Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего активного рынка. Суть сравнительного подхода заключается в следующем: сравниваются данные по аналогичным сделкам с оцениваемым объектом недвижимости, учитываются преимущества и недостатки объектов-аналогов в сравнении с объектом оценки, в результате этого корректируется стоимость аналогов с помощью введения соответствующих поправок.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО 1).
При этом под объектом - аналогом понимается объект недвижимости, близкий по своим техническим, правовым, эксплуатационным, экономическим и другим факторам к объекту оценки. При этом не бывает абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем параметрам. Поэтому возникает необходимость соответствующих корректировок цен аналогичных объектов.
Данные о сопоставимых объектах можно получить на основе материалов информационно-аналитического издания «Новости рынка недвижимости» («Зеленая площадь»), газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки» (журнала «Вся недвижимость»), системы «Центр» и ряда агентств недвижимости.
После отбора объектов-аналогов и выявления основных элементов сравнения необходимо провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога.
Далее делаются корректировки на наличие/отсутствие выбранных элементов сравнения. При введении корректировок используют следующие элементы сравнения: переданные права собственности, условия финансовых расчетов, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, отклонения от целевого использования, наличие движимого имущества. При этом вводятся эти корректировки в определенной последовательности. Первые четыре корректировки (на передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи и время продажи – именно в такой последовательности! ) осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цены объектов-аналогов пересчитываются заново. Такой метод внесения корректировок называется кумулятивным (то есть корректировки вводятся на зависимой основе). Остальные корректировки можно проводить в любом порядке (на аддитивной, или независимой основе).
Кроме того, корректировки подразделяются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или единицы сравнения на величину процентной поправки. Пример процентных поправок – поправки на износ, время продажи и др. Стоимостные поправки могут быть двух видов: относительные (если корректировки применяются к цене единицы сравнения - 1м 2 общей площади, 1м 3 строительного объема) и абсолютные (если корректировки применяются к цене объекта-аналога в целом). Денежные поправки – это, как правило, поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (например, наличие бассейна или гаража в загородном доме и т.д.). Поправки могут быть положительными и отрицательными. Если аналог хуже объекта оценки, то вводится положительная корректировка, и наоборот.
В общем виде можно выделить следующие методы сравнительного подхода:
1. Методы сравнительного анализа продаж.
2. Методы математического моделирования.
3. Экспертные методы.
К методам сравнительного анализа продаж можно отнести:
− метод количественного анализа продаж;
− метод качественного (относительного) сравнительного анализа;
− метод валовой ренты.
При использовании метода количественного анализа продаж происходит сравнение объектов аналогов по выбранным критериям и вводятся корректировки – процентные или стоимостные. Одним из способов определения стоимостных поправок служит выявление нескольких сопоставимых парных продаж, то есть продаж двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую и необходимо оценить, с тем чтобы внести правильную поправку.
Все виды корректировок обязательно необходимо обосновать.
Покажем на примере введение процентных и стоимостных корректировок.
Пример 8.
Оценим стоимость квартиры площадью 45 кв.м методом парных продаж. Расчеты представим в виде таблицы 16.
Таблица 16
Пример расчета стоимости квартиры методом парных продаж
| Элементы сравнения | Аналоги | ||||||||||||
| Стоимость 1 кв.м. | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Условия финансирования | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Условия продажи | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | Через РА | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 67 099,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Время продажи | 03.09.2007 | 03.09.2007 | 01.09.2007 | 03.09.2007 | 03.09.2007 | 03.09.2007 | |||||||
| Элементы сравнения | Аналоги | ||||||||||||
| Корректировка | +5 % | ||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 70 454,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Местоположение | Октябрьский район | Октябрьский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | Октябрь-ский район | |||||||
| Корректировка | |||||||||||||
| Скорректированная цена | 67 044,1 | 70 454,5 | 67 777,8 | 62 526,3 | 69 750,0 | ||||||||
| Этаж | 3/9 | 9/9 | 3/9 | 9/9 | 9/9 | 3/5 | |||||||
| Корректировка | 2676,7 | 2 676,7 | 2 676,7 | ||||||||||
| Скорректированная цена | 69720,8 | 70454,5 | 70454,5 | 69 750,0 | |||||||||
| Количество корректировок | |||||||||||||
| Веса (присвоены экспертно) | 0,1 | 0,35 | 0,1 | 0,1 | 0,35 | ||||||||
Обоснование величины корректировки на время продажи: объект аналог № 2 был продан раньше объекта оценки на два месяца. За эти два месяца стоимость недвижимости увеличилась на 5 % .Введем повышающую процентную корректировку для объекта № 2 в размере 5 %. Тогда скорректированная стоимость будет равна 67 099,5 * (1+5/100) = 70454,5 р.
Обоснование величины корректировки на этаж : аналоги 2 и 3 имеют одинаковые характеристики, кроме этажности. Поэтому разница в стоимости 1 кв. м объектов обусловлена разницей в этом факторе. Корректировка на этаж равна 70454,5 - 67777,8 = 2 676,7 р. Введем повышающую стоимостную корректировку к объектам № 1, 3 и 4, так как их положение хуже относительно объекта оценки. Положение объектов аналогов 2 и 5 сопоставимо с положением объекта оценки. Поправка не требуется.
Согласованная стоимость 1 кв. м составит 69720,8 *0,1+ 70454,5* 0,35+ 70454,5 *0,1 + 65203 *0,1 + 69750 *0,35 = 69 609,405 р.
Общая стоимость квартиры площадью 45 кв. м составит округленно 3 132 425 р.
При этом при согласовании веса по объектам-аналогам выставляются исходя из количества сделанных корректировок и их величины, так как наиболее подобный объект будет иметь меньше отличий от оцениваемого объекта.
При использовании качественного (относительного) сравнительного анализа при анализе продаж определяется лишь направление корректировок (вверх или вниз), затем определяют по каждому объекту-аналогу преобладающий знак и диапазон цен. После чего рассчитывается стоимость объекта оценки.
Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж. Он базируется на использовании рыночной информации о величине валового рентного мультипликатора (ВРМ), который количественно равен отношению стоимости недвижимости к годовому доходу.
Стоимость оцениваемого объекта равна:
Vоц = А р* ВРМср , (1)
где А р – годовая арендная плата (потенциальный валовой годовой доход).
Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. О данном методе незаслуженно забывают оценщики, а ведь он основан на рыночной информации и является более достоверным, чем, например, метод прямой капитализации. Ведь валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе рыночной информации (на основе потенциального валового дохода), в то время как коэффициент капитализации рассчитывается с учетом некоторых предположений, допущений (на основе чистого операционного дохода). В данном методе, кроме того, необходимо производить меньше расчетов, поэтому конечный результат – определяемая стоимость – будет намного достовернее.
Пример 9.
Оценим методом валовой ренты стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация (таблица 17):
Таблица 17
Похожая информация.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.
Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»
Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки.
Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже – то положительная.
Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок . Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:
- Поправка на вещные права.
- Поправка на условия финансирования.
- Поправка на условия продажи.
- Поправка на дату продажи.
- Поправка на местоположение.
- Поправки на прочие физические характеристики.
Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные поправки, а затем абсолютные.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами.
В данной работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений.
Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в качестве поправки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды поправовк и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.
Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
Поправка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.
Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счетпривлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага.
Таким образом, поправка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.
Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги.
Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.
Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
Именно из-за такой широты данного термина поправка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.
Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
Источник информации:
лекционный материал из
методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине
«Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. - М.:
ГУЗ, 2012. – 71 с. - глава "Сравнительный подход оценки недвижимости"
Ковалёва А.М. 1 Дворядкин К.C. 1
1 ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет»
В условиях рыночной экономики актуальным является вопрос эффективного управления недвижимостью, что в свою очередь вызывает необходимость определения реальной стоимости конкретного объекта. В статье проведён анализ классических подходов к оценке недвижимости. На основе полученных результатов экономически обосновано применение способа расчета корректировок, основанного на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ) при кадастровой оценке земельных участков.
земельный участок
корреляционно-регрессионный анализ
корректировка
цена предложения
1. Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. – № 29. – ст. 3026
4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
5. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
6. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с.
7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с.
Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.
Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».
Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:
Объект не является уникальным;
Информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;
Факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.
Сравнительный подход основывается на следующих принципах:
Замещения;
Сбалансированности;
Спроса и предложения.
Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:
На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.
Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.
На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования сделки.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».
Существуют следующие виды корректировок:
1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
2. Денежные корректировки:
Абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
Относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).
Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.
Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов . Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.
Методы, основанные на анализе парных продаж;
Экспертные методы расчета и внесения поправок;
Статистические методы.
Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. .
Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти .
Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности - линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.
Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы - качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.
Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.
Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:
Изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;
Сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;
Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;
Согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.
Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект .
В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.
Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.
1. Объем передаваемых прав на земельный участок.
2. Корректировка на финансовые условия.
3. Корректировка на условия продажи.
4. Корректировка на дату продажи.
Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:
Пд1 = Ц1/Ц2,
Пд2 = Ц3/Ц4,
5. Корректировка на цену предложения.
Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.
6. Корректировка на местоположение.
Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.
Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.
7. Корректировка на целевое назначение.
Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.
8. Корректировка на площадь объекта.
Если выбранные объекты - аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.
9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.
В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.
Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:
Пд1 = Ц1/Ц2,
Пд2 = Ц3/Ц4,
Пд3 = Ц5/Ц6,
где Пд- поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;
Ц - цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.
Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».
Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу :
где di - вес каждого аналога;
j - количество аналогов (от 1 до j);
ki - количество корректировок каждого аналога.
Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.
Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.
Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.
Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.
Библиографическая ссылка
Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 4-1. – С. 112-115;URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=6597 (дата обращения: 17.10.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.
Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.
Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.
Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:
Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.
Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),
|
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма |
|
|
сумма корректировок |
||||
Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.
|
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма |
|
|
сумма корректировок |
||||
В другом случае, различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.
Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,
Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.
Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.
Таким образом, предлагаемая формула, по мнению автора, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.
Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.
Слепцов Сергей Валентинович
5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости.. 57
5.2. Методы сравнительного подхода 59
5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли , а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.
Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости , наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.
2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.
3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).
Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.
Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.
Субъекты должны быть сходными по платежеспособности , возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:
Срок экспозиции - это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.
Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.
Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:
1) Права собственности на недвижимость.
2) Условия финансирования.
3) Условия и время продажи.
4) Местоположение.
5) Физические характеристики.
Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
§ цена за 1 га;
§ цена за сотку;
§ цена за 1 фронтальный метр:
§ цена за 1 кв. м.
Единицы сравнения застроенных участков:
· цена за 1 кв. м. общей площади;
· цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за 1 куб. м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Классификация и суть поправок
Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:
Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения коэффициент, отражающий степень различий в характеристика объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправка на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки
а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимо аналога применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.
б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
5.2. Методы сравнительного подхода
Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
o методы, основанные на анализе парных продаж;
o экспертные методы расчета и внесения поправок;
o статистические методы.
Метод парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.
При этом рассуждения сводятся к следующему:
1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15
2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:
X = % х 1.0 = 1.0 х (= 0.85.
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:
1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.
4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
1.0 = Х - 15% х X = X х (, X = 1/0.85 = 1.18.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок
При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).
1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.
б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога.
в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД;
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход от оцениваемого объекта;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи сопоставимого аналога;
ПВД - потенциальный валовой доход.
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.
2. Общий коэффициент капитализации
При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:
1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2.общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:
Ккап = ЧОДа/Ца;
где Ккап - коэффициент капитализации;
ЧОДа - чистый операционный доход аналога;
Цоб = ЧОДоб/Ккап,
где Цоб - вероятная цена объекта оценки;
ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;
Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.
Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости
Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Вопросы для самоконтроля
1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
2.Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?
3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?
4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь качественных методов корректировок?
5.Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе?
6.Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.
7. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оцениваемого объекта недвижимости?
Тест для текущего контроля знаний
1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?
а) офисное здание,
б) дворец спорта,
в) оба объекта недвижимости?
2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000 у. е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у. е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у. е., а свободные (незастроенные) участки – за 3000 у. е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?
а) 40000 у. е.,
б) 28000 у. е.,
в) 27000 у. е.
3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (частота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим элементам?
а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи,
б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение,
в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение,
г) в любом порядке.
4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?
а) недвижимость должна быть одного типа,
б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка,
в) участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок,
г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, на заинтересованного в их искажении,
д) сделки территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе),
е) все выше перечисленное.
5. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж:
б) склады,
в) фабрики,
6. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли для строительства многоквартирного жилого дома?
а) общая площадь участка земли, количество соток,
б) длина уличного фасада, м,
в) число квартир, которое может быть построено, руб./квартира,
г) цена за квадратный метр участка, руб./ м2.
7. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?
а) цена за место для автомобиля, руб./м2,
б) цена за квадратный метр общей площади здания, руб./м2,
в) цена за кубический метр складских помещений, руб./м3,
г) цена за квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./м2.
8. Корректировка по элементам сравнения производится при использовании метода сравнительного анализа продаж:
а) от сопоставимых объектов к оцениваемому,
б) от оцениваемого к сопоставимому.