractul primar revin noului acționar.
Acordul de cesiune trebuie înregistrat la Serviciul Federal de Înregistrare.
Remunerația se plătește vânzătorului numai după înregistrarea contractului.

Documente pe care cumpărătorul trebuie să le aibă după tranzacție:

Contract de capitaluri proprii(original sau copie certificată), precum și toate anexele și completările la acesta (dacă există).
Documente de plată și acorduri(daca este disponibil).
Act de transfer documentele de mai sus.
Acord de cesiune.
Consimțământul celei de-a doua părți dacă acest acord nu este în acordul în sine.

În plus, dacă vânzătorul este căsătorit, trebuie să obțineți acordul scris al soțului/soției pentru a finaliza tranzacția, în caz contrar tranzacția poate fi contestată. Consimțământul este legalizat.

Capcane pentru vânzător în cedarea drepturilor asupra unui apartament

În ciuda faptului că schema de cumpărare imobiliară descrisă mai sus este destul de legală, dezvoltatorul limitează adesea dreptul acționarului de a ceda prin introducerea clauzei corespunzătoare în contract.

Acționarul va putea încheia un contract de cesiune numai cu acordul dezvoltatorului, care este dat pentru o anumită taxă - 1-3% din valoarea tranzacției.
Întrucât legea nu obligă dezvoltatorul să-și dea acordul, deținătorii de capital sunt obligați să accepte despăgubiri.

Cu toate acestea, investiția în locuințe în construcție a fost și rămâne întotdeauna un tip de investiție super-profitabil. Principalul lucru aici este să nu faci o greșeală cu obiectul investiției.

Cum să reduceți riscurile atunci când cumpărați un apartament de la un dezvoltator?

Cumpărarea unui apartament de la un dezvoltator are propriile sale particularități și implică anumite pericole. Se întâmplă ca după încasarea banilor, compania pur și simplu să dispară. Uneori, compania oferă cumpărătorilor scheme dubioase de executare a contractelor. Pentru a nu pierde atât metri pătrați, cât și finanțe, trebuie să știți cum sunt procesate astfel de tranzacții.

Există o procedură pentru cumpărarea unui apartament de la un dezvoltator:

Contractul de participare este invalid fără înregistrarea de stat.

Când cumpărați o locuință de la un dezvoltator, la Rosreestr sunt prezentate următoarele documente:

Cerere de înregistrare.
Documente privind plata taxei de stat.
Acord de participare.
Act de acceptare și transfer de locuință.
Pașaport cadastral.

Termenul de obținere a unui certificat, sub rezerva executării corecte a documentelor, este de 1 lună. După primirea certificatului, acționarul devine automat proprietarul apartamentului și are dreptul de a dispune de el fără nicio restricție.

Când să cumpărați un apartament: în stadiul de excavare sau de construcție finalizată?

Apartamentele aflate în stadiul de excavare se vând atunci când au fost construite minim 2 etaje. Achiziția unor astfel de apartamente se caracterizează prin risc crescut și posibilitatea de a obține profituri semnificative, mai ales după finalizarea construcției și punerea în funcțiune a casei.

Dezvoltatorii care se grăbesc să vândă apartamente în stadiul inițial de construcție ar trebui să fie extrem de atenți: acest lucru semnalează o lipsă de fonduri.

Apartamentele vândute în stadiul de finalizare sunt mai scumpe și, prin urmare, mai puțin profitabile. Cu toate acestea, riscurile asociate cu achiziționarea unor astfel de bunuri imobiliare sunt mult mai mici.

Potrivit statisticilor, doar 15% dintre cumpărători cumpără apartamente în etapa de săpătură, în timp ce în etapa finală a construcției - 90%.

Merită să cumpărați un apartament de la un antreprenor?

Vânzarea unui apartament de la un antreprenor nu este atât de comună și este relevantă mai ales în perioade de criză, când clientul plătește antreprenorul cu un apartament într-o casă în construcție. El, la rândul său, vinde locuințe pe cont propriu.

Trebuie înțeles că o astfel de schemă de achiziție de locuințe este destul de riscantă, deoarece, dacă antreprenorul nu își îndeplinește obligațiile, nu va primi un apartament și, în consecință, cumpărătorul nu va primi nici locuință.

Cât de justificată este achiziționarea unui apartament cu grevare ipotecară

O grevare este o restricție privind înstrăinarea proprietății, informații despre care sunt înscrise în USRR și în certificatul de proprietate.

Un apartament împovărat cu o ipotecă este un spațiu de locuit care este gajat la bancă, deoarece creditul ipotecar nu a fost rambursat integral. Vânzarea unui astfel de apartament este posibilă doar cu aprobarea unei instituții de credit. În același timp, banca are dreptul de a formula cereri, fără satisfacerea cărora nu va da acordul pentru vânzarea bunurilor imobiliare colaterale.

Cum să cumpărați un apartament într-un credit ipotecar:

Cumpărătorul apartamentului plătește restul creditului ipotecar despre care părțile semnează un acord. Acest acord este certificat de un notar.
După plata ipotecii, banca emite un document privind absența datoriilor iar părțile semnează un contract de vânzare.

înregistrarea achiziției unui apartament nu diferă de standard.

Dacă cumpărătorul are un istoric de credit pozitiv și venituri suficiente, banca poate fi de acord să reînregistreze ipoteca de la vânzător către cumpărător.

Ce să căutați pentru a evita eventualele riscuri atunci când cumpărați un credit ipotecar?

Prezența altor sarcini pe apartamentîn afară de ipoteci. Pentru a vă asigura că acestea sunt absente, trebuie să solicitați informații de la USRR.
Luați un extras din cartea casei pentru a se asigura că nimeni nu este înscris pe metri pătrați dobândiți.
Plățile se fac printr-o celulă bancară. Dacă , atunci de fiecare dată când primiți bani, trebuie să luați o chitanță de la vânzător.

Atunci când alegeți între achiziționarea de locuințe într-o clădire nouă sau pe piața secundară, este mai bine să aveți informații despre caracteristicile de cumpărare și vânzare a unor astfel de apartamente. ? Articolul nostru va vorbi despre capcanele și riscurile care însoțesc tranzacțiile de acest fel.
Cum să faceți o rambursare a impozitului pe venit personal atunci când cumpărați un apartament. Folosiți ocazia de a se întoarce din partea de stat a "propriilor lor, câștigat cinstit."

Cumpărarea unui fost apartament ipotecar de la o bancă

O altă modalitate de a cumpăra o locuință este cumpărarea unui fost apartament ipotecat de la o bancă, pentru care împrumutatul nu a putut rambursa împrumutul. Deoarece banca însăși nu are dreptul să vândă bunuri imobiliare, interesele sale sunt reprezentate de un agent imobiliar care are acreditarea corespunzătoare. Trebuie menționat că prețurile pentru astfel de locuințe nu sunt întotdeauna sub prețurile pieței.

Uneori, o instituție de credit poate oferi un apartament confiscat unei alte persoane care este interesată să obțină o ipotecă. Rata unui astfel de credit este redusă cu 1-2%.

Cea mai profitabilă modalitate de a cumpăra un fost apartament ipotecat este prin licitații, care se desfășoară doar prin hotărâre judecătorească. Instanța stabilește valoarea acesteia, suficientă pentru a compensa prejudiciul adus băncii. De regulă, această valoare estimată este mai mică decât valoarea de piață.

Licitațiile se desfășoară în orașul în care se află proprietatea vândută și sunt organizate de executorii judecătorești. Informațiile despre licitație sunt publicate pe site-urile executorilor judecătorești, băncilor, precum și pe marile portaluri imobiliare.

Dacă prima licitație eșuează din cauza apariției a mai puțin de 2 participanți sau dacă prețul de pornire nu a fost oferit, atunci după 30 de zile licitația se repetă, în timp ce prețul apartamentului se reduce cu 15%.

Avantajele și dezavantajele cumpărării imobiliare de la o bancă.

Avantaje:

De obicei, apartamentele situate în clădiri noi confortabile sunt scoase la licitație.
Apartamentele sunt verificate pentru curățenia legală.
Costul unei astfel de locuințe este adesea mai mic decât costul fără garanție.

Cumpărătorul este obligat să înlăture singur depozitul de garanție, ceea ce presupune anumite costuri, de exemplu, pentru serviciile notariale, plata taxelor și alte proceduri legale.

Așadar, astăzi există mai multe scheme de cumpărare de apartamente pentru profit: în stadiul de excavare, în stadiul de finalizare a construcției, achiziționarea de bunuri imobiliare ipotecate sau fost ipotecate vândute la licitație. Fiecare metodă are propriile sale caracteristici și prezintă anumite riscuri. Cu toate acestea, cu anumite cunoștințe sau cu sprijinul unui avocat cu experiență, nu puteți doar să cumpărați un apartament pentru dvs., ci și să obțineți un profit semnificativ investind în construcții.

Problema cumpărării unei locuințe mai devreme sau mai târziu se pune în fiecare familie. Achiziția de bunuri imobiliare este un proces lung, complex, cu forță de muncă intensivă, care necesită resurse materiale considerabile. O abordare neglijentă a verificării apartamentului cumpărat și executarea incorectă a unei tranzacții de vânzare de locuințe vă pot lipsi de bani și metri pătrați. Și cel mai adesea se referă la achiziționarea de apartamente în clădiri noi, pentru care nu a fost primit încă un certificat de proprietate. Există o mulțime de riscuri asociate cu acesta și, prin urmare, procesul de achiziție a unei locuințe într-o clădire nouă ar trebui luat mai mult decât cu atenție. Astăzi vom analiza principalele riscuri la cumpărarea unui apartament pentru cesiunea de drepturi într-o casă în construcție și închiriată.

Ce tip de contract se încheie cu cumpărătorul pentru un apartament într-o casă nouă

Contractul incheiat la achizitionarea locuintei intr-o cladire noua poate fi de mai multe tipuri, iar asta depinde de stadiul constructiei in care se afla la un moment dat.

Contract de capitaluri proprii. Se incheie in orice etapa de construire a unei case, pana la punerea in functiune a obiectului in exploatare directa, adica pana la acceptarea acesteia de catre comisia de stat. Negociat direct cu constructorul.
Contract de cesiune de drepturi (revenții). Acest contract, ca și primul, poate fi încheiat în perioada de la începerea construcției până la punerea în funcțiune a casei, dar nu se mai încheie cu dezvoltatorul, ci cu o persoană fizică/juridică care a achiziționat deja acest imobil de la o companie de construcții în baza unui contract de capitaluri proprii. Sau cu o persoană care și-a cumpărat un apartament și prin cesiune de drepturi de la cel care a încheiat DDU. Astfel, lanțul unor astfel de contracte poate fi practic nesfârșit. În momentul în care casa se consideră predată, i.e. acceptate de comisia de stat si puse in functiune nu se mai efectueaza inregistrarea contractelor de cesiune.
Contract de pre-cumpărare. Acest tip se poate incheia in perioada in care se preda casa, insa documentele privind dreptul de proprietate asupra apartamentului nu au fost inca primite. Aceasta este perioada în care casa este deja complet gata și proprietarul apartamentului în mod direct (în baza unui acord de telecomandă sau de cesiune) întocmește un certificat de proprietate asupra proprietății. O astfel de înregistrare în clădiri noi poate dura destul de mult timp - până la 1 an, iar uneori apar situații când intrarea în drepturi de proprietate este decisă de instanță.
Contract de vânzare. Acesta este un contract obișnuit, care se încheie atunci când un apartament dintr-o clădire nouă are deja un proprietar cu certificat de proprietate.

Contract de cesiune într-o clădire nouă și riscurile asociate acestuia

După cum reiese din cele de mai sus, se încheie un contract de cesiune cu o persoană fizică/juridică pentru achiziționarea unui apartament de la aceasta într-o casă aflată în construcție. O achiziție conform acestui document se poate face până la punerea în funcțiune a casei.

Practica încheierii unor astfel de acorduri înainte de predarea casei este obișnuită deoarece astfel de obiecte sunt achiziționate de investitori în stadiul de săpare a unei gropi de fundație, la un preț mai mic, dar nu are sens ca aceștia să înregistreze un apartament ca proprietate. . Ei încearcă să o implementeze până acum. În plus, nimeni nu vrea să facă față acelei perioade de timp, eventual una lungă, când locuința este înregistrată ca proprietate. În această perioadă, este imposibil să vinzi obiectul și se obține o astfel de stare de neînțeles.

Care este esența contractului de cesiune de drepturi (sau cesiune)? Se încheie pe baza acordului inițial cu dezvoltatorul - acordul „acționarului”. Adică există primul cumpărător al apartamentului, care, cel mai probabil, l-a achiziționat chiar la începutul construcției direct de la dezvoltator. Si intre ele s-a incheiat un DDU care este obligatoriu inregistrat in Rosreestr. Pe baza acesteia se încheie contracte de cesiune ulterioare, dar, de fapt, cumpărătorul pur și simplu modifică acordul DDU. Pot fi multe astfel de schimbări. Prin urmare, atunci când faceți o tranzacție, trebuie să verificați disponibilitatea și acuratețea documentelor originale care sunt transferate părții care achiziționează apartamentul în baza contractului de cesiune:

Acord de participare. Acest contract initial cu dezvoltatorul in varianta originala este cu ultimul cumparator al apartamentului, in orice caz. Trebuie să fie înregistrat la Rosreestr, altfel este invalid.
Toate acordurile de cesiune care au avut loc după încheierea DDU. Acest lucru este necesar pentru a putea urmări întregul lanț de cumpărători ai obiectului.
Chitanțe imobiliare. Toate cecurile și ordinele de plată autentice, în funcție de modul în care a avut loc plata, sunt, de asemenea, transferate părții cumpărătoare. În ceea ce privește plata imobilului, aceasta se poate face fie integral, fie nu, prin acord cu dezvoltatorul, de exemplu, în rate. Dacă există o datorie pe apartament, atunci aceasta trece la un nou cumpărător. Dar altceva este important - vânzătorul poate avea și o datorie restante. Aici ar trebui să vă consultați direct cu dezvoltatorul despre posibilele datorii ale vânzătorului, deoarece datoriile restante reprezintă un mare obstacol în achiziția cu succes a unui apartament, deoarece compania de construcții o poate da în judecată în unele cazuri pentru datorii restante.
Consimțământul constructorului cu privire la misiune. În principiu, acest lucru s-ar putea să nu se facă prin lege, dar o astfel de clauză este prevăzută în aproape toate contractele de capital propriu - pentru a notifica dezvoltatorul despre transferul drepturilor. Prin urmare, cel mai bine este să obțineți permisiunea acestuia pentru această tranzacție. În plus, contractul de cesiune înseamnă nu doar dobândirea de creanțe pentru un apartament, ci și dobândirea unor obligații. Dacă vânzătorul are datorii față de dezvoltator, acestea fie sunt rambursate înainte de încheierea contractului de cesiune, fie sunt transferate unui nou cumpărător. Numai în acest caz, dezvoltatorul va fi de acord. Transferul datoriei asupra unei proprietăți poate fi formalizat printr-un acord separat semnat odată cu cesiunea, sau poate fi inclus ca clauză în contractul de cesiune propriu-zis.
Actul de acceptare și transfer al tuturor documentelor de mai sus, semnat de ambele părți la contractul de cesiune.
Consimțământul soțului/soției din partea vânzătorului de a efectua această tranzacție. La urma urmei, un apartament achiziționat sub DDU este și o proprietate dobândită în comun. Și dacă proprietatea este comună, atunci ar trebui să existe mai mulți vânzători în contractul de cesiune.

Prezența tuturor acestor documente este obligatorie, ceea ce va proteja cumpărătorul de recunoașterea tranzacției ca invalidă.

Contractul de cesiune de drepturi (cesiune) trebuie inregistrat la organele abilitate! În caz contrar, va fi problematic să se dovedească valabilitatea acestuia.

Atunci când decideți să cumpărați un apartament pentru cesiunea de drepturi / creanțe, este necesar să studiați cu atenție datele contractului inițial: proprietatea trebuie să aibă caracteristici exacte, un plan de etaj cu locația sa etc. Tot in contract este necesar sa se indice si pretul real al apartamentului.

Când casa a fost deja pusă în funcțiune, pot apărea și probleme. Și nu contează ce fel de acord este încheiat - participarea la capital sau cesiunea. Obținerea unui certificat de proprietate nu este uneori atât de ușoară. Se pare că casa este deja complet gata, acceptată de comisia de stat, dar înregistrarea ei definitivă în proprietate nu are loc. Depinde de faptul că proiectarea unei noi clădiri trece prin mai multe etape, în care nu participă doar dezvoltatorul și „acționarii”, ci și furnizorii, investitorii care și-au investit banii. Nu este neobișnuit ca participanții să aibă dispute cu privire la reglementări reciproce, datorii etc., care sunt soluționate în instanță. Până la soluționarea acestor dispute, înregistrarea dreptului de proprietate nu are loc.

Riscuri mari pot fi asociate cu conceptul de vânzare dublă, atât intenționată, cât și accidentală. Aceasta înseamnă că un apartament poate fi vândut mai multor persoane. Aceasta provine din faptul că nu se încheie doar contracte de construcție în comun, ci și diverse tipuri de acorduri de investiții, cesiuni și vânzări preliminare. Asadar, la incheierea unei cesiuni pentru un apartament sau un precontract de cumparare, este necesar ca acesta sa se bazeze doar pe DDU-uri inregistrate la organele de stat, deoarece doar acestea sunt inregistrate in Rosreestr. În alte cazuri, când nu se țin evidența la nivel de stat, puteți cumpăra un apartament care are deja proprietari.